臨沂市土地市場管理暫行辦法

【發(fā)布單位】臨沂市

【發(fā)布文號】

【發(fā)布日期】2001-12-25

【生效日期】2001-12-25

【失效日期】

【所屬類別】地方法規(guī)

【文件來源】

臨沂市土地市場管理暫行辦法

第一章總則

第一條為進(jìn)一步深化土地使用制度改革,規(guī)范土地使用權(quán)交易行為,建立公開、公平、公正的土地市場,切實(shí)防止國有土地資產(chǎn)的流失,根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等有關(guān)法律、法規(guī)和政策,結(jié)合我市實(shí)際,制定本辦法。

第二條本市行政區(qū)域內(nèi)土地使用權(quán)出讓、租賃、作價(jià)出資(入股)和轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等,適用本辦法。

第三條土地市場應(yīng)當(dāng)遵循公開、公平、公正的原則,任何單位和個(gè)人不得非法干預(yù)。

第四條以下應(yīng)當(dāng)通過招標(biāo)、拍賣或掛牌等方式進(jìn)入土地市場公開進(jìn)行:

(一)土地使用權(quán)出讓;

(二)土地使用權(quán)租賃;

(三)國家以土地使用權(quán)作價(jià)出資(入股);

(四)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押;

(五)集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn),包括農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租、作價(jià)出資(入股)、聯(lián)營聯(lián)建、抵押等;

(六)因人民法院判決、裁定、調(diào)解而引起土地的使用權(quán)轉(zhuǎn)移;

(七)劃撥土地使用權(quán)交易;

(八)其他應(yīng)當(dāng)在土地市場公開進(jìn)行交易的。

第五條臨沂市土地使用制度改革與審批領(lǐng)導(dǎo)小組對土地市場的管理工作進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督,并對重大問題進(jìn)行決策。

市、縣國土資源行政主管部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)范圍內(nèi)土地市場的管理工作。

計(jì)劃、財(cái)政、工商、建設(shè)、規(guī)劃、房管、價(jià)格等部門按照各自職責(zé)密切配合,搞好土地市場的管理工作。

第二章土地使用權(quán)出讓

第六條土地使用權(quán)出讓,是指國家將一定年限內(nèi)的國有土地使用權(quán)讓與土地使用者,由土地使用者向國家一次性支付土地使用權(quán)出讓金和其他費(fèi)用的行為。

第七條除本辦法第五十四條規(guī)定可以采用劃撥方式提供用地外,其他建設(shè)需要使用國有土地的,必須依法實(shí)行出讓等方式有償使用。以出讓方式獲取國有土地使用權(quán)的土地使用者,應(yīng)當(dāng)與市、縣國土資源行政主管部門簽訂土地使用權(quán)出讓合同。

對原劃撥用地,因發(fā)生土地轉(zhuǎn)讓、出租或改變用途后不再符合《劃撥用地目錄》的,應(yīng)依法實(shí)行出讓等有償使用方式。

對出讓土地,凡改變土地用途、容積率的,應(yīng)按規(guī)定補(bǔ)交不同用途和容積率的土地差價(jià)。

第八條土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定:

(一)居住用地70年;

(二)工業(yè)用地50年;

(三)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年;

(四)商業(yè)、旅游、娛樂用地40年;

(五)綜合或其他用地50年。

第九條土地使用權(quán)出讓可采取招標(biāo)、拍賣、協(xié)議三種方式。

商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)用地和其他土地供應(yīng)計(jì)劃公布后,同一地塊有兩個(gè)以上意向用地者,市、縣國土資源行政主管部門必須依法以招標(biāo)、拍賣方式提供,國有土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣必須公開進(jìn)行。

確實(shí)不能采用招標(biāo)、拍賣方式的,方可采用協(xié)議方式。采用協(xié)議方式供地的,必須做到在地價(jià)評估基礎(chǔ)上,集體審核確定協(xié)議價(jià)格,協(xié)議結(jié)果向社會公開。

第十條進(jìn)行招標(biāo)拍賣活動(dòng),事前應(yīng)制定招標(biāo)、拍賣文件和投標(biāo)競買規(guī)則,并發(fā)布招標(biāo)、拍賣公告。招標(biāo)、拍賣的具體程序按《臨沂市國有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣辦法》的規(guī)定進(jìn)行。

第十一條市、縣人民政府價(jià)格行政主管部門和國土資源行政主管部門應(yīng)根據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)及標(biāo)定地價(jià)制定協(xié)議出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。土地使用權(quán)協(xié)議出讓不得低于協(xié)議出讓最低價(jià)。

土地使用權(quán)以招標(biāo)、拍賣方式出讓時(shí),應(yīng)設(shè)立招標(biāo)底價(jià)、拍賣保留價(jià)。未達(dá)到規(guī)定人數(shù)和招標(biāo)底價(jià)、拍賣保留價(jià)的,停止該幅土地使用權(quán)的招標(biāo)、拍賣活動(dòng)。

第十二條土地使用者在支付全部土地使用權(quán)出讓金后,應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定辦理登記,領(lǐng)取土地使用證。

第三章土地使用權(quán)租賃

第十三條土地使用權(quán)租賃是指市、縣人民政府將國有土地在一定期限內(nèi)出租給土地使用者,由土地使用者支付租金的行為。

第十四條除法律、法規(guī)另有規(guī)定的外,境內(nèi)外的自然人、法人和其他組織可以通過租賃方式取得國有土地使用權(quán),進(jìn)行土地開發(fā)、利用和經(jīng)營。

