浙江省土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理和服務(wù)典型案例

政策扶持、積極引導(dǎo)

連續(xù)幾年出臺(tái)土地流轉(zhuǎn)政策意見。2005年市政府出臺(tái)了《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)考核獎(jiǎng)勵(lì)辦法》，把土地流轉(zhuǎn)工作列入年終對(duì)鎮(zhèn)街目標(biāo)責(zé)任制考核，且每年安排50萬元資金用于土地流轉(zhuǎn)工作獎(jiǎng)勵(lì)。2007年出臺(tái)市《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)規(guī)范化管理實(shí)施意見》。市委、市政府出臺(tái)土地流轉(zhuǎn)政策意見，規(guī)定從2008年起，市財(cái)政將連續(xù)三年每年拔出1000萬元專項(xiàng)資金用于土地流轉(zhuǎn)補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。對(duì)當(dāng)年新增連片規(guī)模流轉(zhuǎn)土地在50畝以上、流轉(zhuǎn)期限在5年以上的，按實(shí)際流轉(zhuǎn)面積一次性給予流出戶每畝200元的資金補(bǔ)助，一次性給予所屬鎮(zhèn)(街)村每畝60元的獎(jiǎng)勵(lì)。

統(tǒng)一文本、規(guī)范管理。

一是統(tǒng)一制定土地流轉(zhuǎn)文書格式。2002年制定《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)委托流轉(zhuǎn)申請書》、《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)出租合同》、《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)包合同》(樣本)等，下發(fā)各鎮(zhèn)(街)參照執(zhí)行。二是規(guī)范土地流轉(zhuǎn)價(jià)格。對(duì)期限較長的流轉(zhuǎn)，在流轉(zhuǎn)款的支付方式上要求采取分期交款方式，不提倡一次性交清流轉(zhuǎn)費(fèi)用的操作行為，以降低土地流轉(zhuǎn)中的風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)行土地流轉(zhuǎn)最低指導(dǎo)價(jià)。其中。流轉(zhuǎn)水田的最低指導(dǎo)價(jià)為300元/畝，荒山、荒坡、荒地最低指導(dǎo)價(jià)為200元/畝，并根據(jù)市場行情適當(dāng)遞增。三是建立土地流轉(zhuǎn)信息報(bào)送制度。2003年出臺(tái)《土地流轉(zhuǎn)信息報(bào)送制度》，通過各鎮(zhèn)街土地流轉(zhuǎn)工作聯(lián)絡(luò)員定期向市土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心報(bào)送信息。整理后對(duì)外發(fā)布。

浙江省土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理和服務(wù)典型案例—義烏市全面推進(jìn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)工作

為推動(dòng)和鼓勵(lì)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)在“依法、自愿、有償”的原則下有序流轉(zhuǎn)，義烏市開展了一系列卓有成效的工作。通過各方面齊抓共管，2007年年底全市農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)總面積達(dá)到10萬畝，占總耕地面積的31.2%。

健全機(jī)構(gòu)、搞好服務(wù)

市委市政府成立了農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)工作領(lǐng)導(dǎo)小組，由市委分管副書記任組長，市政府分管副市長任副組長，農(nóng)業(yè)、國土、林業(yè)、水務(wù)、財(cái)政等相關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)為成員。領(lǐng)導(dǎo)小組在農(nóng)業(yè)局設(shè)立土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心，負(fù)責(zé)日常土地流轉(zhuǎn)信息收集發(fā)布、政策咨詢、部門協(xié)調(diào)、技術(shù)服務(wù)和考核督查等工作。搭建土地流轉(zhuǎn)服務(wù)平臺(tái)，相繼建立市、鎮(zhèn)(街道)兩級(jí)土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心(服務(wù)站)。主要職能是及時(shí)掌握土地流轉(zhuǎn)供求信息，把握土地流轉(zhuǎn)存量，幫助解決流轉(zhuǎn)中的一些具體問題，統(tǒng)一指導(dǎo)流轉(zhuǎn)協(xié)議簽訂等。

