天津市直管公有住房轉(zhuǎn)租實施細(xì)則

【發(fā)布單位】80202

【發(fā)布文號】

【發(fā)布日期】1999-08-30

【生效日期】1999-08-30

【失效日期】

【所屬類別】地方法規(guī)

【文件來源】

天津市直管公有住房轉(zhuǎn)租實施細(xì)則

(一九九九年八月三十日天津市房地產(chǎn)管理局)

為加強(qiáng)房產(chǎn)租賃管理工作，維護(hù)出租人的合法權(quán)益，確保出租房屋按設(shè)計用途正常使用，對承租人轉(zhuǎn)租住房的行為進(jìn)行規(guī)范管理，本市頒布了直管公有住房轉(zhuǎn)租實施細(xì)則，該實施細(xì)則規(guī)定：

承租人轉(zhuǎn)租住房必須向房屋所在地房管站提出書面申請，填寫《轉(zhuǎn)租住房審批表》(以下簡稱“審批表”)經(jīng)審批合格的，方可轉(zhuǎn)租。轉(zhuǎn)租住房必須符合下列條件：

(一)無欠租的;

(二)現(xiàn)無或轉(zhuǎn)租后不會造成租賃或使用糾紛的;

(三)無私拆亂改房屋的;

(四)房屋結(jié)構(gòu)安全的;

(五)家庭成員達(dá)成一致意見的;

(六)成套單元住房是由一戶承租并使用的。

申請轉(zhuǎn)租住房需提交下列證件：

(一)書面申請(含家庭成員意見);

(二)承租人與受轉(zhuǎn)租人簽定的租賃合同(以下簡稱“租賃合同”);

(三)《天津市公有住宅住房租賃合同》(以下簡稱“公房合同”);

(四)承租人的戶口冊、身份證;

(五)承租人有工作單位的，需提供單位同意轉(zhuǎn)租住房證明。

房管站受理轉(zhuǎn)租申請后，按下列程序辦理：

(一)房管員調(diào)查核實

1、房管員接受承租人申請時要查驗證件是否齊全，所有證件是否符合規(guī)定。

2、根據(jù)內(nèi)部資料核查承租人是否欠租，成套單元房是否分租。

3、實地核查房屋是否安全、是否拆改、有無使用或租賃糾紛、家庭成員是否達(dá)成一致意見等情況。

(二)三級審批簽署意見

房管員負(fù)責(zé)對證件、內(nèi)部資料和實地進(jìn)行核查，核查后在審批表上填寫核查情況、簽署意見并交管理組長復(fù)核;管理組長對房管員填寫的核查情況和承租人申請轉(zhuǎn)租住房的相關(guān)證件進(jìn)行復(fù)核后，報站長審批;站長根據(jù)有關(guān)規(guī)定進(jìn)行審核，審核無誤后簽署意見。

(三)經(jīng)審核同意轉(zhuǎn)租住房的，房管員與承租人簽定《天津市公有住房轉(zhuǎn)租合同》(以下簡稱“轉(zhuǎn)租合同”)。

1、轉(zhuǎn)租合同統(tǒng)一使用由天津市房地產(chǎn)管理局監(jiān)制的合同文本。

2、轉(zhuǎn)租合同中必須明確轉(zhuǎn)租住房的地點、間號、計租面積、轉(zhuǎn)租期限、轉(zhuǎn)租收益、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等。

3、轉(zhuǎn)租合同的期限不得超過公房合同簽定的租賃期限。

4、簽定轉(zhuǎn)租合同一式兩份，雙方各持一份。

(四)審批權(quán)限

1、房管站負(fù)責(zé)受理、審批住宅承租人轉(zhuǎn)租住宅使用申請。

2、房管站負(fù)責(zé)受理、初審，區(qū)房產(chǎn)公司負(fù)責(zé)審批住宅承租人轉(zhuǎn)租住宅使用轉(zhuǎn)為非住宅辦公或經(jīng)營使用的房屋。

