珠海市新型產(chǎn)業(yè)用地(M0)管理暫行辦法（試行）印發(fā)的通知

珠府〔2020〕30號

橫琴新區(qū)管委會，各區(qū)政府（管委會），市政府各部門、各直屬機構：

現(xiàn)將《珠海市新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）管理暫行辦法（試行）》印發(fā)給你們，請認真貫徹實施。實施過程中遇到問題，請徑向市自然資源局反映。

珠海市人民政府

2020年5月13日

第一章　總則

第一條　

第二條　依據(jù)《珠海市城市規(guī)劃技術標準與準則》，在城市用地分類“工業(yè)用地（M）”大類下設“新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）”中類。在辦理供地手續(xù)和不動產(chǎn)登記時，土地用途表述為“工業(yè)用地（新型產(chǎn)業(yè)用地M0）”。

第三條　新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）指融合與生產(chǎn)密切相關的研發(fā)、孵化、試驗、創(chuàng)意、無污染生產(chǎn)等創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)功能以及配套相關商業(yè)、宿舍、可附設的市政設施、交通設施及其它配套輔助設施的用地。新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）項目用房包括產(chǎn)業(yè)用房和生活服務設施用房。

第四條　本辦法施行前已供應的新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）不適用于本辦法?？萍计髽I(yè)孵化器用地執(zhí)行《珠海市人民政府關于印發(fā)珠海市加強科技企業(yè)孵化器用地管理意見（試行）的通知》(珠府〔2019〕41號)有關規(guī)定，本辦法對科技企業(yè)孵化器用地另有規(guī)定的從本辦法規(guī)定。

第二章　資格準入認定

第五條　新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）項目資格認定實行產(chǎn)業(yè)準入和主體準入制度。

第六條　市工信主管部門會同市發(fā)改、科技創(chuàng)新、商務等行業(yè)主管部門負責制定我市新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）產(chǎn)業(yè)準入、主體準入的標準指引及后期的用地項目評價考核辦法及監(jiān)管指引、可分割轉讓部分產(chǎn)業(yè)用房的受讓主體資格審查等操作指引。各區(qū)政府（管委會）根據(jù)上述指引負責轄區(qū)范圍內新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）產(chǎn)業(yè)準入、主體準入的審查工作。

第七條　企業(yè)參與新增新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）的競買，由區(qū)政府（管委會）根據(jù)項目產(chǎn)業(yè)準入、主體準入開展企業(yè)資源及能力審查；企業(yè)申請利用存量工業(yè)、倉儲、物流用房改建、擴建、拆建改變用途用于新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）項目的，須通過各區(qū)政府（管委會）產(chǎn)業(yè)準入、主體準入審查，并獲批準改變用途后，按新型產(chǎn)業(yè)用途辦理用地手續(xù)，開展新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）項目建設。

第三章　用地管理

第八條　各區(qū)政府（管委會）負責新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）規(guī)模的確定工作，并負責按照國家產(chǎn)業(yè)政策和本轄區(qū)產(chǎn)業(yè)準入標準制定《項目監(jiān)管協(xié)議》?！俄椖勘O(jiān)管協(xié)議》必須符合本辦法明確的項目開發(fā)最低要求，同時應包括但不限于產(chǎn)業(yè)類型、分割轉讓時間、投產(chǎn)時間、投資強度、節(jié)能環(huán)保、產(chǎn)出強度、財政貢獻強度等的相關經(jīng)濟指標，以及項目運營標準、違約責任、退出條款。市自然資源主管部門負責新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）的規(guī)劃準入、用地管理、不動產(chǎn)登記管理、供后監(jiān)管等工作。

第九條　新增新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）采用招標、拍賣、掛牌方式公開出讓，《項目監(jiān)管協(xié)議》應當作為招標、拍賣、掛牌文件附件。企業(yè)競得新增新型產(chǎn)業(yè)用地（M0），須在簽訂《成交確認書》之日起兩個工作日內向轄區(qū)政府（管委會）提出簽訂《項目監(jiān)管協(xié)議》的申請，并在與轄區(qū)政府（管委會）簽訂《項目監(jiān)管協(xié)議》后與出讓人簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》。如企業(yè)未能在簽訂《成交確認書》之日起兩個工作日內向轄區(qū)政府（管委會）提出簽訂《項目監(jiān)管協(xié)議》申請的，則視為放棄競得的建設用地使用權，企業(yè)所繳納的競買保證金不予退還，由交易機構上繳國庫。

第十條　新增新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）土地使用年限最高不得超過40年。企業(yè)申請利用存量工業(yè)、倉儲、物流用房改建、擴建、拆建改變用途用于新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）項目的，按照原建設用地剩余土地使用年限確定。

第十一條　新增新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）可以參照我市有關工業(yè)用地供應制度規(guī)定，實行彈性年期出讓，也可以選擇出讓、租賃、先租后讓或租讓結合等方式供地。

第十二條　新增新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）出讓底價按如下公式計算：

用地出讓底價=〔M1×0.6×（1-X） B2×0.55×X〕×R×(N/40)

備注：M1為普通工業(yè)用地市場評估價的地面地價；B2為商務用地市場評估價的樓面地價；X為分割轉讓比例；R為容積率；N為實際出讓年限。科技企業(yè)孵化器用地出讓底價按上述公式計算。

第十三條　企業(yè)申請利用存量工業(yè)、倉儲、物流用房改建、擴建、拆建改變用途用于新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）項目的，按用地剩余年限新型產(chǎn)業(yè)用途的市場評估價扣減用地原用途剩余年限的市場評估價的差額計收土地價款（差額為負數(shù)時，不退還原繳納的土地價款）。允許以協(xié)議方式辦理用地手續(xù)及簽訂《項目監(jiān)管協(xié)議》。

