深圳經(jīng)濟特區(qū)電梯及自動扶梯安全管理條例文件發(fā)布

深圳經(jīng)濟特區(qū)電梯及自動扶梯安全管理條例

(1995年11月3日深圳市第二屆人民代表大會常務(wù)委員會第四次會議通過

2003年8月27日深圳市第三屆人民代表大會常務(wù)委員會第二十六次會議修正)

*注：本篇法規(guī)已被《深圳市人大常委會關(guān)于廢止等4項法規(guī)的決定》（發(fā)布日期：2004年6月25日　實施日期：2004年6月25日）廢止

第一章 總 則

第一條

為加強深圳經(jīng)濟特區(qū)(以下簡稱特區(qū))電梯、自動扶梯的安全管理，保障電梯、自動扶梯使用人、所有人和其他利害關(guān)系人的人身和財產(chǎn)安全，制定本條例。

第二條

特區(qū)內(nèi)電梯、自動扶梯的安裝、大修改造、維修保養(yǎng)、檢測和使用的安全管理，適用本條例。

第三條

本條例所稱電梯是指用電力拖動，具有運送乘客或貨物的轎廂，轎廂運行于鉛垂方向傾斜不大于十五度角的剛性導軌之間的固定設(shè)備。

本條例所稱自動扶梯是指向上或向下輸送人員、并具有循環(huán)轉(zhuǎn)動功能的動力驅(qū)動設(shè)備。

第四條

深圳市質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督行政主管部門(以下簡稱市質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門)對電梯、自動扶梯安全實行監(jiān)督管理。

深圳市人民政府建設(shè)行政主管部門(以下簡稱市建設(shè)行政部門)對電梯、自動扶梯的安裝施工依法實施監(jiān)督管理。

第五條

市質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門依本條例對新安裝的電梯、自動扶梯和大修改造后的電梯、自動扶梯以及有安全隱患的電梯、自動扶梯進行強制性安全檢測，對電梯、自動扶梯的年檢進行抽樣檢驗。

市質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門設(shè)立電梯、自動扶梯安全檢測機構(gòu)(以下簡稱市電梯安全檢測機構(gòu))承擔本條例規(guī)定的強制性電梯、自動扶梯安全檢測及抽樣檢驗，并對從事電梯、自動扶梯維修保養(yǎng)業(yè)務(wù)的企業(yè)進行安全技術(shù)指導和監(jiān)督。

第二章 安全資格認證

第六條

凡從事電梯、自動扶梯維修保養(yǎng)業(yè)務(wù)的企業(yè),應(yīng)當向市質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門申請取得電梯、自動扶梯維修保養(yǎng)安全資格證書(以下簡稱安全資格證書)。

非深圳市注冊登記的企業(yè)在特區(qū)內(nèi)從事電梯、自動扶梯安裝的，應(yīng)取得市建設(shè)行政部門的施工許可，并向市質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門備案。

第七條

凡從事電梯、自動扶梯維修保養(yǎng)業(yè)務(wù)的企業(yè)應(yīng)當符合下列條件：

(一)有注冊安全主任；

(二)有與其業(yè)務(wù)量相適應(yīng)的注冊安全檢測員；

(三)有與其業(yè)務(wù)量相適應(yīng)的工程技術(shù)人員和技術(shù)工人；

(四)有與其維修保養(yǎng)的電梯、自動扶梯相關(guān)的原理圖、接線圖、零部件結(jié)構(gòu)圖和其他的技術(shù)資料；

(五)有健全的安全管理制度和必要的安全設(shè)備。

申請從事電梯、自動扶梯維修保養(yǎng)業(yè)務(wù)的企業(yè)應(yīng)向市質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門提供本條第一款規(guī)定的有關(guān)證明材料。市質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門接到申請后，應(yīng)在三日內(nèi)決定是否批準。決定批準的，由市質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門發(fā)給《電梯、自動扶梯維修保養(yǎng)安全資格證》；不予批準的，應(yīng)自決定之日起七日內(nèi)書面通知申請的企業(yè)。

第八條

對電梯、自動扶梯維修保養(yǎng)安全資格實行年審制度。

第九條

實行注冊安全檢測員制度。

注冊安全檢測員是指取得市質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門電梯、自動扶梯注冊安全檢測證書，接受委托從事電梯、自動扶梯安全檢測和安全技術(shù)監(jiān)督的專業(yè)人員。

第十條

具備下列條件之一的，可參加市質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門組織的注冊安全員資格考試。考試合格的，由市質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門授予注冊安全檢測員資格：

(一)機電類專業(yè)高級工程師、工程師或技師，現(xiàn)從事電梯、自動扶梯技術(shù)工作；

(二)機電類專業(yè)助理工程師，現(xiàn)已從事電梯、自動扶梯技術(shù)工作一年以上；

(三)機電類專業(yè)技術(shù)員，現(xiàn)已從事電梯、自動扶梯技術(shù)工作三年以上；

(四)機電類專業(yè)技校畢業(yè)，現(xiàn)已從事電梯、自動扶梯技術(shù)工作五年以上。

第十一條

注冊安全檢測員資格每兩年復審一次。

第十二條

注冊安全檢測員不得以個人名義從事電梯、自動扶梯的安全檢測和維修保養(yǎng)業(yè)務(wù)。

每個注冊安全檢測員每年檢測和監(jiān)督的電梯、自動扶梯總數(shù)不得超過一百臺。

第三章 安裝與驗收

第十三條

電梯、自動扶梯安裝前，業(yè)主應(yīng)當將電梯、自動扶梯的有關(guān)資料報送市質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門備案。

