地產(chǎn)活動上海萬科工地開放活動操作指引

萬科企業(yè)股份有限公司 上海萬科 工程技術(shù)統(tǒng)一標準 編號： 版號： 頁碼：第1頁共68頁 1 上海萬科裝修工程作業(yè)指引 編制日期_________ 審核日期_________ 批準日期_________ 修訂記錄 日期日期修改內(nèi)容修改人審核人批準人 萬科企業(yè)股份有限公司 上海萬科 工程技術(shù)統(tǒng)一標準 編號： 版號： 頁碼：第2頁共68頁 2 上海萬科裝修工程作業(yè)指引 1.目的 明確裝修工程及成品保護的標準做法，最大限度的減少由于施工工藝工序不合理和成品保 護不到位引起的工程質(zhì)量問題，提高裝修工程質(zhì)量，降低客戶入伙驗收投訴比率，從而提升客 戶對于工程質(zhì)量的滿意度。 明確裝修工程的管理動作和管理要求，規(guī)避系統(tǒng)性的裝修質(zhì)量風(fēng)險。 2.適用范圍 適用于上海萬科所有在建及新建項目。 3.編制說明 3.1本標準作為招標文件及合同文件的一部分

上海萬科房地產(chǎn)有限公司 工程技術(shù)統(tǒng)一標準 編號：shvk/wi/pr256 版號：b/0版 頁碼：第1頁共13頁 1 上海萬科混凝土工程作業(yè)指引 編制朱靈平日期2011-7-19 審核傅明磊日期2011-7-21 批準許青川日期2011-7-22 修訂記錄 日期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人批準人 上海萬科房地產(chǎn)有限公司 工程技術(shù)統(tǒng)一標準 編號：shvk/wi/pr256 版號：b/0版 頁碼：第2頁共13頁 2 1.目的 明確混凝土施工工藝控制流程，提升混凝土工程實體及觀感質(zhì)量，從而提升客戶對于工程 質(zhì)量的滿意度。 2.適用范圍 適用于上海公司所有在建及新建項目。 3.編制說明 3.1本標準作為招標文件的一部分，是審查投標文件及確定中標單位的依據(jù)之一。 3.2本標準要求所有在建及新建項目均按此標準執(zhí)行。除執(zhí)

上海萬科房地產(chǎn)有限公司 上海萬科物業(yè)服務(wù)有限公司 編號shvk—wi—pr060 名稱上海萬科工程保修管理作業(yè)指引版本a04第1頁共18頁 編制 陳文銀 仇榮華 修改 仇榮華 戴少卿 審核 地產(chǎn)客戶關(guān)系中心 物業(yè)技術(shù)管理部 批準 湯科正 王煒 生效日期2007年8月1日 最后修改日期2007年8月1日 上海萬科工程保修管理作業(yè)指引 1.目的 為理順工程保修、物業(yè)保修的管理程序和內(nèi)容，使各交付后項目的物業(yè)管理 順利進行，確保保修工作的有效協(xié)調(diào)，特制定本工作指引。 2.適用范圍 適用于上海萬科開發(fā)的所有工程項目在保修階段的管理和維修工作。 3.術(shù)語和定義 3.1.保修期限：指從質(zhì)監(jiān)站竣工驗收合格簽字之日起至合同保修期滿為止為總包 單位對發(fā)展商的保修期。發(fā)展商對業(yè)主的保修期為房屋交付日起至國家規(guī)定