因地制宜、創(chuàng)新模式。

積極探索土地承包經(jīng)營權(quán)股份化流轉(zhuǎn)。一是組建合作社進(jìn)行股份化流轉(zhuǎn)。如城西街道七一村以土地承包經(jīng)營權(quán)和資金入股方式成立專業(yè)合作社，該合作社已經(jīng)工商登記成立，入股土地面積500畝，折合股金250萬元，其中農(nóng)戶439.2畝，村機(jī)動(dòng)地60.8畝。入社農(nóng)戶440戶，社員1098人。目前全市正在大力推廣這種模式，鼓勵(lì)承包戶以土地承包經(jīng)營權(quán)入股的形式組建合作社，使投資主體與承包戶結(jié)成利益共同體。二是通過土地承包經(jīng)營權(quán)入股龍頭企業(yè)進(jìn)行股份化方式流轉(zhuǎn)。如義亨鎮(zhèn)阪田朱村成立土地流轉(zhuǎn)服務(wù)社，把土地承包經(jīng)營權(quán)入股企業(yè)，實(shí)行土地股份制經(jīng)營，把全村1500畝土地量化到農(nóng)戶，折合股份一人一股。土地分成三片經(jīng)營，將450畝落實(shí)給每戶用于種植蔬菜等(人均0.5畝)，400畝用來解決本村以農(nóng)業(yè)為主業(yè)的農(nóng)戶生計(jì)，實(shí)行小規(guī)模承租，余下650畝集中向社會(huì)招租，農(nóng)戶依照股份參與土地租金收益進(jìn)行分紅。委托流轉(zhuǎn)土地和自己耕種土地分別進(jìn)行集中連片有利于實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營。充分發(fā)揮農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)帶動(dòng)作用，采用“公司 基地 農(nóng)戶”等形式流轉(zhuǎn)土地。2100433B

農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)管理和服務(wù)主要制度

農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)工作程序圖

農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)信息收集發(fā)布制度

（一）村或村民小組設(shè)立農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)信息員（可由村會(huì)計(jì)兼任），定期搜集農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)供需信息，記入《農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)調(diào)查登記表》，每月28日前上報(bào)鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)服務(wù)中心。

（二）農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)信息接受鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)服務(wù)中心的業(yè)務(wù)指導(dǎo)、資格審查、業(yè)務(wù)培訓(xùn)、信息發(fā)布等技術(shù)保障支持。

（三）鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)服務(wù)中心收到信息員和其他需求方上報(bào)的土地流轉(zhuǎn)信息經(jīng)審核后，應(yīng)在兩個(gè)工作日內(nèi)完成信息的編輯、審核工作、并及時(shí)發(fā)布。

（四）鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)服務(wù)中心收到的土地流轉(zhuǎn)信息要于每月30日前上報(bào)縣經(jīng)營部門，并在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)信息網(wǎng)站發(fā)布。

（五）對(duì)已簽訂土地流轉(zhuǎn)合同完成流轉(zhuǎn)的土地流轉(zhuǎn)發(fā)布信息應(yīng)于當(dāng)日刪除，并記入《農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)信息登記表》。

（六）鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)服務(wù)中心，對(duì)提供的土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)信息負(fù)責(zé)，如因信息內(nèi)容失真、不實(shí)，造成較大影響的，追究其負(fù)責(zé)人的責(zé)任。

農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)用途審查制度

（一）農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)要嚴(yán)格執(zhí)行《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》和省委辦公廳鄂辦文[2007]8號(hào)、省政府辦公廳鄂辦函[2009]51號(hào)文件。

（二）土地流轉(zhuǎn)用途審查，主要審查轉(zhuǎn)出方有無將轉(zhuǎn)出的土地改變農(nóng)業(yè)用途意圖。需求方有無農(nóng)業(yè)經(jīng)營能力及改變農(nóng)業(yè)用途的意向。

（三）農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)后只能用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，改變農(nóng)業(yè)用途的，不準(zhǔn)發(fā)布土地流轉(zhuǎn)信息，更不準(zhǔn)簽訂土地流轉(zhuǎn)合同。

（四）實(shí)行巡查制度。凡流轉(zhuǎn)出的土地，鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心要派人進(jìn)行定期巡查，監(jiān)督流轉(zhuǎn)后的土地是否改變了農(nóng)業(yè)土地用途。

（五）實(shí)行責(zé)任追究制度。土地流轉(zhuǎn)改變農(nóng)村用途的，視責(zé)任情況，追究相關(guān)責(zé)任人員的責(zé)任。

農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)登記備案制度

（一）有土地流轉(zhuǎn)意向的承包方、受讓方均可向鄉(xiāng)、村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)提出申請并進(jìn)行登記。

（二）發(fā)包方對(duì)承包方提出的轉(zhuǎn)包、出租、股份合作方式流轉(zhuǎn)承包土地的需求，應(yīng)及時(shí)辦理備案，指導(dǎo)督促流轉(zhuǎn)雙方簽訂流轉(zhuǎn)合同，并報(bào)告鄉(xiāng)鎮(zhèn)財(cái)政所。

