地產(chǎn)企業(yè)ISO9000貫標手冊不合格品控制程序

1.目的 通過數(shù)據(jù)分析控制，證實公司質(zhì)量管理體系的適宜性和有效性，并用于質(zhì)量改進，確保質(zhì)量體系的不斷完善。 2.范圍 本程序適用于公司對規(guī)定的相關(guān)數(shù)據(jù)來源進行分析。 3．職責 3.1工程部是公司數(shù)據(jù)分析的歸口管理部門，負責指導檢查各部門開展數(shù)據(jù)分析，并匯總結(jié)果，用于質(zhì)量改進情況， 3.2各部門根據(jù)公司分管業(yè)務分別組織進行數(shù)據(jù)分析。 4．控制程序 4.1工程部負責配合總經(jīng)理工作部，對數(shù)據(jù)分析中使用的有關(guān)分析技術(shù)進行適當?shù)呐嘤枴? 4.2數(shù)據(jù)分析的信息來源包括以下幾個方面： a)顧客滿意； b)與產(chǎn)品要求的符合性； c)過程及產(chǎn)品的特性及趨勢； d)供方。 4.3公司規(guī)定需要進行數(shù)據(jù)分析的數(shù)據(jù)來源和責任部門為： a)策劃營銷中心負責市場調(diào)研與決策的原因以及顧客意見的數(shù)據(jù)分析； b)工程部負責組織項目部對工程建設控制能力評價和供方

1.目的 通過對質(zhì)量體系運行有關(guān)文件的控制，確保在項目的開發(fā)建設過程中能得到和使用相關(guān)的有效文件。 2.范圍 本程序適用于公司所有與質(zhì)量活動有關(guān)的文件控制，包括外來文件和資料。 3.職責 3.1工程部是文件控制的主管部門，主要負責： a.指導、監(jiān)督各部門對文件控制的執(zhí)行情況； b.質(zhì)量手冊和質(zhì)量管理作業(yè)文件的歸口管理工作。 3.2總經(jīng)理工作部負責公司的檔案管理工作以及圖書、標準、規(guī)范、信函傳真等外來文件和資料的歸口管理工作； 3.3各部門負責分管范圍內(nèi)的文件管理工作； 3.4項目部負責圖紙及工程項目的有關(guān)文件的歸口管理工作。 4.控制程序 4.1受控文件的范圍： 4.1.1用以指導質(zhì)量體系運行的文件和資料，包括質(zhì)量手冊、程序文件和質(zhì)量管理作業(yè)文件； 4.1.2用以指導項目具體運作的文件和資料； 4.1.3外來文件和資料，包括：法律法規(guī)、

1.目的 通過對質(zhì)量記錄的控制和管理，為產(chǎn)品符合規(guī)定要求及質(zhì)量體系的有效運行提供客觀證據(jù)。 2.范圍 適用于公司質(zhì)量體系運行和項目開發(fā)建設全過程質(zhì)量記錄的控制。 3．職責 3.1工程部負責質(zhì)量記錄的設置，編制質(zhì)量記錄清單，監(jiān)督檢查各部門的執(zhí)行情況。 3.2各部門負責所分管質(zhì)量活動中質(zhì)量記錄的管理，并按規(guī)定進行有關(guān)記錄的移交。 3.3總經(jīng)理工作部負責公司的檔案管理工作。 4．控制程序 4.1質(zhì)量記錄的設置 4.1.1工程部負責對質(zhì)量體系文件中涉及的質(zhì)量記錄進行匯總，編制質(zhì)量記錄清單和表格樣式，具體見q/tzh-wi-034《質(zhì)量記錄表格樣式匯編》。 4.1.2當質(zhì)量記錄需要進行增加和刪除時，由使用部門提出申請，填寫“質(zhì)量記錄變更申請單”，闡明理由，屬表格形式的要提供表樣，報工程部審批后開始啟用。 4.1.3工程部負責對批準使用的質(zhì)量記錄進行編號，