零星土方工程暫行操作程序 “關(guān)于建筑垃圾清運及土方工程的暫行管理辦法”及“關(guān)于單體建筑、設(shè)施基礎(chǔ)土方挖運的聯(lián)合操作辦法”發(fā)出及經(jīng)過一段暫行后，一些較大的土方工程已基本得到控制，操作比較規(guī)范。然而，主體工程基本完工后，室外環(huán)境、綠化、四大公司進場施工，所發(fā)生的零星土方工程的量，由于面大、量小、在施工中變化多，土方翻挖重復(fù)情況較多，以及設(shè)計圖的不明確等等一系列原因，造成此類土方工程量較難控制，也很難用圖紙加以表述，針對這一情況，經(jīng)工程部、設(shè)計部、預(yù)算部共同協(xié)商，此類工程以后將按本“辦法”操作。 第一、設(shè)計部應(yīng)在施工前提供可供施工的圖紙，工程部對圖紙應(yīng)進行審核，不明確之處應(yīng)及時會同設(shè)計部進行修改，避免無圖施工，土方量難以控制。 第二、區(qū)別與其他土方工程的零星土方工程，由于具有量小，面大的特點，因此可按簽證的形式來操作，工程量由主辦人員簽認，然

房地產(chǎn)e網(wǎng)-房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫http://www.***.*** 上海市萬科房地產(chǎn)有限公司 shanghaivankerealestateco.,ltd. 項目報批報建作業(yè)指引 編號： shvk/wi/pr022 版號：a/0 頁碼：第1頁共6頁 上海萬科地產(chǎn)項目報批報建作業(yè)流程 編制周志成日期2003/11/26 審核日期 批準日期 房地產(chǎn)e網(wǎng)-房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫http://www.***.*** 上海市萬科房地產(chǎn)有限公司 shanghaivankerealestateco.,ltd. 項目報批報建作業(yè)指引 編號： shvk/wi/pr022 版號：a/0 頁碼：第2頁共6頁 流程要素 流程目標： 流程時間要求流程監(jiān)控點數(shù)目 流程主要責(zé)任崗位流程涉及職位數(shù)目 修訂記錄 日

管理評審程序cx-01 1、目的：實現(xiàn)標準化管理，提高工作的正確性與效率。 2、范圍：每個人所從事的工作。 3、職責(zé)：由每個人編寫或修改自己工作崗位范圍內(nèi)的標準工作程序并提交經(jīng)理層及相關(guān)人員評審，評審?fù)ㄟ^后正式執(zhí)行。 4、質(zhì)量：要求全覆蓋，該做的都要寫到，寫到的都要做好，要有可追溯性，受控，第三者看明白，實現(xiàn)零缺限工作質(zhì)量的目的。 5、時間：發(fā)現(xiàn)問題后的第一時間。 注：交稿時間：8月17日星期一17：00之前。 人員：工程部、預(yù)算部全體人員。 上海萬科房地產(chǎn)有限公司 工

2006/04/20 【上海萬科質(zhì)量管理的現(xiàn)狀和改善提案】 東京建物㈱菊池隆 2006年4月19日，東京建物菊池隆和萬科企業(yè)付志強顧問在華漕pj現(xiàn)場事 務(wù)所，向崔志麟、曹一及王垚先生，針對上海萬科質(zhì)量管理的現(xiàn)狀和想法進行了 訪談。 在中國，除了施工企業(yè)以外現(xiàn)場監(jiān)理公司常駐現(xiàn)場，承擔(dān)著在日本總承包商 的現(xiàn)場管理義務(wù)和設(shè)計事務(wù)所的監(jiān)理業(yè)務(wù)。 上海萬科，就提高現(xiàn)場的質(zhì)量不斷地努力采取改善措施，對那種積極的姿態(tài)， 很值得我們學(xué)習(xí)。 以下，按部位顯示上海萬科的質(zhì)量管理的現(xiàn)狀，最后以日本的方法作為參考， 為提高質(zhì)量而提出第一階段的改善建議。 1．基礎(chǔ)、樁 上海萬科在基礎(chǔ)施工階段之前，對各棟樓的基礎(chǔ)部分進行鉆孔實驗，檢測承 載力和相應(yīng)的深度。調(diào)查深度是以預(yù)定的樁長+1m，同時也測量地表面承載力。 上海地區(qū)的地下水位普遍偏高，在gl-1m～0.5m左右。 華漕pj的樁是作為摩擦樁來設(shè)計

