樓市調(diào)控令

閑置地優(yōu)先供給保障房

通知要求，在房?jī)r(jià)高的地區(qū)，應(yīng)增加中小套型限價(jià)住房建設(shè)供地?cái)?shù)量。

同時(shí)，對(duì)依法收回的閑置土地和具備“凈地”供應(yīng)的儲(chǔ)備土地，以及農(nóng)轉(zhuǎn)用計(jì)劃指標(biāo)，應(yīng)優(yōu)先確保以保障性住房為主的上述各類住房用地的供應(yīng)。對(duì)于沒有完成上述住房供地計(jì)劃的地方，不得向大戶型高檔住房建設(shè)供地。

另外，通知要求，市、縣國(guó)土和建設(shè)部門，要共同建立保障性住房、棚戶區(qū)改造住房、公共租房、中小套型商品住房行政審批快速通道。規(guī)劃部門在受理后10天內(nèi)核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證，國(guó)土資源主管部門要在受理后10天內(nèi)核發(fā)國(guó)有土地使用證，規(guī)劃主管部門要在受理后60天內(nèi)核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

出讓地塊需“沒有糾紛”

在國(guó)土部日前公布的2815宗閑置土地中，因毛地出讓拆遷難、調(diào)整規(guī)劃等政府原因造成閑置的約占六成以上。

為了規(guī)范政府的供地行為，防止出現(xiàn)超大地塊供地，通知中再次強(qiáng)調(diào)，土地出讓必須以宗地為單位提供規(guī)劃條件、建設(shè)條件和土地使用標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格執(zhí)行商品住房用地單宗出讓面積規(guī)定，不得將兩宗以上地塊捆綁出讓，不得“毛地”出讓。擬出讓地塊要依法進(jìn)行土地調(diào)查和確權(quán)登記，確保地類清楚、面積準(zhǔn)確、權(quán)屬合法，沒有糾紛。

如果市、縣發(fā)布的公告中存在捆綁出讓、超用地規(guī)模、“毛地”出讓、超三年開發(fā)周期出讓土地的，要責(zé)令立即撤銷公告，調(diào)整出讓方案重新出讓。

另外，土地出讓后，任何單位和個(gè)人無權(quán)擅自更改規(guī)劃和建設(shè)條件。由開發(fā)建設(shè)單位提出申請(qǐng)，調(diào)整規(guī)劃建設(shè)條件而不按期開工的，必須收回土地使用權(quán)，重新按招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓土地。

閑地達(dá)一年 不得再買地

在土地競(jìng)買過程中，國(guó)土部門將采取更為嚴(yán)格的土地競(jìng)買資格審查。

如果競(jìng)買人存在偽造公文騙取用地和非法倒賣土地等犯罪行為、存在非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)等違法行為、甚至是因企業(yè)原因造成土地閑置一年以上；開發(fā)建設(shè)企業(yè)違背出讓合同約定條件開發(fā)利用土地的，在結(jié)案和問題查處整改到位前，該企業(yè)將不得參與土地競(jìng)買。

對(duì)無故拖延開竣工時(shí)間、違反預(yù)銷售時(shí)限和方式等要求的開發(fā)商不僅要處罰，還要將名單及時(shí)向國(guó)土、價(jià)格、金融等部門通報(bào)。

1 高房?jī)r(jià)地區(qū)增加限價(jià)房供應(yīng)

政策房、中小套型供地計(jì)劃未完成，不得供地大戶型

地方各級(jí)住房城鄉(xiāng)建設(shè)（房地產(chǎn)、規(guī)劃、住房保障）、國(guó)土資源主管部門要按照住房建設(shè)規(guī)劃和編制計(jì)劃的要求，共同商定城市住房供地和建設(shè)的年度計(jì)劃，并根據(jù)年度計(jì)劃實(shí)行宗地供應(yīng)預(yù)安排，共同商定將確定的保障性住房、棚戶區(qū)改造住房、公共租賃住房和中小套型普通商品住房年度建設(shè)任務(wù)落實(shí)到地塊。

要根據(jù)住房建設(shè)計(jì)劃落實(shí)情況，及時(shí)合理調(diào)整供地計(jì)劃。要在確保保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地供應(yīng)總量70%的基礎(chǔ)上，結(jié)合各地實(shí)際，選擇地塊，探索以劃撥和出讓方式加大公共租賃住房供地建房、逐步與廉租住房并軌、簡(jiǎn)化并實(shí)施租賃住房分類保障的途徑。

