建設(shè)部關(guān)于調(diào)整住房租賃市場(chǎng)稅收政策有關(guān)情況的說明

關(guān)于調(diào)整住房租賃市場(chǎng)稅收政策有關(guān)情況的說明

一、培育房屋租賃市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)意義

當(dāng)前，我國(guó)房屋租賃市場(chǎng)潛力很大，加快培育房屋租賃市場(chǎng)具有積極的現(xiàn)實(shí)意義。一是可以滿足部分居民租賃住房的需求。我國(guó)城鎮(zhèn)每年新增人口955萬(wàn)人，其中相當(dāng)數(shù)量居民不具備即時(shí)購(gòu)買住房的能力；每年有269萬(wàn)對(duì)新婚夫婦，其中相當(dāng)數(shù)量的新家庭也需要先租賃住房；大量流動(dòng)人口（1998年辦理暫住證的有4000多萬(wàn)人）需要在城鎮(zhèn)租住房屋。僅上述幾個(gè)方面就已構(gòu)成一個(gè)巨大的房屋租賃需求群體。二是可以開辟新的投資渠道，帶動(dòng)住房建設(shè)發(fā)展。這幾年，盡管我國(guó)幾經(jīng)下調(diào)存款利率，但人們?nèi)匀粺嶂杂阢y行儲(chǔ)蓄，一個(gè)重要原因是城鎮(zhèn)居民投資渠道不暢。進(jìn)一步開放住房租賃市場(chǎng)，讓業(yè)主能有可靠收益，將為城鎮(zhèn)居民和社會(huì)機(jī)構(gòu)提供新的投資渠道，吸引部分儲(chǔ)蓄和社會(huì)散資分流到住宅建設(shè)領(lǐng)域，從而帶動(dòng)住房投資的持續(xù)增長(zhǎng)。三是能夠以存量帶動(dòng)增量，實(shí)現(xiàn)增量市場(chǎng)與存量市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)。上海、廣州等城市已有相當(dāng)一部分家庭將已購(gòu)公有住房出租，同時(shí)以按揭方式購(gòu)買適合家庭住房需要的商品住房，并以出租收入作為按揭貸款的月付款；還有一部分家庭則將已購(gòu)公有住房向銀行抵押，實(shí)現(xiàn)“零付款”按揭購(gòu)房。

二、調(diào)整住房租賃稅收政策是影響培育房屋租賃市場(chǎng)的重要舉措

當(dāng)前影響培育房屋租賃市場(chǎng)的因素比較多，如管理上的、消費(fèi)觀念上的，但稅收負(fù)擔(dān)水平偏高問題更為突出。按照現(xiàn)行房屋租賃稅收的規(guī)定，對(duì)個(gè)人出租的住房，按租金收入征收12%的房產(chǎn)稅、征收5.5%的營(yíng)業(yè)稅及附加；并按扣除800元費(fèi)用（租金收入超過4000元時(shí)按20%扣減費(fèi)用）后的凈收入征收20%的個(gè)人所得稅。依此計(jì)算，此類住房出租的整體稅收負(fù)擔(dān)為租金收入的17.5%-30%，如果再加上地方性的稅收附加，負(fù)擔(dān)更重。據(jù)測(cè)算，個(gè)人以市場(chǎng)價(jià)格購(gòu)建的商品房進(jìn)行出租，如果按照高納稅，其投資收益率約為2%，低于銀行的存款利率。鑒于稅收政策對(duì)房屋租賃市場(chǎng)的重大影響，此次經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于調(diào)整住房租賃市場(chǎng)稅收政策的通知》（財(cái)稅[2000]125號(hào)），對(duì)于培育和搞活住房租賃市場(chǎng)，從而進(jìn)一步盤活房屋存量，消化房屋增量，鼓勵(lì)住房投資，啟動(dòng)住房消費(fèi)將產(chǎn)生積極作用。

三、稅收政策調(diào)整前后住房租賃稅收負(fù)擔(dān)比較

財(cái)稅[2000]125號(hào)文件主要內(nèi)容：一是明確對(duì)按政府規(guī)定價(jià)格出租的公有住房和廉租住房暫免征收房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅；二是對(duì)個(gè)人按市場(chǎng)價(jià)格出租的居民住房，其應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅分別暫減按3%、4%的稅率征收；三是對(duì)個(gè)人出租房屋取得的所得暫減按10%的稅率征收。其中第二、三點(diǎn)大大減輕了個(gè)人住房出租的稅收負(fù)擔(dān)，詳見附表。