轉(zhuǎn)租收益的確定方法：

公房轉(zhuǎn)租除交納公產(chǎn)房屋租金外，需交納轉(zhuǎn)租收益。

(一)轉(zhuǎn)為住宅和非住宅使用的轉(zhuǎn)租收益分別以現(xiàn)行的住宅和非住宅租金標(biāo)準(zhǔn)為基數(shù)，根據(jù)承租人的收益結(jié)合市場情況確定倍數(shù)。確定的倍數(shù)嚴(yán)格控制在3--5倍之內(nèi)(含3倍和5倍)。

(二)承租人轉(zhuǎn)租承租房屋的一部分，應(yīng)按實際轉(zhuǎn)租的面積收取轉(zhuǎn)租收益。

擅自轉(zhuǎn)租住房一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，使用《承租人違約通知書》通知承租人在限期內(nèi)到房管站解決有關(guān)事宜?？梢赞D(zhuǎn)租的住房，自規(guī)定限期后的第一天起，超過三個月不補(bǔ)辦轉(zhuǎn)租手續(xù)，解除租賃關(guān)系，收回房屋。

轉(zhuǎn)租房屋發(fā)生下列行為的，房管部門應(yīng)通知轉(zhuǎn)租人在十五天內(nèi)(含節(jié)假日)進(jìn)行治理，規(guī)定期限內(nèi)不進(jìn)行整改的，解除轉(zhuǎn)租合同。

(一)受轉(zhuǎn)租人再行轉(zhuǎn)租房屋的;

(二)違章拆改房屋結(jié)構(gòu)的;

(三)連續(xù)拖欠三個月租金或一個月轉(zhuǎn)租收益的;

(四)利用房屋從事違法活動的;

(五)違反轉(zhuǎn)租合同其它條款的。

承租人有下列行為的，按有關(guān)規(guī)定解除租賃關(guān)系，收回房屋。

(一)承租人擅自轉(zhuǎn)租不準(zhǔn)轉(zhuǎn)租的住房;

(二)承租人違反轉(zhuǎn)租合同，在規(guī)定期限內(nèi)不進(jìn)行整改，并在解除轉(zhuǎn)租合同后繼續(xù)違反公房合同規(guī)定的。

轉(zhuǎn)租合同的填寫及保存：

(一)轉(zhuǎn)租合同(一式兩份)需填項目要書寫工整、內(nèi)容齊全，空項要劃斜線。

(二)轉(zhuǎn)租合同的合同戶編號按公房合同的合同戶編號填寫。

(三)轉(zhuǎn)租合同與公房合同對應(yīng)保存，并在公房合同中加蓋“公房轉(zhuǎn)租”章。

房屋使用人是承租人父母、配偶、子女的，需提供關(guān)系證明材料。

(一)與承租人不同居一處、同戶籍的父母(指親生父母和養(yǎng)父母)、配偶、子女(指親生子女和養(yǎng)子女)，提供身份證和戶口冊證明關(guān)系。

(二)與承租人不同居一處、不同戶籍的父母、子女，承租人和其父母、子女分別由工作單位開具關(guān)系證明(無工作單位的由戶口所在地的居委會開具關(guān)系證明);是養(yǎng)父母和養(yǎng)子女關(guān)系的，還需有領(lǐng)養(yǎng)關(guān)系證明。

(三)與承租人不同居一處、不同戶籍的配偶，可提供身份證和結(jié)婚證或分別由單位開具關(guān)系證明(無工作單位的由戶口所在地的居委會開具關(guān)系證明)。

(四)承租人向房管部門提供的房屋使用人關(guān)系證明經(jīng)查證有誤時，要責(zé)令承租人按有關(guān)規(guī)定辦理轉(zhuǎn)租手續(xù)。承租人不辦理轉(zhuǎn)租手續(xù)的，要嚴(yán)格按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。

