中核房地產(chǎn)開發(fā)公司

中核房地產(chǎn)開發(fā)公司作為中央國有企業(yè)，成立以來，伴隨著國家經(jīng)濟(jì)體制改革，經(jīng)歷了三個(gè)重要的歷史階段。

第一階段是1994年至1999年。此一階段，中核房地產(chǎn)開發(fā)公司隸屬于中國核工業(yè)總公司，主要是執(zhí)行計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下開發(fā)利用核系統(tǒng)內(nèi)部土地資源，承擔(dān)總公司安排的有關(guān)基本建設(shè)項(xiàng)目的建設(shè)任務(wù)。在此過程中，公司先后在北京、廣州、深圳、青島、四川等地承建和開發(fā)了一批建設(shè)項(xiàng)目，建筑規(guī)模達(dá)25萬平方米，項(xiàng)目總投資達(dá)到 2.9 億元。

第二階段是1999年至2012。1999年，中國核工業(yè)總公司進(jìn)行機(jī)構(gòu)調(diào)整，中核房地產(chǎn)開發(fā)公司正式劃歸成中國核工業(yè)建設(shè)集團(tuán)的全資子公司，公司法定代表人為史光玉，從此，公司進(jìn)入一個(gè)由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)邁向市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展新階段。此階段初，公司即明確了以建立現(xiàn)代企業(yè)制度為目標(biāo)，走市場化發(fā)展的思路，積極深化企業(yè)內(nèi)部改革，建立與市場經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)的管理機(jī)制，同時(shí)積極投身市場，加快公司發(fā)展。特別是近年來，公司布局全國，積極從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)業(yè)務(wù)，涉足住宅、商業(yè)用房、寫字樓等多個(gè)領(lǐng)域，取得了較好的業(yè)績。從2001年北京金澤大廈建設(shè)開始，到2007年山西翼城“翼都·鳳凰城”，公司通過參股、合作形式參與開發(fā)項(xiàng)目總規(guī)模達(dá)80萬平方米，其中我公司投資開發(fā)面積超過35萬平方米，極大地壯大了公司規(guī)模，提高了公司市場競爭力，使公司步入了一個(gè)快速發(fā)展的新階段。

公司堅(jiān)持以客戶為中心，以市場為依托，力爭通過好的產(chǎn)品、好的服務(wù)贏得客戶的信賴，堅(jiān)持以人為本，努力打造一流團(tuán)隊(duì)，不斷完善管理機(jī)制和提高管理水平。公司總部共有員工29人，其中具有中高級(jí)職稱院共有17人，占員工總數(shù)的60%，公司下設(shè)規(guī)劃發(fā)展處、經(jīng)營開發(fā)處、財(cái)務(wù)處、物業(yè)行政處和綜合辦公室5個(gè)職能部門，擁有控股子公司北京核建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和參股子公司深圳華泰企業(yè)發(fā)展有限公司及3個(gè)在建項(xiàng)目部。

在全面完成公司“十五”規(guī)劃后，2006年4月，中核房地產(chǎn)開發(fā)公司“十一五規(guī)劃和2020年遠(yuǎn)景目標(biāo)”編制完成，這是中核房地產(chǎn)開發(fā)公司改革發(fā)展到關(guān)鍵階段的又一重要舉措，極大地鼓舞了士氣，增加了全體員工的緊迫感、責(zé)任感和使命感，為公司未來的發(fā)展指明了方向，描繪了藍(lán)圖。

市場不斷在拓展、理念不斷在創(chuàng)新、企業(yè)不斷在發(fā)展，中核房地產(chǎn)開發(fā)公司始終秉承中國核工業(yè)責(zé)任、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度和誠信、可靠的品質(zhì)，精益求精，不斷實(shí)現(xiàn)新的跨越。

