共用設施設備給排水系統(tǒng)

1.1 高壓電氣設備至少每二年進行一次安全測試，變壓器每年進行一次安全測試，留存高壓電氣測試合格報告；

1.2 低壓配電設備每年至少一次全面停電檢修；

1.3 按照規(guī)定周期對變配電設施設備進行檢查、維護、清潔，并做好記錄；

1.4 高低壓配電柜運行正常、操作靈活，儀表顯示準確；

1.5 變壓器運行正常，通風降溫設備可靠，溫度顯示準確；

1.6 直流操作系統(tǒng)運行正常，蓄電池組充、放電量符合工作要求，至少每年進行一次充、放電試驗；

1.7 功率因數自動補償運行正常，功率因數不低于0.9，電容器容量符合工作要求，無鼓包、漏液現象；

1.8 制定突發(fā)事件應急處理程序和臨時用電管理措施，明確停、送審批權限，停、送電按規(guī)定提前通知顧客；

1.9 制定配電室人員出入管理制度，配電室實行封閉管理，無鼠洞，配備符合要求的滅火器材；

1.10 高壓防護用具、驗電器按規(guī)定每半年檢定一次，計量器具、檢測儀表按規(guī)定周期送計檢局檢定。

6.1 電梯運行平穩(wěn)、乘座舒適、平層準確，轎廂照明、內外呼梯按鈕完好，樓層顯示正常，轎廂內整潔無污染；

6.2 根據溫度情況開啟轎廂風扇；

6.3 警鈴或其它救助設備功能完備，稱重裝置可靠，安全裝置有效無缺損，電梯運行無異常；

6.4 自動扶梯運行平穩(wěn)舒適，安全防護裝置齊全有效；

6.5 應由A級專業(yè)資質的電梯、自動扶梯維修保養(yǎng)單位進行維護保養(yǎng)，經技術監(jiān)督局檢測并獲得《安全檢驗合格證》，在有效期內運行；

6.7設專職人員對電梯維護保養(yǎng)進行監(jiān)督，對電梯運行進行管理，并按技術要求做好日常運行巡檢及記錄；

6.8 至少保障一臺電梯24小時運行；

6.9 電梯發(fā)生一般性故障，專業(yè)維修保養(yǎng)人員應在1小時內到達現場維修；發(fā)生電梯困人或其它重大事件時，物業(yè)管理專職人員應及時應急處理，專業(yè)維修保養(yǎng)人員應在30分鐘內到達現場進行搶修；

6.10 電梯機房實行封閉管理，機房內溫度不超過設備安全運行環(huán)境溫度，配備應急照明、滅火器和盤車工具齊全，并掛于顯眼方便處。

2.1 每周檢查發(fā)電機組的機油位、冷卻液位、蓄電池液位、空濾指示器是否符合要求，水路、油路有無滲漏；

2.2 制定發(fā)電機組管理規(guī)程，常備不低于4小時運行所需的油料，配置符合要求的滅火器材；

2.3 每月啟動發(fā)電機組試機30分鐘，釋放柴油濾清器中的水或沉積物，檢查皮帶松緊程度；

2.4 每運行250小時或兩年更換發(fā)機組機油、機油濾清器、柴油濾清器、冷卻液；

2.5 發(fā)電機組手動及自動聯機正常，保護功能完善，發(fā)生停電時保證30分鐘內向重點設備、區(qū)域供電；

2.6 應急照明柜工作正常，蓄電池放電工作時間不低于90分鐘，蓄電池無漏液、腐蝕現象；

2.7 定期對應急照明柜進行檢查、維護、清潔，每月進行一次切換試驗，每年進行一次蓄電池組充、放電試驗；

2.8 制定雙電源切換操作程序，做好備用電源切換準備，發(fā)生停電時30分鐘內恢復供電。

3.1 每天檢查一次生活泵、氣壓罐、排污泵、水池水箱、管道閥門，定期檢查公共衛(wèi)生間、開水房、管道井內的上下水管道、閥門、減壓閥，集水坑、污水坑、室內外排水溝渠（井）。設備運行正常，壓力符合要求，儀表指示準確，無跑、冒、滴、漏現象；

