認房認貸市場反應(yīng)

對于新出臺的細則會對房市產(chǎn)生哪些影響，北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副秘書長陳志表示，認房又認貸這將使得購房人認為，房地產(chǎn)調(diào)控會繼續(xù)嚴格執(zhí)行，并使其觀望情緒加重。

部分網(wǎng)絡(luò)媒體稱房地產(chǎn)調(diào)控政策可能取消，在樓市引起軒然大波，不過住建部等三部委隨即澄清，稱報道不實，并稱將繼續(xù)堅決嚴格地執(zhí)行調(diào)控政策。

陳志表示，雖然此次北京出臺的《通知》與該事件無關(guān)，但對于購房人而言，也將被認為是調(diào)控將繼續(xù)嚴格執(zhí)行的一個表態(tài)和信號，那么對于樓市繼續(xù)觀望的態(tài)度肯定會加重。對于下半年房價走勢，陳志認為，在調(diào)控政策繼續(xù)嚴格執(zhí)行的情況下，下半年房價下行的趨勢是必然的

北京二套房認定標準2010年7月15日出臺，銀行在放貸前，不僅要查詢借款人的貸認房又認貸款記錄，還將登錄房管部門的房屋權(quán)屬系統(tǒng)查詢借款人家庭的住房數(shù)量。嚴格按“認房又認貸”原則界定二套房。

北京和中國銀監(jiān)會、北京金融局等5部門聯(lián)合出臺的《通知》是全國率先出臺的有關(guān)二套房貸實施細則。根據(jù)《通知》，今后，北京貸款購房人在申請貸款時應(yīng)填寫《家庭擁有成套住房申報表》申報家庭住房情況，而銀行應(yīng)根據(jù)申報情況、面測、面談(必要時居訪)、征信查詢、房屋交易權(quán)屬信息查詢等方式確定差別化住房信貸政策執(zhí)行標準。

經(jīng)借款人申請或授權(quán)后，銀行指定部門每日匯總查詢需求，登錄房屋交易權(quán)屬信息查詢系統(tǒng)，提交查詢申請。市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委兩個工作日內(nèi)反饋查詢結(jié)果。銀行登錄查詢系統(tǒng)應(yīng)向市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委申請注冊并領(lǐng)取鑰匙盤。申請時提交系統(tǒng)鑰匙盤申請表、營業(yè)執(zhí)照原件及復(fù)印件、授權(quán)委托書、受托人身份證件原件及復(fù)印件、保密承諾書等材料。

《通知》還明確，銀行應(yīng)采取有效措施加強信息安全管理，依法保護借款人相關(guān)信息，防止借款人隱私泄露。而購房人提供虛假信息的，銀行應(yīng)依法采取包括資產(chǎn)保全措施在內(nèi)的相關(guān)措施，并經(jīng)嚴格審慎程序進行認定后，在中國人民銀行個人信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫中記錄。

2010年5月26日，住建部等三部門出臺《關(guān)于規(guī)范商業(yè)性個人住房貸款中第二套住房認定標準的通知》，明確二套房認定以家庭為單位，并執(zhí)行“認房又認貸”的原則。但該文件出臺后，由于各地尚未出臺實施細則，二套房貸在實際操作中，不少銀行只是查證借款人之前的貸款記錄。沒能與房屋權(quán)屬單位聯(lián)網(wǎng)，核查借款人家庭住房情況。是只“認貸”，未實現(xiàn)“認房”。也正是如此，部分之前全款買了房的購房人利用銀行和房屋權(quán)屬部門不能聯(lián)網(wǎng)核查的“漏洞”，享受了“首套房貸”的優(yōu)惠。

第一種情形：對于借款人首次申請利用貸款購買住房，如果在擬購房所在地房屋登記系統(tǒng)當中認房又認貸，包括預(yù)售合同的登記備案系統(tǒng)當中，其家庭已登記有一套或者以上住房的，他再貸款購買的住房一定是第二套或者以上住房。

第二種情形：借款人已經(jīng)利用貸款購買過一套或者以上的住房，又申請貸款來買住房，也認定是第二套及以上住房。

第三種情形：銀行通過查詢征信記錄、居訪等訪問形式的調(diào)查，確信借款人的家庭已經(jīng)有了一套或者以上住房的，再貸款也按照第二套或者以上來執(zhí)行。

2010年6月4日，住建部、中國人民銀行、銀監(jiān)會發(fā)布通知，進一步明確了“同一購房家庭”、“既認房又認貸”的二套房認定標準。其實，早在2010年4月30日“北京樓市新政”公布后，京城大部分銀行已經(jīng)在按照|“既認房又認貸”的標準在操作，而且要比6月4日的通知更為嚴厲。只不過在此通知發(fā)布后，京城各大銀行對房貸的審核會更加統(tǒng)一更加嚴厲。

