區(qū)分所有建筑物專有與共有部分的區(qū)分標準問題研究本書作用

《區(qū)分所有建筑物專有與共有部分的區(qū)分標準問題研究》在對于有關國家（地區(qū)）區(qū)分所有建筑物專有與共有部分區(qū)分標準進行歸納于檢討的基礎上，提出構建區(qū)分所有建筑物專有與共有部分的合理區(qū)分標準的思路；隨后，根據構建的區(qū)分標準，對實踐中爭議最大的停車位權屬問題進行探討，同時也對其他附屬建筑物的權屬問題進行簡要分析，最后形成相應的制度完善建議。

《區(qū)分所有建筑物專有與共有部分的區(qū)分標準問題研究》內容簡介：在房地產實踐中，停車位、架空層、會所、天臺、綠地等區(qū)分所有建筑物附屬設施的權屬問題時常引發(fā)爭議，這些問題并未隨著物權法的施行而得到根治?！秴^(qū)分所有建筑物專有與共有部分的區(qū)分標準問題研究》認為，有關爭議是圍繞區(qū)分所有建筑物轉悠與共有部分的區(qū)分標準問題產生的。相關建筑物應遵循什么標注界定為專有部分或共有部分，正是解決這些爭議的關鍵。

內容簡介

區(qū)分所有建筑物重建不僅是區(qū)分所有建筑物管理中的現實難題，而且還關涉“居者有其屋”民生思想的實現。本書從私法角度，輔之以案例分析，對區(qū)分所有建筑物重建法律制度進行全面深入研究，在闡述相關基本問題的基礎上對區(qū)分所有建筑物重建進行類型化研究，并將其劃分為一般重建類型和特殊重建類型。本書重點剖析一般重建類型中的全部滅失重建和部分滅失重建，并對災后農村住房重建、農村危房重建及城市危房重建等若干重要重建問題及相關特殊問題進行了研討。最后梳理了我國區(qū)分所有建筑物重建的法律制度，指出其特點和缺點，試圖借鑒其他成熟經驗，為構建我國完備的區(qū)分所有建筑物重建法律制度提供參考。2100433B

（一）專有權的概念及特點

專有部分所有權，簡稱為專有權，是指區(qū)分所有人對其建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分所享有的單獨所有權。所謂專有部分，是指具有構造上及使用上的獨立性，并能夠成為分別所有權客體的部分?！睹穹ǖ洹返?72條規(guī)定：“業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。業(yè)主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權益?！痹摋l對建筑物區(qū)分所有權的專有部分所有權作出了規(guī)定，專有部分所有權的特點在于：

1．專有部分所有權具有所有權的效力?！睹穹ǖ洹返?72條規(guī)定，業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。這就表明，專有權人對其專有部分的所有權享有如同一般所有權一樣的權能，包括占有、使用、收益和處分，從這個意義上說，專有部分的所有權本質上仍然屬于所有權。專有部分的所有人對其專有部分享有完全的占有、使用、收益和處分權，某一專有權人在出售其專有部分時，其他權利人不享有優(yōu)先購買權。專有權人也享有基于所有權產生的物權請求權。

2．專有權的客體具有特殊性。一般所有權的客體是特定的動產或不動產。而區(qū)分所有權中專有權的客體不可能是獨立的不動產，而只能是建筑物經分割后形成的具有一定獨立性和可公示性的“專有部分”，具有空間上的統(tǒng)一性和封閉性。通常，專有部分所有權的客體都位于建筑物之內，業(yè)主的專有部分的所有權，主要是對建筑物內的財產享有所有權。在特殊情況下，規(guī)劃確定某塊綠地屬于特定的業(yè)主所有，也可以作為專有部分所有權的客體。

3．專有部分所有權在行使上具有特殊性。專有部分所有權，盡管具有一般所有權的效力，但它又不完全等同于一般的所有權。因為區(qū)分所有和獨門獨院的房屋的所有權不同，在獨門獨院的情況下，所有人是單獨生活，其行使所有權一般不會威脅到其他建筑物的安全，一般也不會影響其他人的生活。但是，在區(qū)分所有的情況下，某一業(yè)主是和其他眾多業(yè)主一起共同生活，形成一種住宅所有人共同體，因此其行使專有部分的所有權直接關系到其他業(yè)主的利益。所以，在法律上有必要對專有部分的行使作出更多的限制。這也是專有部分所有權不同于一般所有權的重要特點。

4．專有部分的所有權居于主導地位。盡管業(yè)主享有的建筑物區(qū)分所有權，是由多種權利構成的，但在各項權利中，專有部分的所有權居于主導地位，其他權利都是由專有部分的所有權決定的?；趯Ｓ胁糠值乃袡?，才決定了共有部分的持有份比例，決定了共有權中的使用和收益范圍，決定了在行使共同管理權時管理權的大小。所以，專有部分的所有權應當在各項區(qū)分所有權中居于核心地位。

（二）專有部分的范圍

所謂專有部分的范圍，是指專有部分所涉及的部分，它是界定業(yè)主專有部分所有權的基礎。《建筑物區(qū)分所有權司法解釋》第2條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應當認定為物權法第六章所稱的專有部分：（一）具有構造上的獨立性，能夠明確區(qū)分；（二）具有利用上的獨立性，可以排他使用；（三）能夠登記成為特定業(yè)主所有權的客體。”依據這一規(guī)定，專有部分要成為區(qū)分所有權的客體，必須具備如下幾個條件：

1．必須具有構造上的獨立性

構造上的獨立性又稱為“物理上的獨立性”，它是指各個部分在建筑物的構造上可以被區(qū)分開，并與建筑物其他部分在物理上隔離開來，如此才能客觀地劃分為不同部分并為各個所有人獨立支配。在法律上要求構成上的獨立性的原因在于：一方面，由于區(qū)分所有要將建筑物分割為不同部分而為不同所有者單獨所有，而單獨所有權的支配權效力所及的客體范圍必須明確，要明確劃分范圍就必須以墻壁、地板、大門等作間隔和區(qū)分標志。另一方面，只有在客體范圍十分明確的情況下，才能確定權利范圍，同時準確地判斷他人的行為是否構成對某一專有權的損害，如果各個權利的客體都不能區(qū)分開，也就很難判定某人的權利是否受到侵害。

