樓市調(diào)控令樓市調(diào)控令介紹

國土部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)文調(diào)控房地產(chǎn)用地，落實保障房及中小套型建設(shè)

限價房售價將受控；囤地一年禁再買地；政府原因閑置土地將限期查辦

通知稱，此次進一步加強房地產(chǎn)用地和建設(shè)的管理調(diào)控，系積極促進房地產(chǎn)市場繼續(xù)向好發(fā)展。

閑置地優(yōu)先供給保障房

通知要求，在房價高的地區(qū)，應增加中小套型限價住房建設(shè)供地數(shù)量。

同時，對依法收回的閑置土地和具備“凈地”供應的儲備土地，以及農(nóng)轉(zhuǎn)用計劃指標，應優(yōu)先確保以保障性住房為主的上述各類住房用地的供應。對于沒有完成上述住房供地計劃的地方，不得向大戶型高檔住房建設(shè)供地。

另外，通知要求，市、縣國土和建設(shè)部門，要共同建立保障性住房、棚戶區(qū)改造住房、公共租房、中小套型商品住房行政審批快速通道。規(guī)劃部門在受理后10天內(nèi)核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證，國土資源主管部門要在受理后10天內(nèi)核發(fā)國有土地使用證，規(guī)劃主管部門要在受理后60天內(nèi)核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

出讓地塊需“沒有糾紛”

在國土部日前公布的2815宗閑置土地中，因毛地出讓拆遷難、調(diào)整規(guī)劃等政府原因造成閑置的約占六成以上。

為了規(guī)范政府的供地行為，防止出現(xiàn)超大地塊供地，通知中再次強調(diào)，土地出讓必須以宗地為單位提供規(guī)劃條件、建設(shè)條件和土地使用標準，嚴格執(zhí)行商品住房用地單宗出讓面積規(guī)定，不得將兩宗以上地塊捆綁出讓，不得“毛地”出讓。擬出讓地塊要依法進行土地調(diào)查和確權(quán)登記，確保地類清楚、面積準確、權(quán)屬合法，沒有糾紛。

如果市、縣發(fā)布的公告中存在捆綁出讓、超用地規(guī)模、“毛地”出讓、超三年開發(fā)周期出讓土地的，要責令立即撤銷公告，調(diào)整出讓方案重新出讓。

另外，土地出讓后，任何單位和個人無權(quán)擅自更改規(guī)劃和建設(shè)條件。由開發(fā)建設(shè)單位提出申請，調(diào)整規(guī)劃建設(shè)條件而不按期開工的，必須收回土地使用權(quán)，重新按招標拍賣掛牌方式出讓土地。

閑地達一年 不得再買地

在土地競買過程中，國土部門將采取更為嚴格的土地競買資格審查。

如果競買人存在偽造公文騙取用地和非法倒賣土地等犯罪行為、存在非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)等違法行為、甚至是因企業(yè)原因造成土地閑置一年以上；開發(fā)建設(shè)企業(yè)違背出讓合同約定條件開發(fā)利用土地的，在結(jié)案和問題查處整改到位前，該企業(yè)將不得參與土地競買。

對無故拖延開竣工時間、違反預銷售時限和方式等要求的開發(fā)商不僅要處罰，還要將名單及時向國土、價格、金融等部門通報。

1 高房價地區(qū)增加限價房供應

政策房、中小套型供地計劃未完成，不得供地大戶型

地方各級住房城鄉(xiāng)建設(shè)（房地產(chǎn)、規(guī)劃、住房保障）、國土資源主管部門要按照住房建設(shè)規(guī)劃和編制計劃的要求，共同商定城市住房供地和建設(shè)的年度計劃，并根據(jù)年度計劃實行宗地供應預安排，共同商定將確定的保障性住房、棚戶區(qū)改造住房、公共租賃住房和中小套型普通商品住房年度建設(shè)任務落實到地塊。

要根據(jù)住房建設(shè)計劃落實情況，及時合理調(diào)整供地計劃。要在確保保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地供應總量70%的基礎(chǔ)上，結(jié)合各地實際，選擇地塊，探索以劃撥和出讓方式加大公共租賃住房供地建房、逐步與廉租住房并軌、簡化并實施租賃住房分類保障的途徑。

在房價高的地區(qū)，應增加中小套型限價住房建設(shè)供地數(shù)量。要在盤活利用存量土地的同時，對依法收回的閑置土地和具備“凈地”供應的儲備土地以及農(nóng)轉(zhuǎn)用計劃指標，應優(yōu)先確保以保障性住房為主的上述各類住房用地的供應。