“同一購房家庭”、“既認房又認貸”的二套房認定標準，對投資投機炒房客，尤其是外地投資投機炒房客，進行了精準的外科手術(shù)般的剝離，這對房價的穩(wěn)定當然有好處。但是，這一標準也同樣傷害到了眾多有剛性需求的首次置業(yè)者和改善性購房者。

據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究中心統(tǒng)計顯示，受二套房認定標準影響，有大約6%的首次置業(yè)者和23%的改善性購房者的購房計劃推遲或取消。首先，對首次置業(yè)者，有輕微影響。這主要是指以自己的名義，從未貸款或全款購買過房產(chǎn)，但是，其父母曾把名下的房產(chǎn)過戶給了子女，使得這部分購房者在首次置業(yè)時，因名下已有房，所以在向銀行貸款時會被認定為第二套。我愛我家、偉嘉安捷的業(yè)內(nèi)人士建議這部分首次置業(yè)者可以先把名下的房產(chǎn)賣出，然后再向銀行貸款購買新房，這樣既可享受到首套房的貸款優(yōu)惠。其次，對曾經(jīng)全款購買過首套房的置業(yè)升級人群，有輕微影響。比如夫妻二人，不管是在婚前還是在婚后，其中一方或一起曾經(jīng)全款購買過一套住房，如果想通過銀行貸款再購買一套住房實現(xiàn)置業(yè)升級，就會因同一購房家庭成員名下有房，而被認定為二套房。我愛我家、偉嘉安捷的業(yè)內(nèi)人士建議這部分改善性購房者可以先賣掉原有房產(chǎn)，然后再向銀行貸款購買新房，這樣既可享受到首套房的貸款優(yōu)惠。第三，對曾經(jīng)貸款購買過首套房的改善性購房者，影響最大。據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究中心統(tǒng)計顯示，目前市場上有大約30%的購房者都屬于有剛性需求的改善性購房者，其中貸款購買首套房的購房者占到了2/3，這部分人群經(jīng)過多年的努力工作，隨著自身儲蓄的增多，非?？释脴I(yè)升級。由于家庭成員名下已有貸款記錄，所以不管現(xiàn)有房產(chǎn)賣出還是不賣出，再向銀行貸款買房都會被認定為第二套。我愛我家、偉嘉安捷的業(yè)內(nèi)人士建議這部分改善性購房者可以通過抵押已有房產(chǎn)貸款或賣出房屋后盡量籌措資金全款購買；如果沒有全款購買的能力，則可以選擇公積金貸款，因為公積金貸款和商業(yè)貸款首付都是五成，而公積金貸款的利率更加優(yōu)惠。

住建部、中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會發(fā)出通知，對商業(yè)性個人住房貸款中第二套住房認定標準進行了規(guī)范。通知明確，對于二套房的認定不僅要以家庭為單位，同時執(zhí)行認房又認貸的嚴厲政策。通知規(guī)定，商業(yè)性個人住房貸款中居民家庭住房套數(shù)，應(yīng)依據(jù)擬購房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）成員名下實際擁有的成套住房數(shù)量進行認定。同時，購房人應(yīng)通過房屋登記信息系統(tǒng)進行借款人家庭住房登記記錄查詢，并出具書面查詢結(jié)果。暫不具備查詢條件的，借款人應(yīng)向貸款人提交家庭住房實有套數(shù)書面誠信保證。通知還明確，三種情況將被認定“二套房”，并執(zhí)行第二套（及以上）差別化住房信貸政策：借款人首次申請利用貸款購買住房，如在擬購房所在地房屋登記信息系統(tǒng)（含預(yù)售合同登記備案系統(tǒng)）中其家庭已登記有一套（及以上）成套住房的；借款人已利用貸款購買過一套（及以上）住房，又申請貸款購買住房的；貸款人通過查詢征信記錄、面測、面談（必要時居訪）等形式的盡責調(diào)查，確信借款人家庭已有一套（及以上）住房的。

按照通知規(guī)定，不能提供1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民申請住房貸款的，貸款人按第二套（及以上）的差別化住房信貸政策執(zhí)行；商品住房價格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風險狀況和地方政府有關(guān)政策規(guī)定，對其暫停發(fā)放住房貸款。

而對能提供1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民申請住房貸款的，按本地居民認定標準執(zhí)行。

此詞經(jīng)國家語言資源監(jiān)測與研究中心等機構(gòu)專家審定入選2010年年度新詞語，并收錄到《中國語言生活狀況報告》中。

提示性釋義：指銀行在辦理房貸時的第二套房認定標準。認定時不僅要查詢借款人的貸款記錄，還要登錄房管部門的房屋權(quán)屬系統(tǒng)查詢借款人家庭的住房數(shù)量。

例句：對于“當?shù)貢翰痪邆洳樵儣l件而不能提供家庭住房登記查詢結(jié)果的，借款人應(yīng)向貸款人提交家庭住房實有套數(shù)書面誠信保證”，這些細則也通過“信用備案”的補充方式嚴格了認房認貸的執(zhí)行程序。（2010年6月5日《新京報》）2100433B