平地創(chuàng)新多層 (d區(qū)) 序號成本項目原始指標系數(shù)工程量單價(元)合價(萬元)可售單方 三主體建筑工程費1398.281557.34 1基礎(chǔ)工程費186.90208.16 ◆土方工程基底面積 ◆護壁護坡 ◆樁基礎(chǔ)及檢測建筑面積10460.856062.7769.90 ◆基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)建筑面積10460.85118.66124.13138.25 ◆降水 2結(jié)構(gòu)及粗裝修917.111021.43 ◆上部結(jié)構(gòu)及粗裝修建筑面積8978.67808.66726.07808.66 ◆砌體建筑面積 ◆找平及抹灰建筑面積 ◆防水防水面積 ◆半地下室結(jié)構(gòu)及粗裝修建筑面積1482.181108.66164.32183.02 ◆變更及簽證建筑面積26.7129.75 3門窗工程118.75132.26

圖紙管理細則 一、設(shè)計文件更改的提出 1、甲方提出反映在甲方同設(shè)計單位日常工作聯(lián)系函當中。 2、設(shè)計單位提出由設(shè)計單位以設(shè)計變更形式傳遞。 3、施工方提出通過施工方同甲方的工作聯(lián)系函、監(jiān)理例會報告、進度計劃及供貨計劃傳遞。 二、設(shè)計更改的實施 1、設(shè)計變更形式： *由甲方提出的變更為“項目變更通知”。 *由設(shè)計單位提出的及施工方提出的變更為“設(shè)計變更通知”。 2、設(shè)計變更的運行： *設(shè)計院發(fā)出的“設(shè)計變更通知”由設(shè)計部經(jīng)理在“設(shè)計變更通知”上簽字、蓋章，由設(shè)計部該工程工程主管人員將其變更通知發(fā)放至工程部，接收人在變更通知原件上簽收，原件交檔案室保存，設(shè)計部保留簽收記錄的復(fù)印件一份。 *工程部發(fā)放“設(shè)計變更通知”至施工及監(jiān)理，接收人在設(shè)計變更通知上簽收。 *“設(shè)計變更通知”和“項目變更通知”的有效性，等同于施工圖紙，在竣工資料

地盤總體施工工作程序 1、目的：對地盤總體施工質(zhì)量、進度、成本進行有效控制，確保最終產(chǎn)品達到國家標準，見《室外排水工程規(guī)范》、《電氣裝置工程施工及驗收規(guī)范》、《安裝工程施工及驗收規(guī)范》等標準，且滿足銷售部指定要求，滿足四大市政配套公司的施工要求，滿足設(shè)計總體構(gòu)思要求，達到經(jīng)濟、美觀、安全，確保第一時間解決問題。 2、范圍：適用公司投資建造的工程項目總體現(xiàn)場施工的全過程控制。 3、職責(zé)：本程序由工程部主管、設(shè)計部、銷售部、預(yù)算部、監(jiān)理公司相關(guān)，項目經(jīng)理總負責(zé)，主管工程師負責(zé)實施。 4、程序 4.1進度： 4.1.1各現(xiàn)場施工單位根據(jù)公司施工進度計劃編制各工種工程進度計劃表，并且根據(jù)實際工程進度及時修改、調(diào)整。 4.1.2主管工程師根據(jù)四大市政配套公司現(xiàn)場施工實際情況，以及根據(jù)公司營銷工作要求，監(jiān)督監(jiān)理公司，每周定期參加生產(chǎn)

4.1.管理職責(zé)： a.質(zhì)量方針：及時向客戶提供達到國家規(guī)定合格標準的房屋。 b.質(zhì)量目標：1999年內(nèi)通過iso9002質(zhì)量認證，100%達到國家合格標準。 c.職責(zé)和權(quán)限：另附。 d.管理者代表： 本公司委派工程部經(jīng)理擔(dān)任管理者代表，他將： *確保按照iso9002（94）要求建立/實施并保持質(zhì)量體系。 *向總經(jīng)理報告質(zhì)量體系運行情況，以供評審及改進作為基礎(chǔ)。 *代表公司就質(zhì)量體系有關(guān)事宜與外部進行聯(lián)絡(luò)。 e.管理評審： 公司每年進行一次常規(guī)管理評審，以確保質(zhì)量體系的適宜性和有效性及滿足iso9002（94）標準要求及滿足公司質(zhì)量方針和目標，管理評審的記錄予以保存。 4.2.質(zhì)量體系： 本公司建立有以質(zhì)量手冊、程序文件、支承性文件表單為基礎(chǔ)的質(zhì)量體系文件，它們是公司的確保我產(chǎn)品質(zhì)量符合規(guī)定要求的一種手段。 a.

