房屋租賃稅費方法舉例

問：租賃價格是2000元，出租方應該繳納的稅費是咋算的？最后是多少？

答：出租方每月出租該套房產(chǎn)應繳納的稅費包括（以下等號后數(shù)字單位均為元），

（1）營業(yè)稅：月租金收入×3%/2，即2000×3%/2=30；

（2）城建稅：營業(yè)稅×（1%或5%或7%）（在市區(qū)的，稅率為7%；在縣城、鎮(zhèn)的，稅率為5%；所在地不在市區(qū)、縣城或鎮(zhèn)的，稅率為1%；外籍和港澳臺人員不征），按照在市區(qū)標準計算即30×7%=2.1；

（3）教育費附加：營業(yè)稅×3%（外籍和港澳臺人員不征），即30×3%=0.9；

（4）地方教育附加：營業(yè)稅×1%，即30×1%=0.3；

（5）房產(chǎn)稅：月租金收入×4%，即2000×4%=80；

（6）土地使用稅：免征土地使用稅

（7）印花稅：月租金收入×0.001，即2000×0.001=2。上述（1）－（7）項合計稅費為：115.3。

（8）個人所得稅=（2000－115.3－800）×10%=108.47。

以月租5000元為例計算各稅額？

個人出租計算：

（1）營業(yè)稅=5000*3%/2=75元

（2）城建稅=75*7%=5.25元

（3）教育費附加=75*3%=2.25元

（4）房產(chǎn)稅=5000*4%=200元

單位出租計算：

（1）營業(yè)稅=5000*5%=250元

（2）城建稅=250*7%=17.5元

（3）教育費附加=250*3%=7.5元

（4）房產(chǎn)稅=5000*12%=600元

1、根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅條例實施細則》（2009年1月1日起施行）規(guī)定第二十三條條例第十條所稱營業(yè)稅起征點，是指納稅人營業(yè)額合計達到起征點 。

營業(yè)稅起征點的適用范圍限于個人。

營業(yè)稅起征點的幅度規(guī)定如下：

（1）按期納稅的，為月營業(yè)額1000－5000元；

（2）按次納稅的，為每次（日）營業(yè)額100元。

省、自治區(qū)、直轄市財政廳（局）、稅務局應當在規(guī)定的幅度內(nèi)，根據(jù)實際情況確定本地區(qū)適用的起征點，并報財政部、國家稅務總局備案。

2、房租收入涉及繳納個人所得稅。

房屋租賃管理部門根據(jù)相關法規(guī)和稅務部門的委托，對房屋租賃征收租賃管理費，代征私人房屋租賃稅和外地駐深企業(yè)房屋租賃稅。租賃管理費和房屋租賃稅都是以租金為基礎，按照一定的標準組織征收 。

1、房屋租金收入的認定

（1）房屋租金收入的認定原則

房屋租金收入的認定是房屋租賃稅費計征的核心問題。房屋租金收入的認定主要有兩個原則：一是合同租金與指導租金孰高原則，二是核定租金原則。

①合同租金與指導租金孰高原則

《深圳經(jīng)濟特區(qū)房屋租賃條例》第十五條規(guī)定：“稅務部門和區(qū)主管機關征收有關稅金或者收取房屋租賃管理費時，以指導租金作為計算基數(shù)；租賃合同約定的租金高于指導租金時，以合同約定的租金為計算基數(shù)”。

②核定租金收入原則

以寶安區(qū)為例，《寶安區(qū)私人房屋租賃稅費征收管理暫行辦法》把寶安區(qū)私人房屋分為居民自建房和居民非自建房、集資房三類進行分類管理。居民非自建房、集資房采用合同租金與指導租金孰高原則確定租金收入。除對需要按實際租金收入開具發(fā)票的居民自建出租房按合同租金與指導租金孰高原則確定租金收入外，其它居民自建房采用核定方式確定租金收入。這種采用核定方式認定的租金稱為核定租金。

（2）居民自建房租金收入核定的方法和程序

①核定租金收入的計算公式

核定租金收入=住宅租金收入 商業(yè)租金收入

住宅租金收入=可出租住宅面積×住宅指導租金×住宅出租率

商業(yè)租金收入=商鋪面積×商業(yè)指導租金×商鋪出租率

可出租住宅面積=（整棟房屋層數(shù)—業(yè)主自用層數(shù)）×每層平均建筑面積

商鋪面積=商鋪租賃雙方合同約定實際面積

居民自建房建筑面積是征收稅費的計算依據(jù)。居民自建房稅費征收以棟為單位計算總建筑面積。如房地產(chǎn)權利證書或者有效材料表明同一棟樓房的合法所有權或使用權分屬兩位或兩位以上業(yè)主的，可對業(yè)主分別計算總建筑面積。