2. 必須具有利用上的獨立性

所謂利用上的獨立性，是指業(yè)主能夠針對專有部分所有權的各個部分，獨立地利用并可以排他使用。建筑物被區(qū)分為各個部分以后，每一部分都可以被獨立地使用或具有獨立的經濟效用，此種獨立性在學說上又被稱為“機能上之獨立性”或“利用上之獨立性”。一方面，所謂獨立的利用，是指不需借助其他部分輔助即可利用，如區(qū)分的部分可以用來住人、用作店鋪、辦公室、倉庫、停車場等，以住家為目的的專有部分，其內部應有居住空間、廚房等，應當具有獨立的經濟效用。另一方面，所謂獨立的利用，是指權利人可以直接占有該專有部分并進行排他地利用。假如區(qū)分為各個房間以后，該房間并無獨立的出人門戶，必須利用相鄰的單位門戶才能出人，則該房間并不具有使用上的獨立性，不能排他的利用，從而不能成為區(qū)分所有權的客體。通常，判斷區(qū)分部分能否單獨使用，要以該區(qū)分部分有無獨立的出人門戶為判斷要素。

3. 能夠登記成為特定業(yè)主所有權的客體

此種獨立性在學說上也被稱為“形式的獨立性”。構造上和使用上的獨立性，乃是經濟上的獨立性。只有通過登記成為特定業(yè)主所有權的客體，才能表現為法律上的獨立性。也就是說，通過登記使被分割的各個部分在法律上成為各個所有權的客體。如果被分割的各個部分登記為各個主體所有，則建筑物作為整體不能再作為一個獨立物存在。當然，如果各個區(qū)分所有權已經歸屬于一個人時，而該所有人愿意將各部分登記為一個建筑物所有權時，基于物權的排他性原則可以導致其他區(qū)分所有權消滅。

（三）專有部分的具體認定

1. 房屋

房屋包括住宅用房和商業(yè)用房等，《建筑物區(qū)分所有權司法解釋》第2條第1款將專有部分的客體范圍界定為房屋。房屋最符合上述構造上、利用上、法律上獨立性的要求。建筑物區(qū)分所有不同于獨門獨院的房屋所有權，在區(qū)分所有的狀態(tài)下，整棟建筑物作為一個整體已經分割為各個業(yè)主的專有部分所有權和共有權的客體，它不能再作為一個物權的客體，為某人（如建設單位）所有，也不能為每個業(yè)主按照一定的份額分別享有所有權。盡管業(yè)主負有對整個建筑物的維護維修義務，此種義務是其享有的專有部分所有權而產生的，不能因為其要承擔此種義務，而認為整個建筑物仍然是按份共有的客體。

2. 特定的空間

《建筑物區(qū)分所有權司法解釋》第2條第1款規(guī)定：“建筑區(qū)劃內符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應當認定為物權法第六章所稱的專有部分?！币虼耍瑢Ｓ胁糠值姆秶朔课葜?，還包括車位、攤位等特定空間。具體而言：一是車位。所謂車位，是指車庫中的停車位。就車位來說，雖然它可能沒有封閉，但必須在地面上劃定確定的分割線，以確定各個車位的區(qū)分所有的范圍，沒有進行如此界分的，不能作為專有部分。這也是前述構造上和利用上獨立性的要求。二是攤位。攤位通常是封閉的，各個攤位的界限是清晰的，但也可能存在沒有封閉的情形，在此情形下，也應當通過一定方法將各個攤位隔離開，如在地面上劃分分割線，或通過擋板等將各個攤位分開，從而區(qū)分不同的業(yè)主權利的范圍。三是其他特定空間。其他特定空間的范圍比較廣泛，但要符合一定的條件才能成為專有部分，例如，碼頭上堆放物品的空間等，如果要成為區(qū)分所有權的客體，也必須能夠確定其四至的范圍。

3.露臺等物業(yè)

《建筑物區(qū)分所有權司法解釋》第2條第2款規(guī)定：“規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設單位銷售時已經根據規(guī)劃列人該特定房屋買賣合同中的露臺等，應當認定為物權法第六章所稱專有部分的組成部分。”由此可見，露臺等物業(yè)也屬于業(yè)主專有部分，但其成為專有部分必須符合以下條件：第一，必須符合規(guī)劃的要求。這就是說，規(guī)劃確定為可以歸業(yè)主專有的，則為專有部分；如果規(guī)劃將其確定為共有部分，則其只能成為共有權的客體。第二，必須專屬于特定的房屋。這就是說在物理上，該露臺與特定房屋具有物理上的直接聯(lián)系，應當專屬于特定房屋的所有人使用。第三，合同中已經對此作出明確約定。這就是說，業(yè)主和建設單位訂立商品房買賣合同時，已經將露臺等列人其中，作為買賣的對象。

只有符合上述條件，露臺等物業(yè)才能被認定為專有部分。

在確定專有部分的范圍時，還應當看到，專有部分除建筑物的結構部分以外，還可能包括建筑物的某些附屬物（如專用設備）或附屬建筑物（如車庫、倉庫等）。

（四）共有權的概念及特點

所謂建筑物區(qū)分所有人對共有部分的共有權，是指區(qū)分所有人依據法律、合同以及區(qū)分所有人之間的規(guī)約，對建筑物的共用部分、基地使用權、小區(qū)的公共場所和公共設施等所共同享有的財產權利。建筑物區(qū)分所有人的共有權具有如下特點。