1.目的 通過對公司員工進行聘用、考核、評價和培訓，確保所有員工的基本素質(zhì)和技能，均應達到本職崗位的要求，滿足質(zhì)量管理體系運行的需要。 2.適用范圍 適用于公司的人力資源的管理與控制。 3.職責 3.1人力資源部是公司人力資源控制的主管部門，負責公司員工的聘用、考核、管理、培訓等工作； 3.2其它職能部門和項目部負責本部門人員的考核和內(nèi)部培訓工作。 4.工作程序 4.1員工的聘用、考核和管理 人力資源部負責公司員工的引進和招聘，按照所招聘崗位的素質(zhì)技能要求，對引進和應聘人員進行考察，對現(xiàn)有員工每年一次進行考核評價和日常管理工作。執(zhí)行q/tzh-wi-042《勞動用工管理辦法》和q/tzh-wi-043《聘用職工管理辦法》。 4.2公司各級人員基本素質(zhì)技能要求 公司對各級人員的崗位基本技能和素質(zhì)要求進行了規(guī)定，見q/tzh-wi-031《崗位資格要求》，并定期對

1.目的 通過對合同評審的控制，明確顧客對產(chǎn)品的要求及公司具備滿足這些要求的能力，確保合同得以順利履行，滿足顧客要求。 2.范圍 本程序適用于公司合同的評審工作。 3.職責 3.1總經(jīng)理工作部負責合同評審的綜合管理工作，對合同的合法性、有效性進行評審； 3.2策劃營銷中心負責房屋銷售、租賃、代建合同評審的組織、記錄以及合同的簽訂、修改等工作； 3.3財務與資產(chǎn)經(jīng)營部對合同資金付款計劃、履行合同的資金運作計劃進行評審，負責融資合同評審的組織、記錄以及簽訂和修改等工作，； 3.4工程部負責對合同的工程技術(shù)可行性、安全性進行評審； 3.5審計部負責對合同的條款的嚴密性、屬實性進行評審。 4.控制程序 4.1房屋銷售合同的評審 4.1.1公司開發(fā)項目開盤前的銷售方案以及集團購買、金額超過1000萬元的房屋銷售合同采取會議評審的方式進行，在

1.目的 通過對項目可行性研究和投資決策的控制，加強投資管理,保證公司在投資決策上的科學性、可靠性和高效益，防止投資決策的隨意性、盲目性，降低投資風險。 2.范圍 本程序適用于公司所有開發(fā)項目的可行性研究和投資決策。 3.職責 3.1公司總經(jīng)理負責主持項目投資決策會議； 3.2項目分管領導負責向總經(jīng)理報告對項目進行可行性研究的結(jié)果，負責指導可行性報告的編制。 3.3策劃與營銷中心負責編制可行性研究報告，收集所需資料。 3.4財務與資產(chǎn)經(jīng)營部、工程部負責提供所分管的可研報告所需資料,對可研報告從部門角度提出意見。 4.控制程序 4.1項目可行性研究的前期準備工作 4.1.1由策劃與營銷中心根據(jù)市場調(diào)查結(jié)果和收集的有關(guān)信息，進行投資項目的預選。 4.1.2依據(jù)q/tzh-wi-003《市場調(diào)研管理辦法》的規(guī)定，由策劃與營銷中心對預選項目的土地規(guī)劃資料、周邊地塊

1.目的 通過對工程施工控制，確保工程施工的順利進行，保證工程建設的進度和質(zhì)量目標的順利實現(xiàn)。 2.范圍 本程序適用于公司對工程建設項目的施工控制。 3.職責 3.1工程部負責組織各項目部開展工程施工控制工作，協(xié)調(diào)處理有關(guān)的重要事項。 3.2項目部是工程部的派出機構(gòu)，代表工程部實施對工程施工的控制，負責對項目的施工進行綜合協(xié)調(diào)。 4.控制程序 4.1工程施工準備階段的工作 4.1.1項目部依據(jù)《工程監(jiān)理控制程序》的規(guī)定，審查監(jiān)理單位的監(jiān)理大綱、監(jiān)理規(guī)劃及監(jiān)理實施細則。 4.1.2項目部在確認施工單位的施工組織方案經(jīng)過其法定代表人簽署后，組織監(jiān)理單位進行審查，填寫“施工組織方案審查記錄”，審查的主要內(nèi)容包括： 4.1.2.1施工計劃安排是否符合要求； 4.1.2.2施工部署、施工方法是否切實可行； 4.1.2.3施工平面布置的合理性； 4.1.2.