住宅指導租金和商業(yè)指導租金為市租賃管理辦每年度公布的房屋租賃指導租金，特殊情況下也可采用租賃管理所上報區(qū)、市租賃管理辦批準的指導租金。

住宅出租率和商鋪出租率為該房屋所屬區(qū)域的已出租房屋面積占可出租房屋面積的比例。

應繳房屋租賃管理費=核定租金收入×租賃管理費率

②核定租金收入的方法和程序

a、申報登記。

b、核定出租率。

c、核實出租面積。

d、確定租賃面積、計算租金收入。

e、文書送達。

f、租金調(diào)整。

g、檢查復核。

h、申報停租或變更。

2、房屋租賃管理費征收管理

（1）房屋租賃管理費的概念

房屋租賃管理費是房屋租賃管理部門依法對房屋租賃行為征收的一種行政性收費。房屋租賃管理費的概念有以下涵義：

①房屋租賃管理費是一種行政性收費；

②房屋租賃管理費征收主體是房屋租賃管理部門 ；

④房屋租賃管理費的征收對象是房屋租賃行為；

⑤房屋租賃管理費交納人是房屋收益人，包括出租人和轉租人等。

（2）房屋租賃管理費征收標準和依據(jù)

• 房屋租賃管理費征收標準

根據(jù)《深圳經(jīng)濟特區(qū)房屋租賃條例》第十三條規(guī)定：

①出租房屋辦理房屋租賃合同登記的，出租人應當按月租金的百分之二，向區(qū)主管機關繳納房屋租賃管理費。

②出租房屋辦理備案手續(xù)的，出租人應當按月租金的百分之三向區(qū)主管機關繳納房屋租賃管理費。

③房屋轉租的，轉租租金高于原租金的差額部分，應當按上述規(guī)定的標準，由轉租人繳納房屋租賃管理費。

房屋租賃管理費計費依據(jù)

• 房屋租賃管理費計費依據(jù)是房屋租金，租金收入按下列規(guī)定認定：

①根據(jù)《深圳經(jīng)濟特區(qū)房屋租賃條例》第十五條的規(guī)定，區(qū)主管機關征收有關稅金或者收取房屋租賃管理費時，以指導租金作為計算基數(shù)；租賃合同約定的租金高于指導租金時，以合同約定的租金為計算基數(shù)。

②根據(jù)《寶安區(qū)私人房屋租賃稅費征收管理暫行辦法》規(guī)定，一般情況下，居民自建房出租屋以核定租金收入為依據(jù)計征租賃管理費。

（3）房屋租賃管理費的計算公式

根據(jù)上述規(guī)定，可以得到如下基本計算公式：

出租人月繳租賃管理費=租金收入×租賃管理費費率

具體情況如下：

①非居民自建房辦理合同登記手續(xù)的房屋租賃管理費計算公式

出租人月應繳租賃管理費=月租金收入×2%

（租金收入采用合同租金與指導租金孰高原則確定）

轉租人月應繳租賃管理費=（轉租租金收入－原合同租金支出）×2%

②非居民自建房屋出租辦理合同備案手續(xù)的房屋租賃管理費計算公式

出租人月繳租賃管理費=月租金收入×3%

（租金收入采用合同租金與指導租金孰高原則確定）

轉租人月應繳租賃管理費=（月轉租租金收入－原合同月租金支出）×3%

③居民自建房屋出租辦理合同登記手續(xù)的房屋租賃管理費的計算公式

月應繳租賃管理費=核定月租金收入×2%

④居民自建房屋出租辦理備案登記手續(xù)的房屋租賃管理費的計算公式

月應繳租賃管理費=核定月租金收入×3%

（4）房屋租賃管理費征收管理程序

①電腦員根據(jù)出租人合同登記或備案的房屋租賃情況，于每個季度最后一個月或每月的15日前輸出《房屋租賃管理費核查表》一式2份，出租人、租賃管理員各一份。

②租賃管理員核對后，對變更的房屋租賃情況進行調(diào)查核實。經(jīng)所長簽字，由電腦員輸出《房屋租賃管理明細表》一式3份，所長、管理員、收費員各一份；《房屋租賃管理通知單》一式2份，業(yè)主（出租人）、管理員各一份。

