住房綠皮書：中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告(2012-2013)（2013版）

Ⅰ　總 報(bào) 告

1　第一章　中國(guó)住房發(fā)展：總體報(bào)告

一　2011年第四季度以來(lái)的國(guó)內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境

二　2011年第四季度以來(lái)的住房形勢(shì)

三　2011年第四季度以來(lái)住房市場(chǎng)走勢(shì)的成因

四　2012年住房市場(chǎng)調(diào)控目標(biāo)審視與政策問(wèn)題

五　2013年的總體趨勢(shì)與調(diào)控的有利條件

六　2013年的主要風(fēng)險(xiǎn)與調(diào)控的不利因素

七　2013年住房市場(chǎng)調(diào)控的政策建議

2　專題一　遼寧棚戶區(qū)改造的成功模式：政府主導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作

Ⅱ　宏觀背景

3　第二章　中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析與預(yù)測(cè)

4　第三章　中國(guó)城市化的進(jìn)程與趨勢(shì)分析

5　第四章　世界經(jīng)濟(jì)與住房市場(chǎng)形勢(shì)分析與預(yù)測(cè)

6　專題二　住宅投資、房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)

Ⅲ　市場(chǎng)主體

7　第五章　中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)形勢(shì)分析與預(yù)測(cè)

8　第六章　中國(guó)住房需求主體形勢(shì)分析與預(yù)測(cè)

9　第七章　中國(guó)住房金融機(jī)構(gòu)形勢(shì)分析與預(yù)測(cè)

10　專題三　地方政府在房地產(chǎn)發(fā)展中的角色

Ⅳ　市場(chǎng)體系

11　第八章　中國(guó)住房市場(chǎng)形勢(shì)分析與預(yù)測(cè)

12　第九章　中國(guó)土地市場(chǎng)形勢(shì)分析與預(yù)測(cè)

13　第十章　中國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)形勢(shì)分析與預(yù)測(cè)

14　專題四　構(gòu)建“商業(yè)性與政策性相融合”的三重住房金融體系

Ⅴ　公共政策

15　第十一章　中國(guó)住房市場(chǎng)監(jiān)管形勢(shì)分析

16　第十二章　中國(guó)住房社會(huì)保障形勢(shì)分析

17　第十三章　中國(guó)住房宏觀調(diào)控政策分析

18　專題五　農(nóng)民工住房問(wèn)題

倪鵬飛

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)政與貿(mào)易經(jīng)濟(jì)研究所城市與房地產(chǎn)研究室主任，研究員，博士生導(dǎo)師。主要致力于城市經(jīng)濟(jì)學(xué)、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)、空間金融學(xué)、城市競(jìng)爭(zhēng)力及國(guó)家競(jìng)爭(zhēng)力等方面的理論與實(shí)證研究。《中國(guó)城市競(jìng)爭(zhēng)力報(bào)告》《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告》《國(guó)家競(jìng)爭(zhēng)力報(bào)告》主編，聯(lián)合主編《全球城市競(jìng)爭(zhēng)力報(bào)告》（與美國(guó)學(xué)者彼得"para" label-module="para">

為中國(guó)近20個(gè)省市政府進(jìn)行案例、戰(zhàn)略和對(duì)策研究，發(fā)表12部案例專著。在美國(guó)《國(guó)際事務(wù)》（Journal ofInternational Affairs）、英國(guó)《城市研究》（UrbanStudy）等國(guó)內(nèi)外權(quán)威雜志上發(fā)表論文數(shù)十篇。代表作《中國(guó)城市競(jìng)爭(zhēng)力報(bào)告》獲中國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)的最高獎(jiǎng)孫冶方經(jīng)濟(jì)學(xué)著作獎(jiǎng)（第十一屆）。

高廣春

現(xiàn)工作于中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院。主要研究領(lǐng)域?yàn)樽》拷鹑?、商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)與管理。

姜雪梅

2008年畢業(yè)于日本東北大學(xué)并獲得信息科學(xué)博士學(xué)位。中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)政與貿(mào)易經(jīng)濟(jì)研究所助理研究員。專業(yè)特長(zhǎng)是城市經(jīng)濟(jì)學(xué)和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)，主要以現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)學(xué)理論模型研究分析中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)政策。

郭宏宇

外交學(xué)院國(guó)際經(jīng)濟(jì)學(xué)院副教授，2006年畢業(yè)于中國(guó)社會(huì)科學(xué)院研究生院獲經(jīng)濟(jì)學(xué)博士學(xué)位。主要研究方向?yàn)楹暧^經(jīng)濟(jì)運(yùn)行、財(cái)政金融理論與政策。

