攀枝花市物業(yè)管理辦法

攀枝花市物業(yè)管理辦法

第一條為規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據(jù)《物業(yè)管理條例》，結(jié)合我市實際，制定本辦法。

第二條本辦法適用于攀枝花市行政區(qū)域內(nèi)的城市物業(yè)管理。

第三條本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

第四條攀枝花市規(guī)劃和建設(shè)局是我市房地產(chǎn)行政主管部門，負責全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

第五條房屋的所有權(quán)人為業(yè)主，享有和承擔《物業(yè)管理條例》中規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)。

第六條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成業(yè)主大會。

業(yè)主大會應(yīng)當代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。

第七條物業(yè)管理區(qū)域符合下列條件之一的，應(yīng)當召開首次業(yè)主大會：

（一）將物業(yè)交給業(yè)主的建筑面積達物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積50%；

（二）將物業(yè)交給第一個業(yè)主之日起滿2年的；

（三）占全體業(yè)主30%以上的業(yè)主提議的。

第八條業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)，根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積確定，具體為：

（一）住宅物業(yè)，每套住宅建筑面積在140平方米以下的為1票，建筑面積每增加100平方米增加1票；

（二）非住宅物業(yè)，每處建筑面積在200平方米以下的為1票，建筑面積每增加200平方米增加1票。

開發(fā)商擁有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)未售出部分房屋的投票權(quán)，但不得超過該物業(yè)管理區(qū)域投票權(quán)的20%。

物業(yè)由使用人使用的，業(yè)主可以委托物業(yè)使用人參加業(yè)主大會。

第九條業(yè)主委員會自選舉產(chǎn)生30日內(nèi)，應(yīng)向物業(yè)所在地的房地產(chǎn)行政主管部門備案。

業(yè)主委員會委員應(yīng)由熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定組織能力的業(yè)主擔任。

業(yè)主委員會的主任、副主任在業(yè)主委員會委員中選舉產(chǎn)生。

第十條業(yè)主大會和業(yè)主委員會開展工作的經(jīng)費由全體業(yè)主承擔，經(jīng)費的籌措、管理、使用由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費的使用情況應(yīng)當定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)通告，接受業(yè)主質(zhì)詢。

第十一條業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的房地產(chǎn)行政主管部門，應(yīng)當責令限期改正或撤銷其決定，并通報全體業(yè)主。

第十二條業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當配合當?shù)氐墓矙C關(guān)，與居民委員會相互協(xié)作，共同做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關(guān)工作。

在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當積極配合相關(guān)居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導(dǎo)與監(jiān)督。

住宅小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會所作出的決定，應(yīng)告知相關(guān)的居民委員會，并認真聽取居民委員會的意見和建議。

第十三條建設(shè)單位應(yīng)在銷售物業(yè)之前，選定一家物業(yè)管理企業(yè)，簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》，對物業(yè)進行前期管理，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置物業(yè)總建筑面積的4‰—6‰（最低不少于30平方米）的物業(yè)管理用房。

建設(shè)單位應(yīng)在《前期物業(yè)服務(wù)合同》簽訂后30日內(nèi)，向房地產(chǎn)行政主管部門備案。

第十四條建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。前期物業(yè)合同可以約定期限，但期限未滿，業(yè)主委員會成立后與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同自然終止。

第十五條建設(shè)單位應(yīng)按國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。

第十六條本辦法施行前已交付使用的住宅小區(qū)應(yīng)當按照本辦法實行社會化、專業(yè)化的物業(yè)管理。

第十七條物業(yè)管理企業(yè)實行資質(zhì)管理制度。物業(yè)管理企業(yè)必須取得資質(zhì)證書，并經(jīng)工商行政管理部門登記注冊，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后，方可從事物業(yè)管理活動。

第十八條業(yè)主委員會應(yīng)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂書面的物業(yè)服務(wù)合同。

物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)對物業(yè)管理事項、服務(wù)內(nèi)容質(zhì)量、服務(wù)費用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責任等內(nèi)容進行約定。

第十九條物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。

第二十條物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)遵循合理、公開及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同性質(zhì)和特點，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照《攀枝花市物業(yè)服務(wù)收費管理細則》的規(guī)定，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

第二十一條業(yè)主應(yīng)當根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納服務(wù)費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。

竣工尚未出售和未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位交納。

第二十二條物價行政主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門，對物業(yè)管理企業(yè)收取的物業(yè)管理服務(wù)費進行監(jiān)督和管理。

第二十三條物業(yè)管理企業(yè)可根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項目，其服務(wù)報酬由雙方確定。

第二十四條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、通訊、有線電視、寬帶網(wǎng)等單位應(yīng)向最終用戶收取有關(guān)費用。上述單位也可委托物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一收取費用，委托代收的，應(yīng)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂委托代收協(xié)議，明確各自的權(quán)利義務(wù)，并向物業(yè)管理企業(yè)支付3%的代收服務(wù)費。物業(yè)管理企業(yè)未按協(xié)議約定繳納代收費用時，上述單位應(yīng)依協(xié)議向物業(yè)管理企業(yè)追索，不得以此為由停止對用戶的服務(wù)。

第二十五條住宅小區(qū)應(yīng)做到一戶一表。未完成一戶一表改造的住宅小區(qū)，業(yè)主及物業(yè)使用人應(yīng)對小區(qū)內(nèi)發(fā)生的水、電正常損耗按月進行分攤。水、電損耗量及分攤比例應(yīng)由業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)共同測算進行確認。

第二十六條供水、供電、供氣、通訊、有線電視、寬帶網(wǎng)等單位，應(yīng)依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護責任。

前款規(guī)定的單位，因維修、養(yǎng)護需要臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)及時恢復(fù)原狀。

第二十七條業(yè)主需要裝飾、裝修房屋的，應(yīng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)。

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主。

業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)按物業(yè)管理企業(yè)的告知進行裝飾、裝修，并依法承擔由于自身裝修原因給相鄰關(guān)系造成的損害責任。

第二十八條業(yè)主與物業(yè)使用人應(yīng)嚴格按照購房合同的性質(zhì)正確使用與處置物業(yè)。在住宅小區(qū)內(nèi)，嚴禁將住宅改為餐飲、娛樂、美容美發(fā)、休閑、茶房等經(jīng)營場所。對違反規(guī)定的，物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主委員會有權(quán)制止。

