區(qū)分所有建筑物專有與共有部分的區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)問題研究內(nèi)容介紹

《區(qū)分所有建筑物專有與共有部分的區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)問題研究》內(nèi)容簡介：在房地產(chǎn)實踐中，停車位、架空層、會所、天臺、綠地等區(qū)分所有建筑物附屬設(shè)施的權(quán)屬問題時常引發(fā)爭議，這些問題并未隨著物權(quán)法的施行而得到根治?！秴^(qū)分所有建筑物專有與共有部分的區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)問題研究》認(rèn)為，有關(guān)爭議是圍繞區(qū)分所有建筑物轉(zhuǎn)悠與共有部分的區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)問題產(chǎn)生的。相關(guān)建筑物應(yīng)遵循什么標(biāo)注界定為專有部分或共有部分，正是解決這些爭議的關(guān)鍵。

《區(qū)分所有建筑物專有與共有部分的區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)問題研究》在對于有關(guān)國家（地區(qū)）區(qū)分所有建筑物專有與共有部分區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)進行歸納于檢討的基礎(chǔ)上，提出構(gòu)建區(qū)分所有建筑物專有與共有部分的合理區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)的思路；隨后，根據(jù)構(gòu)建的區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)，對實踐中爭議最大的停車位權(quán)屬問題進行探討，同時也對其他附屬建筑物的權(quán)屬問題進行簡要分析，最后形成相應(yīng)的制度完善建議。

內(nèi)容簡介

區(qū)分所有建筑物重建不僅是區(qū)分所有建筑物管理中的現(xiàn)實難題，而且還關(guān)涉“居者有其屋”民生思想的實現(xiàn)。本書從私法角度，輔之以案例分析，對區(qū)分所有建筑物重建法律制度進行全面深入研究，在闡述相關(guān)基本問題的基礎(chǔ)上對區(qū)分所有建筑物重建進行類型化研究，并將其劃分為一般重建類型和特殊重建類型。本書重點剖析一般重建類型中的全部滅失重建和部分滅失重建，并對災(zāi)后農(nóng)村住房重建、農(nóng)村危房重建及城市危房重建等若干重要重建問題及相關(guān)特殊問題進行了研討。最后梳理了我國區(qū)分所有建筑物重建的法律制度，指出其特點和缺點，試圖借鑒其他成熟經(jīng)驗，為構(gòu)建我國完備的區(qū)分所有建筑物重建法律制度提供參考。2100433B

（一）專有權(quán)的概念及特點

專有部分所有權(quán)，簡稱為專有權(quán)，是指區(qū)分所有人對其建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分所享有的單獨所有權(quán)。所謂專有部分，是指具有構(gòu)造上及使用上的獨立性，并能夠成為分別所有權(quán)客體的部分?！睹穹ǖ洹返?72條規(guī)定：“業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。”該條對建筑物區(qū)分所有權(quán)的專有部分所有權(quán)作出了規(guī)定，專有部分所有權(quán)的特點在于：

1．專有部分所有權(quán)具有所有權(quán)的效力?！睹穹ǖ洹返?72條規(guī)定，業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。這就表明，專有權(quán)人對其專有部分的所有權(quán)享有如同一般所有權(quán)一樣的權(quán)能，包括占有、使用、收益和處分，從這個意義上說，專有部分的所有權(quán)本質(zhì)上仍然屬于所有權(quán)。專有部分的所有人對其專有部分享有完全的占有、使用、收益和處分權(quán)，某一專有權(quán)人在出售其專有部分時，其他權(quán)利人不享有優(yōu)先購買權(quán)。專有權(quán)人也享有基于所有權(quán)產(chǎn)生的物權(quán)請求權(quán)。

2．專有權(quán)的客體具有特殊性。一般所有權(quán)的客體是特定的動產(chǎn)或不動產(chǎn)。而區(qū)分所有權(quán)中專有權(quán)的客體不可能是獨立的不動產(chǎn)，而只能是建筑物經(jīng)分割后形成的具有一定獨立性和可公示性的“專有部分”，具有空間上的統(tǒng)一性和封閉性。通常，專有部分所有權(quán)的客體都位于建筑物之內(nèi)，業(yè)主的專有部分的所有權(quán)，主要是對建筑物內(nèi)的財產(chǎn)享有所有權(quán)。在特殊情況下，規(guī)劃確定某塊綠地屬于特定的業(yè)主所有，也可以作為專有部分所有權(quán)的客體。

3．專有部分所有權(quán)在行使上具有特殊性。專有部分所有權(quán)，盡管具有一般所有權(quán)的效力，但它又不完全等同于一般的所有權(quán)。因為區(qū)分所有和獨門獨院的房屋的所有權(quán)不同，在獨門獨院的情況下，所有人是單獨生活，其行使所有權(quán)一般不會威脅到其他建筑物的安全，一般也不會影響其他人的生活。但是，在區(qū)分所有的情況下，某一業(yè)主是和其他眾多業(yè)主一起共同生活，形成一種住宅所有人共同體，因此其行使專有部分的所有權(quán)直接關(guān)系到其他業(yè)主的利益。所以，在法律上有必要對專有部分的行使作出更多的限制。這也是專有部分所有權(quán)不同于一般所有權(quán)的重要特點。

4．專有部分的所有權(quán)居于主導(dǎo)地位。盡管業(yè)主享有的建筑物區(qū)分所有權(quán)，是由多種權(quán)利構(gòu)成的，但在各項權(quán)利中，專有部分的所有權(quán)居于主導(dǎo)地位，其他權(quán)利都是由專有部分的所有權(quán)決定的?；趯Ｓ胁糠值乃袡?quán)，才決定了共有部分的持有份比例，決定了共有權(quán)中的使用和收益范圍，決定了在行使共同管理權(quán)時管理權(quán)的大小。所以，專有部分的所有權(quán)應(yīng)當(dāng)在各項區(qū)分所有權(quán)中居于核心地位。

（二）專有部分的范圍

所謂專有部分的范圍，是指專有部分所涉及的部分，它是界定業(yè)主專有部分所有權(quán)的基礎(chǔ)?！督ㄖ飬^(qū)分所有權(quán)司法解釋》第2條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的專有部分：（一）具有構(gòu)造上的獨立性，能夠明確區(qū)分；（二）具有利用上的獨立性，可以排他使用；（三）能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體?！币罁?jù)這一規(guī)定，專有部分要成為區(qū)分所有權(quán)的客體，必須具備如下幾個條件：

