自住式住宅消費(fèi)背景

2005年8月17日，上海樓市一片低迷，上海市政府卻推出了一項(xiàng)新政策，鼓勵(lì)滬上市民購買自住用途的商品住宅，這或許意味著上海樓市成功實(shí)現(xiàn)軟著陸，真正進(jìn)入了“自住時(shí)代”。

政策：自本月二十日起，對(duì)于購買第一套自住住房的上海市職工，住房公積金個(gè)人貸款額度將從十萬元人民幣提高到二十萬元人民幣。如有補(bǔ)充公積金的職工，最高貸款額度可達(dá)三十萬元人民幣。調(diào)整幅度超過了百分之一百。

2009年9月底，深圳特區(qū)報(bào)報(bào)導(dǎo)《明年深圳房市鼓勵(lì)自住型住房消費(fèi)》。 強(qiáng)調(diào)：2010年即便政策調(diào)整，也沒必要產(chǎn)生恐慌心理，在國(guó)家一再表態(tài)“積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策”保持不變的前提下，房地產(chǎn)調(diào)控也是差異性調(diào)控，政策重點(diǎn)依然是鼓勵(lì)自住型住房消費(fèi)。

目前中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)占GDP的6．6%和1/4的投資。知名財(cái)經(jīng)評(píng)論員葉檀認(rèn)為，在此情況下，給房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫必然慎之又慎。相關(guān)政策將會(huì)秉持有進(jìn)有退的策略，房地產(chǎn)市場(chǎng)作為拉動(dòng)消費(fèi)的經(jīng)濟(jì)杠桿行業(yè)地位不會(huì)改變，但過度的刺激政策會(huì)逐步退出。

隨著各地加大對(duì)自住和改善型住房消費(fèi)支持力度，自住式住宅消費(fèi)將成為樓市最強(qiáng)的剛性需求力量。2100433B

住宅消費(fèi)是人們的居住行為，完整地說是住宅的五大功能的發(fā)揮，即住宅的生活資料功能、發(fā)展資料功能、社交功能、資產(chǎn)功能和文化藝術(shù)功能的實(shí)現(xiàn)。在研究住宅問題時(shí)，對(duì)住房消費(fèi)的性質(zhì)和特點(diǎn)的正確認(rèn)識(shí)是極為重要的理論基礎(chǔ)。

住房消費(fèi)的性質(zhì)可以從三方面進(jìn)行考察:

1.住宅消費(fèi)的屬性

住宅作為生活資料，既是人們最基本的生存資料，又是人們的享受資料和發(fā)展資料，居民個(gè)人及其家庭在居住生活中，消費(fèi)住宅的行為就構(gòu)成住房消費(fèi)。一套住宅使用期大約為50年至70年(視住宅質(zhì)量和維修保養(yǎng)而定)，經(jīng)過這個(gè)期限便消費(fèi)完了，需要更新住宅。從這個(gè)意義上說，住房消費(fèi)就是對(duì)住宅的消耗。但從住宅的再生產(chǎn)過程考察，住房消費(fèi)又是住宅再生產(chǎn)過程的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。住房的再生產(chǎn)過程包括：住房的生產(chǎn)(投資建造)、住房的分配、住房的流通和住房的消費(fèi)四個(gè)環(huán)節(jié)。住房的生產(chǎn)是起點(diǎn)，住房的消費(fèi)是終點(diǎn)，住房的分配和流通表現(xiàn)為中間環(huán)節(jié)。住房的生產(chǎn)是為住房消費(fèi)服務(wù)的，所以，住房消費(fèi)既是住房再生產(chǎn)過程的出發(fā)點(diǎn)，又是歸宿點(diǎn)。我們不但要認(rèn)識(shí)住房消費(fèi)對(duì)滿足人們居住需要的意義，而且要充分意識(shí)到住房消費(fèi)對(duì)住房生產(chǎn)和整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的巨大推動(dòng)作用。特別是在當(dāng)前我國(guó)一般工業(yè)消費(fèi)品全面出現(xiàn)供過于求、而居住水平相對(duì)較低的情況下，拓展住宅消費(fèi)對(duì)于擴(kuò)大內(nèi)需，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，有著格外重大的意義。如何充分發(fā)揮住宅建設(shè)和住宅消費(fèi)這個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)的作用，是一個(gè)重大的課題。

