河北省房屋評(píng)估計(jì)價(jià)暫行辦法文件來源

河北省房屋評(píng)估計(jì)價(jià)暫行辦法

(冀建房(1991)517號(hào) 1991年11月22日)

為了準(zhǔn)確反映房屋的價(jià)值，合理確定房屋的價(jià)格，防止房屋價(jià)格不合理的上漲 和賤價(jià)出售，保持房屋價(jià)格的基本穩(wěn)定，按照以質(zhì)計(jì)價(jià)、分等定價(jià)的原則和國(guó)家有 關(guān)規(guī)定，制定如下辦法：

一、房屋評(píng)估計(jì)價(jià)辦法是依照被評(píng)估房屋的常用結(jié)構(gòu)、標(biāo)準(zhǔn)、用料情況計(jì)算重 置完全價(jià)值，然后按各類房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等組成情況的新舊程度折扣，而 確定現(xiàn)值。城鎮(zhèn)各種所有制房屋進(jìn)行交易、互換、抵押、拍賣、典當(dāng)、轉(zhuǎn)讓、析產(chǎn)、 兼并、價(jià)撥、劃撥、拆遷或以房抵債、入股、投資等，涉及房屋價(jià)格的活動(dòng)，均依 照本辦法評(píng)估作價(jià)。

二、房屋評(píng)估計(jì)價(jià)原則：是以房屋重置完全價(jià)值確定各類房屋的價(jià)值為房屋評(píng) 估計(jì)價(jià)的基本原則。

房屋重置完全價(jià)值是指房屋評(píng)估時(shí)前一年重新建造該類房屋應(yīng)花費(fèi)的全部投 資。

重置完全價(jià)值的確定，包括建筑安裝工程造價(jià)、室外工程費(fèi)、土地征用費(fèi)、拆 遷補(bǔ)償費(fèi)及房屋座落地段、朝向、樓層等調(diào)節(jié)因素的增減價(jià)值。

1．建筑安裝工程造價(jià)（簡(jiǎn)稱工程造價(jià)），一律按房屋評(píng)估時(shí)前一年執(zhí)行的《河 北省建筑工程預(yù)算定額》及各市發(fā)布的單位估價(jià)表、《河北省統(tǒng)一安裝工程預(yù)算定額 單位價(jià)目表》、河北省建筑安裝工程費(fèi)用定額以及有關(guān)規(guī)定，編制預(yù)算成本。在編制 預(yù)算成本時(shí)，施工安裝企業(yè)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的確定，省轄市按地市級(jí)企業(yè)取費(fèi)，縣或縣級(jí) 市按縣市級(jí)企業(yè)取費(fèi)；材料價(jià)格的調(diào)整系數(shù)，一律按當(dāng)年當(dāng)?shù)卣?guī)定的材料價(jià)格 調(diào)整系數(shù)及規(guī)定按實(shí)際調(diào)整的材料差價(jià)，合理確定。工程造價(jià)為確定重置完全價(jià)置 的基礎(chǔ)。

2．室外工程費(fèi)，系指建筑物以外與建筑物直接配套的上下水設(shè)備、電照、甬 路和化糞井等工程費(fèi)用。

3．土地征用費(fèi)，系指按《土地管理法》核定的征用土地補(bǔ)償和安置補(bǔ)助費(fèi)。

4．拆遷補(bǔ)償費(fèi)，系指拆除房屋收購(gòu)費(fèi)、臨時(shí)過渡費(fèi)、搬家費(fèi)、停業(yè)損失費(fèi)等。

5．房屋座落地段因素，具體表現(xiàn)為以級(jí)差地租為基礎(chǔ)的地段差價(jià)。各市、縣 房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)可根據(jù)各地土地級(jí)差情況，劃分若干地段，確定相應(yīng)的地段差價(jià)。

朝向差價(jià)，各地房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)可根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r，依據(jù)房屋的不同朝向，確定 不同的差價(jià)率。單元內(nèi)各朝向增減差價(jià)率的代數(shù)和應(yīng)趨近于零。

樓層差價(jià)，各地房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)可根據(jù)多層或高層住宅的具體情況，確定標(biāo)準(zhǔn) 價(jià)格樓層和其余各樓層的差價(jià)率。各樓層增減差價(jià)率的代數(shù)和應(yīng)趨近于零。

