征地補(bǔ)償法律適用與疑難釋解作者簡(jiǎn)介

鐘京濤，男，1970年出生，山東臨朐人，高級(jí)經(jīng)濟(jì)師。1995年畢業(yè)于中國(guó)政法大學(xué)?，F(xiàn)供職于中國(guó)土地礦產(chǎn)法律事務(wù)中心，長(zhǎng)期從事土地法律政策、土地經(jīng)濟(jì)和土地產(chǎn)權(quán)制度研究，先后主持并完成了“國(guó)企改革中土地政策研究”、“劃撥土地使用權(quán)管理研究”、“土地爭(zhēng)議調(diào)處制度研究”、“集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)制度研究”、“征地爭(zhēng)議裁決制度研究”等20余項(xiàng)國(guó)土資源管理領(lǐng)域科研項(xiàng)目。公開(kāi)發(fā)表相關(guān)理論文章50余篇。

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第一章 我國(guó)征地制度概述第一節(jié) 我國(guó)征地制度的內(nèi)涵一、土地征收（一）土地征收的概念（二）土地征收的特征 二、土地征用（一）土地征用的概念（二）土地征用的特征 三、土地征收和征用的共同點(diǎn)及區(qū)別（一）土地征收和土地征用的共同點(diǎn)（二）土地征收和土地征用的區(qū)別 第二節(jié) 我國(guó)征地制度的發(fā)展歷程一、建國(guó)初期的征地制度（一）國(guó)家法律中的一般性規(guī)定（二）專(zhuān)門(mén)立法的規(guī)定 二、二十世紀(jì)80年代的征地制度（一）1982年《憲法》（二）1982年〈國(guó)家建設(shè)征用土地條例》（三）1986年《土地管理法》 三、我國(guó)現(xiàn)行征地制度（一）1998年《土地管理法》（二）2004年《憲法修正案》（三）2004年《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》及相關(guān)文件（四）2007年《物權(quán)法》 第三節(jié) 我國(guó)征地制度主要內(nèi)容及存在問(wèn)題一、征地制度的主要內(nèi)容（一）征地審批（二）征地補(bǔ)償安置（三）征地補(bǔ)償安置爭(zhēng)議處理 二、征地制度存在的問(wèn)題（一）關(guān)于土地征收范圍和目的模糊性的問(wèn)題（二）關(guān)于征地補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算方法問(wèn)題（三）關(guān)于征地糾紛救濟(jì)制度完善問(wèn)題 第二章 征地程序第一節(jié) 土地征收的程序一、我國(guó)法律法規(guī)中的相關(guān)規(guī)定（一）現(xiàn)行法律規(guī)定（二）行政法規(guī)及國(guó)務(wù)院文件中的規(guī)定（三）部門(mén)規(guī)章中的規(guī)定（四）地方規(guī)定 二、征地的一般程序（一）發(fā)布征地預(yù)告（二）現(xiàn)狀調(diào)查及確認(rèn)（三）征詢(xún)村民意見(jiàn)，組織征地聽(tīng)證（四）征地材料的組織、審核及上報(bào)（五）征地的審查（核）、報(bào)批（六）征地公告（七）辦理征地補(bǔ)償?shù)怯洠ò耍┱鞯匮a(bǔ)償安置方案擬定和報(bào)批（九）實(shí)施補(bǔ)償安置方案和交付土地（十）征地爭(zhēng)議的協(xié)調(diào)及裁決 三、特殊類(lèi)型土地的征收程序（一）林地征收（二）大中型水利、水電工程建設(shè)征收土地（三）基本農(nóng)田征收（四）草地征收 四、征地審批（一）征地審批權(quán)限的劃分（二）審批程序 五、征地程序中賦予被征地農(nóng)民的權(quán)利（一）知情權(quán)和確認(rèn)權(quán)（二）申請(qǐng)聽(tīng)證權(quán)（三）拒絕權(quán)（四）監(jiān)督權(quán) 第二節(jié) 征地公告一、關(guān)于征地公告制度的有關(guān)法律規(guī)定（一）法律規(guī)定（二）行政法規(guī)中的規(guī)定（三）部門(mén)規(guī)章及規(guī)范性文件中的規(guī)定 二、征收土地程序基本問(wèn)題概述（一）征收土地公告（二）征收土地補(bǔ)償安置公告（三）征收土地補(bǔ)償、補(bǔ)助費(fèi)用的發(fā)放、使用情況公開(kāi) 第三節(jié) 實(shí)踐中存在的主要問(wèn)題及解決思路一、違法征地的表現(xiàn)形式及解決思路（一）征地實(shí)踐中存在的主要問(wèn)題（二）解決思路 二、征地過(guò)程中的聽(tīng)證制度（一）征地補(bǔ)償安置方案聽(tīng)證（二）擬定或修改區(qū)域性征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)聽(tīng)證（三）聽(tīng)證的申請(qǐng) 