1.目的 通過消除不合格或潛在不合格原因，將不合格降低到最低程度，確保質(zhì)量體系的有效運行。 2.范圍 本程序適用于公司質(zhì)量體系運行過程和項目開發(fā)建設的全過程。 3．職責 3.1工程部是糾正和預防措施的主控部門，負責組織實施、驗證糾正和預防措施。 3.2各責任部門負責制定和實施糾正和預防措施。 4．控制程序 4.1糾正措施的制訂和實施 4.1.1工程部負責收集以下的有關(guān)信息，進行調(diào)查分析，確定是否采取糾正措施： a)質(zhì)量體系內(nèi)審及第三方驗證的不符合項報告和管理評審報告以及日常體系運行監(jiān)督檢查的結(jié)果； b)不合格品的控制情況； c)顧客意見及處理情況； d)實施監(jiān)督和測量中發(fā)現(xiàn)的問題； e)各部門執(zhí)行公司經(jīng)營生產(chǎn)計劃中發(fā)現(xiàn)的問題。 4.1.2工程部根據(jù)上述信息，對存在的不合格（包括顧客的投訴和意見）進行評價，確定需要采

1.目的 通過對前期物業(yè)管理的控制，確保房屋保持正常的使用功能，為住戶提供良好的居住環(huán)境，滿足住戶的需要。 2.范圍 本程序適用于公司開發(fā)工程項目的前期物業(yè)管理工作。 3.職責 3.1策劃與營銷中心負責組織開展前期物業(yè)管理工作。 3.2工程部負責聯(lián)系施工單位進行工程質(zhì)量問題的處理工作。 4.控制程序 4.1策劃與營銷中心參與工程項目的竣工驗收工作，掌握工程的基本情況和質(zhì)量狀況，根據(jù)物業(yè)的規(guī)模、設施、環(huán)境等具體情況，組織物業(yè)管理機構(gòu)。 4.2接管驗收 4.2.1由策劃與營銷中心根據(jù)物業(yè)管理移交的安排，組織前期物業(yè)管理機構(gòu)、項目部和有關(guān)的設計、施工、監(jiān)理單位進行物業(yè)的接管驗收。 4.2.2物業(yè)接管驗收各方共同清點房屋、裝修、設備和定、附著物，核實其質(zhì)量狀況和使用功能及有關(guān)的文件資料，對檢查驗收中發(fā)現(xiàn)的問題，由項目部組織在規(guī)定的期限內(nèi)進行整改。物業(yè)管理機構(gòu)負責

1.目的 通過管理評審，定期對公司的質(zhì)量管理體系進行有效的評審，確保持續(xù)有效地滿足標準要求。 2.范圍 本程序適用于公司管理評審。 3.職責 3.1公司總經(jīng)理負責主持管理評審會議，并對評審結(jié)果做出決定性意見； 3.2管理者代表負責向總經(jīng)理報告質(zhì)量管理體系的運行情況，組織編制管理評審報告，檢查落實管理評審意見； 3.3工程部負責管理評審的組織準備工作，收集管理評審所需的資料，編制管理評審報告，組織實施和驗證評審中提出的糾正和預防措施； 3.4各部門負責準備并提供所分管的評審所需資料，實施有關(guān)的糾正和預防措施。 4.控制程序 4.1公司每年（間隔不超過12個月）組織進行一次管理評審，由公司領導和各部門經(jīng)理參加。在公司發(fā)生重大的質(zhì)量事故、經(jīng)營狀況發(fā)生重大變化、公司組織結(jié)構(gòu)發(fā)生重大改變以及外部審核等特殊情況時，由公司總經(jīng)理決定，增加管理評審的頻次。 4.2

1.目的 通過對立項報批的控制，確保工程項目立項報批工作的順利進行，滿足工程建設的需要。 2.范圍 本程序適用于公司開發(fā)建設的工程項目的立項報批工作。 3.職責 3.1策劃與營銷中心負責,工程部和項目部配合，辦理立項報批工作； 3.2財務與資產(chǎn)經(jīng)營部、總經(jīng)理工作部負責在其職責范圍內(nèi),提供立項報批所需的文件資料。 4.控制程序 4.1立項報批工作的主要工作內(nèi)容包括： a)根據(jù)各種立項報批的要求，收集整理有關(guān)的文件資料； b)聯(lián)系有關(guān)的上級主管部門，辦理各種立項報批的手續(xù)，領取有關(guān)的證書； c)協(xié)調(diào)解決立項報批中的有關(guān)工作。 4.2在立項報批工作開展前，由策劃與營銷中心對工程項目的整體立項報批工作進行研究，明確立項報批的項目和工作內(nèi)容、各部門的分工以及工作進程時間安排等，立項報批計劃,由策劃與營銷中心經(jīng)理和分管副總經(jīng)理審批后實施。