第十四條直管公房轉(zhuǎn)租，是指承租人（轉(zhuǎn)租人）經(jīng)房屋經(jīng)營管理單位批準(zhǔn)，將其合法承租的直管公房在一定期限內(nèi)轉(zhuǎn)租給第三人（受轉(zhuǎn)租人），并實行協(xié)議租金的行為。

第十五條直管公房轉(zhuǎn)租時，轉(zhuǎn)租人須持轉(zhuǎn)租申請書，租賃證、租賃契約、身份證明、其他同住人同意轉(zhuǎn)租的證明（轉(zhuǎn)租人是單位的，應(yīng)當(dāng)持單位同意轉(zhuǎn)祖的證明），向房屋經(jīng)營管理單位提出書面申請。 經(jīng)批準(zhǔn)實行轉(zhuǎn)租的直管公房，由房屋經(jīng)營管理單位、轉(zhuǎn)租人和受轉(zhuǎn)租人三方簽訂轉(zhuǎn)租協(xié)議，并協(xié)商議定租金。

第十六條直管公房轉(zhuǎn)租的，轉(zhuǎn)祖人除按本市規(guī)定的直管公房租主標(biāo)準(zhǔn)交納租金外，還須按照物價部門核定的標(biāo)準(zhǔn)向房屋經(jīng)營管理單位交納置換服務(wù)費。

第十七條直管公房轉(zhuǎn)租期間，受轉(zhuǎn)租人享有原承租人的權(quán)利，并承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)。但受轉(zhuǎn)租人不能購買該房產(chǎn)權(quán)。

第十八條直管公房轉(zhuǎn)租期間，受轉(zhuǎn)租人不得將該房再行轉(zhuǎn)讓；如遇城市建設(shè)需要拆遷的，按拆遷規(guī)定辦理。

第十九條私自轉(zhuǎn)租直管公房的，轉(zhuǎn)租行為無效，房屋經(jīng)營管理單位可依法收回房屋，有償安置他人。

【生效日期】1993-11-20

【失效日期】

【所屬類別】地方法規(guī)

【文件來源】

關(guān)于印發(fā)《沈陽市出售公有住房實施細(xì)則》的通知

（沈政發(fā)53號）

各縣（市）、區(qū)人民政府，市政府各部門：

現(xiàn)將《沈陽市出售公有住房實施細(xì)則》印發(fā)給你們，請認(rèn)真貫徹執(zhí)行。

沈陽市人民政府

一九九三年十一月二十日

沈陽市出售公有住房實施細(xì)則

第一條為貫徹《沈陽市貫徹實施辦法》，推進(jìn)住房商品化、自有化的進(jìn)程，加快住宅建設(shè)和舊區(qū)改造，搞活存量資產(chǎn)，正確引導(dǎo)消費，特制定本細(xì)則。

第二條凡屬我市行政區(qū)劃內(nèi)的新、舊直管公有住房及單位的新、舊自管公有住房，除本細(xì)則第七條規(guī)定不宜出售的公有住房外，均可出售。

第三條凡新建住宅或購買的商品房以及騰空的二茬房，要先售后租，其出售比例原則上不得低于50%。

第四條每戶購買新、舊住房控制面積，比照《遼寧省城鎮(zhèn)公有住房超標(biāo)加租試行辦法》的規(guī)定執(zhí)行。

第五條出售公有住房，公民家庭男女任何一方購買均可，并且只能以一方名義購買。

第六條產(chǎn)權(quán)單位出售新、舊公有住房必須向市住房制度改革辦公室申報，經(jīng)市房屋評估中心評估后，由市住房制度改革辦公室批準(zhǔn)，方可出售。