在房?jī)r(jià)高的地區(qū)，應(yīng)增加中小套型限價(jià)住房建設(shè)供地?cái)?shù)量。要在盤活利用存量土地的同時(shí)，對(duì)依法收回的閑置土地和具備“凈地”供應(yīng)的儲(chǔ)備土地以及農(nóng)轉(zhuǎn)用計(jì)劃指標(biāo)，應(yīng)優(yōu)先確保以保障性住房為主的上述各類住房用地的供應(yīng)。

沒有完成上述住房供地計(jì)劃的地方，不得向大戶型高檔住房建設(shè)供地。

2 主管部門應(yīng)明確限價(jià)房售價(jià)

開發(fā)商申請(qǐng)改規(guī)劃導(dǎo)致未按期開工，必須收回土地使用權(quán)

市、縣規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同國(guó)土資源主管部門，嚴(yán)格依據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的控制性詳細(xì)規(guī)劃和節(jié)約集約用地要求，確定擬出讓地塊的位置、使用性質(zhì)、開發(fā)強(qiáng)度、住宅建筑套數(shù)、套型建筑面積等套型結(jié)構(gòu)比例條件，作為土地出讓的規(guī)劃條件，列入出讓合同。

對(duì)于中小套型普通商品住房建設(shè)項(xiàng)目，要明確提出平均套型建筑面積的控制標(biāo)準(zhǔn)，并制定相應(yīng)的套型結(jié)構(gòu)比例條件。要嚴(yán)格限制低密度大戶型住宅項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，住宅用地的容積率指標(biāo)必須大于1。

市、縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)（房地產(chǎn)、住房保障）主管部門要提出限價(jià)商品住房的控制性銷售價(jià)位，商品住房建設(shè)項(xiàng)目中保障性住房的配建比例、配建套數(shù)、套型面積、設(shè)施條件和項(xiàng)目開竣工時(shí)間及建設(shè)周期等建設(shè)條件，作為土地出讓的依據(jù)，并納入出讓合同。

土地出讓后，任何單位和個(gè)人無權(quán)擅自更改規(guī)劃和建設(shè)條件。因非企業(yè)原因確需調(diào)整的，必須依據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》規(guī)定的公開程序進(jìn)行。由開發(fā)建設(shè)單位提出申請(qǐng)調(diào)整規(guī)劃建設(shè)條件而不按期開工的，必須收回土地使用權(quán)，重新按招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓土地。

3 “囤地”一年不得再競(jìng)買土地

開發(fā)商違背出讓合同約定條件開發(fā)土地，整改前也不得買地

國(guó)土資源主管部門對(duì)競(jìng)買人參加招拍掛出讓土地時(shí)，除應(yīng)要求提供有效身份證明文件、繳納競(jìng)買（投標(biāo)）保證金外，還應(yīng)提交競(jìng)買（投標(biāo)）保證金不屬于銀行貸款、股東借款、轉(zhuǎn)貸和募集資金的承諾書及商業(yè)金融機(jī)構(gòu)的資信證明。

根據(jù)國(guó)發(fā)10號(hào)文件規(guī)定，對(duì)發(fā)現(xiàn)并核實(shí)競(jìng)買人存在下列違法違規(guī)違約行為的，在結(jié)案和問題查處整改到位前，國(guó)土資源主管部門必須禁止競(jìng)買人及其控股股東參加土地競(jìng)買活動(dòng)：

1.存在偽造公文騙取用地和非法倒賣土地等犯罪行為的；

2.存在非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)等違法行為的；

3.因企業(yè)原因造成土地閑置一年以上的；

4.開發(fā)建設(shè)企業(yè)違背出讓合同約定條件開發(fā)利用土地的。

對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擅自突破住房套型結(jié)構(gòu)比例、不按要求配建保障性住房、無故拖延開竣工時(shí)間、違反預(yù)銷售時(shí)限和方式要求等行為進(jìn)行處罰，并及時(shí)向國(guó)土資源、價(jià)格、金融等主管部門通報(bào)違法違約企業(yè)名單。房地產(chǎn)主管部門要會(huì)同有關(guān)部門建立市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)管制度，開展商品住房銷售現(xiàn)場(chǎng)的日常巡查和實(shí)地檢查，在商品住房預(yù)售環(huán)節(jié)及時(shí)發(fā)現(xiàn)并嚴(yán)肅查處捂盤惜售、囤積房源、虛假宣傳、哄抬房?jī)r(jià)等違法違約行為。

