房屋維修責(zé)任管理

根據(jù)房地產(chǎn)商品的特點(diǎn)，新建房屋有一定的保修期，并且房屋內(nèi)的不同部分、不同設(shè)備的保修期也不同。因此，房屋維修責(zé)任可分為兩種情況。

1．新建房屋在保修期內(nèi)的情況。新建房屋有兩種保修期限：一種是建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位承諾的保修期限，另一種是建沒單位向房屋使用者承諾的保修期限。

對(duì)于第一種保修期限，2000年中華人民共和國國務(wù)院令279號(hào)《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》中規(guī)定，建設(shè)工程承包單位應(yīng)按照其向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書中規(guī)定的保修范圍、保修期限和保修責(zé)任進(jìn)行保修。在正常使用條件下，最低保修期限：

(1)基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；

(2)屋面防水工程，有防水要求的衛(wèi)生間、房問和外墻面的防滲漏為5年；

(3)供熱與供冷系統(tǒng)，為兩個(gè)采暖期、供冷期；

(4)電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年。

第二種保修期是針對(duì)商品房而言的，2001年頒布的中華人民共和國建設(shè)部第88號(hào)令《商品房銷售管理辦法》中規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)對(duì)所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任，具體的保修范圍、保修期限等條款在合同中約定。保修期從交付之日起計(jì)算。

對(duì)于商品住宅的第二種保修期限，在1998年建設(shè)部頒布的《商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》中規(guī)定：

(1)地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)承擔(dān)保修。

(2)在正常使用條件下各部位、部件保修內(nèi)容與保修期：屋面防水3年；墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年；墻面、頂棚抹灰層脫落1年；地面空鼓開裂、大面積起砂1年；門窗翹裂、五金件損壞1年；管道堵塞兩月；供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備1個(gè)采暖期或供冷期；衛(wèi)生沽具1年；燈具、電器開關(guān)6個(gè)月；其他部位、部件的保修期限，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與用戶自行約定。

以上是商品住宅第二種保修期的下限，開發(fā)商實(shí)際承諾的保修期不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保證書約定保修期的存續(xù)期；存續(xù)期少于規(guī)定中確定的最低保修期限的，開發(fā)商承諾的保修期不得低于規(guī)定中的保修期。

非住宅商品房的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保證書約定保修期的存續(xù)期。

在保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)履行保修義務(wù)，并對(duì)造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任，因不可抗力或使用不當(dāng)造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不承擔(dān)責(zé)任。

2．保修期滿后的情況。保修期滿以后，應(yīng)由業(yè)主或非業(yè)主使用人承擔(dān)房屋的維修責(zé)任，并承擔(dān)相應(yīng)的費(fèi)用。同時(shí)，業(yè)主或非業(yè)主使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)就不同情況明確各自的責(zé)任。

(1)房屋建筑的共同部分、共用設(shè)備設(shè)施。在業(yè)主或非業(yè)主使用人按規(guī)定繳納住宅維修基金以后，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)房屋建筑的共同部分、共用設(shè)備設(shè)施的維修責(zé)任，并在業(yè)主管理委員會(huì)監(jiān)督之下，確保?？顚Ｓ谩Ｈ羰菍儆谛⌒薰こ?，應(yīng)在年度管理費(fèi)預(yù)算中的房屋保養(yǎng)費(fèi)中支付。

(2)自用部位、自用設(shè)備。房屋內(nèi)的自用部位、自用設(shè)備由業(yè)主或物業(yè)使用人承擔(dān)維修責(zé)任及相應(yīng)的費(fèi)用。如果不愿自行維修，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或他人實(shí)施，維修費(fèi)用由業(yè)主支付。但是，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要對(duì)此維修負(fù)有檢查監(jiān)督的責(zé)任。

(3)屬于業(yè)主間的異產(chǎn)毗鄰物業(yè)部分，則應(yīng)依照《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》承擔(dān)責(zé)任。

(4)其他情況。凡屬使用不當(dāng)或者人為造成房屋損壞的，由行為人負(fù)責(zé)修復(fù)或給予賠償。

房屋維修管理是一項(xiàng)十分復(fù)雜的系統(tǒng)工程。從產(chǎn)權(quán)的多元化到房屋使用范圍的自用和共用，如果沒有明確的維修責(zé)任的劃分，業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利益都難以保證。另外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)對(duì)所管房屋各項(xiàng)檢修范圍責(zé)任落實(shí)到人，資金、材料落實(shí)到班組。每一問房屋都要建立完備的檔案和檢修記錄。對(duì)重要建筑物和危險(xiǎn)房屋還要委派專人定時(shí)巡回檢修。