第七條屬下列情況之一的住房不出售：

（一）產(chǎn)權(quán)有糾紛的房屋；

（二）已列近期改造規(guī)劃片的房屋；

（三）具有保留價值的房屋；

（四）宗教房產(chǎn)；

（五）政府代管房產(chǎn)；

（六）適于改造做非住宅使用的臨街房屋；

（七）低于五點五成新的房屋；

（八）其它不宜出售的房屋。

第八條出售公有住房執(zhí)行兩種價格，即：準(zhǔn)成本價和標(biāo)準(zhǔn)價。

在房改起步階段，新房準(zhǔn)成本價每平方米建筑面積起點不低于600元；標(biāo)準(zhǔn)價起點不低于349元。

取得使用權(quán)證并進(jìn)住的住宅，均為舊房。在房改起步階段，出售混合結(jié)構(gòu)樓房準(zhǔn)成本價每平方米建筑面積起點不低于400元；標(biāo)準(zhǔn)價起點不低于302元，單元式套房混合結(jié)構(gòu)實際售價低于每平方米建筑面積120元的按120元計價。磚木結(jié)構(gòu)樓房準(zhǔn)成本價起點不低于320元；標(biāo)準(zhǔn)價起點不低于253元。平房準(zhǔn)成本價起點不低于280元；標(biāo)準(zhǔn)價起點不低于231元。

今后，每年新、舊公有住房售價由市政府逐年公布。

第九條售房價格，應(yīng)根據(jù)樓層、朝向、設(shè)施條件（舊房還應(yīng)包括評估的成新系數(shù)）的不同相應(yīng)增減（詳見附件）。

應(yīng)交總額計算公式：

準(zhǔn)成本價

新房應(yīng)交總額= ×（1－各項調(diào)節(jié)系數(shù)之和）

標(biāo)準(zhǔn)價

×建筑面積×（1－優(yōu)惠系數(shù)）

準(zhǔn)成本價

舊房應(yīng)交總額= ×成新系數(shù)×（1－各項調(diào)節(jié)系數(shù)之和）×建筑面積

標(biāo)準(zhǔn)價

×（1－各項優(yōu)惠系數(shù)之和）

第十條舊樓房每戶建筑面積的計算方法是：將一棟樓各戶使用面積分別核定后，計算出總使用面積，以該棟的總使用面積除以該棟總建筑面積得出換算系數(shù)；再以各戶的使用面積除以換算系數(shù)，即可求出。其計算公式：

戶建筑面積=戶使用面積÷?lián)Q算系數(shù)

丈量核定使用面積，必須按建設(shè)部（84）城住公字第27號文件的規(guī)定執(zhí)行。

第十一條購買新房的職工，一次交清全部購房款，給予減收應(yīng)交總額20%的優(yōu)惠。

購買新房可分期付款，首次交款不得低于應(yīng)交總額50%，其余50%可在十年內(nèi)交清，每年交款不低于應(yīng)交總額的5%，每提前一年交款，則減收余額的3%。

第十二條購買舊房優(yōu)惠售房價格的10%。

一次交清購房款的，減收售房價格的25%。分期付款，首次交款不得低于50%，同時給予減收交款部分15%的優(yōu)惠；其余50%可在八年內(nèi)交清，每年交款不低于應(yīng)交總額的6．25%，每提前一年減收余額的3%。

第十三條職工購買舊住房，享受工齡折扣。每一年工齡減收售房價格的折扣系數(shù)；紅軍時期為0．8%；抗日戰(zhàn)爭時期為0．7%；解放戰(zhàn)爭時期為0．6%；建國以后為0．5%。確定原則按職工家庭成員中工齡最長者計算，自管房產(chǎn)權(quán)單位職工工齡低于家庭中外單位職工工齡，自管房產(chǎn)權(quán)單位則以后者的工齡計算購房工齡折扣。超過國家規(guī)定的退離休年齡的工齡，不享受工齡折扣。

職工家庭成員，根據(jù)《實施辦法》發(fā)布之日房屋使用證和戶口簿的記載確定。

已故離退休人員的配偶，購買公有住房，本人工齡低于已故離退休人員的，可按已故離退休人員的工齡享受折扣。

第十四條向職工出售的新、舊公有住房，按有關(guān)政策減免稅費。

第十五條向職工出售新、舊公有住房回收的住房資金，按國家規(guī)定免繳稅金。

第十六條職工購買新、舊住房后，不再交納房租，實施提租補(bǔ)貼時享受租房補(bǔ)貼。

第十七條職工按本細(xì)則規(guī)定購買公有新、舊住房，每個職工家庭只能享受一次優(yōu)惠待遇。下列情況，職工購房也屬于享受一次優(yōu)惠待遇的范圍：

