房屋折舊簡介

building depreciation

房屋折舊是逐步回收房屋投資的形式，即房屋的折舊費。折舊費是指房屋建造價值的平均損耗。房屋在長期的使用中，雖然保留原有的實物形態(tài)，但由于自然損耗和人為的損耗，它的價值也會逐漸減少。這部分因損耗而減少的價值，以貨幣形態(tài)來表現(xiàn)，就是折舊費。確定折舊費的依據(jù)是建筑造價、殘值、清理費用和折舊年限。

(1)建筑造價是核算折舊費的基礎(chǔ)，由建造中必要的物質(zhì)消耗、勞動報酬和稅金、利潤所組成，是住宅經(jīng)營中的進(jìn)貨價。它只應(yīng)是住宅本身的進(jìn)價，而不應(yīng)包括其他費用。由于住宅的使用年限長達(dá)幾十年，甚至一百多年，在這樣長時期內(nèi)物價變化很大，故一般均不以其原始造價為計算依據(jù)，而按重置，即在現(xiàn)實條件下重新建造該類住宅所需的貨幣支出來計算。

(2)房屋的殘值，是指房屋經(jīng)過長期使用，失去使用價值后，經(jīng)過拆除清理以后殘留的建筑材料的價值。清理費用是拆除清理報廢的破舊房屋時所支付的人工、機具的費用，它作為使用房屋的追加耗費，應(yīng)計入成本之內(nèi)。一般都以殘值扣除清理費用后的剩余部分為凈殘值，簡稱殘值。

(3)使用年限，是住宅實物形態(tài)經(jīng)外界的物理、化學(xué)因素作用下，從而發(fā)生有形的磨損；在有形的磨損下，住宅能維持正常使用的年限，稱為使用年限。使用年限是由住宅的結(jié)構(gòu)、質(zhì)量決定的自然壽命。折舊年限，是住宅價值轉(zhuǎn)移的年限，它是由使用過程中社會經(jīng)濟條件決定的社會必要平均使用壽命，或稱經(jīng)濟壽命。折舊年限除與使用年限有關(guān)外，還受無形損耗的影響。

房屋折舊費的計算方法在《國營企業(yè)固定資產(chǎn)折舊試行條例》中明確規(guī)定，房屋一類的固定資產(chǎn)折舊，采用平均年限法，即定額折舊法。其計算公式為：

消費者在購買舊房時，也可以利用折舊法求出所購舊房大概價值。公式為：

舊房價格=造價-年折舊費乘以已使用年數(shù)

當(dāng)然，確定房屋的價格還要考慮很多因素，如房屋所處的地段位置、房屋的建筑面積和樓房的層次與朝向等。

確定折舊費的依據(jù)是建筑造價、殘值、清理費用和折 舊年限。 (1)建筑造價是核算折舊費的基礎(chǔ),由建造中必要的物質(zhì)消耗、勞動報酬和稅金、利潤所組成,是住宅經(jīng)營中的進(jìn)貨價。它只應(yīng)是住宅本身的進(jìn)價,而不應(yīng)包括其他費用。由于住宅的使用年限長達(dá)幾十年,甚至一百多年,在這樣長時期內(nèi)物價變化很大, 故一般均不以其原始造價為計算依據(jù),而按重置,即在現(xiàn)實條件下重新建造該類住宅所需的貨幣支出來計算。 (2)房屋的殘值,是指房屋經(jīng)過長期使用,失去使用價值后,經(jīng)過拆除清理以后殘留的建筑材料的價值。（3）清理費用是拆除清理報廢的破舊房屋時所支付的人工、機具的費用,它作為使用房屋　的追加耗費,應(yīng)計入成本之內(nèi)。（4）一般都以殘值扣除清理費用后的剩余部分為凈殘值,簡稱殘值。因為它在住宅價值中所占的比例不大,而且是在住宅報廢后才能得到的,因此它與原值無法比較。2100433B