書????名 | 樓花炒賣風(fēng)險防范:商品房預(yù)售管理制度探析 | 作????者 | 楊承志 |
---|---|---|---|
ISBN | 9787807283720 | 類????別 | 圖書>法律>理論法學(xué) |
頁????數(shù) | 204 | 出版社 | 廣東省出版集團(tuán),廣東經(jīng)濟(jì)出版社 |
裝????幀 | 平裝 | 開????本 | 16 |
楊承志,湖北赤壁市人。華中科技大學(xué)法學(xué)碩士。先后擔(dān)任廣州市國土資源和房屋管理局政策法規(guī)處和物業(yè)管理處處長。是《廣州市房地產(chǎn)中介服務(wù)條例》、《廣州市城市房屋拆遷管理辦法》、《廣州市閑置土地處理辦法》、《廣州市房屋租賃管理規(guī)定》、《廣州市房地產(chǎn)登記管理辦法》?。ㄊ腥舜笳趯徸h中)的主要起草者之一。撰寫了《廣州市閑置土地處理辦法釋義》、《廣州市城市房屋拆遷管理辦法釋義》等書,發(fā)表過多篇房地產(chǎn)政策法規(guī)方面論文。
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上篇 商品房預(yù)售管理法律制度綜述
第一章 商品房預(yù)售概述
第一節(jié) 商品房預(yù)售的起源和在我國的發(fā)展
一、商品房預(yù)售的起源
二、我國商品房預(yù)售制度的發(fā)展過程
三、我國商品房預(yù)售制度產(chǎn)生和發(fā)展的內(nèi)在原因
第二節(jié) 商品房預(yù)售的概念和特征
一、商品房預(yù)售的概念
二、商品房預(yù)售的特征
第三節(jié) 商品房預(yù)售的作用
一、商品房預(yù)售是控制產(chǎn)品結(jié)構(gòu)性風(fēng)險的重要條件
二、商品房預(yù)售是控制投資和產(chǎn)量風(fēng)險的重要條件
三、商品房預(yù)售是控制現(xiàn)金流風(fēng)險的重要條件
四、商品房預(yù)售會提高資全的使用效率
五、商品房預(yù)售會降低消費者的風(fēng)險
六、商品房預(yù)售降低了銀行的開發(fā)信貸風(fēng)險
七、商品房預(yù)售可以減少市場的風(fēng)險
八、商品房預(yù)售可以降低政府的風(fēng)險
第二章 商品房預(yù)售管理的現(xiàn)行法律制度
第一節(jié) 商品房預(yù)售法律關(guān)系的特點
一、商品房預(yù)售法律關(guān)系的產(chǎn)生、變更、消滅具有要式性特征
二、商品房預(yù)售法律關(guān)系體現(xiàn)了對商品房預(yù)售當(dāng)事人利益的平衡保護(hù)
第二節(jié) 商品房預(yù)售管理的主要法律制度
一、商品房預(yù)售許可制度
二、商品房預(yù)售監(jiān)督制度
三、商品房預(yù)售合同法制度
第三章 商品房預(yù)售管理制度的主要問題
第一節(jié) 商品房預(yù)售存在的主要風(fēng)險
一、商品房預(yù)售行為自身蘊涵的風(fēng)險
二、商品房預(yù)售行為中的欺詐風(fēng)險
三、商品房預(yù)售的相關(guān)制度可能帶來的風(fēng)險
第二節(jié) 商品房預(yù)售制度存廢的爭議
一、取消商品房預(yù)售制度的利弊分析
二、商品房預(yù)售制度存廢的評價
第三節(jié) 商品房預(yù)售管理制度中的問題分析
下篇 商品房預(yù)售法律制度的完善
第四章 商品房預(yù)售合同的管理
第一節(jié) 建立商品房預(yù)售合同的預(yù)告登記制度
一、現(xiàn)行商品房預(yù)售合同登記制度的缺陷
二、預(yù)告登記制度
三、建立商品房預(yù)售合同預(yù)告登記制度的合法性和必要性分析
四、建立商品房預(yù)售合同預(yù)告登記制度的作用
五、建立商品房預(yù)售合同預(yù)告登記制度的立法建議
第二節(jié) 加強(qiáng)商品房預(yù)售合同的風(fēng)險管理
一、情勢變更原則
二、不安抗辯權(quán)在商品房預(yù)售合同申的運用
