認貸不認房

最近，有不少購房者問到，二套房到底是如何界定的，怎么有的人說是“認房不認貸”，有的人又說是“認貸不認房”？

經(jīng)過幾輪政策的調整，公積金到底如何認定二套房？二套房使用公積金和商貸在首付比例及利率上有哪些區(qū)別？提醒，目前在二套房認定上，公積金貸款與商貸存在一定差異，公積金“認房不認貸”，商貸“認貸不認房”。

案例分析：

吳女士曾經(jīng)貸款買過一次房子，貸款已經(jīng)結清，房子也并未賣出。公積金貸款政策調過之后，吳女士曾經(jīng)咨詢過，像她這樣的情況，再次購房銀行如何判定。

當時，吳女士得到的答案是按照新的政策，她在銀行貸款買房，已經(jīng)可以被認定是首套房，享受首套房的貸款優(yōu)惠政策。

因為單位公積金繳存一直沒有斷，吳女士想使用公積金再次購房，并且她希望能夠貸到公積金額度的上限120萬元，但咨詢公積金管理后發(fā)現(xiàn)，像她這樣的情況想使用公積金買房，只能被認定為是二套房，多只能貸款80萬元，首付比例低30%。

通過咨詢后，吳女士了解到：

目前商業(yè)貸款執(zhí)行的政策為“認貸不認房”，購房人只要名下貸款還清，再次買房就可以被算作首套房。

如果購房人名下有一套全款購買的住房，只要沒有貸款記錄，再買房仍然算首套房，首付比例為25%。

與商業(yè)貸款不同的是，公積金貸款的判定標準為“認房不認貸”。對于名下有一套未賣掉住房的人來說，按照現(xiàn)策將被算作二套房，首付比例為30%。去2015年9月1日起部分城市已調整為20%。

相關知識：

“認房不認貸”、“認貸不認房”究竟是個什么鬼？

“認房不認貸”：是指只要購房者證明名下無房，就可以按照首套購房認定，只要證明名下只有一套，就可以按照二套申請。銀行辦理貸款時，不會考慮購房者歷史貸款記錄。

“認貸不認房”：是指新的房貸政策不再以家庭擁有的房屋數(shù)量來認定，二套房購買家庭只要還清首套貸款，再次貸款也將按照首套房認定。

“認房不認貸”和“認貸不認房”是為了規(guī)定什么是二套房而提出的比較通俗易記的說法。

按照當前的政策，“二套房”主要指以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)為單位認定的，借款人家庭人均住房面積高于當?shù)仄骄降?，再次向商業(yè)銀行申請住房貸款的房貸房。

所購房產(chǎn)是首套房還是二套房，會影響到購房人所交的首付比例，和執(zhí)行的信貸政策。雖然國家有統(tǒng)一的規(guī)定，但是不同的城市在執(zhí)行時也會根據(jù)自身城市的特點，對首付的比例有所調整。

新首套房二套房首付比例是多少？

附：首套房二套房情況舉例

算首套房的情況：

1、貸款買過一套房，商業(yè)貸款已結清，再貸款買房；

2、全款買過一套房，貸款買房；

3、全款買過一套房，賣掉了，房屋登記也查不到房產(chǎn)，再貸款買房；

4、當?shù)貢翰痪邆浞课莸怯浵到y(tǒng)的查詢條件，銀行盡職調查核實購房人已有一套住房的，再貸款買房；

5、個人名下有兩套房的商業(yè)貸款記錄，全部已還清且出售，同時能夠提供兩套住房出售的證明；

6、個人名下有一套房商業(yè)貸款已還清，另一套是公積金貸款也已還清，再申請商業(yè)貸款買房；

7、夫妻兩人，一方婚前有房但無貸款記錄，另一方婚前有貸款記錄但名下無房，婚后買房申請貸款；

8、貸款買過二套以上房產(chǎn)，后來全部賣掉，通過房屋登記系統(tǒng)查詢不到房產(chǎn)，但在銀行征信系統(tǒng)里能查到貸款記錄，再貸款買房。

算二套房的情況：

1、貸款買過一套房，商業(yè)貸款未結清，再貸款買房；

2、個人名下有兩套房的商業(yè)貸款記錄，一套已還清，一套未還清，再貸款買房；

3、夫妻兩個，一方婚前買房使用商業(yè)貸款，另一方婚前購房使用公積金貸款，婚后兩人想要以夫妻名義共同貸款。若貸款已還清，銀行業(yè)金融機構可以根據(jù)借款人的償付能力、信用狀況等具體因素靈活把握貸款利率和首付比例，如果存在貸款未還清的狀況，算二套房。

5月6日，自治區(qū)政府印發(fā)了《關于千方百計做好穩(wěn)增長工作的意見》，其中，為了加大公積金對住房消費的支持，廣西進一步放寬了公積金貸款購房的政策，以前“認房不認貸”、二套房貸受限等舊格局將改變，市民利用公積金改善居住條件的機會增大。同時，對異地購房者，公積金貸款政策也靈活了。

