遼寧東戴河新區(qū)友邦信息咨詢有限公司

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5年前，由海灘、漁村、莊稼地構(gòu)成的遼寧東戴河還不被外界所熟知，如今，這里已是林立的高樓與工地以及被條塊分割的工業(yè)廠區(qū)。

東戴河新區(qū)隸屬于遼寧省葫蘆島市綏中縣，位于遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶的起點(diǎn)，與河北省秦皇島市山海關(guān)區(qū)接壤。

記者于8月下旬趕赴東戴河新區(qū)實(shí)地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，位于東戴河海灘較近的多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)遲緩，即使是建設(shè)較早的“山海同灣”“佳兆業(yè)東戴河”項(xiàng)目亦建設(shè)緩慢，4年前拿地至今開發(fā)剛剛過半，入住率僅有10%左右，其余諸多房地產(chǎn)項(xiàng)目更是陷入停工、爛尾狀態(tài)。

記者在東戴河新區(qū)工業(yè)區(qū)看到，數(shù)千畝土地被圈占，且大部分處于撂荒、閑置狀態(tài)，雜草叢生的土地、銹跡斑斑的鋼架、或廢棄或爛尾的廠房在東戴河新區(qū)隨處可見;記者注意到，東戴河新區(qū)土地閑置情況已經(jīng)存在數(shù)年，根據(jù)官方通報(bào)，從2012年6月開始當(dāng)?shù)貙?duì)閑置土地進(jìn)行清理，盤活了部分閑置土地，但目前仍有大片土地被圈占撂荒。

如今，正值暑期旅游旺季，記者于周末晚上來到宣傳中著名的止錨灣景點(diǎn)區(qū)，看到僅幾百米范圍內(nèi)比較熱鬧，幾百米之外就是成片的玉米地，漆黑一片，可謂冰火兩重天。

有業(yè)內(nèi)人士擔(dān)憂地表示，東戴河新區(qū)如今面臨著商品房空置率高企不下、產(chǎn)業(yè)“空心化”嚴(yán)重的困境，如此下去，東戴河新區(qū)或成“鬼城”。

多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目停工、爛尾

東戴河新區(qū)政府公開信息顯示，目前新區(qū)有近20家綜合地產(chǎn)類項(xiàng)目正在建設(shè)，預(yù)計(jì)今年開工面積達(dá)504萬(wàn)平方米。

據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，當(dāng)?shù)赜写蟠笮⌒￠_發(fā)項(xiàng)目包括佳兆業(yè)東戴河、山海同灣、合生天戴河等十幾家。

上述項(xiàng)目除當(dāng)?shù)厥痉缎詷潜P佳兆業(yè)東戴河、山海同灣外，其余項(xiàng)目銷售堪憂、建設(shè)遲緩，甚至出現(xiàn)爛尾的現(xiàn)象。

記者注意到，合生創(chuàng)展集團(tuán)旗下的合生天戴河項(xiàng)目，早在4年前已經(jīng)拿地，規(guī)劃總建筑面積90萬(wàn)平方米，總投資40億元。但目前只開發(fā)了57棟344戶聯(lián)排別墅，銷售狀況更是慘淡。

記者發(fā)現(xiàn)其售樓中心空空如也，鮮有人問津，偌大的售樓中心只有一名銷售人員，而銷售人員也為難地表示目前公司只推出不到一百套，賣出的很少，“雖然均價(jià)很低，但總價(jià)高，買的人不多”。而其院內(nèi)雜草叢生。宣傳中的五星級(jí)酒店、音樂廳電影院等設(shè)施不見蹤影。

對(duì)此，山海同灣銷售人員表示，“再大的開發(fā)商也沒用，項(xiàng)目不行，照樣爛尾。”

恒泰集團(tuán)開發(fā)的“時(shí)間海”項(xiàng)目，剛剛開盤的2號(hào)樓目前打八七折，均價(jià)5000多元，在打折促銷之外，每日還推出一款特價(jià)房，最低均價(jià)4200元，以加快去化速度。銷售人員坦言目前房產(chǎn)市場(chǎng)不景氣，很多小開發(fā)商爛尾，開發(fā)商們資金壓力大。

上述山海同灣銷售人員告訴記者，時(shí)間海4年只開發(fā)建設(shè)了4幢樓，資金鏈方面存在很大壓力。

“大開發(fā)商日子都不好過，更不用說小開發(fā)商了。”熟悉東戴河地產(chǎn)市場(chǎng)的人士對(duì)記者表示。御海龍灣去年建設(shè)的6幢樓只差封頂，目前卻陷入停工狀態(tài)。其銷售人員告訴記者：“現(xiàn)在轉(zhuǎn)做養(yǎng)老地產(chǎn)，旅游地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)激烈，都做海景房，市場(chǎng)前景不好。”該銷售人員還向記者透露，目前葫蘆島市政府推出刺激樓市新政策，從2014年8月到2015年12月免契稅，是購(gòu)房的絕佳時(shí)機(jī)。