（三）承包方以轉(zhuǎn)讓、互換方式流轉(zhuǎn)承包土地，應(yīng)向發(fā)包方提出書面申請，發(fā)包方同意的簽訂流轉(zhuǎn)合同，及時(shí)向鄉(xiāng)鎮(zhèn)財(cái)政所報(bào)告，并配合辦理有關(guān)變更手續(xù)；發(fā)包方不同意的，應(yīng)在七日內(nèi)向承包方說明理由。

（四）鄉(xiāng)鎮(zhèn)財(cái)政所應(yīng)建立農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)情況登記冊，及時(shí)準(zhǔn)確記載農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)情況，以轉(zhuǎn)包、出租、股份合作方式流轉(zhuǎn)承包土地，及時(shí)辦理相關(guān)登記、以轉(zhuǎn)讓、互換方式流轉(zhuǎn)承包土地的，及時(shí)辦理相關(guān)承包合同和土地經(jīng)營權(quán)變更手續(xù)。

（五）采取互換、轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營權(quán)，當(dāng)事人申請辦理登記的，縣農(nóng)經(jīng)局應(yīng)予以受理，并按照《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證管理辦法》辦理。

（六）受讓方將土地實(shí)行再流轉(zhuǎn)的，應(yīng)取得原承包戶的同意，以轉(zhuǎn)讓、互換方式取得土地承包經(jīng)營權(quán)，經(jīng)依法登記獲得土地承包經(jīng)營權(quán)證的可以再流轉(zhuǎn)。

農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同管理制度

（一）土地承包經(jīng)營權(quán)可以采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓、股份合作等方式流轉(zhuǎn)，承包方與受讓方應(yīng)當(dāng)在協(xié)商一致的基礎(chǔ)上經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)財(cái)政所審查后方可簽訂書面流轉(zhuǎn)合同（代耕不超過一年的除外）。

（二）流轉(zhuǎn)合同簽訂前，應(yīng)驗(yàn)證承包方的《土地承包經(jīng)營權(quán)證》，了解受讓方的經(jīng)營狀況、使用用途，審查雙方委托代理人代理權(quán)限，審查雙方提供資料的真實(shí)性和合法性。

（三）流轉(zhuǎn)合同應(yīng)內(nèi)容齊全、填寫規(guī)范，主要包括流轉(zhuǎn)當(dāng)事人的姓名、住所；流轉(zhuǎn)土地面積、等級(jí)；流轉(zhuǎn)方式、期限和起止時(shí)間；流轉(zhuǎn)土地用途、價(jià)款及支付方式；流轉(zhuǎn)到期后地上附著物及相關(guān)設(shè)施的處理及違約責(zé)任等。

（四）承包方委托發(fā)包方或中介服務(wù)組織流轉(zhuǎn)其承包土地的，流轉(zhuǎn)合同應(yīng)當(dāng)由承包方或其書面委托的代理人簽訂。

（五）流轉(zhuǎn)合同統(tǒng)一使用縣農(nóng)村經(jīng)營管理局統(tǒng)一印制的合同書文本格式。簽訂土地流轉(zhuǎn)合同一式四份，流轉(zhuǎn)雙方各執(zhí)一份，發(fā)包方和鄉(xiāng)鎮(zhèn)財(cái)政所各備案一份。

（六）流轉(zhuǎn)當(dāng)事人申請合同鑒證的，可以到鄉(xiāng)鎮(zhèn)財(cái)政所鑒證。

農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)糾紛調(diào)處制度

（一）建立農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)糾紛調(diào)解仲裁網(wǎng)絡(luò)?？h級(jí)積極創(chuàng)造條件，設(shè)立土地流轉(zhuǎn)糾紛仲裁委員會(huì)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)以財(cái)政所為依托建立土地糾紛調(diào)處委員會(huì)，村級(jí)建立土地流轉(zhuǎn)糾紛調(diào)處領(lǐng)導(dǎo)小組，使土地流轉(zhuǎn)糾紛能夠通過調(diào)解和仲裁途徑得到有效解決。

（二）對(duì)來訪來電來信的咨詢和糾紛來訪，首問人員應(yīng)熱情接待，符合受理?xiàng)l件的，應(yīng)予受理并登入《農(nóng)村土地承包流轉(zhuǎn)糾紛登記薄》，不屬于受理范圍的，做好解釋答復(fù)。

（三）實(shí)行領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)制。鄉(xiāng)鎮(zhèn)由黨委政府分管領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)，財(cái)政、國土、林業(yè)、司法等部門主要負(fù)責(zé)人參加，村由村支書或村主任負(fù)責(zé)，村會(huì)計(jì)及部分群眾代表參與。