4 政府原因閑置土地限期查辦

對(duì)違規(guī)違法辦理相關(guān)用地手續(xù)的部門和人員，要追究責(zé)任

省級(jí)國(guó)土資源主管部門要采取得力措施，督促市、縣國(guó)土資源主管部門加快查清處理閑置土地。對(duì)企業(yè)自身原因造成土地閑置的，必須依法堅(jiān)決查處。

對(duì)政府及部門原因造成土地閑置的，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門要積極配合國(guó)土資源主管部門，聯(lián)合限期查辦。對(duì)未達(dá)到法律法規(guī)規(guī)定的土地轉(zhuǎn)讓條件轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)用地等囤地炒地的行為，要及時(shí)依法依規(guī)嚴(yán)肅查處，應(yīng)當(dāng)依法沒收違法所得，并處罰款。對(duì)違規(guī)違法辦理相關(guān)用地手續(xù)的部門和人員，省級(jí)國(guó)土資源主管部門要按有關(guān)規(guī)定追究責(zé)任人責(zé)任。

市、縣規(guī)劃主管部門應(yīng)會(huì)同國(guó)土資源主管部門，嚴(yán)格按照已確定的容積率指標(biāo)對(duì)開發(fā)宗地進(jìn)行規(guī)劃許可和建設(shè)項(xiàng)目竣工核驗(yàn)。對(duì)已供土地分期開發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目，應(yīng)統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計(jì)，各期建設(shè)工程規(guī)劃許可確定的建筑面積的總和，必須符合容積率指標(biāo)要求。堅(jiān)決制止擅自調(diào)整容積率等問題，嚴(yán)肅查處國(guó)家機(jī)關(guān)工作人員在建設(shè)用地規(guī)劃變更、容積率調(diào)整中玩忽職守、權(quán)錢交易等違紀(jì)違法行為。2100433B

國(guó)土部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)文調(diào)控房地產(chǎn)用地，落實(shí)保障房及中小套型建設(shè)

限價(jià)房售價(jià)將受控；囤地一年禁再買地；政府原因閑置土地將限期查辦

通知稱，此次進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)用地和建設(shè)的管理調(diào)控，系積極促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)向好發(fā)展。

2012年7月，樓市回暖，社科院預(yù)警房?jī)r(jià)存報(bào)復(fù)性反彈風(fēng)險(xiǎn)。2012年7月24日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)出通知，決定從7月下旬開始，派出8個(gè)督查組赴16個(gè)省(市)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策措施落實(shí)情況開展專項(xiàng)督查。這是近兩個(gè)月來中央對(duì)樓市調(diào)控第十次釋放調(diào)控不動(dòng)搖的信號(hào)。

調(diào)控落實(shí)

此次督查的重點(diǎn)是檢查住房限購(gòu)措施執(zhí)行情況，差別化住房信貸政策執(zhí)行情況，住房用地供應(yīng)和管理情況，稅收政策執(zhí)行和征管情況。國(guó)務(wù)院督查組將深入有關(guān)部門和機(jī)構(gòu)核查政策落實(shí)情況，實(shí)地查看商品住房項(xiàng)目，聽取基層群眾意見和建議。對(duì)落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策措施有偏差、不到位的，國(guó)務(wù)院督查組將督促進(jìn)行整改。

督查地區(qū)包括：北京市、天津市、河北省、遼寧省、吉林省、上海市、江蘇省、浙江省、福建省、山東省、河南省、湖北省、湖南省、廣東省、重慶市、四川省。對(duì)其他地區(qū)落實(shí)情況，國(guó)務(wù)院有關(guān)部門也將通過各種方式進(jìn)行督促檢查。

樓市反彈

2012年7月23日，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院發(fā)布報(bào)告稱，上半年中國(guó)樓市仍處調(diào)控目標(biāo)區(qū)間，下半年只要政策得當(dāng)，仍可實(shí)現(xiàn)“軟著陸”。