第十四條

電梯、自動扶梯安裝企業(yè)迸入施工現(xiàn)場后，安裝企業(yè)應(yīng)依照國家建設(shè)行政部門頒布的操作規(guī)程在電梯、自動扶梯井道口、廳門口、機房等部位設(shè)置安全防護措施。

第十五條

電梯、自動扶梯安裝完畢后，安裝企業(yè)應(yīng)按國家標準對所安裝電梯、自動扶梯迸行自檢。在竣工驗收前，施工單位需要使用的，應(yīng)由安裝企業(yè)施工負責人簽署同意使用的意見。

電梯、自動扶梯向業(yè)主交付使用前，該電梯、自動扶梯業(yè)主應(yīng)向質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門申請驗收。市質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門接到申請后，應(yīng)當組織對該電梯、自動扶梯進行一次全面檢測；檢測合格后，頒發(fā)《電梯、自動扶梯準用證》。

《電梯、自動扶梯準用證》有效期一年。

第十六條 電梯、自動扶梯生產(chǎn)廠家及其銷售單位必須按國家有關(guān)規(guī)定及本條例規(guī)定承擔維修保養(yǎng)責任。

第四章 維修保養(yǎng)與檢測

第十七條

電梯、自動扶梯業(yè)主應(yīng)當與具有電梯、自動扶梯維修保養(yǎng)安全資格的企業(yè)簽訂電梯、自動扶梯維修保養(yǎng)和定期檢測合同。

禁止維修保養(yǎng)企業(yè)轉(zhuǎn)包電梯、自動扶梯維修保養(yǎng)和定期檢測合同。

第十八條

電梯、自動扶梯的大修改造應(yīng)由取得相應(yīng)資格的維修保養(yǎng)企業(yè)或具有合法資格的電梯、自動扶梯生產(chǎn)廠家承擔。電梯、自動扶梯大修改造的圖紙，由具有相應(yīng)專業(yè)的工程師進行會審簽字并報市質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門備案。

大修改造工程竣工后，業(yè)主應(yīng)當向市質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門申請安全檢測；檢測合格的，由市質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門換發(fā)《電梯、自動扶梯準用證》。

第十九條

電梯、自動扶梯及其安全設(shè)施在間隔不超過半個月的時間內(nèi)，維修保養(yǎng)企業(yè)應(yīng)進行一次清潔、潤滑、調(diào)整和檢查。

第二十條

維修保養(yǎng)企業(yè)應(yīng)對其維修保養(yǎng)的電梯、自動扶梯每年進行一次檢測。年度檢測由維修保養(yǎng)企業(yè)的注冊安全檢測員實施并簽署檢測報告。

第二十一條

電梯、自動扶梯維修保養(yǎng)企業(yè)出具的電梯、自動扶梯年度檢測報告副本應(yīng)當送交市質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門備案。

市質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門應(yīng)根據(jù)備案的年度檢測報告對該企業(yè)維修保養(yǎng)的電梯、自動扶梯進行抽樣檢驗。被抽樣檢驗的電梯、自動扶梯全部合格的，由市質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門換發(fā)《電梯、自動扶梯準用證》。

第二十二條

抽樣檢驗發(fā)現(xiàn)有不合格的，由市質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門責令該企業(yè)重新檢測。重新檢測完成后，由市質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門按規(guī)定重新進行抽樣檢驗；仍有不合格的，由質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門責令限期整改或吊銷該維修保養(yǎng)企業(yè)的安全資格證書。

第二十三條

每臺電梯每隔五年業(yè)主必須進行一次負荷校調(diào)試驗，對自動扶梯每隔三年必須進行一次負荷校調(diào)試驗。負荷校調(diào)試驗由注冊安全檢測員實施并簽署試驗報告。

試驗報告副本應(yīng)送市質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門備案。

第二十四條

對有安全隱患的電梯、自動扶梯，市質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門認為有必要進行安全檢測的，由市電梯安全檢測機構(gòu)進行安全檢測。

第二十五條

市電梯安全檢測機構(gòu)在檢測中發(fā)現(xiàn)有技術(shù)故障妨礙電梯和自動扶梯安全運行的，有權(quán)封閉該電梯或自動扶梯，并向業(yè)主和負責維修保養(yǎng)的企業(yè)發(fā)出排除故障通知書，業(yè)主和負責維修保養(yǎng)的企業(yè)應(yīng)當按通知要求排除故障。

第二十六條

凡依本條例由市電梯安全檢測機構(gòu)承擔的強制性安全檢測，由該機構(gòu)對檢測結(jié)論承擔技術(shù)責任。

第五章 使用管理

第二十七條

電梯、自動扶梯在使用過程中，其業(yè)主應(yīng)當履行下列義務(wù)：

(一)確定電梯、自動扶梯的合理開放時間；

(二)根據(jù)電梯使用說明配備電梯司機；

(三)設(shè)置專門的管理人員負責電梯、自動扶梯的日常監(jiān)督管理，建立電梯、自動扶梯運行檔案，記錄電梯運行情況和維修保養(yǎng)企業(yè)的工作內(nèi)容；