第三階段，2012年至今，中核房地產(chǎn)公司正式轉(zhuǎn)入中核投資名下。根據(jù)中國核工業(yè)建設(shè)集團(tuán)公司總經(jīng)理辦公會(huì)有關(guān)決定，集團(tuán)辦公廳于2012年2月10日印發(fā)“核建發(fā)[2012]13號(hào)”文件，正式將集團(tuán)公司持有的中核房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“中核房”）100%的股權(quán)全部無償劃轉(zhuǎn)至投資公司，本次股權(quán)劃轉(zhuǎn)時(shí)點(diǎn)為2011年12月31日，對(duì)應(yīng)資產(chǎn)為該時(shí)點(diǎn)的財(cái)務(wù)審計(jì)值。文件下發(fā)后，涉及股權(quán)劃轉(zhuǎn)、工商變更及管理銜接等方面的工作均在有序進(jìn)行中。

由投資公司全面整合集團(tuán)原有房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，是集團(tuán)公司面向未來發(fā)展的轉(zhuǎn)型升級(jí)戰(zhàn)略的重要組成部分，也是投資公司為集團(tuán)打造“一個(gè)主業(yè)、五個(gè)平臺(tái)和一個(gè)中心”的立足點(diǎn)之一。此前，投資公司在集團(tuán)的統(tǒng)一規(guī)劃與協(xié)調(diào)下，已與中核房共同開展了大量的前期工作，并合作進(jìn)行了市場調(diào)研與業(yè)務(wù)領(lǐng)域的銜接。本次股權(quán)劃轉(zhuǎn)的完成，標(biāo)志著主要程序性工作已基本結(jié)束，相關(guān)業(yè)務(wù)領(lǐng)域全面進(jìn)入實(shí)質(zhì)性操作階段。2100433B

房地產(chǎn)開發(fā)公司的類型可以從兩個(gè)角度進(jìn)行劃分。

第一個(gè)角度是從經(jīng)營內(nèi)容和經(jīng)營方式的角度劃分，房地產(chǎn)公司主要可以劃分為房地產(chǎn)開發(fā)公司、房地產(chǎn)中介服務(wù)公司和物業(yè)管理公司等。

房地產(chǎn)開發(fā)公司是以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的公司。主要業(yè)務(wù)范圍包括城鎮(zhèn)土地開發(fā)、房屋營造、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，以及房地產(chǎn)營銷等經(jīng)營活動(dòng)。這類公司又稱為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司。

房地產(chǎn)中介服務(wù)公司包括房地產(chǎn)咨詢公司、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估公司、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司等。

物業(yè)管理公司指以住宅小區(qū)、商業(yè)樓宇等大型物業(yè)管理為核心的經(jīng)營服務(wù)型公司。這類公司的業(yè)務(wù)范圍包括售后或租賃物業(yè)的維修保養(yǎng)、住宅小區(qū)的清潔綠化、治安保衛(wèi)、房屋租賃、居室裝修、商業(yè)服務(wù)、搬家服務(wù)，以及其他經(jīng)營服務(wù)等。

第二個(gè)角度是從經(jīng)營范圍的廣度劃分，房地產(chǎn)公司可以劃分為房地產(chǎn)綜合公司、房地產(chǎn)專營公司和房地產(chǎn)項(xiàng)目公司。

房地產(chǎn)綜合公司是指綜合從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的公司。

房地產(chǎn)專營公司是指長期專門從事如房地產(chǎn)開發(fā)、租售、中介服務(wù)，以及物業(yè)管理等某一方面經(jīng)營業(yè)務(wù)的公司。

房地產(chǎn)項(xiàng)目公司是指針對(duì)某一特定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而設(shè)立的公司。許多合資經(jīng)營和合作經(jīng)營的房地產(chǎn)開發(fā)公司即屬于這種類型。項(xiàng)目公司是在項(xiàng)目可行并確立的基礎(chǔ)上設(shè)立的，其生命期從項(xiàng)目開始，當(dāng)項(xiàng)目結(jié)束時(shí)公司終了，這種組織形式便于進(jìn)行經(jīng)營核算，是房地產(chǎn)開發(fā)公司常用的一種形式。

