土地增值稅清算全流程答疑

第一部分清算實(shí)物答疑

一、清算對(duì)象的界定

1.合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中誰(shuí)是清算單位？

2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的同一宗房地產(chǎn)中既有普通住房又有非普通住房，如何確定清算單位？

3.分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目如何進(jìn)行土地增值稅的清算？

4.單位開(kāi)發(fā)了四期房地產(chǎn)項(xiàng)目，是四期一起清算，還是分別清算？

5.土地增值稅的清算單位是以預(yù)售證確定嗎？

6.土地增值稅清算過(guò)程中對(duì)商住一體項(xiàng)目（連體樓）如何計(jì)算土地增值稅？

7.如何確定土地增值稅的清算單位？

8.投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)將接受投資的房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地增值稅的納稅義務(wù)人是誰(shuí)？

9.聯(lián)合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是單獨(dú)進(jìn)行清算，還是合并進(jìn)行清算？

10.非房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房屋是否繳納土地增值稅？

11.不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)而只收取固定利益的合作建房清算單位如何確定？

二、轉(zhuǎn)讓收入

12.房地產(chǎn)企業(yè)VIP卡抵房款是否繳納土地增值稅？

13.房地產(chǎn)企業(yè)整體產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓是否繳納土地增值稅？

14.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代地方政府收取的費(fèi)用是否應(yīng)并入土地增值稅應(yīng)稅收入？

15.預(yù)售房地產(chǎn)所取得的收入是否繳納土地增值稅？

16.實(shí)行“售后回購(gòu)”方式銷售商品房如何繳納土地增值稅？

17.折扣銷售應(yīng)如何繳納土地增值稅？

18.將開(kāi)發(fā)的商品房轉(zhuǎn)為自用，是否征收土地增值稅？

19.“小產(chǎn)權(quán)房”是否征收土地增值稅？

20.房地產(chǎn)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的商品房對(duì)外投資成立公司是否繳納土地增值稅？

21.合作建房按比例分配是否應(yīng)繳納土地增值稅？

22.房地產(chǎn)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的商品房無(wú)償對(duì)外贈(zèng)送是否繳納土地增值稅？

23.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)是否應(yīng)繳納土地增值稅？

24.房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的用于出租的商業(yè)用房是否需要繳納土地增值稅？

25.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的經(jīng)濟(jì)適用房需要繳納土地增值稅嗎？

26.職工集資建房是否應(yīng)繳納土地增值稅？

27.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)非直接銷售和自用開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)，土地增值稅計(jì)稅收入如何確定？

28.稅收上的合作建房是如何定義的？房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)合作建房是否要繳納土地增值稅？

29.對(duì)企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)是否征收土地增值稅？

30.土地增值稅清算時(shí)，尚未開(kāi)發(fā)票的金額也應(yīng)計(jì)入收入嗎？

31.房地產(chǎn)企業(yè)出售經(jīng)過(guò)轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)是否繳納土地增值稅？

32.企業(yè)合并如何征收土地增值稅？

33.原有房產(chǎn)、土地自行轉(zhuǎn)讓，是否免征土地增值稅？

34.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)如何繳納土地增值稅？

35.房地產(chǎn)企業(yè)用開(kāi)發(fā)產(chǎn)品抵債如何確認(rèn)收入？

36.個(gè)人銷售住宅是否免征土地增值稅？

37.個(gè)人將土地歸還政府取得的收入是否繳納土地增值稅？

38.轉(zhuǎn)讓旅游設(shè)施是否繳納土地增值稅？

39.土地增值稅清算如何分情形確認(rèn)收入？

40.以房地產(chǎn)作價(jià)投資需要繳納土地增值稅嗎？

41.以土地投資聯(lián)營(yíng)進(jìn)而轉(zhuǎn)讓股權(quán)的業(yè)務(wù)是否征收土地增值稅？

42.房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅清算時(shí)，對(duì)未開(kāi)票也未簽訂銷售合同的房產(chǎn)應(yīng)如何確認(rèn)收入？

43.拆遷原址重建的房產(chǎn)，其收入如何確認(rèn)？

44.住房贈(zèng)與是否繳納土地增值稅？

45.已經(jīng)進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，其剩余部分的房屋銷售后是否還需要進(jìn)行土地增值稅清算？

