江蘇省高級人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件若干問題的意見通知

江蘇省高級人民法院關(guān)于印發(fā)《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件若干問題的意見》的通知

各市中級人民法院、各基層人民法院、本院各部門：

現(xiàn)予印發(fā)，供全省各級人民法院參照執(zhí)行。執(zhí)行中如有問題，請及時向本院民一庭反映。

二OO八年十二月十五日

江蘇省高級人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件若干問題的意見

（2008 年12 月10 日審判委員會第40 次會議討論通過）

為正確審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件，保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等法律、法規(guī)和司法解釋的規(guī)定，結(jié)合我省實踐，制定本意見。

第一條 因出租人將房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金而產(chǎn)生的城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件適用本意見的規(guī)定。

承租人依照國家福利政策承租的公有住房以及轉(zhuǎn)租該公有住房產(chǎn)生的房屋租賃合同糾紛案件不適用本意見的規(guī)定。

合同約定由承租人提供資金在出租人的土地上建設(shè)房屋，房屋產(chǎn)權(quán)歸出租人所有，并由承租人以較低租金或免交租金等方式租賃使用該房屋20年以上的，由此產(chǎn)生的糾紛不適用本意見的規(guī)定。

第二條 當(dāng)事人以租賃房屋系未取得合法建設(shè)手續(xù)的違法建筑或臨時建筑房屋超過批準(zhǔn)期限為由要求確認(rèn)租賃合同無效，在一審?fù)徑K結(jié)前出租人仍未取得合法建設(shè)手續(xù)的，人民法院應(yīng)予支持。

第三條 當(dāng)事人以租賃房屋未取得房屋產(chǎn)權(quán)證書為由要求確認(rèn)房屋租賃合同無效的，人民法院不予支持，但未取得合法建設(shè)手續(xù)無法領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證書的除外。

第四條 當(dāng)事人以房屋租賃合同未辦理登記備案手續(xù)為由，要求確認(rèn)房屋租賃合同無效的，人民法院不予支持。

當(dāng)事人在合同中明確約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件，當(dāng)事人未辦理登記備案手續(xù)的，房屋租賃合同不生效，但當(dāng)事人已經(jīng)實際履行的除外。

第五條 不屬于法律明確規(guī)定必須經(jīng)過消防驗收的房屋，當(dāng)事人以租賃房屋未經(jīng)消防驗收或者經(jīng)消防驗收不合格為由，要求確認(rèn)房屋租賃合同無效的，人民法院不予支持。

第六條 出租人就同一房屋出租給兩個以上的承租人的，按照下列順序確定承租人的房屋租賃權(quán)：

（一）占有租賃房屋的承租人；

（二）最先支付租金的承租人；

（三）生效在先合同的承租人。

上列情形下，導(dǎo)致房屋租賃合同目的不能實現(xiàn)，無法取得房屋租賃權(quán)的承租人可以要求解除房屋租賃合同、返還租金及利息、賠償損失。

第七條 出租人出賣租賃房屋侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)，承租人要求出租人賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。

承租人以出租人與第三人之間惡意串通，侵害其優(yōu)先購買權(quán)，要求確認(rèn)出租人與第三人之間的房屋買賣合同無效的，人民法院應(yīng)予支持。

出租人與第三人之間的房屋買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷的，承租人要求按第三人購買房屋的同等條件購買的，人民法院不予支持，但出租人同意的除外。

第八條 出租人沒有通知承租人，將租賃房屋出賣給第三人，第三人未辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，承租人要求撤銷租賃房屋買賣合同的，人民法院應(yīng)予支持。

出租人沒有通知承租人，將租賃房屋出賣給第三人，第三人已經(jīng)辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，承租人要求撤銷租賃房屋買賣合同的，人民法院不予支持，但承租人能夠證明第三人在訂立合同時知道或應(yīng)當(dāng)知道房屋存在租賃關(guān)系且未到期，出租人出賣房屋未通知承租人的除外。

第九條 承租人對出租人出賣的租賃房屋在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)。同等條件主要是指價格、價款支付方式等，但出租人有證據(jù)證明其與第三人存在親屬關(guān)系或其他特殊關(guān)系，且該關(guān)系對其是否出賣房屋或出賣房屋的條件確有重大影響的除外。

第十條 出租人出賣租賃房屋時，必須以書面方式通知承租人本人或者授權(quán)的代理人。

出租人以在租賃房屋處張貼告示、在新聞媒體上刊登公告等方式告知的，不發(fā)生通知的法律后果，但出租人有證據(jù)證明無法通知承租人本人及其授權(quán)的代理人的除外。