三、征地公告中的不規(guī)范做法（一）實(shí)踐中不規(guī)范的做法（二）解決思路四、歷史遺留征地項(xiàng)目補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的確定五、生態(tài)農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目能否以征收方式取得土地六、被征地農(nóng)民如何辦理征地補(bǔ)償?shù)怯浭掷m(xù)七、土地經(jīng)復(fù)墾不能恢復(fù)原用途的，如何處理八、土地征收后用地單位超過(guò)兩年未使用的，如何處理九、審批機(jī)關(guān)如何完善征地報(bào)件形式十、城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體土地，能否不經(jīng)征收直接轉(zhuǎn)為國(guó)有典型案例：征地公告不規(guī)范應(yīng)當(dāng)糾正 第三章 征地補(bǔ)償?shù)谝还?jié) 征地補(bǔ)償概述一、征地補(bǔ)償相關(guān)法律規(guī)定（一）法律規(guī)定（二）行政法規(guī)和國(guó)務(wù)院文件（三）部門(mén)規(guī)章及文件（四）地方規(guī)定 二、征地補(bǔ)償制度重點(diǎn)問(wèn)題釋解（一）征地補(bǔ)償?shù)幕驹瓌t（二）征地補(bǔ)償費(fèi)的支付（三）征地補(bǔ)償內(nèi)容（四）征地補(bǔ)償對(duì)象（五）補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn) 第二節(jié) 土地補(bǔ)償費(fèi)一、土地補(bǔ)償費(fèi)的內(nèi)涵及特征（一）土地補(bǔ)償費(fèi)的支付對(duì)象是土地所有權(quán)人（二）土地補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)是法定的（三）土地補(bǔ)償費(fèi)與征地補(bǔ)償中的其他費(fèi)用之間具有不可分性 二、土地補(bǔ)償費(fèi)的計(jì)算（一）產(chǎn)值倍數(shù)法計(jì)算（二）區(qū)片綜合地價(jià)法計(jì)算三、土地補(bǔ)償費(fèi)的歸屬 四、實(shí)踐中存在的問(wèn)題及解決思路（一）農(nóng)戶(hù)對(duì)土地的改良投入能否在土地補(bǔ)償費(fèi)中主張（二）征地承辦機(jī)構(gòu)收取的從土地補(bǔ)償費(fèi)中扣除征地管理費(fèi)是否合法典型案例：承包地改良投入補(bǔ)償主張應(yīng)當(dāng)予以支持村民小組應(yīng)當(dāng)享有完整土地補(bǔ)償權(quán) 第三節(jié) 地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)一、法律及政策規(guī)定（一）法律、行政法規(guī)及部門(mén)規(guī)范性文件的規(guī)定（二）地方有關(guān)規(guī)定 二、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)的計(jì)算及分配（一）地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)的計(jì)算（二）地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)的分配 三、實(shí)踐中存在的主要問(wèn)題及解決思路（一）青苗及地上附著物調(diào)查統(tǒng)計(jì)有誤，如何處理（二）突擊搭建地上附著物和種植青苗，能否獲得補(bǔ)償（三）青苗和地上附著物的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，如何確定（四）承包土地上的地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)歸屬，如何確定典型案例：突擊栽種的果樹(shù)能不能獲得補(bǔ)償國(guó)土資源局未按規(guī)定履行義務(wù)被判敗訴 第四節(jié) 被征地農(nóng)民的社會(huì)保障一、被征地農(nóng)民社會(huì)保障有關(guān)法律規(guī)定（一）法律規(guī)定（二）行政法規(guī)及國(guó)務(wù)院有關(guān)規(guī)定（三）部門(mén)規(guī)章及部門(mén)規(guī)范性文件規(guī)定（四）地方規(guī)定 二、被征地農(nóng)民社會(huì)保障基本問(wèn)題概述（一）社會(huì)保障的范圍（二）社會(huì)保障的內(nèi)容（三）社會(huì)保障的資金來(lái)源（四）被征地農(nóng)民社會(huì)保障工作的管理 三、實(shí)踐中存在的問(wèn)題及解決思路（一）被征地農(nóng)民社會(huì)保障費(fèi)用不到位問(wèn)題，如何解決（二）被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用不足部分向農(nóng)民收取，是否合法 第五節(jié) 征地補(bǔ)償費(fèi)的分配使用與管理一、現(xiàn)行法律法規(guī)及政策規(guī)定（一）法律規(guī)定（二）行政法規(guī)及國(guó)務(wù)院文件規(guī)定（三）部門(mén)規(guī)章及司法解釋規(guī)定（四）地方規(guī)定 二、征地補(bǔ)償費(fèi)重點(diǎn)問(wèn)題釋解（一）征地補(bǔ)償費(fèi)分配與使用的原則（二）征地補(bǔ)償費(fèi)的監(jiān)督與管理 