1．必須具有構(gòu)造上的獨立性

構(gòu)造上的獨立性又稱為“物理上的獨立性”，它是指各個部分在建筑物的構(gòu)造上可以被區(qū)分開，并與建筑物其他部分在物理上隔離開來，如此才能客觀地劃分為不同部分并為各個所有人獨立支配。在法律上要求構(gòu)成上的獨立性的原因在于：一方面，由于區(qū)分所有要將建筑物分割為不同部分而為不同所有者單獨所有，而單獨所有權(quán)的支配權(quán)效力所及的客體范圍必須明確，要明確劃分范圍就必須以墻壁、地板、大門等作間隔和區(qū)分標(biāo)志。另一方面，只有在客體范圍十分明確的情況下，才能確定權(quán)利范圍，同時準(zhǔn)確地判斷他人的行為是否構(gòu)成對某一專有權(quán)的損害，如果各個權(quán)利的客體都不能區(qū)分開，也就很難判定某人的權(quán)利是否受到侵害。

2. 必須具有利用上的獨立性

所謂利用上的獨立性，是指業(yè)主能夠針對專有部分所有權(quán)的各個部分，獨立地利用并可以排他使用。建筑物被區(qū)分為各個部分以后，每一部分都可以被獨立地使用或具有獨立的經(jīng)濟效用，此種獨立性在學(xué)說上又被稱為“機能上之獨立性”或“利用上之獨立性”。一方面，所謂獨立的利用，是指不需借助其他部分輔助即可利用，如區(qū)分的部分可以用來住人、用作店鋪、辦公室、倉庫、停車場等，以住家為目的的專有部分，其內(nèi)部應(yīng)有居住空間、廚房等，應(yīng)當(dāng)具有獨立的經(jīng)濟效用。另一方面，所謂獨立的利用，是指權(quán)利人可以直接占有該專有部分并進行排他地利用。假如區(qū)分為各個房間以后，該房間并無獨立的出人門戶，必須利用相鄰的單位門戶才能出人，則該房間并不具有使用上的獨立性，不能排他的利用，從而不能成為區(qū)分所有權(quán)的客體。通常，判斷區(qū)分部分能否單獨使用，要以該區(qū)分部分有無獨立的出人門戶為判斷要素。

3. 能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體

此種獨立性在學(xué)說上也被稱為“形式的獨立性”。構(gòu)造上和使用上的獨立性，乃是經(jīng)濟上的獨立性。只有通過登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體，才能表現(xiàn)為法律上的獨立性。也就是說，通過登記使被分割的各個部分在法律上成為各個所有權(quán)的客體。如果被分割的各個部分登記為各個主體所有，則建筑物作為整體不能再作為一個獨立物存在。當(dāng)然，如果各個區(qū)分所有權(quán)已經(jīng)歸屬于一個人時，而該所有人愿意將各部分登記為一個建筑物所有權(quán)時，基于物權(quán)的排他性原則可以導(dǎo)致其他區(qū)分所有權(quán)消滅。

（三）專有部分的具體認(rèn)定

1. 房屋

房屋包括住宅用房和商業(yè)用房等，《建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋》第2條第1款將專有部分的客體范圍界定為房屋。房屋最符合上述構(gòu)造上、利用上、法律上獨立性的要求。建筑物區(qū)分所有不同于獨門獨院的房屋所有權(quán)，在區(qū)分所有的狀態(tài)下，整棟建筑物作為一個整體已經(jīng)分割為各個業(yè)主的專有部分所有權(quán)和共有權(quán)的客體，它不能再作為一個物權(quán)的客體，為某人（如建設(shè)單位）所有，也不能為每個業(yè)主按照一定的份額分別享有所有權(quán)。盡管業(yè)主負(fù)有對整個建筑物的維護維修義務(wù)，此種義務(wù)是其享有的專有部分所有權(quán)而產(chǎn)生的，不能因為其要承擔(dān)此種義務(wù)，而認(rèn)為整個建筑物仍然是按份共有的客體。

2. 特定的空間

《建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋》第2條第1款規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的專有部分?！币虼耍瑢Ｓ胁糠值姆秶朔课葜?，還包括車位、攤位等特定空間。具體而言：一是車位。所謂車位，是指車庫中的停車位。就車位來說，雖然它可能沒有封閉，但必須在地面上劃定確定的分割線，以確定各個車位的區(qū)分所有的范圍，沒有進行如此界分的，不能作為專有部分。這也是前述構(gòu)造上和利用上獨立性的要求。二是攤位。攤位通常是封閉的，各個攤位的界限是清晰的，但也可能存在沒有封閉的情形，在此情形下，也應(yīng)當(dāng)通過一定方法將各個攤位隔離開，如在地面上劃分分割線，或通過擋板等將各個攤位分開，從而區(qū)分不同的業(yè)主權(quán)利的范圍。三是其他特定空間。其他特定空間的范圍比較廣泛，但要符合一定的條件才能成為專有部分，例如，碼頭上堆放物品的空間等，如果要成為區(qū)分所有權(quán)的客體，也必須能夠確定其四至的范圍。

3.露臺等物業(yè)

《建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋》第2條第2款規(guī)定：“規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設(shè)單位銷售時已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列人該特定房屋買賣合同中的露臺等，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱專有部分的組成部分。”由此可見，露臺等物業(yè)也屬于業(yè)主專有部分，但其成為專有部分必須符合以下條件：第一，必須符合規(guī)劃的要求。這就是說，規(guī)劃確定為可以歸業(yè)主專有的，則為專有部分；如果規(guī)劃將其確定為共有部分，則其只能成為共有權(quán)的客體。第二，必須專屬于特定的房屋。這就是說在物理上，該露臺與特定房屋具有物理上的直接聯(lián)系，應(yīng)當(dāng)專屬于特定房屋的所有人使用。第三，合同中已經(jīng)對此作出明確約定。這就是說，業(yè)主和建設(shè)單位訂立商品房買賣合同時，已經(jīng)將露臺等列人其中，作為買賣的對象。

只有符合上述條件，露臺等物業(yè)才能被認(rèn)定為專有部分。

在確定專有部分的范圍時，還應(yīng)當(dāng)看到，專有部分除建筑物的結(jié)構(gòu)部分以外，還可能包括建筑物的某些附屬物（如專用設(shè)備）或附屬建筑物（如車庫、倉庫等）。

（四）共有權(quán)的概念及特點

所謂建筑物區(qū)分所有人對共有部分的共有權(quán)，是指區(qū)分所有人依據(jù)法律、合同以及區(qū)分所有人之間的規(guī)約，對建筑物的共用部分、基地使用權(quán)、小區(qū)的公共場所和公共設(shè)施等所共同享有的財產(chǎn)權(quán)利。建筑物區(qū)分所有人的共有權(quán)具有如下特點。