經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)用地,無論是利用原有的建設(shè)用地,還是利用新增建設(shè)用地,都必須實(shí)行出讓,不實(shí)行租賃。

通過租賃方式取得的國有土地使用權(quán),不包括地下資源、埋藏物和市政公用設(shè)施。

第十五條國有土地租賃可以采用招標(biāo)、拍賣或者協(xié)議方式,有條件的,必須采取招標(biāo)、拍賣方式。采用協(xié)議方式租賃國有土地的租金,不得低于租賃底價(jià)和按國家規(guī)定的最低地價(jià)折算的最低租金標(biāo)準(zhǔn),協(xié)議租賃結(jié)果要報(bào)上級國土資源行政主管部門備案,并向社會公布,接受上級國土資源行政主管部門和社會監(jiān)督。

第十六條國有土地租賃期限由租賃雙方約定,但不得超過法律、法規(guī)規(guī)定的出讓同類土地使用權(quán)的最高期限。

企業(yè)法人租賃國有土地的期限不得超過其營業(yè)執(zhí)照載明的營業(yè)期限。

第十七條國有土地的租金標(biāo)準(zhǔn),由市、縣國土資源行政主管部門根據(jù)當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價(jià),結(jié)合用地性質(zhì)、租賃期限、地塊區(qū)位等因素制定,報(bào)同級人民政府批準(zhǔn)后公布執(zhí)行。

在國有土地租賃期限內(nèi),租金標(biāo)準(zhǔn)可以根據(jù)市、縣人民政府公布的基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行定期調(diào)整。

市、縣人民政府財(cái)政行政主管部門和價(jià)格行政主管部門依照其法定職責(zé),對租金標(biāo)準(zhǔn)的制定和執(zhí)行進(jìn)行監(jiān)督。

第十八條租賃期限6個(gè)月以上的國有土地租賃,應(yīng)當(dāng)由市、縣國土資源行政主管部門(出租人)與土地使用者(承租人)簽訂租賃合同。租賃合同內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括出租人、承租人、出租宗地的位置、范圍、面積、用途、租賃期限、土地使用條件、土地租金標(biāo)準(zhǔn)、支付時(shí)間和支付方式、土地租金標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整的時(shí)間和調(diào)整輻度、出租人和承租人的權(quán)利義務(wù)等。

出租人應(yīng)當(dāng)按照租賃合同約定的期限和條件,向承租人交付租賃的土地。

承租人應(yīng)當(dāng)按照租賃合同約定的金額、期限和方式,向出租人支付租金。

第十九條租賃國有土地的,應(yīng)當(dāng)按照建設(shè)用地審批程序報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn),承租人應(yīng)當(dāng)自批準(zhǔn)之日起30日內(nèi)申請辦理國有土地使用權(quán)登記手續(xù),領(lǐng)取國有土地使用證。

第二十條承租人應(yīng)當(dāng)按照租賃合同約定的土地用途進(jìn)行土地開發(fā)、利用和經(jīng)營。

在國有土地租賃期限內(nèi)承租人需改變租賃合同約定的土地用途的,應(yīng)當(dāng)經(jīng)出租人和核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證的城市規(guī)劃行政主管部門同意,變更原租賃合同,并報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)。

第二十一條租賃期限屆滿前,租賃土地不得擅自收回;因社會公共利益需要并經(jīng)原批準(zhǔn)租賃土地的人民政府批準(zhǔn),出租人可以提前收回租賃土地。

提前收回租賃土地的,出租人應(yīng)當(dāng)在收回土地6個(gè)月前,將收回地塊的座落、四至范圍、收回理由、收回日期書面通知承租人,并予以公告。

提前收回租賃土地的,出租人應(yīng)當(dāng)給予承租人適當(dāng)補(bǔ)償。補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由出租人與承租人根據(jù)地上建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物的價(jià)值及租賃期限的余期等因素協(xié)商確定;經(jīng)協(xié)商不能確定的,由原批準(zhǔn)租賃土地的人民政府裁決。

第二十二條租賃期限屆滿前,承租人要求中止合同的,應(yīng)當(dāng)在中止前6個(gè)月向出租人提出,并承擔(dān)違約責(zé)任;租賃合同另有約定的,依照約定。

第二十三條承租人可以續(xù)租國有土地。需要續(xù)租的,應(yīng)當(dāng)在租賃期限屆滿前6個(gè)月向市、縣國土資源行政主管部門提出申請。除因社會公共利益需要收回的外,有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)予續(xù)租。

承租人未申請續(xù)租或者申請續(xù)租未獲批準(zhǔn)的,市、縣人民政府可以在租賃期限屆滿后無償收回租賃土地,地上建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物按租賃合同的約定處置。

第四章國家以土地使用權(quán)作價(jià)出資(入股)

第二十四條國家以土地使用權(quán)作價(jià)出資(入股),是指國家以一定年期的國有土地使用權(quán)作價(jià),作為出資投入改組后的新設(shè)企業(yè),該土地使用權(quán)由新設(shè)企業(yè)持有。