2.住宅消費(fèi)的實(shí)質(zhì)

住房消費(fèi)是職工的勞動(dòng)力再生產(chǎn)費(fèi)用構(gòu)成部分之一。勞動(dòng)力在其使用過程中，必須不斷地實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)和再生產(chǎn)，這就要支付一定的費(fèi)用。勞動(dòng)力生產(chǎn)和再生產(chǎn)費(fèi)用，是由生產(chǎn)、發(fā)展、維持和延續(xù)勞動(dòng)力所必需的生產(chǎn)資料價(jià)值決定的。住房是最基本的生活資料之一，住房消費(fèi)的價(jià)值也是勞動(dòng)力價(jià)值的重要構(gòu)成部分。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，工資作為勞動(dòng)力價(jià)值的轉(zhuǎn)化形態(tài)，即勞動(dòng)力價(jià)格，必須由勞動(dòng)力再生產(chǎn)費(fèi)用決定，只有這樣才能實(shí)現(xiàn)勞動(dòng)力再生產(chǎn)。住房消費(fèi)既然是勞動(dòng)力再生產(chǎn)費(fèi)用的重要組成部分，也就必然要求職工工資包含住房消費(fèi)的價(jià)值。世界各國(guó)住房消費(fèi)在工資中的含量一般占25%至30%左右。中國(guó)原有的住房實(shí)物分配福利制，把住房消費(fèi)排除在職工工資之外，當(dāng)作職工福利分配，這是對(duì)住房消費(fèi)性質(zhì)的扭曲，背離了勞動(dòng)力再生產(chǎn)規(guī)律。而改革的方向，就是要還住房消費(fèi)屬勞動(dòng)力再生產(chǎn)費(fèi)用的本來面目，最終納入到職工工資中去。

3.住宅消費(fèi)的形式和范圍

住房消費(fèi)是以一家一戶為單位進(jìn)行的，屬于個(gè)人及其家庭的個(gè)人消費(fèi)行為，它同衣、食、用、行一樣具有個(gè)人消費(fèi)的性質(zhì)，不屬人人共享的福利、公共消費(fèi)的范圍。所以，住房消費(fèi)應(yīng)由個(gè)人及其家庭負(fù)擔(dān)，在職工的收入中開支。傳統(tǒng)的住房體制把住房消費(fèi)當(dāng)作公共福利平均分配，根本否定了住房的個(gè)人消費(fèi)性質(zhì)。深化改革，必須確立職工個(gè)人是住房消費(fèi)的責(zé)任主體，企業(yè)的工資分配則應(yīng)包含住房消費(fèi)在內(nèi)，而國(guó)家和政府的職責(zé)是制定住房政策、調(diào)控住房市場(chǎng)運(yùn)行和對(duì)低收入者實(shí)施住房社會(huì)保障制度。

住宅消費(fèi)與住房制度的關(guān)系

住宅消費(fèi)與住房制度之間存在著密切的聯(lián)系，一方面，住宅消費(fèi)的性質(zhì)和特點(diǎn)是制定科學(xué)的住房制度的主要客觀依據(jù)；另一方面，完備的住房制度又是住宅消費(fèi)順利實(shí)現(xiàn)的可靠保證。

