樓盤(pán)市調(diào)詳表

樓盤(pán)市調(diào)詳表是指一定區(qū)域內(nèi)樓盤(pán)的詳細(xì)解釋表。

被調(diào)查的項(xiàng)目名稱(chēng)；位置以及周邊主要設(shè)施（如學(xué)校，醫(yī)院，銀行和大型商業(yè)圈）；價(jià)格（一般指的是最高價(jià)和最低價(jià)，均價(jià)太籠統(tǒng)）；樓盤(pán)正賣(mài)的房子的位置及房屋詳細(xì)情況（如面積，戶(hù)型和交付時(shí)間；物業(yè)公司及費(fèi)用；銷(xiāo)售情況；優(yōu)惠政策；項(xiàng)目買(mǎi)點(diǎn)。 2100433B

詳規(guī)是指某個(gè)項(xiàng)目建設(shè)的詳細(xì)規(guī)劃，如項(xiàng)目范圍內(nèi)的建筑物布局，道路寬度等。

簡(jiǎn)介2100433B

樓盤(pán)概念

計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期沒(méi)有房地產(chǎn)產(chǎn)品概念，住房由國(guó)家分配，所建樓盤(pán)也基本上沒(méi)有名稱(chēng)， 有的只是“××廠(chǎng)（所）家屬院”、“××廠(chǎng)（所）福利區(qū)”，每幢樓相互之間以“×號(hào)樓”區(qū)別。房地產(chǎn)進(jìn)入市場(chǎng)初期，樓盤(pán)逐漸有了自己的名稱(chēng)，如“緯街商住樓”、“庫(kù)鈔街綜合樓”、“太白小區(qū)”、“西塔小區(qū)”、“青龍小區(qū)”、“朝陽(yáng)新村”……等，這些名稱(chēng)基本上是以街道、區(qū)位、建筑標(biāo)志來(lái)命名，不是來(lái)自于市場(chǎng)化，而帶有濃厚的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)色彩。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，各種營(yíng)銷(xiāo)手段層出不窮，知識(shí)產(chǎn)權(quán)、市場(chǎng)形象的重要性日益凸現(xiàn)。樓盤(pán)名稱(chēng)作為房地產(chǎn)的商標(biāo)、業(yè)績(jī)的標(biāo)識(shí)，日益被開(kāi)發(fā)商、政府、置業(yè)者所重視，每個(gè)樓盤(pán)或住宅區(qū)隨即都有了經(jīng)過(guò)政府部門(mén)或?qū)ｉT(mén)機(jī)構(gòu)正式批準(zhǔn)備案認(rèn)可的公開(kāi)名稱(chēng)?？梢哉f(shuō)，樓盤(pán)命名已成為房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)不可或缺的利器，其作用也是其他營(yíng)銷(xiāo)手法所無(wú)法取代的。

樓盤(pán)意義

1．市場(chǎng)核心定位的反映

隨著策劃?rùn)C(jī)構(gòu)介入，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)日趨規(guī)范，在樓盤(pán)的市場(chǎng)定位完成以后，樓盤(pán)命名就是市場(chǎng)核心定位的反映。樓盤(pán)名稱(chēng)或文化底蘊(yùn)深厚，或意味深長(zhǎng)，或灌輸新居住理念，或反映地域特征，或展示品牌形象，或訴說(shuō)親情溫馨，總之與樓盤(pán)定位緊密相關(guān)。

2．市場(chǎng)的第一驅(qū)動(dòng)力

樓盤(pán)名稱(chēng)是面向市場(chǎng)的第一訴求。一個(gè)極具親和力、給人以審美愉悅的樓盤(pán)名稱(chēng)，可讓客戶(hù)產(chǎn)生第一印象，并會(huì)強(qiáng)化置業(yè)者的第一印象，雖然未必起決定性的作用，但富有內(nèi)涵的案名，至少可吸引目標(biāo)客戶(hù)對(duì)樓盤(pán)本身的關(guān)注，以至于引發(fā)現(xiàn)場(chǎng)看房的欲望。成功的案名使全程策劃與營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略事倍功半。