6．根據(jù)房屋的特殊結(jié)構(gòu)，對(duì)于房屋的重置完全價(jià)值還可作出增加或減少的規(guī) 定。對(duì)于房屋特殊屋面做法和墻體厚度，應(yīng)以當(dāng)?shù)氐臉?biāo)準(zhǔn)和通用的做法及厚度為基 礎(chǔ)計(jì)算調(diào)整分值。室內(nèi)凈高，一般居住用房以室內(nèi)凈高2．8米為基礎(chǔ)，在其他條 件不變的情況下，每增高或降低10厘米，房屋建筑造價(jià)即增加或減少2%左右， 可按此計(jì)算其調(diào)劑分值。對(duì)于禮堂、劇院以及房屋的地下室、暗樓、借墻、共墻等， 均可結(jié)合房屋建筑的實(shí)際情況和技術(shù)、業(yè)務(wù)上的具體規(guī)定，作出增減價(jià)值的規(guī)定。

三、房屋分類：按部頒《城市房產(chǎn)會(huì)計(jì)制度》的規(guī)定，房屋常用結(jié)構(gòu)分為四類 七等

1．鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：全部或承重部分為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，包括框架大板與框 架輕板結(jié)構(gòu)等房屋。這類房屋一般內(nèi)外裝飾良好，設(shè)備比較齊全。

2．磚混結(jié)構(gòu)一等：部分鋼筋混凝土，主要是磚墻承重的結(jié)構(gòu)。外墻部分砌磚、 水刷石、水泥抹面、涂料粉刷或清水墻等，并有陽(yáng)臺(tái)，內(nèi)外設(shè)備齊全的單元式住宅 或非住宅房屋。

3．磚混結(jié)構(gòu)二等：部分鋼筋混凝土，主要是磚墻承重的結(jié)構(gòu)。外墻是清水墻， 沒有陽(yáng)臺(tái)，內(nèi)部設(shè)備不全的非單元式住宅或其它房屋。

4．磚木結(jié)構(gòu)一等：材料上等、標(biāo)準(zhǔn)較高的磚木（石料）結(jié)構(gòu)，這類房屋一般 是外部有裝修處理，內(nèi)部設(shè)備完善的庭院式或花園洋房等高級(jí)房屋。

5．磚木結(jié)構(gòu)二等：結(jié)構(gòu)正規(guī)，材料較好，一般外部沒有裝修處理，室內(nèi)有專 用上、下水等設(shè)備的普通磚木結(jié)構(gòu)房屋。

6．磚木結(jié)構(gòu)三等：結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單、材料較差，室內(nèi)沒有專用上、下水等設(shè)備，較 低級(jí)的磚木結(jié)構(gòu)房屋。

7．簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)：如簡(jiǎn)易樓、平房、木板房、磚坯、土草房、竹木捆綁房等。

在評(píng)估時(shí)，如建筑情況復(fù)雜，各地可根據(jù)具體情況，在每等內(nèi)可再分級(jí)。有些 房屋介于兩個(gè)等級(jí)之間，應(yīng)以主要結(jié)構(gòu)為主定級(jí)。

四、房屋耐用年限及殘值率：

五、房屋新舊程度的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)：房屋新舊程度評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)（見附表一），是根據(jù)部 頒《房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)（試行）》，參考典型代表城市的有關(guān)資料確定，原則上 將房屋按常用結(jié)構(gòu)分為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)四種類型。 這四種類型房屋的新舊程度，都是以各類房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備三個(gè)組成部分十 二個(gè)工種項(xiàng)目的狀況評(píng)估的。評(píng)估的房屋新舊程度，應(yīng)與相應(yīng)的質(zhì)量等級(jí)相吻合。 如下表：

六、房屋建筑面積的計(jì)算：房屋評(píng)估計(jì)價(jià)一律按房屋的建筑面積（平方米）計(jì) 算其價(jià)值。戶建筑面積計(jì)算公式：

本棟房屋總建筑面積

戶建筑面積=戶使用面積×－－－－－－－－－－

本棟房屋總使用面積

房屋建筑面積按國(guó)家經(jīng)委《建筑面積計(jì)算規(guī)則》的規(guī)定計(jì)算。房屋使用面積按 建設(shè)部《住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》的規(guī)定計(jì)算（其規(guī)定附后）。