即使是在當(dāng)?shù)卮碳鞘械恼呦?，東戴河多個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目仍然舉步維艱。

銷售市場(chǎng)并非想象中樂觀，那么已售樓盤的入住情況如何呢?經(jīng)過連續(xù)4天的觀察，記者發(fā)現(xiàn)已售商品房入住率極低的問題。記者在晚間7:30到11:00之間，發(fā)現(xiàn)佳兆業(yè)東戴河和山海同灣已售樓盤工作日的入住率不及10%，周末入住率約10%。樓盤保安人員向記者證實(shí)了此數(shù)據(jù)，“也就十分之一吧”。合生天戴河樓盤更是漆黑一片。

值得注意的是，作為新興旅游城市，東戴河新區(qū)的配套短板一直被購(gòu)房者以及游客所詬病。

時(shí)間海小區(qū)一位業(yè)主告訴記者：“這么大的新區(qū)，連一個(gè)加油站都沒有，公交車、正規(guī)出租車更是少見，周邊只有孟家新村一個(gè)商貿(mào)市場(chǎng)。”

記者就相關(guān)問題致函東戴河新區(qū)管委會(huì)，管委會(huì)宣傳科以張慶民主任出差無(wú)法接受采訪為由拒絕了記者的采訪。

靠旅游業(yè)發(fā)展起來的樓市及其配套服務(wù)并不足以支撐當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展，所以政府在規(guī)劃中也強(qiáng)調(diào)“以產(chǎn)帶城，產(chǎn)城融合”，那么當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)情況發(fā)展如何?記者對(duì)規(guī)劃中的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)進(jìn)行了詳細(xì)走訪調(diào)查。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)如同按了“暫停鍵”陷入停滯

如果說樓市現(xiàn)狀堪憂，那么產(chǎn)業(yè)園區(qū)則更為觸目驚心。記者實(shí)地走訪調(diào)查發(fā)現(xiàn)，東戴河新區(qū)產(chǎn)業(yè)“空心化”明顯，與政府宣傳中的美好圖景相差甚遠(yuǎn)。

走在產(chǎn)業(yè)園區(qū)，看上去就像是被按了“暫停鍵”，陷入了停滯。破爛的廣告牌架子隨處可見，久經(jīng)風(fēng)吹日曬很多已經(jīng)看不清上面的字和原有色彩，裸露的鋼筋骨架銹跡斑斑，諸多荒草叢生的廠區(qū)被閑置撂荒。

東戴河新區(qū)規(guī)劃中指出，為了集約節(jié)約利用土地，實(shí)現(xiàn)以商招商、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)鏈條及產(chǎn)業(yè)集群的迅速形成，嘗試走工業(yè)地產(chǎn)之路，尤其是跟進(jìn)“園中園”產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。

政府公開資料顯示，目前，5個(gè)“園中園”項(xiàng)目正在全力推進(jìn)中。除環(huán)球之星(韓國(guó))工業(yè)園、青牛軟件產(chǎn)業(yè)園、賽伯樂京東科技產(chǎn)業(yè)園、天馬輝光電產(chǎn)業(yè)園4個(gè)園中園項(xiàng)目開工建設(shè)外，億贊普大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)園也在近日開工建設(shè)。這5個(gè)園中園項(xiàng)目累計(jì)占地面積3511.8畝，總建筑面積353萬(wàn)平方米，總投資111億元。

但記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)實(shí)際情況并非如此。其中被當(dāng)?shù)卣詾楹赖?ldquo;青牛呼叫中心”項(xiàng)目所占地塊整體撂荒，被廣告牌所圍擋的數(shù)百畝土地上長(zhǎng)滿了野草。環(huán)球之星工業(yè)園所占地塊除零星建筑外其余大片土地處于撂荒未開發(fā)狀態(tài)。

長(zhǎng)城大街和渤海大道交界處的賽伯樂科技產(chǎn)業(yè)園圍擋內(nèi)，只有1幢今年5月份動(dòng)工的項(xiàng)目，其余近千畝土地荒蕪。

昆山路上的金凱科技園則變身海韻假日酒店，接待人員告訴記者酒店運(yùn)營(yíng)已經(jīng)兩年多了，目前有90多家客房，主要接待旅游團(tuán)。開始接待人員稱是租了工廠的地方，最后悄悄告訴記者：“其實(shí)老板是同一個(gè)，工廠不好做，改頭換面做成酒店了。”