本報(bào)告從宏觀背景、市場(chǎng)主體、市場(chǎng)體系和公共政策四個(gè)方面，對(duì)中國(guó)住宅市場(chǎng)體系做了全面系統(tǒng)的分析、預(yù)測(cè)與評(píng)價(jià)，并給出了相關(guān)政策建議。本報(bào)告具體內(nèi)容包括：在評(píng)述2011~2012年住房及相關(guān)市場(chǎng)走勢(shì)的基礎(chǔ)上，預(yù)測(cè)了2012~2013年住房及相關(guān)市場(chǎng)的發(fā)展變化；通過(guò)構(gòu)建中國(guó)住房指數(shù)體系，量化評(píng)估了住房市場(chǎng)各關(guān)鍵領(lǐng)域的發(fā)展?fàn)顩r；剖析了住房市場(chǎng)及其相關(guān)領(lǐng)域協(xié)調(diào)健康發(fā)展所面臨的主要問(wèn)題與挑戰(zhàn)，針對(duì)性地提出了相關(guān)政策建議。

2011~2012年分析顯示：經(jīng)濟(jì)增速下滑，但物價(jià)與就業(yè)狀況比較樂(lè)觀；城市化發(fā)展模式從黑色發(fā)展為主轉(zhuǎn)向城市綠色化與綠色城市化并重的階段；全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇繼續(xù)減緩,失業(yè)壓力仍大，全球貿(mào)易惡化；全球住房市場(chǎng)整體下行，早期金融危機(jī)國(guó)家強(qiáng)勁反彈；龍頭房企持續(xù)領(lǐng)跑，風(fēng)險(xiǎn)控制成為企業(yè)發(fā)展核心導(dǎo)向；住房的需求主體開(kāi)始出現(xiàn)明顯的分化，剛性需求得到一定程度的釋放且改善型需求有所回升，但投資性購(gòu)買者基本被強(qiáng)制性地?cái)D出了一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)；房?jī)r(jià)降中有升，投資依舊低迷；2011年第四季度以來(lái)，土地市場(chǎng)基本處于量跌價(jià)滯、供需兩不旺態(tài)勢(shì)，成交量出現(xiàn)較大幅度的下降；房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源以信貸為主，房地產(chǎn)信托先降后升，*主導(dǎo)的房地產(chǎn)一級(jí)資本市場(chǎng)由降轉(zhuǎn)升；限購(gòu)成為監(jiān)管重點(diǎn)，加大閑置土地監(jiān)管力度，強(qiáng)化保障房分配管理；保障性住房在建規(guī)模達(dá)到歷史高位，綠色建筑成為保障性住房的新亮點(diǎn)。

2012~2013年預(yù)測(cè)認(rèn)為：短期調(diào)控效果存在沖突，房地產(chǎn)業(yè)的政策壓力將會(huì)有所減輕；投資快速回升，凈出口小幅回升；物價(jià)水平先小幅下降，之后出現(xiàn)較大反彈；全球經(jīng)濟(jì)增速回落，通脹壓力增加，全球貿(mào)易出現(xiàn)下降；全球住房市場(chǎng)總體低迷，債務(wù)危機(jī)國(guó)家繼續(xù)下降，避險(xiǎn)地區(qū)走勢(shì)良好；住房企業(yè)集中度會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)，中小企業(yè)的市場(chǎng)份額繼續(xù)降低，區(qū)域平衡發(fā)展布局更受重視；全國(guó)城市的改善性住宅需求將會(huì)穩(wěn)中有升，而一線城市的上升幅度將會(huì)大于二、三線城市；各項(xiàng)貸款保持溫和上升的態(tài)勢(shì)；房?jī)r(jià)根據(jù)調(diào)控政策松緊狀況延續(xù)反彈或盤整震蕩，投資依舊低迷；全年的房貸增長(zhǎng)起碼會(huì)保持2012年的水平，統(tǒng)計(jì)貸款同比增速將進(jìn)一步溫和增長(zhǎng)的概率較大。