第五章 建立預(yù)售商品房(樓花)轉(zhuǎn)讓制度
第一節(jié) 預(yù)售商品房(樓花)轉(zhuǎn)讓的概念和相關(guān)規(guī)定
一、預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的概念
二、預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的相關(guān)法律法規(guī)
第二節(jié) 預(yù)售商品房(樓花)轉(zhuǎn)讓的合法性
一、允許預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的意義
二、應(yīng)當(dāng)允許預(yù)售商品房依法轉(zhuǎn)讓的法律分析
三、完善預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓管理制度的法律設(shè)想
第六章 建立預(yù)售商品房(樓花)按揭管理制度
第一節(jié) 商品房預(yù)售(樓花)按揭制度簡介
一、商品房預(yù)售按揭制度的發(fā)展
二、我國預(yù)售商品房按揭的特點
第二節(jié) 商品房預(yù)售(樓花)按揭的法律性質(zhì)分析
一、各國對預(yù)售商品房按揭的法律規(guī)定
二、商品房預(yù)售按揭的法律關(guān)系
三、商品房預(yù)售按揭的法律定位
四、完善我國商品房預(yù)售按揭管理法律制度的設(shè)想
第三節(jié) 商品房預(yù)售(樓花)按揭的發(fā)展趨勢
一、按揭權(quán)人風(fēng)險防范分析
二、預(yù)售商品房按揭貸款保險
三、預(yù)售商品房按揭貸款的證券化
第四節(jié) 商品房預(yù)售(樓花)按揭中的實務(wù)問題
一、商品房預(yù)售按揭中的重復(fù)抵押
二、在建工程抵押后又進(jìn)行商品房預(yù)售按揭
三、商品房預(yù)售買賣合同和預(yù)售按揭合同關(guān)系的認(rèn)定
第七章 商品房預(yù)售各方主體權(quán)益沖突的規(guī)制
第一節(jié) 優(yōu)先權(quán)制度在我國法律中的體現(xiàn)
一、優(yōu)先權(quán)制度的產(chǎn)生
二、優(yōu)先權(quán)制度在我國法律中的體現(xiàn)
第二節(jié) 我國法律中建設(shè)工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)
一、房地產(chǎn)開發(fā)申建設(shè)工程承包人優(yōu)先受償權(quán)的法律性質(zhì)
二、最高人民法院對建設(shè)工程承包人優(yōu)先受償權(quán)的司法解釋
第三節(jié) 商品房預(yù)售各方主體權(quán)益沖突的規(guī)制
一、施工企業(yè)優(yōu)先受償權(quán)與銀行或其他債權(quán)人一般抵押權(quán)的沖突規(guī)制
二、預(yù)購人權(quán)益與銀行或其他債權(quán)人的在建工程抵押權(quán)的沖突規(guī)制
三、預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓所引起各方主體權(quán)益的沖突規(guī)制
結(jié)束語
附錄:相關(guān)管理條例
城市商品房預(yù)售管理辦法
商品房銷售管理辦法
廣東省商品房預(yù)售管理條例
廣州市商品房預(yù)售管理實施辦法
關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見
最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋
關(guān)于加強(qiáng)商品房銷售管理的通知
國家稅務(wù)總局、財政部、建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通
中華人民共和國合同法(節(jié)錄)