3.2 生活水泵、管道、閥門定期進行維護保養(yǎng)；集水坑、污水坑、化糞池、室內外排水溝渠（井）定期疏通清掏；排水暢通無堵塞；

3.3 生活水箱（池）檢修口封閉、加鎖，通氣口需設隔離網，環(huán)境衛(wèi)生，無污染物；

3.4 雨、污水分離，不得混排，污水排放達到DB51/190-93《四川省水污染物排放標準》；

3.5 制定水質管理制度，供水管理符合《城市供水水質管理規(guī)定》、《生活飲用水衛(wèi)生監(jiān)督管理辦法》；

3.6 二次供水需辦理《二次供水衛(wèi)生許可證》、供水管理人員持《健康證》上崗；

3.7 二次供水水箱（池）每半年由具備資質條件的專業(yè)清潔公司清洗消毒，并抽取水樣送成都市疾控中心檢驗，取得水質檢測合格報告；

3.8 制定停水、爆管等應急處理程序，計劃停水按規(guī)定提前通知顧客；

3.9 計量器具、壓力儀表按規(guī)定周期送計檢局校驗；

3.10 未經水行政主管部門許可，不得擅自采取地下水或直接從江河取水。

4.1設備工作正常、安全裝置有效；

4.2 定期巡查設備運行狀態(tài)并記錄運行參數；

4.3 每月檢查空調主機，測試運行控制和安全控制功能，分析運行數據；

4.4 定期檢查冷卻塔電機、變速箱、布水器及其它附屬設備，每年至少清洗、維護保養(yǎng)冷卻塔一次；

4.5 定期檢查循環(huán)泵、冷卻泵電機及泵體，每年進行一次添加更換潤滑脂、清潔葉輪、基礎緊固、除銹刷漆等維護保養(yǎng)；

4.6 定期對空氣處理單元、新風處理單元、風機盤管、濾網、加（除）濕器、風閥、積水盤、冷凝水管、膨脹水箱、集水器分水器、風機表冷器進行檢查、清洗和保養(yǎng)；

4.7 定期對空調系統(tǒng)電源柜、控制柜進行檢查，緊固螺栓、測試絕緣，保證系統(tǒng)的用電安全；

4.8 管道、閥門無銹蝕，保溫層完好無破損，無跑、冒、滴、漏現象；每二年至少除銹漆刷漆一次；

4.9 定期對空調循環(huán)水進行水質處理和水質分析，保證系統(tǒng)水質符合標準要求；

4.10 根據實際情況進行風管系統(tǒng)清洗和空氣質量測定，保證空氣質量符合標準要求；

4.11 壓力表、真空儀、傳感器等測量裝置按規(guī)定周期送計檢局校驗；

4.12 按國家相關要求嚴格控制溫度范圍，夏季室內溫度22－26℃，冬季室內溫度18－22℃，定期對空調系統(tǒng)設施設備進行能耗（水、電、煤氣、燃油等）統(tǒng)計和分析，做好節(jié)能工作。

4.13 在每個供冷期或供熱期交替運行之前，或系統(tǒng)停機一段時間后又重新投入運行時，必須對系統(tǒng)所有設施設備（如冷卻水循環(huán)管道、冷凍水循環(huán)管道風管、新風系統(tǒng)等的管件、閥門、電氣控制、隔熱保溫等）進行嚴格細致的檢查、清洗、測試和調整，確定正常后方能投入運行。

5.1 蒸汽鍋爐

每年由專業(yè)檢測機構對鍋爐設備進行一次安全檢測，并對鍋爐電機部分及程序控制器性能、鍋爐排放煙氣進行檢測。

除定期送檢外，還應做好以下日常維護：

——每年對鍋爐及附屬設備進行一次全面二級保養(yǎng)；按規(guī)定更換油（氣）噴嘴、保養(yǎng)和潤滑電機、校驗安全閥、檢查交換器并添加樹脂、設備管道補漆；對除氧器、冷凝水箱檢進行修清洗；對鍋筒內部進行檢查并除垢；

——每半年對蒸汽壓力表進行一次校驗；對爐膛清灰；

——每季度對鍋爐及附屬設備進行一次一級保養(yǎng)；對防爆門及泄爆裝置進行安檢；清理燃燒器、鼓風機風葉、煙管通灰；對機械設備更換或添加潤滑油；超壓、超溫保護試驗，安全閥自動排氣一次；