③收款后，開票人員開具省財政統(tǒng)一印制的行政事業(yè)收費收據(jù)。如當事人約定，由承租人代交管理費的，收據(jù)上的交款人仍應填寫出租人的姓名。

④收款人應及時向租賃管理所所長，管理員通報租賃管理費收取情況。對拖延交付管理費的出租人，管理員應填發(fā)《限期繳納房屋租賃管理費通知書》進行催繳。

⑤各租賃管理所于每月的28日前填寫《房屋租賃管理情況統(tǒng)計表》，報市、區(qū)租賃管理辦。

⑥房屋租賃管理費須及時存入市、區(qū)財政部門指定的專戶，不得截留、挪用，嚴格實行收支兩條線管理。

（5）法律責任

①出租人或者轉租人不繳納或者遲延繳納房屋租賃管理費，主管機關可責令其繳納，每遲延一日，按應交管理費的數(shù)額收取千分之三的滯納金。

②當事人不服有關行政機關處罰的，可依法申請行政復議或者提起行政訴訟。

③主管機關的管理人員玩忽職守、徇私舞弊的，由其所在單位或者其上級主管部門追究行政責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

3、房屋租賃稅征收管理

房屋租賃稅并不是一種獨立的稅種，它是對出租房屋應繳納的幾種稅種的統(tǒng)稱，包括了因出租房屋應繳納的營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、城市維護建設稅、教育費附加、印花稅、所得稅等稅種。營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、城市維護建設稅、教育費附加、印花稅和所得稅的法定征收機關是稅務部門。房屋租賃管理部門受地稅部門的委托，代征私人房屋租賃稅和外地駐深企業(yè)房屋租賃稅。

（1）代征房屋租賃稅的范圍

私人房屋指個人所有、數(shù)人共有的自用或出租的住宅和非住宅用房，包括居民自建房、非自建房和集資房等。外地駐深企業(yè)是指注冊地在深圳市外的企業(yè)，包括國內(nèi)企業(yè)及境外企業(yè)。根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法實施細則》第二十一條規(guī)定，從事生產(chǎn)、經(jīng)營的納稅人到外縣（市）臨時從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的，應當持稅務登記證副本和所在地稅務機關填開的外出經(jīng)營活動稅收管理證明，向營業(yè)地稅務機關報驗登記，接受稅務管理。

（2）代征房屋租賃稅的稅種

房屋租賃管理部門代征房屋租賃稅稅種包括出租房屋應繳納的營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、城市維護建設稅、教育費附加、印花稅、所得稅等。其中私人房屋出租應繳納的所得稅為個人所得稅，外地駐深企業(yè)出租房屋應繳納的所得稅為企業(yè)所得稅。

（3）私房租賃稅納稅標準

為了方便納稅，減輕納稅人負擔，深圳市地方稅務局2004年印發(fā)的《關于私房租賃稅收征管問題的通知》（深地稅發(fā)[2004]937號），決定從2005年起，簡化私人房屋租賃稅計征辦法，適當降低納稅標準。其具體規(guī)定是：

私房租賃營業(yè)稅起征點為營業(yè)額1000元不變，私房租賃的個人所得稅采用核定征收，核定征收率暫定為1%，未達營業(yè)稅起征點的私房租賃不征收個人所得稅，并采用私房租賃稅收綜合征收率簡化計征手續(xù)。具體計征標準如下：

①私房租賃月租金1000元（不含1000元）以下的，稅收綜合征收率為4.1%（房產(chǎn)稅4%、印花稅0.1%）。

②月租金1000元（含1000元）以上的，稅收綜合征收率為8.22%（營業(yè)稅3%、房產(chǎn)稅4%、城市維護建設稅0.03%、教育費附加0.09%、印花稅0.1%、個人所得稅1%）。

根據(jù)上述規(guī)定，應納私房租賃稅額的計算公式為：

當月應納租賃稅額=當月租金收入×稅收綜合征收率。具體計算公式和方法如下：

①私房租賃月租金1000元（不含1000元）以下的

私房租賃當月應納租賃稅額=當月租金×稅收綜合征收率（4.1%）

②私房租賃月租金1000元（含1000元）以上的

私房租賃當月應納租賃稅額=當月租金×稅收綜合征收率（8.22%）

（4）外地駐深企業(yè)房屋租賃稅納稅標準和納稅期限

外地駐深企業(yè)房屋租賃稅包括營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、城市維護建設稅、教育費附加、印花稅、企業(yè)所得稅等稅種。