1．權(quán)利主體的特殊性

建筑物區(qū)分所有權(quán)中共有權(quán)的權(quán)利主體是業(yè)主大會或者全體業(yè)主。與一般財產(chǎn)共有相比，在建筑物區(qū)分所有中，共有人是眾多的，隨著現(xiàn)代建筑物向高層、高空發(fā)展，一棟建筑物的住戶越來越多，一個小區(qū)內(nèi)可能有成千上萬的業(yè)主，他們都構(gòu)成了小區(qū)內(nèi)共有財產(chǎn)的主體。正是因為人數(shù)眾多，所以不可能每一個人都參與共有財產(chǎn)的管理，通常需要由業(yè)主通過業(yè)主委員會或其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)來實際行使管理權(quán)。

2．共有部分附隨于專有部分

在建筑物區(qū)分所有的狀態(tài)下，區(qū)分所有人所享有的共有權(quán)與其對專有部分所享有的單獨所有權(quán)是密切聯(lián)系在一起的，共有權(quán)是由專有部分所決定的，并從屬于專有部分的所有權(quán)。在區(qū)分所有的情形下，共有部分不能獨立存在，也不能單獨轉(zhuǎn)讓和繼承。只有在取得了專有部分的所有權(quán)之后才能相應(yīng)地取得共有權(quán)。一般來說，專有部分的面積越大，共有部分的份額越大。轉(zhuǎn)讓專有部分所有權(quán)，共有部分也應(yīng)相應(yīng)轉(zhuǎn)讓。專有權(quán)的大小也常常要決定其承擔(dān)修繕共有財產(chǎn)的義務(wù)范圍，任何買受人購買房產(chǎn)，一旦取得專有部分的所有權(quán)，則自然取得共有部分所有權(quán)。在區(qū)分所有的成立登記上，一般只登記專有部分所有權(quán)，而對共有部分所有權(quán)并不單獨登記。正是由于共有部分附隨于專有部分，因而區(qū)分所有權(quán)中的共有，既不同于按份共有，也不同于共同共有，可以將其視為一種特殊的共有形態(tài)。

3．客體范圍較為廣泛

一般來說，專有部分的所有權(quán)限于建筑物內(nèi)。但對于共有權(quán)而言，則不限于建筑物內(nèi)，還可能延伸到小區(qū)其他設(shè)施。共有部分的范圍主要包括如下方面：（1）建筑物的基本構(gòu)造部分，例如支柱、屋頂、外墻或地下室等。（2）建筑物的共有部分及附屬物，例如，樓梯、消防設(shè)備、走廊、水塔、自來水管道等，以及僅為部分區(qū)分所有人所共有的部分。（3）建筑物所占有的地基的使用權(quán)，在法律上歸屬于全體建筑物區(qū)分所有人共同所有。（4）住宅小區(qū)的綠地、道路、物業(yè)管理用房。（5）公共場所和公共設(shè)施，如小區(qū)大門建筑、藝術(shù)裝飾物等地上或地下共有物和水電、照明、消防、保安等公用配套設(shè)施，除依法歸屬于國家或有關(guān)法人所有外，應(yīng)當(dāng)歸屬于全體住宅小區(qū)的業(yè)主所共有。（6）小區(qū)內(nèi)的空地。（7）其他共有財產(chǎn)，例如小區(qū)內(nèi)種植的樹木等。

4．共有權(quán)的內(nèi)容包括權(quán)利與義務(wù)

《民法典》第273條第1款規(guī)定：“業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)?！睒I(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分在享有共有權(quán)和共同管理權(quán)的同時，也要承擔(dān)對建筑物共有部分的維護、維修以及分擔(dān)有關(guān)物業(yè)管理、維護維修的義務(wù)。如果小區(qū)的共有部分受有損失，也應(yīng)當(dāng)分擔(dān)損失。物權(quán)編之所以強調(diào)業(yè)主對共有部分既享有權(quán)利，又要承擔(dān)義務(wù)，原因在于，業(yè)主往往注重對自己專有部分權(quán)利的行使和義務(wù)的履行，但易于忽視對共有部分的義務(wù)承擔(dān)。例如，在實踐中有的業(yè)主因拖欠共同維修費用，使建筑物共有部分長期得不到維護。依據(jù)《民法典》第273條的規(guī)定，業(yè)主在享有共有權(quán)的同時，應(yīng)當(dāng)履行共有人的義務(wù)，不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。

（五）共有部分的范圍

1. 共有部分的確定標(biāo)準(zhǔn)

依據(jù)《建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋》第3條第1款，共有部分的確定分為如下情形：一是法定共有，即依據(jù)法律法規(guī)和相關(guān)司法解釋的規(guī)定所確定的共有。例如，依據(jù)《民法典》第274條的規(guī)定，規(guī)劃范圍內(nèi)道路、綠地等歸業(yè)主共有。《建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋》第3條第1款也擴張了物權(quán)法有關(guān)法定共有的范圍。從廣義上說，司法解釋確定的共有屬于特殊情形的法定共有。法定共有的規(guī)定屬于強行法，一旦法律規(guī)定之后，當(dāng)事人不得在購房合同中通過約定變更歸屬。建設(shè)單位也不能通過合同來處分這些法定共有的財產(chǎn)。法定共有也是附隨于專有權(quán)的，一旦業(yè)主取得了房屋的專有權(quán)，同時也取得共有權(quán)。二是約定共有。約定共有是指業(yè)主通過管理規(guī)約等確定的共有，例如，小區(qū)內(nèi)的會所等可以通過約定確定其歸屬。

2. 共有部分范圍的類型

（1）綠地?！睹穹ǖ洹返?74條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但是屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外?！备鶕?jù)該條規(guī)定，除屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的以外，業(yè)主對小區(qū)內(nèi)的綠地享有共有權(quán)。綠地應(yīng)當(dāng)作為共有財產(chǎn)屬于全體業(yè)主共有，不能由建設(shè)單位保留所有權(quán)，因為業(yè)主在購買房屋時，小區(qū)內(nèi)的綠地面積是重要的考慮因素，其甚至可能將綠地的有無以及面積的大小作為決定自己是否購買房屋的決定性條件。如果由建設(shè)單位保留對綠地的所有權(quán)，則建設(shè)單位可能基于自己利益的考慮而改變綠地用途，此時，業(yè)主將很難通過法律的途徑來對此種行為加以制約。當(dāng)然，物權(quán)法只是整體地推定綠地屬于業(yè)主共有，依據(jù)《民法典》第274條的規(guī)定，如果綠地屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人所有，則該綠地不再屬于業(yè)主共有。

