吉林市公有住房出售辦法具體內(nèi)容

吉林市公有住房出售辦法

（1996年6月20日吉林市人民政府令第82號(hào)）

第一條為深化住房制度改革，穩(wěn)步出售公有住房，逐步實(shí)現(xiàn)住房商品化，正確引導(dǎo)消費(fèi)，根據(jù)國家、省有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

第二條本辦法所稱公有住房，是指作為住宅使用的地方房管部門直管房產(chǎn)和單位自管房產(chǎn)（其中包括作為住宅使用的機(jī)關(guān)、事業(yè)單位的撥用產(chǎn)）。

第三條本辦法適用于本市市區(qū)范圍內(nèi)公有住房出售的管理。

第四條市房地產(chǎn)行政管理部門主管全市的公有住房出售工作。市住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室負(fù)責(zé)全市出售公有住房的具體管理工作。

第五條凡市區(qū)范圍內(nèi)的公有住房，除下列不宜出售外，均可以出售給個(gè)人。

（一）無房屋所有權(quán)證或有產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議的住房；

（二）近期城市改造規(guī)劃范圍內(nèi)的住房；

（三）臨街宜改造為營業(yè)用房的住房；

（四）具有歷史文化保護(hù)價(jià)值的住房；

（五）四成新以下（含四成新）的破舊住房；

（六）市政府房地產(chǎn)行政管理部門認(rèn)為不宜出售的住房。

第六條凡具有我市常住戶口的職工以及居民家庭，均可向職工單位或現(xiàn)住房的產(chǎn)權(quán)單位申請(qǐng)購買公有住房。

第七條產(chǎn)權(quán)單位擬出售公有住房，須事先申請(qǐng)，經(jīng)市住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室批準(zhǔn)后，方可向職工出售，并按統(tǒng)一規(guī)定程序辦理。

第八條新建和騰空的公有住房，要堅(jiān)持“先售后租”的原則，并優(yōu)先出售給住房困難戶。

第九條出售公有住房，要堅(jiān)持買房自愿的原則。

第十條未建立住房公積金制度的單位，不得以成本價(jià)標(biāo)準(zhǔn)價(jià)向職工出售公有住房。

第十一條向高收入家庭出售公有住房實(shí)行市場(chǎng)價(jià)。向中低收入家庭出售公有住房實(shí)行成本價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)。高收入家庭和中低收入家庭的界定標(biāo)準(zhǔn)由市人民政府另行規(guī)定。

第十二條以成本價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買公有住房，以戶為單位只能享受一次，每戶只能購買一套不超過住房控制標(biāo)準(zhǔn)的住房。

第十三條出售公有住房的成本價(jià)是按照我市建造公有住房的平均成本測(cè)定的價(jià)格。成本價(jià)包括征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、管理費(fèi)、貸款利息、稅金。

出售公有住房的標(biāo)準(zhǔn)由負(fù)擔(dān)價(jià)和抵交價(jià)兩部分組成。

第十四條出售公有住房的成本價(jià)和標(biāo)準(zhǔn)價(jià)，由市住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室會(huì)同有關(guān)部門逐年測(cè)定，報(bào)省批準(zhǔn)后公布執(zhí)行。

第十五條住房的實(shí)際售價(jià)，要根據(jù)房屋的結(jié)構(gòu)、成新、樓層、居室朝向、地段環(huán)境、室內(nèi)設(shè)施及室內(nèi)裝修等調(diào)劑因素區(qū)別計(jì)價(jià)。

第十六條以成本價(jià)出售舊公有住房，按售房當(dāng)年新房的成本價(jià)成新折扣計(jì)算。

以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)出售舊公有住房，按售房當(dāng)年新房的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)成新折扣計(jì)算。

住房的折扣年限為50年，使用年限超過30年的，按30年計(jì)算。經(jīng)過大修或設(shè)備更新的舊住房，按有關(guān)規(guī)定評(píng)估確定成新。

第十七條職工購買公有住房采取工齡折扣辦法，售房單位對(duì)購房職工夫婦雙方建立住房公積金前的工齡給予工齡折扣。具體折扣標(biāo)準(zhǔn)由市住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室逐年測(cè)定公布執(zhí)行。

第十八條離退休職工購房計(jì)算工齡折扣的時(shí)間，按國家規(guī)定的離退休年齡計(jì)算。

第十九條購房職工喪偶的，按購房職工的工齡和其配偶的生前工齡合并計(jì)算。

第二十條有大專以上學(xué)歷的職工，其在校按規(guī)定學(xué)制學(xué)習(xí)期間計(jì)算購房工齡。

第二十一條購房職工停薪留職期間，不計(jì)算購房工齡。服刑、勞教期間不計(jì)算購房工齡。

第二十二條購買現(xiàn)已住用的公有住房，享受現(xiàn)住房折扣待遇。具體折扣標(biāo)準(zhǔn)由市住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室每年確定公布。