——每月對油氣管路過濾器進行一次清洗，對安全連鎖裝置安全性能實驗一次；

——檢測水質的硬度，應不大于3毫克/升；

——鍋爐安全附件及儀表齊全，動作可靠；

——在額定的流量范圍內，輸出蒸汽壓力在允許范圍之內；

——汽、水管道完好，閥件及儀表齊備，無跑、冒、滴、漏；

——蒸汽減壓站輸出壓力波動在20%之內。

各種證書齊備，操作人員持證上崗。

5.2 熱水鍋爐

——定期對溫控儀進行檢測；

——附屬設備的維護保養(yǎng)可參照“蒸汽鍋爐”的相應條款實施。

10.1 通信處理機、交換和調制解調機數據通訊工作正常、整潔、線路整齊；

10.2 維護終端工作正常、整潔；

10.3 工作電源及UPS工作正常，設備整潔，顯示儀表無損；

10.4 配線架排線整齊，標識完好，數據齊全；

10.5 光纖配架排線整齊，標識完好，數據齊全；

10.6 插座模塊安裝完好，線路暢通，表面整潔；

10.7 建立授權機制、訪問控制、加密與解密相關管理制度；

10.8 專人監(jiān)控關鍵設備:文件服務器、數據庫服務器、打印服務器、交換機等；

10.9 病毒預防：從管理、技術和法律等方面著手，預防病毒侵入；

10.10 實時對服務器數據進行文件備份；

10.11計算機工程師應用相關軟件定期對Web Server,Datebase Server，Mail/FTP等Server進行觀測，發(fā)現故障及時記錄，并通知相關部門維修。

7.1 當被檢測探測器響應參數達到預定值時，探測器應輸出火警信號，同時啟動探測器的確認燈；

7.2 操作啟動部件，手動火災報警按鈕應能輸出火災報警信號，報警按鈕應當有動作顯示；

7.3 火災時應能將火災疏散層的揚聲器和廣播背景音響系統(tǒng)強制轉入火災應急廣播狀態(tài)，并控制在選定的樓層內；

7.4 報警功能：能正常接收來自火災探測器及其它報警觸發(fā)器件的火災報警信號，發(fā)出聲光信號；

7.5 故障報警：當控制器和火災探測器、控制器和傳輸火災報警信號作用的部件發(fā)生故障時，應當正確指示出故障部位；

7.6 火警優(yōu)先功能：顯示預報警和故障信號時，如有火災報警信號輸入，應當立即顯示火災報警信號；顯示故障信號時，如有預報警信號輸入，應當顯示預報警信號；

7.7 電源轉換功能：主電源切斷時，備用電源應當能自動投入運行；當主電源恢復時能從備用電源自動轉入主電源狀態(tài)；

7.8火災確認后，發(fā)出控制信號，強制電梯全部停于首層，并接受其反饋信號。消防電梯聯動迫降后可進行人工操作，其功能、信號均應當正常；

7.9 火災確認后，應當控制相應部位的正壓風機和排煙風機啟動，接受其反饋信號并顯示其狀態(tài)；

7.10 火災確認后，發(fā)出控制信號，將著火層防煙風閥、排煙閥打開，接受其反饋信號并顯示其狀態(tài)；

7.11 確認火災后，控制室應能控制有關部位的防火卷簾門按規(guī)定程序下降，接受其反饋信號并顯示其狀態(tài)；

7.12 火災確認后，應當釋放所有門禁裝置，保證疏散門的暢通；

7.13 消防對講電話應語音清楚無干擾；

7.14 自動噴淋系統(tǒng)有水流動時，其水流指示器應顯示、壓力開關應動作、水力警鈴應發(fā)出報警鈴聲；

7.15 安全出口、疏散指示燈火災時應在維持90分鐘以上的照明時間；

7.16 消防水帶每半年檢查一次，應無破損、發(fā)黑、發(fā)霉現象；

7.17 聯動控制臺工作正常、顯示正確，系統(tǒng)誤報率不超過3%；

7.18 消防泵每月啟動一次，每年保養(yǎng)一次；

7.19 消火栓每月檢查一次，保持消火栓箱內配件完好，閥桿每年加注潤滑油并放水檢查一次；

7.20 控測器至少每三年進行一次清洗除塵；

7.21 消防管道、閥門至少每二年進行一次除銹刷漆；

7.22 保證消防用水的基本儲備，確?；馂碾U情時的應急滅火用水；

7.23 消防系統(tǒng)由具有合格專業(yè)資質的消防維保公司對其進行維護保養(yǎng)；

7.24 工作人員經消防培訓考試合格，持證上崗；

7.25 消防主機除檢修時間外，必需處于開機運行狀態(tài)；

7.26 發(fā)生一般性故障，專業(yè)維修保養(yǎng)人員應在1小時內到達現場維修；發(fā)生重大故障時，物業(yè)管理專職人員應及時采取相應措施應急處理，專業(yè)維修保養(yǎng)人員應在30分鐘內到達現場進行搶修；

