廣東華深建筑工程信息技術(shù)有限公司

中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，北上廣深等一線城市上半年成交面積同比增長48%，深圳更是出現(xiàn)局部樓市暴漲現(xiàn)象。不過，專家分析，一線城市房價(jià)不太可能出現(xiàn)大漲。“一、限購政策沒有解除；二、新房的庫存量相對比較大，特別是北京和廣州；三、二手房供應(yīng)比較充足”

“房地產(chǎn)交易中心人山人海，場面不比任何一個(gè)三甲醫(yī)院的排隊(duì)場面來得小。”住在上海浦東新區(qū)的孫先生，5月份賣了一套住房，“生了小孩，只能換套大的”，這兩個(gè)月最常跑的就是房產(chǎn)交易所和醫(yī)院。孫先生不忘打趣，“上海人流量最大的兩個(gè)地方都讓我跑熟了。”

深圳，房地產(chǎn)市場堪稱火爆。6月，一手住宅均價(jià)達(dá)到30713元/平方米，同比上漲31%.

廣州和北京兩地也是不遑多讓，樓市銷售成績節(jié)節(jié)高。四大一線城市為何能率先回暖？這樣的熱度還會升級嗎？

現(xiàn)象：晚賣幾月多賺26萬

近期房地產(chǎn)交易違約現(xiàn)象增多，主要是賣方覺得開價(jià)便宜了

孫先生最近忙得樂呵，二胎寶寶順利降生，原先的住宅以滿意的價(jià)格出手了。

“這套房子在中介掛牌一年多，有過幾家看房的，但是報(bào)價(jià)不理想，始終沒談成。我的心里最低價(jià)位是240萬元，買方最高也就出到220萬元。”孫先生一年多前就購入一套價(jià)值近500萬元的房子，原先打算賣掉舊房多付些首付來緩解房貸的壓力。

房地產(chǎn)中介商對市場敏感度最高，“今年第二季度對樓市而言，可以說是‘冷冬’后的一個(gè)‘大暖春’。”中原地產(chǎn)的一位中介門市部負(fù)責(zé)人對記者表示。

對孫先生這樣有足夠流動(dòng)性而等得起時(shí)間的住房改善者來說，顯然成了本輪樓市回暖的受惠者。

“最終這套房子的成交價(jià)是246萬元。”在樓道里清理舊家具的孫先生告訴記者，“自己一年多前買的新房是39800元/平方米，現(xiàn)在已經(jīng)漲到48000元/平方米，估計(jì)很快就會突破50000.而舊房子賣出去的價(jià)格是35000/平方米，一年多前還不到30000元/平方米。”

“近期簽了購房合同卻出現(xiàn)違約的現(xiàn)象越來越多。”上述中介門市部負(fù)責(zé)人表示，“基本都是賣家看到房價(jià)快速上漲，覺得之前簽訂的價(jià)格太低了而要求漲價(jià)，有的干脆就不賣了，坐等著房價(jià)繼續(xù)漲。20%的違約金對這些賣房者來說，與房價(jià)上漲的幅度一比較就根本算不了什么了。”

政策：幾個(gè)部委松綁樓市

流動(dòng)性放寬，住房營業(yè)稅政策利好出臺，首套房厘定方法變松，令房地產(chǎn)市場需求得到釋放

短短幾個(gè)月，上海樓市為何冷暖交替如此之快？

“其實(shí)從年初央行放松貨幣政策開始，我們當(dāng)時(shí)就預(yù)期降息降準(zhǔn)勢必會刺激購房者中的一部分剛性需求。”上述負(fù)責(zé)人解釋道，“就當(dāng)前的貸款利率水平同去年年底相比較，一套300萬元價(jià)格的房子，貸款的利息可以節(jié)省40000元左右。”

自2月5日央行下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)開始，截至6月28日，央行降準(zhǔn)降息次數(shù)已達(dá)5次。

“貨幣政策這樣的放松節(jié)奏在近些年來很難見。”上述負(fù)責(zé)人指出，“不過刺激房價(jià)一下子出現(xiàn)‘井噴’現(xiàn)象的還是‘3·30政策’。”

3月30日，央行、住建部、銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)《中國人民銀行住房城鄉(xiāng)建設(shè)部中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關(guān)于個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》，規(guī)定繳存職工家庭使用住房公積金委托貸款購買首套普通自住房，最低首付款比例為20%.