參考文獻(xiàn)
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在《樓花炒賣風(fēng)險防范:商品房預(yù)售管理制度探析》中,作者對商品房預(yù)售的現(xiàn)行法律制度進(jìn)行了研究和分析,將法學(xué)理論研究與房地產(chǎn)實踐相結(jié)合,通過分析商品房預(yù)售合同法律制度中存在的不足和立法缺陷,特別是商品房預(yù)售合同登記備案制度的缺陷,以及商品房預(yù)售合同簽訂以后產(chǎn)生的新的法律關(guān)系。該書從實踐的角度出發(fā),結(jié)合法理分析論述了商品房預(yù)售合同備案的法律性質(zhì)、預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓的法律性質(zhì)、商品房預(yù)售按揭的法律性質(zhì),并希望通過立法:一是完善現(xiàn)行的預(yù)售合同登記制度,通過預(yù)告登記賦予預(yù)售商品房登記準(zhǔn)物權(quán)的效力,保障預(yù)購人的權(quán)利免受后來人的侵害,從而真正保護(hù)預(yù)購人的利益;二是在法律上確定預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的合法性,并制定再轉(zhuǎn)讓的統(tǒng)一規(guī)則,規(guī)范商品房預(yù)售轉(zhuǎn)讓的種類、條件、程序等;三是從法律上將商品房預(yù)售按揭與抵押嚴(yán)格區(qū)分,按照讓與擔(dān)保的特征,規(guī)定商品房預(yù)售按揭的性質(zhì),并明確按揭的登記機(jī)關(guān)、登記辦法、登記程序、登記效力等內(nèi)容,同時制定按揭標(biāo)準(zhǔn)格式合同,平衡雙方利益,保護(hù)按揭當(dāng)事人的合法權(quán)益。
中華人民共和國建設(shè)部令 第131號 《建設(shè)部關(guān)于修改的決定》已于2004年7月13日經(jīng)建設(shè)部第41次常務(wù)會議討論通過,現(xiàn)予發(fā)布,自發(fā)布之日起施行。 部長汪光燾 二○○四年七月二十日 建設(shè)部關(guān)于修改《城...
一、第一條修改為:“為加強(qiáng)商品房預(yù)售管理,維護(hù)商品房交易雙方的合法權(quán)益,根據(jù)《*******城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》,制定本辦法?!? 二、第五條第(二)項修改為:“(二)...
你好!很高興為你解答,你分析的基本正確。 首先,封頂才允許銷售,目的是讓開發(fā)商有自己的資金蓋房,這樣能減少銀行不良貸款,也能防止開發(fā)商零投入,完全用消費者的錢蓋房,這樣一旦發(fā)生損失,消費者要承擔(dān)全部奉...
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買房知識常識,希望對您有幫助,謝謝 知識常識分享 城市商品房預(yù)售管理辦法 商品房預(yù)售管理 條例 導(dǎo)讀 :本文介紹在房屋買房, 的一些知識事項,如果覺得很不 錯,歡迎點評和分享。 城市商品房預(yù)售管理辦法最近經(jīng)常被購房者提到引起 越來越多的人注意。城市商品房預(yù)售管理辦法是什么商品房 預(yù)售管理條例又是什么這些是作為購房者必須了解的知識, 以方便購房者知道自己得權(quán)益。 城市商品房預(yù)售管理辦法詳解 城市商品房預(yù)售管理辦法是國家為加強(qiáng)商品房預(yù)售管 理,維護(hù)商品房交易雙方的合法權(quán)益,根據(jù)《中華人民共和 國城市房地產(chǎn)管理法》 、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》制 定的對于城市開發(fā)的商品房預(yù)售時的管理規(guī)定。中華人民共 和國建設(shè)部令第 131 號頒布,自 1995 年 1 月 1 日起正式施 行。 第一條 為加強(qiáng)商品房預(yù)售管理,維護(hù)商品房交易雙方 的合法權(quán)益, 根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》 、《城 市