【發(fā)布單位】建設(shè)部

【發(fā)布文號(hào)】

【發(fā)布日期】2000-12-19

【生效日期】2000-12-19

【失效日期】

【所屬類別】國(guó)家法律法規(guī)

住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的指導(dǎo)意見

建房〔2015〕4號(hào)

各省、自治區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳，直轄市建委（房地局）：

近年來，我國(guó)住房租賃市場(chǎng)快速發(fā)展，住房租賃規(guī)模逐步擴(kuò)大，為解決居民居住問題、推動(dòng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展作出了重要貢獻(xiàn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，城市居民家庭通過租賃解決住房問題比例逐年上升，進(jìn)城務(wù)工人員主要通過租賃方式解決住房問題。與此同時(shí)，住房租賃市場(chǎng)發(fā)展還不能完全適應(yīng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的需要，存在供應(yīng)總量不平衡、供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理、制度措施不完善，特別是供應(yīng)主體較為單一等問題。為加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，現(xiàn)提出以下意見：

一、統(tǒng)一認(rèn)識(shí)，明確要求

（一）充分認(rèn)識(shí)培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的重要意義。住房租賃市場(chǎng)是我國(guó)住房供應(yīng)體系的重要組成部分，在經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中起到十分重要的作用。沒有發(fā)育完善的租賃市場(chǎng)，住房供應(yīng)體系就不完整、居民對(duì)住房的合理消費(fèi)就得不到滿足、住有所居的目標(biāo)就難以實(shí)現(xiàn)、人口有序流動(dòng)就會(huì)受到制約、承租人的合法權(quán)益就難以得到保障、大量的存量房源就得不到充分利用。

培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，有利于完善住房供應(yīng)體系，解決不同需求居民住房問題；有利于拓寬公共租賃住房房源渠道，完善住房保障體系；有利于盤活存量房源，提高資源利用效率；有利于新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，促進(jìn)人口有序流動(dòng)；有利于加強(qiáng)和改進(jìn)社會(huì)管理和服務(wù)，提高社會(huì)治理能力。各級(jí)住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門要切實(shí)把握當(dāng)前有利機(jī)遇，加快推進(jìn)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展。

（二）總體要求。發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的決定性作用和更好發(fā)揮政府作用，積極推進(jìn)租賃服務(wù)平臺(tái)建設(shè)，大力發(fā)展住房租賃經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)，完善公共租賃住房制度，拓寬融資渠道，推動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，用3年時(shí)間，基本形成渠道多元、總量平衡、結(jié)構(gòu)合理、服務(wù)規(guī)范、制度健全的住房租賃市場(chǎng)。

二、建立多種渠道，發(fā)展租賃市場(chǎng)

（三）建立住房租賃信息政府服務(wù)平臺(tái)。搭建住房租賃信息政府服務(wù)平臺(tái)，是各市縣房地產(chǎn)管理部門職能所在，是政府引導(dǎo)市場(chǎng)的重要手段。建立政府服務(wù)平臺(tái)，為租賃市場(chǎng)供需雙方提供高效、準(zhǔn)確、便捷的信息服務(wù)，出租人可隨時(shí)發(fā)布出租房屋的區(qū)位、面積、戶型、價(jià)格等信息，承租人可發(fā)布租賃房屋的需求信息，逐步實(shí)現(xiàn)在平臺(tái)上進(jìn)行對(duì)接；提供房屋租賃合同示范文本，明確提示雙方的權(quán)利義務(wù)；為房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)備案提供方便，公布經(jīng)備案的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)名單，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員信用檔案等信息。有條件的城市，要逐步實(shí)現(xiàn)房屋租賃合同網(wǎng)上登記備案，方便群眾辦事。

（四）積極培育經(jīng)營(yíng)住房租賃的機(jī)構(gòu)。推進(jìn)住房租賃規(guī)?；?jīng)營(yíng)，能夠提升租賃服務(wù)水平，穩(wěn)定租賃關(guān)系，規(guī)范租賃行為，促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展。鼓勵(lì)成立經(jīng)營(yíng)住房租賃的機(jī)構(gòu)，通過長(zhǎng)期租賃或購(gòu)買社會(huì)房源，可直接向社會(huì)出租；也可以根據(jù)市場(chǎng)需求進(jìn)行裝修改造后，向社會(huì)出租。經(jīng)營(yíng)住房租賃的機(jī)構(gòu)，要提供專業(yè)化的租賃服務(wù)。積極引導(dǎo)經(jīng)營(yíng)住房租賃的機(jī)構(gòu)，從事中小戶型、中低價(jià)位的住房租賃經(jīng)營(yíng)服務(wù)。探索建立支持經(jīng)營(yíng)住房租賃機(jī)構(gòu)發(fā)展的融資渠道。