（2）道路。道路是指小區(qū)內(nèi)沒有經(jīng)過市政規(guī)劃的用于通行的道路?！睹穹ǖ洹返?74條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但是屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。”這就是說，如果是規(guī)劃確定的公共道路，就應(yīng)當(dāng)屬于公有物，屬于國家所有。物權(quán)編為什么確認(rèn)道路歸業(yè)主共有？因為道路是各業(yè)主進人自己所在建筑物和專有部分的必經(jīng)之路，是所有業(yè)主實現(xiàn)其專有部分所有權(quán)所必需的。業(yè)主購買房屋，必須取得對道路的權(quán)利，否則還需要通過相鄰關(guān)系或者設(shè)定地役權(quán)的方式獲得通行權(quán)，這顯然對業(yè)主極為不利。如果允許建設(shè)單位和業(yè)主在售房合同中保留對道路的權(quán)利，就會引發(fā)許多產(chǎn)權(quán)的糾紛。值得注意的是，雖然道路、綠地必須歸業(yè)主共有，但業(yè)主也不能隨意改變這些道路、綠地的規(guī)劃用途，如不能在此之上私蓋建筑等。如果其他小區(qū)的業(yè)主有必要通行，則應(yīng)當(dāng)按照相鄰關(guān)系的有關(guān)規(guī)定處理。

（3）物業(yè)服務(wù)用房。物業(yè)服務(wù)用房是指物業(yè)管理公司為管理整個小區(qū)內(nèi)的物業(yè)而使用的房屋。物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)歸全體業(yè)主共有?！睹穹ǖ洹返?74條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)規(guī)定為全體業(yè)主共有。因為物業(yè)服務(wù)用房是向小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)所必需的。沒有物業(yè)服務(wù)用房，物業(yè)服務(wù)企業(yè)等就無法為業(yè)主提供必要的物業(yè)服務(wù)。

（4）維修資金

所謂維修資金，就是指由業(yè)主支付的專門用于住宅共用部分、共用設(shè)施和設(shè)備維修的資金。《民法典》針對維修資金的規(guī)定涉及如下內(nèi)容：

一是明確了維修資金的歸屬；二是明確了維修資金的用途；三是明確了維修資金的使用規(guī)則；四是規(guī)定了緊急情況下維修資金的使用規(guī)則。

（5）建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所和公用設(shè)施。《民法典》第274條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有?！彼^其他公共場所和公用設(shè)施，是指除綠地、道路之外的公共場所和公用設(shè)施?！督ㄖ飬^(qū)分所有權(quán)司法解釋》第3條規(guī)定：“其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場所及設(shè)施等。”

（6）小區(qū)內(nèi)未納人建筑區(qū)劃的其他場地?！睹穹ǖ洹返?75條規(guī)定：“占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有?！贝颂帉嶋H上規(guī)定了占用業(yè)主共有的道路或者其他場地應(yīng)當(dāng)歸業(yè)主共有。那么如何理解其他場地？結(jié)合《民法典》第274條和第275條的規(guī)定，可以認(rèn)為此處所說的其他場地，主要是指未納人建筑區(qū)劃的空地。依據(jù)《民法典》第275條的規(guī)定，盡管空地沒有納入規(guī)劃的范圍內(nèi)，也應(yīng)當(dāng)作為其他場地，歸業(yè)主共有。對于規(guī)劃中并未進行建設(shè)的空地，建設(shè)單位也不能擅自改變整體規(guī)劃用途進行開發(fā)。雖然空地未納入規(guī)劃建設(shè)的范圍，但顯然將某塊土地留作空地是符合整體規(guī)劃要求的。為了避免建設(shè)單位擅自改變規(guī)劃，也有必要確認(rèn)空地歸業(yè)主共有。既然空地歸業(yè)主共有，如果在空地上設(shè)置健身設(shè)施、體育鍛煉場所，該物業(yè)也應(yīng)該歸業(yè)主共有，由業(yè)主決定如何使用。

（7）建筑物的基本結(jié)構(gòu)部分。所謂建筑物的基本結(jié)構(gòu)部分，是指建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)?。此外，依?jù)《建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋》第2條第2款規(guī)定：“規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設(shè)單位銷售時已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列人該特定房屋買賣合同中的露臺等，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱專有部分的組成部分?！狈彩遣粚儆谝?guī)劃上專屬于特定房屋，且建設(shè)單位銷售時未根據(jù)規(guī)劃列人該特定房屋買賣合同中的露臺，對此類物業(yè)，可以認(rèn)為屬于《民法典》第274條所規(guī)定的公共場所，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為屬于全體業(yè)主共有。

（8）因利用共有部分產(chǎn)生的收益?！睹穹ǖ洹返?82條就確認(rèn)，“建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收人，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。”依據(jù)這一規(guī)定，一方面，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收人（例如，物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用小區(qū)空地用作停車場產(chǎn)生的收人，建設(shè)單位利用建筑物外墻面產(chǎn)生的收人等），屬于業(yè)主共有?！睹穹ǖ洹奉C行前，我國《物權(quán)法》對此規(guī)定不明確，經(jīng)常發(fā)生爭議?！睹穹ǖ洹沸略鲞@一規(guī)則，強化了業(yè)主共有權(quán)的保護。另一方面，此處的收人應(yīng)當(dāng)扣除合理成本，即相關(guān)的合理開支。這也擴大了共有權(quán)的客體范圍，使其包括了收益。此外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)等產(chǎn)生的收益也應(yīng)當(dāng)定期向業(yè)主進行報告。

（9）其他場所、設(shè)施和物業(yè)。除上述公共部分外，建筑物的公共通行部分、建筑物的附屬設(shè)施部分、建筑物的結(jié)構(gòu)空間部分等，都屬于共有部分的范圍。此外，《建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋》第3條第1款規(guī)定：“其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場所及設(shè)施等”，也屬于共有部分。該條實際上采取兜底性列舉的方式，按照“非特定權(quán)利人所有即為業(yè)主共有”的原則，將法律上沒有列舉清晰的共有部分概括進去。例如，種植在小區(qū)公共草坪內(nèi)的花卉和樹木，也應(yīng)當(dāng)屬于業(yè)主共有財產(chǎn)。

（六）共有權(quán)的行使

《建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋》第4條規(guī)定：“業(yè)主基于對住宅、經(jīng)營性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，無償利用屋頂以及與其專有部分相對應(yīng)的外墻面等共有部分的，不應(yīng)認(rèn)定為侵權(quán)。但違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約，損害他人合法權(quán)益的除外?！币罁?jù)這一規(guī)定，共有權(quán)的行使應(yīng)當(dāng)符合如下原則。

第一，合法行使。業(yè)主要依據(jù)法律的規(guī)定和管理規(guī)約來行使共有權(quán)。例如，依法定程序決定維修資金的使用。在建筑物區(qū)分所有的情況下，共有人行使權(quán)利，常常根據(jù)其持有份來行使。依據(jù)《民法典》第283條的規(guī)定，建筑物及其附屬設(shè)施的費用分?jǐn)?、收益分配等事項，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不清的，按照業(yè)主專有部分面積所占比例確定。這實際上確定了共有人在沒有約定的情況下，應(yīng)根據(jù)持有份享有權(quán)利并承擔(dān)義務(wù)。