第二十三條公有住房售價(jià)（單位：元/平方米建筑面積）的計(jì)算公式是：

成本價(jià)售房的實(shí)際價(jià)格=（成本價(jià)－年工齡折扣額×夫婦雙方建立住房公積金前的工齡和）×（1－年折舊率×已使用年限） （成本價(jià)－標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的抵交價(jià)）×調(diào)劑系數(shù)之和－成本價(jià)×現(xiàn)住房折扣率

標(biāo)準(zhǔn)價(jià)售房的實(shí)際價(jià)格=（標(biāo)準(zhǔn)價(jià)－年工齡折扣額×夫婦雙方建立住房公積金前的工齡和）×（1－年折舊率×已使用年限） 負(fù)擔(dān)價(jià)×調(diào)劑系數(shù)之和－負(fù)擔(dān)價(jià)×現(xiàn)住房折扣率

第二十四條出售公有住房以建筑面積為計(jì)算單位，戶建筑面積的計(jì)算公式是：

本棟住房總建筑面積

戶建筑面積=戶使用面積×─────────

本棟住房總使用面積

第二十五條購買公有住房一次付清房款的，給予一次付款折扣待遇，具體折扣標(biāo)準(zhǔn)，由市住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室根據(jù)有關(guān)規(guī)定確定。

第二十六條購買公有住房可以分期付款，首次付款不得低于售價(jià)的30%，分期付款年限一般不超過十年。分期付款部分，按政策性抵押貸款利率計(jì)收利息，單位不得貼息。

購房人在分期付款期間未按期履行付款合同，售房單位按未付款占應(yīng)付款的比例，收繳房租。

第二十七條屬中低收入的購房職工，可按規(guī)定向承辦抵押貸款業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)抵押貸款。

第二十八條根據(jù)房改規(guī)定出售公有住房，按有關(guān)規(guī)定減免稅費(fèi)。

第二十九條職工購買公有住房不交納房租，仍享受公有住房提租發(fā)放的補(bǔ)貼。采暖費(fèi)仍按居住公有住房的現(xiàn)行規(guī)定辦理。

第三十條公有住房出售后的維修、管理按《吉林市公有住房售后維修養(yǎng)護(hù)管理辦法》（吉市政發(fā)〔1993〕43號(hào)）的規(guī)定執(zhí)行。

第三十一條以成本價(jià)購買的公有住房，產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人所有，住用五年后可以依法進(jìn)入市場(chǎng)，補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或所含土地收益和按規(guī)定交納有關(guān)稅費(fèi)后，收入歸個(gè)人所有。

第三十二條以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的公有住房，購房人擁有部分產(chǎn)權(quán)，即占有權(quán)、使用權(quán)、有限收益權(quán)和處分權(quán)，可以繼承。產(chǎn)權(quán)比例按售房當(dāng)年標(biāo)準(zhǔn)價(jià)占成本價(jià)的比重確定。住用五年后可以依法進(jìn)入市場(chǎng)，在同等條件下，原售房單位有優(yōu)先購買權(quán)，租用權(quán)，原售房單位撤銷的，政府房產(chǎn)管理部門有優(yōu)先購買權(quán)和租用權(quán)。售房、租房收入在補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或所含土地收益和按規(guī)定交納有關(guān)稅費(fèi)后，單位和個(gè)人按各自的產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)行分配。

第三十三條出售公有住房的單位，需向購房人開具國有住房出售收入專用票據(jù)，并由買賣雙方或由售房單位代理，到房產(chǎn)管理部門辦理過戶和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)領(lǐng)取統(tǒng)一制定的產(chǎn)權(quán)證書。產(chǎn)權(quán)證書上注明產(chǎn)權(quán)屬性，按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的住房應(yīng)注明產(chǎn)權(quán)比例。

第三十四條出售公有住房的收入，專項(xiàng)用于職工住房建設(shè)，不得挪用。要專戶存入指定銀行的房地產(chǎn)信貸部。

第三十五條動(dòng)遷戶擴(kuò)大面積費(fèi)的個(gè)人繳納部分和集資合作建房的個(gè)人投資部分按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)或成本價(jià)確定產(chǎn)權(quán)。

第三十六條要嚴(yán)肅房改紀(jì)律，凡違反房改規(guī)定，未經(jīng)批準(zhǔn)擅自出售公有住房，增加或擴(kuò)大優(yōu)惠政策，變相降價(jià)出售公有住房，或工作人員弄虛作假，要追究經(jīng)辦人員和主管領(lǐng)導(dǎo)的責(zé)任。