三、征地補(bǔ)償費(fèi)用分配、管理中存在的問(wèn)題及解決思路（一）如何認(rèn)定集體經(jīng)濟(jì)組織土地補(bǔ)償款分配方案的效力（二）當(dāng)前農(nóng)村征地補(bǔ)償款分配糾紛的表現(xiàn)形式及處理原則（三）如何認(rèn)定遷入戶(hù)口時(shí)放棄收益分配權(quán)承諾的效力（四）如何認(rèn)定集體經(jīng)濟(jì)組織成員的資格（五）如何確定土地補(bǔ)償費(fèi)的分配標(biāo)準(zhǔn)（六）如何確定土地補(bǔ)償款的分配對(duì)象（七）在新戶(hù)籍所在地未取得承包土地的農(nóng)民能否參與征地補(bǔ)償分配（八）承包地交回后是否還享有征地補(bǔ)償費(fèi)分配權(quán)典型案例：轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民戶(hù)籍后可否仍享有征地補(bǔ)償分配權(quán)在校大學(xué)生享有分配土地補(bǔ)償款的權(quán)利現(xiàn)役軍人能否參與土地補(bǔ)償款分配 第六節(jié) 征地補(bǔ)償實(shí)踐中存在的主要問(wèn)題及解決思路一、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的補(bǔ)償問(wèn)題（一）有關(guān)規(guī)定（二）存在的主要問(wèn)題（三）解決思路 二、宅基地使用權(quán)及農(nóng)民房屋所有權(quán)的征收補(bǔ)償問(wèn)題（一）有關(guān)規(guī)定（二）存在的主要問(wèn)題（三）宅基地及農(nóng)民房屋的征收補(bǔ)償問(wèn)題解決思路 三、其他問(wèn)題及解決思路（一）土地征收中地類(lèi)認(rèn)定不一致，如何處理（二）如何判斷征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是否合法、合理（三）如何減少征地補(bǔ)償糾紛典型案例：征地方案確定時(shí)具有集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格的村民享有土地補(bǔ)償款分配權(quán)土地補(bǔ)償分配方案不能侵犯少數(shù)成員合法權(quán)益 第四章 征地安置第一節(jié) 征地安置概述一、征地安置現(xiàn)行法律相關(guān)規(guī)定（一）法律規(guī)定（二）行政法規(guī)及國(guó)務(wù)院文件規(guī)定（三）部門(mén)規(guī)章、規(guī)范性文件及司法解釋規(guī)定（四）地方規(guī)定 二、征地安置重點(diǎn)問(wèn)題釋解（一）征地安置主體（二）征地安置對(duì)象（三）征地安置措施 第二節(jié) 征地安置補(bǔ)助費(fèi)一、安置補(bǔ)助費(fèi)的計(jì)算（一）前三年平均產(chǎn)值（二）補(bǔ)償倍數(shù)（三）安置人數(shù)（四）計(jì)算中應(yīng)當(dāng)注意的問(wèn)題 二、安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整（一）調(diào)整條件和原則（二）調(diào)整權(quán)限三、安置補(bǔ)助費(fèi)的歸屬及分配 四、存在的主要問(wèn)題及解決思路（一）實(shí)踐中的主要問(wèn)題（二）解決思路 第三節(jié) 征地安置方式一、貨幣化安置二、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)安置三、重新?lián)駱I(yè)安置四、入股分紅安置五、異地移民安置六、留地安置七、征地安置中的主要問(wèn)題及解決思路（一）采用了貨幣安置后是否還可采用留地安置（二）留用地是否要辦理征收手續(xù)（三）農(nóng)村地區(qū)應(yīng)如何完善征地安置方式典型案例：公開(kāi)投標(biāo)方式取得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)不能獲得安置補(bǔ)助費(fèi) 第五章 征地爭(zhēng)議解決第一節(jié) 征地補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)爭(zhēng)議裁決制度一、征地補(bǔ)償安置爭(zhēng)議裁決制度概念及特點(diǎn)二、征地補(bǔ)償安置爭(zhēng)議現(xiàn)行法律規(guī)定（一）行政法規(guī)及國(guó)務(wù)院規(guī)范性文件規(guī)定（二）部門(mén)規(guī)章及規(guī)范性文件規(guī)定（三）地方規(guī)定 三、征地補(bǔ)償安置爭(zhēng)議協(xié)調(diào)裁決重點(diǎn)問(wèn)題釋解（一）征地補(bǔ)償安置爭(zhēng)議協(xié)調(diào)裁決機(jī)構(gòu)（二）征地補(bǔ)償安置爭(zhēng)議協(xié)調(diào)裁決的范圍（三）征地補(bǔ)償安置爭(zhēng)議協(xié)調(diào)裁決遵循的原則（四）協(xié)調(diào)裁決的時(shí)限要求（五）協(xié)調(diào)裁決的具體程序 四、主要問(wèn)題及解決思路（一）如何確定協(xié)調(diào)裁決的申請(qǐng)人資格（二）向省級(jí)人民政府申請(qǐng)裁決需要提交哪些材料（三）哪些情況下協(xié)調(diào)裁決機(jī)構(gòu)對(duì)當(dāng)事人的申請(qǐng)可不予受理（四）對(duì)裁決機(jī)構(gòu)下達(dá)裁決書(shū)有哪些規(guī)范性要求 第二節(jié) 