第十四條　新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）容積率小于等于1時，按用地面積計收土地價款；容積率大于1時，按計容積率建筑面積計收土地價款。

第十五條　新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）可根據(jù)項目實際需求配建新能源汽車充電樁、幼兒園、中小學、社區(qū)用房、文體場地、衛(wèi)生等公共服務設施，配建設施建筑面積不計入項目計容積率建筑面積，不計收土地價款，用地獨宗評估時予以考慮建設成本，由企業(yè)建成后無償移交政府，產(chǎn)權歸政府所有。新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）應合理利用地下空間、建筑物架空層建設配套設施。

第十六條　新增新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）用地面積大于等于50000平方米且計容積率建筑面積大于等于200000平方米的，可考慮配置一定比例商務用地、配套型住宅用地，上述用地原則上應依據(jù)城鄉(xiāng)規(guī)劃用途劃分為不同宗地單獨供地。新增新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）及商務用地存在需要整體規(guī)劃建設、確實難以分割供應或分割宗地后不利于節(jié)約集約用地情況的，可按一宗地（單宗封閉紅線）整體供地。配套型住宅用地必須單獨進行宗地市場評估及單獨供地。

第四章　規(guī)劃管理

第十七條　新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）優(yōu)先在以下范圍內試行：

橫琴新區(qū)及一體化新拓展區(qū)域、高新區(qū)主園區(qū)、南屏科技工業(yè)園及市政府批準的科技創(chuàng)新園區(qū)、科技創(chuàng)新重點項目和各區(qū)重點產(chǎn)業(yè)片區(qū)。具體實施由市自然資源、工信、商務等產(chǎn)業(yè)主管部門及各區(qū)政府（管委會）提出實施方案及劃定具體區(qū)域報市政府審批。

第十八條　新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）布局應遵循以下原則：

（一）新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）應布局于交通便捷、配套完善的區(qū)域。如重點科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)片區(qū)、重要發(fā)展廊道、軌道交通站點周邊、高快速公路出入口附近等。

（二）市、區(qū)級核心區(qū)內原則上不布局新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）。市級核心區(qū)由市自然資源主管部門劃定；區(qū)級核心區(qū)由各區(qū)政府（管委會）結合實際自行劃定，報市自然資源主管部門備案。

（三）工業(yè)用地控制線區(qū)域范圍內新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）總量不超過工業(yè)用地控制線區(qū)域范圍內工業(yè)、倉儲等產(chǎn)業(yè)用地總規(guī)模的10%，工業(yè)用地控制線區(qū)域范圍外的工業(yè)、倉儲等產(chǎn)業(yè)用地中的新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）比例不限。新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）建設規(guī)模全市范圍內統(tǒng)籌平衡，其中橫琴新區(qū)及一體化新拓展區(qū)域、高新區(qū)（含主、分園區(qū)）、香洲區(qū)前山商貿物流中心“三溪”科創(chuàng)小鎮(zhèn)作為新型產(chǎn)業(yè)重點發(fā)展區(qū)域，可適當提高工業(yè)用地控制線區(qū)域范圍內的新增新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）比例，由橫琴新區(qū)管委會、高新區(qū)管委會、香洲區(qū)政府提出方案報市政府審批。

第十九條　新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）的規(guī)劃技術參數(shù)應與普通工業(yè)用地和商服用地形成級差。其中：

（一）容積率原則上大于3.0，不超過5.0。在滿足城市空間品質、公共服務設施、交通設施和市政設施等承載能力的前提下，經(jīng)市政府批準，可適當提高容積率上限；企業(yè)申請利用存量工業(yè)、倉儲、物流用房改建、擴建、拆建改變用途用于新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）項目的，根據(jù)規(guī)劃要求確定用地容積率。

（二）產(chǎn)業(yè)用房的計容積率建筑面積須大于等于用地總計容積率建筑面積的70%，生活服務設施用房建筑面積可根據(jù)用地實際情況進行設定。

（三）產(chǎn)業(yè)用房中用于生產(chǎn)制造的用房，應符合工業(yè)建筑設計規(guī)范；用于研發(fā)設計的用房，可參照商務辦公建筑設計規(guī)范進行設計。

（四）生活服務設施用房中的宿舍可參照公租房標準進行設計。

（五）配套型住宅地塊應適當集中、合理布局，與產(chǎn)業(yè)地塊既要聯(lián)系便捷又要避免相互干擾，符合環(huán)境影響評價的要求。

第五章　不動產(chǎn)登記與分割轉讓管理

第二十條　對于新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）項目的不動產(chǎn)，市住建主管部門和不動產(chǎn)登記機構的全流程管理中，都應當在相關審批備案材料和不動產(chǎn)權證書上注明“工業(yè)用地（新型產(chǎn)業(yè)用地M0）”等字樣。

第二十一條　新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）用地面積大于等于30000平方米的，在不改變新型產(chǎn)業(yè)用途的前提下，允許小于等于產(chǎn)業(yè)用房總建筑面積50%的部分，按幢、層、間等可以獨立使用、權屬界線封閉的不動產(chǎn)單元進行分割轉讓，可分割轉讓的產(chǎn)業(yè)用房單棟建筑的套內建筑面積須大于等于2000平方米，分割不動產(chǎn)單元套內建筑面積須大于等于300平方米；生活服務設施用房小于等于用地總計容積率建筑面積15%以內的部分不得分割轉讓（移交政府的公共服務設施除外），允許生活服務設施用房大于用地總計容積率建筑面積15%的部分，按幢、層、間等可以獨立使用、權屬界線封閉的空間作為不動產(chǎn)單元進行分割轉讓。其余產(chǎn)業(yè)用房及生活服務設施用房建筑物不得分割轉讓，可整體轉讓（移交政府的公共服務設施除外）。