數(shù)時(shí)街、金絲路、字正街、燕山路交叉地塊，除了誠(chéng)信建筑工程質(zhì)量檢測(cè)約十余畝建成外，其余近千畝地荒廢、爛尾和閑置。其交界處的俊華科技，廣告圍擋的介紹中寫道：占地144畝，2011年10月開工，但記者看到的只有裸露的鋼筋鐵架和荒草。

學(xué)京街、渤海大道、昆山路、科技街交叉路段為大片荒地。新夢(mèng)路、學(xué)京街交界路段，廢置鋼架銹跡斑斑，大片荒地。昆山路兩側(cè)裸露鋼架銹蝕，廣告牌圍起的廠房廢棄，幾千畝地荒置?？萍冀謻|側(cè)鋼筋骨架裸露，西側(cè)大片開工停滯。

此外，北京金海、嘉本科技、惠通潤(rùn)滑等廠區(qū)爛尾，芳綸科技院內(nèi)荒草叢生、海波電控科技撂荒閑置、希杰精工圈地撂荒已兩年多……類似例子不勝枚舉。

據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)，除遼寧巨峰、伊菲科技、樂威科技、綏中明暉、啄木鳥健康漆、恒通電子科技等寥寥幾家投產(chǎn)外，其余或建設(shè)停滯，或爛尾、撂荒。

記者查閱企業(yè)拿地資料發(fā)現(xiàn)，從2010年至今，上百家企業(yè)通過招拍掛方式拿地，但后期建設(shè)緩慢，甚至停滯爛尾，目前已建成投產(chǎn)的不到20家。

大學(xué)城接待中心的趙先生告訴記者，“目前真正在正常運(yùn)行的工廠也就七八家，很多廠區(qū)建設(shè)都爛尾和停滯了，具體原因也不清楚，但是時(shí)間很長(zhǎng)了，當(dāng)?shù)厝硕贾馈?rdquo;

記者注意到，東戴河新區(qū)土地閑置情況已經(jīng)存在數(shù)年，根據(jù)官方通報(bào)，從2012年6月開始當(dāng)?shù)貙?duì)閑置土地進(jìn)行清理，清理了28個(gè)占而不建的項(xiàng)目，清出土地2000多畝，盤活了部分閑置土地，但目前仍有大片土地被圈占撂荒。

記者以項(xiàng)目入駐問題咨詢東戴河新區(qū)企業(yè)服務(wù)中心，內(nèi)部工作人員魏先生向記者透露，“三四年內(nèi)不用著急入駐，因?yàn)榕涮自O(shè)施不齊全，很多企業(yè)都沒過來，著急入駐也做不起來。”同時(shí)，魏先生稱，“云基地只是在建院士海商品房，中關(guān)村也只是噱頭。”

魏先生提及的云基地項(xiàng)目為政府主推的科研項(xiàng)目之一，但記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，其科研中心尚且沒有著落，卻房產(chǎn)先行，目前正大面積對(duì)外銷售商品房。該項(xiàng)目占地200畝，由三部分組成，研發(fā)中心E灣區(qū)占地100畝，商品房院士海樓盤占據(jù)60畝，會(huì)所占據(jù)40畝。其銷售人員向記者透露，對(duì)面的HELICO已空置一年多，“據(jù)傳是圈地賺錢”。

可見，政府構(gòu)想的產(chǎn)業(yè)發(fā)展布局在現(xiàn)實(shí)中卻似乎行不通。對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士表示，政府一廂情愿的造城沖動(dòng)背后，卻是日益凸顯的“空心化”。

據(jù)知情人士透露，東戴河地標(biāo)建筑——外圓內(nèi)方的錢幣造型的創(chuàng)業(yè)大廈為東戴河新區(qū)政府辦公樓，后因國(guó)家對(duì)黨政機(jī)關(guān)辦公樓等樓堂館所的嚴(yán)查而未能搬遷入駐。該大廈的另一企業(yè)孵化器功能又因配套的不完善導(dǎo)致高新企業(yè)的引入困難，目前，該大廈雖已建成但未啟用。

關(guān)于產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展中存在的問題，記者多次致電東戴河新區(qū)管委會(huì)，未能得到回應(yīng)，而東戴河新區(qū)國(guó)土資源局則在答應(yīng)回復(fù)后一直無(wú)法接通電話，截至發(fā)稿，未得到相關(guān)回應(yīng)。