1．權利主體的特殊性

建筑物區(qū)分所有權中共有權的權利主體是業(yè)主大會或者全體業(yè)主。與一般財產共有相比，在建筑物區(qū)分所有中，共有人是眾多的，隨著現代建筑物向高層、高空發(fā)展，一棟建筑物的住戶越來越多，一個小區(qū)內可能有成千上萬的業(yè)主，他們都構成了小區(qū)內共有財產的主體。正是因為人數眾多，所以不可能每一個人都參與共有財產的管理，通常需要由業(yè)主通過業(yè)主委員會或其委托的物業(yè)服務企業(yè)來實際行使管理權。

2．共有部分附隨于專有部分

在建筑物區(qū)分所有的狀態(tài)下，區(qū)分所有人所享有的共有權與其對專有部分所享有的單獨所有權是密切聯(lián)系在一起的，共有權是由專有部分所決定的，并從屬于專有部分的所有權。在區(qū)分所有的情形下，共有部分不能獨立存在，也不能單獨轉讓和繼承。只有在取得了專有部分的所有權之后才能相應地取得共有權。一般來說，專有部分的面積越大，共有部分的份額越大。轉讓專有部分所有權，共有部分也應相應轉讓。專有權的大小也常常要決定其承擔修繕共有財產的義務范圍，任何買受人購買房產，一旦取得專有部分的所有權，則自然取得共有部分所有權。在區(qū)分所有的成立登記上，一般只登記專有部分所有權，而對共有部分所有權并不單獨登記。正是由于共有部分附隨于專有部分，因而區(qū)分所有權中的共有，既不同于按份共有，也不同于共同共有，可以將其視為一種特殊的共有形態(tài)。

3．客體范圍較為廣泛

一般來說，專有部分的所有權限于建筑物內。但對于共有權而言，則不限于建筑物內，還可能延伸到小區(qū)其他設施。共有部分的范圍主要包括如下方面：（1）建筑物的基本構造部分，例如支柱、屋頂、外墻或地下室等。（2）建筑物的共有部分及附屬物，例如，樓梯、消防設備、走廊、水塔、自來水管道等，以及僅為部分區(qū)分所有人所共有的部分。（3）建筑物所占有的地基的使用權，在法律上歸屬于全體建筑物區(qū)分所有人共同所有。（4）住宅小區(qū)的綠地、道路、物業(yè)管理用房。（5）公共場所和公共設施，如小區(qū)大門建筑、藝術裝飾物等地上或地下共有物和水電、照明、消防、保安等公用配套設施，除依法歸屬于國家或有關法人所有外，應當歸屬于全體住宅小區(qū)的業(yè)主所共有。（6）小區(qū)內的空地。（7）其他共有財產，例如小區(qū)內種植的樹木等。

4．共有權的內容包括權利與義務

《民法典》第273條第1款規(guī)定：“業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利為由不履行義務?！睒I(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分在享有共有權和共同管理權的同時，也要承擔對建筑物共有部分的維護、維修以及分擔有關物業(yè)管理、維護維修的義務。如果小區(qū)的共有部分受有損失，也應當分擔損失。物權編之所以強調業(yè)主對共有部分既享有權利，又要承擔義務，原因在于，業(yè)主往往注重對自己專有部分權利的行使和義務的履行，但易于忽視對共有部分的義務承擔。例如，在實踐中有的業(yè)主因拖欠共同維修費用，使建筑物共有部分長期得不到維護。依據《民法典》第273條的規(guī)定，業(yè)主在享有共有權的同時，應當履行共有人的義務，不得以放棄權利為由不履行義務。

（五）共有部分的范圍

1. 共有部分的確定標準

依據《建筑物區(qū)分所有權司法解釋》第3條第1款，共有部分的確定分為如下情形：一是法定共有，即依據法律法規(guī)和相關司法解釋的規(guī)定所確定的共有。例如，依據《民法典》第274條的規(guī)定，規(guī)劃范圍內道路、綠地等歸業(yè)主共有?！督ㄖ飬^(qū)分所有權司法解釋》第3條第1款也擴張了物權法有關法定共有的范圍。從廣義上說，司法解釋確定的共有屬于特殊情形的法定共有。法定共有的規(guī)定屬于強行法，一旦法律規(guī)定之后，當事人不得在購房合同中通過約定變更歸屬。建設單位也不能通過合同來處分這些法定共有的財產。法定共有也是附隨于專有權的，一旦業(yè)主取得了房屋的專有權，同時也取得共有權。二是約定共有。約定共有是指業(yè)主通過管理規(guī)約等確定的共有，例如，小區(qū)內的會所等可以通過約定確定其歸屬。

2. 共有部分范圍的類型

（1）綠地?！睹穹ǖ洹返?74條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內的綠地，屬于業(yè)主共有，但是屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。”根據該條規(guī)定，除屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的以外，業(yè)主對小區(qū)內的綠地享有共有權。綠地應當作為共有財產屬于全體業(yè)主共有，不能由建設單位保留所有權，因為業(yè)主在購買房屋時，小區(qū)內的綠地面積是重要的考慮因素，其甚至可能將綠地的有無以及面積的大小作為決定自己是否購買房屋的決定性條件。如果由建設單位保留對綠地的所有權，則建設單位可能基于自己利益的考慮而改變綠地用途，此時，業(yè)主將很難通過法律的途徑來對此種行為加以制約。當然，物權法只是整體地推定綠地屬于業(yè)主共有，依據《民法典》第274條的規(guī)定，如果綠地屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人所有，則該綠地不再屬于業(yè)主共有。

（2）道路。道路是指小區(qū)內沒有經過市政規(guī)劃的用于通行的道路?！睹穹ǖ洹返?74條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內的道路，屬于業(yè)主共有，但是屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外?！边@就是說，如果是規(guī)劃確定的公共道路，就應當屬于公有物，屬于國家所有。物權編為什么確認道路歸業(yè)主共有？因為道路是各業(yè)主進人自己所在建筑物和專有部分的必經之路，是所有業(yè)主實現其專有部分所有權所必需的。業(yè)主購買房屋，必須取得對道路的權利，否則還需要通過相鄰關系或者設定地役權的方式獲得通行權，這顯然對業(yè)主極為不利。如果允許建設單位和業(yè)主在售房合同中保留對道路的權利，就會引發(fā)許多產權的糾紛。值得注意的是，雖然道路、綠地必須歸業(yè)主共有，但業(yè)主也不能隨意改變這些道路、綠地的規(guī)劃用途，如不能在此之上私蓋建筑等。如果其他小區(qū)的業(yè)主有必要通行，則應當按照相鄰關系的有關規(guī)定處理。