46.約定轉(zhuǎn)讓稅金由受讓方承擔(dān)的，房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入如何確定？

47.商品房對(duì)外投資計(jì)算土地增值稅時(shí)如何確定收入？

48.支付修路款是否可以作為取得土地使用權(quán)支付的金額？

49.產(chǎn)權(quán)無(wú)償轉(zhuǎn)讓應(yīng)如何繳稅？

50.如何確定土地增值稅的視同銷售收入？

51.如何確認(rèn)土地增值稅的清算收入？

52.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司以土地投資是否繳納土地增值稅？

53.股權(quán)轉(zhuǎn)讓是否繳納土地增值稅？

54.以土地使用權(quán)投資入股其土地成本如何確認(rèn)？

55.投資、聯(lián)營(yíng)、股權(quán)轉(zhuǎn)讓是否繳納土地增值稅？

56.企業(yè)分立過(guò)程中的土地權(quán)屬轉(zhuǎn)移是否繳納土地增值稅？

57.單位之間進(jìn)行房地產(chǎn)交換是否繳納土地增值稅？

58.自建房產(chǎn)用于公益性捐贈(zèng)是否繳納土地增值稅？

59.未辦理土地使用權(quán)證而轉(zhuǎn)讓土地是否繳納土地增值稅？

60.轉(zhuǎn)讓集體土地及建筑物是否繳納土地增值稅？

61.房地產(chǎn)企業(yè)將車庫(kù)轉(zhuǎn)讓，其收入是否繳納土地增值稅？

62.地下車位的出租收入是否繳納土地增值稅？

63.房地產(chǎn)公司收取的違約金、更名費(fèi)是否繳納土地增值稅？

64.作為轉(zhuǎn)讓收入計(jì)稅的代收費(fèi)用在土地增值稅計(jì)算時(shí)是否都允許扣除？

三、扣除項(xiàng)目——取得土地使用權(quán)支付的費(fèi)用

65.國(guó)有劃撥土地對(duì)外有償轉(zhuǎn)讓時(shí)是否先繳納土地出讓金？在計(jì)算土地增值稅時(shí)可否作為扣除項(xiàng)目？

66.受讓人繳納的土地出讓金可否作為轉(zhuǎn)讓人應(yīng)繳納的土地增值稅的抵扣項(xiàng)目？

67.股東投入的土地在計(jì)算土地增值稅時(shí)如何確定土地成本？

68.企業(yè)借款購(gòu)買土地，土地平整后又出售，借款利息能否計(jì)入土地成本？

69.土地分批投入建設(shè)如何核算成本？

70.無(wú)償劃撥土地成本在計(jì)算土地增值稅時(shí)如何確認(rèn)？

71.土地投資入股成本如何確認(rèn)？

72.參加拍賣取得土地，其成本如何確認(rèn)？

73.股權(quán)收購(gòu)方式取得土地，其成本如何確認(rèn)？

74.以房換地的土地成本如何確認(rèn)？

75.分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目應(yīng)如何分配土地成本？

76.無(wú)發(fā)票土地成本如何人賬？

77.未開(kāi)具發(fā)票，只有評(píng)估報(bào)告和驗(yàn)資報(bào)告，對(duì)增值部分能計(jì)入開(kāi)發(fā)成本嗎？

78.投資入股的土地是否需要辦理財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移手續(xù)？發(fā)票由誰(shuí)開(kāi)具？

79.按“以地補(bǔ)路”的方式取得土地，其成本如何確認(rèn)？

80.土地使用權(quán)的入賬價(jià)值和攤銷時(shí)間如何確定？

81.無(wú)償劃撥方式取得的土地使用權(quán)如何入賬？

82.特殊取得方式下土地使用權(quán)初始成本如何確定？

83.截至土地增值稅清算日，尚未付款的費(fèi)用可以作為土地增值稅的開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行扣除嗎？

84.土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓如何確認(rèn)扣除項(xiàng)目金額？

四、扣除項(xiàng)目——土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)