第十一條 出租人以書面方式通知承租人時，應(yīng)當(dāng)告知出賣租賃房屋的事實、時間及相關(guān)條件。

出租人雖然以書面方式通知承租人出賣租賃房屋的事實，但未告知具體出賣條件或告知內(nèi)容不真實、不全面或者在出賣條件發(fā)生變化后未及時告知承租人的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為未履行通知義務(wù)。

第十二條 承租人要求行使優(yōu)先購買權(quán)的，應(yīng)當(dāng)自收到出租人的書面通知之日起的合理期限內(nèi)作出是否購買的書面意思表示。當(dāng)事人另有約定的除外。

第十三條 出租人整體出賣租賃房屋，該房屋為不可分割或分割明顯降低其整體價值的，承租人要求對承租的部分房屋行使優(yōu)先購買權(quán)的，人民法院不予支持。

第十四條 出租人以拍賣方式出賣租賃房屋的，除拍賣人發(fā)布拍賣公告外，出租人同時應(yīng)當(dāng)在拍賣日七日前以書面方式通知承租人參加拍賣。承租人收到出租人的書面通知后未參加競拍的，視為放棄優(yōu)先購買權(quán)。

出租人未盡通知義務(wù)導(dǎo)致承租人未能行使優(yōu)先購買權(quán)，承租人要求撤銷出租人與第三人之間的房屋買賣合同的，人民法院不予支持，由此給承租人造成損失的，承租人可以要求出租人賠償。

第十五條 出租人以承租人未經(jīng)其同意轉(zhuǎn)租為由，要求確認(rèn)承租人與次承租人之間的房屋租賃合同無效的，人民法院不予支持。

出租人以承租人未經(jīng)其同意轉(zhuǎn)租為由，要求解除與承租人之間的房屋租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持。因租賃合同解除造成次承租人損失，次承租人要求承租人賠償?shù)模嗣穹ㄔ簯?yīng)予支持，但次承租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的除外。

第十六條 未經(jīng)出租人同意，承租人將其承租的房屋部分轉(zhuǎn)租他人的，出租人要求解除與承租人的房屋租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持。

第十七條 出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租租賃房屋，但未及時提出異議的，視為同意轉(zhuǎn)租。

第十八條 未經(jīng)出租人同意，承租人轉(zhuǎn)租租賃房屋，出租人解除房屋租賃合同時，要求承租人返還向第三人收取的超出出租人應(yīng)收租金部分的利益的，人民法院應(yīng)予支持。

第十九條 承租人經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租租賃房屋的，承租人不享有優(yōu)先購買權(quán)；次承租人要求行使優(yōu)先購買權(quán)的，人民法院應(yīng)予支持。未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租租賃房屋的，承租人或者次承租人要求行使優(yōu)先購買權(quán)的，人民法院不予支持。

第二十條 因房屋租賃合同產(chǎn)生的糾紛，租賃房屋被轉(zhuǎn)租的，人民法院可以通知次承租人作為第三人參加訴訟。

因租賃房屋轉(zhuǎn)租合同產(chǎn)生的糾紛，人民法院應(yīng)當(dāng)通知出租人作為第三人參加訴訟。

第二十一條 經(jīng)出租人同意，承租人對租賃房屋進(jìn)行裝飾裝修的，房屋租賃合同履行期間屆滿后，承租人要求出租人補(bǔ)償裝飾裝修損失的，人民法院不予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。

第二十二條 未經(jīng)出租人同意，承租人對租賃房屋進(jìn)行裝飾裝修，房屋租賃合同履行期限屆滿后，承租人要求出租人補(bǔ)償裝飾裝修損失的，人民法院不予支持。

未經(jīng)出租人同意，承租人對租賃房屋進(jìn)行裝飾裝修，出租人要求承租人承擔(dān)違約責(zé)任或者侵權(quán)損害賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持，但出租人知道或應(yīng)當(dāng)知道承租人裝飾裝修而未提出異議的除外。

第二十三條 房屋租賃合同解除或者租賃期限屆滿，承租人或者次承租人返還租賃房屋后，其無法回收的物品仍然具有使用價值，出租人接受的，應(yīng)當(dāng)按照重置折舊價對承租人或者次承租人予以補(bǔ)償。

第二十四條 承租人有下列違約情形之一，出租人要求解除租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持：

（一）未經(jīng)出租人同意，將租賃房屋整體或者部分轉(zhuǎn)租的；

（二）未按照合同約定的用途使用租賃房屋，或未經(jīng)出租人同意擅自改變房屋結(jié)構(gòu)，在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予糾正或恢復(fù)原狀的；