0.2質(zhì)量手冊修改記錄 序 號 章節(jié)號 頁 號 修改摘要 修改通 知單號 修改人 日期

7.4.1總則 7.4.1.1通過對采購過程的控制，確保能夠選用合格的供方和采購的材料、設備質(zhì)量滿足項目開發(fā)建設的要求。 7.4.1.2職責 a)工程部負責公司的工程招標工作，對設計、施工、監(jiān)理等供方進行評價、選擇和驗證； b)、物資采購中心負責物資采購工作，對材料設備的供方進行評價、選擇和驗證； c)、策劃營銷中心負責營銷策劃代理單位和物業(yè)管理單位的招標工作，并對其進行評價、選擇和驗證； d)、項目部參與對供方的評價、選擇和驗證，并對采購材料設備的質(zhì)量進行檢驗控制； 7.4.1.3采購控制的主要活動包括：規(guī)劃設計招標、工程施工招標、工程監(jiān)理招標、營銷策劃代理招標、前期物業(yè)管理招標以及設備材料的招標和采購等。 7.4.2供方的評價 對其提供的產(chǎn)品影響到工程關(guān)鍵質(zhì)量的供方，如：工程施工、監(jiān)理、設計、策劃等單位以及大型設備的供方，公司將按以下方式進行評價和控制。 7.4

1.目的 通過開展對質(zhì)量體系的內(nèi)部審核，驗證公司質(zhì)量管理體系文件與標準的符合性，審核各部門開展的質(zhì)量活動及其結(jié)果是否符合規(guī)定要求，確保質(zhì)量體系持續(xù)有效地運行，并為質(zhì)量體系改進提供依據(jù)。 2.范圍 本程序適用于公司內(nèi)部質(zhì)量體系審核工作。 3．職責 3.1管理者代表負責對質(zhì)量體系內(nèi)審的策劃，組織制訂實施質(zhì)量體系年度內(nèi)審計劃，確定內(nèi)審小組，任命審核組長。 3.2工程部負責編制質(zhì)量體系年度內(nèi)審計劃，具體組織開展內(nèi)審工作,負責內(nèi)審員隊伍管理工作。 3.3審核組長負責編制質(zhì)量體系內(nèi)審實施計劃，審查內(nèi)審員的檢查清單，組織進行審核，主持召開首次和末次會議，編制審核報告。 3.4內(nèi)審員負責依據(jù)內(nèi)審實施計劃，編制審核清單，經(jīng)審核組長審查通過后，進行審核。 4．控制程序 4.1質(zhì)量體系年度審核計劃的編制 4.1.1工程部于每年的12月份，編制公司的下年度審核計劃，確保

2引用標準 本公司在建立質(zhì)量管理體系中，引用了下列標準 （a）gb/t19901-2000idtiso9001:2000質(zhì)量管理體系-基本和術(shù)語； （b）gb/t19901-2000idtiso9001:2000質(zhì)量管理體系-要求； （c）適用的法律法規(guī)和標準規(guī)范主要有： （1）《中華人民共和國土地管理法》 （2）《中華人民共和國城市規(guī)劃法》 （3）《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》 （4）《中華人民共和國建筑法》 （5）《中華人民共和國測繪法》 （6）《中華人民共和國價格法》 （7）《中華人民共和國招標投標法》 （8）《中華人民共和國合同法》 （9）《中華人民共和國擔保法》 （10）《中華人民共和國產(chǎn)品質(zhì)量法》 （11）《中華人民共和國環(huán)境保護法》 （12）《中華人民共和國防震減災法》 （13）中華人民共和國國務院令第256號《中華人民共和國