85.拆遷安置形式不同，應(yīng)如何處理拆遷補(bǔ)償費(fèi)？

86.企業(yè)收取的拆遷補(bǔ)差價(jià)款是否繳納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅？

87.政府返還的拆遷補(bǔ)償款是否繳納土地增值稅？

88.拆遷還房如何進(jìn)行賬務(wù)處理？

89.含有拆遷補(bǔ)償回遷房的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，土地會(huì)計(jì)成本與稅收成本如何計(jì)算？

90.“拆一還一”涉稅事項(xiàng)如何處理？

91.“拆一還一”等面積部分土地增值稅的計(jì)稅收入如何確定？

92.“拆一還一”如何進(jìn)行賬務(wù)及土地增值稅稅務(wù)處理？

五、扣除項(xiàng)目——前期工程費(fèi)

93.如何歸集和分配前期工程費(fèi)有利于降低稅負(fù)？

94.勞務(wù)費(fèi)取得的發(fā)票是否可以作為前期工程費(fèi)計(jì)入企業(yè)所得稅、土地增值稅的扣除項(xiàng)目金額？

95.施工工地的垃圾清理費(fèi)、高壓電線拆遷費(fèi)應(yīng)記人何科目？

96.挖土石方的費(fèi)用是計(jì)人“前期工程費(fèi)”還是“建安工程費(fèi)”？

97.土地開(kāi)發(fā)前發(fā)生的平整費(fèi)用應(yīng)如何處理？

98.房地產(chǎn)前期工程費(fèi)有哪些項(xiàng)目？費(fèi)率是多少？

99.塔吊基礎(chǔ)安裝應(yīng)開(kāi)具何種票據(jù)？

……

六、扣除項(xiàng)目——開(kāi)發(fā)間接費(fèi)

七、扣除項(xiàng)目——建筑安裝費(fèi)

八、扣除項(xiàng)目——基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)

九、扣除項(xiàng)目——公共配套設(shè)施費(fèi)

十、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

十一、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的費(fèi)用

十二、稅收優(yōu)惠相關(guān)問(wèn)題

十三、土地增值稅額的計(jì)算

第二部分特殊事項(xiàng)答疑

第三部分涉稅會(huì)計(jì)答疑

第四部分征收管理答疑

第五部分中介簽證答疑

第六部分應(yīng)知應(yīng)會(huì)

第七部分附錄2100433B

土地增值稅清算全流程答疑內(nèi)容簡(jiǎn)介

《土地增值稅清算全流程答疑》解讀土地增值稅50個(gè)有效文件；比較土地增值稅和企業(yè)所得稅40個(gè)差異點(diǎn)；解答土地增值稅全流程400多個(gè)疑難問(wèn)題?！锻恋卦鲋刀惽逅闳鞒檀鹨伞返淖髡呤遣躺賰?yōu)。

土地增值稅清算全流程答疑作者簡(jiǎn)介

蔡少優(yōu)，福建省稅務(wù)學(xué)校副校長(zhǎng)。畢業(yè)于中南財(cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)專業(yè)。國(guó)家稅務(wù)總局師資名師成員，房地產(chǎn)稅收專家，北京財(cái)稅研究院研究員，中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師，中國(guó)注冊(cè)稅務(wù)師。曾獲福建省優(yōu)秀中青年教師稱號(hào)。2006年開(kāi)發(fā)的“房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)管理與檢查”培訓(xùn)項(xiàng)目獲全國(guó)稅務(wù)系統(tǒng)第二批特色培訓(xùn)項(xiàng)目榮譽(yù)。主要論著：《遵從稅法的涉稅制度設(shè)計(jì)》、《土地增值稅清算實(shí)務(wù)操作指南》，《房地產(chǎn)疑難問(wèn)題解析》，“十五”、“十一五”、“十二五”國(guó)家級(jí)規(guī)劃教材《財(cái)政與稅務(wù)基礎(chǔ)》（主編），《會(huì)計(jì)電算化教程》（主編），《稅務(wù)檢查》，《稅務(wù)信息技術(shù)及應(yīng)用》等；在《稅務(wù)研究》、《稅務(wù)與經(jīng)濟(jì)》等刊物發(fā)表論文五十多篇。