(四)在能夠接收警報信號的位置設(shè)立電梯管理人員的崗位；

(五)將《電梯、自動扶梯準用證》張貼在電梯、自動扶梯的顯著位置；

(六)制定緊急救援方案及操作程序，并由專業(yè)人員實施；

(七)發(fā)生事故時，應(yīng)積極組織搶救，同時向有關(guān)部門及維修保養(yǎng)企業(yè)報告；

(八)在電梯、自動扶梯出入口明顯位置張貼有關(guān)安全警示標志、管理人員姓名、維修保養(yǎng)企業(yè)名稱以及應(yīng)急、投訴電話號碼；

(九)加強對電梯、自動扶梯消防、衛(wèi)生的管理；

(十)為高層樓宇的客用電梯、自動扶梯配備備用電源。

第二十八條

電梯、自動扶梯在使用過程中，維修保養(yǎng)企業(yè)應(yīng)當履行下列義務(wù)：

(一)由維修保養(yǎng)企業(yè)的法定代表人以安全生產(chǎn)第一責任人身份，對本企業(yè)的安全生產(chǎn)負全面領(lǐng)導責任；

(二)建立安全生產(chǎn)責任制度和安全自檢制度，保證其維修保養(yǎng)電梯、自動扶梯的安全技術(shù)性能符合國家規(guī)定的標準；

(三)制定維修保養(yǎng)各環(huán)節(jié)的安全操作規(guī)程，并保證實施；

(四)需要業(yè)主配合實施某項安全措施時，及時書面通知業(yè)主；

(五)在維修保養(yǎng)過程中，負責落實現(xiàn)場安全防護措施，保證施工的安全；

(六)維修保養(yǎng)人員應(yīng)持國家特種作業(yè)操作證上崗；

(七)接到事故通知后，應(yīng)于一小時之內(nèi)趕到現(xiàn)場，在職責范圍內(nèi)采取救援措施。

第二十九條

注冊安全檢測員在電梯、自動扶梯的日常維修保養(yǎng)工作中，應(yīng)當履行下列義務(wù)：

(一)按國家有關(guān)電梯、自動扶梯的規(guī)范及本條例規(guī)定進行檢測，簽署《檢測報告書》，并對檢測項目的結(jié)論承擔技術(shù)責任；

(二)對所實施年度檢測的電梯、自動扶梯承擔技術(shù)監(jiān)督責任，指導、監(jiān)督維修保養(yǎng)人員進行日常維修保養(yǎng)工作；

(三)接到對其監(jiān)督的電梯、自動扶梯的事故報告及安全隱患投訴后，立即趕赴現(xiàn)場處理。

第三十條

電梯使用人員應(yīng)當遵守下列基本規(guī)則：

(一)遵守電梯、自動扶梯安全使用規(guī)則,按安全警示標志操作；

(二)七歲以下兒童、精神病患者及其他因病殘不能獨立使用電梯、自動扶梯的人使用電梯、自動扶梯時,應(yīng)由有行為能力的人扶助；

(三)愛護電梯、自動扶梯設(shè)施；

(四)不得在電梯、自動扶梯內(nèi)追逐；

(五)未經(jīng)管理人員許可，不得擅自使用載人電梯運載貨物。

除隨身攜帶的物品外，禁止使用自動扶梯運載貨物。

第六章 事故的報告、調(diào)查和處理

第三十一條

發(fā)生電梯、自動扶梯安全事故的,業(yè)主應(yīng)向市質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門、維修保養(yǎng)企業(yè)報告；發(fā)生重大人員傷亡事故的,業(yè)主還應(yīng)按國家有關(guān)規(guī)定在二十四小時內(nèi)向市公安機關(guān)、市檢察機關(guān)報告。

第三十二條

在事故現(xiàn)場處理完畢后，維修保養(yǎng)企業(yè)應(yīng)會同業(yè)主對事故電梯、自動扶梯進行及時檢查、維修和處理。

第三十三條

市質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門應(yīng)聘請專業(yè)人員對事故性質(zhì)進行鑒定。事故鑒定人員有權(quán)向發(fā)生事故的單位和有關(guān)人員了解有關(guān)情況、索取有關(guān)資料。任何單位和個人不得拒絕、阻礙或者干涉事故調(diào)查的正常工作。

第七章 法律責任

第三十四條

電梯、自動扶梯業(yè)主違反本條例規(guī)定,有下列行為之一的,由市質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門給予警告、責令改正,并可處以二千元以上二萬元以下的罰款：

(一)未取得《電梯、自動扶梯準用證》或《電梯、自動扶梯準用證》失效而擅自使用電梯、自動扶梯的；

(二)未按規(guī)定委托具有維修保養(yǎng)資格的企業(yè)承擔維修保養(yǎng)的；

(三)按電梯使用說明應(yīng)配備專職司機而沒有配備的；

(四)因管理不當造成電梯、自動扶梯安全保護裝置失效的；

(五)違反本條例的其它情形。

第三十五條

維修保養(yǎng)企業(yè)違反本條例規(guī)定有下列行為之一的，由市質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門給予警告、責令改正，并處以五千元以上五萬元以下罰款；情節(jié)嚴重的，吊銷其安全資格證書：