（三）住宅用房承租人累計三個月未支付租金，經(jīng)出租人催告后，在十五日內(nèi)仍未支付的；

（四）經(jīng)營用房承租人累計六個月未支付租金，經(jīng)出租人催告后，在一個月內(nèi)仍未支付的；

（五）法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當(dāng)事人約定的其他情形。

第二十五條 出租人有下列違約情形之一，承租人請求解除房屋租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持：

（一）未按照合同約定期限交付房屋，經(jīng)承租人催告后，經(jīng)營用房在兩個月內(nèi)仍未交付的，住宅用房在十五日內(nèi)仍未交付的；

（二）交付的房屋不符合約定的使用條件，無法使用或者嚴(yán)重影響經(jīng)營的；

（三）法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當(dāng)事人約定的其他情形。

第二十六條 因承租人的違約行為導(dǎo)致房屋租賃合同解除，出租人請求承租人賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。承租人要求出租人補(bǔ)償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值的，人民法院不予支持。

因承租人違約行為導(dǎo)致房屋租賃合同解除的，出租人可以要求承租人賠償租賃房屋閑置期間的租金損失，但最長不得超過六個月。

第二十七條 因出租人的違約行為導(dǎo)致房屋租賃合同解除，承租人要求出租人賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。承租人要求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值，且該裝飾裝修系經(jīng)出租人同意的，人民法院應(yīng)予支持；該裝飾裝修未經(jīng)出租人同意的，人民法院不予支持，但出租人知道或應(yīng)當(dāng)知道承租人對租賃房屋進(jìn)行裝飾裝修而未提出異議的除外。

因出租人違約行為導(dǎo)致房屋租賃合同解除的，承租人可以要求出租人賠償其租金差價損失及相關(guān)費用。租賃房屋用于商業(yè)用途的，承租人還可要求出租人賠償其合理期間內(nèi)的經(jīng)營損失，但最長不得超過六個月。

第二十八條 房屋租賃合同期限屆滿、解除、確認(rèn)無效后，承租人拆卸裝飾裝修材料以及其他添附物品，造成租賃房屋損壞，出租人要求承租人賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。

第二十九條 房屋租賃合同租賃期限內(nèi)，租賃房屋被拆遷的，房屋租賃合同應(yīng)當(dāng)終止履行。

出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道租賃房屋將被拆遷，出租該房屋時未將租賃房屋拆遷事實告知承租人，承租人要求出租人賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持，但承租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道的除外，

出租人不知道租賃房屋將被拆遷，出租的租賃房屋被拆遷后，出租人應(yīng)當(dāng)在拆遷補(bǔ)償范圍內(nèi)對承租人的損失予以補(bǔ)償。

第三十條 房屋租賃合同被確認(rèn)無效后，承租人應(yīng)將租賃房屋返還給出租人。出租人請求承租人參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付其使用房屋期間的費用的，人民法院應(yīng)予支持。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此而受的損失；雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

第三十一條 房屋租賃合同租賃期限屆滿、解除、確認(rèn)無效后，承租人逾期退房的，出租人有權(quán)要求承租人返還租賃房屋并賠償損失。租賃房屋被轉(zhuǎn)租的，出租人有權(quán)要求次承租人返還租賃房屋并賠償損失，承租人承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。

第三十二條 房屋租賃合同約定的租賃期限屆滿后，承租人繼續(xù)使用租賃房屋，出租人未提出異議的，原房屋租賃合同繼續(xù)有效，租賃期間為不定期，當(dāng)事人可以隨時解除合同，但出租人解除房屋租賃合同的，必須給予承租人合理的準(zhǔn)備期間。

第三十三條 出租人將已出租的房屋抵押的，抵押權(quán)實現(xiàn)后，房屋租賃合同在有效期內(nèi)對抵押物的受讓人繼續(xù)有效。

出租人將已抵押的房屋出租的，抵押權(quán)實現(xiàn)后，房屋租賃合同對受讓人不具有約束力。出租人出租房屋時，未將房屋抵押事實書面告知承租人的，應(yīng)對承租人因此造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任；已經(jīng)書面告知的，該損失由承租人自行承擔(dān)。

第三十四條 本意見自印發(fā)之日起施行。

《中華人民共和國合同法》施行后訂立的城鎮(zhèn)房屋租賃合同，本意見施行后受理和正在審理的第一、二審案件適用本意見的規(guī)定；在本意見施行前已經(jīng)終審，當(dāng)事人申請再審或者按照審判監(jiān)督程序決定再審的案件，不適用本意見的規(guī)定。