①深圳市外國內(nèi)企業(yè)房屋租賃稅納稅標準

根據(jù)有關稅法規(guī)定，深圳本市外國內(nèi)企業(yè)房屋租賃稅的稅種和納稅標準如下：

印花稅：合同租金總額×0.1%

營業(yè)稅：租金×5%

城市維護建設稅：營業(yè)稅額×1%（外國企業(yè)、港澳臺地區(qū)企業(yè)除外）

教育費附加：營業(yè)稅額×3%（外國企業(yè)、港澳臺地區(qū)企業(yè)除外）

企業(yè)所得稅：租金×20%×15%

房產(chǎn)稅：房產(chǎn)原值×70%×1.2%

根據(jù)《深圳經(jīng)濟特區(qū)房產(chǎn)稅實施辦法》規(guī)定，企業(yè)房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值的百分之七十計算繳納，按年計征，分季繳納。納稅單位新建或購置的新建房屋（不包括違章建造的房屋），自建成或購置之月起免納房產(chǎn)稅三年。

②外國企業(yè)房屋租賃稅的納稅標準

根據(jù)國家稅務總局國稅發(fā)[1994]038號文規(guī)定，對外商投資企業(yè)和外國企業(yè)暫不征收教育費附加。根據(jù)《深圳市地方稅務局關于印發(fā)〈涉外稅收若干政策問題解答〉的通知》（深地稅發(fā)[1999]319號）規(guī)定，從1999年6月1日起對外國企業(yè)暫不征收城市維護建設稅。據(jù)此，外國企業(yè)在深圳出租房屋不用繳納教育費附加和城市維護建設稅。

外國企業(yè)（包括港澳臺地區(qū)企業(yè)）房屋租賃稅稅種和納稅標準如下：

印花稅：合同租金總額×0.1%

營業(yè)稅：租金×5%

企業(yè)所得稅：租金×20%×15%

注意，深圳市稅務征收機關，對持有注冊地稅務機關開具的《外出經(jīng)營稅收管理證明》（驗原件）的企業(yè)，不征收企業(yè)所得稅。

（5）代征房屋租賃稅征收管理

a、代征房屋租賃稅的要求

深圳市地稅局對代征房屋租賃稅的具體要求是：嚴格按稅務部門委托的代征稅種、范圍、稅率和時限依法征收；嚴格按稅務部門的票證管理規(guī)定領取、使用、保管、報繳票證，并按有關稅務規(guī)定辦理稅收、票款結報手續(xù)。

b、代征房屋租賃稅的管理程序

①按照居民自建房、私人商品房、本市外企業(yè)房三種類型，做好房屋基本情況的調(diào)查核實工作，制定《納稅底冊》。

②居民自建房的基本情況、《納稅底冊》須公開告知。

③代征員根據(jù)《納稅底冊》填寫《交納房屋租賃稅費通知》送達出租人簽收。

④稅款收取后，向納稅人開付稅務機關規(guī)定的完稅憑證。

⑤代征的房屋租賃稅款須及時存入?yún)^(qū)辦稅務專戶，不得截留、挪用。

⑥代征稅征收情況于每月的28日前填寫《房屋租賃管理情況統(tǒng)計表》上報。

c、納稅申報

①注冊地在深圳本市外的企業(yè)辦理房地產(chǎn)租賃合同后，應到房屋租賃管理所辦理納稅手續(xù)。個人房屋租賃出租人按規(guī)定到房屋租賃管理部門辦理房地產(chǎn)租賃合同登記，同時申報繳納各稅，并領取《納稅申報卡》。

②出租人持《房地產(chǎn)租賃合同》、完稅憑證（驗原件留復印件）到代征部門開具稅務部門統(tǒng)一印制的發(fā)票。

③出租人在房屋出租期間如發(fā)生合同變更或解除，應于變更或解除之日起，十天內(nèi)向租賃所申報并辦理有關手續(xù)。未按規(guī)定報停的，視同出租。

d、納稅期限

出租人應于每月或每季末月（3、6、9、12月）20號前申報繳納當月或當季稅款。

（6）法律責任

①出租人未按規(guī)定期限繳納稅款的，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十二條規(guī)定，稅務機關除責令限期繳納外，并從滯納稅款之日起，按日加收滯納稅款萬分之五的滯納金。

