武漢市土地級別與基準地價更新(2010)項目摘要

武漢市此輪基準地價更新以土地高效集約節(jié)約利用為基礎(chǔ)，以城市規(guī)劃發(fā)展為依托，以土地市場健康發(fā)展為前提，從提高土地利用效率與優(yōu)化規(guī)劃空間結(jié)構(gòu)的角度開展工作。作為貫徹落實國家、省市有關(guān)土地管理要求，適應(yīng)當前武漢市快速城市化進程，促進城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的一項重要舉措，最終形成的"1 5"技術(shù)成果體系在國家行業(yè)規(guī)程基礎(chǔ)上，結(jié)合武漢市實際情況，從五個方面進行了工作創(chuàng)新：一是將武漢市正式獲批的新一輪城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃有機融合，從"土地節(jié)約集約利用"與"城市空間結(jié)構(gòu)優(yōu)化"的角度開展土地級別更新，充分考慮了城市規(guī)劃對土地質(zhì)量的預(yù)期影響；二是針對國家有關(guān)規(guī)程確定的基準地價用地分類過于簡單粗放的問題，結(jié)合武漢土地市場實際發(fā)展現(xiàn)狀，同時兼顧政府宏觀層面的地價管理需求，提出了由商業(yè)、商務(wù)辦公、住宅和工業(yè)四類用地構(gòu)成的武漢市基準地價用地分類體系并分別完成土地定級與基準地價評估，此外以土地用途分類體系中三級地類為基礎(chǔ)，重點研究提出了物流等新興產(chǎn)業(yè)用地類型的地價管理模式；三是深入貫徹城鄉(xiāng)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)發(fā)展的指導(dǎo)思想，研究提出了全市域基準地價一體化管理控制體系，使地價更新工作與武漢市土地有形市場統(tǒng)一協(xié)調(diào)一致；四是利用武漢電子地圖作為全新的工作底圖，創(chuàng)建了基于Web-GIS技術(shù)的互聯(lián)網(wǎng)環(huán)境下遠程、多用戶、并發(fā)錄入與管理調(diào)查樣點信息的新模式，對傳統(tǒng)工作模式進行了突破式改進；五是建立起了城市地價實時動態(tài)發(fā)布與管理信息平臺，為相關(guān)部門提供決策參考的同時，也為社會公眾提供信息查詢與網(wǎng)絡(luò)平臺上的土地價格自動評估，極大提高了地價信息的社會化服務(wù)水平。 　　2011年1月17日，由國土資源部、國家土地督察局武漢局、湖北省國土資源廳、中國土地勘測規(guī)劃院和重點高校的有關(guān)專家參加，武漢市人民政府、湖北省國土資源廳、武漢市國土資源和規(guī)劃局領(lǐng)導(dǎo)出席的全國專家評審會成功召開，更新成果順利通過專家評審，與會專家一致認定該成果在國內(nèi)處于領(lǐng)先水平。目前更新成果已由武漢市政府正式公布實施，現(xiàn)已有效指導(dǎo)武漢市土地市場持續(xù)健康發(fā)展。 2100433B