第二，合理使用原則。此處所說的合理使用，是指業(yè)主基于對住宅、經(jīng)營性用房等專有部分特定使用功能的合理需要而使用共有部分。至于“合理需要”的認(rèn)定，應(yīng)當(dāng)考慮專有部分的用途、共有部分的設(shè)立目的、業(yè)主個人的情況等具體情形綜合考慮。

第三，在法定范圍內(nèi)的無償使用原則?！督ㄖ飬^(qū)分所有權(quán)司法解釋》第4條規(guī)定，專有部分所有人“無償利用屋頂以及與其專有部分相對應(yīng)的外墻面等共有部分的，不應(yīng)認(rèn)定為侵權(quán)”。依據(jù)這一規(guī)定，業(yè)主在法定范圍內(nèi)可以無償利用共有部分。因為從建筑物區(qū)分所有權(quán)中共有部分的存在目的來看，該共有部分的存在主要是為了業(yè)主使用、收益，以實現(xiàn)專有部分的功能。

（七）車位、車庫的歸屬

車位和車庫的權(quán)屬應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同確定。通過出售和附贈取得車庫車位的，所有權(quán)歸屬于業(yè)主；車庫車位出租的，所有權(quán)歸屬于開發(fā)商，業(yè)主享有使用權(quán)。確定出售和附贈車位、車庫的所有權(quán)屬于業(yè)主的，車庫車位的所有權(quán)和土地使用權(quán)也應(yīng)當(dāng)進行物權(quán)登記，在轉(zhuǎn)移專有權(quán)時，車庫車位的所有權(quán)和土地使用權(quán)并不必然跟隨建筑物的權(quán)屬一并轉(zhuǎn)移，須單獨進行轉(zhuǎn)讓或者不轉(zhuǎn)讓。

占用共有道路或者其他場地建立的車位，屬于全體業(yè)主共有。至于如何使用，確定的辦法是：1.應(yīng)當(dāng)留出適當(dāng)部分作為訪客車位；2.其余部分不能隨意使用，應(yīng)當(dāng)建立業(yè)主的專有使用權(quán)，進行租賃，均須交付費用，而不是隨意由業(yè)主使用，保持業(yè)主對車位利益的均衡，防止出現(xiàn)買車位的業(yè)主吃虧、沒買車位的業(yè)主占便宜的現(xiàn)象；3.屬于共有的車位取得的收益，除管理費外，歸屬于全體主，由業(yè)主大會或業(yè)主委員會決定，將其歸并于公共維修基金或者按照面積分給全體業(yè)主。

（八）共同管理權(quán)的概念和特征

所謂共同管理權(quán)，是指業(yè)主基于專有部分的所有權(quán)而依法享有對業(yè)主的共同財產(chǎn)和共同事務(wù)進行管理的權(quán)利。依據(jù)《民法典》第271條的規(guī)定，區(qū)分所有權(quán)包括業(yè)主的“共同管理”權(quán)，這就確認(rèn)了業(yè)主對其共有財產(chǎn)和公共事務(wù)的管理權(quán)。物權(quán)編所規(guī)定的共同管理權(quán)具有如下特點：

1．它是專屬于業(yè)主的權(quán)利

共同管理權(quán)是專屬于業(yè)主的權(quán)利。因為共同管理權(quán)是由專有部分的所有權(quán)產(chǎn)生的，共同管理權(quán)在性質(zhì)上是由業(yè)主享有的專有部分所有權(quán)所決定的，或者說是以各個業(yè)主享有的單獨的所有權(quán)為基礎(chǔ)的。任何人取得了專有部分所有權(quán)，自然取得了共同管理權(quán)。如果轉(zhuǎn)讓了專有部分所有權(quán)，其共同管理權(quán)也隨之喪失，并由受讓人取得成員資格。共同管理權(quán)有時是確保專有部分所有權(quán)和共有權(quán)實現(xiàn)的手段。所以共同管理權(quán)不能與建筑物區(qū)分所有權(quán)相分離而單獨轉(zhuǎn)讓，權(quán)利人不得保留專有部分所有權(quán)而抵押其共有部分，也不得保留共同管理權(quán)而轉(zhuǎn)讓專有部分所有權(quán)與共有權(quán)。

2．它是一種私法上的權(quán)利

因為《民法典》所規(guī)定的共同管理權(quán)由單獨所有權(quán)決定，由所有權(quán)派生出來，而公法上權(quán)利不具有此種性質(zhì)。共同管理權(quán)是所有權(quán)的延伸，是區(qū)分所有權(quán)的一部分，是確保專屬所有權(quán)和共有權(quán)實現(xiàn)的手段。同時，共同管理權(quán)的內(nèi)容主要是針對業(yè)主的共有財產(chǎn)和共同事務(wù)而進行管理。這些事務(wù)本質(zhì)上還是私人事務(wù)，所以，不宜由政府干預(yù)。正是因為共同管理權(quán)體現(xiàn)的是業(yè)主私人的利益，所以，共同管理權(quán)的行使要尊重業(yè)主的意愿。例如，業(yè)主是否行使管理權(quán)，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主決定。共同管理權(quán)不能與專有權(quán)和共有權(quán)相分離而單獨轉(zhuǎn)讓，但可以基于業(yè)主的共同意思將一部分權(quán)利委托給他人行使在共同管理權(quán)受到侵害或者有受到侵害的危險時，也可以依照《民法典》獲得救濟。

3．它是管理共有財產(chǎn)和共同事務(wù)的權(quán)利

區(qū)分所有權(quán)中的共同管理權(quán)是法律賦予業(yè)主專門管理業(yè)主的共有財產(chǎn)和共同事務(wù)的權(quán)利，這是區(qū)分所有權(quán)中的一項重要內(nèi)容。一方面，共同管理權(quán)針對的是對共有財產(chǎn)進行管理。小區(qū)的共有財產(chǎn)不可能由小區(qū)的業(yè)主平等占有、使用，而只能通過業(yè)主大會或業(yè)主委員會等來實際管理，或者委托有關(guān)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人對共有財產(chǎn)進行管理。另一方面，共同管理權(quán)要針對共同事務(wù)進行管理，這些共同事務(wù)包括公共場所的使用、有關(guān)物業(yè)費的繳納、禁止濫用專有部分所有權(quán)、禁止濫搭濫建等。當(dāng)然，業(yè)主行使共同管理權(quán)要通過一定的程序來進行。業(yè)主在行使共同管理權(quán)的同時，也要承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)，例如，在參與管理的同時，也要支付管理的費用。

4．它既是權(quán)利又是義務(wù)