3．給置業(yè)者的心理暗示

案名的第一印象，貫穿于房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的始終，甚至在整個(gè)看房、選房、簽約的過(guò)程中，都發(fā)揮著潛移默化的作用，它的功能性、標(biāo)識(shí)性、親和力都會(huì)給顧客以強(qiáng)烈的心理暗示與鼓動(dòng)。

4．開(kāi)發(fā)商給置業(yè)者的承諾

樓盤(pán)名稱(chēng)實(shí)際上是開(kāi)發(fā)商為自己樓盤(pán)向置業(yè)者的公開(kāi)承諾，開(kāi)發(fā)商既要使樓盤(pán)屬性、功能與樓盤(pán)名稱(chēng)相一致，而且要保證名實(shí)相符——案名引發(fā)置業(yè)者美麗的憧憬與樓盤(pán)的現(xiàn)實(shí)存在相一致。

5．樓盤(pán)市場(chǎng)品牌的昭示

好的樓盤(pán)名稱(chēng)有橫空出世與非同反響之感，當(dāng)它或的職業(yè)者的喜愛(ài)和認(rèn)同時(shí)，就可以起到促進(jìn)銷(xiāo)售的效果，甚至可以成為品牌，這對(duì)于大型住宅區(qū)分期開(kāi)發(fā)樓盤(pán)的后期銷(xiāo)售至關(guān)重要，意義重大。

樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)

開(kāi)盤(pán)是指樓盤(pán)建設(shè)中取得了“銷(xiāo)售許可證”可以合法對(duì)外宣傳預(yù)銷(xiāo)售了，為正式推向市場(chǎng)所進(jìn)行的一個(gè)盛大的活動(dòng)，就像某酒店開(kāi)張營(yíng)業(yè)了一樣。

樓盤(pán)均價(jià)

“均價(jià)”，顧名思義當(dāng)然是樓盤(pán)的平均價(jià)格，它代表一個(gè)項(xiàng)目的整體價(jià)位水平。但購(gòu)房者會(huì)發(fā)現(xiàn)，用標(biāo)著的“均價(jià)”來(lái)買(mǎi)房，往往想買(mǎi)的房子與打出的“均價(jià)”有很大差距。“均價(jià)”到底是什么樣的一個(gè)價(jià)格？

“均價(jià)”不是簡(jiǎn)單的算術(shù)平均值，而是發(fā)展商根據(jù)當(dāng)前的市場(chǎng)情況專(zhuān)門(mén)制定的，以收回成本并獲得利潤(rùn)的價(jià)格。一個(gè)樓盤(pán)在推向市場(chǎng)時(shí)，先有“均價(jià)”，通過(guò)它來(lái)計(jì)算出每棟樓中的每個(gè)單元戶(hù)型的價(jià)位，它是整個(gè)樓盤(pán)銷(xiāo)售價(jià)格控制的一個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)，是這個(gè)樓盤(pán)售價(jià)的平均值。根據(jù)這個(gè)平均值，在給每一戶(hù)定價(jià)前，先定出要銷(xiāo)售的小區(qū)中每一棟樓的均價(jià)，在這里就要應(yīng)用到價(jià)差系數(shù)，它是根據(jù)每棟樓在總平面中的位置不同、朝向不同、景觀(guān)不同等定出來(lái)的。用擬定的均價(jià)乘以每棟樓的系數(shù)，得出這棟樓的銷(xiāo)售平均價(jià)。

而每一個(gè)單元戶(hù)型的價(jià)格，則是根據(jù)各個(gè)戶(hù)型的垂直位置（樓層）和水平位置（在一層樓中的位置）差以及每個(gè)戶(hù)型的朝向、采光、通風(fēng)等的不同定出系數(shù)（好朝向、好位置的戶(hù)型當(dāng)然系數(shù)就高），再用這棟樓擬定的均價(jià)與系數(shù)相乘，得出每戶(hù)每平方米的價(jià)格，再與每戶(hù)的面積相乘，便得出一戶(hù)的總價(jià)。

樓盤(pán)期房

期房指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開(kāi)始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證為止，所出售的商品房。消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)期房時(shí)應(yīng)簽商品房預(yù)售合同。