②出租人未按照規(guī)定期限辦理納稅申報的，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》第六十二條規(guī)定，由稅務機關責令限期改正，可處以二千元以下罰款，逾期不改正的，可處以二千元以上一萬元以下的罰款。

③出租人故意隱匿房產(chǎn)和有租金收入不報或申報不實的，以偷稅論處，情節(jié)嚴重的，移交司法機關處理。

境外個人或企業(yè)在滬購買商品房，若對外出租的話應當依法納稅。所謂“境外個人”指的是外籍人員(港澳臺胞暫歸入此范圍)。

所謂“境外企業(yè)”指的是外商在國內(nèi)投資的企業(yè)(港澳臺胞投資企業(yè)暫歸入此范圍)。

境外個人和境外企業(yè)私房納稅有所區(qū)別。

境外個人在滬購得產(chǎn)權房時外出租，若用收入在2000元以下的按綜合稅15%減半繳納;2000元以上按綜合稅21%減半繳納。這同國內(nèi)個人私房出租所繳的稅是一致的。

境外公司在滬購得產(chǎn)權房對外出租，若境內(nèi)有常設機構的，應當繳納營業(yè)稅和企業(yè)所得稅。營業(yè)稅為租金收入的5%、企業(yè)所得稅為30%。如果該機構不能提供準確的成本和費用憑證的話，原則按租金收入30%繳納。

對于境外個人和公司在滬購得產(chǎn)權房自住的也應繳一項房產(chǎn)稅，按居住者入住使用第二個月起扣除總房價20%所剩的余款一次性繳付。

如果涉外房子是通過中介對外出租的話，即房子主人要付一筆中介費給公司，這筆鈔票不管付與不付，稅收仍按租金原收入繳納，不能扣除這筆費用后再繳稅。如果涉外房子連同室內(nèi)家具一同對外出租，稅收仍按租金總收入計算，不能扣除這筆所謂“家具使用費”后再繳稅。 2100433B

審計要點：

慎重地選擇應交稅費審計的切人點，確保應交稅費審計目標的實現(xiàn)。

具體包括：

1、應交稅費內(nèi)容真實性的審計：

①增值稅內(nèi)容是否真實；

②營業(yè)稅內(nèi)容是否真實；

③消費稅內(nèi)容是否真實；

④所得稅內(nèi)容是否真實；

⑤城市維護建設稅是否真實。

2、應交稅費計稅依據(jù)的合規(guī)性審計：

①增值稅是根據(jù)《增值稅暫行條例》規(guī)定，對我國境內(nèi)銷售貨物或者提供加工、修理修備勞務，以及進口貨物的單位和個人收取的一種流轉稅。應審查其是否以向購買方收取的全部價款和價外費用作為計稅依據(jù)；

②營業(yè)稅是根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例》規(guī)定，對提供勞務、轉讓無形資產(chǎn)、銷售不動產(chǎn)的單位和個人征收的一種流轉稅，應審計其是否以營業(yè)額作為計稅依據(jù)；

③消費稅是根據(jù)《消費稅暫行條例》規(guī)定，對中國境內(nèi)從事生產(chǎn)、委托加工和進口的單位和個人征收的一種流轉稅，應審計其是否以銷售額或銷售量作為計稅依據(jù)；

④所得稅是根據(jù)《企業(yè)所得稅暫行條例》規(guī)定，對中國境內(nèi)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營所得和其他所得征收的一種稅，應審計其是否以應納稅所得額作為計稅依據(jù)；

⑤城市維護建設稅是否以增值稅、營業(yè)稅和消費稅的實際納稅額作為計稅依據(jù)。

3、應交稅費適從稅率的合法性審計：

①增值稅稅率是否界定清晰，除另有規(guī)定外是否適從于基本稅率17%，國家扶持政策的貨物是否適從于低稅率13%，出口貨物是否適從于優(yōu)惠率0%，小規(guī)模納稅人是否適用于通用稅率3%；