（3）物業(yè)服務用房。物業(yè)服務用房是指物業(yè)管理公司為管理整個小區(qū)內的物業(yè)而使用的房屋。物業(yè)服務用房應當歸全體業(yè)主共有?！睹穹ǖ洹返?74條規(guī)定，物業(yè)服務用房應當規(guī)定為全體業(yè)主共有。因為物業(yè)服務用房是向小區(qū)提供物業(yè)服務所必需的。沒有物業(yè)服務用房，物業(yè)服務企業(yè)等就無法為業(yè)主提供必要的物業(yè)服務。

（4）維修資金

所謂維修資金，就是指由業(yè)主支付的專門用于住宅共用部分、共用設施和設備維修的資金?！睹穹ǖ洹丰槍S修資金的規(guī)定涉及如下內容：

一是明確了維修資金的歸屬；二是明確了維修資金的用途；三是明確了維修資金的使用規(guī)則；四是規(guī)定了緊急情況下維修資金的使用規(guī)則。

（5）建筑區(qū)劃內的其他公共場所和公用設施?！睹穹ǖ洹返?74條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內的其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有?！彼^其他公共場所和公用設施，是指除綠地、道路之外的公共場所和公用設施。《建筑物區(qū)分所有權司法解釋》第3條規(guī)定：“其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權利人所有的場所及設施等。”

（6）小區(qū)內未納人建筑區(qū)劃的其他場地。《民法典》第275條規(guī)定：“占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有?！贝颂帉嶋H上規(guī)定了占用業(yè)主共有的道路或者其他場地應當歸業(yè)主共有。那么如何理解其他場地？結合《民法典》第274條和第275條的規(guī)定，可以認為此處所說的其他場地，主要是指未納人建筑區(qū)劃的空地。依據《民法典》第275條的規(guī)定，盡管空地沒有納入規(guī)劃的范圍內，也應當作為其他場地，歸業(yè)主共有。對于規(guī)劃中并未進行建設的空地，建設單位也不能擅自改變整體規(guī)劃用途進行開發(fā)。雖然空地未納入規(guī)劃建設的范圍，但顯然將某塊土地留作空地是符合整體規(guī)劃要求的。為了避免建設單位擅自改變規(guī)劃，也有必要確認空地歸業(yè)主共有。既然空地歸業(yè)主共有，如果在空地上設置健身設施、體育鍛煉場所，該物業(yè)也應該歸業(yè)主共有，由業(yè)主決定如何使用。

（7）建筑物的基本結構部分。所謂建筑物的基本結構部分，是指建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂等。此外，依據《建筑物區(qū)分所有權司法解釋》第2條第2款規(guī)定：“規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設單位銷售時已經根據規(guī)劃列人該特定房屋買賣合同中的露臺等，應當認定為物權法第六章所稱專有部分的組成部分?！狈彩遣粚儆谝?guī)劃上專屬于特定房屋，且建設單位銷售時未根據規(guī)劃列人該特定房屋買賣合同中的露臺，對此類物業(yè)，可以認為屬于《民法典》第274條所規(guī)定的公共場所，應當認為屬于全體業(yè)主共有。

（8）因利用共有部分產生的收益?！睹穹ǖ洹返?82條就確認，“建設單位、物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產生的收人，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有?！币罁@一規(guī)定，一方面，建設單位、物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產生的收人（例如，物業(yè)服務企業(yè)利用小區(qū)空地用作停車場產生的收人，建設單位利用建筑物外墻面產生的收人等），屬于業(yè)主共有?！睹穹ǖ洹奉C行前，我國《物權法》對此規(guī)定不明確，經常發(fā)生爭議。《民法典》新增這一規(guī)則，強化了業(yè)主共有權的保護。另一方面，此處的收人應當扣除合理成本，即相關的合理開支。這也擴大了共有權的客體范圍，使其包括了收益。此外，物業(yè)服務企業(yè)等產生的收益也應當定期向業(yè)主進行報告。

（9）其他場所、設施和物業(yè)。除上述公共部分外，建筑物的公共通行部分、建筑物的附屬設施部分、建筑物的結構空間部分等，都屬于共有部分的范圍。此外，《建筑物區(qū)分所有權司法解釋》第3條第1款規(guī)定：“其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權利人所有的場所及設施等”，也屬于共有部分。該條實際上采取兜底性列舉的方式，按照“非特定權利人所有即為業(yè)主共有”的原則，將法律上沒有列舉清晰的共有部分概括進去。例如，種植在小區(qū)公共草坪內的花卉和樹木，也應當屬于業(yè)主共有財產。

（六）共有權的行使

《建筑物區(qū)分所有權司法解釋》第4條規(guī)定：“業(yè)主基于對住宅、經營性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，無償利用屋頂以及與其專有部分相對應的外墻面等共有部分的，不應認定為侵權。但違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約，損害他人合法權益的除外。”依據這一規(guī)定，共有權的行使應當符合如下原則。

第一，合法行使。業(yè)主要依據法律的規(guī)定和管理規(guī)約來行使共有權。例如，依法定程序決定維修資金的使用。在建筑物區(qū)分所有的情況下，共有人行使權利，常常根據其持有份來行使。依據《民法典》第283條的規(guī)定，建筑物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不清的，按照業(yè)主專有部分面積所占比例確定。這實際上確定了共有人在沒有約定的情況下，應根據持有份享有權利并承擔義務。

第二，合理使用原則。此處所說的合理使用，是指業(yè)主基于對住宅、經營性用房等專有部分特定使用功能的合理需要而使用共有部分。至于“合理需要”的認定，應當考慮專有部分的用途、共有部分的設立目的、業(yè)主個人的情況等具體情形綜合考慮。