期房在港澳地區(qū)稱(chēng)做為買(mǎi)"樓花"，這是當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商普遍采用的一種房屋銷(xiāo)售方式。購(gòu)買(mǎi)期房也就是購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)尚處于建造之中的房地產(chǎn)項(xiàng)目。而在成都市通常對(duì)期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。

從工程的角度來(lái)說(shuō)，期房則是從開(kāi)發(fā)商拿地，做好項(xiàng)目擴(kuò)初設(shè)計(jì)方案以后一直到工程施工完成主體建筑之前，都屬于期房。

樓盤(pán)現(xiàn)房

現(xiàn)房是指消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)時(shí)已經(jīng)通過(guò)交付標(biāo)準(zhǔn)的各項(xiàng)驗(yàn)收（各地對(duì)交付標(biāo)準(zhǔn)沒(méi)有統(tǒng)一規(guī)定），可以正式入住的物業(yè)。

按國(guó)家銷(xiāo)售“現(xiàn)房”的規(guī)定，已經(jīng)蓋好的房子，不等于是“現(xiàn)房”，已經(jīng)有人入住的房子也不等于是“現(xiàn)房”，而已領(lǐng)房產(chǎn)證和土地使用證（只有部分房子擁有土地證，北京為例，新建的規(guī)劃到各區(qū)的現(xiàn)房都不擁有土地證，只有原來(lái)規(guī)市國(guó)土資源直接管理的才擁有土地證）的房子才叫“現(xiàn)房”。這種現(xiàn)房銷(xiāo)售已不再需要“銷(xiāo)售許可證”，而是要查看“房產(chǎn)證”，簽合同也不是必須使用商品房買(mǎi)賣(mài)標(biāo)準(zhǔn)合同。購(gòu)買(mǎi)這種房子，對(duì)購(gòu)房人有利的是可以做到眼見(jiàn)為實(shí)，但購(gòu)房人的眼光可要敏銳點(diǎn)兒，千萬(wàn)別心血來(lái)潮，買(mǎi)錯(cuò)了“現(xiàn)房”比買(mǎi)期房更容易使自己陷入被動(dòng)。

樓盤(pán)尾盤(pán)

尾盤(pán)一般指樓盤(pán)的銷(xiāo)售率達(dá)到70%左右時(shí)，對(duì)所剩單位的稱(chēng)謂。

樓盤(pán)容積率

容積率是指一個(gè)小區(qū)的總建筑面積與占地面積的比率。對(duì)于發(fā)展商來(lái)說(shuō)，容積率決定地價(jià)成本在房屋中占的比例，而對(duì)于住戶(hù)來(lái)說(shuō)，容積率直接涉及到居住的舒適度。一個(gè)良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過(guò)5，多層住宅應(yīng)不超過(guò)2，綠地率應(yīng)不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有項(xiàng)目都能做得到。除了建筑形態(tài)不同，有些開(kāi)發(fā)商會(huì)通過(guò)其他方式提高得房率，在不額外增加公攤的程度上，從戶(hù)內(nèi)設(shè)計(jì)方面盡量擴(kuò)大使用面積，撒手锏就是半封閉陽(yáng)臺(tái)和大飄窗。通常情況下，這部分贈(zèng)送面積是不計(jì)入得房率的。但是在購(gòu)房時(shí)業(yè)主還要咨詢(xún)清楚贈(zèng)送面積是否計(jì)入得房率，以免在交房時(shí)因公攤引起不必要的糾紛

樓盤(pán)綠地率

綠地率（ratio of green space/greening rate）描述的是居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類(lèi)綠地的總和與居住區(qū)用地的比率（% ）。綠地率所指的"居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類(lèi)綠地"主要包括公共綠地、宅旁綠地等。其中，公共綠地，又包括居住區(qū)公園、小游園、組團(tuán)綠地及其他的一些塊狀、帶狀化公共綠地。

綠地率計(jì)算公式：城市綠地率=（城市各類(lèi)綠地總面積÷城市總面積）×100%。

樓盤(pán)總建筑面積

總建筑面積是指在建設(shè)用地范圍內(nèi)單棟或多棟建筑物地面以上及地面以下各層建筑面積之總和。

樓盤(pán)占地面積

占地面積是指建筑物所占有或使用的土地水平投影面積，一般按底層建筑面積計(jì)算。