②營業(yè)稅稅率是否定位定率，有無故意選用低稅率問題，有無擅自調(diào)整稅率行為，兼營不同稅目應稅行為的是否從高確定適用稅率；

③消費稅稅率是否具有針對性，不同的應稅對象是否適用于不同的稅率，有無故意采用低稅率的行為；

④所得稅稅率使用是否正確，除政府政策扶持外是否適從于25%；

⑤城市維護建設稅稅率是否根據(jù)企業(yè)所在地視市區(qū)、縣城、鎮(zhèn)的情況分別確定為7%、5%和1%。

4、應交稅費減、免稅合理性的審計：

①增值稅的減免是否合理，有無任意擴大增值稅減免范圍的情況；

②所得稅減免是否合理，有無超范圍、超期限、超審批權限任意減免所得稅情況。

5、應交稅費納稅時效性的審計：

①增值稅有無采用延遲確認納稅義務時間、推遲納稅的行為。如采用直接收款方式下，是否確認納稅時間為收到銷售款項或取得收取款項憑證，并將把提貨單交給買方的當天。采用托收承付方式下，是否確認納稅時間為發(fā)出貨物并辦妥托收手續(xù)的當天。采用分期收款方式下，是否確認納稅時間為合同約定收款法定日的當天。采用代銷方式下，是否確認納稅時間為收到代銷清單的當天。采用預收貸款方式下，是否確認納稅時間為發(fā)出貨物的當天等；

②營業(yè)稅有無延遲確認納稅義務時間、推遲納稅的行為。如轉移不動產(chǎn)時是否確認納稅時間為轉移不動產(chǎn)產(chǎn)權的當天。銷售自建建筑物時是否確認納稅時間為銷售建筑物并收到營業(yè)額或取得索取營業(yè)額憑證的當天。轉讓土地使用權預收款時是否確認納稅時間為收到預收款的當天；

③消費稅有無延遲確認納稅義務時間、推遲納稅行為。如自產(chǎn)自用的消費品是否確認納稅時間為使用消費品的當天。委托加工的消費品是否確認納稅時間為提貨的當天；

④所得稅有無延遲確認納稅義務時間、推遲納稅行為。如所得稅是否按月預繳、年終多退少補；

⑤城市維護建設稅有無延遲確認納稅義務時間、推遲納稅行為。如城市維護建設稅是否確認納稅時間為增值稅、營業(yè)稅和消費稅實現(xiàn)的當天；

6、應交稅費報表列示恰當性的審計：

應交稅費是否根據(jù)“應交稅費”期末貸方余額填列，如“應交稅費”期末為借方余額時，是否以“一”號填列。

審計應交稅費應注意的特殊情況：

注冊會計師在審計應交稅費時，要特別關注應交增值稅的一些特殊情況：

一是增值稅與其他賬戶的勾稽關系，如增值稅銷項稅額與主營業(yè)務收入、其他業(yè)務收入中相關項目的配比、增值稅進項稅額轉出與處理財產(chǎn)損失、在建工程領用生產(chǎn)用原材料等。

二是視同銷售行為是否少交增值稅。根據(jù)稅法規(guī)定，對于企業(yè)將貨物交付他人代銷；銷售代銷貨物將自產(chǎn)或委托加工的貨物用于非應稅項目；將自產(chǎn)或委托加工貨物作為投資提供給其他單位或個人將自產(chǎn)或委托加工的貨物用于分配給股東或投資者；將自產(chǎn)或委托加工貨物用于集體福利或個人銷售；設有兩個以上機構且不在同一地區(qū)但實行統(tǒng)一核算的納稅人，將貨物從一個機構送到另一個機構用于銷售；將自產(chǎn)或委托加工的或購買的貨物無償贈送他人等行為視同銷售，應計交增值稅。

三是不予抵扣項目有沒有轉出進項稅額。根據(jù)稅法規(guī)定，不予抵扣項目包括：購進固定資產(chǎn)；用于非應稅項目的購進貨物或應稅勞務；用于免稅項目的購進貨物或應稅勞務；用于集體福利或個人消費的購進貨物或應稅勞務非正常損失的購進貨物；非正常損失的在產(chǎn)品、產(chǎn)成品所耗用的購進貨物或應稅勞務。

四是對于同時生產(chǎn)應稅產(chǎn)品與免稅產(chǎn)品時，外購貨物的進項稅額同時發(fā)生的，是否將應稅產(chǎn)品允許抵扣的進項稅額與免稅產(chǎn)品不得抵扣的進項稅額混淆在一起，少計交增值稅。注冊會計師在審計時，應利用正確的方法分清應稅產(chǎn)品允許抵扣的進項稅額與免稅產(chǎn)品不得抵扣的進項稅額，并提請被審計單位予以調(diào)整。