本院以前的有關(guān)規(guī)定與《中華人民共和國合同法》和本意見相抵觸的，不再適用。2100433B

《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》對《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》的原意和審判實務(wù)中需注意的問題逐條進(jìn)行說明，并對每條規(guī)定的背景依據(jù)和討論中的不同觀點進(jìn)行介紹，便于讀者詳盡了解該司法解釋的整體起草情況和每條規(guī)定的精神實質(zhì)；條文說明中也介紹了國外相關(guān)的立法例、當(dāng)前學(xué)術(shù)界主要的理論成果及研究動態(tài)，增強(qiáng)了作品的學(xué)術(shù)性和資料性，必將對讀者大有裨益。

法釋11號

《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋 》已于2009年6月22日由最高人民法院審判委員會第1469次會議通過，現(xiàn)予公布，自2009年9月1日起施行。

二○○九年七月三十日

最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋（2009年6月22日最高人民法院審判委員會第1469次會議通過）

為正確審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件，依法保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國合同法》等法律規(guī)定，結(jié)合民事審判實踐，制定本解釋。

第一條　本解釋所稱城鎮(zhèn)房屋，是指城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋。

鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋租賃合同糾紛案件，可以參照本解釋處理。但法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。

當(dāng)事人依照國家福利政策租賃公有住房、廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)生的糾紛案件，不適用本解釋。

第二條　出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。

第三條　出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。

租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)延長使用期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定延長使用期限內(nèi)的租賃期間有效。

第四條　當(dāng)事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認(rèn)合同無效的，人民法院不予支持。

當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，從其約定。但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的除外。

第五條　房屋租賃合同無效，當(dāng)事人請求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費的，人民法院一般應(yīng)予支持。

當(dāng)事人請求賠償因合同無效受到的損失，人民法院依照合同法的有關(guān)規(guī)定和本司法解釋第九條、第十三條、第十四條的規(guī)定處理。

第六條　出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：

（一）已經(jīng)合法占有租賃房屋的；

（二）已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的；

（三）合同成立在先的。

不能取得租賃房屋的承租人請求解除合同、賠償損失的，依照合同法的有關(guān)規(guī)定處理。

第七條　承租人擅自變動房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴(kuò)建，在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予恢復(fù)原狀，出租人請求解除合同并要求賠償損失的，人民法院依照合同法第二百一十九條的規(guī)定處理。

第八條　因下列情形之一，導(dǎo)致租賃房屋無法使用，承租人請求解除合同的，人民法院應(yīng)予支持：

（一）租賃房屋被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封的；

（二）租賃房屋權(quán)屬有爭議的；

（三）租賃房屋具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于房屋使用條件強(qiáng)制性規(guī)定情況的。

第九條　承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃合同無效時，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無效的過錯分擔(dān)現(xiàn)值損失。

第十條　承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿或者合同解除時，除當(dāng)事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。

第十一條　承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時，雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：

（一）因出租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，應(yīng)予支持；

（二）因承租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，不予支持。但出租人同意利用的，應(yīng)在利用價值范圍內(nèi)予以適當(dāng)補(bǔ)償；

（三）因雙方違約導(dǎo)致合同解除，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據(jù)各自的過錯承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任；

（四）因不可歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致合同解除的，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔(dān)。法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。

第十二條　承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時，承租人請求出租人補(bǔ)償附合裝飾裝修費用的，不予支持。但當(dāng)事人另有約定的除外。

第十三條　承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修或者擴(kuò)建發(fā)生的費用，由承租人負(fù)擔(dān)。出租人請求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。

第十四條　承租人經(jīng)出租人同意擴(kuò)建，但雙方對擴(kuò)建費用的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：

（一）辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴(kuò)建造價費用由出租人負(fù)擔(dān)；

（二）未辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴(kuò)建造價費用由雙方按照過錯分擔(dān)。

第十五條　承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時，轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定超過部分的約定無效。但出租人與承租人另有約定的除外。

第十六條　出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無效的，人民法院不予支持。

因租賃合同產(chǎn)生的糾紛案件，人民法院可以通知次承租人作為第三人參加訴訟。

第十七條　因承租人拖欠租金，出租人請求解除合同時，次承租人請求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權(quán)的，人民法院應(yīng)予支持。但轉(zhuǎn)租合同無效的除外。