(一)違反本條例規(guī)定對電梯、自動扶梯進行大修改造的；

(二)未取得安全認證資格或持無效安全資格證書從事電梯、自動扶梯維修保養(yǎng)的；

(三)向其他單位或個人出借、轉(zhuǎn)讓安全資格證書的；

(四)上崗人員無特種作業(yè)操作證的；

(五)年審不合格，經(jīng)限期改正，仍未達要求的；

(六)違反本條例的其它情形。

第三十六條

市電梯安全檢測機構(gòu)及其工作人員在檢測過程中因過失給他人造成損失，應(yīng)按有關(guān)規(guī)定承擔賠償責任。市電梯安全檢測機構(gòu)及其工作人員故意出具虛假檢測報告的，由市質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門對直接責任人員予以行政處分；給他人造成損失的，應(yīng)按有關(guān)規(guī)定承擔賠償責任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

第三十七條

注冊安全檢測員出具虛假檢測報告，由市質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門取消其注冊安全檢測員資格并視情節(jié)輕重處以二千元以上二萬元以下罰款。

第三十八條

安全事故造成人員傷亡及財產(chǎn)損失的，受害人有權(quán)要求業(yè)主先行承擔賠償責任；市質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門查清責任后，業(yè)主有權(quán)向責任人追償。

第三十九條

因事故發(fā)生的賠償，由當事人雙方協(xié)商解決；協(xié)商不成的，可向市質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門申請調(diào)解。當事人一方不愿調(diào)解或調(diào)解不成的，可依法向人民法院起訴。

第四十條

電梯使用人員違反本條例第三十條規(guī)定造成事故的,應(yīng)承擔相應(yīng)的責任；損壞電梯、自動扶梯設(shè)施的,應(yīng)當承擔賠償責任。

第四十一條

業(yè)主、安裝單位、維修保養(yǎng)企業(yè)、注冊安全檢測員、電梯管理人員違反本條例情節(jié)嚴重觸犯刑律的，由司法機關(guān)依法追究其刑事責任。

第四十二條

市質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門工作人員違反本條例規(guī)定，濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊的，由其所在單位或者上級主管機關(guān)給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

第四十三條

受處罰單位或者個人對行政處罰決定不服的，可在接到處罰通知書之日起十五日內(nèi)向作出處罰決定機關(guān)的上一級機關(guān)申請行政復議，也可以直接向人民法院起訴。對行政復議決定不服的，可在接到復議決定書之日起十五日內(nèi)向人民法院起訴。

逾期不申請復議，也不向人民法院起訴，又不履行處罰決定的，由作出處罰的機關(guān)申請人民法院強制執(zhí)行。

第八章 附 則

第四十四條

自動人行道的安全管理參照本條例有關(guān)自動扶梯的規(guī)定執(zhí)行。

第四十五條

建筑施工升降機、礦山專用提升設(shè)備和船用電梯及自動扶梯的安全管理不適用本條例。

第四十六條

本條例自發(fā)布之日起施行。

內(nèi)容簡介

《電梯與自動扶梯安全專輯》由中國勞動社會保障出版社出版。 2100433B

【發(fā)布單位】81908

【發(fā)布文號】

【發(fā)布日期】1991-04-16

【失效日期】

【所屬類別】地方法規(guī)

【文件來源】

深圳經(jīng)濟特區(qū)協(xié)議用地地價標準及減免的規(guī)定

（1991年4月16日深圳市人民政府印發(fā)）

第一條為了貫徹深圳經(jīng)濟特區(qū)（以下簡稱特區(qū)）國有土地有償使用制度，節(jié)約用地，根據(jù)《深圳經(jīng)濟特區(qū)土地管理條例》制定本規(guī)定。

第二條特區(qū)協(xié)議出讓土地使用權(quán)，應(yīng)收取土地使用權(quán)出讓金（以下簡稱土地出讓金）和土地開發(fā)費。

第三條土地出讓金按土地用途、土地區(qū)位、建筑容積率、環(huán)境情況和土地使用年限綜合確定，土地開發(fā)費包括征地補償費、場地平整費及土地開發(fā)前期準備費等。

第四條使用岸線的，按不同用途收取岸線占用費。

第五條協(xié)議減免土地出讓金的范圍：

（一）國家機關(guān)、部隊、文化、教育、衛(wèi)生、體育科研和市政設(shè)施等非營利性部分的用地；

（二）福利商品房建設(shè)用地；

（三）高科技工業(yè)項目用地；

（四）舊城改造用地；

（五）市政府同意的其他用地。

第六條需要協(xié)議減免土地出讓金的單位應(yīng)向市國土局提出申請，符合上述減免范圍的，可以減免土地出讓金，但要交納土地開發(fā)費。減免幅度，由市國土局按本規(guī)定核定。

第七條協(xié)議減免土地出讓金的幅度，按下列規(guī)定辦理：

（一）符合本規(guī)定第五條（一）、（二）款規(guī)定的用地，可免交土地出讓金。

（二）符合本規(guī)定第五條第（三）款規(guī)定的用地，減收土地出讓金10%至50%。

（三）符合本規(guī)定第五條第（四）、（五）款規(guī)定的用地，根據(jù)拆遷安置的數(shù)量、難度和項目的盈利情況以及批準用地的性質(zhì)，核定減收土地出讓金的幅度。