信訪一、信訪的有關(guān)規(guī)定二、信訪基本問(wèn)題概述（一）信訪的范圍（二）信訪機(jī)構(gòu)處理信訪事項(xiàng)的期限 三、實(shí)踐中存在的問(wèn)題及解決思路（一）有關(guān)征地糾紛的信訪事項(xiàng)如何提出（二）信訪案件處理有何要求（三）信訪人不服信訪機(jī)關(guān)的答復(fù)如何處理（四）國(guó)土資源信訪機(jī)構(gòu)受理信訪事項(xiàng)有哪些要求典型案例：信訪機(jī)構(gòu)未按規(guī)定期限履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任 第三節(jié) 征地爭(zhēng)議行政復(fù)議一、征地爭(zhēng)議行政復(fù)議相關(guān)法律規(guī)定二、行政復(fù)議基本問(wèn)題概述（一）復(fù)議機(jī)關(guān)及其職責(zé)（二）被申請(qǐng)人（三）行政復(fù)議案件的處理方式（四）復(fù)議案件不收取費(fèi)用 三、實(shí)踐中存在的問(wèn)題及解決思路（一）當(dāng)事人對(duì)行政行為不服的，如何申請(qǐng)行政復(fù)議（二）復(fù)議機(jī)關(guān)不予受理或未按期作出處理的，如何處理（三）哪些情況下行政復(fù)議機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)變更、撤銷(xiāo)具體行政行為（四）行政復(fù)議中對(duì)于被申請(qǐng)人不予答復(fù)如何處理（五）行政復(fù)議申提出行政賠償如何處理典型案例：集體土地未征收即出讓行為被復(fù)議機(jī)關(guān)撤銷(xiāo) 第四節(jié) 征地爭(zhēng)議訴訟一、民事訴訟（一）法律規(guī)定（二）實(shí)踐申存在的征地補(bǔ)償民事糾紛主要類(lèi)型（三）征地補(bǔ)償民事糾紛的解決（四）人民法院處理征地補(bǔ)償民事糾紛所遵循的原則 二、行政訴訟（一）法律規(guī)定（二）實(shí)踐中土地征收行政訴訟的主要類(lèi)型（三）征地爭(zhēng)議行政訴訟的處理原則典型案例：村委會(huì)無(wú)權(quán)克扣青苗補(bǔ)償費(fèi) 第六章 法律責(zé)任第一節(jié) 概述一、征地法律責(zé)任相關(guān)法律規(guī)定（一）法律規(guī)定（二）行政法規(guī)或規(guī)范性文件規(guī)定（三）部門(mén)規(guī)章及地方規(guī)定 二、征地違法行為及法律責(zé)任（一）非法批地行為（二）侵占、挪用征地補(bǔ)償費(fèi)用行為（三）非法占地行為 第二節(jié) 刑事責(zé)任一、法律有關(guān)規(guī)定二、征地違法犯罪行為及刑事責(zé)任（一）非法批地罪（二）貪污罪（三）挪用公款罪（四）非法占地罪典型案例：村委會(huì)成員侵吞土地補(bǔ)償款構(gòu)成貪污罪 第三節(jié) 行政責(zé)任一、法律有關(guān)規(guī)定二、行政責(zé)任的形式（一）行政處罰（二）行政處分（三）行政賠償 三、實(shí)踐中存在的問(wèn)題及解決思路（一）征地過(guò)程中，違反法定程序應(yīng)承擔(dān)哪些行政責(zé)任（二）征地過(guò)程中，違反法定補(bǔ)償制度應(yīng)承擔(dān)哪些行政責(zé)任 附錄：中華人民共和國(guó)土地管理法（2004年8月28日）中華人民共和國(guó)物權(quán)法（節(jié)錄）（2007年3月16日）國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定（2004年10月21日）國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問(wèn)題的通知（2006年8月31日）國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)勞動(dòng)保障部關(guān)于做好被征地農(nóng)民就業(yè)培訓(xùn)和社會(huì)保障工作指導(dǎo)意見(jiàn)的通知（2006年4月10日）征用土地公告辦法（2001年10月22日）關(guān)于完善農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收審查報(bào)批工作的意見(jiàn)（2004年11月2日）關(guān)于完善征地補(bǔ)償安置制度的指導(dǎo)意見(jiàn)（2004年11月3日）國(guó)土資源部關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織征地補(bǔ)償費(fèi)監(jiān)督管理指導(dǎo)工作的意見(jiàn)（2005年1月24日）國(guó)土資源部關(guān)于開(kāi)展制訂征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)和征地區(qū)片綜合地價(jià)工作的通知（2005年7月23日）國(guó)土資源部關(guān)于加快推進(jìn)征地補(bǔ)償安置爭(zhēng)議協(xié)調(diào)裁決制度的通知（2006年6月21日）最高人民法院關(guān)于審理涉及農(nóng)村土地承包糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋?zhuān)?005年7月29日）