七、房屋評(píng)估計(jì)價(jià)方法：以房屋的建筑面積（平方米）、按測(cè)定的重置單價(jià)計(jì)算 房屋重置完全價(jià)值（原值），根據(jù)評(píng)估的房屋新舊程度，計(jì)算房屋現(xiàn)值（凈值）。其 計(jì)算公式如下：

1．房屋重置完全價(jià)值（原值）=房屋建筑總面積×房屋重置單價(jià)±房屋的增 減價(jià)值

2．房屋現(xiàn)值（凈值）=房屋重置完全價(jià)值（原值）×評(píng)估的房屋新舊程度（%）

3．房屋應(yīng)提折舊=房屋重置完全價(jià)值（原值）－房屋現(xiàn)值（凈值）。

4．年折舊額=房屋重置完全價(jià)值（原值）×（1－殘值率）÷耐用年限

5．年折舊率=年折舊額÷房屋重置完全價(jià)值（原值）×100%

6．尚可使用年限=房屋的耐用所限×評(píng)估的房屋新舊程度（%）

八、房屋評(píng)估計(jì)價(jià)工作程序：

1．凡進(jìn)行房屋評(píng)估作價(jià)的單位和個(gè)人，必須持有關(guān)證件向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易管 理處（所）申報(bào)，由當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易管理處（所）安排專業(yè)評(píng)估人員進(jìn)行評(píng)估作價(jià)。

2．評(píng)估人員要對(duì)房屋圖卡資料復(fù)查核對(duì)，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察、測(cè)繪、評(píng)議，準(zhǔn)確 丈量房屋的建筑面積、使用面積，調(diào)查房屋的建筑年代、朝向、層次和用途，按照 房屋評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)勘察記錄房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備的完損等級(jí)、新舊程度和房屋的增 減價(jià)值。

3．整理勘察記錄，計(jì)算房屋的重置完全價(jià)值（原值）、現(xiàn)值（凈值），尚可使 用年限、殘值等。

4．整理填寫房屋完損等級(jí)勘估表和房屋價(jià)值評(píng)估表（見附表二、三），作為提 供確定房屋價(jià)格的依據(jù)。

九、各市、縣房地產(chǎn)主管部門可依據(jù)本辦法結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，制定具體實(shí)施細(xì)則。

房屋建筑面積和使用面積的計(jì)算

一、房屋建筑面積的計(jì)算

房屋建筑面積是指一幢房屋的總面積。從房屋的外墻勒腳線以上的外圍水平面 積算起，包括結(jié)構(gòu)本身（如墻、柱）占用的面積在內(nèi)。多層建筑按各層建筑面積總 和計(jì)算。

國(guó)家經(jīng)委頒布《建筑面積計(jì)算規(guī)則》如下：

1．計(jì)算建筑面積的范圍

（1）單層建筑物不論其高度如何均按一層計(jì)算，其建筑面積按建筑物外墻勒 腳以上的外圍水平面積計(jì)算。單層建筑物內(nèi)如帶有部分樓層者，亦應(yīng)計(jì)算建筑面積。

（2）高低聯(lián)跨的單層建筑物，如需分別計(jì)算建筑面積，當(dāng)高跨為邊跨時(shí)，其 建筑面積按勒腳以上兩端山墻外表面間的水平長(zhǎng)度乘以勒腳以上外墻表面至高跨中 柱外邊線的水平寬度計(jì)算；當(dāng)高跨為中跨時(shí)，其建筑面積按勒腳以上兩端山墻外表 面間的水平長(zhǎng)度乘以中柱外邊線的水平寬度計(jì)算。

（3）多層建筑物的建筑面積按各層建筑面積的總和計(jì)算，其底層按建筑物外 墻勒腳以上外圍水平面積計(jì)算，二層及二層以上按外墻外圍水平面積計(jì)算。

（4）地下室、半地下室、地下車庫(kù)、倉(cāng)庫(kù)、商店、地下指揮部等及相應(yīng)出口 的建筑面積按其上口外墻（不包括采光井、防潮層及其保護(hù)墻）外圍的水平面積計(jì) 算。

（5）用深基礎(chǔ)做地下架空層加以利用，層高2．2米的，按架空層外圍的水 平面積的一半計(jì)算建筑面積。

（6）坡地建筑物利用吊腳做架空層加以利用，層高超過2．2米時(shí)，按圍護(hù) 結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算建筑面積。