第三十七條本辦法由市住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室組織實(shí)施。

第三十八條本辦法自公布之日起施行。

【發(fā)布單位】80708

【發(fā)布文號(hào)】吉林市人民政府令第82號(hào)

【發(fā)布日期】1996-06-20

【生效日期】1996-06-20

【失效日期】

【所屬類別】地方法規(guī)

【文件來源】

第一條　為貫徹落實(shí)《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》和《遼寧省深化城鎮(zhèn)住房制度改革總體方案》，推進(jìn)住房商品化，正確引導(dǎo)消費(fèi)，加快住房建設(shè)，特制定本辦法。

第二條　凡我市行政區(qū)劃內(nèi)的新、舊直管公有住房和單位自管公有住房，除下列不宜出售的之外，均可出售。不宜出售的公有住房有：

（一）有產(chǎn)權(quán)糾紛的；

（二）列入近期改造規(guī)劃的；

（三）具有紀(jì)念意義或保留價(jià)值的；

（四）政府代管房產(chǎn)；

（五）適于改造為非住房的臨街住房；

（六）5成新以下（含5成新）的舊房；

（七）市政府認(rèn)為其他不宜出售的住房。

第三條　新建、外購和騰退的二薦房，要先售后租，并優(yōu)先出售給住房困難戶。

第四條　職工或居民按本辦法的規(guī)定，以成本價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買公有住房的控制面積，比照《遼寧省城鎮(zhèn)公有住房超標(biāo)加租試行辦法》規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。超過控制面積的部分，實(shí)行市場(chǎng)價(jià)。

第五條　出售公有住房，要堅(jiān)持買房自愿的原則。

第六條　產(chǎn)權(quán)單位暫不向無職工的居民家庭以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)出售公有住房。

第七條　購買公有住房，女職工、女承租人享有與男職工、男承租人相同的權(quán)利。

第八條　職工或居民按本辦法的規(guī)定，以成本價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買公有住房，每個(gè)家庭只能享受一次。

第九條　出售新、舊自管公有住房，由市住房制度改革辦公室審批；出售新、舊直管公有住房，由市房產(chǎn)管理局審核，市住房制度改革辦公室批準(zhǔn)。

出售維護(hù)正常的舊公有住房，由市住房制度改革辦公室和市房產(chǎn)管理局分別審核自管房和直管房的已竣工使用年限，作為售房單位計(jì)算折舊的依據(jù)。

經(jīng)過大修、設(shè)備更新的舊房，交市房產(chǎn)評(píng)估中心評(píng)定成新，作為計(jì)算折舊的依據(jù)。

第十條　向高收入（夫妻雙方年工資收入2萬元以上，含2萬元）職工或居民家庭出售公有住房實(shí)行市場(chǎng)價(jià)。

向中低收入（夫妻雙方年工資收入2萬元以下）職工或居民家庭出售公有住房，同時(shí)實(shí)行成本價(jià)和標(biāo)準(zhǔn)價(jià)，購房人可自由選擇。

1994年新建磚混套房成本價(jià)為每平方米建筑面積806元。成本價(jià)的7項(xiàng)價(jià)格構(gòu)成因素是：征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、建筑安裝費(fèi)、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施（包括煤氣、給水、排水、供電、供暖、道路、通訊設(shè)施）建設(shè)費(fèi)、管理費(fèi)、貸款利息、稅金。

1994年新建磚混套房標(biāo)準(zhǔn)價(jià)為每平方米建筑面積539元。其中，負(fù)擔(dān)價(jià)330元，抵交價(jià)209元。

住房的實(shí)際售價(jià)。根據(jù)所處地段（標(biāo)準(zhǔn)價(jià)不計(jì)入）、結(jié)構(gòu)、層次、朝向、設(shè)施和裝修標(biāo)準(zhǔn)等區(qū)別計(jì)價(jià)。地段調(diào)節(jié)，將差價(jià)直接計(jì)入成本價(jià)；結(jié)構(gòu)、樓層、朝向和設(shè)施的調(diào)節(jié)，將系數(shù)代入實(shí)際售價(jià)公式；裝修標(biāo)準(zhǔn)調(diào)節(jié)，按實(shí)際面積單獨(dú)計(jì)算，不進(jìn)入實(shí)際售價(jià)公式。

第十一條　舊房的成本價(jià)，按售房當(dāng)年新房的成本價(jià)成新折扣計(jì)算。維護(hù)正常的舊房的折舊，直接以使用年限乘年折舊率2%計(jì)算。