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翻開(kāi)中國(guó)歷史的長(zhǎng)卷，每一頁(yè)都能看到農(nóng)民為土地權(quán)利而進(jìn)行的抗?fàn)帲械囊l(fā)了導(dǎo)致朝代更迭的農(nóng)民戰(zhàn)爭(zhēng)；有的加快了社會(huì)經(jīng)濟(jì)制度改革的步伐，不同的處理方式演繹著不同的結(jié)果。建國(guó)以來(lái)，社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的各個(gè)階段也無(wú)不始于土地制度的變革，土地改革、家庭聯(lián)產(chǎn)承包、國(guó)有土地有償使用等成為我國(guó)重大經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段的標(biāo)志和開(kāi)端。由于建國(guó)后的土地制度適應(yīng)了社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要，土地糾紛在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)處于低發(fā)狀態(tài)。但是，改革開(kāi)放以來(lái)，隨著土地使用制度改革和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)建立，土地的價(jià)值不斷顯化，人們的土地權(quán)利訴求日益強(qiáng)烈，土地糾紛開(kāi)始進(jìn)入人們的視野。　隨著城市化進(jìn)程的加快和征地規(guī)模的不斷擴(kuò)大，征地糾紛作為一種重要的土地糾紛類(lèi)型，成為社會(huì)矛盾的焦點(diǎn)和影響社會(huì)穩(wěn)定的重要因素，由此引發(fā)的大規(guī)模群體性事件時(shí)有發(fā)生，從成因上看，這里既有計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型過(guò)程中制度建設(shè)滯后的因素，也有執(zhí)法者違法行政的因素。在構(gòu)建和諧社會(huì)和科學(xué)發(fā)展的時(shí)代主題下，我國(guó)政府已經(jīng)注意到現(xiàn)行征地制度的弊端，并開(kāi)始加快改革進(jìn)程。2004年，國(guó)務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》，提出了健全被征地農(nóng)民合理補(bǔ)償機(jī)制的新思路；2007年，全國(guó)人大通過(guò)的《物權(quán)法》，明確規(guī)定了農(nóng)民作為征地補(bǔ)償對(duì)象、補(bǔ)償內(nèi)容包括社會(huì)保障費(fèi)用，以及集體成員的重大決策權(quán)、收益分配權(quán)、財(cái)務(wù)知情權(quán)和對(duì)侵害其合法權(quán)益的訴權(quán)等，首次在基本法上將征地制度改革的成果固定下來(lái)，為今后的改革提供了法律支持、指明了方向。　征地糾紛在社會(huì)制度的框架內(nèi)解決，是法治社會(huì)下的理想狀態(tài)，對(duì)各方來(lái)說(shuō)，也是共贏。因此，如何讓被征地農(nóng)民走上依法維權(quán)的正常軌道，而不是通過(guò)極端方式來(lái)表達(dá)權(quán)利訴求；如何在立法、制度設(shè)計(jì)和實(shí)踐中能夠有效解決征地爭(zhēng)議，而不是讓農(nóng)民感到對(duì)法律和現(xiàn)實(shí)的無(wú)奈，不僅是立法者、執(zhí)法者的義務(wù)，也是整個(gè)社會(huì)的責(zé)任。本書(shū)的寫(xiě)作目的，也是期望通過(guò)對(duì)現(xiàn)行征地法律規(guī)定的解釋?zhuān)嬖V社會(huì)公眾享有哪些合法權(quán)益和維權(quán)的正確途徑。因此，本書(shū)在寫(xiě)作上突出了以下特點(diǎn)：　一是注重實(shí)用。本書(shū)在形式上，首先是根據(jù)不同問(wèn)題將現(xiàn)行規(guī)定全面、集中地?cái)[出來(lái)，并進(jìn)行解釋。然后針對(duì)實(shí)踐中存在的主要征地糾紛類(lèi)型和疑難問(wèn)題，進(jìn)行了深入淺出的分析，在現(xiàn)行法律和政策框架內(nèi)提出了解決問(wèn)題的思路?！《蔷o密把握現(xiàn)行法律政策與立法動(dòng)向。本書(shū)從法律適用的角度，對(duì)有關(guān)法律法規(guī)和政策進(jìn)行了系統(tǒng)整理、分析和解讀，對(duì)有關(guān)問(wèn)題分類(lèi)進(jìn)行了探討；結(jié)合當(dāng)前的立法動(dòng)向和改革思路，對(duì)征地補(bǔ)償問(wèn)題等進(jìn)行了系統(tǒng)論述和分析，力求從合法、合理的角度，提出解決問(wèn)題思路?！∮捎跁r(shí)間倉(cāng)促和水平所限，書(shū)中內(nèi)容難免有不當(dāng)之處，請(qǐng)同仁多加批評(píng)指正，也希望與大家一起共同探討有關(guān)問(wèn)題?！∽詈?，向?yàn)楸緯?shū)出版付出艱辛的中國(guó)法制出版社編輯致謝。