第八條對于由市財政撥款投資的免交土地出讓金的用地項目，所免費用由市財政局采取記帳的方式、作為市國土局上交（財政）的土地收入。

第九條用地單位一次交付地價款有困難的，可向市國土局提出申請，經(jīng)批準，可分期交付地價款。

分期交付地價款的期限，一般為一年，最多不得超過三年。

分期交付地價款應(yīng)按月計息（利息率在土地使用合同書中訂明）。

第十條市國土局根據(jù)本規(guī)定制訂年度協(xié)議用地地價標準，報市政府批準后執(zhí)行。

第十一條本規(guī)定由市國土局負責解釋。

第十二條本規(guī)定自1991年5月1日起實行，1988年8月25日深圳市人民政府頒布的《深圳經(jīng)濟特區(qū)協(xié)議出讓土地使用權(quán)地價標準及減免土地使用價款的暫行規(guī)定》同時作廢。

【生效日期】1994-11-01

【失效日期】

【所屬類別】地方法規(guī)

【文件來源】

深圳市人民代表大會常務(wù)委員會公告

（第二十五號）

《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》經(jīng)深圳市第一屆人民代表大會常務(wù)委員會第二十三次會議于1994年6月18日通過，現(xiàn)予公布，自1994年11月1日起施行。

深圳市人民代表大會常務(wù)委員會

1994年7月11日

深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例

第一章 總則

第一條為加強深圳經(jīng)濟特區(qū)（以下簡稱特區(qū)）的住宅區(qū)物業(yè)管理，明確業(yè)主、物業(yè)管理公司及其他有關(guān)管理部門的權(quán)利和義務(wù)，保障住宅區(qū)物業(yè)的合理使用，維護住宅區(qū)的公共秩序，創(chuàng)造良好的生活環(huán)境，制定本條例。

第二條本條例所稱住宅區(qū)，是指以住宅為主，并有相應(yīng)配套公用設(shè)施及非住宅房屋的居住區(qū)。住宅區(qū)的范圍由深圳市人民政府（以下簡稱市政府）住宅行政管理部門會同有關(guān)部門劃定。

本條例所稱物業(yè)，是指住宅區(qū)內(nèi)各類房屋及相配套的公用設(shè)施、設(shè)備及公共場地。

本條例所稱業(yè)主，是指住宅區(qū)內(nèi)住宅和非住宅房屋的所有權(quán)人。

第三條住宅區(qū)的公共場所和公用設(shè)施，由全體業(yè)主、承租人和其他非業(yè)主使用人共同使用與維護。

第四條住宅區(qū)物業(yè)管理實行業(yè)主自治與專業(yè)服務(wù)相結(jié)合，屬地管理與行業(yè)管理相結(jié)合的管理模式。

第五條業(yè)主有參加住宅區(qū)物業(yè)管理的權(quán)利，并有合理使用房屋和公用設(shè)施、維護住宅區(qū)公共秩序的義務(wù)。

第六條市政府住宅行政管理部門是特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理的主管部門（以下簡稱市住宅主管部門）。

各區(qū)人民政府住宅行政管理部門（以下簡稱區(qū)住宅管理部門）是本轄區(qū)內(nèi)住宅區(qū)物業(yè)管理的業(yè)務(wù)管理部門，對本轄區(qū)的住宅區(qū)物業(yè)管理依法進行指導、監(jiān)督。

第七條各住宅區(qū)可以依照本條例規(guī)定成立業(yè)主管理委員會（以下簡稱管委會）。管委會代表住宅區(qū)全體業(yè)主的合法權(quán)益，依據(jù)本條例規(guī)定、業(yè)主公約和管委會章程行使職權(quán)。

第八條物業(yè)管理公司根據(jù)本條例規(guī)定和管委會的委托對住宅區(qū)的物業(yè)統(tǒng)一實施管理。

物業(yè)管理公司應(yīng)當在其管理的住宅區(qū)設(shè)住宅區(qū)管理處。

第二章 業(yè)主大會及管委會

第九條住宅區(qū)已交付使用且入住率達到百分之五十以上時，區(qū)住宅管理部門應(yīng)會同開發(fā)建設(shè)單位及時如集第一次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生管委會；但經(jīng)已住業(yè)主中持有過半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主決定，可以推遲召開業(yè)主大會。

第十條業(yè)主大會由本住宅區(qū)的業(yè)主組成。

業(yè)主大會必須有持有過半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主出席才能舉行。業(yè)主可以委托代理人出席業(yè)主大會，不滿十八周歲的業(yè)主由其法定代理人出席。

第十一條業(yè)主大會由管委會負責召集，并每年至少召開一次。管委會應(yīng)負責在會議召開七天前將業(yè)主大會召開日期和內(nèi)容送達每名業(yè)主。

經(jīng)持有百分之十以上投票權(quán)的業(yè)主提議，管委會應(yīng)于接到該項提議后十四天內(nèi)就其所指明的目的召開業(yè)主大會。

第十二條業(yè)主大會的決定，由出席會議的業(yè)主所投票數(shù)的過半數(shù)通過。

大會表決可以采用投票方式或其他方式，實行住宅房屋為一房一票；一百平方米以上的非住宅房屋每一百平方米的建筑面積為一票，一百平方米以下的有房地產(chǎn)權(quán)利證書的非住宅房屋每證一票。