（四）實(shí)行分級(jí)負(fù)責(zé)制。要按照“分級(jí)負(fù)責(zé)、屬地管理”的原則做好調(diào)處工作，農(nóng)戶之間的土地流轉(zhuǎn)糾紛，首先由雙方協(xié)商解決，村內(nèi)土地流轉(zhuǎn)糾紛由各村調(diào)處小組負(fù)責(zé)調(diào)處，跨村或農(nóng)戶與鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)部門的土地流轉(zhuǎn)糾紛由鄉(xiāng)鎮(zhèn)調(diào)處，不愿協(xié)商或調(diào)解不成的可以向縣級(jí)土地糾紛仲裁委員會(huì)申請仲裁，也可以直接向人民法院起訴。

（五）調(diào)處土地流轉(zhuǎn)糾紛，要依法、法規(guī)、按政策辦事，堅(jiān)持民主、公開、公平、公正的原則。

（六）土地流轉(zhuǎn)糾紛調(diào)處達(dá)成協(xié)議的要簽訂書面調(diào)解協(xié)議書。調(diào)解協(xié)議書應(yīng)寫明：①雙方當(dāng)事人的基本情況；②糾紛概況；③雙方當(dāng)事人陳述概要和提供的證據(jù)；④調(diào)解過程中雙方認(rèn)定的事實(shí)和調(diào)解委員會(huì)核定的事實(shí)；⑤協(xié)議情況；⑥調(diào)解意見。由當(dāng)事人和調(diào)解人簽名，并加蓋調(diào)解委員會(huì)印章，發(fā)給雙方當(dāng)事人，調(diào)解委員會(huì)留存一份備查。調(diào)處糾紛取證材料、書面調(diào)解協(xié)議等有關(guān)資料要整理歸檔，永久保存。

（七）每月5號(hào)前各鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村土地承包流轉(zhuǎn)中心將糾紛排查調(diào)處情況上報(bào)縣經(jīng)管局。

農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)合同鑒證制度

（一）為減少合同爭議和違法合同，保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，提高合同履約率，農(nóng)村土地承包經(jīng)營流轉(zhuǎn)合同根據(jù)流轉(zhuǎn)當(dāng)事人的申請可以進(jìn)行鑒證。

（二）合同鑒證由鄉(xiāng)鎮(zhèn)財(cái)政所指定的專門鑒證人員辦理。鑒證不得收取任何費(fèi)用。

（三）申請合同鑒證，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)提出合同鑒證申請，并提供下列材料：

1、承包方提供《土地承包經(jīng)營權(quán)證》；

2、鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)服務(wù)中心對(duì)需求方的審查材料；

3、簽訂合同的法定代表人的資格證明或者委托代理人的委托代理書；

4、二次流轉(zhuǎn)時(shí)，承包方的同意證明材料；

5、其他有關(guān)證明材料。

（四）申請材料齊備，符合農(nóng)村土地承包合同鑒證管轄范圍的，予以受理。申請材料不齊的，當(dāng)事人補(bǔ)齊后予以受理。

（五）合同鑒證應(yīng)當(dāng)審查下列主要內(nèi)容：

1、合同主體是否合格；

2、合同內(nèi)容是否符合政策、法律、法規(guī)；

3、合同當(dāng)事人意圖表示是否真實(shí)；

4、合同簽字人是否具有合法身份和資格，代理人的代理行為是否合法有效；

5、合同主要條款是否齊全，文字表達(dá)是否準(zhǔn)確，手續(xù)是否完備。

（六）有下列情況之一的，不予鑒證；

1、不真實(shí)、不合法的合同；

2、有足以影響合同效力的缺陷且當(dāng)事人拒絕更正的；

3、當(dāng)事人提供的申請材料不齊全，經(jīng)告知補(bǔ)正而沒有補(bǔ)正的；

4、不能即時(shí)鑒證，而當(dāng)事人又不能等待的；

5、其他依法不能鑒證的。

（七）需要對(duì)當(dāng)事人、合同標(biāo)的物及其他有關(guān)情況進(jìn)行調(diào)查的，應(yīng)當(dāng)先行調(diào)查，不得先鑒證后排查。經(jīng)審查，符合鑒證條件的，應(yīng)予鑒證。