第三，在法定范圍內的無償使用原則?！督ㄖ飬^(qū)分所有權司法解釋》第4條規(guī)定，專有部分所有人“無償利用屋頂以及與其專有部分相對應的外墻面等共有部分的，不應認定為侵權”。依據這一規(guī)定，業(yè)主在法定范圍內可以無償利用共有部分。因為從建筑物區(qū)分所有權中共有部分的存在目的來看，該共有部分的存在主要是為了業(yè)主使用、收益，以實現專有部分的功能。

（七）車位、車庫的歸屬

車位和車庫的權屬應當依據合同確定。通過出售和附贈取得車庫車位的，所有權歸屬于業(yè)主；車庫車位出租的，所有權歸屬于開發(fā)商，業(yè)主享有使用權。確定出售和附贈車位、車庫的所有權屬于業(yè)主的，車庫車位的所有權和土地使用權也應當進行物權登記，在轉移專有權時，車庫車位的所有權和土地使用權并不必然跟隨建筑物的權屬一并轉移，須單獨進行轉讓或者不轉讓。

占用共有道路或者其他場地建立的車位，屬于全體業(yè)主共有。至于如何使用，確定的辦法是：1.應當留出適當部分作為訪客車位；2.其余部分不能隨意使用，應當建立業(yè)主的專有使用權，進行租賃，均須交付費用，而不是隨意由業(yè)主使用，保持業(yè)主對車位利益的均衡，防止出現買車位的業(yè)主吃虧、沒買車位的業(yè)主占便宜的現象；3.屬于共有的車位取得的收益，除管理費外，歸屬于全體主，由業(yè)主大會或業(yè)主委員會決定，將其歸并于公共維修基金或者按照面積分給全體業(yè)主。

（八）共同管理權的概念和特征

所謂共同管理權，是指業(yè)主基于專有部分的所有權而依法享有對業(yè)主的共同財產和共同事務進行管理的權利。依據《民法典》第271條的規(guī)定，區(qū)分所有權包括業(yè)主的“共同管理”權，這就確認了業(yè)主對其共有財產和公共事務的管理權。物權編所規(guī)定的共同管理權具有如下特點：

1．它是專屬于業(yè)主的權利

共同管理權是專屬于業(yè)主的權利。因為共同管理權是由專有部分的所有權產生的，共同管理權在性質上是由業(yè)主享有的專有部分所有權所決定的，或者說是以各個業(yè)主享有的單獨的所有權為基礎的。任何人取得了專有部分所有權，自然取得了共同管理權。如果轉讓了專有部分所有權，其共同管理權也隨之喪失，并由受讓人取得成員資格。共同管理權有時是確保專有部分所有權和共有權實現的手段。所以共同管理權不能與建筑物區(qū)分所有權相分離而單獨轉讓，權利人不得保留專有部分所有權而抵押其共有部分，也不得保留共同管理權而轉讓專有部分所有權與共有權。

2．它是一種私法上的權利

因為《民法典》所規(guī)定的共同管理權由單獨所有權決定，由所有權派生出來，而公法上權利不具有此種性質。共同管理權是所有權的延伸，是區(qū)分所有權的一部分，是確保專屬所有權和共有權實現的手段。同時，共同管理權的內容主要是針對業(yè)主的共有財產和共同事務而進行管理。這些事務本質上還是私人事務，所以，不宜由政府干預。正是因為共同管理權體現的是業(yè)主私人的利益，所以，共同管理權的行使要尊重業(yè)主的意愿。例如，業(yè)主是否行使管理權，應當由業(yè)主決定。共同管理權不能與專有權和共有權相分離而單獨轉讓，但可以基于業(yè)主的共同意思將一部分權利委托給他人行使在共同管理權受到侵害或者有受到侵害的危險時，也可以依照《民法典》獲得救濟。

3．它是管理共有財產和共同事務的權利

區(qū)分所有權中的共同管理權是法律賦予業(yè)主專門管理業(yè)主的共有財產和共同事務的權利，這是區(qū)分所有權中的一項重要內容。一方面，共同管理權針對的是對共有財產進行管理。小區(qū)的共有財產不可能由小區(qū)的業(yè)主平等占有、使用，而只能通過業(yè)主大會或業(yè)主委員會等來實際管理，或者委托有關的物業(yè)服務企業(yè)或其他管理人對共有財產進行管理。另一方面，共同管理權要針對共同事務進行管理，這些共同事務包括公共場所的使用、有關物業(yè)費的繳納、禁止濫用專有部分所有權、禁止濫搭濫建等。當然，業(yè)主行使共同管理權要通過一定的程序來進行。業(yè)主在行使共同管理權的同時，也要承擔相應的義務，例如，在參與管理的同時，也要支付管理的費用。

4．它既是權利又是義務

業(yè)主參與對共同事務和共同財產的管理，是業(yè)主作為專有部分的所有人和共有權人所享有的基本權利，也是業(yè)主的一項義務，因而業(yè)主不得拋棄其管理權。業(yè)主在參與管理的同時，其作為共同生活關系的一員，也負有參與共同生活、維護共同秩序的義務。例如，業(yè)主有權參與管理規(guī)約的制訂，但也負有遵守管理規(guī)約的義務；業(yè)主有權管理共有財產，但也有義務支付管理費用。

（九）共同管理權的行使方式

業(yè)主必須要依據法律、法規(guī)和管理規(guī)約的規(guī)定來具體行使共同管理權。管理權主要針對的是業(yè)主們的共有財產和共同事務，但是，業(yè)主無法單獨、親自同財產和共同事務，只能通過法律、法規(guī)和管理規(guī)約規(guī)定的方式來行使管理權。一般來說，共同管理權的行使方式主要包括參與業(yè)主大會并行使表決權，參與業(yè)主委員會并行使管理權，共同制訂管理規(guī)約，請求就重要事項召開會議討論，請求公開與共同事務相關的信息資料等。