舊房的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)，由兩部分組成：舊房負(fù)擔(dān)價(jià)，按售房當(dāng)年新房負(fù)擔(dān)價(jià)成新折扣計(jì)算；舊房抵交價(jià)，按住房竣工使用30年降低20%的比例折扣。維護(hù)正常的舊房的折舊，直接以使用年限乘年折舊率1．5%計(jì)算。

經(jīng)過大修或設(shè)備更新的舊房，按有關(guān)規(guī)定評(píng)估確定成新。

住房折舊的年限一般為50年，使用年限超過30年的以30年計(jì)算。

第十二條　已竣工使用不滿1年的住房為新房（10成新），使用1年以上的住房為舊房。

第十三條　職工或居民購買現(xiàn)已住用的公有住房，享受現(xiàn)住房折扣待遇。1994年成本價(jià)住房的現(xiàn)住房折扣為成本價(jià)的3．7%；標(biāo)準(zhǔn)價(jià)住房的現(xiàn)住房折扣，為負(fù)擔(dān)價(jià)的5%?，F(xiàn)住房折扣，以后逐年減少，2000年取消。

第十四條　職工購買公有住房，售房單位對(duì)職工建立住房公積金前的工齡給予工齡折扣，夫妻雙方合并計(jì)算。購成本價(jià)住房和標(biāo)準(zhǔn)價(jià)住房，每年工齡從每平方米售價(jià)中減收3．2元。

離退休職工購房計(jì)算工齡的時(shí)間，按國家規(guī)定的離退休年齡計(jì)算。

夫妻在兩地工作，一方申請(qǐng)購買公有住房，另一方的工齡可以計(jì)入購房工齡。

喪偶的單身職工購買公有住房，配偶生前的工齡可計(jì)入購房工齡。

職工在外商投資企業(yè)工作期間的工齡，不計(jì)入購房工齡。

第十五條　購買新、舊公有住房，一次付清房款，1994年給予購房人一次付款折扣率20%的待遇。

分期付款，首次交付實(shí)際售價(jià)的50%；其余50%的付款期是：購成本價(jià)住房8年，購標(biāo)準(zhǔn)價(jià)住房5年，逐年均衡交付。分期交付的部分，按政策性抵押貸款利率計(jì)收利息，單位不得貼息。

購房職工可以根據(jù)自己的需要，按照市住房資金管理中心的有關(guān)規(guī)定申請(qǐng)職工購建房政策性抵押貸款；也可以向建設(shè)銀行和工商銀行沈陽市分行房地產(chǎn)信貸部申請(qǐng)經(jīng)營性購建房抵押貸款。

第十六條　自1995年起，市住房制度改革辦公室會(huì)同有關(guān)部門逐年測(cè)定成本價(jià)、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)以及工齡折扣、現(xiàn)住房折扣等數(shù)據(jù)，報(bào)省人民政府批準(zhǔn)后公布執(zhí)行。

第十七條　根據(jù)住房的不同情況，實(shí)際售價(jià)（單位：元/平方米建筑面積）的計(jì)算公式是：

（一）成本價(jià)計(jì)算公式

1．新建空房實(shí)際售價(jià)=（成本價(jià)±地段調(diào)節(jié)差價(jià)－工齡折扣）×（1±各項(xiàng)調(diào)節(jié)系數(shù)之和）×（1－一次付款折扣率）

2．現(xiàn)住新房實(shí)際售價(jià)=〔（成本價(jià)±地段調(diào)節(jié)差價(jià)－工齡折扣）×（1±各項(xiàng)調(diào)節(jié)系數(shù)之和）－成本價(jià)×現(xiàn)住房折扣率〕×（1－一次付款折扣率）

3．騰退舊房實(shí)際售價(jià)=（成本價(jià)±地段調(diào)節(jié)差價(jià)－工齡折扣）×（1－年折舊率×已竣工使用年限）×（1±各項(xiàng)調(diào)節(jié)系數(shù)之和）×（1－一次付款折扣率）

4．現(xiàn)住舊房實(shí)際售價(jià)=〔（成本價(jià)土地段調(diào)節(jié)差價(jià)－工齡折扣）×（1－年折舊率×已竣工使用年限）×（1±各項(xiàng)調(diào)節(jié)系數(shù)之和）－成本價(jià)×現(xiàn)住房折扣率〕×（1－一次付款折扣率）

（二）標(biāo)準(zhǔn)價(jià)計(jì)算公式

1．新建空房實(shí)際售價(jià)=（標(biāo)準(zhǔn)價(jià)－工齡折扣）×（1±各項(xiàng)調(diào)節(jié)系數(shù)之和）×（1－一次付款折扣率）

