住房價格住房價格的決定

住房價格決定

住房價格決定有其獨特規(guī)律。住房價格屬于存在地租時的商品價格的一種，是典型的不同等級土地生產(chǎn)的商品有用性存在差異的情形：對住房而言，優(yōu)等地（好地段）生產(chǎn)的商品（住房）有用性高，劣等地（差地段）生產(chǎn)的商品（住房）有用性低。從而，住房價格受到不同等級土地生產(chǎn)的商品有用性存在差異時的地租理論的價格規(guī)律的制約。

住房價格主要受到三個因素的影響：住房本身的有用性、城市邊緣住房的有用性、城市邊緣住房的生產(chǎn)成本。

某套住房價格與該套住房的有用性成正比，與城市邊緣住房的生產(chǎn)成本成正比，與城市邊緣住房的有用性成反比。我們用公式來表示，就是：

面公式中，用P為某套住房的價格，U為該套住房的有用性，U0為城市邊緣住房的有用性，C0為城市邊緣住房的生產(chǎn)成本。

除了上述三個因素以外，住房價格還受到供求狀況的影響，不過供求狀況對住房價格的影響往往是短期的，而且影響也有限。

地租理論中的價格決定理論簡介

由于住房價格是典型的存在地租時商品價格現(xiàn)象，所以解釋住房價格現(xiàn)象時，需要對存在地租時的商品價格決定理論做一個簡要的介紹。

當(dāng)存在地租時，商品價格是如何決定的？對此，古典經(jīng)濟(jì)學(xué)家們?nèi)缋罴螆D、穆勒等經(jīng)過深入的研究，并給出了答案：商品價格將等于劣等地生產(chǎn)商品的成本。即有

上式中，P為商品價格，C0為劣等地生產(chǎn)商品的成本。

古典經(jīng)濟(jì)學(xué)家的這一結(jié)論的前提條件，是不同等級土地生產(chǎn)的商品有用性不存在差異，即優(yōu)等地、劣等地生產(chǎn)的商品有用性是一樣的。因為這一前提條件的限制，導(dǎo)致古典地租理論中的價格理論無法適用于房價等商品價格現(xiàn)象。

當(dāng)代經(jīng)濟(jì)學(xué)家在古典經(jīng)濟(jì)學(xué)的地租理論的基礎(chǔ)上，發(fā)展了不同等級土地生產(chǎn)的商品有用性存在差異時商品價格決定理論，建立了新的地租理論中的價格決定理論，從而更加全面地揭示了存在地租時的商品價格決定規(guī)律，使得地租理論中的價格理論可以適用到房價等更多的商品價格現(xiàn)象。

新的地租理論中的價格決定理論認(rèn)為：存在地租時，商品的價格P受到三個因素的影響，這個三個因素是商品的有用性U，劣等地生產(chǎn)的商品的有用性UO，劣等地生產(chǎn)的商品的成本C。用一個公式來表示，就是 ：

住房是典型的不同等級土地生產(chǎn)的商品有用性存在差異時的情形：好地段（優(yōu)等地）的住房綜合性能（有用性）比差地段（劣等地）的住房高。從而可以用上述公式來解釋。

住房價格即是指住房連同其占用土地的價格，即房價：土地價格 建筑物價格。

住房價格有三種存在形式：市場價格、成交價格、申報價格。市場價格是指一套住房的市場價值，隨市場行情隨時波動，成交價格是買賣雙方成交的實際價格，申報價格是向政府管理部門登記的結(jié)果。申報價格質(zhì)量非常差，與實際成交價格差距較大。

影響住房價格變動的因素很多，包括經(jīng)濟(jì)因素、社會因素、政治因素、科學(xué)技術(shù)因素等。影響住房價格的主要關(guān)鍵因素有城市發(fā)展速度、收入水平、政府政策、稅收等。

發(fā)展中的城市，住房價格有不斷上漲的趨勢

對發(fā)展中的城市而言，城市中任何一套已經(jīng)建成的住房價格，都會隨著城市規(guī)模不斷的擴大而不斷提高。

住房價格提高的原因在兩方面：一方面是新建住房生產(chǎn)成本C0上升，另一方面，是住房的品質(zhì)（有用性）的相對提升。住房生產(chǎn)成本的提高，主要原因在于新建住房所用土地價格的提高、勞動力成本上升、原材料成本上升等，而住房品質(zhì)（有用性）的相對提升，則是因為城市規(guī)模擴大，越來越偏遠(yuǎn)的地段會被用于建房，城市中任何一套住房的有用性U與最新建的住房的有用性U0相比，優(yōu)勢就越來越大，即U與U0之比越來越大。從而根據(jù)房價公式P=U/U0*C0,對發(fā)展中的城市而言，住房價格P會隨著城是的發(fā)展越來越高。