在房屋維修管理過程中，需要制定一系列規(guī)章制度，其中包括定期檢查維修制度、巡回檢修及搶修制度、房屋維修管理的責(zé)任范圍制度和定期保養(yǎng)、修繕制度。

房屋維修管理的主要內(nèi)容包括房屋安全管理、房屋維修計(jì)劃管理、房屋維修質(zhì)量管理、房屋維修工程預(yù)算管理、房屋維修工程招標(biāo)投標(biāo)管理、房屋維修成本管理、房屋維修要素管理、房屋維修施工項(xiàng)目管理和房屋維修施工監(jiān)理等。

1.房屋安全管理

房屋安全管理是指定期和不定期地對(duì)房屋的使用情況和完損情況進(jìn)行安全檢查，評(píng)定房屋完損等級(jí)，隨時(shí)掌握所管房屋的質(zhì)量狀況和分布，組織對(duì)危險(xiǎn)房屋的鑒定，并確定解危方法，預(yù)防和消除房屋的安全隱患等一系列工作的總和。

物業(yè)管理公司必須做好房屋的查勘鑒定工作。查勘鑒定是掌握所管房屋完損程度的一項(xiàng)經(jīng)常性的管理基礎(chǔ)工作，為維護(hù)和修理房屋提供依據(jù)。查勘鑒定一般可分為定期查勘鑒定、季節(jié)性查勘鑒定及工程查勘鑒定等。在查勘鑒定的基礎(chǔ)上, 物業(yè)管理公司還要主動(dòng)配合房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)做好危房的鑒定工作。

2.房屋維修計(jì)劃管理

計(jì)劃是企業(yè)管理的重要職能之一，它是在經(jīng)營決策的基礎(chǔ)上，對(duì)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)的事先安排。計(jì)劃管理是企業(yè)管理的重要組成部分，是為了使企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)能夠達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)所開展的綜合性管理。其目的是按計(jì)劃對(duì)企業(yè)的各項(xiàng)生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)進(jìn)行合理安排和有效協(xié)調(diào)，充分利用企業(yè)人力、財(cái)力、物力，調(diào)節(jié)好生產(chǎn)、供應(yīng)和銷售的關(guān)系，使企業(yè)生產(chǎn)有秩序、有步驟地進(jìn)行。房屋維修計(jì)劃管理是物業(yè)管理公司計(jì)劃管理的重要內(nèi)容，它是指為做好房屋維修工作而進(jìn)行的計(jì)劃管理，是整個(gè)企業(yè)計(jì)劃管理的重要組成部分。維修計(jì)劃管理的內(nèi)容一般包括企業(yè)房屋維修計(jì)劃的編制、檢查、調(diào)整及總結(jié)等一系列環(huán)節(jié)，其中積極做好計(jì)劃工作的綜合平衡是房屋計(jì)劃管理的基本工作方法。

3.房屋維修質(zhì)量管理

保證質(zhì)量是房屋維修管理的重要目標(biāo)之一。房屋維修質(zhì)量管理是指為保證維修工程質(zhì)量而進(jìn)行的管理工作，它是物業(yè)管理公司質(zhì)量管理的重要組成部分。房屋維修質(zhì)量管理的內(nèi)容一般包括對(duì)房屋維修質(zhì)量的理解(管理理念)、建立企業(yè)維修工程質(zhì)量保證體系以及開展質(zhì)量管理基礎(chǔ)工作等。

4.房屋維修工程預(yù)算管理

維修工程預(yù)算是物業(yè)管理公司開展企業(yè)管理的一項(xiàng)十分重要的基礎(chǔ)工作，它同時(shí)也是維修施工項(xiàng)目管理中核算工程成本、確定和控制維修工程造價(jià)的主要手段。通過工程預(yù)算工作可以在工程開工前事先確定維修工程預(yù)算造價(jià)，依據(jù)預(yù)算工程造價(jià)我們可以組織維修工程招投標(biāo)并簽訂施工承包合同，在此基礎(chǔ)上，一方面物業(yè)管理公司可據(jù)此編制有關(guān)資金、成本、材料供應(yīng)及用工計(jì)劃，另一方面維修工程施工隊(duì)伍可據(jù)此編制施工計(jì)劃并以此為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行成本控制。從造價(jià)管理的過程看，維修工程最終造價(jià)的形成是在其預(yù)算造價(jià)的基礎(chǔ)上，依據(jù)施工承包合同及施工過程中發(fā)生的變更因素，通過增減調(diào)整后決定的。