第二十五條根據(jù)國家產(chǎn)業(yè)政策,須由國家控股的關(guān)系國計(jì)民生、國民經(jīng)濟(jì)命脈的關(guān)鍵領(lǐng)域和基礎(chǔ)性行業(yè)企業(yè)或大型骨干企業(yè),改造或改組為有限責(zé)任公司、股份有限公司以及組建企業(yè)集團(tuán)的,涉及的劃撥土地使用權(quán)經(jīng)省級以上人民政府國土資源行政主管部門批準(zhǔn),可以采取國家以土地使用權(quán)作價(jià)出資(入股)方式處置。

對企業(yè)新增用地,使用政府新征用土地的,不能采取國家以土地使用權(quán)作價(jià)出資(入股)方式。

第二十六條采取國家以土地使用權(quán)作價(jià)出資(入股)方式處置的土地使用權(quán),允許依法按照土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定轉(zhuǎn)讓、出租、抵押,改變用途的應(yīng)補(bǔ)繳不同用途的土地使用權(quán)出讓金差價(jià)。

第五章土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

第二十七條土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,是指以出讓、租賃、作價(jià)出資(入股)等方式取得的土地使用權(quán),土地使用者通過出售、交換、贈與、聯(lián)營聯(lián)建等方式,將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。

第二十八條出讓或租賃國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,必須具備下列條件,方可轉(zhuǎn)讓:

(一)具有《土地使用權(quán)出讓合同》或《土地使用權(quán)租賃合同》和《國有土地使用證》;

(二)已交清全部土地使用權(quán)出讓金、租金和全部稅費(fèi);

(三)符合合同規(guī)定的用途和規(guī)劃建設(shè)要求;

(四)除出讓金、租金外,投入開發(fā)建設(shè)資金已達(dá)到合同規(guī)定的總投資額25%以上。

第二十九條土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,由轉(zhuǎn)讓人和受讓人簽訂轉(zhuǎn)讓合同,合同中應(yīng)當(dāng)載明出讓合同或租賃合同中的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。

第三十條轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)使用年限的計(jì)算應(yīng)為土地使用權(quán)出讓合同或租賃合同規(guī)定的年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。

第三十一條土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí),其地上建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物隨之轉(zhuǎn)讓;地上建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物轉(zhuǎn)讓時(shí),其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。地上建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物的所有人或者共有人,享有該建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。

第三十二條國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,轉(zhuǎn)讓雙方必須如實(shí)申報(bào)成交價(jià)格。國土資源行政主管部門要根據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)對申報(bào)價(jià)格進(jìn)行審核和登記。申報(bào)土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格比標(biāo)定地價(jià)低20%以上的,市、縣人民政府可行使優(yōu)先購買權(quán)。

第三十三條土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后,受讓人改變原土地使用權(quán)出讓合同或租賃合同規(guī)定的土地用途的,必須取得原出讓人、租賃人和規(guī)劃行政主管部門的同意,簽訂出讓合同、租賃合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同、租賃合同,相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金、租金。

第三十四條土地使用權(quán)和地上建筑物、構(gòu)筑物及其他附著物所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí),當(dāng)事人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓合同簽訂之日起30日內(nèi)到土地所在地的國土資源行政主管部門和房產(chǎn)行政主管部門辦理土地使用權(quán)、房產(chǎn)所有權(quán)過戶登記手續(xù),未經(jīng)過戶登記的,轉(zhuǎn)讓行為無效。

第六章土地使用權(quán)出租

第三十五條土地使用權(quán)出租,是指土地使用者作為出租人將依法取得的土地使用權(quán)隨同地上建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物出租給承租人使用,承租人向出租人支付租金的行為。

第三十六條經(jīng)出讓、租賃或作價(jià)出資(入股)方式取得的土地使用權(quán)可以出租。

土地使用權(quán)出租年限,不得超過原出讓合同或租賃合同規(guī)定的有效年限。

第三十七條土地使用權(quán)出租時(shí),出租雙方應(yīng)當(dāng)簽訂出租合同,并于合同簽訂之日起30日內(nèi)到原負(fù)責(zé)土地登記的人民政府國土資源行政主管部門辦理土地使用權(quán)出租登記,核發(fā)土地他項(xiàng)權(quán)利證明書。未按規(guī)定辦理登記的,其出租行為無效。

出租合同不得違背國家法律、法規(guī)及土地使用權(quán)出讓合同或租賃合同的規(guī)定。

第三十八條土地使用權(quán)出租期間,出租人必須繼續(xù)履行土地使用權(quán)出讓合同或租賃合同。

土地使用權(quán)出租后,承租人改變原出讓合同或租賃合同規(guī)定的土地用途的,應(yīng)經(jīng)國土資源行政主管部門和規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)后,由出租人到國土資源行政主管部門簽訂變更出讓、租賃合同,并相應(yīng)調(diào)整出讓金、租金。

以營利為目的,房屋所有人將以劃撥方式取得國有土地使用權(quán)后所建房屋出租的,應(yīng)將租金中所含土地收益上繳國家。

第三十九條出租期滿,出租合同終止,出租人應(yīng)自合同終止之日起30日內(nèi)到原負(fù)責(zé)土地登記的國土資源行政主管部門辦理注銷登記。

第七章土地使用權(quán)抵押

第四十條土地使用權(quán)抵押,是指抵押人以其合法的土地使用權(quán)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。

債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí),抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的土地使用權(quán)拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償。