第二十九條違反物業(yè)管理規(guī)定的，由房地產(chǎn)行政主管部門依照《物業(yè)管理條例》相關(guān)規(guī)定處理。

第三十條本辦法實施中的具體問題由攀枝花市規(guī)劃和建設(shè)局負責解釋。

第三十一條本辦法自發(fā)布之日起施行。 2100433B

北京市物業(yè)管理辦法總則

第一條 為了規(guī)范本市物業(yè)管理活動，維護物業(yè)管理各方的合法權(quán)益，促進和諧社區(qū)建設(shè)，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》和《物業(yè)管理條例》，結(jié)合本市實際情況，制定本辦法。

第二條 本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主自行或者通過他人對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。

第三條 市房屋行政主管部門負責全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。區(qū)縣房屋行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

供水、排水、供電、供氣、供熱、環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化、停車管理、秩序維護、設(shè)施設(shè)備維護等專項服務(wù)的行業(yè)主管部門和專業(yè)監(jiān)管部門依法按照職責負責相關(guān)監(jiān)督管理工作。

第四條 區(qū)縣人民政府應(yīng)當做好轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理以及和諧社區(qū)建設(shè)的相關(guān)工作。

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責對轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立及活動進行協(xié)助、指導(dǎo)和監(jiān)督，協(xié)調(diào)處理糾紛。

北京市物業(yè)管理辦法前期物業(yè)管理

第五條 建設(shè)單位應(yīng)當在銷售房屋前，結(jié)合物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素劃分物業(yè)管理區(qū)域，并在房屋買賣合同中明示。

物業(yè)主要配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地共用的，應(yīng)當劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域；住宅區(qū)和非住宅區(qū)原則上應(yīng)當劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域。

第六條 業(yè)主共同決定對物業(yè)管理區(qū)域進行分立或者合并的，應(yīng)當向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出申請，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府會同區(qū)縣房屋行政主管部門等相關(guān)部門進行審查，確需調(diào)整的，予以確認并公告。

第七條 新建住宅物業(yè)，建設(shè)單位應(yīng)當配建物業(yè)服務(wù)用房，包括客服接待、項目檔案資料保存、工具物料存放、人員值班備勤、業(yè)主大會及業(yè)主委員會辦公用房等，并在房屋買賣合同中明確物業(yè)服務(wù)用房的坐落位置(具體到樓棟、房號)。物業(yè)服務(wù)用房建筑面積不得低于150平方米，其中地上房屋不得低于100平方米，業(yè)主大會及業(yè)主委員會辦公用房建筑面積30至60平方米。

規(guī)劃行政主管部門在規(guī)劃許可、驗收過程中，應(yīng)當審查物業(yè)服務(wù)用房建筑面積、位置、配置等是否符合規(guī)劃設(shè)計指標。房屋行政主管部門在辦理房產(chǎn)測繪成果備案時應(yīng)當核查物業(yè)服務(wù)用房配置情況。

第八條 建設(shè)單位承擔前期物業(yè)服務(wù)責任。銷售房屋時，前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當作為房屋買賣合同的附件。

前期物業(yè)服務(wù)合同關(guān)于物業(yè)服務(wù)是否收費、收費標準以及服務(wù)標準的約定應(yīng)當符合本市相關(guān)規(guī)定。

建設(shè)單位可以將全部專項服務(wù)委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，也可以將專項服務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)。

第九條 建設(shè)單位在銷售物業(yè)前，應(yīng)當制定臨時管理規(guī)約，并在銷售場所公示，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當履行的義務(wù)，違反臨時管理規(guī)約應(yīng)當承擔的責任等事項依法作出約定。臨時管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

市房屋行政主管部門應(yīng)當制定并發(fā)布臨時管理規(guī)約的示范文本。

第十條 業(yè)主共同決定解除前期物業(yè)服務(wù)合同的，建設(shè)單位應(yīng)當與全體業(yè)主進行物業(yè)共用部分查驗交接，撤出物業(yè)管理區(qū)域，并移交下列資料：

(一)物業(yè)管理區(qū)域劃分資料；

(二)建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證的附件、附圖；

(三)竣工驗收報告及竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖、消防驗收等竣工驗收資料；

(四)設(shè)施設(shè)備的出廠隨機資料，安裝、驗收、使用、維護保養(yǎng)和定期檢驗等技術(shù)資料，運行、維護保養(yǎng)記錄；

(五)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

(六)業(yè)主名冊；

(七)物業(yè)管理必需的其他資料。

全體業(yè)主承接前應(yīng)當對物業(yè)共用部分進行查驗，可以委托選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行查驗。全體業(yè)主與建設(shè)單位也可以共同委托物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機構(gòu)進行查驗。

北京市物業(yè)管理辦法業(yè)主相關(guān)權(quán)利

第十一條 業(yè)主對物業(yè)管理區(qū)域共用部分實施共同管理。下列事項由業(yè)主共同決定：

(一)制定或者修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

(二)選舉或者更換業(yè)主委員會委員；

(三)確定或者變更物業(yè)管理方式、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準和收費方案；

(四)選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者不再接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)事實服務(wù)；

(五)籌集、管理和使用專項維修資金；

(六)申請改建、重建建筑物及附屬設(shè)施；

(七)申請分立或者合并物業(yè)管理區(qū)域；

(八)決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他重大物業(yè)管理事項。

決定第(五)、(六)項事項，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定第(七)項事項，應(yīng)當分別經(jīng)原物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)以及擬分立或者合并后物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定其他事項，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

第十二條 業(yè)主可以以幢、單元、樓層為單位，共同決定本單位范圍內(nèi)的物業(yè)管理事項，事項范圍和決定程序由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定或者物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主共同決定。

第十三條 業(yè)主可以成立業(yè)主大會，業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部分實施共同管理，按照相關(guān)規(guī)定開展與物業(yè)管理有關(guān)的活動。一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。

未成立業(yè)主大會，發(fā)生物業(yè)服務(wù)企業(yè)停止服務(wù)或者其他重大、緊急物業(yè)管理事件，需要業(yè)主共同決定解聘、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他事項的，由物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)協(xié)助業(yè)主共同決定有關(guān)事項。

第十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已交付業(yè)主的專有部分達到建筑物總面積50%以上的，建設(shè)單位應(yīng)當向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報送籌備首次業(yè)主大會會議所需資料，并推薦業(yè)主代表作為臨時召集人，召集占總?cè)藬?shù)5%以上或者專有部分占建筑物總面積5%以上的業(yè)主向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出書面申請成立業(yè)主大會；占總?cè)藬?shù)5%以上或者專有部分占建筑物總面積5%以上的業(yè)主也可以自行向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出書面申請成立業(yè)主大會。

