架空層歷史沿革

架空層建筑古多用之，近代少見，沉寂多年后架空層又開始輝煌于現(xiàn)代住宅建筑之中，我們參觀過的深圳四季花城、華僑城等無不體現(xiàn)架空層的實(shí)用、精巧有特色，然而又多用于南方，北方少用，究其原因是人們認(rèn)為其優(yōu)點(diǎn)在北方不明顯，冬季的穿堂風(fēng)是禍害，開發(fā)商不必花這層冤枉錢，還不如圍起來多一層住房，于是千篇一律少有特色。

《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50096-2011）規(guī)定，架空層指僅有結(jié)構(gòu)支撐而無外圍護(hù)結(jié)構(gòu)的開敞空間層。

架空層以前多用木柱架空，也有用石材的，少有用磚的，隨著科技的進(jìn)步、建筑材料的發(fā)展，除了一些仿古建筑還用上述材料外，鋼結(jié)構(gòu)和鋼筋混凝土則壟斷了所有的現(xiàn)代建筑的架空層。架空層這種建筑結(jié)構(gòu)形式的優(yōu)勢是明顯的，安全、隔潮、通風(fēng)、因地制宜、體現(xiàn)特定的藝術(shù)風(fēng)情是架空層是對人類生活居住的貢獻(xiàn)。

架空層安全可靠

整個(gè)小區(qū)架空，地面沒有住宅一層，住宅在架空層上，無須圍墻隔離防護(hù)，首層不加護(hù)欄也美觀，沒有加護(hù)欄籠中生活的感覺；

架空層充分利用

架空層內(nèi)可以設(shè)置設(shè)備間、物業(yè)管理用房、會(huì)所、車庫、游泳池等，沒有閑置空間，架空層頂下還適宜布置各類管線，省去每單元地埋入戶且便于維護(hù)；

架空層人車分流

汽車在架空層內(nèi)行駛，人在架空層上活動(dòng)休閑，無別的小區(qū)總擔(dān)心身前身后的車，再則開車平進(jìn)平出也不用盤旋上下地下車庫，對新司機(jī)的心理安定很有幫助；

架空層景觀宜人

沒有架空層樓檔之間要安排停車位、箱式變壓器等，綠化及景觀不好做，效果要打折扣，而架空層上一張白紙可畫最新最美的畫圖，景觀設(shè)計(jì)可以做得更舒暢悅目；

架空層通風(fēng)降噪

風(fēng)受樓棟阻擋，在規(guī)劃路穿過時(shí)，風(fēng)速加快造成負(fù)壓，有利架空層內(nèi)兩側(cè)停車場換氣，再則汽車隔層，噪音可降到最低。

擅改架空層的危害性與違法性

近年來，某些不良房地產(chǎn)開發(fā)商售賣樓盤房屋后，為牟取更大的不法商業(yè)利益，利用置業(yè)者信息不足的弱點(diǎn)和維權(quán)力量不易形成合力及維權(quán)的時(shí)間、金錢成本較高的客觀現(xiàn)實(shí)，精心為買家置業(yè)者設(shè)置了誘人的陷阱，請君入甕，讓部份蒙在鼓里的買家置業(yè)者自以為得到實(shí)惠，玩起了侵權(quán)謀利的把戲。

一、美麗的謊言

不良的房地產(chǎn)開發(fā)商往往在樓盤驗(yàn)收或入伙后，倚借其擁有樓盤的前期物業(yè)管理及委托關(guān)聯(lián)物業(yè)管理公司行使樓盤物業(yè)管理的權(quán)利，為減少日后移交物業(yè)管理用房的數(shù)量或拖延物業(yè)管理用房移交給全體業(yè)主的時(shí)間，往往乘買家置業(yè)者入伙忙于房屋裝修而疏于關(guān)注住宅小區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)之際，擅自將住宅小區(qū)的架空層或公用空間改建為物業(yè)管理公司的辦公用房、保安員和職員宿舍、倉庫等。

當(dāng)有買家置業(yè)者對房地產(chǎn)開發(fā)商的上述擅自改建行為提出懷疑和異議時(shí)，不良房地產(chǎn)開發(fā)商往往會(huì)大言不慚地說：“改建住宅小區(qū)架空層或公共空間結(jié)構(gòu)和用途的行為，符合全體買家置業(yè)者的共同利益，是住宅小區(qū)物業(yè)管理的需要，是降低或減少買家置業(yè)者應(yīng)付的物業(yè)管理費(fèi)用的有效手段，其改建行為合法、合情、合理”。對此，個(gè)別買家置業(yè)者對此信以為真，對改建行為視而不見，不聞不問，無意間縱恿了不良房地產(chǎn)開發(fā)商的違法改建行為。

殊不知，房地產(chǎn)開發(fā)商擅自將住宅小區(qū)的架空層或公用空間改建為物業(yè)管理公司的辦公用房、保安員和職員宿舍、倉庫等行為，改變了住宅小區(qū)原有的科學(xué)規(guī)劃和設(shè)計(jì)，破壞了住宅小區(qū)的人居環(huán)境，并直接導(dǎo)致住宅小區(qū)樓盤房屋價(jià)值的貶值，損害的買家置業(yè)者的合法權(quán)益。

