解讀：企業(yè)合并獲原土地房屋免契稅

企業(yè)原投資主體持股超75%，事業(yè)單位原投資主體持股超50%，即可免契稅

通知規(guī)定，企業(yè)整體改制時(shí)，原企業(yè)投資主體存續(xù)并在改制后的公司中所持股份比例超過75%的，且改制后公司承繼原企業(yè)權(quán)利、義務(wù)的，則改制后公司承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬時(shí)，可以免征契稅。事業(yè)單位改制為企業(yè)，原投資主體存續(xù)并在改制后企業(yè)中出資（股權(quán)、股份）比例超過50%的，則改制后企業(yè)承受原事業(yè)單位土地、房屋權(quán)屬，可以免征契稅。

對(duì)于兩個(gè)或兩個(gè)以上的公司合并為一個(gè)公司，且原投資主體存續(xù)的，則合并后公司承受原合并各方土地、房屋權(quán)屬時(shí)，可以免征契稅；公司分立為兩個(gè)或兩個(gè)以上與原公司投資主體相同的公司，分立后公司承受原公司土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。

此外，企業(yè)實(shí)施破產(chǎn)時(shí)，債權(quán)人（包括破產(chǎn)企業(yè)職工）承受破產(chǎn)企業(yè)抵償債務(wù)的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅；非債權(quán)人承受破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，符合相關(guān)規(guī)定也可以享受相應(yīng)的契稅減免。

改制重組稅收政策更為寬松，企事業(yè)稅收負(fù)擔(dān)進(jìn)一步減輕

“總的來看，通知發(fā)布后，企事業(yè)單位改制重組稅收政策更為寬松，稅收負(fù)擔(dān)進(jìn)一步減輕?！倍悇?wù)總局財(cái)產(chǎn)和行為稅司有關(guān)負(fù)責(zé)人表示。

這位負(fù)責(zé)人介紹，新規(guī)定在統(tǒng)一各類企業(yè)改制重組的契稅優(yōu)惠政策的同時(shí)，放寬了企業(yè)整體改制契稅免稅條件，適當(dāng)調(diào)整了事業(yè)單位改制免稅條件。這便于企業(yè)根據(jù)自身業(yè)務(wù)發(fā)展、資金狀況等靈活選擇組織形式，有利于增強(qiáng)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力和創(chuàng)造力。

同時(shí)，新規(guī)定不再按企業(yè)所有制形式設(shè)置契稅減免政策，凡是依照我國(guó)法律法規(guī)設(shè)定并在中國(guó)境內(nèi)注冊(cè)的企業(yè)、公司都適用同樣的稅收優(yōu)惠。對(duì)事業(yè)單位改制為企業(yè)，也不再區(qū)分原投資主體是否變化，只要原投資主體存續(xù)且在改制后企業(yè)中持股50%以上即可享受免稅。這有利于減輕企業(yè)事業(yè)單位改制負(fù)擔(dān)，引導(dǎo)和激勵(lì)企事業(yè)單位根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求及市場(chǎng)變化進(jìn)行改制重組，也為社會(huì)資本投資公益事業(yè)創(chuàng)造了更好的條件。

“這次契稅政策調(diào)整，將有利于促進(jìn)企業(yè)優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)、組織形式以及經(jīng)營(yíng)管理模式，從而激發(fā)企業(yè)活力，提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力?！边@位負(fù)責(zé)人表示，改制重組對(duì)于促進(jìn)國(guó)有企業(yè)建立和完善現(xiàn)代企業(yè)制度、鼓勵(lì)非公有制企業(yè)參與國(guó)有企業(yè)改革、鼓勵(lì)社會(huì)資本參與公益行業(yè)、推動(dòng)混合所有制經(jīng)濟(jì)發(fā)展也具有重要意義。

多項(xiàng)優(yōu)惠政策支持改制重組，推進(jìn)大眾創(chuàng)業(yè)、萬(wàn)眾創(chuàng)新

“企事業(yè)單位改制重組，是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下優(yōu)化資源配置的重要方式。在我國(guó)結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級(jí)的大背景下，對(duì)于改革重組的稅收支持，將有利于不同經(jīng)濟(jì)主體之間優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，促進(jìn)整體經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)力和活力的增強(qiáng)?！必?cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所副所長(zhǎng)白景明認(rèn)為。