市民張先生在南寧市一家事業(yè)單位工作，2002年，他在家人的支持下全款購買了一套小戶型，后來又繼承了父母的一套房產(chǎn)，但由于房小、老舊等原因，住得不舒服，2013年，他結婚后，想申請公積金貸款再購買一套房，用來改善居住環(huán)境，但由于其名下已有兩套住房，不符合申請條件，換房愿望就擱下了。

針對像張先生這樣的情況，廣西在住房公積金貸款方面做出了調整。對職工購買、建設自有產(chǎn)權住房的，不論其房屋套數(shù)及貸款次數(shù)，均可提取住房公積金，對住房公積金繳存職工的貸款申請，不再查詢借款人家庭持有住房套數(shù)，職工家庭可申請兩次住房公積金個人住房貸款。南寧住房公積金管理中心相關負責人說，以前公積金政策“認房不認貸”，如果申請人名下有房，就會影響其申請公積金貸款再購買住房。近期，廣西出臺了新政“認貸不認房”，各地也在落實，以后像張先生這樣，名下有房，但沒有公積金貸款的，首次申請公積金貸款，仍算首套；在結清公積金貸款后，如果還想改善居住環(huán)境，仍可以第二次申請公積金貸款。

另外，異地購房者也將得到公積金貸款的支持。如繳存職工回戶籍地購房，他可以在戶籍地申請公積金貸款；無房繳存職工家庭在工作及戶籍地以外的區(qū)內其他城市購房，可以向繳存地申請住房公積金貸款。

除了公積金貸款內容外，對公積金的辦理效率也有了要求，如果不出意外，一個月內就能申請到公積金貸款。職工提出貸款申請后，住房公積金中心在10個工作日內完成審批，受委托的銀行在10個工作日內辦結所有相關手續(xù)，房產(chǎn)管理部門在10個工作日內辦結登記手續(xù)。

多套特價房源零點秒殺

今年的“雙11”，恰逢樓市新政利好，“認貸不認房”、首套利率七折等相關政策，打破了沉寂已久的樓市。

借著新政的“東風”，房地產(chǎn)“一哥”萬科也跨界電商，全國共有18家萬科分公司攜手淘寶加入“雙11”購物狂歡派對，18家公司聯(lián)手推出多套特價房源，集體參與11月11日零點網(wǎng)上秒殺活動。 

面對年底去庫存的巨大壓力，萬科、保利、方興、富力、碧桂園等房企作出“迅速走量”的部署，陸續(xù)啟動“雙11計劃”，力度之大遠非往年所能及。廣州知名房地產(chǎn)專家韓世同對此表示，年底開發(fā)商的銷售壓力很大，完全可以好好利用“雙11”來促進樓盤銷量。買房子和“脫光”其實也存在一定的聯(lián)系，專家建議開發(fā)商在這個節(jié)點大力推適合單身青年或者小兩口居住的戶型。

多套特價房源零點秒殺

 保利地產(chǎn)則乘風破浪駛入“雙11”購物藍海，讓這個本來只是電商狂歡、搶搶小折扣的日子瞬間“高大上”。據(jù)悉，在保利購房狂歡節(jié)里，“一元拍”、“一元購”統(tǒng)統(tǒng)是“干貨”：全屋家私家電、一元購房券、超額大紅包……　

而富力全國18城30盤聯(lián)動，共同發(fā)起“雙11”微信購房節(jié)，“點金富力”開啟全國大惠戰(zhàn)。據(jù)悉，此次購房節(jié)期間不僅有重磅巨獎壕禮免費送出，更有力度空前的買房優(yōu)惠活動。

另外，11月3日，方興地產(chǎn)打造的“首屆地產(chǎn)光盤節(jié)”也正式啟動。旗下項目的優(yōu)惠活動將從11月3日一直持續(xù)到11月11日，共計投入3.3億元、4400套房源；而在“雙11”當天，光盤節(jié)將從線上線下同時推進：線下，全國22個樓盤同時舉辦“業(yè)主購房狂歡夜”活動，當天進場購房均可享受雙11優(yōu)惠價格；線上，零點開始，完成網(wǎng)簽的金茂業(yè)主可參與瘋狂數(shù)錢、瘋狂大淘金、百元眾籌購金茂、萬元折扣一元秒殺等活動。“我們希望這個月的成交額，會成為最大的電商成交額，同時通過這個活動，把傳統(tǒng)的淡季變成旺季。”方興的相關負責人表示。

11月迎來折扣小高峰

172個樓盤有優(yōu)惠

今年“金九銀十”折扣優(yōu)惠小高潮延遲到了11月份。據(jù)某機構數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計，截至10月24日，廣州在售商品房項目一共有375個，11月份預計推出優(yōu)惠的項目就有172個，占總在售項目數(shù)的45.87%。