（五）支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其持有房源向社會(huì)出租。支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)改變經(jīng)營(yíng)方式，從單一的開發(fā)銷售向租售并舉模式轉(zhuǎn)變。鼓勵(lì)有條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在新建商品房項(xiàng)目中長(zhǎng)期持有部分房源，用于向市場(chǎng)租賃；也可以與經(jīng)營(yíng)住房租賃的企業(yè)合作，建立開發(fā)與租賃一體化、專業(yè)化的運(yùn)作模式。支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其持有的存量房源投放到租賃市場(chǎng)，也可以轉(zhuǎn)成租賃型的養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等。

（六）積極推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)。REITs是一種金融投資產(chǎn)品，推進(jìn)REITs試點(diǎn)，有利于促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展，有利于解決企業(yè)的融資渠道，有利于增加中小投資者的投資渠道。通過發(fā)行REITs，可充分利用社會(huì)資金，進(jìn)入租賃市場(chǎng)，多渠道增加住房租賃房源供應(yīng)。積極鼓勵(lì)投資REITs產(chǎn)品。各城市要積極開展REITs試點(diǎn)，并逐步推開。

（七）支持從租賃市場(chǎng)籌集公共租賃房房源。從租賃市場(chǎng)籌集公共租賃房房源，有利于提高安置工作效率，有利于盤活存量住房，有利于解決公共租賃住房管理難等問題。各地可以通過購(gòu)買方式，把適合作為公租房或者經(jīng)過改造符合公租房條件的存量商品房，轉(zhuǎn)為公共租賃住房，保障性住房要逐步從實(shí)物保障為主轉(zhuǎn)向建設(shè)和租賃補(bǔ)貼并重，“補(bǔ)磚頭”與“補(bǔ)人頭”相結(jié)合。鼓勵(lì)和支持符合公共租賃住房保障條件的家庭，通過租賃市場(chǎng)解決住房問題，政府按規(guī)定提供貨幣化租賃補(bǔ)貼。

三、加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，狠抓落實(shí)

（八）加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)工作是各級(jí)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門的重要職責(zé)。各地要高度重視，狠抓落實(shí)。各省級(jí)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門要切實(shí)加強(qiáng)指導(dǎo)和監(jiān)督，積極與有關(guān)部門溝通，研究制定本地區(qū)支持政策，形成政策合力。各市縣房地產(chǎn)管理部門要切實(shí)負(fù)起責(zé)任，積極與有關(guān)部門配合，切實(shí)抓好落實(shí)工作。

（九）加強(qiáng)統(tǒng)籌謀劃。各市縣要結(jié)合本地實(shí)際，科學(xué)規(guī)劃本地區(qū)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展，制定具體的工作方案。工作方案要明確目標(biāo)、主要任務(wù)、具體工作安排和政策措施。要建立健全工作機(jī)構(gòu)，明確工作機(jī)構(gòu)，充實(shí)人員力量，保證工作有序推進(jìn)。

（十）加強(qiáng)政策支持。培育住房租賃市場(chǎng)是一個(gè)系統(tǒng)工程，涉及多個(gè)方面，各地要在金融、稅收和經(jīng)營(yíng)管理等給予政策支持。積極鼓勵(lì)和引導(dǎo)國(guó)內(nèi)外資金進(jìn)入住房租賃市場(chǎng)。對(duì)于機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，經(jīng)營(yíng)租賃住房需要辦理規(guī)劃變更、裝修改造等相關(guān)手續(xù)的，積極給予支持。對(duì)租房居民需要出具穩(wěn)定居所證明的，應(yīng)簡(jiǎn)化流程，積極辦理。同時(shí)，各地要加強(qiáng)宣傳，正確引導(dǎo)居民住房消費(fèi)，營(yíng)造良好的社會(huì)氛圍。

各省級(jí)住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門要將本地區(qū)落實(shí)本指導(dǎo)意見的情況于2015年6月30日前報(bào)我部。

中華人民共和國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部

2015年1月6日

各省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市財(cái)政廳（局）、國(guó)家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)財(cái)務(wù)局：

為貫徹落實(shí)《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國(guó)發(fā)[2007]24號(hào)）精神，促進(jìn)廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房制度建設(shè)和住房租賃市場(chǎng)的健康發(fā)展，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，現(xiàn)將有關(guān)稅收政策通知如下：