沒有完成上述住房供地計劃的地方，不得向大戶型高檔住房建設(shè)供地。

2 主管部門應明確限價房售價

開發(fā)商申請改規(guī)劃導致未按期開工，必須收回土地使用權(quán)

市、縣規(guī)劃主管部門應當會同國土資源主管部門，嚴格依據(jù)經(jīng)批準的控制性詳細規(guī)劃和節(jié)約集約用地要求，確定擬出讓地塊的位置、使用性質(zhì)、開發(fā)強度、住宅建筑套數(shù)、套型建筑面積等套型結(jié)構(gòu)比例條件，作為土地出讓的規(guī)劃條件，列入出讓合同。

對于中小套型普通商品住房建設(shè)項目，要明確提出平均套型建筑面積的控制標準，并制定相應的套型結(jié)構(gòu)比例條件。要嚴格限制低密度大戶型住宅項目的開發(fā)建設(shè)，住宅用地的容積率指標必須大于1。

市、縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)（房地產(chǎn)、住房保障）主管部門要提出限價商品住房的控制性銷售價位，商品住房建設(shè)項目中保障性住房的配建比例、配建套數(shù)、套型面積、設(shè)施條件和項目開竣工時間及建設(shè)周期等建設(shè)條件，作為土地出讓的依據(jù)，并納入出讓合同。

土地出讓后，任何單位和個人無權(quán)擅自更改規(guī)劃和建設(shè)條件。因非企業(yè)原因確需調(diào)整的，必須依據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》規(guī)定的公開程序進行。由開發(fā)建設(shè)單位提出申請調(diào)整規(guī)劃建設(shè)條件而不按期開工的，必須收回土地使用權(quán)，重新按招標拍賣掛牌方式出讓土地。

3 “囤地”一年不得再競買土地

開發(fā)商違背出讓合同約定條件開發(fā)土地，整改前也不得買地

國土資源主管部門對競買人參加招拍掛出讓土地時，除應要求提供有效身份證明文件、繳納競買（投標）保證金外，還應提交競買（投標）保證金不屬于銀行貸款、股東借款、轉(zhuǎn)貸和募集資金的承諾書及商業(yè)金融機構(gòu)的資信證明。

根據(jù)國發(fā)10號文件規(guī)定，對發(fā)現(xiàn)并核實競買人存在下列違法違規(guī)違約行為的，在結(jié)案和問題查處整改到位前，國土資源主管部門必須禁止競買人及其控股股東參加土地競買活動：

1.存在偽造公文騙取用地和非法倒賣土地等犯罪行為的；

2.存在非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)等違法行為的；

3.因企業(yè)原因造成土地閑置一年以上的；

4.開發(fā)建設(shè)企業(yè)違背出讓合同約定條件開發(fā)利用土地的。

對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擅自突破住房套型結(jié)構(gòu)比例、不按要求配建保障性住房、無故拖延開竣工時間、違反預銷售時限和方式要求等行為進行處罰，并及時向國土資源、價格、金融等主管部門通報違法違約企業(yè)名單。房地產(chǎn)主管部門要會同有關(guān)部門建立市場動態(tài)監(jiān)管制度，開展商品住房銷售現(xiàn)場的日常巡查和實地檢查，在商品住房預售環(huán)節(jié)及時發(fā)現(xiàn)并嚴肅查處捂盤惜售、囤積房源、虛假宣傳、哄抬房價等違法違約行為。

4 政府原因閑置土地限期查辦

對違規(guī)違法辦理相關(guān)用地手續(xù)的部門和人員，要追究責任

省級國土資源主管部門要采取得力措施，督促市、縣國土資源主管部門加快查清處理閑置土地。對企業(yè)自身原因造成土地閑置的，必須依法堅決查處。

對政府及部門原因造成土地閑置的，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門要積極配合國土資源主管部門，聯(lián)合限期查辦。對未達到法律法規(guī)規(guī)定的土地轉(zhuǎn)讓條件轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)用地等囤地炒地的行為，要及時依法依規(guī)嚴肅查處，應當依法沒收違法所得，并處罰款。對違規(guī)違法辦理相關(guān)用地手續(xù)的部門和人員，省級國土資源主管部門要按有關(guān)規(guī)定追究責任人責任。