第四十一條以出讓、租賃、作價(jià)出資(入股)方式取得的土地使用權(quán)可以抵押;劃撥土地使用權(quán)經(jīng)批準(zhǔn)可以抵押。

經(jīng)縣級人民政府國土資源行政主管部門登記的集體荒地土地使用權(quán)和鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村企業(yè)集體建設(shè)用地使用權(quán)可以進(jìn)行抵押,其他類型的集體土地使用權(quán)不得抵押。

第四十二條集體荒地土地使用權(quán)和鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村企業(yè)集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押須經(jīng)被抵押土地的土地所有者同意,并出具書面證明。

鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村企業(yè)集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押的,集體土地所有者出具的同意抵押的書面證明應(yīng)包括:在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)同意按法律規(guī)定的土地征用標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償后轉(zhuǎn)為國有土地,征地費(fèi)是否作為清償資金等內(nèi)容。

集體土地所有者在出具同意鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村企業(yè)集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押的書面證明前,須將土地抵押有關(guān)事項(xiàng)在村農(nóng)民集體內(nèi)部履行合法手續(xù)。

第四十三條土地使用權(quán)抵押時(shí),其地上建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物隨之抵押;地上建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物抵押時(shí),其相應(yīng)土地使用權(quán)也隨之抵押。

土地使用權(quán)抵押年限,不得超過原出讓合同或租賃合同規(guī)定的有效年限。

土地使用權(quán)抵押期間,抵押人必須繼續(xù)履行土地使用權(quán)出讓合同或租賃合同。

第四十四條土地使用權(quán)抵押時(shí),抵押雙方應(yīng)當(dāng)簽訂抵押合同,并于合同簽訂之日起30日內(nèi)到原負(fù)責(zé)土地登記的國土資源行政主管部門辦理土地使用權(quán)抵押登記,核發(fā)土地他項(xiàng)權(quán)利證明書。

未按規(guī)定辦理登記的,抵押行為無效。

抵押合同不得違背國家法律、法規(guī)及土地使用權(quán)出讓合同或租賃合同的規(guī)定。

第四十五條抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超出其抵押的土地使用權(quán)的價(jià)值。土地使用權(quán)抵押后,該土地使用權(quán)的價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分,可以再次抵押,但不得超出其余額部分。

第四十六條抵押期間,抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押土地使用權(quán)的,應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)已經(jīng)抵押的情況;抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的,轉(zhuǎn)讓行為無效。

轉(zhuǎn)讓抵押土地使用權(quán)的價(jià)款明顯低于其價(jià)值的,抵押權(quán)人可以要求抵押人提供相應(yīng)的擔(dān)保;抵押人不提供的,不得轉(zhuǎn)讓抵押土地使用權(quán)。

抵押人轉(zhuǎn)讓抵押土地使用權(quán)所得的價(jià)款,應(yīng)當(dāng)向抵押權(quán)人提前清償所擔(dān)保的債權(quán)或者向與抵押權(quán)人約定的第三人提存。超過債權(quán)數(shù)額的部分,歸抵押人所有,不足部分由債務(wù)人清償。

第四十七條抵押人到期未能履行債務(wù)或者在抵押合同有效期內(nèi)宣告解散、破產(chǎn)的,抵押權(quán)人有權(quán)依照國家法律、法規(guī)和抵押合同的規(guī)定處分抵押財(cái)產(chǎn),并享有優(yōu)先受償權(quán)。

設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的,依法拍賣該房地產(chǎn)后,受讓人應(yīng)當(dāng)依法與土地所在地的國土資源行政主管部門簽訂土地使用權(quán)出讓合同,從拍賣價(jià)款中繳納土地使用權(quán)出讓金后,抵押權(quán)人可優(yōu)先受償。

土地使用權(quán)抵押合同簽訂后,土地上新增的建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。需要拍賣該抵押的土地使用權(quán)時(shí),可以依法將土地上新增的房屋與抵押的土地使用權(quán)一同拍賣,但對拍賣新增房屋所得,抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。

第四十八條因處分抵押物而獲得土地使用權(quán)和地上建筑物、構(gòu)筑物及其他附著物所有權(quán)的,應(yīng)于30日內(nèi)到土地所在地的國土資源行政主管部門和房產(chǎn)行政主管部門辦理土地使用權(quán)、房產(chǎn)所有權(quán)變更登記。

抵押權(quán)因債務(wù)清償或者其他原因而消滅的,應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理注銷登記。

第八章土地使用權(quán)終止

第四十九條土地使用權(quán)因出讓合同、租賃合同規(guī)定的使用年限屆滿、提前收回及土地滅失等原因而終止。

第五十條國土資源行政主管部門應(yīng)在土地使用權(quán)到期前60日通知土地使用者,辦理土地使用權(quán)終止手續(xù)。

土地使用者應(yīng)按時(shí)到國土資源行政主管部門辦理土地使用權(quán)終止注銷登記。

第五十一條土地使用權(quán)屆滿,土地使用權(quán)和地上建筑物、構(gòu)筑物及其他附著物所有權(quán)由市、縣人民政府無償取得。

土地使用權(quán)屆滿,土地使用者可以提前6個(gè)月向國土資源行政主管部門申請續(xù)期,經(jīng)批準(zhǔn),重新簽訂出讓合同或租賃合同,支付出讓金或租金并辦理登記手續(xù)。