（八）鑒證合同應(yīng)當(dāng)自受理鑒證之日起3個(gè)工作日內(nèi)辦理完畢。 2100433B

1.土地承包經(jīng)營權(quán)入股與農(nóng)戶權(quán)益一一錦江區(qū)三圣鄉(xiāng)紅砂村模式和邛崍湯營村模式

紅砂村位于成都市錦江區(qū)三圣鄉(xiāng)，成都市東南郊，成龍路北側(cè)，距二環(huán)路約7公里。全村人口1121人、350多戶，土地面積3000多畝。2003年，該村依托土地整理項(xiàng)目，推動(dòng)土地流轉(zhuǎn)工作，全村己有1600多畝土地出租給花卉企業(yè)集中經(jīng)營，村內(nèi)分布有以美國維生花卉公司為代表的大型花卉企業(yè)30多家，該村花卉種植面積2300余畝，成為一個(gè)花卉種植村，由此帶動(dòng)全村經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展躍上新臺(tái)階。2005年紅砂村的人均年收入7060元，幾乎比2002年(3850元)翻了一番；2006年紅砂村的人均年收入達(dá)到7850元；2007年，人均純收入達(dá)到8480元。具體做法是將三類土地(農(nóng)戶的農(nóng)用地一一一承包地、自留地；建設(shè)用地一一一宅基地、企業(yè)用地；土地整理新增耕地)集中起來，入股組成紅砂花鄉(xiāng)生態(tài)旅游管理公司，由旅游公司與錦江區(qū)農(nóng)投公司合作，采取市場運(yùn)作方式對(duì)外招租業(yè)主進(jìn)行生態(tài)旅游項(xiàng)目經(jīng)營。

作為流轉(zhuǎn)回報(bào)，成都紅砂花鄉(xiāng)生態(tài)旅游管理公司向農(nóng)戶支付三種收益。第一種是農(nóng)戶保底分紅。其基本含義就是不管市場行情和業(yè)主經(jīng)營狀況，流轉(zhuǎn)農(nóng)戶每年都能獲得穩(wěn)定租金收益，可謂剛性收益。第二種是集體股份分紅。分紅來源于土地整理新增耕地和集體企業(yè)建設(shè)用地的租金收益，這要視經(jīng)營業(yè)績和生產(chǎn)發(fā)展而定，變動(dòng)比較大，屬彈性收益。第三種是提供勞動(dòng)就業(yè)崗位。按照合同約定，土地流轉(zhuǎn)農(nóng)戶將獲得至少戶均一個(gè)勞動(dòng)就業(yè)崗位。由于勞動(dòng)就業(yè)行為受市場工資和勞動(dòng)者意愿影響，戶均實(shí)際就業(yè)崗位的多少具有不確定性。受紅砂村獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢和政府部門的制度誘導(dǎo)影響，花鄉(xiāng)生態(tài)旅游如火如茶，經(jīng)營業(yè)績非常突出，農(nóng)戶三項(xiàng)收益都能得到保證，加上完善的社會(huì)保障，紅砂村農(nóng)戶完全解決了土地流轉(zhuǎn)之后的后顧之憂。

湯營村位于邛崍市的羊安鎮(zhèn)。該村的土地流轉(zhuǎn)工作始于2005年，依托土地整理項(xiàng)目，村上以土地整理新增耕地入股，農(nóng)戶以承包耕地的承包經(jīng)營權(quán)入股，邛崍市興農(nóng)公司投入資金100萬元，注冊成立“邛崍湯營農(nóng)業(yè)股份有限公司”，農(nóng)民的土地每畝每年保底800斤黃谷，公司經(jīng)營利潤的一半作為公司發(fā)展基金，另一半作為分紅資金，由市興農(nóng)公司和農(nóng)戶(含村集體)五五分成。興農(nóng)公司參加分紅但不拿走紅利，留給村集體經(jīng)濟(jì)組織，待資金積累到一定程度后，回購市興農(nóng)公司的投入風(fēng)險(xiǎn)金作為集體法人股。集體土地股份所得分紅作為村集體經(jīng)濟(jì)收入。目前，公司己與726戶農(nóng)戶簽訂了入股協(xié)議，集中土地1060畝。村集體經(jīng)濟(jì)收入由公司成立之初幾乎為零增長到近17萬元。湯營模式農(nóng)戶收益與紅砂村類似，不再贅述。

