建筑物殘余估價(jià)法

建筑物殘余估價(jià)法是指建筑物與其基地合并計(jì)算收益，在用收益還原法以外的方法能夠得到土地的價(jià)格時(shí)，從建筑物及其基地所產(chǎn)生的收益中，扣除歸屬于基地的純收益，便可得到建筑物的純收再用建筑物的還原利率還原，便可得到建筑物的收益價(jià)格。在益，計(jì)算屬于土地的純收益時(shí)，一般是以市場(chǎng)比較法或成本逼近法求得土地價(jià)格后乘以土地的還原利率便可得到。

建筑物的殘余估價(jià)法從原理上是收益還原法的一種。它尤其適用于用其他方法難以準(zhǔn)確判斷土地或建筑物的價(jià)格的情況。例如當(dāng)建筑物的使用用途和使用強(qiáng)度與土地的最佳使用用途不盡一致時(shí)，需判斷因建筑物的存在而導(dǎo)致土地市值的減值幅度(或稱為建筑物的功能性貶值)，用其他方法難以作出準(zhǔn)確判斷。此時(shí)用建筑物的殘余估價(jià)法能夠給一個(gè)較好的說明。2100433B

房產(chǎn)對(duì)照估價(jià)法是一種綜合各種因素的房產(chǎn)評(píng)價(jià)方法。指把評(píng)估對(duì)象的客觀條件與標(biāo)準(zhǔn) 房?jī)r(jià)要求的條件相對(duì)照，從中查出與評(píng)估對(duì)象 條件基本相同等級(jí)的標(biāo)準(zhǔn)房?jī)r(jià)，然后把標(biāo)準(zhǔn)房 價(jià)作為評(píng)估房屋的基礎(chǔ)房?jī)r(jià)，并同時(shí)對(duì)基礎(chǔ)房 價(jià)進(jìn)行修正，最后評(píng)估出房產(chǎn)價(jià)格。

房產(chǎn)對(duì)照估價(jià)法

應(yīng)用對(duì)照 法評(píng)估房?jī)r(jià)的主要步驟是:①對(duì)評(píng)估對(duì)象房屋 的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等作認(rèn)真的勘查分析，并 作詳細(xì)記載。這里需要注意的是，不屬于不動(dòng) 產(chǎn)范圍的裝飾、設(shè)備和設(shè)施不應(yīng)作為評(píng)估標(biāo)的 物，也就不能作為評(píng)定房屋等級(jí)的因素。把勘 查得到的標(biāo)的物特征與房屋等級(jí)的劃分標(biāo)準(zhǔn)細(xì) 目相對(duì)照。如評(píng)估標(biāo)的與對(duì)照的條件基本吻 合，就可以確定對(duì)照標(biāo)的的結(jié)構(gòu)等級(jí)作為評(píng)估 房屋的結(jié)構(gòu)等級(jí)。②對(duì)照標(biāo)準(zhǔn)查房?jī)r(jià)，從中查 出相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格，作為評(píng)估標(biāo)的的基礎(chǔ)房 價(jià)。③對(duì)基礎(chǔ)房?jī)r(jià)進(jìn)行調(diào)整，或修正，其內(nèi)容 主要包括房屋折舊、座落朝向、采光、樓房層 次、房屋共用部位、環(huán)境等因素對(duì)房屋價(jià)格的影響。

根據(jù)比率系數(shù)的不同相對(duì)估價(jià)法主要可分為以下三種 ：

價(jià)格/收益倍數(shù)法，也稱市盈率法（P/E）

根據(jù)市盈率計(jì)算并購(gòu)價(jià)格的公式為：并購(gòu)價(jià)格=(P/E)×目標(biāo)企業(yè)的稅前或稅后收益。市盈率是所有比率中用得最多的一種。因?yàn)槭紫人且粋€(gè)股票價(jià)格與當(dāng)前公司盈利情況聯(lián)系在一起的一種直觀的統(tǒng)計(jì)比率；其次對(duì)大多數(shù)股票來說，市盈率易于計(jì)算并容易得到，這使公司之間的比較變得十分簡(jiǎn)單；最后P/E還能作為公司一些其他特征的代表（包括風(fēng)險(xiǎn)性和成長(zhǎng)性）。但是對(duì)于收益為負(fù)數(shù)的公司，P/E的使用就會(huì)受到限制，因此人們又可以采用價(jià)格/賬面值比率估價(jià)法。

價(jià)格/賬面值比率估價(jià)法（P/BV）

價(jià)格/賬面值比率是公司資產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值與賬面價(jià)值之比，反映了資產(chǎn)盈利能力與初始成本之比。其優(yōu)點(diǎn)在于首先賬面價(jià)值提供了一個(gè)對(duì)價(jià)值相對(duì)穩(wěn)定和直觀的度量，尤其對(duì)于那些從不相信未來現(xiàn)金流量折現(xiàn)法的投資者來說，賬面價(jià)值提供了一個(gè)非常簡(jiǎn)單的標(biāo)準(zhǔn)。其次因?yàn)镻/BV比率提供了一種合理的跨企業(yè)的比較標(biāo)準(zhǔn)，所以投資者可以比較不同行業(yè)中不同公司的P/BV比率來發(fā)現(xiàn)價(jià)值被高估或者被低估的企業(yè)。最后，即使那些盈利為負(fù)數(shù)，無(wú)法使用P/E比率進(jìn)行估價(jià)的企業(yè)也可以用P/BV比率來進(jìn)行估價(jià)。但在P/BV比率中由于賬面價(jià)值的度量在很大程度上取決于會(huì)計(jì)制度，所以很多評(píng)估人員不愿意使用這個(gè)比率。

價(jià)格/銷售收入比率估價(jià)法（P/S）

近年來很多評(píng)估人員開始使用價(jià)格/銷售收入比率，該比率有很多優(yōu)勢(shì)：首先它不會(huì)像P/E或P/BV因?yàn)榭赡茏兂韶?fù)值而變得毫無(wú)意義，P/S在任何時(shí)候都可以使用，甚至對(duì)于最困難的公司也是適用的；其次P/S由于銷售收入不受折舊、存貨和非經(jīng)常性支出所采用的會(huì)計(jì)政策的影響，所以與利潤(rùn)與賬面值不同，不會(huì)被人為地?cái)U(kuò)大；最后P/S不像P/E那樣易變，因而對(duì)估價(jià)來說更加可靠。P/S比率經(jīng)常用來估計(jì)網(wǎng)絡(luò)公司的價(jià)值。

（1）估價(jià)對(duì)象與時(shí)間緊密相關(guān)

（2）主要用于估價(jià)諸如人工工時(shí)和機(jī)械臺(tái)時(shí)之類的單價(jià)。

由于定額估價(jià)法是以定額消耗標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)，不考慮作業(yè)的持續(xù)時(shí)間，因此，當(dāng)機(jī)械設(shè)備所占比重比較大，使用的均衡性較差，機(jī)械設(shè)備擱置時(shí)間過長(zhǎng)而使其費(fèi)用增大時(shí)，定額估價(jià)法無(wú)法考慮這些問題，此時(shí)應(yīng)采用作業(yè)估價(jià)法。