（一）一次購房，沒有達(dá)到控制面積標(biāo)準(zhǔn)，差額面積等于或大于單室住房面積；

（二）一次購房，沒有達(dá)到控制面積標(biāo)準(zhǔn)，差額小于單室住房，須將原購住房按市政府公布的當(dāng)年售房價格賣給原售房單位并取得證明材料；

（三）職工離婚，經(jīng)法院裁決或民政部門認(rèn)可的離婚協(xié)議書載明，原住房歸對方所有或使用的；

（四）職工再婚后，雙方都沒有住房的。

第十八條職工按本細(xì)則購買的新、舊住房，在按準(zhǔn)成本價交齊全部價款后，其產(chǎn)權(quán)為個人全部產(chǎn)權(quán)，由房產(chǎn)管理部門發(fā)給《房屋所有權(quán)證》。按標(biāo)準(zhǔn)價交齊價款的，其產(chǎn)權(quán)為公私共有產(chǎn)權(quán)，發(fā)給《公私共有房屋所有權(quán)證》。

職工按原沈政發(fā)（1988）61號文件規(guī)定購買的新、舊公房（住房特困戶、住房合作社社員全價購買的住房除外），由市房產(chǎn)管理部門核發(fā)《公私共有房屋所有權(quán)證》。

公私共有產(chǎn)權(quán)住房，如轉(zhuǎn)變?yōu)閭€人全部產(chǎn)權(quán)住房，需補(bǔ)交當(dāng)年舊房準(zhǔn)成本價與原購房時標(biāo)準(zhǔn)價之間的差價款。職工補(bǔ)交這個差價款，享受當(dāng)年購買舊房的優(yōu)惠待遇。差額補(bǔ)齊后，換發(fā)完全產(chǎn)權(quán)的《房屋所有權(quán)證》。差價款的計算公式：

實補(bǔ)交總額=（當(dāng)年舊房的準(zhǔn)成本價－原購房時的標(biāo)準(zhǔn)價）

×（1－各項優(yōu)惠系數(shù)之和）×建筑面積

第十九條職工在按準(zhǔn)成本價交齊全部價款后允許出售、贈與、出租。職工按標(biāo)準(zhǔn)價購買的新、舊住房，允許繼承，居住滿五年后允許出售。原售房單位有優(yōu)先購買權(quán)，增值部分，按國家、單位、個人各自所占的產(chǎn)權(quán)分額分成。

職工購買的新、舊住房，均可調(diào)可換。如將原購住房賣給原售房單位再買新房的，新房價格為以下三部分之和，原買房的價款及原面積交納成新差價和結(jié)構(gòu)差價；增加部分，按新房準(zhǔn)成本價或標(biāo)準(zhǔn)價計價。

第二十條原房屋產(chǎn)權(quán)單位向職工出售住房后，仍負(fù)責(zé)公共部位和設(shè)施的維修及管理，責(zé)任劃分如下：

（一）自用部分，即進(jìn)戶門以內(nèi)的部位和設(shè)備，屬于購房職工的自修范圍，費用自理。

（二）公共部位和設(shè)施的維修管理費用，由相關(guān)購房職工共同負(fù)擔(dān)?，F(xiàn)階段，購房職工按月向售房單位交納維修管理費，由售房單位負(fù)責(zé)維修和管理；費用不足部分，由售房單位承擔(dān)。購房職工交納的公共部位和設(shè)施維修管理費標(biāo)準(zhǔn)為：普通樓房每平方米建筑面積0．10元，旱樓和平房每平方米建筑面積0．08元。