第十五條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當自接到申請之日起60日內(nèi)，指定代表擔任籌備組組長，組織成立首次業(yè)主大會會議籌備組，籌備組負責召集首次業(yè)主大會會議。籌備組中非建設(shè)單位的業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組中具有表決權(quán)成員人數(shù)的三分之二。

籌備組成員名單確定后，應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

第十六條 建設(shè)單位應(yīng)當自首次業(yè)主大會會議籌備組成立之日起7日內(nèi)向籌備組提供業(yè)主名冊、業(yè)主專有部分面積、建筑物總面積等資料，并承擔籌備及召開首次業(yè)主大會會議所需費用。

第十七條 業(yè)主大會選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持以下材料向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案：

(一)籌備組出具并由組長簽字的業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉情況的報告；

(二)業(yè)主大會決議；

(三)管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

(四)業(yè)主委員會委員名單。

材料齊全的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當當場予以備案，并在備案后7日內(nèi)將備案材料抄送區(qū)縣房屋行政主管部門，同時將有關(guān)情況書面通報物業(yè)所在地公安派出所、社區(qū)居民委員會。第(二)、(三)、(四)項內(nèi)容發(fā)生變更時，應(yīng)當及時辦理備案變更手續(xù)。

第十八條 業(yè)主委員會委員實行任期制，有關(guān)任期、候補、空缺、資格終止等事項由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。有下列情形之一的，委員資格自動終止：

(一)任職期限屆滿的；

(二)不再具備業(yè)主身份的；

(三)限制民事行為能力或者無民事行為能力的；

(四)被依法追究刑事責任，無法履行委員職責的；

(五)以書面形式向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出辭職的；

(六)業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他情形。

業(yè)主委員會委員資格終止的，應(yīng)當自終止之日起3日內(nèi)將所保管的檔案資料、印章及其他應(yīng)當移交的財物，移交給業(yè)主委員會；拒不移交印章、相關(guān)財物和檔案資料的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當責令移交，物業(yè)所在地公安機關(guān)應(yīng)當予以協(xié)助。

北京市物業(yè)管理辦法物業(yè)服務(wù)

第十九條 業(yè)主選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當具有法人資格，并按照國家規(guī)定取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)。

市房屋行政主管部門應(yīng)當建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息系統(tǒng)，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)實行動態(tài)監(jiān)督管理。

第二十條 物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當對雙方權(quán)利義務(wù)、物業(yè)服務(wù)事項、服務(wù)標準、服務(wù)費用、項目負責人、物業(yè)服務(wù)用房的管理與使用、合同期限、服務(wù)交接、違約責任等內(nèi)容進行約定。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起15日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同報物業(yè)服務(wù)項目所在地區(qū)縣房屋行政主管部門備案，區(qū)縣房屋行政主管部門將備案材料抄送物業(yè)服務(wù)項目所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。

第二十一條 物業(yè)服務(wù)是包括各專項服務(wù)的綜合服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將專項服務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將全部物業(yè)服務(wù)一并委托給其他單位或者個人。

未選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主可以共同決定將各專項服務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)或者個人。

第二十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同和本市規(guī)定的服務(wù)標準、技術(shù)規(guī)范等提供質(zhì)價相符的服務(wù)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)及相關(guān)人員實施鍋爐、電梯、電氣、制冷以及有限空間、高空等涉及人身安全的作業(yè)，應(yīng)當具備相應(yīng)資質(zhì)或者委托具備相應(yīng)資質(zhì)的單位及個人實施；委托實施的，應(yīng)當明確各自的安全管理責任。

第二十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照價格主管部門的規(guī)定，將服務(wù)事項、服務(wù)標準、收費項目、收費標準等有關(guān)情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當于每年第一季度公示上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行情況、物業(yè)服務(wù)項目收支情況、本年度物業(yè)服務(wù)項目收支預(yù)算，業(yè)主提出質(zhì)詢時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當及時答復(fù)。業(yè)主共同決定或者業(yè)主委員會要求對物業(yè)服務(wù)項目收支情況進行審計的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當予以配合。

第二十四條 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前，全體業(yè)主應(yīng)當共同決定物業(yè)管理方式、服務(wù)內(nèi)容、是否更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)等事項。

決定續(xù)聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商簽訂物業(yè)服務(wù)合同；決定解聘的，應(yīng)當履行必要的通知義務(wù)，合同未約定通知期限的，應(yīng)當于合同期限屆滿前三個月告知原物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第二十五條 物業(yè)服務(wù)合同終止前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得停止服務(wù)。

物業(yè)服務(wù)合同屆滿，物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當于合同期限屆滿前履行必要的通知義務(wù)；合同未約定通知期限的，應(yīng)當于合同期限屆滿前三個月通知業(yè)主。

第二十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)未與業(yè)主簽訂書面物業(yè)服務(wù)合同，但事實上提供了物業(yè)服務(wù)，并履行了告知義務(wù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)要求業(yè)主履行相關(guān)義務(wù)。

業(yè)主共同決定不再接受物業(yè)服務(wù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得強行提供物業(yè)服務(wù)，不得以事實服務(wù)為由向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再提供物業(yè)服務(wù)的，應(yīng)當提前三個月告知業(yè)主。

第二十七條 物業(yè)服務(wù)合同終止或者業(yè)主共同決定不再接受事實服務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在60日內(nèi)與全體業(yè)主完成交接。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當履行下列交接義務(wù)，并撤出物業(yè)管理區(qū)域：

(一)移交物業(yè)共用部分；

(二)移交本辦法第十條規(guī)定的相關(guān)資料；

(三)移交物業(yè)服務(wù)期間形成的物業(yè)和設(shè)施設(shè)備使用、維護保養(yǎng)和定期檢驗等技術(shù)資料，運行、維護保養(yǎng)記錄；

(四)結(jié)清預(yù)收、代收的有關(guān)費用；

(五)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項。

原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費用、對業(yè)主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)在應(yīng)當辦理交接至撤出物業(yè)管理區(qū)域前的期間內(nèi)，應(yīng)當維持正常的物業(yè)管理秩序，并不得向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費用。

原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域的，新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主應(yīng)當與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商解決；協(xié)商不成的，應(yīng)當依法提起訴訟或者申請仲裁，不得強行接管。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和房屋行政主管部門應(yīng)當加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接工作的監(jiān)管。

第二十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同指派項目負責人，除物業(yè)服務(wù)合同另有約定外，項目負責人原則上只能在一個物業(yè)服務(wù)項目任職。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)更換項目負責人的，應(yīng)當及時告知業(yè)主并進行公示。業(yè)主共同決定要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)更換項目負責人的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當及時更換。