第二十二條　新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）用地面積小于30000平方米的，不允許分割轉讓用地所有建筑物，可整體轉讓用地所有建筑物（移交政府的公共服務設施除外）。

第二十三條　允許配套型住宅用地小于等于總計容積率建筑面積50%的住宅建筑物，按幢、層、間等可以獨立使用、權屬界線封閉的空間作為不動產(chǎn)單元進行分割轉讓，其余住宅建筑物不得分割轉讓，可整體轉讓（移交政府的公共服務設施除外）。

第二十四條　不動產(chǎn)單元是指依據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》規(guī)定，權屬界線封閉且具有獨立使用價值的空間，可參照市自然資源主管部門核發(fā)的規(guī)劃核準文件（建設工程規(guī)劃許可證及建設工程設計方案、圖紙、圖冊等）。

第二十五條　可分割轉讓的產(chǎn)業(yè)用房、生活服務設施用房只能轉讓（含二次轉讓）給新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）所屬產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈合作伙伴，即上下游的生產(chǎn)、研發(fā)、設計等環(huán)節(jié)的工業(yè)企業(yè)或生產(chǎn)性服務企業(yè)，此內容須在不動產(chǎn)權證書中注明。產(chǎn)業(yè)用房受讓人必須是在中國境內合法注冊的法人單位，符合新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）項目準入條件，經(jīng)屬地政府（管委會）資格審查合格后方可參與購買。市發(fā)改主管部門會同市相關產(chǎn)業(yè)主管部門制定新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）項目產(chǎn)業(yè)準入目錄。

第二十六條　配套型住宅只能轉讓（含二次轉讓）給已入駐新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）項目的工業(yè)企業(yè)或生產(chǎn)性服務企業(yè)，此內容須在不動產(chǎn)權證書中注明。配套型住宅受讓人經(jīng)屬地政府（管委會）資格審查合格后方可參與購買。

第二十七條開發(fā)主體及二次轉讓的轉讓方有義務向受讓人明示房屋的規(guī)劃用途、土地出讓年限、契稅、公共維修基金、物業(yè)服務費、水電費以及配套建設指標等情況，告知受讓人應嚴格按照規(guī)劃用途經(jīng)營使用不得擅自改變用途，以及辦理不動產(chǎn)權證書的具體前提條件，并在轉讓協(xié)議中與受讓人明確約定。

第二十八條　符合分割轉讓條件的產(chǎn)業(yè)用房、生活服務設施用房、配套型住宅，依據(jù)規(guī)劃核準文件，以房屋不動產(chǎn)單元進行不動產(chǎn)登記和核發(fā)不動產(chǎn)權證書。具體包括：

（一）開發(fā)主體應在項目竣工后按規(guī)定期限向市不動產(chǎn)登記機構申請辦理國有建設用地使用權及房屋所有權首次登記?？煞指钷D讓的產(chǎn)業(yè)用房、生活服務設施用房、配套型住宅房屋明細需由屬地政府（管委會）審查。

（二）開發(fā)主體將可分割轉讓的產(chǎn)業(yè)用房、生活服務設施用房轉讓給新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）所屬產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈合作伙伴,以及將可分割轉讓的配套型住宅轉讓給已入駐新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）項目的工業(yè)企業(yè)或生產(chǎn)性服務企業(yè)為首次轉讓。開發(fā)主體與受讓人簽訂轉讓合同后，且項目投資強度或年產(chǎn)出比通過驗收的，可按規(guī)定申請辦理首次轉讓登記。

（三）產(chǎn)業(yè)用房、生活服務設施用房、配套型住宅經(jīng)首次轉讓后，由受讓人再次轉讓的，均屬二次轉讓。

第二十九條　產(chǎn)業(yè)用房、生活服務設施用房、配套型住宅二次轉讓的，優(yōu)先由原開發(fā)主體或政府及其管理主體按原銷售價格進行回購；原開發(fā)主體、政府及其管理主體放棄回購的，產(chǎn)業(yè)用房、生活服務設施用房、配套型住宅可進行轉讓，轉讓方應將一定比例的增值收益上繳政府，具體如下：

（一）完成首次轉讓登記未屆滿3年（含）的，增值收益按100%的比例上繳。

（二）完成首次轉讓登記屆滿3年未滿5年（含）的，增值收益按50%的比例上繳。

（三）完成首次轉讓登記屆滿5年的，增值收益按20%的比例上繳。

增值收益指產(chǎn)業(yè)用房、生活服務設施用房、配套型住宅二次轉讓的交易價格扣減原銷售價格及轉讓方受讓該建筑物時已繳納的相關稅費后的差額。產(chǎn)業(yè)用房、生活服務設施用房、配套型住宅二次轉讓后再發(fā)生轉讓行為的，轉讓方均須按照上述標準繳納增值收益。

第三十條　新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）配套建設的地下停車場為項目服務設施，與項目地上建筑物為一個整體，可單獨整體辦理產(chǎn)權登記，不得單獨抵押和轉讓。

第三十一條　開發(fā)主體轉讓建設用地使用權或因人民法院強制執(zhí)行而拍賣的，受讓企業(yè)應當履行《項目監(jiān)管協(xié)議》相關約定。

第六章 履約管理

第三十二條　由屬地政府（管委會）會同市科技創(chuàng)新、工信、自然資源、住建、商務、城管、不動產(chǎn)登記等相關產(chǎn)業(yè)、行業(yè)主管部門和單位組成新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）項目監(jiān)督小組，對新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）項目的執(zhí)行產(chǎn)業(yè)政策情況、市場主體合法經(jīng)營情況、土地建設使用情況、分割轉讓情況、投資到位和納稅情況的執(zhí)行情況等進行指導、監(jiān)督、檢查。