首先，正確認(rèn)識(shí)住房消費(fèi)的性質(zhì)，對(duì)于透徹理解中國(guó)原有城鎮(zhèn)住房制度的弊端和改革的必要性，有著深刻的指導(dǎo)意義。例如，在理論界有一種所謂“停止實(shí)物分房”的提法就值得商榷。這里涉及到對(duì)原有城鎮(zhèn)住房制度實(shí)質(zhì)的認(rèn)識(shí)問題，對(duì)這一問題有三種不同看法：第一種看法認(rèn)為主要弊端是實(shí)物分房；第三種看法認(rèn)為主要弊端是福利分房；第三種看法認(rèn)為主要弊端應(yīng)為實(shí)物福利分房。本書贊同第三種看法。理由是：實(shí)物分房只是住房分配在形式上的弊端，而福利分房才是產(chǎn)生弊端的實(shí)質(zhì)。如果僅限于停止實(shí)物分房，住房分配貨幣化，仍然可以搞貨幣化補(bǔ)貼性的福利，住房分配的福利性實(shí)質(zhì)并沒有真正改變，所以正確的、完整的提法，應(yīng)改為停止實(shí)物福利分房。之所以只提“停止實(shí)物分房”，是同改革過渡期的住房貨幣化補(bǔ)貼相聯(lián)系的，僅是階段性目標(biāo)。

其次，從理論上正確把握住房消費(fèi)的屬性、實(shí)質(zhì)、范圍和形式，對(duì)于建立符合客觀規(guī)律的新的城鎮(zhèn)住房制度，也具有重大的指導(dǎo)作用。住房消費(fèi)的實(shí)質(zhì)是職工的勞動(dòng)力再生產(chǎn)費(fèi)用的重要組成部分，理應(yīng)屬于工資性分配，住房制度改革的目標(biāo)應(yīng)是實(shí)行住房分配貨幣工資化。而有一種“實(shí)行住房分配貨幣化”的提法也是有缺陷的。如前所述，住房分配貨幣化，可以有兩種做法：一種是把住房實(shí)物福利分房改為貨幣福利分房，只是在分配的形式上把住房實(shí)物折算成貨幣形式分配，而并未改變住房分配的福利性實(shí)質(zhì)；另一種做法是在住房分配貨幣化的同時(shí)，把住房消費(fèi)列入工資，作為工資收入的部分，保證在工資分配中包含住房消費(fèi)在內(nèi)，也就是實(shí)現(xiàn)住房分配貨幣工資化。根據(jù)世界各國(guó)通常的做法，住房消費(fèi)部分均納入工資之中，職工以其工資收入到市場(chǎng)上購租房。這種做法簡(jiǎn)便易行。中國(guó)住房分配制度改革的長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)，應(yīng)與國(guó)際接軌，實(shí)行住房分配貨幣工資化。

同時(shí)，也應(yīng)看到，完備的住房制度又是促進(jìn)住宅消費(fèi)順利實(shí)現(xiàn)的基本保證。其一，完備的住房制度有利于擴(kuò)大住宅開發(fā)投資規(guī)模，促進(jìn)住宅建設(shè)，增加住宅的供應(yīng)量，從而提高居民的居住水平和居住質(zhì)量。其二，可以調(diào)動(dòng)職工購買商品房的積極性，樹立“自住憑其力”的觀念，增強(qiáng)購房支付能力，擴(kuò)大住宅消費(fèi)。其三，建立多層次的住房供應(yīng)體系，也有助于不同收入層次的群體順利實(shí)現(xiàn)住房消費(fèi)。例如，高收入購買高檔商品住房；中等收入者購買普通商品住房；中低收入者供應(yīng)經(jīng)濟(jì)適用住房；低收入者供應(yīng)廉租住房。把住房的市場(chǎng)化與社會(huì)保障結(jié)合起來，就可以真正做到“居者有其屋”，保證不同層次的群體都能較好地實(shí)現(xiàn)住房消費(fèi)。2100433B