為鼓勵(lì)支持兼并重組，國(guó)家先后出臺(tái)多項(xiàng)稅收優(yōu)惠政策。1月，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)出通知，企業(yè)進(jìn)行股權(quán)收購(gòu)和資產(chǎn)收購(gòu)時(shí)，享受所得稅遞延納稅政策的條件放寬；3月，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局再次發(fā)出通知，2015年1月1日至2017年12月31日，除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)外，符合條件的企業(yè)改制重組可免繳3年土地增值稅。

不斷出臺(tái)的稅收優(yōu)惠政策，對(duì)優(yōu)化兼并重組的市場(chǎng)環(huán)境意義重大，能夠有效減輕資產(chǎn)重組各方的負(fù)擔(dān)，對(duì)當(dāng)前正在推進(jìn)的大眾創(chuàng)業(yè)、萬(wàn)眾創(chuàng)新，具有重要的政策支持作用。

“我國(guó)一些老企業(yè)和事業(yè)單位，雖然在目前的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境下，發(fā)展面臨一定困難，但其擁有的土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，恰恰是重要的市場(chǎng)資源。通過兼并重組，引入新的資金和技術(shù)，盤活存量資源，可以給企事業(yè)單位的發(fā)展帶來活力?！卑拙懊髡J(rèn)為，土地房屋等資源在兼并重組評(píng)估時(shí)動(dòng)輒上億元，3%—5%的契稅是企業(yè)兼并重組的一個(gè)重要負(fù)擔(dān)，現(xiàn)在負(fù)擔(dān)減輕了，企事業(yè)單位更具有了改制重組的積極性，能夠更好地實(shí)現(xiàn)資源優(yōu)化配置，使經(jīng)濟(jì)發(fā)展更具活力。

《國(guó)土資源部關(guān)于推進(jìn)土地節(jié)約集約利用的指導(dǎo)意見》國(guó)土資發(fā)（2014）119號(hào)

《國(guó)土資源部關(guān)于推進(jìn)土地節(jié)約集約利用的指導(dǎo)意見》解讀之二

活用騰挪之手，巧解用地之困——《國(guó)土資源部關(guān)于推進(jìn)土地節(jié)約集約利用的指導(dǎo)意見》解讀之三

《國(guó)土資源部關(guān)于推進(jìn)土地節(jié)約集約利用的指導(dǎo)意見》解讀之四

嚴(yán)格執(zhí)行土地使用標(biāo)準(zhǔn) 促進(jìn)節(jié)約集約用地——《國(guó)土資源部關(guān)于推進(jìn)土地節(jié)約集約利用的指導(dǎo)意見》解讀之五

《國(guó)土資源部關(guān)于推進(jìn)土地節(jié)約集約利用的指導(dǎo)意見》解讀之六

《國(guó)土資源部關(guān)于推進(jìn)土地節(jié)約集約利用的指導(dǎo)意見》解讀之七

“土地的高溢價(jià)帶動(dòng)了周邊的房?jī)r(jià)飛漲！”房地產(chǎn)藍(lán)皮書主編、中國(guó)社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心主任牛鳳瑞說，土地溢價(jià)就是土地價(jià)格被開發(fā)商推高的結(jié)果。

“假如標(biāo)價(jià)100元的土地，通過拍賣，最后成交價(jià)是200元，那么這個(gè)土地就是溢價(jià)土地，溢價(jià)率就是(200―100)/100，也就是比標(biāo)價(jià)貴了一倍，而土地價(jià)格上漲了，房地產(chǎn)企業(yè)如果想有利潤(rùn)可圖，就必須提高房?jī)r(jià)才能獲得，尤其是高溢價(jià)土地。于是房?jī)r(jià)上漲了，同時(shí)就帶動(dòng)周邊的房?jī)r(jià)也跟著上漲。”牛鳳瑞說。

為什么產(chǎn)生了地塊高溢價(jià)呢？瀚森國(guó)際管理咨詢機(jī)構(gòu)首席地產(chǎn)研究師李洪敏對(duì)法晚記者說，這說明房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于未來預(yù)期市場(chǎng)非常看好，“因?yàn)樗麄兡軌驈闹锌吹嚼麧?rùn)，所以去拿地。”