第三十三條　新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）必須嚴格按照規(guī)劃用途使用土地，產(chǎn)業(yè)用房、生活服務設施用房、配套型住宅不得改變?yōu)樯唐纷≌?、商業(yè)等非產(chǎn)業(yè)用途。凡擅自改變用途的,依法進行查處。

第三十四條　《項目監(jiān)管協(xié)議》（范本）由市工信主管部門會同市發(fā)改、科技創(chuàng)新、財政、自然資源、住建、商務、不動產(chǎn)登記等部門和單位共同制定，包括但不限于產(chǎn)業(yè)類型、分割轉讓時間、投產(chǎn)時間、投資強度、節(jié)能環(huán)保、產(chǎn)出強度、財政貢獻強度等的相關經(jīng)濟指標，以及項目運營標準、違約責任、退出條款。《項目監(jiān)管協(xié)議》須明確項目開發(fā)的最低要求，包括：

（一）具有較強投資產(chǎn)出。滿足以下條件之一：

1．投資強度（投資總額/占地面積）不低于600萬元人民幣/畝。

2．年產(chǎn)出比（年度工業(yè)總產(chǎn)值/占地面積）不低于1200萬元人民幣/畝。

（二）具有較好財政效益。設定單位建設用地年財政貢獻（即企業(yè)在我市實際繳納的增值稅和企業(yè)所得稅總額，不含關稅）最低線和獎勵線，并與分割轉讓比例掛鉤。財政貢獻標準與分割轉讓比例原則上成正相關，且不得低于最低線，具體在《項目監(jiān)管協(xié)議》中約定。

（三）國家、省、市在產(chǎn)業(yè)導向、集聚分類、控制指標等方面對新型產(chǎn)業(yè)有具體規(guī)定的，準入要求不得低于已有規(guī)定。在滿足上述條件的前提下，優(yōu)先向規(guī)模大、效益好、產(chǎn)業(yè)運營能力強的開發(fā)主體供地。

第三十五條　新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）項目監(jiān)督小組制定達產(chǎn)驗收具體規(guī)定，并根據(jù)土地出讓合同、《項目監(jiān)管協(xié)議》要求開展達產(chǎn)驗收工作：

（一）新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）項目建成投產(chǎn)后，如投資強度或年產(chǎn)出比通過驗收的，允許可分割轉讓部分的產(chǎn)業(yè)用房申請不動產(chǎn)轉移登記。

（二）新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）項目運營滿5年，如財政貢獻通過驗收的，由新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）項目監(jiān)督小組出具達產(chǎn)驗收意見書，作為開發(fā)主體自持部分產(chǎn)業(yè)用房和配套用房不動產(chǎn)權證書辦理等的重要依據(jù)。未通過驗收的，開發(fā)主體應進行整改，整改期限不超過1年。如達產(chǎn)驗收中僅財政貢獻指標未達標，允許開發(fā)主體按《項目監(jiān)管協(xié)議》期限內的財政貢獻指標補足差額，視為通過驗收。

（三）同一項目采取分期建設的，則按當期實際開發(fā)面積計算投資強度、年產(chǎn)出比和財政貢獻指標。

（四）《項目監(jiān)管協(xié)議》涉及財政貢獻的條款自新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）項目建成投產(chǎn)之日起生效。

第三十六條　新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）項目逾期仍未通過達產(chǎn)驗收的，停止轉讓剩余未分割轉讓部分和停止辦理不動產(chǎn)權證書。

第三十七條　開發(fā)主體應制定新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）項目運營管理制度并加強對入駐企業(yè)的日常監(jiān)管，包括：

（一）協(xié)助屬地政府（管委會）、鎮(zhèn)街建立入駐企業(yè)檔案，對入駐企業(yè)統(tǒng)一進行登記，定期統(tǒng)計整理入駐企業(yè)的產(chǎn)業(yè)、財政貢獻、R&D投入、知識產(chǎn)權、綜合能耗等情況。

（二）嚴格監(jiān)管入駐企業(yè)對項目用房的使用，嚴禁入駐企業(yè)擅自轉售、改變項目用房原有使用功能、違法加建改建等行為，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，應責成入駐企業(yè)限期整改，逾期不改的，應通知并配合屬地政府（管委會）、城管部門、鎮(zhèn)街進行查處、收回或拆除。

第三十八條　各區(qū)政府（管委會）應加強對新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）項目落實《項目監(jiān)管協(xié)議》的日常巡查，對開發(fā)主體和入駐企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動進行監(jiān)管。

第七章 附則

第三十九條　通過城市更新方式建設的新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）項目，按照我市城市更新有關規(guī)定辦理手續(xù)，本辦法內容與我市城市更新有關規(guī)定不一致的，以我市城市更新有關規(guī)定為準。

第四十條　本辦法由市自然資源局負責解釋，自2020年6月15日起實施，有效期至2023年6月14日。以前規(guī)定與本辦法不一致的，以本辦法有關規(guī)定為準。

一、制定的背景和重要性

為進一步規(guī)范新型產(chǎn)業(yè)用地管理，增強加快產(chǎn)業(yè)轉型升級、推動高質量發(fā)展的新動力，打造一批“生產(chǎn)、生活、生態(tài)”融合發(fā)展的新型產(chǎn)業(yè)綜合體，以高品質空間吸引創(chuàng)新要素加快集聚，根據(jù)《關于支持新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)發(fā)展促進大眾創(chuàng)業(yè)萬眾創(chuàng)新用地的意見》（國土資規(guī)〔2015〕5號）、《廣東省人民政府關于印發(fā)廣東省降低制造業(yè)企業(yè)成本支持實體經(jīng)濟發(fā)展若干政策措施（修訂版）的通知》（粵府〔2018〕79號）等文件規(guī)定和九屆市政府第48次常務會議精神，市自然資源局結合我市實際，起草了《珠海市新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）管理暫行辦法（試行）》（以下簡稱《辦法》）。