合富輝煌市場研究部首席市場分析師黎文江認為，四季度廣州樓市新貨依舊充足，再加上大量積壓的存貨，去貨壓力仍然很大，預計11月樓市成交量將呈繼續(xù)回升的節(jié)奏，樓價逐步止跌企穩(wěn)。加快出貨依舊是接下來樓市的主基調。

滿堂紅市場研究部高級經(jīng)理周峰也認為，央行的放松政策其實是給了地方銀行一個自主權，故各地的執(zhí)行標準肯定不同。對于廣州而言，由于限購政策一直未放松，很多有實力的外地買家仍舊無法進入廣州市區(qū)買房，故這兩個多月的時間實際上還是入市的良機。他預計，今年第四季度的一手成交量比第三季度增加兩成，但價格不會大漲。但如果明年1月之后銀行的信貸放松，不排除入市的客戶就會增多，那時候漲價可能成為現(xiàn)實。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則指出，從四季度預期看，有望比三季度要好轉，松綁的信貸政策利好比較大。但從房企目前的資金情況，庫存壓力看，依然會以平價增加供應為主。#p#分頁標題#e#

專家點評

合富輝煌首席市場分析師黎文江：

“雙11”賣樓是好的嘗試

開發(fā)商在“雙11”期間促銷，其實不失為一次尋找更多客戶的好嘗試。大致分為兩類，一是有些開發(fā)商本年度的銷售任務還沒完成，特利用這個節(jié)點來促進銷量；二是有些樓盤有大量適合年輕人戶型，也會利用這次機會做一次營銷。而對那些并沒有參與活動的樓盤，大多數(shù)都是認為現(xiàn)在的政策十分利好，不參加也能保證本樓盤的銷量?！?/p>

廣州知名房地產(chǎn)專家韓世同：

光棍節(jié)適宜推小戶型

“雙11”已經(jīng)被電商渲染成了一個消費者的節(jié)日，開發(fā)商再利用時已不需花大力去推動了?，F(xiàn)在開發(fā)商的銷售壓力還是很大的，完全可以好好利用這樣的機會來促進樓盤的銷量。買房子和“脫光”其實也存在一定的聯(lián)系，建議開發(fā)商在這個節(jié)點大力推適合單身青年或者小兩口居住的戶型

房價點評網(wǎng)高級分析師曾英杰：

讓利幅度決定促銷效果

在目前仍比較低迷的市場背景下，借助“雙11”的熱度來點燃房地產(chǎn)市場的熱度，是挺不錯的一個思路。只不過目前的房地產(chǎn)“雙11”營銷，真正給消費者帶來實惠的力度并不大，能否取得良好的效果，最終還是取決于開發(fā)企業(yè)的讓利幅度。在市場有一定回暖，消費者信心有一定恢復的當下樓市，實質性的價格讓利，扔是最有效撬動客戶、撬動市場的手段。

方圓地產(chǎn)首席分析師鄧浩志：

賣得好不好 關鍵看價格　

“雙11”本身是一個電商促銷的季節(jié)，其特點是低價。房地產(chǎn)營銷和“雙11”本身關系不大，房子賣的好不好，一看產(chǎn)品，二看政策環(huán)境，三看價格。今年房地產(chǎn)項目加入“雙11”營銷是否能賣的好還是關鍵看價格。如果促銷優(yōu)惠，不實在不到位，同樣不可能取到好效果。

買家聲音

亮亮，單身舞蹈老師

希望光棍節(jié)那天，能找到屬于我的那個家。我一個單身女孩，買個小戶型，不會給自 己過重的經(jīng)濟負擔，還能增加歸屬感?？粗亓它S埔區(qū)某樓盤，價格大致15000元/平米，此前已經(jīng)去看過好幾次了，等到“雙十一”那天再去瞧瞧。

小王，旅游公司中層管理人員

單身的嚴峻現(xiàn)實擺在眼前，買一套性價比高的婚房顯然是脫單的重要途徑，于是最近一直很關注廣州樓盤的動態(tài)，發(fā)現(xiàn)很多樓盤已經(jīng)有動靜了，而且促銷力度還不小。結婚就必然要考慮到婚后生育的問題，以及有了小孩，父母要不要過來同住等情況。如果房子太小，一旦寶寶出生或者親友來訪，就不夠用，我心目中的房子，是兩居室或三居室的戶型。

置業(yè)建議

1、“雙11”當天，擔心購房人太多，意向房源被搶走但還沒決定具體買哪戶怎么辦？

如果有時間，可以提前去售樓處與置業(yè)顧問交流，將自己意向樓層、戶型都事先確定好，以免開盤時人多好房被搶購一空。

2、“雙11”期間樓盤的優(yōu)惠活動是營銷策略還是真實優(yōu)惠呢？

如果有置業(yè)打算，可以先跟蹤意向樓盤一段時間，對房源價格有一個大致了解，若通知有優(yōu)惠活動，可以自己衡量是否值得購買。

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