第二十九條 業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、建設(shè)單位和有關(guān)部門可以委托物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機構(gòu)，就物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用和物業(yè)共用部分管理狀況等進行評估和監(jiān)理。

物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機構(gòu)應(yīng)當按照本市相關(guān)規(guī)定提供專業(yè)服務(wù)，不得出具有虛假內(nèi)容、誤導(dǎo)性陳述和重大遺漏的評估監(jiān)理報告。

第三十條 房屋行政主管部門應(yīng)當加強對物業(yè)服務(wù)活動的監(jiān)督和管理，及時處理物業(yè)服務(wù)投訴。

本市支持物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會充分發(fā)揮服務(wù)、溝通和監(jiān)督作用，完善物業(yè)服務(wù)行業(yè)自律制度，促進物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展。物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)項目的性質(zhì)、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準等因素，定期發(fā)布物業(yè)服務(wù)成本信息。

北京市物業(yè)管理辦法使用與維護

第三十一條 住宅物業(yè)裝飾裝修前，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當按照規(guī)定辦理申報登記，并與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂住宅裝飾裝修服務(wù)協(xié)議。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當將裝飾裝修的時間、地點等情況在業(yè)主所在樓內(nèi)公示。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當加強對裝飾裝修活動的巡查、監(jiān)督。業(yè)主或者物業(yè)使用人拒不辦理申報登記或者違反相關(guān)規(guī)定及裝飾裝修服務(wù)協(xié)議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當及時告知并勸阻；拒不改正的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當及時向有關(guān)主管部門報告，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

第三十二條 建設(shè)單位出售物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車庫、車位的，應(yīng)當在出售前依法辦理車庫、車位預(yù)售許可或者物權(quán)登記。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車輛的車庫、車位，不得出售給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主以外的其他人。

建設(shè)單位出租物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車輛的車庫、車位的，應(yīng)當首先出租給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主。在滿足本區(qū)域業(yè)主需要后，建設(shè)單位可以將車庫、車位出租給本區(qū)域業(yè)主以外的其他人，租期不得超過六個月。建設(shè)單位調(diào)整租金時應(yīng)當與全體業(yè)主協(xié)商。

業(yè)主以外的其他車庫、車位使用人應(yīng)當遵守管理規(guī)約關(guān)于停車管理的約定。

第三十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當向最終用戶收取有關(guān)費用，并依法承擔相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護責任。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款費用的，應(yīng)當向業(yè)主出具專業(yè)經(jīng)營單位的發(fā)票，并不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用，不得以業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費用為由限制或者變相限制專業(yè)服務(wù)。

第三十四條 發(fā)生下列危及房屋使用安全的緊急情況，需要立即對共用部分進行維修、更新、改造的，按照有關(guān)規(guī)定使用專項維修資金：

(一)屋面防水損壞造成滲漏的；

(二)電梯故障危及人身安全的；

(三)高層住宅水泵損壞導(dǎo)致供水中斷的；

(四)樓體單側(cè)外立面五分之一以上有脫落危險的；

(五)專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身財產(chǎn)安全的；

(六)消防系統(tǒng)出現(xiàn)功能障礙，消防管理部門要求對消防設(shè)施設(shè)備維修、更新、改造的。

使用專項維修資金的具體辦法由市房屋行政主管部門會同相關(guān)部門制定。

第三十五條 物業(yè)轉(zhuǎn)讓時，業(yè)主應(yīng)當向受讓人說明專項維修資金交存和結(jié)余情況，該物業(yè)分戶賬中結(jié)余的專項維修資金隨物業(yè)同時過戶。

第三十六條 建設(shè)單位應(yīng)當按照國家規(guī)定和房屋買賣合同約定的保修期限、范圍等承擔建筑物及附屬設(shè)施設(shè)備保修責任。保修過程中，業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當給予協(xié)助配合。

第三十七條 物業(yè)共用部分維修、養(yǎng)護、更新、改造時,相關(guān)專有部分的業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當予以配合,造成專有部分損失的,責任人應(yīng)當依法承擔恢復(fù)原狀、賠償損失等法律責任。

第三十八 條業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時,應(yīng)當將管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)合同、有關(guān)費用交納情況等事項告知受讓人或者承租人,并自買賣合同或者租賃合同簽訂之日起15日內(nèi),將買賣或者出租情況告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)的，應(yīng)當與物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專業(yè)性服務(wù)企業(yè)結(jié)清相關(guān)費用。

北京市物業(yè)管理辦法法律責任

第三十九 條違反本辦法第十條規(guī)定，建設(shè)單位不履行交接義務(wù)的，由區(qū)縣房屋行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，可處3萬元罰款。

第四十條 違反本辦法第十六條規(guī)定，建設(shè)單位未按規(guī)定向首次業(yè)主大會會議籌備組提供相關(guān)資料的，由物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責令限期改正；逾期不改正的，可處3萬元罰款。

第四十一條 違反本辦法第二十條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按時將合同報送備案的，由區(qū)縣房屋行政主管部門責令限期改正，并可處1萬元罰款。

第四十二條 違反本辦法第二十五條、第二十六條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自停止物業(yè)服務(wù)的，由區(qū)縣房屋行政主管部門責令改正，并可處1萬元以上10萬元以下罰款；造成損失的，依法承擔賠償責任。

第四十三條 違反本辦法第二十七條規(guī)定，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按規(guī)定交接的，由區(qū)縣房屋行政主管部門責令限期交接；逾期不交接的，可處3萬元罰款。

違反本辦法第二十七條規(guī)定，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域的，由區(qū)縣房屋行政主管部門責令限期撤出；逾期不撤出的，可處10萬元罰款；不能維持正常物業(yè)管理秩序的，由區(qū)縣人民政府責成區(qū)縣房屋行政主管部門、物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府及公安機關(guān)組織接管。

違反本辦法第二十七條規(guī)定，新物業(yè)服務(wù)企業(yè)強行接管的，由區(qū)縣房屋行政主管部門責令改正，并可處1萬元以上10萬元以下罰款；造成損失的，依法承擔賠償責任。

第四十四條 業(yè)主委員會不履行或者無法履行職責的，物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當責令其限期履行職責；逾期仍不履行的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當指導(dǎo)協(xié)助業(yè)主召開業(yè)主大會會議決定有關(guān)事項。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)、規(guī)章的，物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。

北京市物業(yè)管理辦法附則

第四十五條 本辦法所稱物業(yè)共用部分，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主專有部分以外按照規(guī)定由業(yè)主共同管理的建筑物、構(gòu)筑物及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地。