第五十二條出讓期或租賃期未滿的土地使用權(quán)一般不提前收回,在特殊情況下,根據(jù)社會公共利益的需要,必須提前收回土地使用權(quán)的,可以依照有關(guān)法律規(guī)定,提前收回土地使用權(quán),并根據(jù)土地使用者已使用的年限、開發(fā)和利用土地的實(shí)際情況給予相應(yīng)的補(bǔ)償。

第九章劃撥土地使用權(quán)

第五十三條劃撥土地使用權(quán),是指經(jīng)縣級以上人民政府依法批準(zhǔn),在土地使用者交納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用,或者無償交付給土地使用者使用的土地使用權(quán)。

第五十四條經(jīng)縣級以上人民政府依法批準(zhǔn),國家機(jī)關(guān)和軍事用地、城市基礎(chǔ)設(shè)施和公益事業(yè)用地、國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等設(shè)施用地可以以劃撥方式取得土地使用權(quán)。

第五十五條劃撥土地使用權(quán)未經(jīng)依法批準(zhǔn)不得自行轉(zhuǎn)讓。

經(jīng)縣級以上人民政府國土資源行政主管部門批準(zhǔn),可以轉(zhuǎn)讓。

劃撥土地使用權(quán)準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)由受讓人辦理出讓手續(xù),繳納土地使用權(quán)出讓金。經(jīng)批準(zhǔn)保留劃撥土地性質(zhì)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的,可不辦理出讓手續(xù),但轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定繳納土地收益。

以劃撥方式取得的土地使用權(quán)需要抵押的,應(yīng)當(dāng)先進(jìn)行地價(jià)評估,由市、縣人民政府國土資源行政主管部門核定土地使用權(quán)出讓金,抵押所擔(dān)保的債務(wù)不得超過扣除出讓金后的土地價(jià)值。

在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí),應(yīng)當(dāng)從土地使用權(quán)拍賣或者轉(zhuǎn)讓所提的價(jià)款中繳納相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金款額后,抵押權(quán)人方可依法受償。

以劃撥方式取得的土地使用權(quán),需要改變土地用途進(jìn)行經(jīng)營性活動(dòng)的,應(yīng)當(dāng)向市、縣人民政府規(guī)劃、國土資源行政主管部門提出申請,報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)。準(zhǔn)予改變土地用途的,應(yīng)當(dāng)依法辦理土地使用權(quán)有償使用手續(xù),繳納土地使用權(quán)有償使用費(fèi)。

劃撥土地使用權(quán)采取國家以土地使用權(quán)作價(jià)出資(入股)方式處置的,土地使用者應(yīng)與市、縣人民政府國土資源行政主管部門簽訂土地使用權(quán)出讓合同,辦理出讓手續(xù)。

第五十六條無償取得劃撥土地使用權(quán)的土地使用者,因遷移、解散、撤銷、破產(chǎn)或其他原因停止使用土地的,由市、縣國土資源行政主管部門報(bào)同級人民政府批準(zhǔn)后,無償收回劃撥土地使用權(quán),納入政府土地儲備。

對劃撥土地使用權(quán),市、縣人民政府可以依據(jù)城市建設(shè)發(fā)展需要和城市規(guī)劃要求無償收回,納入政府土地儲備。

無償收回劃撥土地使用權(quán)時(shí),對地上建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物,市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況給予適當(dāng)補(bǔ)償。

第十章罰則

第五十七條土地使用者未按出讓合同規(guī)定的用途、期限和條件開發(fā)、利用土地的,由市、縣國土資源行政主管部門給予警告,責(zé)令其限期改正;逾期不改正的,按照《中華人民共和國土地管理法》第八十條和《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》第四十三條規(guī)定,由市、縣國土資源行政主管部門責(zé)令交還土地,處以每平方米10元以上30元以下罰款。

承租人不按租賃合同約定的用途進(jìn)行土地開發(fā)、利用和經(jīng)營的,按照《山東省國有土地租賃辦法》第二十五條規(guī)定,由市、縣國土資源行政主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的,出租人可以解除合同,無償收回租賃土地使用權(quán),并有權(quán)請求違約賠償。

第五十八條按照《山東省城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓辦法》第四十七條和《山東省國有土地租賃辦法》第二十四條規(guī)定,土地使用者逾期未按出讓合同或租賃合同約定支付土地使用權(quán)出讓金或租金的,市、縣人民政府國土資源行政主管部門有權(quán)解除合同,無償收回土地使用權(quán),并可請求違約賠償。

市、縣人民政府國土資源行政主管部門未按出讓合同或租賃合同約定提供土地使用權(quán)的,土地使用者有權(quán)解除合同,并可請求違約賠償。

第五十九條依法收回國有土地使用權(quán)當(dāng)事人拒不交出土地的,按照《中華人民共和國土地管理法》第八十條和《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》第四十三條規(guī)定,由市、縣國土資源行政主管部門責(zé)令交還土地,處以每平方米10元以上30元以下罰款。

第六十條擅自轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地使用權(quán)的,按照《山東省城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓辦法》第四十九條規(guī)定,市、縣人民政府國土資源行政主管部門責(zé)令其限期改正,拒不改正的,沒收非法所得;市、縣人民政府依法收回土地使用權(quán),沒收地上建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物或限期拆除。

第六十一條擅自轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)的,按照《山東省城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓辦法》第五十條規(guī)定,其轉(zhuǎn)讓、出租、抵押行為無效,市、縣人民政府國土資源行政主管部門沒收非法所得,并處以非法所得50%以下的罰款。