業(yè)主參與對共同事務(wù)和共同財產(chǎn)的管理，是業(yè)主作為專有部分的所有人和共有權(quán)人所享有的基本權(quán)利，也是業(yè)主的一項義務(wù)，因而業(yè)主不得拋棄其管理權(quán)。業(yè)主在參與管理的同時，其作為共同生活關(guān)系的一員，也負(fù)有參與共同生活、維護共同秩序的義務(wù)。例如，業(yè)主有權(quán)參與管理規(guī)約的制訂，但也負(fù)有遵守管理規(guī)約的義務(wù)；業(yè)主有權(quán)管理共有財產(chǎn)，但也有義務(wù)支付管理費用。

（九）共同管理權(quán)的行使方式

業(yè)主必須要依據(jù)法律、法規(guī)和管理規(guī)約的規(guī)定來具體行使共同管理權(quán)。管理權(quán)主要針對的是業(yè)主們的共有財產(chǎn)和共同事務(wù)，但是，業(yè)主無法單獨、親自同財產(chǎn)和共同事務(wù)，只能通過法律、法規(guī)和管理規(guī)約規(guī)定的方式來行使管理權(quán)。一般來說，共同管理權(quán)的行使方式主要包括參與業(yè)主大會并行使表決權(quán)，參與業(yè)主委員會并行使管理權(quán)，共同制訂管理規(guī)約，請求就重要事項召開會議討論，請求公開與共同事務(wù)相關(guān)的信息資料等。

對于小區(qū)的物業(yè)，業(yè)主可以自行管理，也叫以委托他人管理。在自行管理的情形，業(yè)主有權(quán)直接管理物業(yè)和小區(qū)其他事務(wù)。小區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理源于業(yè)主的共同管理權(quán)，并因業(yè)主集體將管理事務(wù)委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)而產(chǎn)生了物業(yè)服務(wù)。業(yè)主通常都委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行管理，但是，如果業(yè)主愿意，他們也可以自行管理小區(qū)事務(wù)。因為共同管理權(quán)是全體業(yè)主都享有的權(quán)利，而且管理權(quán)的行使關(guān)系到全體業(yè)主的利益，所以，業(yè)主自行管理小區(qū)事務(wù)應(yīng)當(dāng)由全體業(yè)主共同進行。不過，全體業(yè)主共同管理時，也可以委托部分業(yè)主具體進行管理。

（十）業(yè)主享有管理其物業(yè)的權(quán)利

業(yè)主享有的共同管理權(quán)還應(yīng)當(dāng)包括管理其物業(yè)的權(quán)利，既然業(yè)主基于其專有部分的所有權(quán)而享有對共有財產(chǎn)和共同事務(wù)進行管理的權(quán)利，而對物業(yè)的管理本身既涉及共有財產(chǎn)的管理，也涉及共同事務(wù)的管理。管理物業(yè)包括業(yè)主自行或者委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及其他管理人，對建筑物的保存、改良、利用、處分，以及對區(qū)分所有權(quán)人共同生活秩序的維持等內(nèi)容。物業(yè)管理是由業(yè)主的共同管理權(quán)所派生出來的。業(yè)主對于物業(yè)管理享有如下權(quán)利：

1. 自行管理權(quán)。依據(jù)《民法典》第284條第1款，業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施。業(yè)主不僅是專有部分的所有權(quán)人，也是共有財產(chǎn)的共有人。所有權(quán)人有權(quán)自行管理自己的財產(chǎn)，在業(yè)主人數(shù)較少、物業(yè)范圍較小的情形下，為節(jié)省物業(yè)管理的費用，業(yè)主完全可以自行管理，而不需要聘請物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。

2. 自主聘任權(quán)。依據(jù)《民法典》第284條第1款，業(yè)主可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。這就賦予了業(yè)主對物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人的自主聘任權(quán)。雖然在業(yè)主購買房屋并召開業(yè)主大會之前，建設(shè)單位可以代業(yè)主指定物業(yè)服務(wù)企業(yè)，但是一旦業(yè)主陸續(xù)搬入并能夠召開業(yè)主大會，就應(yīng)當(dāng)由業(yè)主按照法定程序決定是否繼續(xù)聘用建設(shè)單位指定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。需要指出的是，業(yè)主不僅有權(quán)自主聘任物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)，還可以自主聘任物業(yè)服務(wù)企業(yè)之外的其他管理人管理。

3. 解聘權(quán)。所謂解聘權(quán)，就是指在開發(fā)商前期聘任了物業(yè)服務(wù)企業(yè)之后，業(yè)主也可以通過一定的程序解聘開發(fā)商前期選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)?！睹穹ǖ洹返?84條第2款規(guī)定，“對建設(shè)單位聘請的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換”。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，開發(fā)商首先要為業(yè)主選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。這對于做好物業(yè)的前期管理是必要的。但是，在開發(fā)商選聘了物業(yè)服務(wù)企業(yè)之后，并不是說業(yè)主就只能服從其選聘，而喪失了自主聘任和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利。

4. 監(jiān)督權(quán)?！睹穹ǖ洹返?85條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托，依照本法第三編有關(guān)物業(yè)服務(wù)合同的規(guī)定管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，接受業(yè)主的監(jiān)督，并及時答復(fù)業(yè)主對物業(yè)服務(wù)情況提出的詢問?！?

（十一）業(yè)主大會

所謂業(yè)主大會，是指全體業(yè)主成立的、管理其共有財產(chǎn)和共同生活事務(wù)的自治組織。在建筑物區(qū)分所有的情況下，業(yè)主有權(quán)設(shè)立業(yè)主大會，并通過業(yè)主大會來管理業(yè)主的各項共同事務(wù)。業(yè)主也可以不設(shè)立業(yè)主大會，而通過書面征求意見表決等方式行使權(quán)利。但在建筑物區(qū)分所有人人數(shù)較多的情形，一般應(yīng)設(shè)立業(yè)主大會。

1. 業(yè)主大會的性質(zhì)

第一，業(yè)主大會是業(yè)主的意思形成機構(gòu)。它是有權(quán)決定業(yè)主共同事務(wù)的唯一合法機構(gòu)。業(yè)主的共同意志通過業(yè)主大會的決議表現(xiàn)出來，業(yè)主大會的決議是法律賦予業(yè)主的權(quán)利的具體實現(xiàn)形式。凡是涉及法律規(guī)定必須經(jīng)過業(yè)主大會決定的事項，必須召集業(yè)主大會作出決定。以業(yè)主大會以外的其他形式作出的決議，即使得到了部分業(yè)主的同意，也違反了法定程序。

第二，業(yè)主大會是業(yè)主依據(jù)法定的程序行使共同管理權(quán)的組織。一方面，業(yè)主大會需要通過會議將業(yè)主的個別意志上升為全體業(yè)主的共同意志。也就是說，業(yè)主大會需要通過業(yè)主的審議和表決來形成和實現(xiàn)業(yè)主的共同意志。另一方面，法律賦予全體業(yè)主所享有的共同管理權(quán)，需要通過業(yè)主大會才能得以行使。業(yè)主委員會是由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生的；而選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等重要事務(wù)，也需要業(yè)主大會來作出決議。