2．現(xiàn)住新房實(shí)際售價(jià)=〔（標(biāo)準(zhǔn)價(jià)－工齡折扣）×（1±各項(xiàng)調(diào)節(jié)系數(shù)之和）－負(fù)擔(dān)價(jià)×現(xiàn)住房折扣率〕×（1－一次付款折扣率）

3．騰退舊房實(shí)際售價(jià)=（標(biāo)準(zhǔn)價(jià)－工齡折扣）×（1－年折舊率×已竣工使用年限）×（1±各項(xiàng)調(diào)節(jié)系數(shù)之和）×（1－一次付款折扣率）

4．現(xiàn)住舊房實(shí)際售價(jià)=〔（標(biāo)準(zhǔn)價(jià)－工齡折扣）×（1－年折舊率×已竣工使用年限）×（1±各項(xiàng)調(diào)節(jié)系數(shù)之和）－負(fù)擔(dān)價(jià)×現(xiàn)住房折扣率〕×（1－一次付款折扣率）

第十八條　樓房每戶建筑面積的計(jì)算方法是：將一棟樓各戶使用面積分別核定后相加，計(jì)算出總使用面積；用總使用面積去除總建筑面積得出換算系數(shù)；再以換算系數(shù)去乘各戶的使用面積即可求出。計(jì)算公式是：

換算系數(shù)=總建筑面積÷總使用面積

戶建筑面積=戶使用面積×換算系數(shù)

丈量核定使用面積，必須按建設(shè)部（84）城住公字第27號(hào)文件的規(guī)定執(zhí)行。

第十九條　職工或居民以成本價(jià)購買的公有住房，產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人所有。住用5年后可依法進(jìn)入市場(chǎng)，在補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或所含土地收益和按規(guī)定交納有關(guān)稅費(fèi)后，收入歸個(gè)人所有。

職工或居民以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的公有住房，購房人擁有部分產(chǎn)權(quán)，個(gè)人產(chǎn)權(quán)的比例按售房當(dāng)年標(biāo)準(zhǔn)價(jià)占成本價(jià)（含地段調(diào)節(jié)差價(jià)）的比重確定。計(jì)算公式為：

個(gè)人產(chǎn)權(quán)比例=標(biāo)準(zhǔn)價(jià)÷（成本價(jià)±地段調(diào)節(jié)差價(jià)）

標(biāo)準(zhǔn)價(jià)住房可以繼承，住用5年后可依法進(jìn)入市場(chǎng)；在同等條件下，原售房單位有優(yōu)先購買、租用權(quán)；原售房單位撤銷的，市房產(chǎn)管理部門有優(yōu)先購買、租用權(quán)；在補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或所含土地收益和按規(guī)定交納有關(guān)稅費(fèi)后，售房、租房收入按照單位和個(gè)人的產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)行分配。

第二十條　個(gè)人出資購買解困住房、集資合作住房，按本辦法實(shí)行成本價(jià)和標(biāo)準(zhǔn)價(jià)。棚戶區(qū)改造住房和動(dòng)遷回遷安置住房，結(jié)合棚戶區(qū)改造和動(dòng)遷安置的實(shí)際，參照本辦法實(shí)行成本價(jià)和標(biāo)準(zhǔn)價(jià)。

第二十一條　本辦法發(fā)布前，職工和居民按照市政府不同時(shí)期規(guī)定的價(jià)格和政策購買的公有住房、解困住房、集資合作住房和青年公寓，均按售房或建房當(dāng)年被批準(zhǔn)的售價(jià)占當(dāng)年成本價(jià)（不含地段調(diào)節(jié)差價(jià)）的比重確定產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)和產(chǎn)權(quán)比例：售價(jià)達(dá)到成本價(jià)的，為成本價(jià)住房；達(dá)到原標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的，為標(biāo)準(zhǔn)價(jià)住房，并明確單位和個(gè)人的產(chǎn)權(quán)比例。

上述擁有標(biāo)準(zhǔn)價(jià)住房的職工或居民，自愿按購房或交款當(dāng)年的成本價(jià)補(bǔ)足房?jī)r(jià)款和利息后，原購住房變?yōu)槌杀緝r(jià)住房。

第二十二條　本辦法發(fā)布前，售房單位未按售房批復(fù)文件執(zhí)行，發(fā)給職工買房補(bǔ)貼沖減房?jī)r(jià)，或增加、擴(kuò)大優(yōu)惠政策變相降價(jià)出售的公有住房，在確定個(gè)人產(chǎn)權(quán)比例時(shí)，不以售房當(dāng)年的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)，而是以購房職工實(shí)際支付的平均每平方米購房款（計(jì)入規(guī)定的一次付款折扣）作為計(jì)算依據(jù)；計(jì)算產(chǎn)權(quán)比例的成本價(jià)，不計(jì)入地段調(diào)節(jié)因素。