2.土地租賃與農(nóng)戶權(quán)益一一雙流昆山都市農(nóng)業(yè)園區(qū)模式

昆山都市農(nóng)業(yè)園區(qū)位于雙流縣金橋鎮(zhèn)昆山村，以蔬菜種植為主。園區(qū)由農(nóng)業(yè)觀光休閑區(qū)、農(nóng)業(yè)科技示范區(qū)、蔬菜核心種植區(qū)、蔬菜集中種植區(qū)、新農(nóng)村建設(shè)及園區(qū)管理服務(wù)中心、國際水產(chǎn)出口養(yǎng)殖基地六大板塊組成。金橋鎮(zhèn)昆山村位于雙流縣城西南部金馬河流域，距雙流縣城6公里、雙流縣國際機(jī)場9.8公里，全村幅員2.92平方公里，耕地面積3108畝，轄8個(gè)村民小組，2625人，718戶。昆山都市農(nóng)業(yè)園區(qū)，下轄金橋鎮(zhèn)的昆山、紅石、金沙、新安、合水、臨江、岷江七個(gè)村，幅員19平方公里，耕地面積19544畝，共5353戶，18823人。2005年，該村依托土地整理項(xiàng)目，實(shí)施了村民院落拆遷安置與土地規(guī)?；?jīng)營相結(jié)合的新農(nóng)村建設(shè)工程。當(dāng)年底，就引入22戶企業(yè)入駐昆山村，經(jīng)營現(xiàn)代農(nóng)業(yè)。到2007年，昆山農(nóng)業(yè)園區(qū)內(nèi)己有28戶企業(yè)入駐，主導(dǎo)產(chǎn)品有食用菌、日本黑大豆等滿足市場高端需求的高附加值農(nóng)產(chǎn)品。在昆山農(nóng)業(yè)園區(qū)，農(nóng)戶與園區(qū)發(fā)生直接的租賃關(guān)系，由園區(qū)租賃農(nóng)戶土地，進(jìn)行農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施改造(如園區(qū)道路、灌溉水渠等)后，再對(duì)外招租業(yè)主入園。投資6000多萬元的虹禾公司來了，種下了出口歐美、日本的羊肚菌、法國刀豆、日本黑大豆等高附加值農(nóng)產(chǎn)品；來自廣漢的農(nóng)民姜裕濤來了，種下170畝的時(shí)令蔬菜。目前，各地慕名而至的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)公司己達(dá)280余家。這些企業(yè)的產(chǎn)值2007年己達(dá)3.3億元，出口創(chuàng)匯已經(jīng)接近2000萬美元。雙流縣昆山都市農(nóng)業(yè)園區(qū)土地收益由2003年的1260元/畝增加到2007年的4430元/畝。

流轉(zhuǎn)農(nóng)戶的權(quán)益主要體現(xiàn)在四個(gè)方面：一是土地租金保障。畝租金為600—800斤黃谷(視土地質(zhì)量，租金分三個(gè)檔次，即600斤、700斤、800斤)，且每三年遞增3%。二是勞動(dòng)力園區(qū)就業(yè)權(quán)益。園區(qū)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)需要大量的季節(jié)性工人，這些季節(jié)工的80%以上來自昆山村。土地集中規(guī)模經(jīng)營，廣大農(nóng)民獲利最豐，不但可以獲得每畝800斤大米的固定租金，還搖身一變成為農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)工人，有一份固定的工資收入，人均年純收入從3000多元直接躍上6000多元。三是農(nóng)產(chǎn)品市場信息與農(nóng)業(yè)種植技術(shù)輻射服務(wù)。未進(jìn)入園區(qū)的農(nóng)戶，在園區(qū)的引導(dǎo)下自覺主動(dòng)調(diào)整種植結(jié)構(gòu)，進(jìn)行農(nóng)產(chǎn)品種植。四是年輕勞動(dòng)力村外就業(yè)收入。村內(nèi)年輕人在縣境內(nèi)的蛟龍工業(yè)園區(qū)、縣城以及西南航空港等就業(yè)，收入相對(duì)穩(wěn)定。2100433B

現(xiàn)階段中國實(shí)行的是社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)制度。流轉(zhuǎn)是市場的基本特征之一，土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)就是土地使用權(quán)權(quán)利主體的轉(zhuǎn)換或變更。關(guān)于土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)，學(xué)者們主要對(duì)以下問題進(jìn)行了探討。

（一）土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的必要性問題

關(guān)于土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的必要性學(xué)者們的觀點(diǎn)比較一致，即土地承包經(jīng)營權(quán)確有必要進(jìn)行流轉(zhuǎn)，但流轉(zhuǎn)的原因?qū)W者們有不同的看法，可歸納為以下幾種。