注冊會計師對銷貨退回、銷售折讓、銷售折扣的審計是產(chǎn)品銷售收入審計程序的一個補充。實務操作中應當注意收集有關審計證據(jù)，包括銷售合同、退貨處理單、折讓協(xié)議、銷售發(fā)票等。事實上，審計過程中有時會遇到?jīng)]有書面證據(jù)的銷售沖減的會計處理，對此，注冊會計師須保持相應的警覺，并檢查銷售過程及銷售沖銷過程的所有單據(jù)，嚴防借銷售折扣、退回與折讓之名，行轉移收入或侵吞貨款之實的舞弊行為。

對于大額銷售以及大額退貨的書面證據(jù)，注冊會計師應采取復印并保留于審計檔案的方法，以表示在審計中對此項內(nèi)容的關注。當然，這并不能規(guī)避審計風險。

北京市二手房交易中涉及到的稅費共有八種：

①印花稅（包括交易印花稅、房產(chǎn)證印花稅）

②契稅

③增值稅

④城市建設維護稅、教育費附加

⑤個人所得稅

⑥土地增值稅

二手房稅費稅費判斷

第一步：首先看房屋屬性，包括已購公房、二手商品房、經(jīng)濟適用房、央產(chǎn)房、回遷房

第二步：看房產(chǎn)證年限，是否超過2年；

第三步：看面積、單價、容積率，判斷是否是普通住宅、面積是否超標。

北京市二手房交易各個稅種的詳解

二手房稅費印花稅

A、稅種解析：印花稅是對經(jīng)濟活動和經(jīng)濟交往中書立、領受憑證征收的一種稅，這里特指交易印花稅

B、征稅對象：經(jīng)濟合同、產(chǎn)權轉移書據(jù)、營業(yè)賬簿、權利、許可證照和經(jīng)財政部確定征稅的其他憑證

C、納稅人：買賣雙方

D、稅率：0.05%

E、征收范圍：所有二手房交易

F、繳納印花稅的計算方式及案例

案例：高先生購買了一套李阿姨的二手房，總價為50萬元，高先生及李阿姨需要分別繳納印

花稅250元（500000×0.05%=250）

★房產(chǎn)證印花稅：每證5元；屬于市局房屋并已取得土地證的，房產(chǎn)證、土地證各5元印花稅共計10元；屬于貸款客戶需支付他項權利證印花5元。

二手房稅費契稅

A、稅種解析：契稅是以所有權發(fā)生轉移變動的不動產(chǎn)為征稅對象，向產(chǎn)權承受人征收的一種財產(chǎn)稅。

B、征稅對象：發(fā)生使用權轉移的土地和發(fā)生所有權轉移的房屋

C、納稅人：買方

D、稅率：3%

E、契稅優(yōu)惠政策

（1）土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權屬的，其成交價

格沒有超出土地、房屋補償費、安置補助費的部分，免征契稅；（比如拆遷戶可免契稅）

（2）城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購買公有住房，免征契稅；

（3）個人購買自用普通商品住房減半征收契稅；

（4）居民上市出售已購公有住房前后一年內(nèi)新購各類商品房，按新購商品房與出售已購公房

成交價的差額計征契稅；

（5）房屋交換價格相等的，免征契稅；交換價格不相等的，由多交付方繳納款；

（6）按《繼承法》規(guī)定的法定繼承人繼承房屋權屬，免征契稅

（7）對于夫妻離婚，因財產(chǎn)分割涉及房屋所有權證變更登記，免征契稅 。

二手房稅費個人所得稅

1、稅種解析：個人所得稅是對個人(自然人)取得的各項應稅所得征收的一種稅，房屋出售所得也是應稅所得之一

2、征稅對象：財產(chǎn)轉讓所得

3、納稅人：賣方

4、稅率：成交價的1%或差額的20%

5、優(yōu)惠政策：

（1）對個人轉讓自用2年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅

（2）對出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售1年內(nèi)按市場價重新購房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所

繳納的個人所得稅，先以納稅保證金形式繳納，再視其重新購房的金額與原住房銷售額

的關系，全部或部分退還納稅保證金

二手房稅費土地增值稅

1、稅種解析：土地增值稅是對有償轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物而就其增值部分征收的一種稅