付款控制程序 1、目的：確保及時、準確向分供商付款。 2、范圍： 本程序適用于： 2.1工程款的審批、支付。[預(yù)付款、進度款、結(jié)算款（保修金）] 2.2材料、設(shè)備款的審批、支付。 2.3設(shè)計費的審批、支付。 3、職責(zé)： 3.1項目主辦人根據(jù)進度、質(zhì)量狀況及合同提出付款書面申請。 3.2項目主管經(jīng)理負責(zé)復(fù)核付款申請并簽署意見。 3.3預(yù)算部經(jīng)理復(fù)核付款申請并簽署意見。 3.4項目分管副總負責(zé)審核付款申請并簽署意見。 3.5財務(wù)主管經(jīng)理負責(zé)審核付款申請并簽署意見。 4、程序： 4.1付款申請。 4.1.1項目主辦人依據(jù)合同、進度及質(zhì)量狀況確定是否申請付款。 4.1.2項目主辦人按以下內(nèi)容填寫《付款通知單》和《付款申請單（試行）》并交項目主管經(jīng)理復(fù)核。 4.1.2.1付款緣由。 4.1.2.2質(zhì)量

住宅使用說明書 一、本小區(qū)商品住宅結(jié)構(gòu)形式：a、b、c三幢為框架結(jié)構(gòu)，d、e、f三幢為混合結(jié)構(gòu)；樓板為現(xiàn)澆鋼筋砼樓板，其中衛(wèi)生間樓板為下沉式雙層防水設(shè)計，基礎(chǔ)為預(yù)制鋼筋砼方樁。 二、本小區(qū)每戶安裝一只水表和一只進戶閥，水表采用上海自來水公司的產(chǎn)品，進戶閥采用銅質(zhì)球閥。a、b、c、d四幢水表表徑為φ32mm，e、f兩幢水表表徑為φ25mm，小區(qū)供水壓力低壓為0.32mpa，高壓為0.40mpa，水表安裝位置為樓梯進戶處。 三、a、b、c三幢室內(nèi)冷熱水管均采用鍍鋅鋼管；d、e、f三幢室內(nèi)冷水管采用upvc塑料管，熱水管采用鍍鋅鋼管（根據(jù)國家及市建委要求）。 四、每套住宅有1個廚房，廚房內(nèi)設(shè)有1個洗滌盆位置，留有冷熱水管道接口，有一個煤氣熱水器安裝位置，并配有冷熱水進出口，熱水器建議采用快速煤氣型。 五、a、b、c、d四幢住宅每套設(shè)2

工程尾款支付工作程序 1、目的：確保工程尾款的正確支付，不再產(chǎn)生遺留問題。 2、范圍：所有已經(jīng)預(yù)算部結(jié)算審核的工程（除零星工程以外）。 3、職責(zé)：對工程質(zhì)量扣款、保修情況、工程檔案資料上交情況作最后確認。 4、程序： 4.1工程結(jié)算經(jīng)預(yù)算部審核（大型工程經(jīng)過審價）完畢后，主管工程師在填寫“付款申請單”之前，必須先辦理“工程尾款支付確認單”（附后），該“確認單”作為辦理結(jié)算付款的前提條件。 4.2根據(jù)“工程尾款支付確認單”要求，由主管工程師到物業(yè)公司辦理有關(guān)手續(xù)，再次確認該工程已無任何質(zhì)量、保修上的扣款，如有扣款，則應(yīng)開出扣款單，以便在尾款中扣除，并加蓋物業(yè)公司公章為準。 4.3為保證工程檔案的完整歸檔，主管工程師應(yīng)到檔案專管人員處再次核實歸檔情況，并簽署意見。 4.4在辦理完該“確認單”后，方可辦理“付款申請”，該確認單即作為尾款付款申請的附件一齊上報預(yù)