對于小區(qū)的物業(yè)，業(yè)主可以自行管理，也叫以委托他人管理。在自行管理的情形，業(yè)主有權直接管理物業(yè)和小區(qū)其他事務。小區(qū)內的物業(yè)管理源于業(yè)主的共同管理權，并因業(yè)主集體將管理事務委托給物業(yè)服務企業(yè)而產生了物業(yè)服務。業(yè)主通常都委托物業(yè)服務企業(yè)進行管理，但是，如果業(yè)主愿意，他們也可以自行管理小區(qū)事務。因為共同管理權是全體業(yè)主都享有的權利，而且管理權的行使關系到全體業(yè)主的利益，所以，業(yè)主自行管理小區(qū)事務應當由全體業(yè)主共同進行。不過，全體業(yè)主共同管理時，也可以委托部分業(yè)主具體進行管理。

（十）業(yè)主享有管理其物業(yè)的權利

業(yè)主享有的共同管理權還應當包括管理其物業(yè)的權利，既然業(yè)主基于其專有部分的所有權而享有對共有財產和共同事務進行管理的權利，而對物業(yè)的管理本身既涉及共有財產的管理，也涉及共同事務的管理。管理物業(yè)包括業(yè)主自行或者委托物業(yè)服務企業(yè)以及其他管理人，對建筑物的保存、改良、利用、處分，以及對區(qū)分所有權人共同生活秩序的維持等內容。物業(yè)管理是由業(yè)主的共同管理權所派生出來的。業(yè)主對于物業(yè)管理享有如下權利：

1. 自行管理權。依據《民法典》第284條第1款，業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設施。業(yè)主不僅是專有部分的所有權人，也是共有財產的共有人。所有權人有權自行管理自己的財產，在業(yè)主人數較少、物業(yè)范圍較小的情形下，為節(jié)省物業(yè)管理的費用，業(yè)主完全可以自行管理，而不需要聘請物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人管理。

2. 自主聘任權。依據《民法典》第284條第1款，業(yè)主可以委托物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人管理。這就賦予了業(yè)主對物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人的自主聘任權。雖然在業(yè)主購買房屋并召開業(yè)主大會之前，建設單位可以代業(yè)主指定物業(yè)服務企業(yè)，但是一旦業(yè)主陸續(xù)搬入并能夠召開業(yè)主大會，就應當由業(yè)主按照法定程序決定是否繼續(xù)聘用建設單位指定的物業(yè)服務企業(yè)。需要指出的是，業(yè)主不僅有權自主聘任物業(yè)服務企業(yè)提供物業(yè)服務，還可以自主聘任物業(yè)服務企業(yè)之外的其他管理人管理。

3. 解聘權。所謂解聘權，就是指在開發(fā)商前期聘任了物業(yè)服務企業(yè)之后，業(yè)主也可以通過一定的程序解聘開發(fā)商前期選聘的物業(yè)服務企業(yè)?！睹穹ǖ洹返?84條第2款規(guī)定，“對建設單位聘請的物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權依法更換”。在房地產開發(fā)過程中，在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，開發(fā)商首先要為業(yè)主選聘物業(yè)服務企業(yè)。這對于做好物業(yè)的前期管理是必要的。但是，在開發(fā)商選聘了物業(yè)服務企業(yè)之后，并不是說業(yè)主就只能服從其選聘，而喪失了自主聘任和解聘物業(yè)服務企業(yè)的權利。

4. 監(jiān)督權。《民法典》第285條規(guī)定：“物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人根據業(yè)主的委托，依照本法第三編有關物業(yè)服務合同的規(guī)定管理建筑區(qū)劃內的建筑物及其附屬設施，接受業(yè)主的監(jiān)督，并及時答復業(yè)主對物業(yè)服務情況提出的詢問?！?

（十一）業(yè)主大會

所謂業(yè)主大會，是指全體業(yè)主成立的、管理其共有財產和共同生活事務的自治組織。在建筑物區(qū)分所有的情況下，業(yè)主有權設立業(yè)主大會，并通過業(yè)主大會來管理業(yè)主的各項共同事務。業(yè)主也可以不設立業(yè)主大會，而通過書面征求意見表決等方式行使權利。但在建筑物區(qū)分所有人人數較多的情形，一般應設立業(yè)主大會。

1. 業(yè)主大會的性質

第一，業(yè)主大會是業(yè)主的意思形成機構。它是有權決定業(yè)主共同事務的唯一合法機構。業(yè)主的共同意志通過業(yè)主大會的決議表現出來，業(yè)主大會的決議是法律賦予業(yè)主的權利的具體實現形式。凡是涉及法律規(guī)定必須經過業(yè)主大會決定的事項，必須召集業(yè)主大會作出決定。以業(yè)主大會以外的其他形式作出的決議，即使得到了部分業(yè)主的同意，也違反了法定程序。

第二，業(yè)主大會是業(yè)主依據法定的程序行使共同管理權的組織。一方面，業(yè)主大會需要通過會議將業(yè)主的個別意志上升為全體業(yè)主的共同意志。也就是說，業(yè)主大會需要通過業(yè)主的審議和表決來形成和實現業(yè)主的共同意志。另一方面，法律賦予全體業(yè)主所享有的共同管理權，需要通過業(yè)主大會才能得以行使。業(yè)主委員會是由業(yè)主大會選舉產生的；而選聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人等重要事務，也需要業(yè)主大會來作出決議。

第三，業(yè)主大會是一個自治組織，即全體業(yè)主所組成的自我管理其共同財產和共同事務的組織。作為一個所有人的聯(lián)合體，其在性質上既不是國家機關，也不是事業(yè)單位，更不是營利性的機構，只不過是依照法律和規(guī)約而由業(yè)主組織起來的組織體?！睹穹ǖ洹返?77條規(guī)定：“業(yè)主可以設立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會?！睒I(yè)主可以通過設立業(yè)主大會的方式來管理其事務，也可以通過召開會議的方式來形成決定和決議。一旦設立業(yè)主大會，就可以通過該組織實際行使權利。業(yè)主大會作為一個組織體，可以自己的名義開立賬戶，并且有自己的意思機關與執(zhí)行機關，能夠訂立管理規(guī)約，也可以授權業(yè)主委員會對外代表業(yè)主行為。

