無(wú)房有貸相關(guān)新聞

二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)略“寬松”

昨天，央行營(yíng)業(yè)管理部對(duì)北京市商業(yè)銀行房貸政策作出調(diào)整。自今天起，對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，首付款比例不得低于70%。與公積金貸款政策類(lèi)似，對(duì)在北京市住建委員會(huì)房屋登記信息系統(tǒng)中顯示無(wú)房、在央行個(gè)人信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)中有一筆住房貸款記錄、第二次申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)住房的家庭，仍執(zhí)行首付款比例不低于60%的政策。

而此前，北京市商業(yè)銀行對(duì)二套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)是“既認(rèn)房又認(rèn)貸”。一國(guó)有銀行人士表示，新政對(duì)名下已無(wú)房產(chǎn)記錄的二套房購(gòu)買(mǎi)者政策略微寬松，可能是考慮到一些改善性的購(gòu)房需求。

此次商貸新政并未對(duì)貸款利率做調(diào)整。銀行人士表示，將會(huì)堅(jiān)持現(xiàn)在二套房利率1.1倍的政策，在此基礎(chǔ)上，各行也有一定自主權(quán)。

業(yè)內(nèi)人士表示，現(xiàn)實(shí)中不少購(gòu)房者是“賣(mài)小換大”，賣(mài)掉之前小的房子換大一點(diǎn)的，改善居住條件。這類(lèi)人群往往之前有過(guò)貸款記錄，但新購(gòu)房仍然是自住的需求。此次公積金貸款首付調(diào)整，對(duì)于“無(wú)房有貸”的情況并沒(méi)有上浮，體現(xiàn)出雖然調(diào)控加嚴(yán)，但公積金貸款仍然支持自住的剛需購(gòu)房。

同時(shí)，昨天發(fā)布的通知中，并沒(méi)有提及二套房公積金貸款利率的調(diào)整，因此可見(jiàn)仍然將執(zhí)行1.1倍的利率。

此外，新政還在貸款資格審核、貸款額度、月還款額、借款申請(qǐng)人繳存要求、加大住房公積金違規(guī)行為的懲處力度等方面，提出了進(jìn)一步加嚴(yán)、收緊的新規(guī)。

貸款額度

購(gòu)買(mǎi)首套90平方米以下自住住房的，個(gè)人信用等級(jí)為AAA級(jí)，貸款最高額度上浮30%；個(gè)人信用等級(jí)為AA級(jí)，貸款最高額度上浮15%

購(gòu)買(mǎi)90平方米以上非政策性住房和第二套住房的，貸款最高額度不再上浮，且不超過(guò)80萬(wàn)元

購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房的低收入職工，貸款額度不受月收入限制

首付比例和利率

購(gòu)買(mǎi)第二套住房的貸款首付款比例不得低于70%、貸款利率為同期首套住房貸款利率的1.1倍；“無(wú)房有貸”申請(qǐng)者仍執(zhí)行貸款首付款比例不得低于60%、貸款利率為同期首套住房貸款利率1.1倍的政策

還款金額

人均月收入超過(guò)北京市職工月平均工資3倍（含）以上的，其月還款額原則上不低于其月收入的50%

月還款額在不低于貸款月最低還款額的基礎(chǔ)上，應(yīng)不低于住房公積金的月繳存額，使住房公積金全部用于住房消費(fèi)

算賬

1 提取記錄寫(xiě)入認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)

首套自住住房如何認(rèn)定？昨日公布的新政也明顯加嚴(yán)。此前，公積金貸款對(duì)于二套房的認(rèn)定為“認(rèn)房又認(rèn)貸”，即只要名下有房或是有貸款記錄的，都將被認(rèn)定為二套房。但新政規(guī)定，通過(guò)北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)房屋交易權(quán)屬信息查詢(xún)系統(tǒng)、中國(guó)人民銀行征信系統(tǒng)和北京住房公積金管理系統(tǒng)及其他盡責(zé)調(diào)查，查詢(xún)借款申請(qǐng)人無(wú)住房記錄、無(wú)個(gè)人住房貸款記錄、無(wú)住房公積金購(gòu)房提取記錄的，為首套自住住房。

這意味著，除了“認(rèn)房又認(rèn)貸”，只要有過(guò)公積金購(gòu)房提取記錄的，也將被認(rèn)定為二套房。比如之前全款購(gòu)房后，購(gòu)房人提取過(guò)公積金，即便房子已賣(mài)出，也沒(méi)有過(guò)貸款記錄，但也不會(huì)被認(rèn)定為首套房。將提取記錄加入首套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，這在北京還是首次。

不過(guò)，這只限于公積金購(gòu)房提取記錄，而如果是因租房、裝修等其他非購(gòu)房的情況提取公積金，則與首套房的認(rèn)定無(wú)關(guān)。

2 二套房貸款額度不上浮

目前，北京公積金貸款的最高額度為80萬(wàn)元，每個(gè)人貸款額度是根據(jù)貸款人的月收入等因素確定的。不過(guò)，對(duì)于《個(gè)人信用評(píng)估報(bào)告》評(píng)定的信用等級(jí)為AAA級(jí)的借款申請(qǐng)人，貸款額度可上浮30%，即104萬(wàn)元；AA級(jí)的借款申請(qǐng)人，貸款額度可上浮15%，即92萬(wàn)元。