第三，業(yè)主大會是一個自治組織，即全體業(yè)主所組成的自我管理其共同財產(chǎn)和共同事務(wù)的組織。作為一個所有人的聯(lián)合體，其在性質(zhì)上既不是國家機關(guān)，也不是事業(yè)單位，更不是營利性的機構(gòu)，只不過是依照法律和規(guī)約而由業(yè)主組織起來的組織體?！睹穹ǖ洹返?77條規(guī)定：“業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會?！睒I(yè)主可以通過設(shè)立業(yè)主大會的方式來管理其事務(wù)，也可以通過召開會議的方式來形成決定和決議。一旦設(shè)立業(yè)主大會，就可以通過該組織實際行使權(quán)利。業(yè)主大會作為一個組織體，可以自己的名義開立賬戶，并且有自己的意思機關(guān)與執(zhí)行機關(guān)，能夠訂立管理規(guī)約，也可以授權(quán)業(yè)主委員會對外代表業(yè)主行為。

第四，業(yè)主大會的職權(quán)是由法律、法規(guī)以及管理規(guī)約的規(guī)定來決定的。《民法典》第277條規(guī)定：“業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立的具體條件和程序，依照法律、法規(guī)的規(guī)定?！边@就是說，如果法律、法規(guī)直接規(guī)定了業(yè)主大會的職權(quán)，應(yīng)當(dāng)依據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定。例如，《民法典》第278條明確規(guī)定需要由業(yè)主共同決定的事項，必須通過召集業(yè)主大會的形式才能作出決定；當(dāng)然，業(yè)主也可以通過管理規(guī)約授與業(yè)主大會一定的權(quán)利。

2．業(yè)主大會的職權(quán)

主大會的職權(quán)是指業(yè)主大會依據(jù)法律、法規(guī)和管理規(guī)約的規(guī)定所享有的管理業(yè)主共同事務(wù)和共有財產(chǎn)的各種權(quán)利。業(yè)主大會作為全體業(yè)主的最高權(quán)力機構(gòu)，負(fù)責(zé)管理業(yè)主的共同財產(chǎn)和共同事務(wù)，并就業(yè)主共同生活事項制訂共同規(guī)則。關(guān)于業(yè)主大會的職權(quán)，《民法典》第278條規(guī)定了由業(yè)主共同決定的事項：

第一，制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則。因為業(yè)主大會由全體業(yè)主組成，各業(yè)主之間的利益訴求千差萬別，這就需要制定一定的議事規(guī)則，如明確如何召集大會，大會按照何種程序進行，如何確定會議議程以及表決方式等。

第二，制定和修改管理規(guī)約。管理規(guī)約首先是針對建筑物及其附屬設(shè)施而制定的。這就是說，如果管理整個建筑物以及各項共有財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主在管理規(guī)約中加以規(guī)定，如果有必要對管理的方法進行變更，可以修改管理規(guī)約的規(guī)定。因此，業(yè)主必須通過業(yè)主大會對此進行必要的規(guī)范，以共同行使其共有權(quán)。

第三，選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員。業(yè)主委員會代表全體業(yè)主對內(nèi)決定本小區(qū)的日常事務(wù)，它是業(yè)主大會的執(zhí)行機關(guān)，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會負(fù)責(zé)并受業(yè)主大會的監(jiān)督，因此業(yè)主委員會的成立必須由全體業(yè)主召開業(yè)主大會，經(jīng)過民主程序選舉產(chǎn)生，從而使其能夠真正代表業(yè)主的利益，表達業(yè)主的意志。

第四，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人?！睹穹ǖ洹返?84條規(guī)定，業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。對建設(shè)單位聘請的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換。但是，業(yè)主決定物業(yè)管理機構(gòu)和其他管理人也必須依據(jù)一定的程序，畢竟物業(yè)管理機構(gòu)和其他管理人的確定直接關(guān)涉業(yè)主的切身利益，選聘的好壞直接影響到整個小區(qū)的管理。為了切實保障業(yè)主所享有的選聘權(quán)和解聘權(quán)，需要通過法定的程序共同決定。

第五，使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金。維修資金是專門用于維護和維修共有財產(chǎn)的資金。維修資金屬于全體業(yè)主共有，經(jīng)業(yè)主決定，可以用于電梯、屋頂、外墻、無障礙設(shè)施等共有部分的維修、更新和改造。維修資金的籌集、使用情況應(yīng)當(dāng)定期公布。維修資金在性質(zhì)上屬于共有財產(chǎn)，此種共有不能處分、轉(zhuǎn)讓，也不能實際地分割為業(yè)主所有；維修資金必須用于特定的目的。關(guān)于維修資金的籌集，以及如何使用于建筑物及其附屬設(shè)施，必須由業(yè)主決定。業(yè)主大會必須經(jīng)過一定的程序，才能夠作出如何籌集和使用維修資金的決定。

第六，籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金。實踐中，維修資金是由購房人按照每平方米的標(biāo)準(zhǔn)繳納，一般在買房時就需要交維修基金，但是購房之后，如果因為修繕、改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施，需要補充維修資金，就需要由業(yè)主依據(jù)一定的程序共同決定。

第七，改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施。所謂修繕實際上就是指對建筑物進行檢修和維護。改建是指對建筑物及其附屬建設(shè)進行局部的改造。而重建是指建筑物及其附屬設(shè)施全部重新建造。修繕、改建、重建都涉及對建筑物的整個重大變化，既要動用公共維修資金，也可能需要重新籌集款項，同時可能改變小區(qū)建筑物的原有規(guī)劃，所以必須要業(yè)主依據(jù)法定的程序加以決定。

第八，改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動。該款包括兩種情形：一是改變共有部分的用途。例如，將其他空地改建為停車場。二是利用共有部分從事經(jīng)營性活動。例如，通過租賃的方式，將外墻面交給他人設(shè)置廣告；或者允許廣告公司在電梯內(nèi)設(shè)置廣告屏、廣告牌等。

第九，有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。該款實際上是兜底條款，凡是關(guān)系到業(yè)主的重大利益的事宜，例如公共財產(chǎn)的修繕、維護、處分、公共停車場的使用等，如果在管理規(guī)約中沒有作出規(guī)定，各個業(yè)主都有權(quán)提出動議，請求召開會議，要求業(yè)主大會對這些重大事項進行討論，或者在管理規(guī)約中予以規(guī)定。