前言第1章 概述 1.1　城鎮(zhèn)土地級別調(diào)整與基準地價更新的概念 1.2　城鎮(zhèn)土地級別調(diào)整與基準地價更新的目的和意義 1.3　城鎮(zhèn)土地級別調(diào)整與基準地價更新的原則和依據(jù) 1.4　城鎮(zhèn)土地級別調(diào)整與基準地價更新的工作內(nèi)容 1.5　城鎮(zhèn)土地級別調(diào)整與基準地價更新的工作程序第2章 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)獲取與處理 2.1　基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查與收集 2.2　圖形數(shù)據(jù)處理 2.3　統(tǒng)計資料處理 2.4　研究區(qū)概況第3章 城區(qū)土地級別調(diào)整 3.1　城區(qū)土地級別調(diào)整的技術(shù)與方法 3.2　城區(qū)土地定級因素選擇、權(quán)重確定與資料調(diào)查 3.3　城區(qū)土地定級分值計算 3.4　城區(qū)土地定級單元劃分與單元分值計算 3.5　城區(qū)土地級別劃分第4章 城區(qū)土地基準地價更新 4.1　城區(qū)基準地價內(nèi)涵與相關(guān)參數(shù)界定 4.2　城區(qū)基準地價更新評估 4.3　城區(qū)基準地價修正系數(shù)體系第5章 鎮(zhèn)駐地土地定級與估價 5.1　鎮(zhèn)駐地土地定級與估價的技術(shù)與方法 5.2　鎮(zhèn)駐地土地定級因素確定與資料獲取 5.3　鎮(zhèn)駐地土地定級因素因子計算 5.4　鎮(zhèn)駐地土地級別的確定及驗算 5.5　鎮(zhèn)駐地基準地價評估 5.6　鎮(zhèn)駐地基準地價修正體系第6章 城鎮(zhèn)土地基準地價平衡 6.1　城鎮(zhèn)土地基準地價平衡的技術(shù)與方法 6.2　城鎮(zhèn)土地分等 6.3　城鎮(zhèn)基準地價平衡第7章 城鎮(zhèn)土地級別調(diào)整與基準地價更新成果分析與應(yīng)用 7.1　土地級別調(diào)整與基準地價更新獲得的主要成果 7.2 城鎮(zhèn)土地級別調(diào)整與基準地價更新成果基本特點 7.3　城鎮(zhèn)土地級別調(diào)整與基準地價更新成果比較分析 7.4　城鎮(zhèn)土地級別調(diào)整與基準地價更新成果應(yīng)用 7.5　基準地價應(yīng)用過程中需要注意的問題參考文獻附錄A　城區(qū)土地定級因素確定與權(quán)重調(diào)查函(第一輪)附錄B　城鎮(zhèn)基準地價更新資料實地調(diào)查函附錄C　城鎮(zhèn)土地分等因素確定與權(quán)重調(diào)查函(第一輪)附錄D　國土資源聽證會參考文書

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《城鎮(zhèn)土地級別調(diào)整與基準地價更新研究》作者進行了小城鎮(zhèn)土地級別調(diào)整與基準地價更新方面的學(xué)習(xí)和研究，并在山東省沂南縣進行了案例應(yīng)用?！冻擎?zhèn)土地級別調(diào)整與基準地價更新研究》內(nèi)容包括：城鎮(zhèn)土地級別調(diào)整與基準地價更新的概念、目的、意義、原則、依據(jù)、工作內(nèi)容和程序等；敘述在城鎮(zhèn)土地定級與估價中所需要收集的資料和數(shù)據(jù)，并介紹了研究區(qū)的基本概況；以沂南縣為例，詳細論述了城區(qū)土地級別調(diào)整、城區(qū)土地基準地價更新、鎮(zhèn)駐地土地定級與估價、城鎮(zhèn)土地基準地價平衡的研究內(nèi)容、研究方法、研究步驟和所獲得的研究結(jié)果；闡述了沂南縣城鎮(zhèn)土地級別調(diào)整與基準地價更新的相關(guān)成果及其應(yīng)用過程中所需要注意的問題。

《城鎮(zhèn)土地級別調(diào)整與基準地價更新研究》以典型城鎮(zhèn)為例，在概述城鎮(zhèn)土地級別調(diào)整與基準地價更新基礎(chǔ)知識的基礎(chǔ)上，系統(tǒng)論述了城區(qū)土地級別調(diào)整、城區(qū)土地基準地價更新、鎮(zhèn)駐地土地定級與估價、城鎮(zhèn)土地基準地價平衡的研究內(nèi)容、研究方法、研究步驟和所獲得的研究成果等。

項目采用了分類定級的方法，對臨沂市城區(qū)土地級別進行了全部更新，評價范圍為445.88km2，采取綜合定級的方法，對三區(qū)建制鎮(zhèn)駐地土地級別進行了局部更新。本輪臨沂市城區(qū)基準地價更新中進行了如下的探討：在土地定級的基礎(chǔ)上劃分地價均質(zhì)區(qū)域，成果表達為區(qū)片地價；在工業(yè)用地基準地價更新中引入“工業(yè)控制區(qū)”概念；針對商業(yè)用地和住宅用地增加了樓面地價的表達方式；在基準地價應(yīng)用的過程中創(chuàng)造性的增加了網(wǎng)格地價的表現(xiàn)形式；將與城區(qū)基準地價評價范圍相連或距離較近且受城區(qū)影響較大的建制鎮(zhèn)駐地劃為城區(qū)外延建制鎮(zhèn)，參考相鄰城區(qū)末級地基準地價體系設(shè)定城區(qū)外延建制鎮(zhèn)駐地基準地價體系。 2100433B