住房上市公司指數(shù)、個(gè)人按揭貸款月度償付率指數(shù)、住房金融市場(chǎng)指數(shù)、住房市場(chǎng)監(jiān)管指數(shù)和住房社會(huì)保障指數(shù)七大指數(shù)顯示：規(guī)模較大的企業(yè)在成長(zhǎng)性和效率因素方面都發(fā)揮著自己獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)力；北上廣深四大一線城市月度償付率高，房?jī)r(jià)達(dá)到了本市居民無(wú)以承受的地步；房地產(chǎn)融資過(guò)于集中于間接金融機(jī)構(gòu)，必然會(huì)影響資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)和風(fēng)險(xiǎn)結(jié)構(gòu)；高強(qiáng)度監(jiān)管總體延續(xù)但略有波動(dòng)，審批監(jiān)管強(qiáng)于監(jiān)督；北京、新疆、天津、甘肅、湖北、重慶和江西等地區(qū)的經(jīng)濟(jì)適用房政策效果指數(shù)較大。

中國(guó)住房市場(chǎng)健康均衡發(fā)展所面臨的主要問(wèn)題與挑戰(zhàn)是：（1）供需之間的市場(chǎng)博弈加劇，資金鏈安全考驗(yàn)房地產(chǎn)企業(yè)生存；（2）房地產(chǎn)貸款的信用風(fēng)險(xiǎn)加大；（3）政策性住房金融機(jī)構(gòu)依然虛位以待；（4）住房交易成本過(guò)高，存量利用效率偏低；（5）住宅市場(chǎng)結(jié)構(gòu)單一，供給效率較為低下；（6）土地市場(chǎng)買賣雙方“雙壟斷”問(wèn)題越來(lái)越嚴(yán)重；（7）住房金融市場(chǎng)過(guò)度集中于間接融資市場(chǎng)，住房金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)猶存；（8）保障房融資市場(chǎng)板塊資金支持堪憂；（9）預(yù)售監(jiān)管缺乏力度，監(jiān)管主體缺失；（10）住房租賃市場(chǎng)管理混亂，監(jiān)管缺失嚴(yán)重；（11）住房保障仍然以戶籍人口為主，部分保障性住房分配遭冷遇；（12）房產(chǎn)稅改革較為遲緩，住房信息系統(tǒng)建設(shè)沒(méi)有完成。

報(bào)告建議：（1）“開(kāi)源節(jié)流”保障企業(yè)現(xiàn)金流安全；（2）降低對(duì)房地產(chǎn)貸款的信用依賴度并推進(jìn)房地產(chǎn)貸款資產(chǎn)證券化，有效防控房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)；（3）盡快建構(gòu)有效的政策性住房金融機(jī)構(gòu)支持體系，以匹配大規(guī)模的保障房建設(shè)和消費(fèi)的需求；（4）降低住房交易稅費(fèi)，增進(jìn)存量住房配置效率；（5）放松住房開(kāi)發(fā)管制，增強(qiáng)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)；（6）長(zhǎng)期著眼于破解“土地財(cái)政”難題，逐漸降低土地市場(chǎng)買賣“雙壟斷”的程度；（7）借助證券化技術(shù)有效防控房地產(chǎn)資金風(fēng)險(xiǎn)；（8）探索建構(gòu)有效的保障房融資支持體系；（9）建立地方“警示牌”，強(qiáng)化地方監(jiān)督；（10）加強(qiáng)行業(yè)自律，建立有效自律機(jī)制；（11）推廣以貨幣補(bǔ)貼為主、無(wú)戶籍限制的住房保障模式，建立公平的住房保障體系；（12）加快房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作和個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)。

此外，本報(bào)告還對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)一些重要問(wèn)題進(jìn)行了深入的專題研究，如住宅投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響、地方政府在房地產(chǎn)發(fā)展中扮演的角色、住房金融體系和農(nóng)民工住房問(wèn)題等，并得出了一系列有價(jià)值的結(jié)論和政策建議。

本書從宏觀背景、市場(chǎng)主體、市場(chǎng)體系和公共政策四個(gè)方面，對(duì)中國(guó)住宅市場(chǎng)體系做了全面系統(tǒng)的分析、預(yù)測(cè)與評(píng)價(jià)，并給出了相關(guān)政策建議。本報(bào)告具體內(nèi)容包括：在評(píng)述2011~2012年住房及相關(guān)市場(chǎng)走勢(shì)的基礎(chǔ)上，預(yù)測(cè)了2012~2013年住房及相關(guān)市場(chǎng)的發(fā)展變化；通過(guò)構(gòu)建中國(guó)住房指數(shù)體系，量化評(píng)估了住房市場(chǎng)各關(guān)鍵領(lǐng)域的發(fā)展?fàn)顩r；剖析了住房市場(chǎng)及其相關(guān)領(lǐng)域協(xié)調(diào)健康發(fā)展所面臨的主要問(wèn)題與挑戰(zhàn)，針對(duì)性地提出了相關(guān)政策建議。