“鬼城”隱憂漸顯

一邊是規(guī)模宏大的城市擴(kuò)張計(jì)劃，一邊則是所造新城的人氣冷清、房屋空置、商業(yè)凋敝，力推“一帶五區(qū)”的東戴河新區(qū)“空城”“鬼城”之憂隱現(xiàn)。與蒼白的現(xiàn)實(shí)相比，一切都只是聽上去很美。

值得一提的是，東戴河新區(qū)經(jīng)過近五年的發(fā)展從最開始規(guī)劃的100平方公里，之后將萬(wàn)家鎮(zhèn)、西甸子鎮(zhèn)、前所鎮(zhèn)、高嶺鎮(zhèn)、王寶鎮(zhèn)、前衛(wèi)鎮(zhèn)、網(wǎng)戶鄉(xiāng)、李家堡鄉(xiāng)、永安堡鄉(xiāng)共9個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)整體劃歸東戴河新區(qū)管轄，進(jìn)一步擴(kuò)大東戴河新區(qū)的管轄范圍和管理權(quán)限。調(diào)整后，東戴河新區(qū)總面積達(dá)960平方公里。

有業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者表示，如此急速“造城”，副作用不可避免。

記者實(shí)地調(diào)查過程中發(fā)現(xiàn)，東戴河大街晚上八點(diǎn)多漆黑一片，罕有人煙，寬闊的六車道上鮮有車輛駛?cè)?。渤海大道、?chuàng)業(yè)大街、長(zhǎng)城大街等如出一轍。鵬程路等支路上則荒草叢生，黑黢黢一片，讓人倍感陰森。抬眼望去則是漆黑一片的停工樓盤，無(wú)數(shù)個(gè)無(wú)底洞似的窗口仿佛要將人吞噬，如同“鬼城”。

有業(yè)內(nèi)專家表示，按照區(qū)域經(jīng)濟(jì)理論分析，走地方特色經(jīng)濟(jì)發(fā)展之路，才是理性的選擇。如果不發(fā)展特色產(chǎn)業(yè)，不改變農(nóng)漁民傳統(tǒng)生產(chǎn)方式和生活方式，不靠當(dāng)?shù)鼐用襁M(jìn)城而只是依托“候鳥式”的外來人口，現(xiàn)有問題無(wú)法得到根本上的解決。

而目前，當(dāng)?shù)剡M(jìn)城居民卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)不是帶動(dòng)新城經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主力。當(dāng)?shù)厝烁嬖V記者，5月到10月是旅游旺季，常住民出來做旅游生意，而在旅游淡季，當(dāng)?shù)貪O民重操舊業(yè)出海打漁、種莊稼等。御海龍灣銷售人員就表示，在淡季會(huì)回農(nóng)村老家干農(nóng)活。

事實(shí)上，目前東戴河市區(qū)打工人員有很多是來自鄰居城市。時(shí)間海和山海同灣的銷售人員中好多都是秦皇島市山海關(guān)區(qū)的，某廠區(qū)的門衛(wèi)李大爺也是秦皇島市人，由于東戴河與秦皇島緊鄰，工作人員們表示，“像這樣的很多，白天在東戴河上班晚上回家，完全不成問題”。

截至目前，整個(gè)東戴河新區(qū)范圍內(nèi)人口為20萬(wàn)，而新城常住人口不到10萬(wàn)。產(chǎn)業(yè)和人氣的不足，使得生活相關(guān)配套嚴(yán)重缺失。

然后，慘淡的現(xiàn)實(shí)并不影響繼續(xù)美麗的夢(mèng)想。東戴河新區(qū)設(shè)定的建設(shè)目標(biāo)為：3年內(nèi)完成起步區(qū)基礎(chǔ)及配套設(shè)施，并引進(jìn)一批高新技術(shù)企業(yè)，形成“海岸中關(guān)村”雛形;用5年左右時(shí)間完成東戴河新區(qū)二期建設(shè)，全區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)逐步完善，并引進(jìn)一批知名企業(yè)，在全國(guó)形成相當(dāng)影響，產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)、配套完善、環(huán)境優(yōu)美的“海岸中關(guān)村，生態(tài)新城區(qū)”初具規(guī)模;用10~20年時(shí)間將東戴河新區(qū)建設(shè)成一座人口規(guī)模達(dá)50萬(wàn)人，財(cái)政收入達(dá)100億元，GDP達(dá)1000億元的生態(tài)宜居新城。

至于東戴河新區(qū)，未來的美好愿景能否實(shí)現(xiàn)?走向“遠(yuǎn)大前程”的路又有多遠(yuǎn)?這不僅受制于整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)，還將深刻考驗(yàn)當(dāng)?shù)卣闹腔酆湍芰Α?/p>