新政中收緊了公積金貸款額度。新政提出，根據(jù)借款申請(qǐng)人的月收入確定貸款額度。借款申請(qǐng)人每月償還貸款后，保留的人均生活費(fèi)不得低于北京市的基本生活費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。不過(guò)，購(gòu)買(mǎi)經(jīng)適房的低收入借款申請(qǐng)人，貸款額度可不受月收入限制。

此前公積金貸款額度確定標(biāo)準(zhǔn)中，要保留的生活費(fèi)為400元，此次新政中的基本生活費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，按照相關(guān)部門(mén)公布的數(shù)據(jù)，為每月不低于980元。如果借款申請(qǐng)人為單身的，每月保留生活費(fèi)至少980元；借款申請(qǐng)人為已婚的，每月保留生活費(fèi)至少1960元。此次要保留的生活費(fèi)增加了將近一倍，這意味著可以貸款的額度會(huì)相應(yīng)降低。

此外，上浮標(biāo)準(zhǔn)與購(gòu)買(mǎi)住房面積大小以及申請(qǐng)人信用等級(jí)有關(guān)。

3 月還貸額不低于月繳存額

新政此次首次限定了借款申請(qǐng)人的月還款額。借款申請(qǐng)人月還款額在不低于貸款月最低還款額的基礎(chǔ)上，原則上應(yīng)不低于其住房公積金月繳存額。公積金中心相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，不低于住房公積金月繳存額是不低于單位繳存部分與個(gè)人繳存部分之和。如果借款申請(qǐng)人已婚，月還款額則應(yīng)不低于夫妻雙方住房公積金的月繳存額之和。

同時(shí)新政還規(guī)定，如果借款申請(qǐng)人人均月收入超過(guò)北京市職工月平均工資3倍（含）以上的，其月還款額原則上應(yīng)不低于其月收入的50%。相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，這是為了避免高收入家庭長(zhǎng)期占用貸款資金。北京市2011年度職工月平均工資為4672元，月平均工資3倍即14016元。借款申請(qǐng)人為單身的，月收入在14016元以上，月還款額原則上應(yīng)不低于月收入的50%，即7008元及以上；借款申請(qǐng)人為已婚的，夫妻雙方月收入之和在28032元（含）以上，月還款額原則上應(yīng)不低于夫妻雙方月收入之和的50%，即14016元及以上。

對(duì)于借款申請(qǐng)人的月收入如何確定，這位負(fù)責(zé)人說(shuō)，月收入原則上按公積金月繳存額反推方式確定，比如個(gè)人月繳存額為1200元的，按照12%的繳存比例，其月收入則為1萬(wàn)元。

4 購(gòu)政策房貸款需繳6個(gè)月

新政規(guī)定，借款申請(qǐng)人原則上申請(qǐng)貸款前12個(gè)月應(yīng)足額連續(xù)繳存住房公積金，且申請(qǐng)貸款時(shí)處于繳存狀態(tài)。購(gòu)買(mǎi)政府部門(mén)審批的政策性住房的借款申請(qǐng)人，原則上應(yīng)建立住房公積金賬戶(hù)12個(gè)月（含）以上，申請(qǐng)貸款前6個(gè)月應(yīng)足額連續(xù)繳存住房公積金，且申請(qǐng)貸款時(shí)處于繳存狀態(tài)。

相關(guān)負(fù)責(zé)人解讀說(shuō)，此次主要是在購(gòu)買(mǎi)政策房的公積金貸款上有所加嚴(yán)。此前只需要在貸款前繳存1個(gè)月即可，而此次要求連續(xù)6個(gè)月繳納，是為了避免出現(xiàn)繳存一兩個(gè)月的公積金后即申請(qǐng)貸款或通過(guò)補(bǔ)繳方式達(dá)到繳存要求等情況。

北京是國(guó)五條出臺(tái)后，第一個(gè)明確上調(diào)二套房首付額度的城市。相比其他城市的調(diào)控文件，北京國(guó)五條落地政策力度最大，在保護(hù)自住的前提下，最大力度地打擊了投資投機(jī)需求。 ——中原地產(chǎn)研究部總監(jiān)張大偉

二套房公積金貸款首付比例提升至70%，以及“認(rèn)房又認(rèn)貸”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)合理的改善性購(gòu)房需求有一定誤傷。不過(guò)，對(duì)名下無(wú)房但有過(guò)貸款記錄的購(gòu)房人仍執(zhí)行不低于60%的貸款首付比例，在一定程度上緩解了部分改善性購(gòu)房需求的首付壓力。 ——偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉

采用抵貸不一借款方式的情況一般來(lái)說(shuō)有如下兩種可能：

1、資質(zhì)不符

要么實(shí)際借款人由于資質(zhì)不符，更換借款人，用他人名義申請(qǐng)貸款；

2、貸款人名下無(wú)房產(chǎn)

或者借款人本人名下沒(méi)有房屋，需要用別人房屋做抵押，申請(qǐng)貸款。最常見(jiàn)的為孩子需要貸款，用父母的房產(chǎn)進(jìn)行抵押。當(dāng)然也有用親屬間的抵貸不一，或者朋友間的抵貸不一。

2018年月4日，山東省德州生產(chǎn)辣醬的企業(yè)，貸款到期后，通過(guò)無(wú)還本續(xù)貸的方式直接辦理了續(xù)貸，從而節(jié)省了500多萬(wàn)元的費(fèi)用。山東德州銀監(jiān)分局副局長(zhǎng)王國(guó)恩則表示，辦理無(wú)還本續(xù)貸業(yè)務(wù)后，還沒(méi)有發(fā)現(xiàn)一筆不良貸款。