工程文件收發(fā)記錄 □內(nèi)部□外來□設(shè)計變更□圖紙□法律□其它 序號 文件名稱 編號 文件接收 文件發(fā)放 文件來源 收到日期 份數(shù) 備注 發(fā)放日期 發(fā)放部門 簽收 份數(shù) 備注

1、目的：為編寫質(zhì)量體系程序文件制定編寫原則及標準格式，使各部門編寫符合要求的程序文件。 2、范圍：適用于程序文件的編寫及內(nèi)容結(jié)構(gòu)相類似的有關(guān)文件的編寫。 3、職責(zé)： 3.1主要質(zhì)量職能部門負責(zé)按規(guī)定要求擬制程序文件。 3.2與本程序相關(guān)的職能部門負責(zé)會審修改程序。 3.3貫標小組長負責(zé)編寫指導(dǎo)。 3.4相關(guān)部門經(jīng)理審核。 3.5管理者代表負責(zé)批準。 4、程序： 4.1程序文件編寫總則。 4.1.1為保證質(zhì)量方針得以實現(xiàn)，編制符合質(zhì)量體系要求的程序文件，它規(guī)定了完成各項質(zhì)量活動的方法。 4.1.2程序文件應(yīng)對質(zhì)量體系要素要求的所有影響質(zhì)量的活動進行恰當而連續(xù)的控制，應(yīng)能具備一旦發(fā)現(xiàn)異常即可作出反應(yīng)和加以糾正的能力。 4.1.3程序應(yīng)簡練、明了、有效，并規(guī)定所采用的方法和合格的判定準則，按相同的結(jié)構(gòu)、格式編排每個程序。 4.1.4文件便于使用者熟

設(shè)計單位考核情況評分表 工程名稱：設(shè)計單位名稱： 考核內(nèi)容 評分標準 得分 質(zhì)量 *“建筑規(guī)劃、結(jié)構(gòu)、設(shè)備設(shè)計先進合理、安全經(jīng)濟，圖面表達清楚，下確無誤”給5分。 *“建筑規(guī)劃、結(jié)構(gòu)、設(shè)計先進合理、安全經(jīng)濟，圖面基本表達清楚、無明顯錯誤”給4分。 *“建筑規(guī)劃、結(jié)構(gòu)、設(shè)備設(shè)計基本做到先進合理、安全經(jīng)濟，圖面基本表達清楚，關(guān)鍵性錯誤不多”給3分。 *“建筑規(guī)劃、結(jié)構(gòu)、設(shè)備設(shè)計不合理且影響安全使用，圖面表達不清楚，錯誤很多”給0分。 交圖期 *提前交圖3天以上給5分。 *按合同交力期±3天（含3天）給4分。 *延期3至5天（含5天）給3分。 *延期5天以上給0分。 配合效果 土建

合同評審控制程序 1、目的：確保合同條款明確、公平、公正，確保在第一時間正確解決問題。。 2、范圍：適用于工程系統(tǒng)所有合同。 3、職責(zé)： 3.1工程部主管經(jīng)理負責(zé)評審合同綜合條款。 3.2預(yù)算部經(jīng)理負責(zé)評審單價、總價、付款方式、結(jié)算辦法。 3.3分管副總負責(zé)監(jiān)控3.1、3.2全部過程。 4、程序： 4.1合同評審前期工作：項目主辦人員組織招投標（詢價）工作并編制標書合同及有關(guān)材料（詳見采購控制程序）報工程部主管經(jīng)理。 4.2工程部評審。 4.2.1工程主管經(jīng)理仔細閱讀備忘錄、標書、合同及其他附件，重點審核以下內(nèi)容： 4.2.1.1證照類齊全性：營業(yè)執(zhí)照、經(jīng)營許可證、資質(zhì)證書、進滬許可證（若存在）、準用證。 4.2.1.2質(zhì)量標準：合同應(yīng)附產(chǎn)品國家頒布質(zhì)量標準、驗收規(guī)范等。 4.2.1.3經(jīng)濟類條款：單價、總