受所經(jīng)營產(chǎn)品和服務(wù)特殊性的影響，同其他行業(yè)的公司相比較，房地產(chǎn)公司有以下幾方面特征

經(jīng)營對(duì)象的不可移動(dòng)性

不管是房地產(chǎn)開發(fā)公司、中介服務(wù)公司還是物業(yè)管理公司，它們的經(jīng)營對(duì)象都是不動(dòng)產(chǎn)，具有固定性和不可移動(dòng)性。這種特性使房地產(chǎn)公司在經(jīng)營活動(dòng)中受其影響十分巨大，受周圍環(huán)境的影響較大，經(jīng)營績效與所處區(qū)位狀況關(guān)系密切。因?yàn)橐话闵唐穼儆趧?dòng)產(chǎn)，具有實(shí)體的流動(dòng)性，可以隨時(shí)在地區(qū)之間，甚至是不同國家之間進(jìn)行流動(dòng)，因而通常面對(duì)的市場競爭范圍比較大，在不受一國對(duì)外貿(mào)易政策、國家安全等貿(mào)易壁壘影響的條件下，競爭范圍是世界性的，公司要根據(jù)國際市場的情況進(jìn)行決策，國際市場環(huán)境發(fā)生變化會(huì)對(duì)這類公司產(chǎn)生直接的影響。而對(duì)于房地產(chǎn)公司來說，不動(dòng)產(chǎn)不具有實(shí)體的流動(dòng)性，房地產(chǎn)公司提供的產(chǎn)品不可能移動(dòng)，相關(guān)的房地產(chǎn)服務(wù)也附著于固定的房地產(chǎn)上面，因此其面對(duì)的市場競爭范圍較小一些，主要是本地市場，當(dāng)?shù)厥袌龅墓┣箨P(guān)系及其變化趨勢對(duì)房地產(chǎn)公司的經(jīng)營績效至關(guān)重要。此外，由于房地產(chǎn)產(chǎn)品的價(jià)值量大，資產(chǎn)轉(zhuǎn)移需要經(jīng)過較長時(shí)間，從而使市場競爭關(guān)系無法充分展開，受制于此，房地產(chǎn)公司經(jīng)營成功的關(guān)鍵在于把握當(dāng)?shù)厥袌龅男枨蟆?

業(yè)務(wù)形態(tài)的服務(wù)性

無論房地產(chǎn)開發(fā)公司、房地產(chǎn)中介咨詢服務(wù)公司，還是物業(yè)管理公司，從其業(yè)務(wù)活動(dòng)的性質(zhì)來看，主要是提供某種服務(wù)。

在房地產(chǎn)開發(fā)公司從事經(jīng)營活動(dòng)過程中，即征地、拆遷、土地開發(fā)、土地出讓轉(zhuǎn)讓、房屋開發(fā)、房屋出售、出租、轉(zhuǎn)租、房地產(chǎn)抵押以及房地產(chǎn)建設(shè)過程中必然產(chǎn)生大量談判、協(xié)調(diào)、籌劃等勞務(wù)以及相應(yīng)的法律事務(wù)，這些是房地產(chǎn)開發(fā)公司經(jīng)營活動(dòng)的主要內(nèi)容。

對(duì)于房地產(chǎn)中介服務(wù)和物業(yè)管理公司來說，其服務(wù)性的特性就更加明顯了。房地產(chǎn)中介公司就是圍繞房地產(chǎn)產(chǎn)品而進(jìn)行的一系列咨詢、籌劃、代理和服務(wù)活動(dòng)，溝通與房地產(chǎn)產(chǎn)品相關(guān)的各類信息，撮合買賣雙方，節(jié)約交易各方的交易成本，并從節(jié)約的成本中獲取傭金，所以，中介公司提供的是房地產(chǎn)各類服務(wù)。物業(yè)管理公司實(shí)際上就是對(duì)房地產(chǎn)物業(yè)及其設(shè)施和周邊環(huán)境進(jìn)行管理并提供各種保安、保潔、維修和保養(yǎng)服務(wù)的公司。這種特性決定了房地產(chǎn)公司的服務(wù)態(tài)度和服務(wù)質(zhì)量至關(guān)重要。

經(jīng)營活動(dòng)的資金和人才密集性

房地產(chǎn)公司在經(jīng)營管理過程中需要大量的資金和人才，房地產(chǎn)開發(fā)公司的每個(gè)經(jīng)營項(xiàng)目蘊(yùn)涵的價(jià)值量極大，需要大量資金的運(yùn)籌，是一種資金密集型的公司。例如，房地產(chǎn)開發(fā)前期的安置補(bǔ)償費(fèi)用、前期工作中的勘察設(shè)計(jì)費(fèi)用、可行性研究費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用等，通常完全依靠自有資金進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)公司微乎其微，往往要依賴各種金融工具和金融手段。房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的密切聯(lián)系帶來了兩個(gè)方面的后果：