同時(shí)，財(cái)政部發(fā)布《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》，通知要求，自3月31日起，個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅免征年限由5年恢復(fù)至2年。

雖然截至目前，一線城市限購政策尚未完全放開，但是在多重利好刺激下，樓市已率先復(fù)蘇。

數(shù)據(jù)：一線城市回暖快

北上廣深房價(jià)已進(jìn)入一個(gè)常態(tài)化的上升通道，“投資者追漲殺跌心態(tài)重”

中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)發(fā)布最新的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2015年6月，全國100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格為10628元/平方米，環(huán)比上漲0.56%，漲幅較上月擴(kuò)大0.11個(gè)百分點(diǎn)。在二手市場方面，2015年6月十大城市主城區(qū)二手住宅平均價(jià)格繼續(xù)上漲，漲幅為2.03%，較上月擴(kuò)大0.95個(gè)百分點(diǎn)。

相比較而言，一線城市房價(jià)的漲勢更快。深圳市規(guī)劃和國土資源委員會數(shù)據(jù)顯示，6月深圳一手住宅均價(jià)達(dá)到30713元/平方米，首次突破3萬元，同比上漲31%.房價(jià)大幅上漲和愈加復(fù)雜的交易程序并未抑制購房者的熱情。數(shù)據(jù)顯示，今年6月一二手住宅單月合計(jì)成交23224套，同比大漲261%，僅次于2009年11月的歷史高峰。

值得注意的是，上海接連出現(xiàn)“日光盤”。有分析認(rèn)為，7、8月上海樓市將出現(xiàn)“反季節(jié)”態(tài)勢，走出一個(gè)相對陡峭的向上曲線。

庫存量相對少，去庫存化周期較短，是一線城市領(lǐng)漲的動(dòng)力所在。

“即使是在樓市普遍降溫、房價(jià)下跌的時(shí)候，北上廣深一線城市的房價(jià)也基本保持‘雷打不動(dòng)’的狀態(tài)，頂多就是不漲了，很少真的降價(jià)。一旦樓市出現(xiàn)回暖，一線城市的反應(yīng)往往最強(qiáng)烈。”上述負(fù)責(zé)人表示。

業(yè)內(nèi)相關(guān)人士指出，上海的房價(jià)已進(jìn)入一個(gè)常態(tài)化的上升通道，北廣深的房價(jià)未來將延續(xù)上漲態(tài)勢。

“投資者追漲殺跌心態(tài)重。”上述負(fù)責(zé)人表示，“除非政府調(diào)整政策，不然當(dāng)前這種樓市持續(xù)回暖的勢頭仍會繼續(xù)。”

北上廣深新房二手房價(jià)格下跌

然而，在樓市迎來久違的調(diào)整之下，多地限購松綁也讓市場變數(shù)大增。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在分類調(diào)控的政策導(dǎo)向下，近期各地進(jìn)行了一系列政策調(diào)整，這有利于穩(wěn)定市場信心，釋放一部分被抑制的置業(yè)需求。

對于一線城市的調(diào)整壓力，近期有消息稱，住建部正在觀察研究，但不會發(fā)文明確限購?fù)顺?。對此，住建部政策研究中心原副主任王玨林表示，一線城市可能會由于市場下沉態(tài)勢而做出市場調(diào)整，但不會太多。而且一線城市的限購政策不會輕易放開。

64個(gè)城市房價(jià)環(huán)比下降

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，與上月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有64個(gè)，持平的城市有4個(gè)，上漲的城市有2個(gè)。環(huán)比價(jià)格變動(dòng)中，最高漲幅為0.2%，最低為下降2.5%。

另外，一線城市的房價(jià)也出現(xiàn)全面下跌，樓市全面降溫開始。新建商品住宅價(jià)格指數(shù)，北上廣深四個(gè)城市的環(huán)比數(shù)據(jù)分別下跌了1.3%、1.4%、1.3%和0.6%。二手房方面，環(huán)比下調(diào)最高的為廣州，環(huán)比跌幅達(dá)1.1%。