2006年上海萬科“萬客會”策劃方案——上海萬客會簡介：　　5月梳理結(jié)果僅1490名　　保持之前的產(chǎn)品手冊+生活手冊的會員刊物風(fēng)格　　搭建完成會員自治的互動平臺　　即將上線的明源會員管理系統(tǒng)　　資源整合，為會員提供更多的增值服務(wù)　　渠道整合，為營...

上海萬科長寧置業(yè)有限公司 上海萬科物業(yè)管理有限公司 編號shvk—wi—pr060 名稱上海萬科工程保修管理作業(yè)指引版本a03第1頁共19頁 編制 仇榮華 陶敏 修改 仇榮華 湯科正 審核 地產(chǎn)客戶關(guān)系中心 地產(chǎn)工程管理部 批準 朱懷遠 陳東彪 徐金明 生效日期2005年4月1日 上海萬科工程保修管理作業(yè)指引 1.目的 為理順工程保修、物業(yè)保修的管理程序和內(nèi)容，使各交付后項目的物業(yè)管 理順利進行，確保保修工作的有效協(xié)調(diào)，特制定本工作指引。 2.適用范圍 適用于上海萬科開發(fā)的所有工程項目在保修階段的管理和維修工作。 3.職責(zé) 3.1.物業(yè)公司負責(zé)自交付之日起的工程保修工作，各物業(yè)管理部經(jīng)理為工程保 修管理的第一責(zé)任人，進行統(tǒng)一的協(xié)調(diào)和監(jiān)督管理。 3.2.地產(chǎn)項目部確保項目達到交付標準；負責(zé)房

iso9002程序文件目錄 編號 內(nèi)容 006 規(guī)劃設(shè)計過程控制程序 007 采購控制程序 008 施工過程控制程序 086 產(chǎn)品標識和可追溯性 010 文件和資料控制程序 011 糾正和預(yù)防措施控制程序 012 施工單位、監(jiān)理公司控制程序 013 測量器具控制程序 014 設(shè)計單位控制程序 015 不合格品的控制程序 016 合同評審的控制程序 018 管理評審程序 019 質(zhì)量體系管理程序 020 質(zhì)量記錄控制程序 021 內(nèi)部質(zhì)量審核程序 022 培訓(xùn)控制程序 023 檢驗和試驗狀態(tài)控制程序 024 服務(wù)控制程序 025 統(tǒng)計控制程序 026 產(chǎn)品防護和交付程序 027 檢驗和試驗控制程序

履約保證金管理辦法 一、為規(guī)避風(fēng)險，凡實行招投標的項目必須實施履約保證金制度。 二、履約保證金金額為合同價的10%。 三、項目主辦人員在簽訂分包合同之前必須詳細審閱合同、招標文件，是否包含履約保證金有關(guān)條款。 四、在收到中標分供商履約保證金或履約保函時方可支付預(yù)付款。 五、對于初次合作或不受信任的分供商，必須嚴格實施履約保證金制度。 六、對于已經(jīng)愉快合作的分供商可以允許對方將未結(jié)清尾款轉(zhuǎn)為履約保證金，目的在于增強分供商資金運作能力，從而體現(xiàn)雙贏原則。 七、當需要用未結(jié)清尾款作為新項目的履約保證金時，首先由分供商提出申請并說明理由，報工程部審核，工程部根據(jù)該分供商過去合作中的履約表現(xiàn)給出意見后轉(zhuǎn)預(yù)算部審核，預(yù)算部根據(jù)該隊伍的原工程費用審核情況，在認為確有足夠資金可以轉(zhuǎn)用時方可批準，并報財務(wù)部備案。 八、預(yù)算部在結(jié)算支付該