第十三條業(yè)主大會行使下列職權(quán)：

（一）選舉、罷免管委會的組成人員；

（二）監(jiān)督管委會的工作；

（三）聽取和審查管委會的工作報告；

（四）決定住宅區(qū)內(nèi)關(guān)于業(yè)主利益的重大事項；

（五）修改業(yè)主公約；

（六）改變和撤銷管委會不適當?shù)臎Q定；

（七）批準管委會章程。

第十四條管委會委員由業(yè)主大會在業(yè)主中選舉產(chǎn)生。管委會主任、副主任由管委會在其委員中選舉產(chǎn)生。管委會可聘請派出所、居民委員會等有關(guān)單位的人員擔任管委會委員。

管委會委員的數(shù)額一般為十一至十七人，經(jīng)業(yè)主大會決定可以適當增減，但最低不得少于五人。

管委會委員應(yīng)當由熱心公益事業(yè)、責任心強、有一定的組織能力和必要工作時間的人士擔任。

管委會聘請執(zhí)行秘書一至二名，負責處理管委會日常事務(wù)。

第十五條管委會應(yīng)當制訂章程。管委會章程經(jīng)管委會委員一致同意制訂，并經(jīng)業(yè)主大會批準。

第十六條管委會經(jīng)市政府社團登記部門依法核準登記后，取得社團法人資格。社會團體法人登記證簽發(fā)日期為管委會成立日期。

第十七條管委會每屆任期三年，管委會委員可以連選連任。管委會委員為兼職，管委會主任可以為專職。

管委會會議由管委會主任根據(jù)工作需要召集，并應(yīng)在會議召開七天前將會議通知書及有關(guān)材料送達每位委員。管委會召開會議時，可以邀請政府有關(guān)部門、居民委員會、物業(yè)管理公司等單位的人員和非業(yè)主使用人代表參加會議。

第十八條管委會向業(yè)主大會負責并報告工作。

第十九條管委會行使下列職權(quán)：

（一）召集和主持業(yè)主大會；

（二）審議決定住宅維修基金和公用設(shè)施專用基金的使用；

（三）采取公開招標或其他方式，聘請物業(yè)管理公司對住宅區(qū)進行物業(yè)管理，并與其簽訂委托管理合同；

（四）審議物業(yè)管理公司制訂的對本住宅區(qū)的年度管理計劃、住宅區(qū)配套工程和重大的維修工程項目；

（五）審議住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費的收費標準；

（六）監(jiān)督物業(yè)管理公司對本住宅區(qū)的物業(yè)管理工作。

前款第（三）、（四）、（五）項規(guī)定的事項，應(yīng)當經(jīng)業(yè)主大會批準。

第二十條管委會決定問題，采取少數(shù)服從多數(shù)的原則。

第二十一條業(yè)主大會的決定和管委會章程的內(nèi)容不得與憲法、法律、法規(guī)和政策相抵觸。

違反本條前款規(guī)定的，區(qū)住宅管理部門有權(quán)予以糾正或撤銷。

第三章 物業(yè)管理公司及其職責

第二十二條物業(yè)管理公司根據(jù)住宅區(qū)物業(yè)委托管理合同對住宅區(qū)實施物業(yè)管理。

委托管理合同應(yīng)當包括以下內(nèi)容：委托管理事項、管理標準、管理權(quán)限、管理期限、管理費收支、利潤及風險、監(jiān)督檢查、違約責任及其他權(quán)利義務(wù)條款。

委托管理合同應(yīng)當報區(qū)住宅管理部門備案。

第二十三條物業(yè)管理公司必須持有市住宅主管部門頒發(fā)的《物業(yè)管理資質(zhì)證書》方可從事住宅區(qū)物業(yè)管理業(yè)務(wù)。

第二十四條開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當從住宅區(qū)開始入住前六個月開始自行或者委托物業(yè)管理公司對住宅區(qū)進行前期管理，管理費用由開發(fā)建設(shè)單位自行承擔。

第二十五條住宅區(qū)開始入住后兩年內(nèi)，開發(fā)建設(shè)單位自行或者委托物業(yè)管理公司對住宅區(qū)進行物業(yè)管理；管委會在此期間成立的，管委會應(yīng)與開發(fā)建設(shè)單位簽訂委托管理合同，并行使本條例規(guī)定的各項職責，但不得終止委托管理合同；開始入住兩年后，管委會應(yīng)依本條例規(guī)定聘請物業(yè)管理公司對住宅區(qū)物業(yè)進行管理，原開發(fā)建設(shè)單位在同等條件下可以優(yōu)先承包管理。

在住宅區(qū)開始入住兩年后管委會仍未成立的，由開發(fā)建設(shè)單位自行或委托物業(yè)管理公司繼續(xù)管理。

在開發(fā)建設(shè)單位自行或者委托物業(yè)管理公司對住宅區(qū)進行物業(yè)管理期間，應(yīng)當接受業(yè)主和有關(guān)部門的監(jiān)督，市住宅主管部門有權(quán)對開發(fā)建設(shè)單位或物業(yè)管理公司違反物業(yè)管理法律、法規(guī)和政策的行為依法進行處理。

第二十六條物業(yè)管理公司在住宅區(qū)范圍內(nèi)就下列事項進行管理：

（一）房屋的使用、維修、養(yǎng)護；

（二）消防、電梯、機電設(shè)備、路燈、連廊、自行車房（棚）、園林綠化地、溝、渠、池、井、道路、停車場等公用設(shè)施的使用、維修、養(yǎng)護和管理；