7.27 監(jiān)督專業(yè)消防維保公司做好消防設備月、季、年度測試工作，按時段和設備數量比例，抽查、檢測系統(tǒng)設備，全年覆蓋所有系統(tǒng)設備；

7.28 配合專業(yè)消防公司制定消防設備年度保養(yǎng)計劃，并監(jiān)督完成情況；

7.29 制定消防應急預案，每年進行一次消防火災演練。

8.1 系統(tǒng)設置時間、日期準確，攝像機編號有邏輯性；

8.2矩陣工作正常，線路整齊，分組同步切換標識清楚；

8.3傳輸線路應有良好的接地，并對干擾信號進行屏蔽，同軸電纜兩端“地電壓”應一致；

8.4 錄像機工作正常，顯示準確、整潔；

8.5 錄入資料應保持7天以上，并應有時間、日期及攝像機編號，有特殊要求的參照相關規(guī)定；

8.6 攝像機安裝牢固，位置正確，工作正常、整潔，室外攝像機應注意防水、防塵、密封及散熱，并應滿足室外最低照度要求；

8.7 畫面分割器工作正常、整潔；

8.8 監(jiān)視器工作正常、圖像清晰、色彩良好、整潔；

8.9 多媒體圖形工作站應直觀顯示各監(jiān)控點位置，對報警應及時響應；

8.10 紅外雙鑒探測器、玻璃破碎探測器、周界報警裝置應安裝牢固，靈敏可靠，及時反饋報警信息；

8.11 每季度對UPS電源進行一次完全代載放電，并充電檢測；

8.12 維修保養(yǎng)工作由專職人員進行，非受權專業(yè)人員不得擅自更改安防設置及對主機開蓋檢測箱內元件；

8.13 設立監(jiān)控資料調用、查閱權限，調用、查閱需經受權；

8.14 制定應急處理程序，出現重大安全隱患時應采取必要補救措施；

8.15 每年由物業(yè)公司組織相關專業(yè)人員對安全防范系統(tǒng)進行一次全面檢查，對安全防范方面存在的漏洞、隱患等情況進行限期整改。

9.1 服務器及UPS工作正常、通訊正常；

9.2 工作站工作正常、通訊正常、整潔；

9.3 傳感器工作正常，靈敏度適應，通訊正常；

9.4 執(zhí)行調節(jié)器工作正常，狀態(tài)及反饋信息準確；

9.5 直接數字控制器工作正常，輸出信號正確，通訊正常、整潔、線路整齊；

9.6 末端設備工作正常，線路無損，安裝牢固；

9.7 執(zhí)行計算機權限管理規(guī)定，不得私自改變計算機設置和更換計算機硬件、軟件、使用外來軟件和光盤；

9.8 制定應急處理程序，定期對計算機系統(tǒng)數據進行備份；

9.9 每年對儀器儀表、傳感器進行校對；

9.10 建立機房管理制度，控制室機房實行封閉管理，無老鼠進入縫隙，配備符合要求的滅火器材。

適用范圍

共用設施設備是指共用的上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、公用天線、供電干線、共用照明、暖氣干線、消防設施、住宅區(qū)的道路、路燈、溝渠、池、井、室外停車場、游泳池、各類球場等。

11.1 服務器及UPS工作正常、通訊正常；

11.2 工作站工作正常、通訊正常、整潔；

11.3 讀卡器指示燈完好、工作正常；

11.4 電子門鎖工作正常；

11.5 門磁開關工作正常，靈活有效；

11.6 建立系統(tǒng)權限管理規(guī)定，不得隨意更改系統(tǒng)設置；

11.7 作好門禁系統(tǒng)的安全保密工作，不得泄露有關信息；

11.8 每半年對門磁開關、讀卡器、電子門鎖及蓄電池進行檢測。