住房消費(fèi)結(jié)構(gòu)與供給結(jié)構(gòu)之間存在著相互制約、相互促進(jìn)的關(guān)系。一般來說，住房市場(chǎng)的消費(fèi)需求結(jié)構(gòu)制約供給結(jié)構(gòu)，供給結(jié)構(gòu)必須與消費(fèi)需求結(jié)構(gòu)相適應(yīng)；而住房供給結(jié)構(gòu)是否合理，也會(huì)制約消費(fèi)結(jié)構(gòu)的實(shí)現(xiàn)程度。只有當(dāng)二者互相適應(yīng)時(shí)才能順利實(shí)現(xiàn)住宅市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)平衡。

根據(jù)上述一般原理，設(shè)置衡量住宅供給結(jié)構(gòu)與消費(fèi)結(jié)構(gòu)合理度標(biāo)準(zhǔn)。

(一)住房供給的檔次結(jié)構(gòu)合理度標(biāo)準(zhǔn)

1.住房的品質(zhì)檔次結(jié)構(gòu)要與居民的收入結(jié)構(gòu)相適應(yīng)。居民的收入是區(qū)分為不同層次的，收入的層次性決定了住房消費(fèi)需求的層次性，從而要求住房的供給結(jié)構(gòu)中的品質(zhì)檔次結(jié)構(gòu)也要與此相適應(yīng)。一般情況下，高收入戶總是極少數(shù)，相應(yīng)高檔次住房不宜建設(shè)過多；中高和中等收入戶占多數(shù)，相應(yīng)普通商品住房應(yīng)多建；中低收入戶也占相當(dāng)比重，相應(yīng)要建設(shè)適合這類群體購買的經(jīng)濟(jì)適用型住房；至于低收入和最低收入戶也是少數(shù)，主要供應(yīng)政府提供財(cái)政補(bǔ)貼的廉租屋。對(duì)于一時(shí)買不起商品房的，則提倡租房入住，大力發(fā)展租賃市場(chǎng)。

2.每套住房的面積結(jié)構(gòu)要與居民家庭的支付能力和實(shí)際需要相適應(yīng)。在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r下，根據(jù)居民的收入水平和支付能力，每套住房面積結(jié)構(gòu)的合理度為，150平方米建筑面積的大戶型住宅宜少建；適量建設(shè)100平方米左右建筑面積的住宅；多建100平方米以下建筑面積的中戶型住宅，鼓勵(lì)建設(shè)符合中低收入家庭支付能力的70至90平方米建筑面積的小戶型住宅。

3.住房的區(qū)域分布結(jié)構(gòu)要與相應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施配套條件相適應(yīng)。隨著城市中心地區(qū)土地使用的日趨飽和，住房供應(yīng)的分布區(qū)域必然向市郊轉(zhuǎn)移，目前大城市中居住郊區(qū)化的趨勢(shì)已日益呈現(xiàn)出來。因此，交通、道路、給排水、供氣、供電、通信、商鋪、學(xué)校等配套設(shè)施也必須相應(yīng)跟上，使之成為適宜居住地區(qū)。

(二)住房供給的價(jià)位結(jié)構(gòu)合理度標(biāo)準(zhǔn)

1.住房供應(yīng)的價(jià)位結(jié)構(gòu)要與購房者的可承受能力相適應(yīng)。即根據(jù)各類家庭的實(shí)際可支配收入，能購買相應(yīng)價(jià)格檔次的住房。一般來說，高價(jià)位住房不宜建設(shè)過多，關(guān)鍵是要把中等及中等偏下收入家庭買得起的相應(yīng)價(jià)位住宅，作為主力房型，政府支持開發(fā)商建設(shè)房?jī)r(jià)相對(duì)較低的經(jīng)濟(jì)適用住房。