本辦法所稱全體業(yè)主，在依法成立業(yè)主大會后是指業(yè)主大會。

本辦法所稱業(yè)主共同決定，是指業(yè)主大會的決定；未依法成立業(yè)主大會的，是指業(yè)主依法共同作出的決定。

本辦法所稱專有部分面積是指房屋所有權(quán)證記載的建筑面積；尚未進行登記的，暫按測繪機構(gòu)的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算。建筑物總面積是指專有部分面積之和。

本辦法所稱物業(yè)服務(wù)企業(yè)，包括在前期物業(yè)服務(wù)中提供物業(yè)服務(wù)的建設(shè)單位。

第四十六條本辦法自2010年10月1日起施行。1995年7月7日市人民政府第21號令發(fā)布，1997年12月31日市人民政府第12號令修改的《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法》同時廢止。

秦皇島市城市物業(yè)管理辦法第一條

為加強和規(guī)范城市物業(yè)管理，維護業(yè)主、非業(yè)主使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，提高城市管理水平，根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)和政策，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

秦皇島市城市物業(yè)管理辦法第二條

本市行政區(qū)域內(nèi)的城市物業(yè)管理適用本辦法。

秦皇島市城市物業(yè)管理辦法第三條

本辦法所稱城市，是指國家按行政建制所設(shè)立的市、區(qū)、鎮(zhèn)。

本辦法所稱物業(yè)，是指按規(guī)劃已建成并交付使用的城市住宅、非住宅房屋、公共建筑及相配套的設(shè)施、設(shè)備和場地。

本辦法所稱物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主委托，按照合同約定對物業(yè)實行專業(yè)化管理和為業(yè)主、非業(yè)主使用人提供的各類服務(wù)。

本辦法所稱業(yè)主，是指物業(yè)的所有權(quán)人。

本辦法所稱非業(yè)主使用人，是指物業(yè)的承租人和實際使用物業(yè)的其他人。

本辦法所稱物業(yè)管理企業(yè)，是指具有物業(yè)管理資質(zhì)等級證書，并經(jīng)工商行政管理部門注冊登記，頒發(fā)《營業(yè)執(zhí)照》后，專門從事物業(yè)管理或以物業(yè)管理為主業(yè)的企業(yè)。

秦皇島市城市物業(yè)管理辦法第四條

物業(yè)管理實行社會化、市場化、專業(yè)化經(jīng)營服務(wù)與業(yè)主自治相結(jié)合的體制。住宅物業(yè)管理實行業(yè)主大會或業(yè)主代表大會選聘制；辦公樓、商業(yè)大廈、廠房等非住宅物業(yè)管理實行業(yè)主選聘或委托制。

秦皇島市城市物業(yè)管理辦法第五條

市房產(chǎn)管理局是市人民政府負責物業(yè)管理的行政主管部門（以下簡稱市物業(yè)管理行政主管部門）。

各縣、區(qū)、開發(fā)區(qū)的建設(shè)局（房產(chǎn)局）是本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理行政主管部門（簡稱縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門）。

市物業(yè)管理行政主管部門的主要職責是：

（一）根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和政策制定物業(yè)管理的實施細則；

（二）審定新建物業(yè)的物業(yè)管理方案，檢查、督促物業(yè)管理方案落實，指導(dǎo)、監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的接管工作；

（三）負責物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理；

（四）指導(dǎo)縣、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門工作，對物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營服務(wù)活動和資金使用情況實施監(jiān)督、檢查；

（五）組織、指導(dǎo)物業(yè)管理從業(yè)人員培訓；

（六）代管市區(qū)住宅區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金；

（七）負責指導(dǎo)物業(yè)管理企業(yè)的考評工作。

縣、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門的主要職責是：

（一）制定本轄區(qū)推行物業(yè)管理的方案和落實措施，抓好物業(yè)管理工作；

（二）負責本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理區(qū)域和等級的劃分；

（三）組建業(yè)主委員會并指導(dǎo)其工作，協(xié)調(diào)相關(guān)部門之間的工作關(guān)系；

（四）接受并處理業(yè)主、非業(yè)主使用人和物業(yè)管理企業(yè)的投訴。

街道辦事處協(xié)助物業(yè)管理行政主管部門對物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主委員會工作實施監(jiān)督和指導(dǎo)。社區(qū)可以建立居民委員會與業(yè)主委員會合一的組織體系，但雙方責、權(quán)、利不變。市、縣（區(qū)）有關(guān)部門應(yīng)按照各自職責分工，協(xié)調(diào)做好物業(yè)管理中的有關(guān)行政管理工作，但不得干預(yù)物業(yè)企業(yè)的合法經(jīng)營活動，不得將行政職責轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)企業(yè)。

秦皇島市城市物業(yè)管理辦法第六條

本市城市規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的新建住宅小區(qū)必須實行物業(yè)管理，老舊小區(qū)和其他物業(yè)應(yīng)逐步創(chuàng)造條件實行物業(yè)管理。已實行物業(yè)管理的住宅小區(qū)要按本辦法進行規(guī)范。住宅區(qū)原則上不準自建自管，特殊情況須報市物業(yè)管理行政主管部門批準。

秦皇島市城市物業(yè)管理辦法第七條

新建住宅小區(qū)實行物業(yè)管理應(yīng)具備下列條件：

（一）共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金建立；

（二）物業(yè)管理辦公用房、商業(yè)網(wǎng)點用房按規(guī)定提供；

（三）物業(yè)及其配套的設(shè)施設(shè)備及相關(guān)工程驗收合格并交付使用；

（四）涉及后續(xù)管理所需的各種手續(xù)齊全。

秦皇島市城市物業(yè)管理辦法第八條

業(yè)主委員會組建、權(quán)利與義務(wù)，業(yè)主大會、業(yè)主代表大會、業(yè)主委員會會議召開及程序等另行規(guī)定。

秦皇島市城市物業(yè)管理辦法第九條

物業(yè)管理企業(yè)的成立、撤消、經(jīng)營、服務(wù)、權(quán)利與義務(wù)、管理等按建設(shè)部和省、市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

秦皇島市城市物業(yè)管理辦法第十條

擁有共用設(shè)備、設(shè)施的物業(yè)應(yīng)當劃歸于一個物業(yè)管理區(qū)域。一個物業(yè)管理區(qū)域原則上應(yīng)由一個物業(yè)管理企業(yè)承擔物業(yè)管理服務(wù)。