第四，業(yè)主大會的職權是由法律、法規(guī)以及管理規(guī)約的規(guī)定來決定的?！睹穹ǖ洹返?77條規(guī)定：“業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立的具體條件和程序，依照法律、法規(guī)的規(guī)定。”這就是說，如果法律、法規(guī)直接規(guī)定了業(yè)主大會的職權，應當依據法律法規(guī)的規(guī)定。例如，《民法典》第278條明確規(guī)定需要由業(yè)主共同決定的事項，必須通過召集業(yè)主大會的形式才能作出決定；當然，業(yè)主也可以通過管理規(guī)約授與業(yè)主大會一定的權利。

2．業(yè)主大會的職權

主大會的職權是指業(yè)主大會依據法律、法規(guī)和管理規(guī)約的規(guī)定所享有的管理業(yè)主共同事務和共有財產的各種權利。業(yè)主大會作為全體業(yè)主的最高權力機構，負責管理業(yè)主的共同財產和共同事務，并就業(yè)主共同生活事項制訂共同規(guī)則。關于業(yè)主大會的職權，《民法典》第278條規(guī)定了由業(yè)主共同決定的事項：

第一，制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則。因為業(yè)主大會由全體業(yè)主組成，各業(yè)主之間的利益訴求千差萬別，這就需要制定一定的議事規(guī)則，如明確如何召集大會，大會按照何種程序進行，如何確定會議議程以及表決方式等。

第二，制定和修改管理規(guī)約。管理規(guī)約首先是針對建筑物及其附屬設施而制定的。這就是說，如果管理整個建筑物以及各項共有財產，應當由業(yè)主在管理規(guī)約中加以規(guī)定，如果有必要對管理的方法進行變更，可以修改管理規(guī)約的規(guī)定。因此，業(yè)主必須通過業(yè)主大會對此進行必要的規(guī)范，以共同行使其共有權。

第三，選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員。業(yè)主委員會代表全體業(yè)主對內決定本小區(qū)的日常事務，它是業(yè)主大會的執(zhí)行機關，應當向業(yè)主大會負責并受業(yè)主大會的監(jiān)督，因此業(yè)主委員會的成立必須由全體業(yè)主召開業(yè)主大會，經過民主程序選舉產生，從而使其能夠真正代表業(yè)主的利益，表達業(yè)主的意志。

第四，選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人?！睹穹ǖ洹返?84條規(guī)定，業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人管理。對建設單位聘請的物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權依法更換。但是，業(yè)主決定物業(yè)管理機構和其他管理人也必須依據一定的程序，畢竟物業(yè)管理機構和其他管理人的確定直接關涉業(yè)主的切身利益，選聘的好壞直接影響到整個小區(qū)的管理。為了切實保障業(yè)主所享有的選聘權和解聘權，需要通過法定的程序共同決定。

第五，使用建筑物及其附屬設施的維修資金。維修資金是專門用于維護和維修共有財產的資金。維修資金屬于全體業(yè)主共有，經業(yè)主決定，可以用于電梯、屋頂、外墻、無障礙設施等共有部分的維修、更新和改造。維修資金的籌集、使用情況應當定期公布。維修資金在性質上屬于共有財產，此種共有不能處分、轉讓，也不能實際地分割為業(yè)主所有；維修資金必須用于特定的目的。關于維修資金的籌集，以及如何使用于建筑物及其附屬設施，必須由業(yè)主決定。業(yè)主大會必須經過一定的程序，才能夠作出如何籌集和使用維修資金的決定。

第六，籌集建筑物及其附屬設施的維修資金。實踐中，維修資金是由購房人按照每平方米的標準繳納，一般在買房時就需要交維修基金，但是購房之后，如果因為修繕、改建、重建建筑物及其附屬設施，需要補充維修資金，就需要由業(yè)主依據一定的程序共同決定。

第七，改建、重建建筑物及其附屬設施。所謂修繕實際上就是指對建筑物進行檢修和維護。改建是指對建筑物及其附屬建設進行局部的改造。而重建是指建筑物及其附屬設施全部重新建造。修繕、改建、重建都涉及對建筑物的整個重大變化，既要動用公共維修資金，也可能需要重新籌集款項，同時可能改變小區(qū)建筑物的原有規(guī)劃，所以必須要業(yè)主依據法定的程序加以決定。

第八，改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動。該款包括兩種情形：一是改變共有部分的用途。例如，將其他空地改建為停車場。二是利用共有部分從事經營性活動。例如，通過租賃的方式，將外墻面交給他人設置廣告；或者允許廣告公司在電梯內設置廣告屏、廣告牌等。

第九，有關共有和共同管理權利的其他重大事項。該款實際上是兜底條款，凡是關系到業(yè)主的重大利益的事宜，例如公共財產的修繕、維護、處分、公共停車場的使用等，如果在管理規(guī)約中沒有作出規(guī)定，各個業(yè)主都有權提出動議，請求召開會議，要求業(yè)主大會對這些重大事項進行討論，或者在管理規(guī)約中予以規(guī)定。

3. 業(yè)主大會的表決程序

業(yè)主大會的決定之所以具有合法性，并能夠對全體業(yè)主產生拘束力，完全取決于業(yè)主大會所作出的決定是否符合法定的程序。

1）到會人數必須達到三分之二；

2）協(xié)調專有部分面積和業(yè)主人數之間的關系；

3）區(qū)分不同的表決事項設置不同的表決條件。

（十二）業(yè)主委員會

業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，受業(yè)主大會委托而管理全體業(yè)主的共有財產或者共同生活事務。業(yè)主委員會是業(yè)主管理其物業(yè)的自治機構，在法律上準確界定業(yè)主委員會的性質，對于有效管理物業(yè)、維護業(yè)主合法權益具有重要意義。