社科院稱，今年上半年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上仍處在調(diào)控和預(yù)測(cè)的調(diào)控目標(biāo)區(qū)間。但樓市回暖，呈現(xiàn)出偏離“軟著陸”目標(biāo)的趨勢(shì)。

報(bào)告指出，樓市回暖給下半年調(diào)控增加了復(fù)雜性和難度。政府宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控寬松溫和趨勢(shì)與房地產(chǎn)調(diào)控從緊的政策趨勢(shì)相反、地方財(cái)政吃緊支出增加、開發(fā)商資金斷裂積聚房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)、需求者預(yù)期變化較快是下半年房地產(chǎn)調(diào)控面臨的主要問題。

社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院“住房問題研究”課題組組長(zhǎng)高培勇指出，盡管2012年6月房地產(chǎn)走勢(shì)出現(xiàn)偏離調(diào)控目標(biāo)的趨勢(shì)，但只要下半年政策得當(dāng)，住房市場(chǎng)調(diào)整仍有望趨向價(jià)格緩慢下降的“軟著陸”，并在此基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)健康發(fā)展。

報(bào)告建議，要扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)回漲局面，確保宏觀經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)市場(chǎng)雙雙“軟著陸”，需要繼續(xù)從嚴(yán)執(zhí)行《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》等調(diào)控文件，采取有力措施進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控問責(zé)制、完善差別化的金融政策、擴(kuò)大房地產(chǎn)稅試點(diǎn)、完善保障性住房建設(shè)等。

政策微調(diào)

2012年7月23日，南京市與鄭州市分別推出房地產(chǎn)新政，雖未觸碰限購(gòu)、限貸紅線，但在中央頻發(fā)信號(hào)穩(wěn)市場(chǎng)預(yù)期的關(guān)鍵期，引起眾人熱議。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，自房地產(chǎn)調(diào)控以來，通過各種手段“松綁”樓市調(diào)控的城市已達(dá)近50個(gè)，雖然成都、重慶、揚(yáng)州等城市微調(diào)政策獲放行。但有些省市“新政”出臺(tái)不到一個(gè)月，甚至還來不及實(shí)施就已夭折。

“通知”中的樓市調(diào)控政策具體有15個(gè)方面。這被稱為“京十五條”的要求，自發(fā)布次日起執(zhí)行。

對(duì)已擁有1套住房的北京戶籍居民家庭、持有北京有效暫住證在北京沒有住房且連續(xù)5年（含）以上在北京繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅的非北京戶籍居民家庭，限購(gòu)1套住房（含新建商品住房和二手住房）。

對(duì)已擁有2套及以上住房的北京戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非北京戶籍居民家庭、無法提供北京有效暫住證和連續(xù)5年（含）以上在北京繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅繳納證明的非北京戶籍居民家庭，暫停向其售房。

作為“國(guó)八條”的落地政策，“京十五條”要求，嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房的營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅征收政策。各金融機(jī)構(gòu)和北京住房公積金管理中心對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，要切實(shí)執(zhí)行政策。銀行業(yè)監(jiān)管部門要加強(qiáng)對(duì)商業(yè)銀行執(zhí)行差別化住房信貸政策情況的監(jiān)督檢查，對(duì)違規(guī)行為要嚴(yán)肅處理。

“京十五條”內(nèi)容還顯示，本市將加強(qiáng)對(duì)購(gòu)房人資格的審核，確保限購(gòu)政策落實(shí)到位。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門會(huì)同公安、稅務(wù)、民政、人力社保等部門進(jìn)一步完善信息共享和購(gòu)房人資格核查機(jī)制。對(duì)提供虛假證明文件的購(gòu)房人，不予辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，并由其承擔(dān)相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)和法律責(zé)任。對(duì)未嚴(yán)格核實(shí)購(gòu)房人購(gòu)買資格、違規(guī)簽訂商品住房銷售合同或代理合同的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，依法嚴(yán)肅處理。

“京十五條”要求，各區(qū)縣政府和市有關(guān)部門要切實(shí)承擔(dān)起住房保障和穩(wěn)定房?jī)r(jià)的責(zé)任，繼續(xù)增加土地有效供應(yīng)，進(jìn)一步加大保障性住房和普通商品住房建設(shè)力度，嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸和稅收政策，進(jìn)一步有效遏制投機(jī)投資性購(gòu)房，加強(qiáng)監(jiān)管，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。對(duì)于沒有完成住房保障工作目標(biāo)任務(wù)，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策落實(shí)不到位、工作不得力的，進(jìn)行約談和問責(zé)。