第六十二條擅自將農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)出賣、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的,按照《中華人民共和國土地管理法》第八十一條和《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》第三十九條規(guī)定,由市、縣人民政府國土資源行政主管部門責(zé)令限期改正,沒收非法所得,并處以非法所得5%以上20%以下罰款。

第六十三條未按規(guī)定進(jìn)行土地使用權(quán)出讓、租賃、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押登記的,按照《山東省土地登記條例》規(guī)定,由負(fù)責(zé)登記的國土資源行政主管部門責(zé)令其限期補(bǔ)辦登記手續(xù);逾期不補(bǔ)辦的,視為非法占用土地,可處以每平方米15元以下罰款。

第六十四條土地使用權(quán)出讓金、租金、罰沒款全額上繳同級財(cái)政,專項(xiàng)用于城市建設(shè)和土地開發(fā)整理,不得截留或挪作他用。對于低價(jià)出讓、租賃土地,隨意減免地價(jià),擠占挪用土地收益,造成國有土地資產(chǎn)流失的,對責(zé)任人員由其所在單位或上級主管部門依法給予行政處分;構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任。

第六十五條國土資源行政主管部門工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊,構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任;尚不構(gòu)成犯罪的,依法給予行政處分。

第六十六條當(dāng)事人對行政處罰決定不服的,可依法申請復(fù)議或向人民法院起訴。當(dāng)事人逾期不申請復(fù)議也不向人民法院起訴又不履行處罰決定的,由作出處罰決定的機(jī)關(guān)申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

第十一章附則

第六十七條集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn),按照《臨沂市集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理暫行辦法》執(zhí)行。

第六十八條城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)居民住宅用地使用權(quán)出讓、租賃、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押,適用本辦法。

第六十九條本辦法自發(fā)布之日起30日后施行?！杜R沂市國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行辦法》(臨政發(fā)〔1995〕103號)、《臨沂市對非法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥國有土地使用權(quán)行為的處罰辦法》(臨政發(fā)〔1995〕103號)、《臨沂市人民政府關(guān)于城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)劃撥土地使用權(quán)的暫行管理辦法》(臨政發(fā)〔1996〕115號)、《臨沂市人民政府關(guān)于臨沂城規(guī)劃區(qū)內(nèi)居民住宅用地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓暫行辦法》(臨政發(fā)〔1996〕116號)、《臨沂市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)土地一級市場管理暫行規(guī)定》(臨政發(fā)〔1999〕54號)同時(shí)廢止。

2001年12月25日

《臨沂市農(nóng)民住宅用地管理暫行辦法》是臨沂市人民政府辦公室為加強(qiáng)農(nóng)民住宅用地管理、促進(jìn)農(nóng)民集體土地高效、集約利用制定的地方法規(guī)。

【發(fā)布單位】臨沂市

【發(fā)布文號】

【發(fā)布日期】2001-12-25

【生效日期】2001-12-25

【失效日期】 二OO五年十月十八日 （《臨沂市農(nóng)村宅基地管理暫行辦法》生效，本辦法失效）

【所屬類別】地方法規(guī)

【文件來源】

臨沂市農(nóng)民住宅用地管理暫行辦法

第一條為加強(qiáng)農(nóng)民住宅用地管理,促進(jìn)農(nóng)民集體土地高效、集約利用,根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《山東省實(shí)施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》等法律、法規(guī),結(jié)合我市實(shí)際,制定本辦法。

第二條本市行政區(qū)域內(nèi)農(nóng)民住宅用地管理,適用本辦法。

第三條市、縣人民政府國土資源行政主管部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)范圍內(nèi)農(nóng)民住宅用地的管理工作。

第四條農(nóng)民住宅建設(shè)必須符合土地利用總體規(guī)劃和村莊建設(shè)規(guī)劃,應(yīng)結(jié)合舊村改造充分利用原有的宅基地、村內(nèi)空閑地和山坡荒地,嚴(yán)格控制占用農(nóng)用地,嚴(yán)禁占用基本農(nóng)田。提倡統(tǒng)一建設(shè)一樓多戶的住宅樓,引導(dǎo)農(nóng)民住宅逐步向小城鎮(zhèn)和中心村集中。

第五條農(nóng)民一戶只能擁有一處宅基地。新建住宅用地面積限額為:

(一)平原地區(qū),每戶面積為166平方米,村莊建在鹽堿地、荒灘上的,可適當(dāng)放寬,但最多不得超過200平方米;

(二)山地丘陵地區(qū),建在平原地上的,每戶面積為132平方米;建在山坡薄地上的,可適當(dāng)放寬,但最多不得超過233平方米。

人均占有耕地666平方米以下的村莊住宅用地,應(yīng)低于規(guī)定限額。

第六條具備下列條件之一的,可以申請住宅用地:

(一)因結(jié)婚等原因,確需新建住宅分戶的;

(二)原住宅影響規(guī)劃或因國家、集體建設(shè)需要搬遷的;

(三)因自然災(zāi)害等原因,需要新建住宅的;

(四)經(jīng)縣級以上人民政府批準(zhǔn)回原籍落戶定居,且農(nóng)村確無住宅的;

(五)縣級以上人民政府規(guī)定的其他情形。

第七條屬于下列情形之一的,不予批準(zhǔn):

(一)不符合第六條所列條件的;

(二)非本村村民;

(三)出賣、出租住房或?qū)⒆≌臑榻?jīng)營場所又申請宅基地的;