城市發(fā)展越快，房價越高，城市發(fā)展越慢，房價越低，城市發(fā)展停止、倒退，房價最低

城市發(fā)展越快，會導(dǎo)致城市周邊土地價格更高，從而導(dǎo)致更高的房價。相反，城市發(fā)展越慢，會導(dǎo)致城市周邊地價越低，從而導(dǎo)致更低的房價。

城市發(fā)展一旦停止，城市周邊低價將最低，城市房價也會處于較低水平。一旦城市發(fā)展倒退（城市人口急劇減少），住房價格將一落千丈，甚至一文不值。

利息率上升，房價降低，利息率下降，房價提升

當(dāng)資金利息率提高時，住房價格會降低，相反，當(dāng)資金利息率降低時，住房價格會提高。

收入提高，房價上升，收入降低，房價下降

居民收入也會影響房價。居民收入提高，房價也會提高，居民收入降低，房價也會降低。國外一些研究表明，房價提高的速度是居民收入提高速度的1.5倍，居民收入提高1%，房價將上漲1.5%。

政府審批越復(fù)雜，房價越高，政府審批越簡單，房價越低。

內(nèi)容簡介

《高校社科文庫:我國城市住房價格測度?Hedonic方法與實證》運用Hedonic理論及實證方法研究城市住房價格與住房特征的關(guān)系，及其在時間與空間維度變動規(guī)律的測度。以保定市住房市場為對象，構(gòu)建了我國Hedonic住房價格模型。借助Box-Cox變換技術(shù)，對國內(nèi)外常用的線性函數(shù)、半對數(shù)函數(shù)、雙對數(shù)函數(shù)和Box-Cox函數(shù)等函數(shù)形式進(jìn)行比較。通過梳理和分析質(zhì)量調(diào)整的概念和思路，深入剖析了時間虛擬變量法、特征價格指數(shù)法、Hedonic價格估算法等三種Hedonic價格指數(shù)計算方法的差異，給出時間虛擬變量法計算公式推導(dǎo)過程。以隱含價格差異為視角，對劃分城市住房子市場的方法進(jìn)行了探討，建立了按空間區(qū)位劃分子市場的Hedonic住房價格模型。

在學(xué)術(shù)界與決策層，住房價格與經(jīng)濟(jì)波動的關(guān)系正受到越來越多的關(guān)注。《住房價格與經(jīng)濟(jì)波動的關(guān)系研究》運用住房價格和經(jīng)濟(jì)波動報關(guān)理論與計量經(jīng)濟(jì)分析和比較分析方法，構(gòu)建起住房價格與經(jīng)濟(jì)波動關(guān)系的理論分析框架，揭示出轉(zhuǎn)型期中國住房價格波動的基本規(guī)律和住房價格波動引發(fā)經(jīng)濟(jì)波動的作用機制、關(guān)鍵因素與實際影響。

《住房價格與經(jīng)濟(jì)波動的關(guān)系研究》由嚴(yán)金海編著。

第1章 緒論

1.1 問題的提出

1.1.1 住房價格波動與經(jīng)濟(jì)波動：是雙向影響嗎"para" label-module="para">

1.1.2 金融因素在房價與經(jīng)濟(jì)波動關(guān)系中的作用：是雙刃劍嗎"para" label-module="para">

1.1.3 政策導(dǎo)向：是否應(yīng)該對住房價格波動做出特別反應(yīng)"para" label-module="para">

1.2 文獻(xiàn)綜述

1.2.1 住房價格波動與經(jīng)濟(jì)基本面的關(guān)系

1.2.2 住房價格對經(jīng)濟(jì)波動的影響

1.2.3 貨幣政策應(yīng)對之策

1.2.4 總結(jié)

1.3 研究思路、主要內(nèi)容和方法

1.3.1 研究思路

1.3.2 主要內(nèi)容

1.3.3 研究范圍

1.3.4 研究方法

第2章 住房價格波動與經(jīng)濟(jì)基本面的關(guān)系

2.1 中國住房市場發(fā)展階段和價格波動特征

2.1.1 改革開放以來中國住房市場的發(fā)展階段

2.1.2 中國住房價格波動的階段特征

2.2 中國住房價格波動的理論分析

2.2.1 住房價格波動的形成機制與幾種理論解釋

2.2.2 理論模型的構(gòu)建

2.3 中國住房價格波動的實證分析

2.3.1 估計方法

2.3.2 數(shù)據(jù)和變量

2.3.3 估計結(jié)果

2.4 住房價格偏離經(jīng)濟(jì)基本面的進(jìn)一步分析

2.4.1 貨幣信貸支持程度與住房價格波動

2.4.2 近視性價格增長預(yù)期及羊群行為心理與住房價格波動

2.4.3 供給彈性與住房價格波動

2.4.4 制度缺陷與住房價格波動

2.5 小結(jié)