二、主要法律、政策依據(jù)

（一）《中華人民共和國土地管理法》

（二）《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》

（三）《珠海經(jīng)濟特區(qū)土地管理條例》

（四）《關于支持新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)發(fā)展促進大眾創(chuàng)業(yè)萬眾創(chuàng)新用地的意見》（國土資規(guī)〔2015〕5號）

（五）《廣東省人民政府關于印發(fā)廣東省降低制造業(yè)企業(yè)成本支持實體經(jīng)濟發(fā)展若干政策措施（修訂版）的通知》（粵府〔2018〕79號）

（六）《珠海市人民政府印發(fā)完善珠海市工業(yè)用地供應制度促進供給側結構性改革支持實體經(jīng)濟發(fā)展實施意見的通知》（珠府函〔2018〕147號）

三、主要內容

本辦法共四十點，按照內容可以劃分為七個部分。

第一部分為總則部分，共四點。明確了本辦法的起草目的。

第二部分為資格準入認定部分，共三點。明確了各區(qū)（管委會）和各行業(yè)主管部門的準入審核分工和責任。

第三部分為用地管理部分，共九點。主要規(guī)定了新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）項目的《項目監(jiān)管協(xié)議》簽訂要求、用地出讓方式、用地使用年限、地價政策和規(guī)劃功能配比。

第四部分為規(guī)劃管理部分，共三點。主要規(guī)定了新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）選址、用地布局、規(guī)劃技術參數(shù)等內容。

第五部分為不動產(chǎn)登記與分割轉讓部分，共十二點。主要規(guī)定了新型產(chǎn)業(yè)項目用地及項目用房的不動產(chǎn)登記原則、分割轉讓限制等內容。

第六部分為履約管理部分，共七點。主要規(guī)定了各區(qū)（管委會）及各行業(yè)主管部門組成新型產(chǎn)業(yè)用地項目監(jiān)督小組對新型產(chǎn)業(yè)用地項目履約情況的監(jiān)管職責分工及監(jiān)管的程序標準等內容。

　第七部分為附則部分，共兩點。明確了辦法的解釋部門、施行時間及適用要求。

四、需要解決的主要問題

（一）關于新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）定義。

新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）是指融合與生產(chǎn)密切相關的研發(fā)、孵化、試驗、創(chuàng)意、無污染生產(chǎn)等創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)功能以及配套相關商業(yè)、宿舍、可附設的市政設施、交通設施及其它配套輔助設施的用地。新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）項目用房包括產(chǎn)業(yè)用房和生活服務設施用房。依據(jù)《珠海市城市規(guī)劃技術標準與準則》，在城市用地分類“工業(yè)用地（M）”大類下設“新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）”中類。

（二）關于用地準入。

為了防止用地零散、變相發(fā)展房地產(chǎn)、政策濫用等情況，《辦法》第二章“資格準入認定”對于新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）的準入門檻予以規(guī)定，并由各區(qū)政府（管委會）負責轄區(qū)范圍內新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）產(chǎn)業(yè)準入、主體準入的審查工作。

（三）關于用地管理。

新增新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）土地使用年限最高不得超過40年。企業(yè)申請利用存量工業(yè)、倉儲、物流用房改建、擴建、拆建改變用途用于新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）項目的，按照原建設用地剩余土地使用年限確定。

為了給我市新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）的發(fā)展和集聚提供用地政策保障，《辦法》立足于實施支持新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）發(fā)展的地價政策。新增新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）地價將區(qū)分于工業(yè)地價與商務地價，并在該兩種功能地價之間按照建筑物分割比例及實際供應年限占比進行設定，用地容積率小于等于1時，按用地面積計收土地價款；容積率大于1時，按計容積率建筑面積計收土地價款。企業(yè)申請利用存量工業(yè)、倉儲、物流用房改建、擴建、拆建改變用途用于新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）項目的，按用地剩余年限新型產(chǎn)業(yè)用途的市場評估價扣減用地原用途剩余年限的市場評估價的差額計收土地價款（差額為負數(shù)時，不退還原繳納的土地價款）。

同時，新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）可根據(jù)項目實際需求配建新能源汽車充電樁、幼兒園、中小學、社區(qū)用房、文體場地、衛(wèi)生等公共服務設施，配建設施建筑面積不計入項目計容積率建筑面積，不計收土地價款，用地獨宗評估時予以考慮建設成本，由企業(yè)建成后無償移交政府，產(chǎn)權歸政府所有。新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）應合理利用地下空間、建筑物架空層建設配套設施。

此外，《辦法》明確“新增新型產(chǎn)業(yè)用地(M0)用地面積大于等于50000平方米且計容積率建筑面積大于等于200000平方米的，可考慮配置一定比例商務用地、配套型住宅用地，上述用地原則上應依據(jù)城鄉(xiāng)規(guī)劃用途劃分為不同宗地單獨供地。新增新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）及商務用地存在需要整體規(guī)劃建設、確實難以分割供應或分割宗地后不利于節(jié)約集約用地情況的，可按一宗地（單宗封閉紅線）整體供地。配套型住宅用地必須單獨進行宗地市場評估及單獨供地”。