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本系列叢書(shū)涵蓋了房地產(chǎn)領(lǐng)域的各個(gè)方面，邀請(qǐng)了在房地產(chǎn)法律實(shí)務(wù)工作第一線的資深法官、律師、政府官員等專(zhuān)家參與寫(xiě)作，幫您化解風(fēng)險(xiǎn)、解決難題！

本書(shū)適合的讀者群是律師、房地產(chǎn)公司法務(wù)人員、以及房地產(chǎn)公司高級(jí)管理人員等。本書(shū)除了系統(tǒng)、精確、重點(diǎn)闡述了對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)法律的理解并對(duì)實(shí)務(wù)中常見(jiàn)的疑難問(wèn)題進(jìn)行了分析，也試圖在案例點(diǎn)評(píng)、法律策劃中強(qiáng)調(diào)對(duì)人的尊重、對(duì)追求合作、共贏、可持續(xù)發(fā)展在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的重要性。

律師的價(jià)值在于他的專(zhuān)業(yè)，但律師的品質(zhì)在于他的責(zé)任!

中國(guó)從一九八六年試行律師資格考試制度，現(xiàn)今已有二十二年了。這二十二年里，中國(guó)的律師從無(wú)到有， 已在經(jīng)濟(jì)、政治、社會(huì)、生活等方方面面發(fā)揮了巨大作用。

很自豪自己是一名律師，但又不甘心僅僅只做一名律師。思考?；蛘哒f(shuō)胡思亂想于我更像是一種生活方式，始終伴隨于身邊，但主題只有一個(gè)：“中國(guó)律師應(yīng)該、將會(huì)怎么發(fā)展"para" label-module="para">

答案和王石對(duì)萬(wàn)科未來(lái)發(fā)展的軌跡趨同，那就是走專(zhuān)業(yè)化和精細(xì)化的道路；但與王石對(duì)萬(wàn)科房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略定位不同的是，專(zhuān)業(yè)化后，中國(guó)律師業(yè)的發(fā)展應(yīng)該是邊緣化、復(fù)合化。

長(zhǎng)期關(guān)注于對(duì)房地產(chǎn)法律的研究，讓我深深意識(shí)到，一名優(yōu)秀的房地產(chǎn)律師，還應(yīng)該是融資謀劃大師、稅務(wù)統(tǒng)籌專(zhuān)家；法律與管理、法律與經(jīng)濟(jì)、法律與政治的邊緣化將是律師發(fā)揮更廣闊的舞臺(tái)。為了進(jìn)一步對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)有一個(gè)更科學(xué)的理解，2007年我特意參加了清華大學(xué)職業(yè)經(jīng)理培訓(xùn)中心舉辦的清華大學(xué)房地產(chǎn)總裁班，為期一年的學(xué)習(xí)仍在進(jìn)行中，我獲益匪淺。

路漫漫其修遠(yuǎn)兮……

2007年認(rèn)識(shí)了中國(guó)法制出版社負(fù)責(zé)圖書(shū)出版的羅菜娜小姐，她從人民大學(xué)研究生畢業(yè)后，選擇了一條法律文化傳播的道路，她說(shuō)她正在籌劃出版一套房地產(chǎn)法律實(shí)務(wù)圖書(shū)，這也許就叫機(jī)緣吧。實(shí)際的工作比我想象的要辛苦很多，我的同事王曉燕、羅玲對(duì)這項(xiàng)工作的完成做了很多努力，在此向她們表示深深的感謝!