第3章 住房價格波動對消費需求的影響

3.1 住房價格波動影響消費需求的理論分析

3.1.1 財富效應(yīng)與收入效應(yīng)--基于持久收入消費理論

3.1.2 擔(dān)保效應(yīng)--基于流動性約束理論

3.1.3 決定房價波動總體消費效應(yīng)的關(guān)鍵影響因素

3.2 中國住房價格波動對消費需求影響的經(jīng)驗分析

3.2.1 計量模型

3.2.2 變量和數(shù)據(jù)

3.2.3 估計結(jié)果與分析

3.3 房價波動影響居民消費的國內(nèi)外比較分析

3.3.1 國外房價波動對消費影響的主要研究結(jié)論

3.3.2 房價變化的消費效應(yīng)與關(guān)鍵影響因素之間關(guān)系的比較分析

3.3.3 發(fā)揮住房財富效應(yīng)促進(jìn)居民消費的政策建議

3.4 小結(jié)

第4章 住房價格波動對投資需求的影響

4.1 房價波動影響投資的理論分析

4.1.1 對住房投資的托賓Q效應(yīng)

4.1.2 對其他投資的關(guān)聯(lián)效應(yīng)

4.1.3 資產(chǎn)負(fù)債表效應(yīng)

4.1.4 決定房價波動總體投資效應(yīng)的關(guān)鍵因素

4.2 房價波動影響住房投資的實證分析

4.2.1 住房投資的價格彈性系數(shù)分析

4.2.2 房價波動影響住房投資的動態(tài)分析

4.2.3 住房價格影響住房投資的托賓Q效應(yīng)分析

4.2.4 住房價格對住房投資的資產(chǎn)負(fù)債表效應(yīng)分析

4.2.5 穩(wěn)定住房投資的建議

4.3 房價波動影響其他投資的實證分析

4.3.1 住房投資與其他投資的關(guān)系分析

4.3.2 房價波動對其他投資的資產(chǎn)負(fù)債表效應(yīng)分析

4.4 小結(jié)

第5章 住房價格波動與銀行信貸

5.1 住房價格與信貸互動機制的理論分析

5.1.1 住房價格與信貸相互影響的機制分析

5.1.2 住房價格與信貸互動關(guān)系的主要影響因素

5.2 住房價格與信貸互動關(guān)系的實證分析

5.2.1 住房價格與信貸互動關(guān)系的國際經(jīng)驗事實

5.2.2 中國住房價格與信貸互動關(guān)系的經(jīng)驗分析

5.3 互動機制下住房價格波動產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險分析

5.3.1 互動機制下風(fēng)險產(chǎn)生與膨脹的理論分析

5.3.2 互動機制下泡沫破滅引發(fā)金融危機的典型案例研究

5.3.3 互動機制下中國房價波動帶來的金融風(fēng)險分析

5.4 小結(jié)

第6章 住房價格波動對總產(chǎn)出和價格水平的影響

6.1 住房價格波動影響總產(chǎn)出和價格水平的理論分析

6.1.1 基于IS-LM模型的分析

6.1.2 基于IS和Phillips曲線模型的分析

6.2 住房價格波動影響總產(chǎn)出和價格水平的實證分析

6.2.1 初步的描述性統(tǒng)計

6.2.2 變量定義和數(shù)據(jù)處理

6.2.3 檢驗結(jié)果與分析

6.3 小結(jié)

第7章 促進(jìn)住房價格與宏觀經(jīng)濟(jì)相協(xié)調(diào)的應(yīng)對之策

7.1 金融市場的發(fā)展與監(jiān)管

7.1.1 推動金融市場的創(chuàng)新

7.1.2 加強金融市場的監(jiān)管

7.1.3 加強基礎(chǔ)性制度建設(shè)

7.2 住房市場的完善與動態(tài)監(jiān)測

7.2.1 完善住房市場的運行機制

7.2.2 加強住房市場的動態(tài)監(jiān)測

7.3 協(xié)調(diào)互補的政策體系的建立

7.3.1 貨幣政策

7.3.2 土地政策

7.3.3 住房政策

第8章 研究結(jié)論與展望

8.1 研究結(jié)論

8.2 需要進(jìn)一步研究的問題

參考文獻(xiàn)

后 記 2100433B