第一章土地增值稅清算管理

第一節(jié)土地增值稅清算概述

一、土地增值稅清算定義

二、土地增值稅清算總體要求

三、土地增值稅清算條件

（一）應(yīng)清算條件

（二）可清算條件

四、土地增值稅清算單位確定

五、土地增值稅清算的前期管理

六、納稅人對(duì)土地增值稅清算資料的提供

七、主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)土地增值稅清算資料的受理

八、土地增值稅清算工作流程

（一）應(yīng)清算項(xiàng)目的工作流程

（二）可清算項(xiàng)目的工作流程

第二節(jié)土地增值稅清算審核

一、土地增值稅清算審核方式

（一）真實(shí)性

（二）合法性

（三）合理性

（四）完整性

二、土地增值稅清算審核內(nèi)容

三、土地增值稅清算單位的審核

四、土地增值稅清算具體審核

（一）清算項(xiàng)目收入的審核

（二）扣除項(xiàng)目金額的審核

（三）其他方面的審核

（四）核定征收

第三節(jié)土地增值稅清算后續(xù)管理

一、審核結(jié)果告知

二、土地增值稅清算時(shí)未售部分在清算后銷售的處理

第二章土地增值稅清算實(shí)務(wù)

第一節(jié)土地增值稅納稅義務(wù)人

一、基本規(guī)定

二、具體規(guī)定

第二節(jié)征稅范圍

一、基本規(guī)定

二、具體規(guī)定

（一）土地增值稅的征收范圍

（二）對(duì)“贈(zèng)與”的解釋

（三）轉(zhuǎn)讓碼頭泊位、機(jī)場(chǎng)跑道等基礎(chǔ)設(shè)施性質(zhì)的建筑物

（四）對(duì)視同銷售的規(guī)定

三、相關(guān)概念

（一）房地產(chǎn)

（二）產(chǎn)權(quán)

（三）土地使用權(quán)

（四）建筑物和附著物

四、問(wèn)題解答

第三節(jié)計(jì)稅依據(jù)

一、基本規(guī)定

二、具體規(guī)定

（一）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入的確定

（二）扣除項(xiàng)目金額的確定

第四節(jié)稅率和稅額計(jì)算

一、稅率

（一）條例規(guī)定

（二）土地增值稅的稅率是如何規(guī)定的

二、稅額計(jì)算

（一）細(xì)則規(guī)定

（二）怎樣計(jì)算土地增值稅應(yīng)納稅額

三、預(yù)征率

第五節(jié)納稅地點(diǎn)和納稅期限

一、納稅地點(diǎn)

（一）條例規(guī)定

（二）細(xì)則規(guī)定

二、納稅期限

（一）條例規(guī)定

（二）細(xì)則規(guī)定

（三）具體規(guī)定

第六節(jié)稅收優(yōu)惠

一、條例規(guī)定

二、細(xì)則規(guī)定

三、具體規(guī)定

（一）土地增值稅的減免稅政策規(guī)定

（二）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的條件

（三）關(guān)于因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)需要而搬遷，納稅

人自行轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的征免稅問(wèn)題

（四）1994年1月1日以前簽訂開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓合同的房地產(chǎn)征免土地增值稅的問(wèn)題

（五）關(guān)于《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于對(duì)1994年1月1日前簽訂開(kāi)發(fā)及轉(zhuǎn)讓合同的房地產(chǎn)征免土地增值稅的通知》適用范圍的問(wèn)題

（六）延長(zhǎng)1994年1月1日以前簽訂開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓合同的房地產(chǎn)征免土地增值稅的問(wèn)題

（七）個(gè)別項(xiàng)目?jī)?yōu)惠政策

（八）關(guān)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的征免稅問(wèn)題

（九）關(guān)于合作建房的征免稅問(wèn)題

（十）關(guān)于企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的征免稅問(wèn)題

（十一）關(guān)于個(gè)人互換住房的征免稅問(wèn)題

（十二）個(gè)人銷售住房

（十三）中國(guó)信達(dá)、中國(guó)華融、中國(guó)長(zhǎng)城和中國(guó)東方資產(chǎn)管理公司處置不良資產(chǎn)的征免規(guī)定