秦皇島市城市物業(yè)管理辦法第十一條

住宅區(qū)開發(fā)建設(shè)單位在物業(yè)管理移交時，必須按開發(fā)建設(shè)房屋總建筑面積0.5%的比例無償提供配套的物業(yè)管理辦公用房和一定面積的居委會辦公用房；按建造成本價提供開發(fā)建設(shè)房屋總建筑面積0.5%的商業(yè)網(wǎng)點用房，購置費用從住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金中墊支，并從其經(jīng)營收入中回收。物業(yè)管理辦公用房和居委會辦公用房產(chǎn)權(quán)歸國家所有，商業(yè)網(wǎng)點用房產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主共有，任何單位和個人不得侵占或改作他用，不得抵押、交換、買賣。其他物業(yè)，業(yè)主應(yīng)當與物業(yè)管理企業(yè)就物業(yè)管理用房的配置、費用等事項作出約定。

秦皇島市城市物業(yè)管理辦法第十二條

新建住宅區(qū)開發(fā)建設(shè)項目必須在開工建設(shè)前制訂物業(yè)管理總體方案，由市物業(yè)管理行政主管部門審查批準后，開具《物業(yè)管理方案認定書》，否則建設(shè)主管部門不得為其發(fā)放《開工許可證》，房地產(chǎn)交易主管部門不得為其辦理《預(yù)售許可證》。

秦皇島市城市物業(yè)管理辦法第十三條

住宅建設(shè)項目開工后，市、縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)全程監(jiān)督物業(yè)管理方案實施情況，竣工后必須按實施方案進行驗收，不合格的，房產(chǎn)管理部門不得為其辦理產(chǎn)權(quán)初始登記，不準其進入市場銷售。

秦皇島市城市物業(yè)管理辦法第十四條

開發(fā)建設(shè)單位在項目開工前，應(yīng)當選聘或招聘物業(yè)管理企業(yè)承擔前期物業(yè)管理，并與其簽訂物業(yè)管理聘用合同。前期物業(yè)管理費用由開發(fā)建設(shè)單位承擔。

秦皇島市城市物業(yè)管理辦法第十五條

業(yè)主委員會聘用物業(yè)管理企業(yè)后，開發(fā)建設(shè)單位或原管理單位應(yīng)當在一個月內(nèi)按照有關(guān)規(guī)定辦理移交手續(xù)。

秦皇島市城市物業(yè)管理辦法第十六條

物業(yè)管理聘用合同應(yīng)明確物業(yè)管理的項目、范圍、內(nèi)容、費用、權(quán)利和義務(wù)、合同期限與違約責任、爭議解決方式等事項。

秦皇島市城市物業(yè)管理辦法第十七條

物業(yè)管理聘用合同有效期一般不超過三年，到期可續(xù)簽或重新簽訂。物業(yè)管理合同應(yīng)報市、縣物業(yè)管理行政主管部門備案。

秦皇島市城市物業(yè)管理辦法第十八條

物業(yè)管理聘用合同期滿一方不再續(xù)簽的，應(yīng)在合同期滿前兩個月通知對方，由業(yè)主委員會在合同期滿內(nèi)重新聘用物業(yè)管理企業(yè)；合同期滿前，物業(yè)管理企業(yè)破產(chǎn)或被撤銷的，業(yè)主委員會可以采取自管形式或其它臨時管理措施，但不得超過兩個月。

秦皇島市城市物業(yè)管理辦法第十九條

物業(yè)管理聘用合同執(zhí)行期間發(fā)生爭議的，爭議解決之前，合同雙方不得停止履行義務(wù)，因一方停止履行義務(wù)給對方造成損失的，停止履行義務(wù)一方應(yīng)賠償損失。

秦皇島市城市物業(yè)管理辦法第二十條

物業(yè)管理企業(yè)必須在合同終止后的一個月內(nèi)，騰出占用的物業(yè)管理辦公用房和商業(yè)網(wǎng)點用房等各項設(shè)施，移交有關(guān)資料，辦理退租和費用結(jié)算等手續(xù)。

秦皇島市城市物業(yè)管理辦法第二十一條

物業(yè)管理企業(yè)可將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)委托給專營企業(yè)，但不得將整體管理服務(wù)業(yè)務(wù)委托其他企業(yè)、單位或個人。

秦皇島市城市物業(yè)管理辦法第二十二條

物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)收費按照有關(guān)文件執(zhí)行。新建住宅物業(yè)尚未出售的房屋，應(yīng)由開發(fā)建設(shè)單位交納物業(yè)管理服務(wù)費，交納標準按已入住房屋收費標準的50%執(zhí)行。

秦皇島市城市物業(yè)管理辦法第二十三條

市政公用設(shè)施管理與物業(yè)管理內(nèi)容的界定，按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，管理維修責任和服務(wù)事項不得轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)管理企業(yè)。

秦皇島市城市物業(yè)管理辦法第二十四條

業(yè)主必須按建設(shè)部、財政部聯(lián)發(fā)的建住房213號文件規(guī)定建立共用部位、共用設(shè)備設(shè)施維修基金。維修基金的繳交事項應(yīng)當在售房合同中約定，與售房款一同交納，由開發(fā)建設(shè)單位代收代繳并在辦理產(chǎn)權(quán)初始登記前一次性交清。

秦皇島市城市物業(yè)管理辦法第二十五條

物業(yè)使用違反本規(guī)定，有下列行為之一的，物業(yè)管理行政主管部門按有關(guān)規(guī)定進行處罰：

（一）損壞房屋主體結(jié)構(gòu)、承重結(jié)構(gòu)，改變房屋外貌，擅自改變房屋設(shè)計用途，破壞、改裝、拆除房屋原附屬設(shè)施；

（二）占用或者損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)備設(shè)施、共用場地，擅自移動共用設(shè)備；

（三）違章搭建，侵占毀壞綠地；

（四）亂倒垃圾、雜物；

（五）放置超過安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒、有害物質(zhì)，超標煙塵或者發(fā)出超出規(guī)定標準的噪聲；

（六）擅自在物業(yè)共用部位或場所懸掛物品、張貼、涂寫、刻畫；

（七）法律、法規(guī)及業(yè)主公約禁止的其他行為。

秦皇島市城市物業(yè)管理辦法第二十六條

業(yè)主應(yīng)在物業(yè)建筑結(jié)構(gòu)和安全要求允許的范圍內(nèi)按照有關(guān)規(guī)定進行裝飾、裝修，并按設(shè)計用途使用物業(yè)。

