共用部位小區(qū)的共用部位和共用設施設備的產權歸誰

建設部《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》第三條規(guī)定，“共用部位是指住宅主體承重結構部位(包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等)、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。共用設施設備是指住宅小區(qū)或單幢住宅內，建設費用已分攤進入住房銷售價格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等?！?

共用部位與共用設施的產權應歸全體業(yè)主共有：

共用部位第一，法規(guī)條例規(guī)定

根據《土地管理法》、《城市房地產管理法》和《城市房地產交易管理條例》的有關規(guī)定，“土地使用權轉移的，該土地上的建筑物及附著物的所有權隨土地使用權的轉移而轉移”，也就是全體購房者購買了全部商品房及基地的土地使用權時，位于該土地之上的全部沒有獨立產權的建筑物及附著物的所有權也就隨之轉移給全體購房者(即全體業(yè)主)。

共用部位第二，從商品房的成本構成來說

國家《商品住宅價格管理暫行辦法》中規(guī)定，商品房的價格成本包括住宅小區(qū)基礎設施建設費和小區(qū)非經營性配套公共建筑的建設費。此外，國家電力公司《關于對新建居民住宅供電設施收費及管理的意見》第六條規(guī)定：“在新建住宅區(qū)內，由新建住宅單位投資建設的室外配電設施，其投資又攤入建房成本的，室外配電設施產權屬于居民共有”。

共用部位第三，從公共配套設施的使用權角度來看

住宅區(qū)內的公共配套設施是住宅總體的一部分，沒有住宅，也就談不上公共配套設施，它與樓道、院路一樣屬不同的所有人共有。依照國家《城市異產毗連房屋管理規(guī)定》：所有人和使用人對其共有、共用的設施應共同合理使用并承擔相應義務；除另有規(guī)定外，任何一方不得多占、獨占；開發(fā)商向廣大業(yè)主出售房產的同時也轉讓了土地使用權，以及同住宅同時建造的公共配套設施。所以，公共配套設施同住宅一樣，其產權所有人為小區(qū)全體業(yè)主。

共用部位第四，從小區(qū)公共配套設施的管理機構來講

根據國家建設部《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》和國家有關部門關于加強小區(qū)物業(yè)管理的有關法規(guī)精神，住宅小區(qū)內公共配套設施的產權應該由廣大產權人或使用人的代表機構———業(yè)主委員會來負責具體管理。公共配套設施的產權屬于全體業(yè)主；業(yè)主委員會代表業(yè)主行使處置權，由業(yè)主委員會選擇物業(yè)管理公司委托其行使管理權。2100433B

開發(fā)商在銷售完所有可銷售面積后，就不享有對任何房屋以及建筑的所有權，整棟樓盤的所有權歸全體業(yè)主共用。

國務院頒布的《物業(yè)管理條例》第二十七條明確規(guī)定，“業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分?！?

服務于整幢樓宇的共用部位，不具有獨立性。在開發(fā)商將所有可銷售面積銷售給業(yè)主之后，即將所有公共部位同時出售給全體業(yè)主，全體業(yè)主共同擁有這些房屋以及建筑。開發(fā)商不再享有對任何房屋及建筑的所有權，因此無權對公用部位進行處分。

建設部發(fā)布的《商品房銷售面積計算及公用面積分攤規(guī)則》中規(guī)定：商品房按套或單元出售，商品房的銷售面積即為購房者所購買的套或單元內建筑面積與應分攤的公用建筑面積之和。因此，業(yè)主購買的商品房面積中已經包括了公用部位的面積，開發(fā)商無權對其進行處分。如果開發(fā)商擅自將共用部位轉讓給他人，就侵害了所有業(yè)主的權益。

小區(qū)的共用部位歸全體業(yè)主所有，其處分必須經過全體業(yè)主的決議。即使開發(fā)商沒有銷售完所有房屋而享有對部分房屋的所有權，也不能擅自將小區(qū)的共用部位轉讓給他人。

專項用于物業(yè)保修期滿后，共用部位、共用設備設施的大中修和更新改造。

葫蘆島市物業(yè)共用部位和設施設備專項維修資金管理辦法

葫蘆島市人民政府令

第100號

現將《葫蘆島市物業(yè)共用部位和設施設備專項維修資金管理辦法》予以公布，自公布之日起施行。

市長　 孫兆林

二○○六年十月十六日

葫蘆島市物業(yè)共用部位和設施設備

專項維修資金管理辦法

《住宅專項維修資金管理辦法》自2008年2月1日起施行，1998年12月16日建設部、財政部發(fā)布的《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》（建住房[1998]213號）同時廢止。

住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法第一條

為了貫徹落實《國務院關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知》（國發(fā)[1998]23號），保障住房售后的維修管理，維護住房產權人和使用人的共同利益，制定本辦法。

住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法第二條

在直轄市、市、建制鎮(zhèn)和未設鎮(zhèn)建制的工礦區(qū)范圍內，新建商品住房（包括經濟適用住房，以下簡稱"商品住房"）和公有住房出售后的共用部位、共用設施設備維修基金的管理，均適用本辦法。本辦法所稱公有住房是指在住房制度改革和拆遷安置中向個人出售的公有住房。

住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法第三條

本辦法所稱共用部位是指住宅主體承重結構部位（包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等）、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。共用設施設備是指住宅小區(qū)或單幢住宅內，建設費用已分攤進入住房銷售價格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法第四條