市、縣規(guī)劃主管部門應會同國土資源主管部門，嚴格按照已確定的容積率指標對開發(fā)宗地進行規(guī)劃許可和建設(shè)項目竣工核驗。對已供土地分期開發(fā)的建設(shè)項目，應統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計，各期建設(shè)工程規(guī)劃許可確定的建筑面積的總和，必須符合容積率指標要求。堅決制止擅自調(diào)整容積率等問題，嚴肅查處國家機關(guān)工作人員在建設(shè)用地規(guī)劃變更、容積率調(diào)整中玩忽職守、權(quán)錢交易等違紀違法行為。2100433B

2012年7月，樓市回暖，社科院預警房價存報復性反彈風險。2012年7月24日，國務院辦公廳發(fā)出通知，決定從7月下旬開始，派出8個督查組赴16個省(市)對房地產(chǎn)市場調(diào)控政策措施落實情況開展專項督查。這是近兩個月來中央對樓市調(diào)控第十次釋放調(diào)控不動搖的信號。

調(diào)控落實

此次督查的重點是檢查住房限購措施執(zhí)行情況，差別化住房信貸政策執(zhí)行情況，住房用地供應和管理情況，稅收政策執(zhí)行和征管情況。國務院督查組將深入有關(guān)部門和機構(gòu)核查政策落實情況，實地查看商品住房項目，聽取基層群眾意見和建議。對落實房地產(chǎn)市場調(diào)控政策措施有偏差、不到位的，國務院督查組將督促進行整改。

督查地區(qū)包括：北京市、天津市、河北省、遼寧省、吉林省、上海市、江蘇省、浙江省、福建省、山東省、河南省、湖北省、湖南省、廣東省、重慶市、四川省。對其他地區(qū)落實情況，國務院有關(guān)部門也將通過各種方式進行督促檢查。

樓市反彈

2012年7月23日，中國社會科學院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院發(fā)布報告稱，上半年中國樓市仍處調(diào)控目標區(qū)間，下半年只要政策得當，仍可實現(xiàn)“軟著陸”。

社科院稱，今年上半年，中國房地產(chǎn)市場總體上仍處在調(diào)控和預測的調(diào)控目標區(qū)間。但樓市回暖，呈現(xiàn)出偏離“軟著陸”目標的趨勢。

報告指出，樓市回暖給下半年調(diào)控增加了復雜性和難度。政府宏觀經(jīng)濟調(diào)控寬松溫和趨勢與房地產(chǎn)調(diào)控從緊的政策趨勢相反、地方財政吃緊支出增加、開發(fā)商資金斷裂積聚房地產(chǎn)金融風險、需求者預期變化較快是下半年房地產(chǎn)調(diào)控面臨的主要問題。

社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院“住房問題研究”課題組組長高培勇指出，盡管2012年6月房地產(chǎn)走勢出現(xiàn)偏離調(diào)控目標的趨勢，但只要下半年政策得當，住房市場調(diào)整仍有望趨向價格緩慢下降的“軟著陸”，并在此基礎(chǔ)上實現(xiàn)健康發(fā)展。

報告建議，要扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)回漲局面，確保宏觀經(jīng)濟與房地產(chǎn)市場雙雙“軟著陸”，需要繼續(xù)從嚴執(zhí)行《國務院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》等調(diào)控文件，采取有力措施進一步落實房地產(chǎn)調(diào)控問責制、完善差別化的金融政策、擴大房地產(chǎn)稅試點、完善保障性住房建設(shè)等。

政策微調(diào)

2012年7月23日，南京市與鄭州市分別推出房地產(chǎn)新政，雖未觸碰限購、限貸紅線，但在中央頻發(fā)信號穩(wěn)市場預期的關(guān)鍵期，引起眾人熱議。

據(jù)不完全統(tǒng)計，自房地產(chǎn)調(diào)控以來，通過各種手段“松綁”樓市調(diào)控的城市已達近50個，雖然成都、重慶、揚州等城市微調(diào)政策獲放行。但有些省市“新政”出臺不到一個月，甚至還來不及實施就已夭折。

“通知”中的樓市調(diào)控政策具體有15個方面。這被稱為“京十五條”的要求，自發(fā)布次日起執(zhí)行。

對已擁有1套住房的北京戶籍居民家庭、持有北京有效暫住證在北京沒有住房且連續(xù)5年（含）以上在北京繳納社會保險或個人所得稅的非北京戶籍居民家庭，限購1套住房（含新建商品住房和二手住房）。