（十四）對(duì)第29屆奧運(yùn)會(huì)組委會(huì)處置有關(guān)資產(chǎn)土地增值稅問(wèn)題

（十五）大連證券有限責(zé)任公司破產(chǎn)及財(cái)產(chǎn)處置土地增值稅問(wèn)題

（十六）被撤銷金融機(jī)構(gòu)清理和處置財(cái)產(chǎn)土地增值稅問(wèn)題

（十七）中國(guó)東方資產(chǎn)管理公司處置港澳國(guó)際（集團(tuán)）有限公司有關(guān)資產(chǎn)的征免規(guī)定

（十八）原中國(guó)建設(shè)銀行實(shí)施重組分立改革的土地增值稅征免問(wèn)題

（十九）上海世博局及其委托上海世博（集團(tuán)）公司取得資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入土地增值稅征免問(wèn)題

（二十）大秦鐵路股份有限公司重組改制和上市的土地增值稅征免問(wèn)題

（二十一）廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房土地增值稅征免問(wèn)題

（二十二）汶川地震災(zāi)后恢復(fù)重建土地增值稅征免問(wèn)題

（二十三）亞運(yùn)會(huì)組織委員會(huì)、大運(yùn)會(huì)執(zhí)行局和大冬會(huì)組織委員會(huì)土地增值稅征免問(wèn)題

（二十四）城市和國(guó)有工礦棚戶區(qū)改造安置住房土地增值稅征免問(wèn)題

（二十五）玉樹(shù)地震災(zāi)后恢復(fù)重建土地增值稅征免問(wèn)題

（二十六）公共租賃住房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)土地增值稅征免問(wèn)題

（二十七）舟曲災(zāi)后恢復(fù)重建土地增值稅征免問(wèn)題

（二十八）中國(guó)聯(lián)合網(wǎng)絡(luò)通信集團(tuán)有限公司及其所屬公司重組改革土地增值稅征免問(wèn)題

第七節(jié)征收管理

一、征收機(jī)關(guān)

（一）條例規(guī)定

（二）細(xì)則規(guī)定

（三）具體規(guī)定

二、納稅申報(bào)

（一）條例規(guī)定

（二）細(xì)則規(guī)定

（三）具體規(guī)定

（四）對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)征土地增值稅的規(guī)定

（五）土地增值稅納稅申報(bào)表

三、委托代征與部門協(xié)助

（一）委托代征

（二）部門配合的規(guī)定

（三）與國(guó)有資產(chǎn)管理部門的配合

（四）與土地管理部門的配合

（五）與建設(shè)、房地產(chǎn)管理部門的配合

（六）房地產(chǎn)稅收一體化管理

四、土地增值稅的核定征收

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)核定征收的情形

（二）土地增值稅核定征收條件

（三）舊房及建筑物轉(zhuǎn)讓的核定征收

（四）核定征收的限制

五、稅源管理

（一）建立重點(diǎn)稅源戶監(jiān)控制度的意義

（二）重點(diǎn)稅源戶監(jiān)控工作方式

（三）對(duì)重點(diǎn)稅源戶實(shí)施監(jiān)控的內(nèi)容

（四）有關(guān)工作要求

六、減免稅管理

七、問(wèn)題解答

（一）未辦理土地使用權(quán)證而轉(zhuǎn)讓土地是否繳納相關(guān)稅費(fèi)？

（二）如何計(jì)算土地增值稅增值額？

（三）新建房與舊房如何界定？

（四）土地增值稅的核定征收率有何規(guī)定？

（五）什么情況下需要繳納土地增值稅？

（六）政府征用企業(yè)房產(chǎn)，企業(yè)取得的補(bǔ)償款是否繳納土地增值稅？

（七）繳納土地增值稅什么情況下需要核定？

（八）什么情況下需要填寫《土地增值稅納稅申報(bào)表》？

（九）土地增值稅中的“贈(zèng)與”如何確定？

（十）未按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅是否繳納滯納金？

（十一）在計(jì)算土地增值稅時(shí)，舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格是如何確定的？