凡商品住房和公有住房出售后都應當建立住宅共用部位、共用設施設備維修基金（以下簡稱"維修基金"）。 維修基金的使用執(zhí)行《物業(yè)管理企業(yè)財務管理規(guī)定》（財政部財基字[1998]7號），專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的大修、更新、改造。

住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法第五條

商品住房在銷售時，購房者與售房單位應當簽訂有關維修基金繳交約定。購房者應當按購房款2%-3%的比例向售房單位繳交維修基金。售房單位代為收取的維修基金屬全體業(yè)主共同所有，不計入住宅銷售收入。 維修基金收取比例由省、自治區(qū)、直轄市人民政府房地產行政主管部門確定。

住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法第六條

公有住房售后的維修基金來源于兩部分： 1.售房單位按照一定比例從售房款中提取，原則上多層住宅不低于售房款的20%，高層住宅不低于售房款的30%。該部分基金屬售房單位所有。 2.購房者按購房款2%的比例向售房單位繳交維修基金。售房單位代為收取的維修基金屬全體業(yè)主共同所有，不計入住宅銷售收入。公有住房售后維修基金管理與使用的具體辦法，由市、縣財政部門和房地產行政主管部門共同制定，經當地人民政府批準后實施。

住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法第七條

維修基金應當在銀行專戶存儲，?？顚Ｓ谩榱吮ＷC維修基金的安全，維修基金閑置時，除可用于購買國債或者用于法律、法規(guī)規(guī)定的其他范圍外，嚴禁挪作他用。維修基金明細戶一般按單幢住宅設置，具體辦法由市、縣房地產行政主管部門制定。

住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法第八條

維修基金自存入維修基金專戶之日起按規(guī)定計息。維修基金利息凈收益轉作維修基金滾存使用和管理。

住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法第九條

在業(yè)主辦理房屋權屬證書時，商品住房銷售單位應當將代收的維修基金移交給當地房地產行政主管部門代管。

住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法第十條

業(yè)主委員會成立后，經業(yè)主委員會同意，房地產行政主管部門將維修基金移交給物業(yè)管理企業(yè)代管。物業(yè)管理企業(yè)代管的維修基金，應當定期接受業(yè)主委員會的檢查與監(jiān)督。

住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法第十一條

業(yè)主委員會成立前，維修基金的使用由售房單位或售房單位委托的管理單位提出使用計劃，經當地房地產行政主管部門審核后劃撥。業(yè)主委員會成立后，維修基金的使用由物業(yè)管理企業(yè)提出年度使用計劃，經業(yè)主委員會審定后實施。維修基金不敷使用時，經當地房地產行政主管部門或業(yè)主委員會研究決定，按業(yè)主占有的住宅建設面積比例向業(yè)主續(xù)籌。具體辦法由市、縣人民政府制定。

住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法第十二條

物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生變換時，代管的維修基金賬目經業(yè)主委員會審核無誤后，應當辦理賬戶轉移手續(xù)。賬戶轉移手續(xù)應當自雙方簽字蓋章之日起十日內送當地房地產行政主管部門和業(yè)主委員會備案。

住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法第十三條

業(yè)主轉讓房屋所有權時，結余維修基金不予退還，隨房屋所有權同時過戶。

住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法第十四條

因房屋拆遷或者其他原因造成住房滅失的，維修基金代管單位應當將維修基金賬面余額按業(yè)主個人繳交比例退還給業(yè)主。

住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法第十五條

各級房地產行政主管部門和財政部門負責指導、協調、監(jiān)督維修基金的管理與使用。 市、縣財政部門和房地產行政主管部門應當制定維修基金使用計劃報批管理制度、財務預決算管理制度、審計監(jiān)督制度以及業(yè)主的查詢和對賬制度等。

住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法第十六條

業(yè)主或使用人、物業(yè)管理企業(yè)、開發(fā)建設單位之間就維修基金發(fā)生糾紛的，當事人可以通過協商、協調解決，協商、協調不成的，可以依法向仲裁機關申請仲裁，或者向人民法院起訴。

住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法第十七條

公有住房售房單位未按照本辦法規(guī)定足額提取維修基金的，財政部門和房地產行政主管部門應當責令其限期補提維修基金本息；逾期仍不足額提取的，應當處以自應提取之日起未提取額每日萬分之三的罰款。

住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法第十八條

維修基金代管單位違反本辦法規(guī)定，挪用維修基金或者造成維修基金損失的，由當地財政部門和房地產行政主管部門按規(guī)定進行處理。情節(jié)嚴重的，應追究直接責任人員和領導人員的行政責任；構成犯罪的，應依法追究刑事責任。

住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法第十九條

本辦法實施前，商品住房和公有住房出售后未建立維修基金或維修基金的建立標準低于本辦法規(guī)定的，當地房地產行政主管部門和財政部門應當按照本辦法規(guī)定制定建立或補充維修基金的具體辦法。

住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法第二十條

公有住房出售后維修基金的財務管理按照財政部的有關規(guī)定執(zhí)行。

住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法第二十一條

省自治區(qū)、直轄市人民政府房地產行政主管部門會同財政部門可以根據本辦法制定實施細則。 第二十二條 非住宅商品房維修基金的管理可以參照本辦法執(zhí)行。

住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法第二十三條

本辦法由建設部負責解釋。

住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法第二十四條

本辦法自一九九九年一月一日起實行。原有的有關政策和規(guī)定，凡與本辦法不一致的，一律以本辦法為準。