（四）關于規(guī)劃管理。

1.優(yōu)先試行范圍：橫琴新區(qū)及一體化新拓展區(qū)域、高新區(qū)主園區(qū)、南屏科技工業(yè)園及市政府批準的科技創(chuàng)新園區(qū)、科技創(chuàng)新重點項目和各區(qū)重點產(chǎn)業(yè)片區(qū)。具體由市自然資源、工信、商務等產(chǎn)業(yè)主管部門及各區(qū)政府（管委會）提出實施方案及劃定具體區(qū)域報市政府審批。

2.用地布局：《辦法》明確了新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）優(yōu)先發(fā)展范圍，并應布局于交通便捷、配套完善的區(qū)域。如重點科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)片區(qū)、重要發(fā)展廊道、軌道交通站點周邊、高快速公路出入口附近等。市、區(qū)級核心區(qū)內原則上不布局新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）。市級核心區(qū)由市自然資源主管部門劃定；區(qū)級核心區(qū)由各區(qū)政府（管委會）結合實際自行劃定，報市自然資源主管部門備案。另外，工業(yè)用地控制線區(qū)域范圍內新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）總量不超過工業(yè)用地控制線區(qū)域范圍內工業(yè)、倉儲等產(chǎn)業(yè)用地總規(guī)模的10%，工業(yè)用地控制線區(qū)域范圍外的工業(yè)、倉儲等產(chǎn)業(yè)用地中的新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）比例不限。新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）建設規(guī)模全市范圍內統(tǒng)籌平衡，其中橫琴新區(qū)及一體化新拓展區(qū)域、高新區(qū)（含主、分園區(qū)）、香洲區(qū)前山商貿物流中心“三溪”科創(chuàng)小鎮(zhèn)作為新型產(chǎn)業(yè)重點發(fā)展區(qū)域，可適當提高工業(yè)用地控制線區(qū)域范圍內的新增新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）比例，由橫琴新區(qū)管委會、高新區(qū)管委會、香洲區(qū)政府提出方案報市政府審批。

3.規(guī)劃要求：為節(jié)約集約用地，新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）容積率原則上大于3.0，不超過5.0。在滿足城市空間品質、公共服務設施、交通設施和市政設施等承載能力的前提下，經(jīng)市政府批準，可適當提高容積率上限；企業(yè)申請利用存量工業(yè)、倉儲、物流用房改建、擴建、拆建改變用途用于新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）項目的，根據(jù)規(guī)劃要求確定用地容積率。產(chǎn)業(yè)用房的計容積率建筑面積須大于等于用地總計容積率建筑面積的70%，生活服務設施用房建筑面積可根據(jù)用地實際情況進行設定。產(chǎn)業(yè)用房中用于生產(chǎn)制造的用房，應符合工業(yè)建筑設計規(guī)范；用于研發(fā)設計的用房，可參照商務辦公建筑設計規(guī)范進行設計。生活服務設施用房中的宿舍應參照公租房標準進行設計。

（五）關于分割轉讓規(guī)定。

為鼓勵企業(yè)投資創(chuàng)建新型產(chǎn)業(yè)項目，支持和鼓勵新型產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展，《辦法》規(guī)定了新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）用地面積小于30000平方米的，不允許分割轉讓用地所有建筑物，可整體轉讓用地所有建筑物（移交政府的公共服務設施除外）。新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）用地面積大于等于30000平方米的，在不改變新型產(chǎn)業(yè)用途的前提下，允許小于等于產(chǎn)業(yè)用房總建筑面積50%的部分，按幢、層、間等可以獨立使用、權屬界線封閉的不動產(chǎn)單元進行分割轉讓，可分割轉讓的產(chǎn)業(yè)用房單棟建筑的套內建筑面積須大于等于2000平方米，分割不動產(chǎn)單元套內建筑面積須大于等于300平方米；生活服務設施用房小于等于用地總計容積率建筑面積15%以內的部分不得分割轉讓（移交政府的公共服務設施除外），允許生活服務設施用房大于用地總計容積率建筑面積15%的部分，按幢、層、間等可以獨立使用、權屬界線封閉的不動產(chǎn)單元進行分割轉讓。其余產(chǎn)業(yè)用房及生活服務設施用房建筑物不得分割轉讓，可整體轉讓（移交政府的公共服務設施除外）。

同時，為防止變相炒作新型產(chǎn)業(yè)用地(M0)，《辦法》規(guī)定了可分割轉讓的產(chǎn)業(yè)用房、生活服務設施用房只能轉讓（含二次轉讓）給新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）所屬產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈合作伙伴，即上下游的生產(chǎn)、研發(fā)、設計等環(huán)節(jié)的工業(yè)企業(yè)或生產(chǎn)性服務企業(yè)，此內容須在不動產(chǎn)權證書中注明。產(chǎn)業(yè)用房受讓人必須是在中國境內合法注冊的法人單位，符合新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）項目準入條件，經(jīng)屬地政府（管委會）資格審查合格后方可參與購買。配套型住宅只能轉讓（含二次轉讓）給已入駐新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）項目的工業(yè)企業(yè)或生產(chǎn)性服務企業(yè)，此內容須在不動產(chǎn)權證書中注明。配套型住宅受讓人經(jīng)屬地政府（管委會）資格審查合格后方可參與購買。原開發(fā)主體、政府及其管理主體放棄回購的，產(chǎn)業(yè)用房、生活服務設施用房、配套型住宅可進行轉讓，轉讓方應將一定比例的增值收益上繳政府。