（十二）什么情況下按評(píng)估價(jià)格征收土地增值稅？

（十三）外幣收入如何繳納土地增值稅？

（十四）因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報(bào)的，如何申報(bào)繳納土地增值稅？

（十五）轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附屬物的納稅人，應(yīng)辦哪些手續(xù)？

（十六）未按預(yù)征規(guī)定期限預(yù)繳稅款的處理規(guī)定有哪些？

（十七）房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)違章處理規(guī)定有哪些？

（十八）土地評(píng)估機(jī)構(gòu)違章處理規(guī)定有哪些？

（十九）國(guó)有房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中有關(guān)價(jià)格評(píng)估的管理規(guī)定有哪些？

（二十）土地評(píng)估價(jià)格的管理規(guī)定有哪些？

……

第三章土地增值稅習(xí)題選

第四章土地增值稅清算實(shí)踐案例分析

附錄一

附錄二

附錄三

附錄四

第一章土地增值稅清算管理

第一節(jié)土地增值稅清算概述

一、土地增值稅清算定義

二、土地增值稅清算總體要求

三、土地增值稅清算條件

（一）應(yīng)清算條件

（二）可清算條件

四、土地增值稅清算單位確定

五、土地增值稅清算的前期管理

六、納稅人對(duì)土地增值稅清算資料的提供

七、主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)土地增值稅清算資料的受理

八、土地增值稅清算工作流程

（一）應(yīng)清算項(xiàng)目的工作流程

（二）可清算項(xiàng)目的工作流程

第二節(jié)土地增值稅清算審核

一、土地增值稅清算審核方式

（一）真實(shí)性

（二）合法性

（三）合理性

（四）完整性

二、土地增值稅清算審核內(nèi)容

三、土地增值稅清算單位的審核

四、土地增值稅清算具體審核

（一）清算項(xiàng)目收入的審核

（二）扣除項(xiàng)目金額的審核

（三）其他方面的審核

（四）核定征收

第三節(jié)土地增值稅清算后續(xù)管理

一、審核結(jié)果告知

二、土地增值稅清算時(shí)未售部分在清算后銷售的處理

第二章土地增值稅清算實(shí)務(wù)

第一節(jié)納稅義務(wù)人

一、基本規(guī)定

二、具體規(guī)定

第二節(jié)征稅范圍

一、基本規(guī)定

二、具體規(guī)定

（一）土地增值稅的征收范圍

（二）對(duì)“贈(zèng)與”的解釋

（三）轉(zhuǎn)讓碼頭泊位、機(jī)場(chǎng)跑道等基礎(chǔ)設(shè)施性質(zhì)的建筑物

（四）對(duì)視同銷售的規(guī)定

三、相關(guān)概念

（一）房地產(chǎn)

（二）產(chǎn)權(quán)

（三）土地使用權(quán)

（四）建筑物和附著物

四、問(wèn)題解答

（一）土地增值稅的征稅范圍是什么？

（二）房產(chǎn)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)贈(zèng)與直系親屬，是否繳納土地增值稅？

（三）個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房是否繳納土地增值稅？

（四）未辦理土地使用權(quán)證轉(zhuǎn)讓土地是否要繳納土地增值稅？

（五）建造高級(jí)公寓，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20%，是否繳納土地增值稅？

（六）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將土地（房地產(chǎn)）對(duì)外投資或聯(lián)營(yíng)是否繳納土地增值稅？

（七）合作建房如何繳納土地增值稅？

（人）被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)，是否繳納土地增值稅？

（九）個(gè)人互換住房是否繳納土地增值稅？

（十）地方政府要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代收的費(fèi)用是否繳納土地增值稅？

（十一）轉(zhuǎn)讓集體所有制土地及其建筑物是否需要申報(bào)繳納土地增值稅？

第三節(jié)計(jì)稅依據(jù)

一、基本規(guī)定

二、具體規(guī)定

（一）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入的確定

（二）扣除項(xiàng)目金額的確定

第四節(jié)稅率和稅額計(jì)算

一、稅率

（一）條例規(guī)定

（二）土地增值稅的稅率是如何規(guī)定的

二、稅額計(jì)算

（一）細(xì)則規(guī)定

（二）怎樣計(jì)算土地增值稅應(yīng)納稅額

三、預(yù)征率

第五節(jié)納稅地點(diǎn)和納稅期限

一、納稅地點(diǎn)