(四)原有宅基地能夠解決分戶需要或一戶多宅的;

(五)村內(nèi)有空閑地又占用農(nóng)用地的;

(六)不符合村莊建設(shè)規(guī)劃的;

(七)其他不宜批準(zhǔn)的。

第八條農(nóng)民住宅用地按下列程序報(bào)批:

(一)農(nóng)民向村民委員會提出申請;

(二)村民委員會根據(jù)當(dāng)年住宅用地計(jì)劃,召開村民會議或村民代表大會,確定建房戶名單,報(bào)鄉(xiāng)級人民政府審查;

(三)鄉(xiāng)級人民政府對符合條件的,報(bào)縣級國土資源行政主管部門審核,由同級人民政府批準(zhǔn)。

市轄三區(qū)的農(nóng)民申請使用宅基地,由設(shè)在各區(qū)的國土資源分局審核,區(qū)人民政府批準(zhǔn)。

村民委員會應(yīng)張榜公布批準(zhǔn)的建房名單,接受群眾監(jiān)督。

第九條農(nóng)村干部(村黨支部書記、村委會主任、主管會計(jì))申請住宅用地的,應(yīng)由所在鄉(xiāng)(鎮(zhèn))領(lǐng)導(dǎo)集體審查同意,再按本辦法第八條規(guī)定的程序報(bào)批。

第十條農(nóng)民占用耕地建住宅的,所在鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應(yīng)當(dāng)組織用地的村民委員會開墾整理與所占耕地?cái)?shù)量、質(zhì)量相當(dāng)?shù)母亍ｉ_墾整理的耕地驗(yàn)收合格后,由縣、區(qū)人民政府按土地利用年度計(jì)劃分批次報(bào)市人民政府批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案;沒有條件開墾或開墾的耕地不符合要求的,用地者應(yīng)當(dāng)按被占用耕地前3年平均年產(chǎn)值的8至10倍繳納耕地開墾費(fèi)。

第十一條經(jīng)批準(zhǔn)的住宅用地,須由鄉(xiāng)級人民政府按照批準(zhǔn)的面積和位置,到現(xiàn)場劃線定界后,建房戶方可施工。

第十二條住宅建成后,由鄉(xiāng)級人民政府國土資源工作人員對實(shí)際用地進(jìn)行復(fù)核,與批準(zhǔn)文件相符的,由縣、區(qū)國土資源行政主管部門審核后,報(bào)同級人民政府確權(quán)登記,頒發(fā)《集體土地使用證》。

第十三條農(nóng)民對批準(zhǔn)的住宅用地,不得改變位置、用途,不得自行交換、轉(zhuǎn)讓、出租、買賣。

經(jīng)市、縣有關(guān)行政主管部門批準(zhǔn),進(jìn)城務(wù)工經(jīng)商村民、戶口遷移到外地且不在本村居住的村民,可以將其擁有的房屋連同宅基地,有償轉(zhuǎn)讓或出租給符合條件的本村村民,但轉(zhuǎn)讓或出租后不得另行申請宅基地。

第十四條農(nóng)民因買賣、交換、贈予、繼承房產(chǎn)等原因,使宅基地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的,應(yīng)當(dāng)辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。

第十五條農(nóng)民有兩處以上宅基地的,村民委員會可依法將多余的宅基地收回,統(tǒng)一安排使用。有地上附著物的應(yīng)當(dāng)適當(dāng)補(bǔ)償,補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由村民委員會或村民代表大會確定。

對收回和退出的宅基地,應(yīng)當(dāng)依法辦理集體土地使用權(quán)注銷登記手續(xù)。

對由于歷史原因形成多占宅基地確實(shí)不能收回的,可由村集體組織實(shí)行超占宅基有償使用,有償使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每年每平方米1-5元,直至退出為止;但影響村莊規(guī)劃實(shí)施的,必須依法拆除地上建筑物和其他附著物,騰出宅基地。除以上規(guī)定外,不得隨意擴(kuò)大宅基地有償使用范圍。

村民委員會對收取的超占宅基有償使用費(fèi)專項(xiàng)用于村內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)和土地開發(fā)整理,不得挪作他用。

第十六條嚴(yán)格禁止村民或村集體組織以任何名義向本村以外的公民轉(zhuǎn)讓、買賣宅基地,擅自轉(zhuǎn)讓、買賣的,按照《中華人民共和國土地管理法》第八十一條、《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》第三十九條規(guī)定,有關(guān)行政主管部門不得辦理有關(guān)手續(xù),并由國土資源行政主管部門按照擅自轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的規(guī)定依法處理。

第十七條農(nóng)民未經(jīng)批準(zhǔn)或者采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)違法占地建房的,國土資源行政主管部門有權(quán)依法查處。所建房宅符合規(guī)劃,經(jīng)戶主申請免予拆除處罰的,應(yīng)依照《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》第四十二條處罰,并依法辦理宅基地審批手續(xù)。對不符合規(guī)劃的,必須予以拆除,退還非法占用的土地。

超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)占用宅基地的,多占的土地以非法占用土地論處。

第十八條按照《中華人民共和國土地管理法》第七十八條規(guī)定,有下列情形之一的,其批準(zhǔn)用地?zé)o效:

(一)無權(quán)批準(zhǔn)使用宅基地的單位或者個(gè)人非法批準(zhǔn)占用宅基地的;