（六）關于用地供后監(jiān)管措施。

為了保障新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）按照項目初衷順利建設發(fā)展，節(jié)約集約利用土地資源，預防用地隨意變更土地用途或者閑置，《辦法》提出了多條監(jiān)管措施：一是《辦法》規(guī)定由市工信主管部門會同市發(fā)改、科技創(chuàng)新、財政、自然資源、住建、商務、不動產(chǎn)登記等部門和單位共同制定《項目監(jiān)管協(xié)議》（范本），包括但不限于產(chǎn)業(yè)類型、分割轉讓時間、投產(chǎn)時間、投資強度、節(jié)能環(huán)保、產(chǎn)出強度、財政貢獻強度等的相關經(jīng)濟指標，以及項目運營標準、違約責任、退出條款，并須明確項目開發(fā)的最低要求。二是《辦法》明確了監(jiān)管責任部門，由屬地政府（管委會）會同市科技創(chuàng)新、工信、自然資源、住建、商務、城管、不動產(chǎn)登記等相關產(chǎn)業(yè)、行業(yè)主管部門和單位組成新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）項目監(jiān)督小組，對新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）項目的產(chǎn)業(yè)政策、市場主體合法經(jīng)營、土地建設使用、分割轉讓、投資到位和納稅的執(zhí)行情況等進行指導、監(jiān)督、檢查。三是《辦法》規(guī)定新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）必須嚴格按照規(guī)劃用途使用土地，產(chǎn)業(yè)用房、生活服務設施用房、配套型住宅不得改變?yōu)樯唐纷≌?、商業(yè)等非產(chǎn)業(yè)用途。凡擅自改變用途的,依法進行查處。四是《辦法》明確了新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）項目監(jiān)督小組制定達產(chǎn)驗收具體規(guī)定，并根據(jù)土地出讓合同、《項目監(jiān)管協(xié)議》要求開展達產(chǎn)驗收工作。 2100433B

一、背景說明

根據(jù)珠海市九屆市政府第70次常務會議工作部署和2020年5月23日市政府發(fā)布的《關于印發(fā)珠海市新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）管理暫行辦法（試行）的通知》要求，市工業(yè)和信息化局編制出臺了《珠海市新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）項目達產(chǎn)驗收實施指引》（以下簡稱《指引》）。

二、政策依據(jù)

《關于印發(fā)珠海市新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）管理暫行辦法（試行）的通知》

三、主要內容

《指引》總共三章12條，包括總則、達產(chǎn)驗收要求與流程、附則等三個章節(jié)。具體內容如下：

第一章“總則”，含3項條款，第一條闡述《指引》制定依據(jù)；第二條提出各區(qū)應牽頭成立新型產(chǎn)業(yè)用地項目監(jiān)督小組負責新型產(chǎn)業(yè)用地達產(chǎn)驗收工作；第三條明確新型產(chǎn)業(yè)用地項目達產(chǎn)驗收結果將作為新型產(chǎn)業(yè)用地項目開發(fā)主體自持部分產(chǎn)業(yè)用房和配套用房辦理不動產(chǎn)權證書，以及項目可分割轉讓部分的產(chǎn)業(yè)用房申請不動產(chǎn)轉移登記等的重要依據(jù)。

第二章“達產(chǎn)驗收要求與流程”，含6項條款，第四條提出新型產(chǎn)業(yè)用地項目達產(chǎn)驗收采取“事前明確驗收標準，事后對標驗收”的方式開展；第五條明確新型產(chǎn)業(yè)用地項目可實行分期建成投產(chǎn)項目；第六條介紹新型產(chǎn)業(yè)用地項目驗收類型按照驗收階段分為建成投產(chǎn)驗收和運營期滿驗收；第七條明確新型產(chǎn)業(yè)用地項目歸納四個驗收程序，分別為“提出申請”、“材料審查”、“現(xiàn)場驗收”和“驗收意見出具”；第八條明確新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）項目的達產(chǎn)驗收指標標準，包含但不限于“投資強度”、“年產(chǎn)出比”、“財政貢獻”和“分割轉讓比例”等；第九條提出新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）項目在規(guī)定時間內未通過驗收，責令整改期限1年。

第三章“附則”，含3項條款，第十條明確項目達產(chǎn)驗收之前，項目開發(fā)主體股權不得變更，自持不動產(chǎn)權不得轉讓；第十一條提出新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）項目（全部或分期）逾期未通過達產(chǎn)驗收的視情況分別給予處置方式；第十二條介紹《指引》解釋部門和實施有效期限。

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第一章 總 則

第一條

第二條 由各區(qū)（經(jīng)濟功能區(qū)）按照《辦法》要求牽頭成立的（各區(qū)）新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）項目監(jiān)督小組，負責對新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）項目的實施情況進行指導、監(jiān)督、檢查及達產(chǎn)驗收。項目監(jiān)督小組辦公室設在各區(qū)（經(jīng)濟功能區(qū)），負責監(jiān)督小組日常工作。

第三條 新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）項目達產(chǎn)驗收結果，將作為新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）項目開發(fā)主體自持部分產(chǎn)業(yè)用房和配套用房辦理不動產(chǎn)權證書，以及項目可分割轉讓部分的產(chǎn)業(yè)用房申請不動產(chǎn)轉移登記等的重要依據(jù)。

第二章 達產(chǎn)驗收要求與流程

第四條 新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）項目達產(chǎn)驗收，采取“事前明確驗收標準，事后對標驗收”的方式進行，驗收標準主要根據(jù)項目《土地出讓合同》和《珠海市新型產(chǎn)業(yè)用地項目履約監(jiān)管協(xié)議》等相關內容確定。

第五條 按照《珠海市新型產(chǎn)業(yè)用地項目履約監(jiān)管協(xié)議》約定，新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）項目實行分期建成投產(chǎn)的，可申請進行分期達產(chǎn)驗收。采取分期建成投產(chǎn)的項目，則按當期實際開發(fā)面積計算投資強度、年產(chǎn)出比（產(chǎn)出強度）和財政貢獻指標。