從購房置業(yè)消費(fèi)的經(jīng)濟(jì)學(xué)角度看，消費(fèi)者購房置業(yè)，通常希望實(shí)現(xiàn)和滿足二個(gè)基本目標(biāo)，一是安居，住宅小區(qū)樓房良好的工程質(zhì)量、合理的小區(qū)環(huán)境是安居的必要條件。二是保值，消費(fèi)者往往傾注畢生的一大筆積蓄用于購房置業(yè)，所購樓房將會(huì)成為家庭保值和抵御經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)的最重要物業(yè)。據(jù)深圳地區(qū)的樓盤個(gè)案估算，同一地段中，住宅小區(qū)樓盤環(huán)境規(guī)劃是否科學(xué)合理與樓房價(jià)格有約0.1至0.25的相關(guān)度。如果房地產(chǎn)開發(fā)商擅自將住宅小區(qū)的架空層或公用空間改建為物業(yè)管理公司的辦公用房、保安員和職員宿舍、倉庫等場所，無疑將會(huì)導(dǎo)致住宅小區(qū)人居環(huán)境質(zhì)量的降低和樓房應(yīng)有價(jià)格的貶值。

從法律的角度看，不良房地產(chǎn)開發(fā)商的擅自改建行為，違反了《中華人民共和國城市規(guī)劃法》等法律、法規(guī)的規(guī)定，對全體買房置業(yè)者構(gòu)成侵權(quán)，依法應(yīng)承擔(dān)法律責(zé)任。此時(shí)，房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)和物業(yè)管理機(jī)關(guān)應(yīng)對不良房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)管理公司的違法行為予以查處。

二、金蟬脫殼之計(jì)

不良房地產(chǎn)開發(fā)商將住宅小區(qū)的架空層或公用空間改建為物業(yè)管理公司的辦公用房、保安員和職員宿舍、倉庫后，往往借故將侵權(quán)責(zé)任推到物業(yè)管理公司身上。當(dāng)樓盤入伙一段時(shí)間，買家置業(yè)者若發(fā)覺不良房地產(chǎn)開發(fā)商的擅自改建行為違法而要求其改正時(shí)，不良房地產(chǎn)開發(fā)商會(huì)往往以歪理搪塞買家置業(yè)者，“住宅小區(qū)的架空層或公用空間改建為物業(yè)管理公司的辦公用房、保安員和職員宿舍、倉庫的行為與我房地產(chǎn)開發(fā)商無關(guān)，有問題請與物業(yè)管理公司交涉”。

由于住宅小區(qū)的物業(yè)管理公司大多都是房地產(chǎn)開發(fā)商的關(guān)聯(lián)公司，此時(shí)，不良的物業(yè)管理公司很可能會(huì)以種種困難和理由再現(xiàn)一幕與不良房地產(chǎn)開發(fā)商如出一轍的“美麗的謊言”。嗣后，住宅小區(qū)的物業(yè)管理用房等公用設(shè)施則遲遲不用移交或拖延移交，不良房地產(chǎn)開發(fā)商則完成了其“金蟬脫殼之計(jì)”，從中謀取了非法的商業(yè)利益。

買家置業(yè)者應(yīng)警惕不良房地產(chǎn)開商上述二則的誘人陷阱，因?yàn)樗麑?huì)降低你居住環(huán)境的品質(zhì)，給你帶來較大的經(jīng)濟(jì)損失。2100433B

建筑物深基礎(chǔ)或坡地建筑吊腳架空部位不回填土石方形成的建筑空間。

架空層是建筑用詞，顧名思義就是把建筑物用柱子架起來空的那一層。其實(shí)架空層并不是最新的東西，往近處說江南水鄉(xiāng)依水而建的高腳樓、傣家的竹樓、苗家的吊腳樓、蘇州園林的水榭；往遠(yuǎn)處說地處山西一千四百年前建的的懸空寺，無不含有架空層建筑物深基礎(chǔ)或坡地建筑吊腳架空部位不回填土石方形成的建筑空間。

架空層這種建筑結(jié)構(gòu)形式的優(yōu)勢是明顯的，安全、隔潮、通風(fēng)、因地制宜、體現(xiàn)特定的藝術(shù)風(fēng)情是架空層是對人類生活居住的貢獻(xiàn)

充分利用：架空層內(nèi)可以設(shè)置設(shè)備間、物業(yè)管理用房、會(huì)所、車庫、游泳池等，沒有閑置空間，架空層頂下還適宜布置各類管線，省去每單元地埋入戶且便于維護(hù)；

人車分流：汽車在架空層內(nèi)行駛，人在架空層上活動(dòng)休閑，無別的小區(qū)總擔(dān)心身前身后的車，再則開車平進(jìn)平出也不用盤旋上下地下車庫，對新司機(jī)的心理安定很有幫助；

景觀宜人：沒有架空層樓檔之間要安排停車位、箱式變壓器等，綠化及景觀不好做，效果要打折扣，而 架空層上一張白紙可畫最新最美的畫圖，景觀設(shè)計(jì)可以做得更舒暢悅目；

通風(fēng)降噪：風(fēng)受樓棟阻擋，在規(guī)劃路穿過時(shí)，風(fēng)速加快造成負(fù)壓，有利架空層內(nèi)兩側(cè)停車場換氣，再則汽車隔層，噪音可降到最低。2100433B