秦皇島市城市物業(yè)管理辦法第二十七條

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當參與、支持社區(qū)服務(wù)工作。社區(qū)服務(wù)工作應(yīng)按有關(guān)規(guī)定積極支持物業(yè)管理。

秦皇島市城市物業(yè)管理辦法第二十八條

未經(jīng)物業(yè)管理行政主管部門資質(zhì)審查并取得物業(yè)管理資質(zhì)等級證書而擅自承擔物業(yè)管理業(yè)務(wù)的，由物業(yè)管理行政主管部門責令限期辦理資質(zhì)審批手續(xù)，逾期仍不辦理的，對其處以二千元以上二萬元以下的罰款，并責令其停止物業(yè)管理活動。

秦皇島市城市物業(yè)管理辦法第二十九條

物業(yè)管理企業(yè)違反本規(guī)定，有下列行為的，業(yè)主委員會有權(quán)予以制止并要求限期改正，情節(jié)嚴重的有權(quán)解除委托管理合同：

（一）對房屋及公用設(shè)施、設(shè)備不按有關(guān)規(guī)定修繕的；

（二）管理制度不健全，管理混亂的；

（三）擅自擴大收費范圍，提高收費標準的；

（四）擅自改變房屋和公用設(shè)施用途的。

秦皇島市城市物業(yè)管理辦法第三十條

因物業(yè)管理企業(yè)管理不善，造成物業(yè)及居住環(huán)境狀況惡化的，由物業(yè)管理行政主管部門予以警告，責令限期改正，并處以一千元以上一萬元以下的罰款，限期不改者可降低資質(zhì)等級或吊銷資質(zhì)等級證書。

秦皇島市城市物業(yè)管理辦法第三十一條

違反本辦法第十一條、二十四條規(guī)定的，物業(yè)管理行政主管部門有權(quán)責令開發(fā)建設(shè)單位如期履行，在期限內(nèi)仍不履行的，物業(yè)管理行政主管部門可申請人民法院強制執(zhí)行。

秦皇島市城市物業(yè)管理辦法第三十二條

當事人對行政處罰決定不服的，可依法提起行政訴訟或申請行政復(fù)議；逾期不申請復(fù)議或不提起訴訟，又不履行行政處罰決定的，由作出處罰決定的部門申請人民法院強制執(zhí)行。

秦皇島市城市物業(yè)管理辦法第三十三條

本辦法由市房產(chǎn)管理局負責解釋。

秦皇島市城市物業(yè)管理辦法第三十四條

本辦法自發(fā)布之日起施行，《秦皇島市城市住宅區(qū)物業(yè)管理實施辦法（試行）》同時廢止。

秦皇島市人民政府

攀枝花市散裝水泥管理辦法

第一條為加快發(fā)展散裝水泥和商品混凝土，促進城市建設(shè)和管理，節(jié)約資源，保護環(huán)境，保障工程質(zhì)量，提高社會經(jīng)濟效益，根據(jù)《四川省散裝水泥管理辦法》和國家有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

第二條攀枝花市行政區(qū)域內(nèi)的水泥生產(chǎn)、經(jīng)營、運輸、使用及有關(guān)行政管理，應(yīng)當遵守本辦法。

第三條攀枝花市人民政府建設(shè)行政主管部門負責全市散裝水泥和商品混凝土的行政管理工作。市散裝水泥辦公室負責具體實施工作。

各縣（區(qū)）人民政府建設(shè)行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)散裝水泥和商品混凝土的行政管理工作。

第四條生產(chǎn)、使用水泥實行“限制袋裝、鼓勵散裝”的原則。

第五條縣級以上人民政府應(yīng)當加強對發(fā)展散裝水泥的組織領(lǐng)導(dǎo)，將散裝水泥發(fā)展規(guī)劃納入同級社會經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃，將提高散裝水泥供應(yīng)量和散裝率列入年度工作計劃，并對規(guī)劃和計劃的執(zhí)行情況進行監(jiān)督檢查。

第六條散裝水泥辦公室的主要職責為：

（一）貫徹執(zhí)行發(fā)展散裝水泥和商品混凝土的法規(guī)、規(guī)章和政策；

（二）編制本級散裝水泥發(fā)展規(guī)劃、年度計劃和商品混凝土的建設(shè)發(fā)展規(guī)劃，并組織實施；

（三）受政府委托協(xié)調(diào)散裝水泥專項資金的征收和安排使用；

（四）負責散裝水泥新技術(shù)、新工藝、新設(shè)備的推廣應(yīng)用和散裝水泥工作的信息交流、宣傳及職工專業(yè)培訓；

（五）負責全市商品混凝土市場管理、產(chǎn)品質(zhì)量監(jiān)督、混凝土新產(chǎn)品、新工藝、新材料的推廣應(yīng)用工作；

（六）協(xié)調(diào)解決發(fā)展散裝水泥和商品混凝土工作中出現(xiàn)的問題；

（七）負責全市散裝水泥和商品混凝土生產(chǎn)量及設(shè)備、設(shè)施的統(tǒng)計工作。

第七條現(xiàn)有水泥生產(chǎn)企業(yè)（含水泥粉磨站）應(yīng)當配置散裝水泥發(fā)放設(shè)施和運輸設(shè)備，提高散裝水泥的供應(yīng)比例。

新建、擴建或者改建的水泥生產(chǎn)企業(yè)，其散裝水泥生產(chǎn)和發(fā)放的設(shè)施、設(shè)備能力必須達到國家規(guī)定的要求。未達到要求的，有關(guān)部門不得批準建設(shè)。

第八條水泥生產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當建立健全散裝水泥質(zhì)量、計量管理制度，完善管理體系，確保出廠的散裝水泥符合國家規(guī)定的質(zhì)量標準，計量準確。

第九條建設(shè)工程施工單位應(yīng)當按照工程設(shè)計要求、施工技術(shù)標準和合同約定，對使用的散裝水泥或者商品混凝土進行查驗，未經(jīng)查驗或者查驗不合格的，不得使用。

第十條建設(shè)施工單位，應(yīng)積極創(chuàng)造使用散裝水泥的條件。

第十一條下列工程和生產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當使用散裝水泥或者商品混凝土：

（一）由財政投資和重點建設(shè)工程（包括公路、橋梁及大型水利建設(shè)工程等在建工程）；

（二）城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)及有條件的縣城內(nèi)的建設(shè)工程；

（三）水泥使用量達300噸以上的其他建設(shè)工程；

（四）一、二、三級預(yù)制構(gòu)件廠及水泥制品生產(chǎn)企業(yè)。

凡是在本市行政區(qū)域內(nèi)的各國家機關(guān)、人民團體、部隊和企事業(yè)單位的基本建設(shè)、技術(shù)改造項目、有條件的，都應(yīng)使用散裝水泥或商品混凝土，降低工程造價，提高投資效益。