1. 業(yè)主委員會的性質

依據《民法典》物權編的規(guī)定，業(yè)主委員會具有如下特征：

第一，它是業(yè)主大會的執(zhí)行機構。在一個小區(qū)內可能業(yè)主人數眾多，平時很難召集各種業(yè)主大會，因此有必要通過業(yè)主委員會來具體執(zhí)行管理規(guī)約和業(yè)主大會的決議。業(yè)主委員會本身不能獨立于業(yè)主大會而存在，它是業(yè)主大會的常設機構。在業(yè)主大會閉會期間，業(yè)主委員會要依據業(yè)主大會的授權而具體執(zhí)行業(yè)主大會的各項決定。我國《物業(yè)管理條例》第15條已經界定了業(yè)主委員會的性質，物權編雖然對此沒有明確規(guī)定，但從物權法的相關規(guī)定來看，可以看出業(yè)委會主要是業(yè)主大會的執(zhí)行機構。

第二，它是由業(yè)主依據法定的程序所組成的。一方面，只有業(yè)主才能有資格被選舉為業(yè)主委員會成員。因為畢竟業(yè)主委員會是業(yè)主進行自主管理的一種形式，它不需要也不可能由非業(yè)主參與其事務的管理。另一方面，業(yè)主委員會必須由業(yè)主大會經一定的民主程序選舉產生。依據《民法典》第278條的規(guī)定，選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員，應當經參與表決專有部分面積過半數的業(yè)主且參與表決人數過半數的業(yè)主同意。

第三，它的主要職責是維護全體業(yè)主的權益。業(yè)主委員會是由業(yè)主選舉產生的。物權編并沒有對業(yè)主委員會的職權作出規(guī)定，主要是考慮到業(yè)主委員會并不是行政機構，也不是有償的代理機構，它是由全體業(yè)主通過法定的程序選舉出來的代表業(yè)主管理事務的機構，其作為共同行使共有財產共有權和共同事務管理權的自治組織，主要職責是基于法律法規(guī)和業(yè)主的委托，維護全體業(yè)主的共同利益。一方面，業(yè)主委員會必須維護業(yè)主享有的各種合法權益；另一方面，業(yè)主委員會也要維護全體業(yè)主的共同利益，如對共有部分的養(yǎng)護、管理和使用；在必要時，可以對個別業(yè)主違反管理規(guī)約處置其專有部分的行為進行制止。業(yè)主委員會活動的費用應當由全體業(yè)主來承擔。

2. 業(yè)主委員會的職權

1）受全體業(yè)主的委托，與物業(yè)服務企業(yè)訂立物業(yè)服務合同?！段飿I(yè)服務糾紛司法解釋》第1條規(guī)定：“建設單位依法與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。”

2）受全體業(yè)主的委托，請求確認物業(yè)服務合同無效或者部分無效的權利。依據《物業(yè)服務糾紛司法解釋》第2條，“物業(yè)服務企業(yè)將物業(yè)服務區(qū)域內的全部物業(yè)服務業(yè)務一并委托他人而簽訂的委托合同”，業(yè)主委員會或者業(yè)主請求確認合同或者合同相關條款無效的，人民法院應予支持。

3）受全體業(yè)主的委托，請求解除物業(yè)服務合同的權利?！段飿I(yè)服務糾紛司法解釋》第8條規(guī)定：“業(yè)主大會按照物權法第七十六條規(guī)定的程序作出解聘物業(yè)服務企業(yè)的決定后，業(yè)主委員會請求解除物業(yè)服務合同的，人民法院應予支持。”

4）受全體業(yè)主的委托，在合同終止后，請求物業(yè)服務企業(yè)退出和移交的權利?！段飿I(yè)服務糾紛司法解釋》第10條規(guī)定：“物業(yè)服務合同的權利義務終止后，業(yè)主委員會請求物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)服務區(qū)域、移交物業(yè)服務用房和相關設施，以及物業(yè)服務所必需的相關資料和由其代管的專項維修資金的，人民法院應予支持?！?

第一章 建筑物區(qū)分所有權的肇源、形成與演進

第二章 各國建筑物區(qū)分所有權基本立法狀況分析（一）

第三章 各國建筑物區(qū)分所有權基本立法狀況分析（二）

第四章 建筑物區(qū)分所有權總說

第五章 專有所有權

第六章 共有所有權

第七章 區(qū)分所有建筑物諸重要問題考量

第八章 建筑物區(qū)分所有權（人）的成員權

第九章 區(qū)分所有建筑物的管理（一）

第十章 區(qū)分所有建筑物的管理（二）

第十一章 區(qū)分所有建筑物管理的文化與社會性上的問題

第十二章 對業(yè)主的團體的拘束的根據與界限——建筑物區(qū)分所有的所有權法與團體法的交錯（一）

第十三章 對業(yè)主的團體的拘束的根據與界限——建筑物區(qū)分所有的所有權法與團體法的交錯（二）

第十四章 制定我國單行的建筑物區(qū)分所有權法

附錄一 日本《有關建筑物區(qū)分所有等之法律》

附錄二 德國《住宅所有權與長期居住權法》（簡稱“住宅所有權法”）

附錄三 奧地利《有關住宅和店鋪（營業(yè)場所）所有權的聯(lián)邦法》（簡稱“住宅所有權法”）

附錄四 《瑞士民法典》第712條之一至二十有關“分層建筑物所有權”（“樓層建筑物所有權”“建筑物區(qū)分所有權”）的規(guī)定

附錄五 希臘《區(qū)分樓層所有法》（“公寓法”“建筑物區(qū)分所有權法”）

附錄六 希臘《對同一基地上建構的復數的建筑物的區(qū)分所有》

附錄七 美國各州建筑物區(qū)分所有權法一覽表

附錄八 我國臺灣地區(qū)“公寓大廈管理條例”

附錄九 主要參考文獻

后記 2100433B