（一）條例規(guī)定

（二）細(xì)則規(guī)定

一、納稅期限

（一）條例規(guī)定

（二）細(xì)則規(guī)定

（三）具體規(guī)定

第六節(jié)稅收優(yōu)惠

一、條例規(guī)定

一、細(xì)則規(guī)定

三、具體規(guī)定

（一）土地增值稅的減免稅政策規(guī)定

（二）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的條件

（三）關(guān)于因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)需要而搬迂，納稅人自行轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的征免稅問(wèn)題

（四）1994年1月1日以前簽訂開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓合同的房地產(chǎn)征免土地增值稅的問(wèn)題

（五）關(guān)于《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于對(duì)1994年1月1日前簽訂開(kāi)發(fā)及轉(zhuǎn)讓合同的房地產(chǎn)征免土地增值稅的通知》適用范圍的問(wèn)題

（六）延長(zhǎng)1994年1月1日以前簽訂開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓合同的房地產(chǎn)征免土地增值稅的問(wèn)題

（七）個(gè)別項(xiàng)目?jī)?yōu)惠政策

（八）關(guān)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的征免稅問(wèn)題

（九）關(guān)于合作建房的征免稅問(wèn)題

（十）關(guān)于企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的征免稅問(wèn)題

（十一）關(guān)于個(gè)人互換住房的征免稅問(wèn)題

（十二）個(gè)人銷售住房

（十三）中國(guó)信達(dá)、中國(guó)華融、中國(guó)長(zhǎng)城和中國(guó)東方資產(chǎn)管理公司處置不良資產(chǎn)的征免規(guī)定

（十四）對(duì)第29屆奧運(yùn)會(huì)組委會(huì)處置有關(guān)資產(chǎn)土地增值稅問(wèn)題

（十五）大連證券有限責(zé)任公司破產(chǎn)及財(cái)產(chǎn)處置土地增值稅問(wèn)題

（十六）被撤銷金融機(jī)構(gòu)清理和處置財(cái)產(chǎn)土地增值稅問(wèn)題

（十七）中國(guó)東方資產(chǎn)管理公司處置港澳國(guó)際（集團(tuán)）有限公司有關(guān)資產(chǎn)的征免規(guī)定

（十八）原中國(guó)建設(shè)銀行實(shí)施重組分立改革的土地增值稅征免問(wèn)題

（十九）上海世博局及其委托上海世博（集團(tuán)）公司取得資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入土地增值稅征免問(wèn)題

（二十）大秦鐵路股份有限公司重組改制和上市的土地增值稅征免問(wèn)題

（二十一）廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房土地增值稅征免問(wèn)題

（二十二）汶川地震災(zāi)后恢復(fù)重建土地增值稅征免問(wèn)題

（二十三）亞運(yùn)會(huì)組織委員會(huì)、大運(yùn)會(huì)執(zhí)行局和大冬會(huì)組織委員會(huì)土地增值稅征免問(wèn)題

（二十四）棚戶區(qū)改造安置住房土地增值稅征免問(wèn)題

（二十五）玉樹(shù)地震災(zāi)后恢復(fù)重建土地增值稅征免問(wèn)題

（二十六）公共租賃住房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)土地增值稅征免問(wèn)題

（二十七）舟曲災(zāi)后恢復(fù)重建土地增值稅征免問(wèn)題

（二十八）中國(guó)聯(lián)合網(wǎng)絡(luò)通信集團(tuán)有限公司及其所屬公司重組改革土地增值稅征免問(wèn)題

（二十九）蘆山地震災(zāi)后恢復(fù)重建過(guò)程中土地增值稅征免問(wèn)題

（三十）中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行改制上市過(guò)程中土地增值稅征免問(wèn)題

（三十一）中國(guó)中信集團(tuán)公司重組改制過(guò)程中土地增值稅征免問(wèn)題

第七節(jié)征收管理

一、征收機(jī)關(guān)

（一）條例規(guī)定

（二）細(xì)則規(guī)定

（三）具體規(guī)定

二、納稅申報(bào)