這本書(shū)適合的讀者群是律師、房地產(chǎn)公司法務(wù)專(zhuān)員、以及房地產(chǎn)公司高級(jí)管理人員等。本書(shū)除了系統(tǒng)、精確、重點(diǎn)闡述了對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)法律的理解并對(duì)實(shí)務(wù)中常見(jiàn)的疑難問(wèn)題進(jìn)行了分析，也試圖在案例點(diǎn)評(píng)、法律策劃中強(qiáng)調(diào)對(duì)人的尊重、對(duì)追求合作、共贏、可持續(xù)發(fā)展在房2100433B

第一篇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地篇

第一章2007年至2008年土地政策及土地儲(chǔ)備制度

一、2007年至2008年我國(guó)土地政策點(diǎn)評(píng)

（一）對(duì)土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整

（二）抑制高價(jià)土地及土地囤積、閑置

（三）加強(qiáng)土地執(zhí)法力度

（四）土地新政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)構(gòu)的影響

二、土地儲(chǔ)備制度

（一）土地儲(chǔ)備

（二）土地一級(jí)開(kāi)發(fā)

第二章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的取得

一、土地使用權(quán)取得概述

（一）土地使用權(quán)簡(jiǎn)介

（二）取得土地使用權(quán)的幾種方式及其筒評(píng)

二、土地使用權(quán)的出讓

（一）土地使用權(quán)出讓概述

（二）協(xié)議出讓

（三）招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌出讓

案例回放：國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同的生效與履行

（四）土地使用權(quán)出讓合同

三、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓

（一）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件及程序

（二）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的限制

（三）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓常見(jiàn)法律問(wèn)題

案例回放：劃拔土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛

第三章房屋拆遷

一、《物權(quán)法》與房屋拆遷

（一）房屋拆遷與征收

（二）（物權(quán)法）對(duì)房屋拆遷的影響

二、城市房屋拆遷全流程詳解

（一）取得拆遷許可證

（二）發(fā)布拆遷公告及暫停辦理相關(guān)手續(xù)

（三）協(xié)商補(bǔ)償安置

（四）房屋拆遷評(píng)估

（五）拆遷行政裁決

案例回放：拆遷行政裁決不合法，應(yīng)予撤銷(xiāo)

（六）實(shí)施拆遷

（七）行政強(qiáng)制拆遷

三、拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議（示范文本）

第二篇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資篇

第四章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資的途徑

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資概述

二、債務(wù)融資

（一）銀行貸款

（二）委托貸款

（三）發(fā)行公司債券

三、股權(quán)融資

（一）房地產(chǎn)企業(yè)增資擴(kuò)股融資

案例回放：路勁基建收購(gòu)順馳中國(guó)糾紛

（二）房地產(chǎn)企業(yè)上市融資

四、房地產(chǎn)基金融資

五、夾層融資

第五章合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)融資

一、合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)概述

案例回放：補(bǔ)償安置合同VS房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)合同

二、合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的模式選擇

（一）項(xiàng)目公司型的合作開(kāi)發(fā)

（二）非項(xiàng)目公司型的合作開(kāi)發(fā)

三、合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的主要法律問(wèn)題解析

（一）涉及合作合同效力的幾個(gè)問(wèn)題

（二）合作開(kāi)發(fā)中的未足額出資的處理

（三）合作開(kāi)發(fā)中投資額增加及建筑面積增減的處理

（四）合作開(kāi)發(fā)違法、違規(guī)建筑的處理

（五）四種“名不副實(shí)”的合作合同的認(rèn)定與處理

四、合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)防范

（一）慎重選擇合作伙伴

（二）預(yù)防簽訂的合作合同無(wú)效

（三）重視合作合同的簽訂

（四）依約履行合同義務(wù)

案例回放：合作項(xiàng)目擱淺，引發(fā)撤資糾紛

第三篇建設(shè)工程合同篇

第六章建設(shè)工程勘察、設(shè)計(jì)合同

一、建設(shè)工程勘察、設(shè)計(jì)合同簡(jiǎn)介

二、建設(shè)工程勘察、設(shè)計(jì)合同雙方權(quán)利義務(wù)

（一）勘察、設(shè)計(jì)合同發(fā)包人的權(quán)利義務(wù)

案例回放：發(fā)包人應(yīng)當(dāng)依約向設(shè)計(jì)人支付設(shè)計(jì)費(fèi)

（二）勘察、設(shè)計(jì)合同承包人的權(quán)利義務(wù)

案例回放：勘察人對(duì)勘察成果承擔(dān)質(zhì)量保證責(zé)任

三、范本文書(shū)一一北京市工程設(shè)計(jì)合同（示范文本）

第七章建設(shè)工程施工合同

一、建設(shè)工程施工合同簡(jiǎn)介

二、建設(shè)工程施工合同重點(diǎn)法律問(wèn)題解析

（一）中標(biāo)通知書(shū)的法律效力

（二）建設(shè)工程施工合同的無(wú)效及其法律后果

（三）建設(shè)工程施工合同的解除及其法律后果

案例回放：發(fā)包人拖欠工程款，承包人有權(quán)解除合同

（四）發(fā)包人對(duì)建設(shè)工程承擔(dān)的質(zhì)量責(zé)任

三、工程索賠的風(fēng)險(xiǎn)防范

（一）建設(shè)工程索賠簡(jiǎn)介

（二）業(yè)主如何預(yù)防工程索賠

第四篇商品房銷(xiāo)售篇

第八章商品房認(rèn)購(gòu)