一、支持廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)的稅收政策

（一）對(duì)廉租住房經(jīng)營(yíng)管理單位按照政府規(guī)定價(jià)格、向規(guī)定保障對(duì)象出租廉租住房的租金收入，免征營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅。

（二）對(duì)廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地以及廉租住房經(jīng)營(yíng)管理單位按照政府規(guī)定價(jià)格、向規(guī)定保障對(duì)象出租的廉租住房用地，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。

開發(fā)商在經(jīng)濟(jì)適用住房、商品住房項(xiàng)目中配套建造廉租住房，在商品住房項(xiàng)目中配套建造經(jīng)濟(jì)適用住房，如能提供政府部門出具的相關(guān)材料，可按廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房建筑面積占總建筑面積的比例免征開發(fā)商應(yīng)繳納的城鎮(zhèn)土地使用稅。

（三）企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房房源且增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。

（四）對(duì)廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房經(jīng)營(yíng)管理單位與廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房相關(guān)的印花稅以及廉租住房承租人、經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)買人涉及的印花稅予以免征。

開發(fā)商在經(jīng)濟(jì)適用住房、商品住房項(xiàng)目中配套建造廉租住房，在商品住房項(xiàng)目中配套建造經(jīng)濟(jì)適用住房，如能提供政府部門出具的相關(guān)材料，可按廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房建筑面積占總建筑面積的比例免征開發(fā)商應(yīng)繳納的印花稅。

（五）對(duì)廉租住房經(jīng)營(yíng)管理單位購(gòu)買住房作為廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房經(jīng)營(yíng)管理單位回購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房繼續(xù)作為經(jīng)濟(jì)適用住房房源的，免征契稅。

（六）對(duì)個(gè)人購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房，在法定稅率基礎(chǔ)上減半征收契稅。

（七）對(duì)個(gè)人按《廉租住房保障辦法》（建設(shè)部等9部委令第162號(hào)）規(guī)定取得的廉租住房貨幣補(bǔ)貼，免征個(gè)人所得稅；對(duì)于所在單位以廉租住房名義發(fā)放的不符合規(guī)定的補(bǔ)貼，應(yīng)征收個(gè)人所得稅。

（八）企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織于2008年1月1日前捐贈(zèng)住房作為廉租住房的，按《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅暫行條例》（國(guó)務(wù)院令第137號(hào)）、《中華人民共和國(guó)外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)所得稅法》有關(guān)公益性捐贈(zèng)政策執(zhí)行；2008年1月1日后捐贈(zèng)的，按《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》有關(guān)公益性捐贈(zèng)政策執(zhí)行。個(gè)人捐贈(zèng)住房作為廉租住房的，捐贈(zèng)額未超過其申報(bào)的應(yīng)納稅所得額30%的部分，準(zhǔn)予從其應(yīng)納稅所得額中扣除。

廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房承租人、經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)買人以及廉租住房租金、貨幣補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)等須符合國(guó)發(fā)[2007]24號(hào)文件及《廉租住房保障辦法》（建設(shè)部等9部委令第162號(hào)）、《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》（建住房[2007]258號(hào)）的規(guī)定；廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房經(jīng)營(yíng)管理單位為縣級(jí)以上人民政府主辦或確定的單位。

二、支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的稅收政策

（一）對(duì)個(gè)人出租住房取得的所得減按10%的稅率征收個(gè)人所得稅。

（二）對(duì)個(gè)人出租、承租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅。

（三）對(duì)個(gè)人出租住房，不區(qū)分用途，在3%稅率的基礎(chǔ)上減半征收營(yíng)業(yè)稅，按4%的稅率征收房產(chǎn)稅，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。

（四）對(duì)企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織按市場(chǎng)價(jià)格向個(gè)人出租用于居住的住房，減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。

上述與廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房相關(guān)的新的優(yōu)惠政策自2007年8月1日起執(zhí)行，文到之日前已征稅款在以后應(yīng)繳稅款中抵減。與住房租賃相關(guān)的新的優(yōu)惠政策自2008年3月1日起執(zhí)行。其他政策仍按現(xiàn)行規(guī)定繼續(xù)執(zhí)行。

各地要嚴(yán)格執(zhí)行稅收政策，加強(qiáng)管理，對(duì)執(zhí)行過程中發(fā)現(xiàn)的問題，及時(shí)上報(bào)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局。

特此通知。

財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局

二〇〇八年三月三日

2015年1月6日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的指導(dǎo)意見》。