（7）穿過建筑物的通道、建筑物內(nèi)的門廳、大廳不論其高度如何，均按一層 計(jì)算建筑面積。門廳、大廳內(nèi)回廊部分按其水平投影面積計(jì)算建筑面積。

（8）圖書館的書庫(kù)按書架層計(jì)算建筑面積。

（9）電梯井、提物井、垃圾道、管道井等均按建筑物自然層計(jì)算建筑面積。

（10）舞臺(tái)燈光控制室按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積乘以實(shí)際層數(shù)計(jì)算建筑面積。

（11）建筑物內(nèi)的技術(shù)層，層高超過2．2米的，應(yīng)計(jì)算建筑面積。

（12）有柱雨篷按柱外圍水平面積計(jì)算建筑面積；獨(dú)立柱的雨篷按頂蓋的水 平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。

（13）有柱的車棚、貨棚、站臺(tái)等按柱外圍水平面積計(jì)算建筑面積；單排柱、 獨(dú)立柱的車棚、貨棚、站臺(tái)等按頂蓋的水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。

（14）突出屋面的有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房等按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外 圍水平面積計(jì)算建筑面積。

（15）突出墻外的門斗按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算建筑面積。

（16）封閉式陽(yáng)臺(tái)、挑廊，按其水平投影面積計(jì)算建筑面積。凹陽(yáng)臺(tái)、挑陽(yáng) 臺(tái)按其水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。

（17）建筑物墻外有頂蓋和柱的走廊、檐廊按柱的外邊線水平面積計(jì)算建筑 面積。無柱的走廊、檐廊按其投影面積的一半計(jì)算建筑面積。

（18）兩個(gè)建筑物間有頂蓋的架空通廊，按通廊的投影面積計(jì)算建筑面積。 無頂蓋的架空通廊，按其投影面積的一半計(jì)算建筑面積。

（19）室外樓梯做為主要通道和用于疏散的，均按每層水平投影面積計(jì)算建 筑面積；樓內(nèi)有樓梯的，室外樓梯按其水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。

（20）跨越其他建筑物、構(gòu)筑物的高架單層建筑物，按其水平投影面積計(jì)算 建筑面積，多層者按多層計(jì)算。

2．不計(jì)算建筑面積的范圍

（1）突出墻面的構(gòu)件配件和藝術(shù)裝飾，如柱、垛、勒腳、臺(tái)階、無柱雨篷等。

（2）檢修、消防等用的室外爬梯。

（3）層高在2．2米以內(nèi)的技術(shù)層。

（4）構(gòu)筑物，如：獨(dú)立煙囪、煙道、油罐、水塔、貯油（水）池、貯倉(cāng)、圓 庫(kù)、地下人防干、支線等。

（5）建筑物內(nèi)外的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)、及利用建筑物的空間安置箱罐的平 臺(tái)。

（6）沒有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的屋頂水箱，舞臺(tái)及后臺(tái)懸掛幕布、布景的天橋、挑臺(tái)。

（7）單層建筑內(nèi)分隔的操作間、控制室、儀表間等單層房間。

（8）層高小于2．2米的深基礎(chǔ)地下架空層、坡地建筑物吊腳架空層。

二、房屋使用面積的計(jì)算

使用面積按部頒《住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》的規(guī)定計(jì)算。其規(guī)定：

1．套內(nèi)使用面積包括臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、貯 藏室、壁柜等分戶門內(nèi)面積的總面積。

2．躍層住宅中的戶內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積。

3．不包含在結(jié)構(gòu)面積中的煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積。

4．內(nèi)墻面裝修厚度均計(jì)入使用面積。

【發(fā)布單位】河北省

【失效日期】2007-07-24

【所屬類別】地方法規(guī)

房屋評(píng)估計(jì)價(jià)原則：是以房屋重置完全價(jià)值確定各類房屋的價(jià)值為房屋評(píng)估計(jì)價(jià)的基本原則。房屋重置完全價(jià)值是指房屋評(píng)估時(shí)前一年重新建造該類房屋應(yīng)花費(fèi)的全部投資。 重置完全價(jià)值的確定，包括建筑安裝工程造價(jià)、室外工程費(fèi)、土地征用費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)及房屋座落地段、朝向、樓層等調(diào)節(jié)因素的增減價(jià)值。