樓市調(diào)控十年的反思

春節(jié)過后，全國(guó)各地尤其是一線城市房?jī)r(jià)的大幅跳漲使得房地產(chǎn)調(diào)控再一次被推到了風(fēng)口浪尖。溫總理再次明確了房地產(chǎn)調(diào)控的五項(xiàng)具體措施。這預(yù)示著，新一輪房地產(chǎn)調(diào)控的加碼舉措應(yīng)該會(huì)很快來臨。

如果從2002年8月26日六部委頒發(fā)的217號(hào)文件算起，我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控歷史足足走過了十年。細(xì)心盤點(diǎn)房地產(chǎn)調(diào)控的十年，大致可以劃分為四個(gè)階段：

第一階段，調(diào)控起步期(2002年至2004年)：主要以收緊土地供給和房地產(chǎn)信貸為主要手段，以抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)投資過熱為目的。

第二階段，調(diào)控加碼期(2005年至2008年上半年)：加碼的手段以結(jié)構(gòu)性調(diào)整為主，在抑制房地產(chǎn)投資過熱的同時(shí)，提出穩(wěn)房?jī)r(jià)的新目標(biāo)。國(guó)八條、新國(guó)八條、國(guó)六條相繼出臺(tái)，重點(diǎn)打擊囤地行為、改善商品房和保障房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、提高首付比例、推出稅收調(diào)控手段，改善供給結(jié)構(gòu)的同時(shí)開始調(diào)節(jié)商品房投資性需求。

第三階段，緊急救市期(2008年下半年至2009年上半年)：為應(yīng)對(duì)全球性金融危機(jī)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的沖擊，政府政策全面轉(zhuǎn)向，以樓市穩(wěn)定來支持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，從中央到地方全面放松各項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控措施，甚至出臺(tái)利率打折等購(gòu)房刺激政策。

第四階段，調(diào)控全面加碼期(2010年)：遏制房?jī)r(jià)過快上漲或促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸成為突出調(diào)控目標(biāo)。國(guó)十一條、新國(guó)十條、限購(gòu)令等號(hào)稱史上最嚴(yán)厲調(diào)控措施相繼出爐，涵蓋土地供給、信貸、稅收、保障房等各方面的住房差別化調(diào)控體系逐漸形成。

可以說，歷經(jīng)十年，從單一供給管理轉(zhuǎn)向供給與需求綜合管理，從防止房地產(chǎn)市場(chǎng)投資過熱轉(zhuǎn)向重點(diǎn)遏制房?jī)r(jià)過快上漲，我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)逐漸清晰，政策體系逐漸建立，特別是住房差別化調(diào)控體系的逐步建立是值得肯定的。然而，在肯定調(diào)控成績(jī)的同時(shí)，難免要問的是，為什么十年調(diào)控，甚至包括史上最嚴(yán)厲的調(diào)控，其調(diào)控效果卻是差強(qiáng)人意呢？

除了城市化進(jìn)程加速推進(jìn)、全球貨幣泛濫引發(fā)通貨膨脹等客觀背景及外在因素外，筆者個(gè)人以為，原因還有如下三個(gè)方面。

其一，調(diào)控目標(biāo)不夠精準(zhǔn)。從根本上說，政府力圖控制房地產(chǎn)價(jià)格其實(shí)是反市場(chǎng)的行為，也是超越政府行為能力的目標(biāo)，政府真正應(yīng)該做而且可以做的是規(guī)范市場(chǎng)秩序、保障民生以及防范嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫。如此，房地產(chǎn)調(diào)控的目的首先應(yīng)該明確為保民生，也就是建立起適合中國(guó)國(guó)情的分層住房保障體系，其次是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的健康穩(wěn)定增長(zhǎng)，最后才是房?jī)r(jià)的穩(wěn)定。而在現(xiàn)實(shí)中，中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控的主導(dǎo)目標(biāo)被確定為穩(wěn)房?jī)r(jià)，但因?yàn)槲覀兊侥壳盀橹故冀K沒有告別經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)型政府的特點(diǎn)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)其實(shí)被內(nèi)定于房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)之上，因此，房?jī)r(jià)調(diào)控的目標(biāo)也就難以得到始終如一的堅(jiān)持。