本書還對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)一些重要問(wèn)題進(jìn)行了深入的專題研究，如住宅投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響、地方政府在房地產(chǎn)發(fā)展中扮演的角色、住房金融體系和農(nóng)民工住房問(wèn)題等，并得出了一系列有價(jià)值的結(jié)論和政策建議。

住房綠皮書2008年

《住房綠皮書》認(rèn)為，由于全球金融和經(jīng)濟(jì)走勢(shì)于2008年急轉(zhuǎn)直下，中國(guó)住房市場(chǎng)在這一年初開(kāi)始的調(diào)整被迫中斷，住房產(chǎn)業(yè)雖然未被列入國(guó)家振興產(chǎn)業(yè)名單但實(shí)際上依然被視為GDP止跌回升的主力軍。于是，諸種關(guān)于住房產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策的出臺(tái)、金融機(jī)構(gòu)和金融市場(chǎng)慷慨注入大量的流動(dòng)性、難以遏制的投機(jī)需求和一定的剛性需求集體向住房產(chǎn)業(yè)發(fā)力，結(jié)果是，在2008年底瀕臨絕境的住房產(chǎn)業(yè)絕處逢生，轉(zhuǎn)過(guò)難熬的2008年頭后，迅速爆發(fā)，短短幾個(gè)月間就吞噬了住房?jī)r(jià)格在2008年近一年里的下降空間，沖上了一個(gè)新的歷史峰值。

《住房綠皮書》所展現(xiàn)的2008年以來(lái)中國(guó)住房市場(chǎng)及其相關(guān)的經(jīng)濟(jì)、金融和政策圖景是：全球經(jīng)濟(jì)從深度衰退到逐步回穩(wěn)；中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)從急速下滑到觸底回升；城市化質(zhì)量提升明顯，中西部地區(qū)城市化加快；住房金融市場(chǎng)從緊縮到寬松；住房開(kāi)發(fā)企業(yè)由急劇惡化到迅速好轉(zhuǎn)；住房消費(fèi)、投資和投機(jī)意愿幾經(jīng)反復(fù)；信貸監(jiān)管由緊變松，又由松變緊；住房資產(chǎn)與物業(yè)市場(chǎng)從回落調(diào)整到快速上漲；住房土地市場(chǎng)從熱度下降到逐步回暖；保障性住房建設(shè)力度迅速加大，保障覆蓋范圍有所提高。

住房綠皮書2009年

綠皮書指出，2009年第4季度住房市場(chǎng)在有效需求下降、觀望氣氛增強(qiáng)、開(kāi)發(fā)企業(yè)促銷積極性低、年底季節(jié)性信貸緊縮、二套房貸政策從緊等因素的綜合作用下，可能有一個(gè)銷售量回落和價(jià)格小幅調(diào)整的過(guò)程，投資開(kāi)發(fā)則將繼續(xù)保持上升。

住房綠皮書2010年

《住房綠皮書》預(yù)測(cè)2010年：全球經(jīng)濟(jì)緩慢復(fù)蘇，但全球住房市場(chǎng)表現(xiàn)不一；中國(guó)經(jīng)濟(jì)將持續(xù)復(fù)蘇，住房投資作用將進(jìn)一步增強(qiáng)；城市化規(guī)模呈現(xiàn)高峰，城市化區(qū)域增長(zhǎng)相對(duì)均衡；住房市場(chǎng)春暖秋涼、震蕩增長(zhǎng)；住宅用地市場(chǎng)交易量增加，交易價(jià)格上行；住房金融市場(chǎng)溫和上行，波動(dòng)增長(zhǎng)。