對已擁有2套及以上住房的北京戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非北京戶籍居民家庭、無法提供北京有效暫住證和連續(xù)5年（含）以上在北京繳納社會保險或個人所得稅繳納證明的非北京戶籍居民家庭，暫停向其售房。

作為“國八條”的落地政策，“京十五條”要求，嚴格執(zhí)行國家關(guān)于個人轉(zhuǎn)讓住房的營業(yè)稅、個人所得稅征收政策。各金融機構(gòu)和北京住房公積金管理中心對貸款購買第二套住房的家庭，要切實執(zhí)行政策。銀行業(yè)監(jiān)管部門要加強對商業(yè)銀行執(zhí)行差別化住房信貸政策情況的監(jiān)督檢查，對違規(guī)行為要嚴肅處理。

“京十五條”內(nèi)容還顯示，本市將加強對購房人資格的審核，確保限購政策落實到位。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門會同公安、稅務、民政、人力社保等部門進一步完善信息共享和購房人資格核查機制。對提供虛假證明文件的購房人，不予辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，并由其承擔相應的經(jīng)濟和法律責任。對未嚴格核實購房人購買資格、違規(guī)簽訂商品住房銷售合同或代理合同的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)，依法嚴肅處理。

“京十五條”要求，各區(qū)縣政府和市有關(guān)部門要切實承擔起住房保障和穩(wěn)定房價的責任，繼續(xù)增加土地有效供應，進一步加大保障性住房和普通商品住房建設(shè)力度，嚴格執(zhí)行差別化住房信貸和稅收政策，進一步有效遏制投機投資性購房，加強監(jiān)管，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。對于沒有完成住房保障工作目標任務，房地產(chǎn)市場調(diào)控政策落實不到位、工作不得力的，進行約談和問責。

樓市調(diào)控十年的反思

春節(jié)過后，全國各地尤其是一線城市房價的大幅跳漲使得房地產(chǎn)調(diào)控再一次被推到了風口浪尖。溫總理再次明確了房地產(chǎn)調(diào)控的五項具體措施。這預示著，新一輪房地產(chǎn)調(diào)控的加碼舉措應該會很快來臨。

如果從2002年8月26日六部委頒發(fā)的217號文件算起，我國房地產(chǎn)調(diào)控歷史足足走過了十年。細心盤點房地產(chǎn)調(diào)控的十年，大致可以劃分為四個階段：

第一階段，調(diào)控起步期(2002年至2004年)：主要以收緊土地供給和房地產(chǎn)信貸為主要手段，以抑制房地產(chǎn)市場投資過熱為目的。

第二階段，調(diào)控加碼期(2005年至2008年上半年)：加碼的手段以結(jié)構(gòu)性調(diào)整為主，在抑制房地產(chǎn)投資過熱的同時，提出穩(wěn)房價的新目標。國八條、新國八條、國六條相繼出臺，重點打擊囤地行為、改善商品房和保障房供應結(jié)構(gòu)、提高首付比例、推出稅收調(diào)控手段，改善供給結(jié)構(gòu)的同時開始調(diào)節(jié)商品房投資性需求。

第三階段，緊急救市期(2008年下半年至2009年上半年)：為應對全球性金融危機對中國經(jīng)濟的沖擊，政府政策全面轉(zhuǎn)向，以樓市穩(wěn)定來支持經(jīng)濟穩(wěn)定，從中央到地方全面放松各項房地產(chǎn)調(diào)控措施，甚至出臺利率打折等購房刺激政策。

第四階段，調(diào)控全面加碼期(2010年)：遏制房價過快上漲或促進房價合理回歸成為突出調(diào)控目標。國十一條、新國十條、限購令等號稱史上最嚴厲調(diào)控措施相繼出爐，涵蓋土地供給、信貸、稅收、保障房等各方面的住房差別化調(diào)控體系逐漸形成。

可以說，歷經(jīng)十年，從單一供給管理轉(zhuǎn)向供給與需求綜合管理，從防止房地產(chǎn)市場投資過熱轉(zhuǎn)向重點遏制房價過快上漲，我國房地產(chǎn)調(diào)控目標逐漸清晰，政策體系逐漸建立，特別是住房差別化調(diào)控體系的逐步建立是值得肯定的。然而，在肯定調(diào)控成績的同時，難免要問的是，為什么十年調(diào)控，甚至包括史上最嚴厲的調(diào)控，其調(diào)控效果卻是差強人意呢？