過去十年間，以地根撬動(dòng)銀根，以房地產(chǎn)創(chuàng)造GDP的模式，一直是地方政府間經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)的法寶和政績(jī)的最快最好體現(xiàn)。所以說，因土地財(cái)政而明里暗里助推高房?jī)r(jià)，即使不能說是地方政府的故意之舉，起碼也是在當(dāng)前的權(quán)力結(jié)構(gòu)和政績(jī)制度安排下，地方政府的無奈或默許之舉。但是，當(dāng)下必須思考的是，這種發(fā)展模式到底還能持續(xù)多久？

其二，調(diào)控手段不夠精準(zhǔn)。從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度看，房地產(chǎn)調(diào)控?zé)o非就是增供給，抑需求。而在我國(guó)，最重要的還是抑需求，特別是抑制投資性需求。就世界各國(guó)的經(jīng)驗(yàn)以及我國(guó)的國(guó)情而言，走完全的市場(chǎng)化道路都是非常不現(xiàn)實(shí)的。房?jī)r(jià)之所以越調(diào)越高，很重要的一點(diǎn)，就是我們的限購(gòu)措施出臺(tái)太晚，而且執(zhí)行不到位。在我國(guó)，收入分配嚴(yán)重失衡、財(cái)富兩極分化是一個(gè)極其嚴(yán)峻但又難以很快改變的現(xiàn)實(shí)。一些人手上集聚了大量的資金，在應(yīng)對(duì)通貨膨脹確保財(cái)富保值，以及在房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期下，必然對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有較高的投資和投機(jī)需要，再加上銀行信貸所產(chǎn)生的桿杠效應(yīng)的推波助瀾，炒房之風(fēng)必然不斷興起，并造就諸多的房叔、房嬸和房姐們。而且，炒房暴富的示范效應(yīng)一方面導(dǎo)致了房?jī)r(jià)的持續(xù)飆升和失去理性的再投資沖動(dòng)，另一方面也使得中國(guó)房地產(chǎn)演化成了有錢人的儲(chǔ)錢罐。這種畸形的財(cái)富儲(chǔ)存模式在世界上都絕無僅有，由此導(dǎo)致的住房空置不僅是巨大的資源浪費(fèi)，更會(huì)讓本已緊張的住房供需矛盾雪上加霜。

其三，調(diào)控決心不夠。2005年，中央政府就提出將穩(wěn)定房?jī)r(jià)提高到政治高度，建立政府負(fù)責(zé)制，并首次明確提出對(duì)住房?jī)r(jià)格上漲過快、控制不力的要追究有關(guān)責(zé)任人的責(zé)任。2010-2012年，中央政府又多次提出要毫不動(dòng)搖實(shí)行房地產(chǎn)調(diào)控，重申調(diào)控問責(zé)制，甚至在2011年各地也陸續(xù)制定了房?jī)r(jià)上漲的控制目標(biāo)。但今天回想起來，有誰完成了調(diào)控目標(biāo)呢？又有誰被問責(zé)了呢？

2006年建設(shè)部就規(guī)定，建筑面積90平方米以下住房所占比率必須達(dá)到70%以上，其后幾年也多次強(qiáng)調(diào)，但事實(shí)上，又有哪個(gè)開發(fā)商真正執(zhí)行了呢？歷年的土地供應(yīng)計(jì)劃又有幾個(gè)省完成了呢？即使出臺(tái)了最嚴(yán)厲的限購(gòu)政策，除了北京等一線城市尚能認(rèn)真執(zhí)行外，又有多少地方城市能認(rèn)真執(zhí)行呢？給中介幾千塊錢，全套手續(xù)就能辦齊，難道說政府一點(diǎn)都不知情？不是不知道，恐怕更多的是默許甚至是縱容吧。政府無政策執(zhí)行的動(dòng)力和決心，又怎么會(huì)有政策調(diào)控的真正效果呢？

就如打靶，一般強(qiáng)調(diào)三個(gè)要點(diǎn)：首先要知道靶在哪里，瞄準(zhǔn)方向；其次打靶姿勢(shì)要正確；最后明確告訴你打不好教官要來踢你屁股的。房地產(chǎn)調(diào)控要想見效果，是不是也應(yīng)該如此呢？