1、中國實(shí)行的是社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)。市場經(jīng)濟(jì)的主要特征就是市場化、社會(huì)化農(nóng)業(yè)生產(chǎn)要素是土地。如果不能實(shí)現(xiàn)土地資源的市場化配置，市場經(jīng)濟(jì)在農(nóng)村的建立將是一句假話?，F(xiàn)有的家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制是將集體所有土地按人口平均分包到一家一戶，如果不允許土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)，土地將被凝固在分散的一家一戶上，根本無法實(shí)現(xiàn)土地資源優(yōu)化配置?？陀^上阻礙了中國的土地資源向種田能手集中不利于農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整及土地的適度規(guī)模經(jīng)營，無法實(shí)現(xiàn)土地的市場化配置，那只有仍繼續(xù)原來的準(zhǔn)行政性分配土地的制度。這種準(zhǔn)行政性分配導(dǎo)致的缺點(diǎn)很多，否定了土地流轉(zhuǎn)的經(jīng)濟(jì)因素和效益原則，事實(shí)上阻礙了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)力的阻礙了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的進(jìn)上步發(fā)展。農(nóng)地的市場化配置將是進(jìn)一步深化農(nóng)村改革所必需的。

2、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)自身的特點(diǎn)要求對(duì)土地的長期投入。為了確保農(nóng)戶對(duì)工地長期投入的利僧必須要穩(wěn)定的土地使用制度并允許土地使用權(quán)自主流轉(zhuǎn)，為此必須建立和健全中國的土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)制度。

3、土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)制度的建立是解決農(nóng)村勞動(dòng)力的市場化、社會(huì)化的需要。中國現(xiàn)行的土地制度很大程度上禁固了農(nóng)村勞動(dòng)力。土地的承包經(jīng)營權(quán)基本是該集體的成員才能使用，這樣使農(nóng)村的勞動(dòng)力只能禁固在特定的集體所有的土地上。并且承包后收入多寡直接關(guān)系到農(nóng)戶收入的多寡，家庭的主要任務(wù)就是必須種好承包地，因此，家庭主要成員在農(nóng)忙時(shí)必須回到土地上，仍擺脫不了土地的禁錮。再者因?yàn)楝F(xiàn)行土地管理制度和其他以屬地原則相關(guān)的制度，如戶口等，使得農(nóng)村剩余勞動(dòng)力即使轉(zhuǎn)化到其他方面，戶口仍在農(nóng)村“農(nóng)民永遠(yuǎn)是農(nóng)民”這種禁固與土地有密切關(guān)系要解除土地對(duì)農(nóng)村勞動(dòng)力的禁固，第一步必須從改革現(xiàn)行土地使用制度入手，建立農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)可流轉(zhuǎn)制度。使農(nóng)村勞動(dòng)既能通過這種制度取得土地承包權(quán)，又能通過這種制度將其轉(zhuǎn)讓出去同時(shí)搞好綜合改革，如戶籍制度改革等。

4、土地承包經(jīng)營權(quán)的可流轉(zhuǎn)制度是農(nóng)業(yè)生產(chǎn)進(jìn)上步發(fā)展，規(guī)模化、產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營的需要，現(xiàn)行的按人口平均分包土地的模式。使一家一戶的承包地不但面積小而且過于分散不僅制約了大型、先進(jìn)的農(nóng)業(yè)機(jī)械的有效使用，而且耗費(fèi)人力多、物力多，又使統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一施工的水利建設(shè)難以進(jìn)行，從而影響了農(nóng)業(yè)機(jī)械化、水利化工作的全面推進(jìn)。一方面會(huì)種田的種能能手得不到大規(guī)模土地供其耕種，另一方即使不會(huì)耕種者，無法耕種者也擁有一份土地使土地資源得不到有效利用，從而造成土地資源的極大浪費(fèi)。為了改善這種狀況，實(shí)現(xiàn)土地的規(guī)?；?jīng)營，必須確立農(nóng)地可流轉(zhuǎn)制度，使會(huì)經(jīng)營土地者得到較大規(guī)模的土地，而不善經(jīng)營者將土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓出去搞其他經(jīng)營，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整。

5、是完善的土地法律制度的需要?！锻恋毓芾怼返?條第3款規(guī)定，土地使用權(quán)依法轉(zhuǎn)讓。然而除城市國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓已形成系統(tǒng)的法律規(guī)則和市場運(yùn)行機(jī)制外，農(nóng)村集體土地使用權(quán)的漢轉(zhuǎn)尚無成形的法律法規(guī)。而早在家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制建立之初，土地承包經(jīng)營權(quán)就不同程度地自發(fā)進(jìn)入了市場。隨著農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，這種自發(fā)進(jìn)入市場所帶來的糾紛和混亂表明，完善土地法律制度，依法規(guī)范土地流轉(zhuǎn)，它是當(dāng)務(wù)爭。

（二）土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)制度設(shè)計(jì)