次承租人代為支付的租金和違約金超出其應(yīng)付的租金數(shù)額，可以折抵租金或者向承租人追償。

第十八條　房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者解除，出租人請求負(fù)有騰房義務(wù)的次承租人支付逾期騰房占有使用費的，人民法院應(yīng)予支持。

第十九條　承租人租賃房屋用于以個體工商戶或者個人合伙方式從事經(jīng)營活動，承租人在租賃期間死亡、宣告失蹤或者宣告死亡，其共同經(jīng)營人或者其他合伙人請求按照原租賃合同租賃該房屋的，人民法院應(yīng)予支持。

第二十條　租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動，承租人請求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當(dāng)事人另有約定的除外：

（一）房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動的；

（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

第二十一條　出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)情形，承租人請求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。但請求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。

第二十二條　出租人與抵押權(quán)人協(xié)議折價、變賣租賃房屋償還債務(wù)，應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)通知承租人。承租人請求以同等條件優(yōu)先購買房屋的，人民法院應(yīng)予支持。

第二十三條　出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋，應(yīng)當(dāng)在拍賣5日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)。

第二十四條　具有下列情形之一，承租人主張優(yōu)先購買房屋的，人民法院不予支持：

（一）房屋共有人行使優(yōu)先購買權(quán)的；

（二）出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的；

（三）出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買的；

（四） 第三人善意購買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。

第二十五條　本解釋施行前已經(jīng)終審，本解釋施行后當(dāng)事人申請再審或者按照審判監(jiān)督程序決定再審的案件，不適用本解釋。

最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋第一條

本解釋所稱城鎮(zhèn)房屋，是指城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋。

鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋租賃合同糾紛案件，可以參照本解釋處理。但法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。

當(dāng)事人依照國家福利政策租賃公有住房、廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)生的糾紛案件，不適用本解釋。

最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋第二條

出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。

最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋第三條

出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。

租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)延長使用期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定延長使用期限內(nèi)的租賃期間有效。

最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋第四條

房屋租賃合同無效，當(dāng)事人請求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費的，人民法院一般應(yīng)予支持。

當(dāng)事人請求賠償因合同無效受到的損失，人民法院依照民法典第一百五十七條和本解釋第七條、第十一條、第十二條的規(guī)定處理。

最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋第五條

出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：

(一)已經(jīng)合法占有租賃房屋的;

(二)已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的;

(三)合同成立在先的。

不能取得租賃房屋的承租人請求解除合同、賠償損失的，依照民法典的有關(guān)規(guī)定處理。

最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋第六條

承租人擅自變動房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴(kuò)建，在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予恢復(fù)原狀，出租人請求解除合同并要求賠償損失的，人民法院依照民法典第七百一十一條的規(guī)定處理。

最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋第七條

承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃合同無效時，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有;不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。

已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有;不同意利用的，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無效的過錯分擔(dān)現(xiàn)值損失。

最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋第八條

承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿或者合同解除時，除當(dāng)事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。

最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋第九條

承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時，雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：

(一)因出租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，應(yīng)予支持;

(二)因承租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，不予支持。但出租人同意利用的，應(yīng)在利用價值范圍內(nèi)予以適當(dāng)補(bǔ)償;

(三)因雙方違約導(dǎo)致合同解除，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據(jù)各自的過錯承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任;

(四)因不可歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致合同解除的，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔(dān)。法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。

最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋第十條

承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時，承租人請求出租人補(bǔ)償附合裝飾裝修費用的，不予支持。但當(dāng)事人另有約定的除外。

最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋第十一條

承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修或者擴(kuò)建發(fā)生的費用，由承租人負(fù)擔(dān)。出租人請求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。

最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋第十二條

承租人經(jīng)出租人同意擴(kuò)建，但雙方對擴(kuò)建費用的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：

(一)辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴(kuò)建造價費用由出租人負(fù)擔(dān);

(二)未辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴(kuò)建造價費用由雙方按照過錯分擔(dān)。

最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋第十三條

房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者解除，出租人請求負(fù)有騰房義務(wù)的次承租人支付逾期騰房占有使用費的，人民法院應(yīng)予支持。

最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋第十四條

租賃房屋在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動，承租人請求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當(dāng)事人另有約定的除外：

(一)房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動的;

(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋第十五條

出租人與抵押權(quán)人協(xié)議折價、變賣租賃房屋償還債務(wù)，應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)通知承租人。承租人請求以同等條件優(yōu)先購買房屋的，人民法院應(yīng)予支持。

最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋第十六條

本解釋施行前已經(jīng)終審，本解釋施行后當(dāng)事人申請再審或者按照審判監(jiān)督程序決定再審的案件，不適用本解釋。