公共部位和設(shè)施系指：房屋承重結(jié)構(gòu)（屋頂、梁板柱、墻體和基礎(chǔ)）、屋面、外墻面、樓梯間。共有設(shè)施系指：樓內(nèi)的上下水管、煤氣、暖氣、供電線路、電梯、共用天線等。

（三）住宅區(qū)內(nèi)的道路、上下水管道、窨井、化糞池、室外泵房、路燈照明、綠化等公共設(shè)施，按現(xiàn)行管理體制進(jìn)行維修管理。

（四）個人全部產(chǎn)權(quán)住房和公私共有產(chǎn)權(quán)住房的維修管理，在條件成熟時，逐步向有償服務(wù)的物業(yè)化、社會化維修管理過渡。

第二十一條出售住房所收回的資金，存入各單位在銀行開設(shè)的帳戶，原則上用于住房建設(shè)。

第二十二條自管房單位出售的公有住房，按其收回售房款的全額，由市借用10%，五年返還；國有直管公房出售后，按收回售房款全額的60%同自管房單位出售公房由市借用的10%和動遷回遷的職工按規(guī)定應(yīng)向市政府交納的購房款，均存入市建行房地產(chǎn)信貸部，由市住房資金管理中心管理。用于全市住房解困、解危和舊區(qū)改造。

出售國有直管公房回收資金的另40%，作為房產(chǎn)重置資金，由市房產(chǎn)管理局管理使用。

第二十三條職工在購房前或購房后，遇有政府批準(zhǔn)的運遷，應(yīng)無條件服從，按動遷政策進(jìn)行回遷安置。

已購房并動遷的職工在回遷時，個人應(yīng)按舊房準(zhǔn)成本價或標(biāo)準(zhǔn)價向市政府補(bǔ)齊返還面積的結(jié)構(gòu)和成新差價。增加面積部分，個人按本細(xì)則向市政府繳納購買新房款。建設(shè)單位按沈政發(fā)（1988）24號文件規(guī)定應(yīng)收取的增加面積款，仍由職工所在單位承擔(dān)。

未購房的職工如購買回遷住房，可向市政府按回遷當(dāng)年舊房準(zhǔn)成本價或標(biāo)準(zhǔn)價購買。增加面積部分按新房價購買。

第二十四條按市政府批準(zhǔn)的特殊政策動遷的職工，個人已按回遷面積每平方米交納了當(dāng)年公布的購買舊房準(zhǔn)成本價以上者，回遷住房為個人完全產(chǎn)權(quán)，發(fā)給《房屋所有權(quán)證》；個人已按回遷面積每平方米交納了當(dāng)年公布的購買舊房準(zhǔn)成本價以下者，回遷住房為公私共有產(chǎn)權(quán)，發(fā)給《公私共有房屋所有權(quán)證》。

第二十五條職工購買新、舊公有住房，采暖費用按現(xiàn)行規(guī)定辦理。

第二十六條職工購房采取不正當(dāng)手段，一戶騙取兩次優(yōu)惠政策購房的，由售房單位退回購房款，收回房屋，收繳停租期間的租金，并處以適當(dāng)罰款。

第二十七條職工購房弄虛作假，騙取工齡優(yōu)惠的，責(zé)令補(bǔ)齊應(yīng)交款項，并處以應(yīng)補(bǔ)齊款額1－2倍罰款。

第二十八條房產(chǎn)管理部門和各單位在職工購房中違反本細(xì)則者，要追究經(jīng)辦人、主管領(lǐng)導(dǎo)的責(zé)任，并給予經(jīng)濟(jì)處罰。

第二十九條本細(xì)則由市住房制度改革辦公室負(fù)責(zé)解釋。

第三十條本細(xì)則自發(fā)布之日起執(zhí)行?！渡蜿柺新毠べ徺I公有住房暫行規(guī)定》（沈政發(fā)（1988）61號）即行廢止。我市過去發(fā)布的有關(guān)文件，凡與本細(xì)則抵觸的，一律以本細(xì)則為準(zhǔn)。