美國經(jīng)濟(jì)適用房與公私合營關(guān)系

“公私合營”PPP盛宴開席

盛夏還未至，中央已開啟了一場“公私合營”的PPP盛宴。

5月22日，國務(wù)院轉(zhuǎn)發(fā)財政部、國家發(fā)改委、人民銀行發(fā)布的《關(guān)于在公共服務(wù)領(lǐng)域推廣政府和社會資本合作模式指導(dǎo)意見的通知》（國辦發(fā)【2015】42號文），要求各級政府通過資本市場和開發(fā)性、政策性金融等多元融資渠道，吸引社會資本參與公共產(chǎn)品和公共服務(wù)項目的投資、運營管理。

隨即在5月25日，國家發(fā)改委官網(wǎng)首度發(fā)布PPP項目庫。PPP推介項目包括基礎(chǔ)設(shè)施、養(yǎng)老項目、旅游開發(fā)、保障房等類型，共計1043個，總投資1.97萬億元。

5月17日，財政部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等六部門印發(fā)《關(guān)于運用政府和社會資本合作模式推進(jìn)公共租賃住房投資建設(shè)和運營管理的通知》，并要求各地區(qū)從2015年開始組織開展公共租賃住房項目PPP模式試點和實施工作。

房地產(chǎn)領(lǐng)域也迎來了PPP項目的重大利好。根據(jù)六部門通知，包括財政貼息貸款、開發(fā)貸優(yōu)惠、土地以租代售等在內(nèi)財政政策、稅收政策、土地政策、收購政策、融資政策尺度大開，對社會資本參與公共租賃住房給予史無前例的政策支持。

撬動數(shù)萬億民間資本

權(quán)威人士認(rèn)為，在外需不足的情況下，投資對經(jīng)濟(jì)增長具有關(guān)鍵作用，這就要求投資本身有可持續(xù)性，解決好投什么、錢從哪里來的問題。實體經(jīng)濟(jì)和重大建設(shè)項目缺乏資金保障，所以財稅、金融、投融資體制改革必須整體推進(jìn)，特別是要打通投融資渠道，挖掘民間資金潛力，讓更多儲蓄轉(zhuǎn)化為投資。

“PPP模式就是通過財政資金作為杠桿，撬動民間資本投入到基礎(chǔ)設(shè)施等項目中。”國際金融投資家聯(lián)合會執(zhí)行主席孫飛在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時表示。

“開展基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)的特許經(jīng)營，是一項重要的改革和制度創(chuàng)新，有利于擴(kuò)大民間投資，激發(fā)社會活力，增加公共產(chǎn)品和服務(wù)供給。”國家發(fā)改委秘書長李樸民稱，“近年來，針對經(jīng)濟(jì)下行壓力加大、傳統(tǒng)增長引擎動力下降的情況，國家積極采取有力措施，充分發(fā)揮投資對穩(wěn)增長的關(guān)鍵作用，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康發(fā)展。

在國家發(fā)改委PPP項目庫中的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、旅游以及舊改項目，“這些是國家急需發(fā)展的領(lǐng)域。伴隨著我國人口老齡化的加劇，有些城市養(yǎng)老公寓出現(xiàn)一床難求的局面。以北京為例，還有大量的城中村待改造。旅游開發(fā)也是當(dāng)前重點發(fā)展的領(lǐng)域。”孫飛分析道。

5月25日在《五問中國經(jīng)濟(jì)》一文中分析，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)風(fēng)險總體可控，但對以高杠桿和泡沫化為主要特征的各類風(fēng)險仍要引起高度警惕。我國廣義信貸和GDP之比是176%，比2008年上升了63個百分點。高杠桿企業(yè)主要來自產(chǎn)能過剩行業(yè)、房地產(chǎn)行業(yè)、部分國有企業(yè)，要高度關(guān)注這些行業(yè)和地方政府債務(wù)增長的情況。 中國作為發(fā)展中國家大量基礎(chǔ)設(shè)施還不完善，公共產(chǎn)品的提供還有很大空間。“引導(dǎo)民間資本向這些領(lǐng)域投資，不但能夠起到穩(wěn)增長的作用，同時可以防范資金過度集中在某些領(lǐng)域從而引發(fā)產(chǎn)能過剩風(fēng)險。”孫飛表示。

公租房也趕這波潮

在《五問中國經(jīng)濟(jì)》一文中，“權(quán)威人士”表示，樓市正面臨痛苦的去庫存化階段，有效消化房地產(chǎn)市場庫存，既關(guān)系到啟動需求，又關(guān)系到化解風(fēng)險。

2015年即將開展的公共租賃住房項目PPP模式試點，鼓勵社會資本組建公共租賃住房項目公司，通過“承租人支付租金”及必要的“政府政策支持”獲得合理投資回報。另外規(guī)定，存量商品住房項目，符合公共租賃住房條件且手續(xù)完備、債務(wù)清晰的停工未完工程項目，以企業(yè)為主建設(shè)管理的公共租賃住房項目，均可采用PPP模式投資建設(shè)和運營管理。

 “社會資本參與公共租賃住房運營，既是刺激投資，同時也增加了存量房的消化，這也是一種消費需求。”孫飛認(rèn)為，“公租房的建設(shè)與運營，其中有政府信用作為擔(dān)保，這類投資雖然伴有公益性質(zhì)，但是風(fēng)險是很低的。”

在支持社會資本參與公共租賃住房運營的政策組合拳中，財政部負(fù)責(zé)落實財政貼息貸款；稅務(wù)部門免收各項行政事業(yè)性收費和政府性基金；國土部門對于新建公共租賃住房用地，可以規(guī)劃建設(shè)一定比例建筑面積的配套商業(yè)服務(wù)設(shè)施用于出租和經(jīng)營，增加了企業(yè)的盈利空間；鼓勵銀行機(jī)構(gòu)在開發(fā)貸款中單設(shè)公共租賃專項項目，獨立核算；另外，支持項目公司發(fā)行企業(yè)債券，適當(dāng)降低中長期企業(yè)債券的發(fā)行門檻，以及支持以未來收益覆蓋融資本息的公共租賃住房資產(chǎn)REITs。

 運用PPP模式推進(jìn)公共租賃住房投資建設(shè)和運營管理，有利于轉(zhuǎn)變政府職能，提升保障性住房資源配置效率；有利于消化庫存商品住房，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展；有利于提升政府治理能力，改善住房保障服務(wù)。

在公共產(chǎn)品的供給中引入PPP模式，則意在用民營資本填補(bǔ)地方債務(wù)危機(jī)的空白。孫飛建議，對于一些地方財政赤字比較嚴(yán)重，或負(fù)債已經(jīng)比較多的情況下，這些地區(qū)還是要注意投資風(fēng)險防范。

（1）平等主體之間的關(guān)系；

（2）授權(quán)與被授權(quán)的關(guān)系；

（3）委托與被委托的關(guān)系；

（4）合同關(guān)系（監(jiān)理委托合同）。