一、商品房認(rèn)購(gòu)簡(jiǎn)介

案例回放：商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的效力及違約責(zé)任

二、商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)法律問(wèn)題解析

（一）商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的性質(zhì)認(rèn)定

（二）商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的效力判斷

（三）商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)當(dāng)事人的義務(wù)

案例回放：未盡披露義務(wù)，開(kāi)發(fā)商向認(rèn)購(gòu)人承擔(dān)定金責(zé)任

（四）違反商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的違約責(zé)任

案例回放：商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)申的定金認(rèn)定

三、如何簽訂商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)

（一）簽訂商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的步驟

（二）北京市商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)示范文本及評(píng)析

第九章商品房預(yù)售與現(xiàn)售

一、商品房預(yù)售與現(xiàn)售簡(jiǎn)介

二、商品房銷(xiāo)售法律問(wèn)題分析

（一）商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合的條件

（二）商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的效力

案例回放：“炒樓花”是否有效"para" label-module="para">

（三）商品房現(xiàn)售應(yīng)當(dāng)符合的條件

（四）常見(jiàn)開(kāi)發(fā)商售房違約責(zé)任

案例回放：逾期辦理房產(chǎn)證約定違約金過(guò)低，可以

予以調(diào)整

（五）開(kāi)發(fā)商售房廣告宣傳帶來(lái)的法律風(fēng)險(xiǎn)

（六）物業(yè)小區(qū)的車(chē)位權(quán)屬問(wèn)題

案例回放：小區(qū)停車(chē)位的歸屬之爭(zhēng)

（七）物業(yè)架空層權(quán)屬問(wèn)題

案例回放：住宅小區(qū)架空層的權(quán)利歸屬須依規(guī)劃用途而定

（八）商品房登記制度

第十章商品房包銷(xiāo)

一、商品房包銷(xiāo)簡(jiǎn)介及法律關(guān)系解析

（一）商品房包銷(xiāo)簡(jiǎn)介

案例回放：居間合同VS包銷(xiāo)合同

（二）商品房包銷(xiāo)法律關(guān)系解析

二、商品房包銷(xiāo)中存在的主要法律問(wèn)題

（一）包銷(xiāo)商的主體資格與包銷(xiāo)合同的效力

案例回放：包銷(xiāo)商的主體資格與包銷(xiāo)合同的效力等常見(jiàn)

包銷(xiāo)法律問(wèn)題

（二）開(kāi)發(fā)商擅自出售包銷(xiāo)商品房的違約責(zé)任

（三）包銷(xiāo)商發(fā)布虛假?gòu)V告宣傳的責(zé)任承擔(dān)

三、簽訂商品房包銷(xiāo)合同時(shí)如何防范法律風(fēng)險(xiǎn)

第五篇物業(yè)管理服務(wù)篇

第十一章漫談房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理

一、物業(yè)管理

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與物業(yè)服務(wù)公司

四、物業(yè)管理服務(wù)中的“三角”法律關(guān)系解析

第十二章物業(yè)管理與服務(wù)相關(guān)法律問(wèn)題

一、物業(yè)管理與服務(wù)熱點(diǎn)法律問(wèn)題

（一）無(wú)物業(yè)服務(wù)合同之事實(shí)物業(yè)服務(wù)關(guān)系

案例回放：事實(shí)物業(yè)服務(wù)關(guān)系的處理

（二）物業(yè)接管驗(yàn)收流程及應(yīng)當(dāng)注意的法律問(wèn)題

案例回放：物業(yè)公司接管驗(yàn)收物業(yè)時(shí)，擁有物業(yè)維

修請(qǐng)求權(quán)

（三）物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的交存與使用

（四）業(yè)主委員會(huì)的訴訟主體資格

案例回放：業(yè)主委員會(huì)是否具有訴訟主體資格之爭(zhēng)

二、物業(yè)管理與服務(wù)相關(guān)實(shí)務(wù)解析

（一）前期物業(yè)管理招標(biāo)

（二）首屆業(yè)主委員會(huì)組建流程

三、北京市前期物業(yè)服務(wù)合同（2008年示范文本）

附錄

中華人民共和國(guó)物權(quán)法（節(jié)錄）

（2007年3月16日）

中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法

（2007年8月30日）

中華人民共和國(guó)土地管理法

（2004年8月28日）

最高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛

案件適用法律問(wèn)題的解釋

（2005年6月18日）

招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定

（2007年9月28日）

所涉法律法規(guī)目錄

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