調(diào)控辦法

《住房綠皮書》提出2010年細(xì)化調(diào)控辦法。供給管理：對(duì)高檔物業(yè)提供者，實(shí)施重稅；對(duì)普通商品房開(kāi)發(fā)適當(dāng)優(yōu)惠，對(duì)保障房開(kāi)發(fā)實(shí)施獎(jiǎng)勵(lì)和補(bǔ)貼政策；需求管理：實(shí)施“抑制投機(jī)、引導(dǎo)投資、鼓勵(lì)消費(fèi)和擴(kuò)大保障”差別化的需求管理政策；空間管理：重點(diǎn)監(jiān)控一線城市的國(guó)際游資的沖擊和炒作，重點(diǎn)監(jiān)控一線、二線城市的國(guó)內(nèi)投機(jī)客的炒作。根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和收入水平及其變化，采取區(qū)別對(duì)待措施，指導(dǎo)不同區(qū)域和城市的供求政策；時(shí)間管理：針對(duì)2010年四個(gè)季度可能出現(xiàn)的不同的市場(chǎng)表現(xiàn)，金融、土地、財(cái)政等尤其是金融部門提前做出預(yù)案，把握節(jié)奏，采取適度的松緊政策。具體在一季度加大土地和保障性住房，適度降低一貫的貸款高增長(zhǎng)率；第二季度，加大措施，刺激供給，同時(shí)加大保障房供給力度，適度從緊消費(fèi)支持，第三、第四季度，加大消費(fèi)刺激的政策；預(yù)期管理：針對(duì)根據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)和住房市場(chǎng)形勢(shì)產(chǎn)生預(yù)期，政府采取適當(dāng)?shù)?、并且不斷變化的?yīng)對(duì)措施，通過(guò)預(yù)期管理，打擊市場(chǎng)投機(jī)行為，引導(dǎo)供需雙雙回歸理性。

政策原則

《住房綠皮書》提出調(diào)控的政策原則。堅(jiān)持“定量寬松，精確投放；抑揚(yáng)有別，重拳出擊；多策組合，時(shí)空匹配；長(zhǎng)短結(jié)合，標(biāo)本兼治”的政策原則?！岸繉捤?，精確投放”。主要指住房信貸(也包括土地等)要堅(jiān)持?jǐn)?shù)量明確的寬松政策，并進(jìn)一步將投放對(duì)象加以細(xì)化，準(zhǔn)確投放到供需對(duì)象中；“抑揚(yáng)有別，重拳出擊”。就是對(duì)待保障、消費(fèi)、投資和投機(jī)采取不同的政策，并且進(jìn)一步強(qiáng)化。即采取進(jìn)一步的政策措施，更有效地抑制投機(jī)、引導(dǎo)投資，更進(jìn)一步地鼓勵(lì)消費(fèi)和擴(kuò)大保障；“多策搭配，時(shí)空組合”就是要綜合利用土地、金融、財(cái)稅和監(jiān)管手段，協(xié)同作戰(zhàn)并根據(jù)空間和時(shí)間不同，不斷調(diào)整；“長(zhǎng)短結(jié)合，標(biāo)本兼治”。就是在將完成2010年的目標(biāo)和長(zhǎng)期目標(biāo)結(jié)合起來(lái)，將解決眼前的目標(biāo)問(wèn)題和長(zhǎng)遠(yuǎn)的根本性問(wèn)題結(jié)合起來(lái)，結(jié)合具體措施的推出，不失時(shí)機(jī)地改革制度、體制和機(jī)制。

政策措施

《住房綠皮書》提出調(diào)控的政策措施。宏觀經(jīng)濟(jì)：微調(diào)宏觀政策，刺激內(nèi)生性增長(zhǎng)，防控通貨膨脹；城市發(fā)展：挖掘城市化的潛力，提高城鎮(zhèn)化的質(zhì)量；開(kāi)發(fā)企業(yè)：公布住房參考價(jià)格，提高城鎮(zhèn)化的質(zhì)量；需求主體：鼓勵(lì)住房消費(fèi)，引導(dǎo)住房投資，抑制住房投機(jī)；住房市場(chǎng)：完善住房市場(chǎng)體系，鼓勵(lì)住房消費(fèi)；土地市場(chǎng)：擴(kuò)大住房用地供應(yīng)規(guī)模，提高用地效率；金融機(jī)構(gòu)：嚴(yán)控投機(jī)性房貸，刺激真實(shí)住房需求；市場(chǎng)監(jiān)管：規(guī)范市場(chǎng)準(zhǔn)入條件，從嚴(yán)市場(chǎng)行為監(jiān)管；住房保障：落實(shí)保障房建設(shè)計(jì)劃，切實(shí)擴(kuò)大保障房供給。

住房建議

《住房綠皮書》提出解決住房長(zhǎng)期問(wèn)題的對(duì)策建議。提出住房發(fā)展的總體目標(biāo)是：“確保穩(wěn)健發(fā)展，力爭(zhēng)持續(xù)繁榮，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，實(shí)現(xiàn)住有所居”的住房發(fā)展總體目標(biāo)。著力解決國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的結(jié)構(gòu)性問(wèn)題，重新確立住房在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的戰(zhàn)略定位；建立促進(jìn)住房穩(wěn)健均衡發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。構(gòu)建三維一體的住房發(fā)展體系。重構(gòu)住房市場(chǎng)化和保障性相結(jié)合的住房生產(chǎn)體系，市場(chǎng)化和保障性相結(jié)合的產(chǎn)品體系，住房發(fā)展的制度、戰(zhàn)略、政策、監(jiān)管、調(diào)控的制度體系。