第二十三條　1994年1月1日至本辦法發(fā)布前，未經(jīng)市住房制度改革辦公室批準(zhǔn)出售的公有住房，必須按本辦法規(guī)定的售價(jià)和政策進(jìn)行規(guī)范。

第二十四條　職工或居民購買公有住房（含解困住房、集資合作住房、棚戶區(qū)改造住房和動(dòng)遷回遷安置住房），付清購房款后，要持購房證明等有關(guān)文件到房產(chǎn)交易管理部門和房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)監(jiān)理部門辦理住房交易手續(xù)和產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍轉(zhuǎn)移手續(xù)，同時(shí)要辦理相應(yīng)的土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，并根據(jù)成本價(jià)和標(biāo)準(zhǔn)價(jià)住房的不同，領(lǐng)取個(gè)人產(chǎn)權(quán)的房屋所有權(quán)證或部分產(chǎn)權(quán)（注明產(chǎn)權(quán)比例）的房屋所有權(quán)證。

第二十五條　1993年底前，由單位出具的購房證明，均應(yīng)經(jīng)市住房制度改革辦公室重新核定；購房人持重新核定的購房證明，按第二十四條的規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。

第二十六條　向職工或居民出售新、舊公有住房，按有關(guān)政策減免稅費(fèi)。

第二十七條　職工或居民購買公有住房后，不交納房租，職工仍享受公有住房提租發(fā)放的住房補(bǔ)貼。

第二十八條　職工購買公有住房，采暖費(fèi)仍按現(xiàn)行規(guī)定辦理。

第二十九條　公有住房出售后的維修、管理，按《沈陽市公有住房售后維修管理實(shí)施細(xì)則》（沈政發(fā)〔1993〕56號(hào)）的規(guī)定執(zhí)行。

第三十條　職工或居民購買的公有住房，均可調(diào)可換。

（一）通過房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)調(diào)換。

（二）在不超過購房控制面積的前提下，在單位內(nèi)部調(diào)換。辦法是：個(gè)人按調(diào)換房當(dāng)年的新房（舊房）成本價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)，補(bǔ)齊原購住房面積的結(jié)構(gòu)差價(jià)和成新差價(jià)；增加的面積，按新房（舊房）成本價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)交納購房款，計(jì)入工齡折扣。

《濟(jì)南市出售公有住房辦法》，已經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)，現(xiàn)予發(fā)布施行。

濟(jì)南市市長(zhǎng) 謝玉堂

一九九四年三月七日

第一條 為了推進(jìn)住房制度改革，鼓勵(lì)職工和城鎮(zhèn)居民購買公有住房，適應(yīng)城鎮(zhèn)住房商品化的需要，根據(jù)國家和省有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際情況，制定本辦法。

第二條 本市市區(qū)范圍內(nèi)的機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企事業(yè)單位向職工和城鎮(zhèn)居民出售公有住房，適用本辦法。

第三條 各單位新建住房和主體結(jié)構(gòu)基本完好的公有舊住房均可向職工和城鎮(zhèn)居民出售。但屬下列情形之一的公有舊住房，不得向個(gè)人出售：

（一）城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的舊平房；

（二）經(jīng)鑒定確認(rèn)的危險(xiǎn)房；

（三）產(chǎn)權(quán)有爭(zhēng)議或產(chǎn)權(quán)歸屬不明的住房；

（四）其他不宜出售的住房。

舊房出售前，產(chǎn)權(quán)單位應(yīng)當(dāng)進(jìn)行全面檢修，以保障職工和城鎮(zhèn)居民購房后的居住安全。

第四條 職工和城鎮(zhèn)居民購買公有住房，堅(jiān)持自愿的原則。

產(chǎn)權(quán)單位出售已分配使用的住房，對(duì)本單位和外單位職工均應(yīng)執(zhí)行本辦法規(guī)定的各項(xiàng)優(yōu)惠政策。

城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的舊平房拆遷改造后，職工可按屆時(shí)的優(yōu)惠政策購買自住住房。

本辦法實(shí)施后，各單位新分配住房，均應(yīng)先售后租。

第五條 向高收入的家庭出售公有住房，實(shí)行市場(chǎng)價(jià)；向較高收入的家庭出售公有住房，實(shí)行微利價(jià)；向一般收入的職工家庭出售公有住房實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)價(jià)。