2.中低價(jià)位住房的供應(yīng)量與中低收入群體以及舊區(qū)改造中動(dòng)遷居民的需要量相適應(yīng)。實(shí)踐已經(jīng)證明，多數(shù)動(dòng)遷居民收入較低，能夠承受的是中低價(jià)位住房，因此要視房源供應(yīng)情況來確定舊區(qū)改造的規(guī)模和速度。如果房源不足，則要采取兩方面措施求得平衡：一是加快中低價(jià)位住房建設(shè)，增加供應(yīng)量；二是放慢舊區(qū)改造速度，減緩引致性需求。

3.住房?jī)r(jià)格的漲幅要與居民收入增長(zhǎng)的幅度相適應(yīng)。從長(zhǎng)期來看住房?jī)r(jià)格呈現(xiàn)出上漲趨勢(shì)，為要使供給的價(jià)位結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)相適應(yīng)，必須把房?jī)r(jià)的漲幅控制在地區(qū)人均GDP增幅和居民可支配收入的增幅以下，例如居民的可支配收入增長(zhǎng)10%，最理想的房?jī)r(jià)漲幅宜控制在5%左右，最高不得超過8%。

(三)住房供給結(jié)構(gòu)超前性的合理度標(biāo)準(zhǔn)

住房消費(fèi)需求結(jié)構(gòu)是個(gè)動(dòng)態(tài)概念，必然隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展、收入增加、居住水平的提高而不斷演變，因此，住房供給結(jié)構(gòu)也要適應(yīng)住房消費(fèi)結(jié)構(gòu)的升級(jí)和演進(jìn)而具有一定的超前性，國(guó)外經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)一般要超前20年左右。衡量這種超前度的標(biāo)準(zhǔn)大體可定為：

1.住房供給結(jié)構(gòu)的超前度要與居民收入結(jié)構(gòu)的演進(jìn)度相適應(yīng)。居民收入隨經(jīng)濟(jì)發(fā)展而普遍增加，收入結(jié)構(gòu)中的高、中、低收入劃分線也會(huì)相應(yīng)發(fā)生變化，總的趨勢(shì)是收入結(jié)構(gòu)高級(jí)化升級(jí)，并呈橄欖形狀態(tài)，兩頭小，中間大，中產(chǎn)階層擴(kuò)大，由此住房消費(fèi)結(jié)構(gòu)也隨之升級(jí)。與收入結(jié)構(gòu)高級(jí)化相適應(yīng)，住房供給結(jié)構(gòu)也要有適度的超前性，高價(jià)位、中高價(jià)位住房增加，中低價(jià)位住房逐步減少。

2.住房供應(yīng)的品質(zhì)結(jié)構(gòu)、面積結(jié)構(gòu)的超前度要與住房消費(fèi)需求的發(fā)展方向相適應(yīng)。隨著社會(huì)發(fā)展，住房消費(fèi)結(jié)構(gòu)向著寬敞型、舒適型、享受型方向發(fā)展。與之相適應(yīng)，住房供給的綜合品質(zhì)也會(huì)提高，高檔房、中高檔房的比重會(huì)有較大提高，而中低檔次住房則會(huì)相應(yīng)減少，比重下降。因此，目前的中低檔次、中低價(jià)位商品住宅的建設(shè)和供應(yīng)也要掌握一定的度，以免日后過于落后。

3.住房供給的區(qū)域結(jié)構(gòu)的超前度要與居住郊區(qū)化發(fā)展相適應(yīng)。由于城市中心區(qū)的有限性和城市郊區(qū)的宜住性，居住區(qū)向交通干道沿線的市郊擴(kuò)散是必然趨勢(shì)。適應(yīng)這種趨勢(shì)，要提前進(jìn)行規(guī)劃，加快建設(shè)市郊的快速交通干道和相應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施，營(yíng)造便捷的交通和良好的配套條件，為居住消費(fèi)郊區(qū)化提供完備的服務(wù)。

以上論述偏重于定性的研究，具體實(shí)施時(shí)還要結(jié)合每一地區(qū)或城市的實(shí)際情況，進(jìn)一步量化。