5.房屋維修工程招標(biāo)投標(biāo)管理

招標(biāo)投標(biāo)是物業(yè)管理公司對(duì)內(nèi)分配維修施工任務(wù)、對(duì)外選擇專業(yè)維修施工單位，確保實(shí)現(xiàn)維修工程造價(jià)、質(zhì)量及進(jìn)度目標(biāo)的有效管理模式。實(shí)現(xiàn)招投標(biāo)制是我國建筑業(yè)管理體制和經(jīng)營方式的一項(xiàng)重大改革，它通過競爭機(jī)制來分配施工任務(wù)，要求各個(gè)施工單位通過市場與其他施工單位進(jìn)行競爭，接受任務(wù)委托方對(duì)工程質(zhì)量、工期及造價(jià)等方面的評(píng)判，從而確保施工任務(wù)能分配給具有最優(yōu)表現(xiàn)的施工單位，同時(shí)也有利于施工單位自覺地加快技術(shù)進(jìn)步、改善經(jīng)營管理和服務(wù)作風(fēng)，促進(jìn)建筑業(yè)的發(fā)展。組織招投標(biāo)是物業(yè)管理公司的一項(xiàng)重要管理業(yè)務(wù)，一方面，通過組織招投標(biāo)構(gòu)建企業(yè)內(nèi)部建筑市場，通過市場競爭來實(shí)現(xiàn)施工任務(wù)在企業(yè)內(nèi)部各施工班組之間的分配；另一方面，通過邀請(qǐng)企業(yè)外部專業(yè)施工單位參加公平競爭，充分發(fā)揮市場競爭的作用，實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)任務(wù)分配的最優(yōu)化，從而為提高整個(gè)企業(yè)維修工程的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益打下基礎(chǔ)。

6.房屋維修成本管理

成本管理是物業(yè)管理公司為降低企業(yè)成本而進(jìn)行的各項(xiàng)管理工作的總稱。房屋維修成本管理是物業(yè)管理公司成本管理的重要組成部分。房屋維修成本是指耗用在各個(gè)維修工程上的人工、材料、機(jī)具等要素的貨幣表現(xiàn)形式，即構(gòu)成維修工程的生產(chǎn)費(fèi)用，把生產(chǎn)費(fèi)用歸集到各個(gè)成本項(xiàng)目和核算對(duì)象中，就構(gòu)成維修工程成本。房屋維修成本管理是指為降低維修工程成本而進(jìn)行的成本決策、成本計(jì)劃、成本控制、成本核算、成本分析和成本檢查等工作的總稱。維修成本管理工作的好壞直接影響到物業(yè)管理公司的經(jīng)濟(jì)效益及業(yè)務(wù)質(zhì)量。

7.房屋維修要素管理

在房屋維修施工活動(dòng)中，離不開技術(shù)、材料、機(jī)具、人員和資金，這些構(gòu)成房屋維修施工生產(chǎn)的要素。所謂房屋維修要素管理是指物業(yè)管理公司為確保維修工作的正常開展，而對(duì)房屋維修過程中所需技術(shù)、材料、機(jī)具、人員和資金等所進(jìn)行的計(jì)劃、組織、控制和協(xié)調(diào)工作。所以房屋維修要素管理包括技術(shù)管理、材料管理、機(jī)具管理、勞動(dòng)管理和財(cái)務(wù)管理。

8.房屋維修施工項(xiàng)目管理

房屋維修施工項(xiàng)目管理屬于物業(yè)管理公司的基層管理工作。它主要是指物業(yè)管理公司所屬基層維修施工單位(或班組)對(duì)維修工程施工的全過程所進(jìn)行的組織和管理工作。房屋維修施工項(xiàng)目管理主要包括組織管理班子、進(jìn)行施工的組織與準(zhǔn)備、在施工過程中進(jìn)行有關(guān)成本、質(zhì)量與工期的控制、合同管理及施工現(xiàn)場的協(xié)調(diào)工作。

9.房屋維修施工監(jiān)理

房屋維修施工監(jiān)理是指物業(yè)管理公司將所管房屋的維修施工任務(wù)委托給有關(guān)專業(yè)維修單位，為確保實(shí)現(xiàn)原定的質(zhì)量、造價(jià)及工期目標(biāo)，以施工承包合同及有關(guān)政策法規(guī)為依據(jù)，對(duì)承包施工單位的施工過程所實(shí)施的監(jiān)督和管理。房屋維修施工監(jiān)理一般由物業(yè)管理公司的工程部門指派項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)，其主要管理任務(wù)是在項(xiàng)目的施工中實(shí)行全過程的造價(jià)、質(zhì)量及工期三大目標(biāo)的控制，進(jìn)行合同管理并協(xié)調(diào)項(xiàng)目施工各有關(guān)方面的關(guān)系，幫助并督促施工單位加強(qiáng)管理工作并對(duì)施工過程中所產(chǎn)生的信息進(jìn)行處理。

房屋維修質(zhì)量管理