（一）條例規(guī)定

（二）細(xì)則規(guī)定

（三）具體規(guī)定

（四）對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)征土地增值稅的規(guī)定

（五）土地增值稅納稅申報(bào)表

三、委托代征與部門協(xié)助

（一）委托代征

（二）部門配合的規(guī)定

（三）與國(guó)有資產(chǎn)管理部門的配合

（四）與土地管理部門的配合

（五）與建設(shè)、房地產(chǎn)管理部門的配合

（六）房地產(chǎn)稅收一體化管理

四、核定征收

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)核定征收的情形

（二）土地增值稅核定征收條件

（三）舊房及建筑物轉(zhuǎn)讓的核定征收

（四）核定征收的限制

（五）嚴(yán)控核定征收，防范稅收流失

五、稅源管理

（一）建立重點(diǎn)稅源戶監(jiān)控制度的意義

（二）重點(diǎn)稅源戶監(jiān)控工作方式

（三）對(duì)重點(diǎn)稅源戶實(shí)施監(jiān)控的內(nèi)容

（四）有關(guān)工作要求

六、減免稅管理

七、問(wèn)題解答

（一）未辦理土地使用權(quán)證而轉(zhuǎn)讓土地是否繳納相關(guān)稅費(fèi)？

（二）如何計(jì)算土地增值稅增值額？

（三）新建房與舊房如何界定？

（四）土地增值稅的核定征收率有何規(guī)定？

（五）什么情況下需要繳納土地增值稅？

（六）政府征用企業(yè)房產(chǎn)，企業(yè)取得的補(bǔ)償款是否繳納土地增值稅？

（七）繳納土地增值稅什么情況下需要核定？

（八）什么情況下需要填寫《土地增值稅納稅申報(bào)表》？

（九）土地增值稅中的“贈(zèng)與”如何確定？

（十）未按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅是否繳納滯納金？

（十一）在計(jì)算土地增值稅時(shí)，舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格是如何確定的？

（十二）什么情況下按評(píng)估價(jià)格征收土地增值稅？

（十三）外幣收入如何繳納土地增值稅？

（十四）因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報(bào)的，如何申報(bào)繳納土地增值稅？

（十五）轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附屬物的納稅人，應(yīng)辦理哪些手續(xù)？

（十六）未按預(yù)征規(guī)定期限預(yù)繳稅款的處理規(guī)定有哪些？

（十七）房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)違章處理規(guī)定有哪些？

（十八）土地評(píng)估機(jī)構(gòu)違章處理規(guī)定有哪些？

（十九）國(guó)有房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中有關(guān)價(jià)格評(píng)估的管理規(guī)定有哪些？

（二十）土地評(píng)估價(jià)格的管理規(guī)定有哪些？

……

第三章土地增值稅習(xí)題選

第四章土地增值稅清算實(shí)踐案例分析

第五章土地增值稅部分地方性政策

附錄2100433B

本書(shū)編者本著務(wù)實(shí)的原則，翔實(shí)地介紹了與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)相關(guān)的業(yè)務(wù)流程，從納稅人、稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)和稅務(wù)機(jī)關(guān)三個(gè)角度立體化地講解了與財(cái)務(wù)核算、納稅申報(bào)、稅務(wù)鑒證、受理審核、稅務(wù)稽查等相關(guān)的稅收政策和行業(yè)管理規(guī)范。 在厘清房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)相關(guān)概念的基礎(chǔ)上，系統(tǒng)地講解了土地增值稅清算政策及應(yīng)用、土地增值稅清算程序及方法、土地增值稅清算申報(bào)表的填報(bào)和審核，全面整理了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算實(shí)務(wù)和涉稅事項(xiàng)，重點(diǎn)剖析了土地增值稅清算實(shí)務(wù)中的重點(diǎn)和難點(diǎn)。本書(shū)可以作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅清算申報(bào)、稅務(wù)師事務(wù)所從事

土地增值稅清算鑒證、主管稅務(wù)機(jī)關(guān)實(shí)施清算審核和檢查的指導(dǎo)用書(shū)，適用范圍廣泛。