（三）清潔衛(wèi)生；

（四）車輛行駛及停泊；

（五）公共秩序；

（六）市住宅主管部門規(guī)定和委托管理合同規(guī)定的其他物業(yè)管理事項。

第二十七條物業(yè)管理公司的權(quán)利：

（一）根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合實際情況，制訂本住宅區(qū)物業(yè)管理辦法；

（二）依據(jù)委托管理合同和有關(guān)規(guī)定收取管理費用；

（三）制止違反住宅區(qū)物業(yè)管理規(guī)定的行為；

（四）選聘專營公司承擔專項經(jīng)營業(yè)務(wù)。

第二十八條對無故不交各項應(yīng)交費用的業(yè)主和使用人，物業(yè)管理公司可要求其限期繳交并按規(guī)定收取滯納金；逾期仍不繳交的，物業(yè)管理公司可按本住宅區(qū)業(yè)主公約和市政府有關(guān)規(guī)定催繳，并通報批評；連續(xù)十個月以上拒交各項應(yīng)交費用的，物業(yè)管理公司可向人民法院申請強制追繳。

第二十九條物業(yè)管理公司的義務(wù)：

（一）以為業(yè)主服務(wù)為宗旨，注重社會效益、經(jīng)濟效益和環(huán)境效益；

（二）按市住宅主管部門規(guī)定的標準和委托管理合同對住宅區(qū)實施物業(yè)管理；

（三）接受管委會和業(yè)主的監(jiān)督；

（四）組織或協(xié)助有關(guān)部門提供社區(qū)生活服務(wù)和開展社會文化活動；

（五）按照法律、法規(guī)和市政府的有關(guān)規(guī)定從事經(jīng)營活動。

第三十條物業(yè)管理公司對住宅區(qū)的管理未能達到市住宅主管部門和委托管理合同規(guī)定的標準，或者違反委托管理合同規(guī)定的，管委會或委托方可以終止合同。

因管理、維修、養(yǎng)護不善，造成業(yè)主損失的，物業(yè)管理公司應(yīng)當賠償損失；違反有關(guān)法律、法規(guī)和政策規(guī)定的，由有關(guān)部門依法予以處理。

第三十一條物業(yè)管理公司可享受國家對第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策。

第四章 業(yè)主公約

第三十二條本條例所稱業(yè)主公約，是指由業(yè)主承諾的，對全體業(yè)主具有約束力的，有關(guān)業(yè)主在住宅區(qū)使用、維護物業(yè)及其管理等方面權(quán)利義務(wù)的行為守則。

第三十三條業(yè)主公約由市住宅主管部門統(tǒng)一制訂示范文本。業(yè)主大會可以根據(jù)本住宅區(qū)的實際情況進行修改補充，并報市住宅主管部門和區(qū)住宅管理部門備案。

業(yè)主公約應(yīng)當符合法律、法規(guī)、政府有關(guān)規(guī)定和土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定。

第三十四條業(yè)主公約應(yīng)當包括下列內(nèi)容：

（一）住宅區(qū)名稱、地點、面積及戶數(shù)；

（二）公共場所及公用設(shè)施狀況；

（三）業(yè)主大會的召集程序及決定住宅區(qū)重大事項的方式；

（四）業(yè)主使用其住宅和住宅區(qū)內(nèi)公共場所及公用設(shè)施的權(quán)益；

（五）業(yè)主參與住宅區(qū)物業(yè)管理的權(quán)利；

（六）業(yè)主對管委會及物業(yè)管理公司的監(jiān)督權(quán)；

（七）住宅區(qū)物業(yè)各項維修、養(yǎng)護和管理費用的繳交；

（八）業(yè)主在本住宅區(qū)內(nèi)應(yīng)遵守的行為準則；

（九）違反業(yè)主公約的責任；

（十）其他有關(guān)事項。

第三十五條業(yè)主公約在住宅區(qū)入住率達到百分之三十后，經(jīng)已入住業(yè)主中持有過半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主簽訂后生效。已生效的業(yè)主公約對本住宅區(qū)所有業(yè)主和非業(yè)主使用人具有約束力。

第五章 住宅區(qū)的使用及維護

第三十六條移交住宅區(qū)時，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當向管委會移交下列住宅區(qū)工程建設(shè)資料：

（一）住宅區(qū)規(guī)劃圖、竣工總平面圖；

（二）單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖；

（三）地下管網(wǎng)竣工圖；

（四）其他必要的資料。

第三十七條業(yè)主、承租人和其他非業(yè)主使用人使用房屋應(yīng)當遵守下列規(guī)定：

（一）未經(jīng)市政府有關(guān)部門批準，不得改變房屋結(jié)構(gòu)、外貌和用途；

（二）不得對房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、樓板、陽臺、天臺、屋面及通道進行違章鑿、拆、搭、占；

（三）不得堆放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品，但自用生活性燃料除外；

（四）不得利用房屋從事危害公共利益的活動；

（五）不得侵害他人的正當權(quán)益。

第三十八條房屋的維修責任，按下列規(guī)定劃分：

（一）室內(nèi)部分，由業(yè)主負責維修；

（二）房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、機電設(shè)備、公用天線和消防設(shè)施等房屋本體公用設(shè)施，由物業(yè)管理公司組織定期養(yǎng)護和維修，其費用從住宅維修基金中支出。