具體有以下措施：完善社會(huì)保障制度體系建設(shè)，擴(kuò)大保障性住房建設(shè)規(guī)模；改善城市發(fā)展的制度環(huán)境，挖掘城市化的潛力；創(chuàng)新房地產(chǎn)制度，建立完善可靠的法制體系；建立順暢得力的監(jiān)管體系，反對(duì)住房市場(chǎng)領(lǐng)域的壟斷；改進(jìn)政府參與市場(chǎng)的方式，提升政府的服務(wù)質(zhì)量；建立公平合理的稅費(fèi)體系，實(shí)現(xiàn)住房分配的轉(zhuǎn)移支付制度；設(shè)立住房政策委員會(huì)，建立統(tǒng)一靈活的調(diào)控體系；建立商品性與政策性差異化結(jié)合的分層次的住房體系；建立住房再生產(chǎn)各環(huán)節(jié)、商品性和保障性結(jié)合的住房體系。

住房綠皮書2012年

2011年12月9日上午，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院發(fā)布了2012年《住房綠皮書》。社科院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛博士在會(huì)上表示，2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控應(yīng)堅(jiān)持持續(xù)、穩(wěn)定、差別和靈活的原則，目標(biāo)著眼于回歸理性、健康發(fā)展。爭(zhēng)取實(shí)現(xiàn)促進(jìn)宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長(zhǎng)和住房市場(chǎng)“軟著陸”。

倪鵬飛表示，從長(zhǎng)期背景來(lái)看，中國(guó)城市化仍處在加速期，居民收入持續(xù)提升，住房剛性需求潛力仍然較大，中國(guó)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期增長(zhǎng)并好于發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體，人民幣在若干年內(nèi)持續(xù)升值，房地產(chǎn)投資需求潛力依然很大，房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期向好趨勢(shì)決定。在未來(lái)的下調(diào)過(guò)程中，供求等主體的預(yù)期將會(huì)發(fā)生分化，在部分開(kāi)發(fā)商謹(jǐn)慎降價(jià)促銷過(guò)程中，部分持幣待購(gòu)者將自制，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)緩慢回調(diào)。

倪鵬飛表示，價(jià)格上房?jī)r(jià)過(guò)高的城市要下降，一般的城市要平穩(wěn)，銷售上總體基本平穩(wěn)，保障房的比例要上升，適度延緩?fù)顿Y，但要防止房地產(chǎn)投資的大幅下滑，選擇適度延緩?fù)顿Y。爭(zhēng)取實(shí)現(xiàn)促進(jìn)宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長(zhǎng)和住房市場(chǎng)“軟著陸”的主要任務(wù)：防止兩大市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，解決三大結(jié)構(gòu)失衡，完善四項(xiàng)調(diào)控政策，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸理性，為經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長(zhǎng)做貢獻(xiàn)，同時(shí)為房地產(chǎn)長(zhǎng)期實(shí)現(xiàn)健康、穩(wěn)定、均衡發(fā)展創(chuàng)造條件。

《住房綠皮書》綜合運(yùn)用微觀、宏觀、公共經(jīng)濟(jì)學(xué)等理論，建立了以住房市場(chǎng)為核心，住房市場(chǎng)主體為支撐，住房市場(chǎng)潛力為延展，住房宏觀背景為基礎(chǔ)，公共政策作保障的住房分析框架。

《住房綠皮書》提出了一個(gè)有多項(xiàng)指標(biāo)組成的測(cè)量中國(guó)住房市場(chǎng)質(zhì)量、風(fēng)險(xiǎn)和效率等的指數(shù)體系。這個(gè)體系包括住房上市公司指數(shù)、住房支付能力指數(shù)、住房真實(shí)供求缺口指數(shù)、城市土地市場(chǎng)價(jià)值指數(shù)、住房市場(chǎng)價(jià)值潛力指數(shù)、住房貸款風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)、住房市場(chǎng)監(jiān)管指數(shù)、住房社會(huì)保障指數(shù)等，對(duì)涉及住房市場(chǎng)的關(guān)鍵方面的健康程度以及合理性進(jìn)行評(píng)價(jià)。