除了城市化進程加速推進、全球貨幣泛濫引發(fā)通貨膨脹等客觀背景及外在因素外，筆者個人以為，原因還有如下三個方面。

其一，調(diào)控目標不夠精準。從根本上說，政府力圖控制房地產(chǎn)價格其實是反市場的行為，也是超越政府行為能力的目標，政府真正應該做而且可以做的是規(guī)范市場秩序、保障民生以及防范嚴重的房地產(chǎn)泡沫。如此，房地產(chǎn)調(diào)控的目的首先應該明確為保民生，也就是建立起適合中國國情的分層住房保障體系，其次是促進經(jīng)濟的健康穩(wěn)定增長，最后才是房價的穩(wěn)定。而在現(xiàn)實中，中國房地產(chǎn)調(diào)控的主導目標被確定為穩(wěn)房價，但因為我們到目前為止始終沒有告別經(jīng)濟增長型政府的特點，經(jīng)濟增長目標其實被內(nèi)定于房地產(chǎn)調(diào)控目標之上，因此，房價調(diào)控的目標也就難以得到始終如一的堅持。

過去十年間，以地根撬動銀根，以房地產(chǎn)創(chuàng)造GDP的模式，一直是地方政府間經(jīng)濟競爭的法寶和政績的最快最好體現(xiàn)。所以說，因土地財政而明里暗里助推高房價，即使不能說是地方政府的故意之舉，起碼也是在當前的權(quán)力結(jié)構(gòu)和政績制度安排下，地方政府的無奈或默許之舉。但是，當下必須思考的是，這種發(fā)展模式到底還能持續(xù)多久？

其二，調(diào)控手段不夠精準。從經(jīng)濟學角度看，房地產(chǎn)調(diào)控無非就是增供給，抑需求。而在我國，最重要的還是抑需求，特別是抑制投資性需求。就世界各國的經(jīng)驗以及我國的國情而言，走完全的市場化道路都是非常不現(xiàn)實的。房價之所以越調(diào)越高，很重要的一點，就是我們的限購措施出臺太晚，而且執(zhí)行不到位。在我國，收入分配嚴重失衡、財富兩極分化是一個極其嚴峻但又難以很快改變的現(xiàn)實。一些人手上集聚了大量的資金，在應對通貨膨脹確保財富保值，以及在房價上漲的預期下，必然對房地產(chǎn)市場有較高的投資和投機需要，再加上銀行信貸所產(chǎn)生的桿杠效應的推波助瀾，炒房之風必然不斷興起，并造就諸多的房叔、房嬸和房姐們。而且，炒房暴富的示范效應一方面導致了房價的持續(xù)飆升和失去理性的再投資沖動，另一方面也使得中國房地產(chǎn)演化成了有錢人的儲錢罐。這種畸形的財富儲存模式在世界上都絕無僅有，由此導致的住房空置不僅是巨大的資源浪費，更會讓本已緊張的住房供需矛盾雪上加霜。

其三，調(diào)控決心不夠。2005年，中央政府就提出將穩(wěn)定房價提高到政治高度，建立政府負責制，并首次明確提出對住房價格上漲過快、控制不力的要追究有關(guān)責任人的責任。2010-2012年，中央政府又多次提出要毫不動搖實行房地產(chǎn)調(diào)控，重申調(diào)控問責制，甚至在2011年各地也陸續(xù)制定了房價上漲的控制目標。但今天回想起來，有誰完成了調(diào)控目標呢？又有誰被問責了呢？

2006年建設(shè)部就規(guī)定，建筑面積90平方米以下住房所占比率必須達到70%以上，其后幾年也多次強調(diào)，但事實上，又有哪個開發(fā)商真正執(zhí)行了呢？歷年的土地供應計劃又有幾個省完成了呢？即使出臺了最嚴厲的限購政策，除了北京等一線城市尚能認真執(zhí)行外，又有多少地方城市能認真執(zhí)行呢？給中介幾千塊錢，全套手續(xù)就能辦齊，難道說政府一點都不知情？不是不知道，恐怕更多的是默許甚至是縱容吧。政府無政策執(zhí)行的動力和決心，又怎么會有政策調(diào)控的真正效果呢？

就如打靶，一般強調(diào)三個要點：首先要知道靶在哪里，瞄準方向；其次打靶姿勢要正確；最后明確告訴你打不好教官要來踢你屁股的。房地產(chǎn)調(diào)控要想見效果，是不是也應該如此呢？