一方面房地產(chǎn)公司需要大量資金為銀行等金融機(jī)構(gòu)提供了一種優(yōu)良的投資渠道；

另一方面，二者結(jié)合使整體經(jīng)濟(jì)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力下降，一旦房地產(chǎn)價(jià)格下跌或者房地產(chǎn)公司經(jīng)營不善，可能會(huì)造成金融體系動(dòng)蕩，進(jìn)而危及整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的安全。

所謂人才密集型是指在房地產(chǎn)開發(fā)、中介咨詢、代理、物業(yè)管理過程中，需要大量的各種各樣的專業(yè)人才，如建筑工程類、經(jīng)濟(jì)分析類、金融類等。房地產(chǎn)開發(fā)公司在實(shí)際經(jīng)營活動(dòng)中涉及建筑安裝方面的技術(shù)知識(shí)，也涉及市場調(diào)研、項(xiàng)目管理、各專業(yè)領(lǐng)域協(xié)調(diào)等知識(shí)和技能，往往只有借助各類專業(yè)人員的協(xié)同合作才能完成房地產(chǎn)開發(fā)。對(duì)于普通房地產(chǎn)需求者而言，消費(fèi)者或者不從事房地產(chǎn)行業(yè)的公司公司無法在短時(shí)間內(nèi)掌握與房地產(chǎn)相關(guān)的專業(yè)知識(shí)，通常在交易過程中要依賴這些專業(yè)人士的協(xié)助，這樣就為專業(yè)化的中介服務(wù)公司提供了經(jīng)營空間。

經(jīng)營活動(dòng)過程的行業(yè)限制性

在房地產(chǎn)公司經(jīng)營管理活動(dòng)過程中，行業(yè)特征對(duì)其的影響明顯，表現(xiàn)在：

一是行業(yè)的市場規(guī)模較大，對(duì)公司發(fā)展起到十分巨大的推動(dòng)作用。

二是行業(yè)的競爭范圍主要是本地市場，是面向區(qū)域的，全國及世界性的競爭主要來源于資金流動(dòng)。

三是目前房地產(chǎn)行業(yè)競爭者的數(shù)量較大，但有較大實(shí)力的公司數(shù)量則較少，市場競爭強(qiáng)烈，公司經(jīng)營過程中面臨的不確定性較強(qiáng)。

四是房地產(chǎn)用戶的數(shù)量較多，是個(gè)領(lǐng)域較為廣闊的市場。房地產(chǎn)用戶主要包括一般的住房消費(fèi)者及其他需要房地產(chǎn)產(chǎn)品的集團(tuán)購買者。

五是房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入障礙比較大，一方面，由于進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)需要較大的啟動(dòng)資本，所以存在較高的進(jìn)入壁壘障礙；另一方面，房地產(chǎn)的固定性也決定了退出房地產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移成本也相當(dāng)高。

六是房地產(chǎn)公司由于其資金量投入大、風(fēng)險(xiǎn)高，公司經(jīng)營得當(dāng)，其盈利水平也會(huì)高一些，這種較高水平的盈利是對(duì)其承擔(dān)的高風(fēng)險(xiǎn)的補(bǔ)償。這也是吸引其他行業(yè)資金進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)的主要因素。

中國光大房地產(chǎn)開發(fā)公司原為中國光大集團(tuán)總公司的全資子公司，是光大集團(tuán)旗下專業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理的企業(yè)。公司在國家工商總局注冊(cè)登記，注冊(cè)資本1.33億元人民幣，總資產(chǎn)逾40億元人民幣。中國光大房地產(chǎn)開發(fā)公司根據(jù)國務(wù)院關(guān)于中國光大集團(tuán)發(fā)展金融控股集團(tuán)的整體要求，于2004年10月進(jìn)行了公司改革，并正式更名為中國光大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“公司”或“光大房地產(chǎn)”），從而使光大房地產(chǎn)成為中外合資的全國性房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)。