第六條 出售公有住房的微利價(jià)含住房的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)和小區(qū)級(jí)非營業(yè)性配套公建費(fèi)、管理費(fèi)、貸款利息、微利和稅金等八項(xiàng)因素。微利價(jià)由市房改辦公室會(huì)同有關(guān)部門逐年測(cè)定公布。

出售公有住房的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)，由市房改辦公室會(huì)同有關(guān)部門逐年測(cè)算，經(jīng)市政府審核，報(bào)省政府批準(zhǔn)后公布執(zhí)行。

第七條 未建立住房公積金制度的單位，不得以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)出售公有住房。

第八條 住房的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)，由負(fù)擔(dān)價(jià)和抵交價(jià)兩部分構(gòu)成。

1994年磚混一等成套住房和磚混二等住房的負(fù)擔(dān)價(jià)分別為建筑面積每平方米290元和220元，抵交價(jià)為建筑面積每平方米183元。

第九條 地下室（含半地下室）、儲(chǔ)藏室、院墻等各類獨(dú)用的附屬用房和附屬物的出售價(jià)格，由售房單位按其建筑成本合理定價(jià)，最低不低于成本價(jià)的30%，與住房一同出售。

各類住房超過國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的地面、墻面裝飾以及其他室內(nèi)設(shè)施，由產(chǎn)權(quán)單位根據(jù)其安裝成本，按年折舊率10%折舊后，計(jì)收價(jià)款。鋁合金、鋼塑門窗按鋼木門窗計(jì)算差價(jià)，其差價(jià)部分按年折舊率10%折舊后，計(jì)收價(jià)款。

第十條 出售公有住房以房屋的建筑面積計(jì)算，建筑面積按建筑物外勒角以上的外圍水平面積計(jì)算，共用墻體以中心線為準(zhǔn)。內(nèi)臥式陽臺(tái)按 100%計(jì)算面積，外挑式（含半外挑式）陽臺(tái)，按50%計(jì)算面積。

樓房外廊和樓梯的建筑面積，按每戶建筑面積的比例分配，歸住房產(chǎn)權(quán)人所有，不另行計(jì)價(jià)。

第十一條 購買在租公有住房，必須是現(xiàn)住房的承租人。以微利價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買新建或騰空的公有住房，必須是符合分房條件的職工。

第十二條 職工和城鎮(zhèn)居民購買公有住房，必須以自用為目的。一戶職工家庭只享受一次購房?jī)?yōu)惠。職工以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買公有住房的控制標(biāo)準(zhǔn)，按國務(wù)院國發(fā)[1983]193號(hào)文件規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)上浮50%計(jì)算，超過控制標(biāo)準(zhǔn)的部分，按市場(chǎng)價(jià)計(jì)收房?jī)r(jià)款。

第十三條 購買舊公房負(fù)擔(dān)價(jià)按使用年限成新折扣，年折扣率2%；總折扣率不得超過負(fù)擔(dān)價(jià)的35%。

第十四條 購買舊公房抵交價(jià)成新折扣率為：

（一）舊房使用年限在5年以內(nèi)的為5%；

（二）舊房使用年限在6至10年的為10%;

（三）舊房使用年限在11至15年的為15%；

（四）舊房使用年限在15年以上的為20%。

第十五條 對(duì)享受標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購房的職工，實(shí)行以下優(yōu)惠：

（一）工齡折扣。工齡按承租人夫婦雙方工作年限較長(zhǎng)的一方計(jì)算。每平方米建筑面積每年工齡折扣5.20元。職工工齡按勞動(dòng)、人事部門規(guī)定的有關(guān)退休年齡計(jì)算。工齡折扣計(jì)算到1994年。

（二）現(xiàn)住房?jī)?yōu)惠。職工購買1994年6月1日前竣工交付使用并已租住的公有住房，給予負(fù)擔(dān)價(jià)10%的優(yōu)惠。自1995年開始，每年減少2%，五年內(nèi)全部取消。

1994年6月1日后分配的新建住房和調(diào)整騰空的舊住房，購買時(shí)不再給予現(xiàn)住房?jī)?yōu)惠。

（三）一次性付款折扣。職工購買公有住房，一次性付清住房?jī)r(jià)款的，可給予應(yīng)付價(jià)款的20%的折扣。分期付款的，首次付款不低于應(yīng)付價(jià)款的30%，在此基礎(chǔ)上，每多付10%，給予應(yīng)付價(jià)款式 5%的折扣。分期付款年限，新房最長(zhǎng)不超過10年，舊房最長(zhǎng)不超過8年。分期付款部分。按銀行政策性抵押貸款利率計(jì)收利息。