2、征收對象：增值部分

3、納稅人：賣方

4、稅率：1%或減除法定扣除項目金額后，按四級超率累進稅率征收

5、優(yōu)惠政策：

（1）納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除金額20% 免征

（2）個人因工作調(diào)動或改善居住條件而轉讓原自用住房，經(jīng)向稅務機關申報核準，凡居住滿

5年（含）以上，免征；滿3年（含）未滿5年，減半征收；未滿3年，按規(guī)定計征

（3）對個人擁有的普通住宅，在轉讓時免征土地增值稅

（4）對個人之間互換居住住房的，經(jīng)稅務機關核準，可以免征土地增值稅

（5）將房屋產(chǎn)權贈與直系親屬或承擔直接贍養(yǎng)義務人的，免征土地增值稅

二手房稅費土地出讓金

1、稅種解析：國家作為土地所有者將其一定年限的國有土地 使用權出讓給受讓人，并向受

讓人收取的土地使用權價格。是政府要收取的土地收益(地租)，即土地所有者出讓土地使

用權的交易價款。

2、征收對象：再上市獲得土地使用權的已購公房

3、納稅人：

——買方（無論是成本價，還是優(yōu)惠價或標準價，買方都需要 按照1560×建筑面積×1%繳納土地出讓金）；

——賣方（所出售的房屋是當初賣方以優(yōu)惠價或標準價購買的，由賣方另外向原單位按1560×建筑面積×6%支付土地出讓金）

4、征收辦法：成本價按1560×建筑面積×1%繳納；優(yōu)惠價或標準價按1560×建筑面積×6%繳納

5、征收范圍：已購公房（再上市的已購公房轉手后，性質(zhì)變?yōu)樯唐贩浚?h3 class="title-text">二手房稅費綜合地價款

1、稅種解析：國家為照顧中低收入居民購房而實施優(yōu)惠措施，建造 經(jīng)濟適用房所用的土地

是國家以劃撥方式無償給開發(fā)商使用的，與已購公房所繳納的土地出讓金的性質(zhì)相同

2、征收對象：再上市交易經(jīng)濟適用房

3、納稅人：賣方

4、稅率：成交價的10%

5、征收范圍：再上市交易的5年以上（以產(chǎn)權證或完稅證明準）、并以市場價出售的經(jīng)濟適用房

審計方法：

（一）制定合理的應交稅費審計目標，為實現(xiàn)應交稅費審計指明方向。應交稅費審計目標具體包括：1、明確應交稅費內(nèi)容的真實性；2、明確應交稅費計稅依據(jù)的合規(guī)性；3、明確應交稅費適從稅率的合法性； 4、明確應交稅費減、免的合理性；5、明確應交稅費納稅的時效性；6、明確應交稅費會計報表列示的恰當性。

（二）確定科學的應交稅費審計程序，使應交稅費審計不偏離審計目標并有條不紊地進行，從而提高審計工作質(zhì)量。具體程序如下：

1、應交稅費業(yè)務控制制度審計；

2、應交稅費業(yè)務處理流程審計；

3、應交稅費會計信息審計。

（三）及時對應交稅費業(yè)務控制審計，為實現(xiàn)應交稅費審計目標打下堅實的基礎。具體包括：

1、對應交稅費核算范圍控制。應交稅費核算范疇包括增值稅、營業(yè)稅、消費稅、所得稅、資源稅、土地增值稅、城市維護建設稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、車船使用稅、個人所得稅等。印花稅、耕地占用稅以及其他不需要預計應交數(shù)據(jù)稅費，不記在本項目中；

2、對應交稅費設置的明細科目控制。應交稅費應設置與應交稅費范圍相協(xié)調(diào)的明細科目，具體設置“應交增值稅”、“應交消費稅”、“應交營業(yè)稅”、“應交所得稅”、“應交資源稅”、“應交土地增值稅”、“應交城市維護建設稅”、“應交房產(chǎn)稅”、“應交土地使用稅”、“應交車船使用稅”、“應交個人所得稅”；

3、對應交稅費的征收方式控制。通常是先征后還。對于收到返還的所得稅、消費稅、營業(yè)稅、要及時進行賬務處理。

（四）重視對應交稅費業(yè)務處理流程審計，最大限度地降低審計風險。應交稅費業(yè)務處理流程是：明細表→納稅鑒定/納稅通知→匯算清繳文件→計算稅額。具體包括：

1、獲取或編制明細表，查其內(nèi)容是否真實可靠，是否與總賬數(shù)、報表數(shù)相等；

2、了解是否按納稅鑒定或納稅通知的稅種、計稅依據(jù)、稅率來確定應納稅內(nèi)容，減免稅的范圍和期限核實；

3、對稅務部門的匯總清繳文件進行有效性分析，并與明細表進行核對；

4、檢查各種應交稅費計算的正確性。

（五）慎重地選擇應交稅費審計的切入點，確保應交稅費審計目標的實現(xiàn)。2100433B