第六條 驗收類型

新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）項目驗收類型按照驗收階段分為建成投產(chǎn)驗收和運營期滿驗收共2種。

（一）建成投產(chǎn)驗收。新型產(chǎn)業(yè)項目建成投產(chǎn)后，如按約定當期投資強度或年產(chǎn)出比（產(chǎn)出強度）通過驗收的，允許可分割轉讓部分的產(chǎn)業(yè)用房申請不動產(chǎn)轉移登記。

（二）運營期滿驗收。新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）項目全部或分期竣工且運營滿5年，項目開發(fā)主體方應向監(jiān)督小組申請整體或當期期滿驗收。如果驗收中僅財政貢獻指標未達標，允許開發(fā)主體按《珠海市新型產(chǎn)業(yè)用地項目履約監(jiān)管協(xié)議》期限內的財政貢獻指標補足差額（計算公式：每年補繳額=約定的年度財政貢獻—年度實際上繳財政貢獻），補足差額后，視為通過驗收。通過驗收的，由監(jiān)督小組出具達產(chǎn)驗收意見書，作為開發(fā)主體自持部分產(chǎn)業(yè)用房和配套用房不動產(chǎn)權證書辦理等的重要依據(jù)。

第七條 驗收流程

（一）提出申請。項目開發(fā)主體按驗收類型向屬地監(jiān)督小組提出驗收申請，提供申請報告及相關證明材料，具體內容包括但不限于項目的投產(chǎn)時間、投資強度、年產(chǎn)出比（產(chǎn)出強度）、財政貢獻、分割轉讓比例等約定和實際完成情況，并提供第三方機構的專項審計報告。

（二）材料審查。監(jiān)督小組辦公室對項目開發(fā)主體遞交的申請材料進行初步復核，形成項目復核意見，并根據(jù)工作分工將有關達產(chǎn)指標情況發(fā)各部門核實，各部門核實意見以書面方式反饋監(jiān)督小組。

（三）現(xiàn)場驗收。屬地監(jiān)督小組辦公室組織監(jiān)督小組各成員單位和第三方專業(yè)機構組成項目驗收工作組，對通過初步復核的項目，以項目現(xiàn)場會議聽取達產(chǎn)情況匯報、項目現(xiàn)場勘驗等方式開展項目現(xiàn)場驗收，并形成項目現(xiàn)場驗收報告。

（四）驗收意見出具。監(jiān)督小組根據(jù)項目驗收類型、項目復核意見、各部門的達產(chǎn)指標核實意見以及項目現(xiàn)場驗收報告，出具驗收意見。

第八條 驗收指標標準

項目驗收時，監(jiān)督小組對照《土地出讓合同》、《珠海市新型產(chǎn)業(yè)用地項目履約監(jiān)管協(xié)議》等約定內容及相關指標，對項目開發(fā)主體承諾的履約情況進行驗收。同一項目采取分期建設的，則按當期實際開發(fā)面積計算驗收指標。具體驗收標準包括但不限于：

（一）投資強度：不低于項目開發(fā)主體承諾指標。

（二）年產(chǎn)出比（產(chǎn)出強度）：不低于項目開發(fā)主體承諾指標。

（三）財政貢獻：不低于項目開發(fā)主體承諾指標。

（四）分割轉讓比例：不高于項目開發(fā)主體承諾指標。

第九條 整改期限

在《珠海市新型產(chǎn)業(yè)用地項目履約監(jiān)管協(xié)議》預定的時間內，項目未通過驗收的，由屬地區(qū)（經(jīng)濟功能區(qū)）責令開發(fā)主體限期整改，整改期限不超過1年，項目整改完成后，再提交達產(chǎn)復驗申請。

整改期內未提出達產(chǎn)驗收申請或提出申請未能通過達產(chǎn)驗收的項目，視為逾期未通過達產(chǎn)驗收項目，應按《珠海市新型產(chǎn)業(yè)用地項目履約監(jiān)管協(xié)議》具體要求以及本指引第十條進行處置。

第三章 附 則

第十條 項目達產(chǎn)驗收之前，項目開發(fā)主體股權不得變更，自持不動產(chǎn)權不得轉讓。

第十一條 新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）項目（全部或分期）逾期未通過達產(chǎn)驗收的，在執(zhí)行《珠海市新型產(chǎn)業(yè)用地項目履約監(jiān)管協(xié)議》有關違約責任外，視情況分別給予以下處置方式：

（一）停止剩余未分割轉讓部分進行分割轉讓和不動產(chǎn)權證書辦理。

（二）列入失信“黑名單”不得再次申請或聯(lián)合申請開發(fā)新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）項目等懲罰措施。

（三）開發(fā)主體（其母公司或控股公司）在珠海直接開發(fā)或聯(lián)合開發(fā)的所有新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）項目，有一個驗收不達標的，5年內不得在珠海申請或聯(lián)合申請開發(fā)新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）項目。

第十二條 本實施指引由市工業(yè)和信息化局負責解釋和修訂，自2020年10月28日起實施，有效期至2023年6月14日。

穗工信規(guī)字〔2020〕3號

廣州市工業(yè)和信息化局 廣州市規(guī)劃和自然資源局關于印發(fā)廣州市新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）準入退出實施指引（試行）的通知

各區(qū)人民政府、廣州空港經(jīng)濟區(qū)管委會，市直各單位:

經(jīng)市人民政府同意，現(xiàn)將《廣州市新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）準入退出實施指引（試行）》印發(fā)給你們，請認真組織實施。實施過程中遇到的問題，請徑向市工業(yè)和信息化局、市規(guī)劃和自然資源局反映。

廣州市工業(yè)和信息化局 廣州市規(guī)劃和自然資源局

2020年4月3日