1．建筑安裝工程造價(jià)（簡(jiǎn)稱工程造價(jià)），一律按房屋評(píng)估時(shí)前一年執(zhí)行建筑安裝工程費(fèi)用定額以及有關(guān)規(guī)定，編制預(yù)算成本。在編制預(yù)算成本時(shí)，施工安裝企業(yè)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的確定，省轄市按地市級(jí)企業(yè)取費(fèi)，縣或縣級(jí)市按縣市級(jí)企業(yè)取費(fèi)；材料價(jià)格的調(diào)整系數(shù)，一律按當(dāng)年當(dāng)?shù)卣?guī)定的材料價(jià)格調(diào)整系數(shù)及規(guī)定按實(shí)際調(diào)整的材料差價(jià)，合理確定。工程造價(jià)為確定重置完全價(jià)置的基礎(chǔ)。

2．室外工程費(fèi)，系指建筑物以外與建筑物直接配套的上下水設(shè)備、電照、甬路和化糞井等工程費(fèi)用。

3．土地征用費(fèi)，系指按《土地管理法》核定的征用土地補(bǔ)償和安置補(bǔ)助費(fèi)。

4．拆遷補(bǔ)償費(fèi)，系指拆除房屋收購(gòu)費(fèi)、臨時(shí)過渡費(fèi)、搬家費(fèi)、停業(yè)損失費(fèi)等。

5．房屋座落地段因素，具體表現(xiàn)為以級(jí)差地租為基礎(chǔ)的地段差價(jià)。各市、縣房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)可根據(jù)各地土地級(jí)差情況，劃分若干地段，確定相應(yīng)的地段差價(jià)。朝向差價(jià)，各地房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)可根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r，依據(jù)房屋的不同朝向，確定不同的差價(jià)率。單元內(nèi)各朝向增減差價(jià)率的代數(shù)和應(yīng)趨近于零。樓層差價(jià)，各地房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)可根據(jù)多層或高層住宅的具體情況，確定標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格樓層和其余各樓層的差價(jià)率。各樓層增減差價(jià)率的代數(shù)和應(yīng)趨近于零。

6．根據(jù)房屋的特殊結(jié)構(gòu)，對(duì)于房屋的重置完全價(jià)值還可作出增加或減少的規(guī)定。對(duì)于房屋特殊屋面做法和墻體厚度，應(yīng)以當(dāng)?shù)氐臉?biāo)準(zhǔn)和通用的做法及厚度為基礎(chǔ)計(jì)算調(diào)整分值。室內(nèi)凈高，一般居住用房以室內(nèi)凈高2．8米為基礎(chǔ)，在其他條件不變的情況下，每增高或降低10厘米，房屋建筑造價(jià)即增加或減少2%左右，可按此計(jì)算其調(diào)劑分值。對(duì)于禮堂、劇院以及房屋的地下室、暗樓、借墻、共墻等，均可結(jié)合房屋建筑的實(shí)際情況和技術(shù)、業(yè)務(wù)上的具體規(guī)定，作出增減價(jià)值的規(guī)定。

房屋是特殊商品，是關(guān)系到居住的大事，房屋的好壞質(zhì)量等在某種程度上說決定著人們的生活質(zhì)量。所以人們一般不會(huì)在意房屋評(píng)估 會(huì)花多少錢，而在意對(duì)于要買的房屋能夠定位精準(zhǔn)，并且心中有數(shù)。

其中，相關(guān)數(shù)據(jù)通過房屋評(píng)價(jià)辦法獲得。房屋評(píng)估計(jì)價(jià)辦法是依照被評(píng)估房屋的常用結(jié)構(gòu)、標(biāo)準(zhǔn)、用料情況計(jì)算重置完全價(jià)值，然后按各類房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等組成情況的新舊程度折扣，而確定現(xiàn)值。城鎮(zhèn)各種所有制房屋進(jìn)行交易、互換、抵押、拍賣、典當(dāng)、轉(zhuǎn)讓、析產(chǎn)、兼并、價(jià)撥、劃撥、拆遷或以房抵債、入股、投資等，涉及房屋價(jià)格的活動(dòng)，均依照本辦法評(píng)估作價(jià)。