國家統(tǒng)計(jì)局城市司高級統(tǒng)計(jì)師劉建偉分析稱，7月份，由于市場預(yù)期依然不明，購房者不少選擇觀望，房價(jià)環(huán)比繼續(xù)下降。

“現(xiàn)階段的價(jià)格下調(diào)，是市場供求關(guān)系調(diào)整的正常現(xiàn)象。一線城市房價(jià)降幅并不明顯，現(xiàn)在市場處在觀望期，多空雙方僵持階段。” 王玨林向上證報(bào)記者表示。

面對國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，一些投資客和炒房客卻不以為然，而是做好準(zhǔn)備虎視眈眈，記者多方采訪感覺到，僅從北京8月份樓市的表現(xiàn)來看，其第四季度就有望出現(xiàn)復(fù)蘇反彈。

上周末北京樓市分外熱鬧，特別是 “日光盤”再現(xiàn)江湖，而且是一下子12個(gè)樓盤入市其中4個(gè)樓盤同現(xiàn)“日光”。對此，偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析認(rèn)為，經(jīng)過了7月份二手房市場逐步復(fù)蘇、新房成交量逐步企穩(wěn)之后，8月上旬北京住宅市場成交量在自住房集中網(wǎng)簽和二手房穩(wěn)步復(fù)蘇的帶動(dòng)下，基本上延續(xù)了成交量的復(fù)蘇勢頭。

“告別絕對短缺的三、四線城市房地產(chǎn)市場，可能將會迎接長期蕭條。而一、二線市場的問題并非需求，而是價(jià)格，在以價(jià)換量出現(xiàn)的情況下，可能會在四季度逐漸復(fù)蘇。” 中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說。

一線城市不會輕易松綁

與樓市正在發(fā)生的變化同時(shí)，樓市松綁限購乃至松綁限貸的聲音此起彼落。僅從北京樓市的變化也可以看出，面對虎視眈眈的投資客和炒房客，一線城市的調(diào)控政策一旦松動(dòng)，后果難以預(yù)料。正是基于這種判斷，權(quán)威的房地產(chǎn)專家表示，一線城市可能會由于市場下沉態(tài)勢而做出市場調(diào)整，但不會太多。而且一線城市的限購政策是不會輕易放開的。

回顧樓市松綁的脈絡(luò)，時(shí)至8月中旬已經(jīng)到了習(xí)以為常的地步。據(jù)悉，8月16日，哈爾濱宣布全面取消限購。至此，我國46個(gè)實(shí)施限購政策的城市中，已經(jīng)有37個(gè)城市在各種層面放松限購。

更有甚者大膽預(yù)計(jì)，面對全國樓市庫存不斷升溫，各地樓市不斷增加的壓力，今年42個(gè)城市將全部調(diào)整限購政策，言下之意，只有北京、上海、廣州、深圳這4個(gè)城市可能會繼續(xù)堅(jiān)守。近期北上廣深也有市場調(diào)整，有消息透露，住建部正在觀察研究，但不會發(fā)文表示限購?fù)顺觥?/p>

對此，萬科總裁郁亮也表示，在分類調(diào)控的政策導(dǎo)向下，近期各地進(jìn)行了一系列政策調(diào)整，這有利于穩(wěn)定市場信心，釋放一部分被抑制的置業(yè)需求；隨著央行多次強(qiáng)調(diào)要保護(hù)首次置業(yè)者貸款需求，未來的購房信貸環(huán)境也有望得到改善。

正是出于“房地產(chǎn)依賴癥”的分析，一些投資客和炒房客已經(jīng)準(zhǔn)備抄底樓市，再次出手。

“我已經(jīng)看好一套北京西邊的房子，目前價(jià)格每平方米不到1萬元，比去年高點(diǎn)時(shí)低了3000多元，我準(zhǔn)備投資出手了。”一位陳先生向記者說。而據(jù)記者了解，有這種想法的投資客不在少數(shù)。

“北京、上海等一線城市非常特殊，大家都想在這里買房，所以不能輕易放松調(diào)控。”王玨林說。

中國建設(shè)行業(yè)大數(shù)據(jù)應(yīng)用服務(wù)平臺，工程造價(jià)信息價(jià)、指導(dǎo)價(jià)、參考價(jià)，登錄http://bjltl.com.cn查看更多……