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城市商品房預(yù)售管理辦法(修正) (建設(shè)部令第 131 號) 2005-03-07 05:26 作者: 來源: elady 《建設(shè)部關(guān)于修改 <城市商品房預(yù)售管理辦法 >的決定》已于 2004年 7月 13日經(jīng)建 設(shè)部第 41次常務(wù)會議討論通過,現(xiàn)予發(fā)布,自發(fā)布之日起施行。 部長 汪光燾 二○○四年七月 二十日 建設(shè)部決定對《城市商品房預(yù)售管理辦法》(建設(shè)部令第 95號)作如下修改: 一、將第四條第三款中的“城市、縣人民政府”改為“市、縣人民政府”。 二、第六條修改為:“商品房預(yù)售實行許可制度。開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售,應(yīng)當(dāng) 向房地產(chǎn)管理部門申請預(yù)售許可,取得《商品房預(yù)售許可證》。 未取得《商品房預(yù)售許可證》的,不得進(jìn)行商品房預(yù)售?!? 三、第七條修改為:“開發(fā)企業(yè)申請預(yù)售許可,應(yīng)當(dāng)提交下列證件(復(fù)印件)及資 料: (一)商品房預(yù)售許可申請表; (二)開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)證書; (三
紅樓花枝葉較粗糙,綠籬景觀效果好,紅樓花花序較有特色,花序成串生長,花色鮮紅,出花時參差不齊、錯落有致、艷美璀璨?;ㄆ诤螅~色鮮綠有光澤,是花、葉均具觀賞性的綠籬植物。紅樓花性強(qiáng)健,適應(yīng)性強(qiáng),可在城鄉(xiāng)廣泛用作綠筒,從植或列植于城鄉(xiāng)主干道兩側(cè)作綠筒,既可吸塵、又可美化環(huán)境,可列植或叢植于庭園喬木林下,豐富景觀層次,亦可孤植或?qū)χ残藜粼煨汀?紅樓花耐旱,根系發(fā)達(dá),因此也可種植于園林坡地,護(hù)坡美化,保護(hù)水士流失。紅樓花耐溫,因此還種植于低洼池畔。
紅樓花對病蟲害的抵抗力強(qiáng),病蟲害極少。但是在生長旺盛期,由于潮濕,不透風(fēng)、不透光,紅樓花易感染蚧殼蟲,平時可結(jié)合生產(chǎn),進(jìn)行疏枝,減少病源。在發(fā)病時,可噴施農(nóng)藥防治,用蚧殺特或高氯滅600-1000倍噴霧或熏殺。
選地:如想紅樓花多開花,宜種植在向陽處;如想紅樓花葉茂濃綠,可種植在半陰處。 但紅樓花不耐大風(fēng)吹,冬季需溫暖避風(fēng),對于風(fēng)大之處應(yīng)酌情少用,或通過與其它植物配植,以阻擋大風(fēng)。
水肥:性強(qiáng)健,但移植初期要注意肥水管理,不可任其干燥,每月施薄肥1次,成活后,耐粗放管理,少雨季節(jié)多澆水則生長更旺盛,葉色更鮮綠。 紅樓花根系發(fā)達(dá),吸水性強(qiáng),耐旱又耐濕。在多雨季節(jié),種植紅樓花可以適當(dāng)節(jié)省水分噴灌次數(shù),免除多雨積水造成植物死亡的現(xiàn)象。
土壤:紅樓花的生長對土壤要求不高,不擇土壤生長,在砂質(zhì)壤土或腐殖土中生長最旺盛。在中國??谑?,土壤類型主要為磚紅壤,富鉛化作用強(qiáng)烈,質(zhì)地呈粘性多塊狀,嚴(yán)重限制了植物根系發(fā)育。一般在種植園林植物時,多采用客土栽植。但紅樓花在磚紅壤中仍生長得枝繁葉茂,三季有花,與在砂質(zhì)壤土或腐殖土中生長無兩樣,因此種植紅樓花時可不換土。
修剪:紅樓花生長較快,注意修剪造型,尤其是花后要剪除殘花枝,促使新枝萌發(fā)。