住宅維修基金由業(yè)主按規(guī)定分攤，分期繳納，由住宅區(qū)管理處以房屋本體為單位設(shè)立專帳代管，用于房屋本體公用設(shè)施的維修養(yǎng)護，不得挪作他用。

第三十九條住宅區(qū)的道路、路燈、溝渠、池、井、綠化、娛樂場所、停車場、連廊、自行車房（棚）等住宅區(qū)公用設(shè)施由物業(yè)管理公司統(tǒng)一管理維修養(yǎng)護。管理維修養(yǎng)護費用從管理服務(wù)費中支出。

人為造成公用設(shè)施損壞的，由損壞者負責修復；造成損失的，應(yīng)當賠償損失。

第四十條住宅區(qū)的水、電、煤氣、通訊等管線的維修養(yǎng)護，由有關(guān)供水、供電、供氣及通訊單位負責，維修養(yǎng)護費用由有關(guān)業(yè)務(wù)單位支付。

第四十一條凡房屋及附屬設(shè)施有影響市容或者可能危害毗連房屋安全及公共安全，按規(guī)定應(yīng)由業(yè)主修繕的，業(yè)主應(yīng)及時進行修繕。拒不進行修繕的，由管委會授權(quán)物業(yè)管理公司進行修繕，其費用由業(yè)主承擔。

第四十二條住宅區(qū)內(nèi)禁止下列行為：

（一）踐踏、占用綠化地；

（二）占用樓梯間、通道、屋面、平臺、道路、停車場、自行車房（棚）等公用設(shè)施而影響其正常使用功能；

（三）亂拋垃圾、雜物；

（四）影響市容觀瞻的亂搭、亂貼、亂掛等；

（五）損毀、涂劃園林藝術(shù)雕塑；

（六）聚眾喧鬧；

（七）隨意停放車輛和鳴喇叭；

（八）發(fā)出超出規(guī)定標準的噪音；

（九）排放有毒、有害物質(zhì)；

（十）經(jīng)營業(yè)主公約所禁止的行業(yè)；

（十一）法律、法規(guī)及市政府規(guī)定禁止的其他行為。

第四十三條違反本條例第三十七條、第四十二條規(guī)定的，物業(yè)管理公司有權(quán)制止，并要求其限期改正；逾期不改正的，可進行強制恢復；造成損失的，有權(quán)要求其賠償。

第六章 住宅區(qū)專用基金與專用房屋

第四十四條開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當在住宅區(qū)移交時，按住宅區(qū)建設(shè)總投資百分之二的比例，一次性向管委會劃撥住宅區(qū)的公用設(shè)施專用基金。

公用設(shè)施專用基金用于購買管理用房和住宅區(qū)公用設(shè)施的重大維修工程項目。

第四十五條公用設(shè)施專用基金由區(qū)住宅管理部門設(shè)立專帳管理。區(qū)住宅管理部門對管委會正常使用公用設(shè)施專用基金不得干涉。

公用設(shè)施專用基金管理辦法由市政府制定。

第四十六條開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)在移交住宅區(qū)時，按市政府有關(guān)規(guī)定以建造成本價向管委會提供住宅區(qū)物業(yè)管理用房，其產(chǎn)權(quán)屬管委會。

第四十七條開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)在移交住宅區(qū)時，按市政府規(guī)定的比例以同期市政府微利房價格向管委會提供部分商業(yè)用房，該商業(yè)用房的產(chǎn)權(quán)屬管委會。

上述商業(yè)用房的購置費用可由公用設(shè)施專用基金中墊支，并從該商業(yè)用房的經(jīng)營收入中回收。

該商業(yè)用房和住宅區(qū)內(nèi)其他有經(jīng)濟收入的公用配套設(shè)施、設(shè)備和場地，均由物業(yè)管理公司按委托管理合同經(jīng)營，其收入用于補充住宅區(qū)的管理服務(wù)費。

第四十八條本條例施行前移交使用的住宅區(qū)，未按規(guī)劃設(shè)計要求建設(shè)的，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當按市政府規(guī)劃建設(shè)主管部門規(guī)定的時間完成全部工程項目；未按深圳規(guī)劃標準設(shè)計或者缺少便民服務(wù)網(wǎng)點的，由市政府規(guī)劃建設(shè)主管部門和原開發(fā)建設(shè)單位予以配套完善或補建。

第四十九條開發(fā)建設(shè)單位違反本條例第四十四條第一款、等四十六條、第四十七條第一款的，市住宅主管部門應(yīng)當責令其限期履行。在規(guī)定的期間內(nèi)仍不履行的，市住宅主管部門可申請人民法院強制執(zhí)行，并對違反第四十四條第一款規(guī)定的有權(quán)要求開發(fā)建設(shè)單位支付延期付款滯納金。

第五十條住宅區(qū)的公用設(shè)施專用基金、住宅維修基金和管理服務(wù)費的收支帳目，管委會應(yīng)每三個月至少公布一次，接受業(yè)主的監(jiān)督。

第七章 附則

第五十一條市政府可根據(jù)本條例制定實施細則。

第五十二條寫字樓、商住樓等牧業(yè)的管理可參照本條例執(zhí)行。

第五十三條本條例自一九九四年十一月一日起施行。