(二)超越批準(zhǔn)權(quán)限非法批準(zhǔn)占用宅基地的;

(三)違反法律規(guī)定的程序批準(zhǔn)占用宅基地的。

對非法批準(zhǔn)使用的宅基地應(yīng)當(dāng)收回,有關(guān)當(dāng)事人拒不歸還的,以非法占用土地論處。因非法批準(zhǔn)宅基地對當(dāng)事人造成損失的,由非法批地的單位或責(zé)任人依法承擔(dān)賠償責(zé)任。對非法批準(zhǔn)宅基地的單位主要負(fù)責(zé)人或責(zé)任人,由其所在單位或者上級主管部門或者行政監(jiān)察部門依法給予行政處分;構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任。

第十九條國土資源行政主管部門工作人員在宅基地管理工作中玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的,由所在單位或上級主管部門依法給予行政處分;構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任。

第二十條當(dāng)事人對行政處罰決定不服的,可依法申請復(fù)議或向人民法院起訴。當(dāng)事人逾期不申請復(fù)議也不向人民法院起訴又不履行處罰決定的,由作出處罰決定的機(jī)關(guān)申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

第二十一條本辦法自發(fā)布之日起30日后施行。

臨沂市人民政府辦公室

2001年12月25日

土地市場概述

土地市場的主體是土地買賣雙方，客體是土地，主體之間的種種利益關(guān)系構(gòu)成了市場。價(jià)格是市場的中心，土地市場也可以說是土地供求雙方為確定土地交換價(jià)格而進(jìn)行的一切活動(dòng)或安排。在土地市場交換的有土地所有權(quán)，也有土地使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)等等。各國制度與法律不同，土地市場交換的內(nèi)容也有所不同。

中國1982年憲法規(guī)定“任何組織或者個(gè)人不得侵占、買賣、出租或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地”，因此在1988年憲法修改前不存在法定的土地市場。根據(jù)修改后的憲法，中國可以建立土地市場，土地作為生產(chǎn)要素之一，也進(jìn)入市場進(jìn)行流通，如土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等。但土地市場的交易對象限于土地使用權(quán)。土地有著與其它普通商品不同的特點(diǎn)，土地市場類型和體系也與其它商品不同。

土地市場類型

目前，中國的土地市場有五種類型：

①城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓市場。該類型市場也叫土地一級市場，由土地管理部門代表國家將土地使用權(quán)讓與土地使用者，并由土地使用者支付土地出讓金。具體方式有協(xié)議出讓、招標(biāo)出讓和拍賣出讓。

②城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場。該類型市場也叫土地二級市場，它是土地使用權(quán)出讓后的再轉(zhuǎn)讓。

③土地金融市場。資金運(yùn)作進(jìn)入土地市場便形成了土地金融市場。有了土地金融市場，土地使用權(quán)的出租、抵押和流轉(zhuǎn)便有了資金支持。

④涉外土地市場。該市場主要是針對外商投資項(xiàng)目占用土地時(shí)，土地使用權(quán)的獲得方式運(yùn)作。

⑤土地中介服務(wù)市場。該市場主要是面對土地使用權(quán)的中間流通。具體形式有土地交易磋商、土地信息服務(wù)、土地評估、土地登記和土地仲裁等。土地市場有資源配置、價(jià)格管理、收益分配、市場法律和土地中介服務(wù)五大體系。

土地市場說明

資源配置體系通過實(shí)施土地利用規(guī)劃，實(shí)行土地用途管制，使土地資源得到最佳配置；價(jià)格管理體系通過規(guī)范土地評估機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員資質(zhì)等，合理確定土地基準(zhǔn)價(jià)格，使土地價(jià)格評估公正合理，防止土地以低價(jià)出讓和土地投機(jī)；收益分配體系建立的前提是做好土地產(chǎn)權(quán)明晰工作，在此基礎(chǔ)上，處理好中央與地方，國家、企業(yè)和個(gè)人之間的利益關(guān)系；市場經(jīng)濟(jì)需要法制，通過建立健全土地管理法律法規(guī)體系，使土地管理依法進(jìn)行；政府職能轉(zhuǎn)變后，原本由政府管理的事務(wù)都交由市場中介去做，如土地信息服務(wù)、土地評估、土地使用權(quán)交易等，中介服務(wù)體系使土地市場更加活躍和繁榮。

內(nèi)容介紹

《城市土地市場：發(fā)展與預(yù)警》在對20世紀(jì)80年代以來我國城市土地市場發(fā)展歷程分析及其市場機(jī)制詮釋的基礎(chǔ)上，對我國城市土地市場制度與政策、城市土地供應(yīng)績效、城市土地需求與用地?cái)U(kuò)張機(jī)制、房價(jià)與地價(jià)關(guān)系、城市土地市場預(yù)警與調(diào)控、城市土地儲備制度與策略等進(jìn)行了系統(tǒng)研究，并就土地市場可持續(xù)發(fā)展提出了意見和建議。

《城市土地市場：發(fā)展與預(yù)警》可為公共管理學(xué)、地理學(xué)、土地科學(xué)、城市科學(xué)及房地產(chǎn)管理等相關(guān)學(xué)科的研究人員提供參考，也可為政府相關(guān)部門的管理與決策、教學(xué)和科研機(jī)構(gòu)的學(xué)術(shù)交流、社會的公共教育與宣傳等提供參考。

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