3. 業(yè)主大會的表決程序

業(yè)主大會的決定之所以具有合法性，并能夠?qū)θw業(yè)主產(chǎn)生拘束力，完全取決于業(yè)主大會所作出的決定是否符合法定的程序。

1）到會人數(shù)必須達到三分之二；

2）協(xié)調(diào)專有部分面積和業(yè)主人數(shù)之間的關(guān)系；

3）區(qū)分不同的表決事項設(shè)置不同的表決條件。

（十二）業(yè)主委員會

業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，受業(yè)主大會委托而管理全體業(yè)主的共有財產(chǎn)或者共同生活事務(wù)。業(yè)主委員會是業(yè)主管理其物業(yè)的自治機構(gòu)，在法律上準(zhǔn)確界定業(yè)主委員會的性質(zhì)，對于有效管理物業(yè)、維護業(yè)主合法權(quán)益具有重要意義。

1. 業(yè)主委員會的性質(zhì)

依據(jù)《民法典》物權(quán)編的規(guī)定，業(yè)主委員會具有如下特征：

第一，它是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)。在一個小區(qū)內(nèi)可能業(yè)主人數(shù)眾多，平時很難召集各種業(yè)主大會，因此有必要通過業(yè)主委員會來具體執(zhí)行管理規(guī)約和業(yè)主大會的決議。業(yè)主委員會本身不能獨立于業(yè)主大會而存在，它是業(yè)主大會的常設(shè)機構(gòu)。在業(yè)主大會閉會期間，業(yè)主委員會要依據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)而具體執(zhí)行業(yè)主大會的各項決定。我國《物業(yè)管理條例》第15條已經(jīng)界定了業(yè)主委員會的性質(zhì)，物權(quán)編雖然對此沒有明確規(guī)定，但從物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定來看，可以看出業(yè)委會主要是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)。

第二，它是由業(yè)主依據(jù)法定的程序所組成的。一方面，只有業(yè)主才能有資格被選舉為業(yè)主委員會成員。因為畢竟業(yè)主委員會是業(yè)主進行自主管理的一種形式，它不需要也不可能由非業(yè)主參與其事務(wù)的管理。另一方面，業(yè)主委員會必須由業(yè)主大會經(jīng)一定的民主程序選舉產(chǎn)生。依據(jù)《民法典》第278條的規(guī)定，選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

第三，它的主要職責(zé)是維護全體業(yè)主的權(quán)益。業(yè)主委員會是由業(yè)主選舉產(chǎn)生的。物權(quán)編并沒有對業(yè)主委員會的職權(quán)作出規(guī)定，主要是考慮到業(yè)主委員會并不是行政機構(gòu)，也不是有償?shù)拇頇C構(gòu)，它是由全體業(yè)主通過法定的程序選舉出來的代表業(yè)主管理事務(wù)的機構(gòu)，其作為共同行使共有財產(chǎn)共有權(quán)和共同事務(wù)管理權(quán)的自治組織，主要職責(zé)是基于法律法規(guī)和業(yè)主的委托，維護全體業(yè)主的共同利益。一方面，業(yè)主委員會必須維護業(yè)主享有的各種合法權(quán)益；另一方面，業(yè)主委員會也要維護全體業(yè)主的共同利益，如對共有部分的養(yǎng)護、管理和使用；在必要時，可以對個別業(yè)主違反管理規(guī)約處置其專有部分的行為進行制止。業(yè)主委員會活動的費用應(yīng)當(dāng)由全體業(yè)主來承擔(dān)。

2. 業(yè)主委員會的職權(quán)

1）受全體業(yè)主的委托，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立物業(yè)服務(wù)合同?！段飿I(yè)服務(wù)糾紛司法解釋》第1條規(guī)定：“建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持?！?

2）受全體業(yè)主的委托，請求確認(rèn)物業(yè)服務(wù)合同無效或者部分無效的權(quán)利。依據(jù)《物業(yè)服務(wù)糾紛司法解釋》第2條，“物業(yè)服務(wù)企業(yè)將物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)一并委托他人而簽訂的委托合同”，業(yè)主委員會或者業(yè)主請求確認(rèn)合同或者合同相關(guān)條款無效的，人民法院應(yīng)予支持。

3）受全體業(yè)主的委托，請求解除物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利。《物業(yè)服務(wù)糾紛司法解釋》第8條規(guī)定：“業(yè)主大會按照物權(quán)法第七十六條規(guī)定的程序作出解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定后，業(yè)主委員會請求解除物業(yè)服務(wù)合同的，人民法院應(yīng)予支持?！?

4）受全體業(yè)主的委托，在合同終止后，請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出和移交的權(quán)利?！段飿I(yè)服務(wù)糾紛司法解釋》第10條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，業(yè)主委員會請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域、移交物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)設(shè)施，以及物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料和由其代管的專項維修資金的，人民法院應(yīng)予支持。”

第一章 建筑物區(qū)分所有權(quán)的肇源、形成與演進

第二章 各國建筑物區(qū)分所有權(quán)基本立法狀況分析（一）

第三章 各國建筑物區(qū)分所有權(quán)基本立法狀況分析（二）

第四章 建筑物區(qū)分所有權(quán)總說

第五章 專有所有權(quán)

第六章 共有所有權(quán)

第七章 區(qū)分所有建筑物諸重要問題考量

第八章 建筑物區(qū)分所有權(quán)（人）的成員權(quán)

第九章 區(qū)分所有建筑物的管理（一）

第十章 區(qū)分所有建筑物的管理（二）

第十一章 區(qū)分所有建筑物管理的文化與社會性上的問題

第十二章 對業(yè)主的團體的拘束的根據(jù)與界限——建筑物區(qū)分所有的所有權(quán)法與團體法的交錯（一）

第十三章 對業(yè)主的團體的拘束的根據(jù)與界限——建筑物區(qū)分所有的所有權(quán)法與團體法的交錯（二）

第十四章 制定我國單行的建筑物區(qū)分所有權(quán)法

附錄一 日本《有關(guān)建筑物區(qū)分所有等之法律》

附錄二 德國《住宅所有權(quán)與長期居住權(quán)法》（簡稱“住宅所有權(quán)法”）

附錄三 奧地利《有關(guān)住宅和店鋪（營業(yè)場所）所有權(quán)的聯(lián)邦法》（簡稱“住宅所有權(quán)法”）

附錄四 《瑞士民法典》第712條之一至二十有關(guān)“分層建筑物所有權(quán)”（“樓層建筑物所有權(quán)”“建筑物區(qū)分所有權(quán)”）的規(guī)定

附錄五 希臘《區(qū)分樓層所有法》（“公寓法”“建筑物區(qū)分所有權(quán)法”）

附錄六 希臘《對同一基地上建構(gòu)的復(fù)數(shù)的建筑物的區(qū)分所有》

附錄七 美國各州建筑物區(qū)分所有權(quán)法一覽表

附錄八 我國臺灣地區(qū)“公寓大廈管理條例”

附錄九 主要參考文獻

后記 2100433B