第十二條為減少環(huán)境污染，提高工程質(zhì)量，逐步在我市中心城區(qū)推行禁止現(xiàn)場攪拌混凝土，使用商品混凝土。炳草崗片區(qū)、弄弄坪片區(qū)自2005年5月1日起禁止現(xiàn)場攪拌混凝土；渡仁片區(qū)、攀密片區(qū)、城東分區(qū)（金江片區(qū)和團山——馬店河沿線）、城西分區(qū)（格里坪、河門口、陶家渡三個片區(qū)）禁止現(xiàn)場攪拌混凝土的具體時間由市建設(shè)局根據(jù)商品混凝土攪拌站的建設(shè)情況及商品混凝土的生產(chǎn)、供應(yīng)情況另行制定，但最遲不得超過2006年5月1日。

鹽邊縣、米易縣人民政府應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本地實際，對禁止在城區(qū)現(xiàn)場攪拌混凝土的區(qū)域及有關(guān)事宜作出具體規(guī)定。

第十三條本辦法第十條規(guī)定的工程或者企業(yè)因交通、施工場地等條件限制不能使用散裝水泥或者商品混凝土的，須經(jīng)市散裝水泥辦公室同意，并按有關(guān)規(guī)定，繳納專項資金。未經(jīng)同意的，不得使用袋裝水泥。

第十四條市、縣（區(qū)）人民政府及其有關(guān)部門，應(yīng)按照自己的職責，配合做好散裝水泥的管理工作，支持散裝水泥事業(yè)的發(fā)展。計劃和經(jīng)濟行政主管部門應(yīng)對散裝水泥項目優(yōu)先安排，財政部門對使用散裝水泥的財政性投資和重點項目建設(shè)工程應(yīng)優(yōu)先撥付資金；銀行對發(fā)展散裝水泥的貸款給予積極支持。技術(shù)監(jiān)督局和環(huán)保部門要對因袋裝水泥帶來的環(huán)境污染加大查處力度。公安交通管理部門要加強對散裝水泥運輸?shù)墓芾砗椭笇?dǎo)，對散裝水泥專用運輸車輛和混凝土運輸車進入城區(qū)提供必要的條件和支持，對其應(yīng)交的交通規(guī)費，應(yīng)根據(jù)國家鼓勵發(fā)展散裝水泥的有關(guān)規(guī)定給予優(yōu)惠。

第十五條進入市區(qū)的散裝水泥專用車、混凝土運輸攪拌車、混凝土泵車應(yīng)當保持車身清潔，防止污染城市環(huán)境。嚴禁沿途撒漏和將泥土帶入城市街道。嚴禁隨地沖洗混凝土運輸、攪拌車，不得將沖洗混凝土的廢水直接排入城市地下水管網(wǎng)。

第十六條散裝水泥和商品混凝土生產(chǎn)、經(jīng)營、運輸、推廣使用及管理的單位和個人必須按照散裝水泥統(tǒng)計的有關(guān)規(guī)定，及時、準確地向市散裝水泥辦公室報送各項統(tǒng)計報表。

第十七條為限制袋裝水泥的生產(chǎn)和使用，促進散裝水泥發(fā)展，袋裝水泥生產(chǎn)企業(yè)和使用單位應(yīng)當依照國家和省有關(guān)規(guī)定繳納散裝水泥專項資金。

第十八條散裝水泥專項資金的征收對象為：在攀枝花市行政區(qū)域內(nèi)生產(chǎn)、使用袋裝水泥的單位。征收標準為：水泥生產(chǎn)企業(yè)每銷售一噸袋裝水泥（包括紙袋、復(fù)膜塑編袋、復(fù)合袋等，下同）繳納一元專項資金；使用袋裝水泥的單位每購買一噸袋裝水泥繳納三元專項資金。

第十九條使用袋裝水泥的工程建設(shè)項目開工前，建設(shè)單位必須到散裝水泥辦公室預(yù)繳散裝水泥專項資金。工程竣工之日起30日內(nèi)，憑有關(guān)部門批準的工程決算以及購進散裝水泥或者商品混凝土原始憑證、預(yù)繳散裝水泥專項資金憑證等資料，經(jīng)原預(yù)收專項資金機構(gòu)和地方財政部門核實無誤后，辦理專項資金清算手續(xù)，實行多退少補。工程建設(shè)使用袋裝水泥應(yīng)當繳納的專項資金，不得向施工單位重復(fù)征收。

散裝水泥專項資金，納入財政預(yù)算管理，專項用于發(fā)展、推廣和鼓勵使用散裝水泥。

第二十條凡袋裝水泥生產(chǎn)企業(yè)、使用單位不按規(guī)定及時足額繳納散裝水泥專項資金的，由散裝水泥辦公室督促補繳應(yīng)繳的散裝水泥專項資金，并自滯納之日起，按日加收未繳散裝水泥專項資金萬分之五的滯納金。

第二十一條凡袋裝水泥生產(chǎn)企業(yè)、使用單位虛報、瞞報袋裝水泥量，或者拒繳散裝水泥專項資金的，由散裝水泥辦公室責令其改正，并限期補繳應(yīng)繳的散裝水泥專項資金。

第二十二條除國務(wù)院及國務(wù)院授權(quán)財政部制定的規(guī)定外，任何單位和個人不得擅自改變散裝水泥專項資金征收對象、擴大征收范圍、提高征收標準，或者減免散裝水泥專項資金。

第二十三條散裝水泥專項資金的征收、使用和管理，應(yīng)當接受財政、審計部門和建設(shè)行政主管部門的監(jiān)督檢查。

上級散裝水泥辦公室應(yīng)當對下級散裝水泥辦公室散裝水泥專項資金征收、使用情況進行監(jiān)督檢查。

第二十四條違反本辦法第十一條、第十二條、第十三條規(guī)定的，由建設(shè)行政主管部門根據(jù)《散裝水泥管理辦法》、《四川省散裝水泥管理辦法》的規(guī)定予以處罰。

第二十五條違反本辦法第二十二條規(guī)定，擅自改變散裝水泥專項資金征收對象、擴大征收范圍、提高征收標準，或者減免散裝水泥專項資金的，由財政等部門依法處理。

第二十六條本辦法執(zhí)行中的具體問題由攀枝花市建設(shè)局負責解釋。

第二十七條本辦法自發(fā)布之日起施行。