雖然學(xué)者們論述了應(yīng)建立土地承包經(jīng)營權(quán)的依法流轉(zhuǎn)的制度，但現(xiàn)有的法律規(guī)定卻不是很充分，《土地管理法》第12條規(guī)定了土地使用權(quán)可依法轉(zhuǎn)讓。第14條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地由集體經(jīng)濟(jì)組織的成員承包經(jīng)營，從事種植林、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)”。第15條規(guī)定，“農(nóng)民集體所有的土地由本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或個(gè)人承包經(jīng)營的，必須經(jīng)村民會(huì)議三分之二以上成員或三分之二以上村民代表的同意，并報(bào)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準(zhǔn)”?？梢娡恋爻邪?jīng)營權(quán)原則須受讓人具有社區(qū)成員的身份，非社區(qū)成員的個(gè)人或組織受讓集體土地使用權(quán)作為例外受到嚴(yán)格限制。農(nóng)業(yè)部1994年12月《關(guān)于穩(wěn)定和完善土地承包關(guān)系意見的通知》中指出：“在堅(jiān)持上地集體所有和不設(shè)土地農(nóng)業(yè)用途的前提下，經(jīng)收包方同意，允許承包方面承包期間。對(duì)承包標(biāo)的物依法轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、互換、入股、其合法權(quán)益受法律保護(hù)”?！掇r(nóng)業(yè)法》第13條規(guī)定：“在承包期內(nèi)經(jīng)收包方同意，承包方可以轉(zhuǎn)讓所承包的土地嶺、草原、荒地、灘涂、水面，也可以將農(nóng)來承包合同的權(quán)利和義務(wù)轉(zhuǎn)讓給第三者。”1986年最高法院在《關(guān)于審理農(nóng)村承包合同糾紛案件若干問題的意見》中規(guī)定，承包人未經(jīng)發(fā)包人同意私自轉(zhuǎn)達(dá)、轉(zhuǎn)達(dá)包承包合同的。承包合同無效?！稉?dān)保法》第37條規(guī)定：“下列財(cái)產(chǎn)不得抵押……（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)?！币陨线@些規(guī)定構(gòu)成了土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的主要的法律淵源，此外還有一些根據(jù)這些規(guī)定而制定的行政法規(guī)，地方性法規(guī)規(guī)章。從以上這些規(guī)定可以看出：土地承包經(jīng)營權(quán)可以在集體組織成員內(nèi)，經(jīng)發(fā)包方同意，以轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、互換、入股的方式流轉(zhuǎn)，集體經(jīng)濟(jì)組織以外的成員受讓土地承包經(jīng)營權(quán)則很嚴(yán)格。土地承包經(jīng)營權(quán)不可以抵押。多數(shù)學(xué)者認(rèn)為如此規(guī)定的土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)制度，流轉(zhuǎn)范圍封閉，社區(qū)成員的身份因素對(duì)流轉(zhuǎn)有很大影響，采取債權(quán)的流轉(zhuǎn)方式，使得中國土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)并不順暢。另有學(xué)者認(rèn)為之所以要限制土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)范圍，是因?yàn)檗r(nóng)村生產(chǎn)水平不高，而且為了維護(hù)農(nóng)村社會(huì)的穩(wěn)定有必要這樣限制。

此外學(xué)者們還認(rèn)為中國的土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)程序不規(guī)范，操作無章可循，自發(fā)流轉(zhuǎn)現(xiàn)象多，沒有統(tǒng)一規(guī)范的程序，有很多“口頭協(xié)調(diào)”，糾紛隱患多，影響農(nóng)村正常的經(jīng)濟(jì)秩序。而且流轉(zhuǎn)管理落后。

（1）缺乏一部規(guī)范土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的基本法。

（2）沒有專門負(fù)責(zé)農(nóng)地管理的職能機(jī)構(gòu)。

（3）農(nóng)村土地地籍制制度尚未全面建立。有的學(xué)者認(rèn)為中國土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)應(yīng)采取登記原則。

不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)必須依法登記，這樣做：

（1）可以強(qiáng)化土地承包經(jīng)營權(quán)的物權(quán)效力。

（2）可以維護(hù)交易安全。但具體深入的登記機(jī)關(guān)的設(shè)置、登記的程序和方法等并救濟(jì)化述。

此外還應(yīng)對(duì)土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)作一不定期的限制。

1、不得改變土地用途。

2、禁止炒賣土地承包經(jīng)營權(quán)。

3、規(guī)定最低流轉(zhuǎn)面積，避免農(nóng)地過于分散化。

總之，學(xué)者們對(duì)這一部研究無論是深度，還是從廣度上講，都需做進(jìn)一步的努力。