第十六條 出售公有住房的實(shí)際售價(jià)根據(jù)住房所處地段、層次、朝向等因素區(qū)別計(jì)價(jià)：

（一）地段環(huán)境調(diào)劑系數(shù)：一類地區(qū)102%，二類地區(qū)100%，三類地區(qū)98%（具體地段的劃分，見附件）。

（二）樓房層次調(diào)劑系數(shù)：樓房總樓層七層（含）以下的，第一、四層各為100%，二、三層各為105%，五層（含）以上依次減 5%，三層（含）以上為平頂樓房頂層的再減5%。

（三）住房朝向調(diào)劑系數(shù)：東西朝向的樓房為98%，一套住房全為背陰房間的為96%，其他均為100%。

第十七條 以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)出售公有住房?jī)r(jià)款的計(jì)算程序：負(fù)擔(dān)價(jià)扣除成新折扣和現(xiàn)住房?jī)?yōu)惠；抵交價(jià)扣除舊房折扣；兩項(xiàng)之和減工齡折扣后，與各項(xiàng)調(diào)劑系數(shù)和一次性付款折扣連乘計(jì)算。

第十八條 職工購買公有住房，可以使用本人和直系親屬交存的住房公積金支付房?jī)r(jià)款。如一次性付款資金不足時(shí)，可按規(guī)定向銀行房地產(chǎn)信貸部申請(qǐng)一定額度的低息貸款。職工使用貸款交付的購房?jī)r(jià)款部分，不再享受一次性付款折扣。

第十九條 購房職工和城鎮(zhèn)居民分期付款期間調(diào)離本市或死亡的，由其直系親屬或合法繼承人繼續(xù)付款。其直系親屬或合法繼承人不需要住房的，由房屋產(chǎn)權(quán)單位與直系親屬或合法繼承人進(jìn)行經(jīng)濟(jì)結(jié)算。

第二十條 職工以市場(chǎng)價(jià)購買的公有住房，產(chǎn)權(quán)歸個(gè)所有，產(chǎn)權(quán)人可以依法處分。

職工以微利價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的公有住房，產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人所有，購買后滿 5年可以依法進(jìn)入市場(chǎng)。在同等條件下，原售房單位有優(yōu)先購買和租用權(quán)；原售房單位無力購買或已撤銷的，房地產(chǎn)管理部門有優(yōu)先購買和租用權(quán)。

職工以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的住房，以屆時(shí)標(biāo)準(zhǔn)價(jià)出售給原產(chǎn)權(quán)單位或房地產(chǎn)管理部門，仍可按屆時(shí)標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買住房，但不再享受現(xiàn)住房?jī)?yōu)惠和工齡折扣。

第二十一條 售房收入歸產(chǎn)權(quán)單位所有，分別納入各級(jí)住房基金，由市財(cái)政統(tǒng)一管理，專戶儲(chǔ)存，全部用于住房建設(shè)和住房制度改革，不得挪作它用。

第二十二條 個(gè)人購買的住房，屬于個(gè)人自用部位以及自用設(shè)施、設(shè)備的維修費(fèi)用由本人自理。房屋的共用部位和共用設(shè)施、設(shè)備的維修費(fèi)用，由售房單位從售房款中提留15%，建立維修基金，用其利息收入列支維修費(fèi)用。

第二十三條 職工購買公有住房，須經(jīng)房地產(chǎn)管理部門辦理住房產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)；出售、出租、贈(zèng)與、繼承及以其他形式轉(zhuǎn)讓所購住房，按國家和市政府規(guī)定交納有關(guān)稅費(fèi)。

第二十四條 本市市區(qū)職工和城鎮(zhèn)居民以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)和微利價(jià)購買公有住房，按下列程序進(jìn)行：

（一）持有關(guān)證件向產(chǎn)權(quán)單位提出購房申請(qǐng)、簽訂買賣協(xié)議；

（二）售房單位持購房協(xié)議書到所在區(qū)房改辦審查房屋的面積和價(jià)格，由市房改辦復(fù)核批準(zhǔn)。

第二十五條 市轄各縣（市），應(yīng)結(jié)合本縣（市）職工工資收入情況，依照本辦法，制定本縣（市）出售公有住房的實(shí)施辦法，報(bào)市住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組批準(zhǔn)后實(shí)施。

第二十六條 各售房單位和購房職工，要嚴(yán)格按照本辦法的規(guī)定執(zhí)行。對(duì)擅自降低出售價(jià)格、增加優(yōu)惠條件、變相化公為私和倒賣公有住房從中牟利的，要根據(jù)情節(jié)輕重，依法予以處理。

第二十七條 本辦法由濟(jì)南市住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室負(fù)責(zé)解釋。

第二十八條 本辦法自1994年6月1日起施行。