7.3設計和開發(fā) 公司所開發(fā)工程的設計均委托具備相應資質(zhì)的設計單位來完成，根據(jù)國家法規(guī)規(guī)定，開發(fā)建設單位不能免除設計責任，因此，公司將按以下規(guī)定對工程設計進行控制： a)按照7.4章節(jié)的規(guī)定進行工程的設計招標，確保選擇合格的設計單位； b)工程部設有專門人員進行專項管理，參加設計單位各階段的評審活動，包括設計輸入、設計輸出、最終設計結(jié)果的評審，以及設計驗證和設計確認等活動。 c)通過采取抽查、設計參與、例會等監(jiān)督檢查形式，確保設計單位按照本標準7.3條款要求實施設計活動。 d)對設計過程中的各階段活動，一般由工程部技術(shù)專責人負責組織各項目部實施，重要活動或關(guān)鍵活動，由工程部組織進行。 7.3.1設計和開發(fā)策劃 7.3.1.1規(guī)劃設計單位在設計和開發(fā)過程中應確定： a)設計和開發(fā)階段； b)適合每個階段的評審、驗證和確認活動； c)設計和開發(fā)的職責、

1適用范圍 本公司按《gb/t19901-2000idtiso9001:2000質(zhì)量管理體系-要求》標準建立質(zhì)量管理體系，通過對標準的應用，預期達到； （a）適用于外部第二方、第三方質(zhì)量管理體系的評價，證實本公司有能力穩(wěn)定地提供滿足消費者和適用的法律法規(guī)要求的商品房； （b）適用于公司內(nèi)部各部門的質(zhì)量管理，通過體系的有效運行，包括持續(xù)改進體系的過程以及保證符合消費者與適用的法律法規(guī)要求，旨在增進顧客滿意； （c）適用于公司房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)中的商品房建設、銷售和服務； （d）公司的外包有工程設計、施工監(jiān)理、工程施工，對以上各分包方，公司按相關(guān)過程確保對其實施控制。 （e）gb/t19901-2000idtiso9001:2000標準，一共是8章25節(jié)，均適用于本公司的質(zhì)量管理體系的建立與實施。

1、質(zhì)量手冊說明 本《質(zhì)量保證手冊》是依據(jù)gb/t19001-2000idtiso9001-2000《質(zhì)量管理體系——要求》，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)和本公司的特點制定的質(zhì)量管理基本法規(guī)文件，公司于年月進行了組織機構(gòu)調(diào)整，根據(jù)調(diào)整情況，進行了全面修訂并換版發(fā)行，現(xiàn)為第n版?！顿|(zhì)量管理手冊》的頒布、實施和使用必須受到嚴格的控制，管理辦法如下： 《質(zhì)量管理手冊》由管理者代表組織編寫并審核，總經(jīng)理批準。 《質(zhì)量管理手冊》分為受控和非受控兩種版本，分別加蓋受控章和非受控章予以標注，公司內(nèi)部發(fā)放受控版本，非受控版本主要發(fā)放客戶（需方）。 《質(zhì)量管理手冊》的發(fā)放、回收、修改執(zhí)行《文件控制程序》，如進行全面修訂或換版，必須經(jīng)過管理評審會議決定。 未經(jīng)管理者代表批準，任何部門和個人不得擅自對外交流、借閱、外送和復制(有點違規(guī)了！) ，確需外借、外送或復制時，須經(jīng)管理者代表批準，由工程部辦理有關(guān)手

1.目的 通過對項目開發(fā)的過程進行策劃，明確產(chǎn)品實現(xiàn)過程中的有關(guān)職責、程序、方法和應達到的目標，確保項目的整體運作水平。 2.范圍 本程序適用于公司開發(fā)建設項目的策劃。 3.職責 3.1策劃與營銷中心負責組織有關(guān)部門對項目的整體運作進行策劃，編制“項目運作方案”，并監(jiān)督檢查各部門的實施情況。 3.2總經(jīng)理工作部、財務與資產(chǎn)經(jīng)營部、工程部和項目部按照各部門的職責分工對項目運作進行策劃，編寫有關(guān)的策劃文件和新增的程序文件并組織實施。 4.控制程序 4.1項目運作方案的策劃 4.1.1策劃與營銷中心負責組織項目運作方案的策劃，召集總經(jīng)理工作部、財務與資產(chǎn)經(jīng)營部、工程部和項目部的有關(guān)人員，依據(jù)項目的《可行性研究報告》和項目開發(fā)建設的實際要求，對項目整體運作流程的各個環(huán)節(jié)進行策劃。 4.1.2各部門根據(jù)以下職責分工，進行運作方案的策劃： a)策劃與營

3術(shù)語和定義 3.1采用《gb/t19901-2000idtiso9001:2000質(zhì)量管理體系-基礎和術(shù)語》中的術(shù)語和定義。 3.2各專業(yè)技術(shù)術(shù)語，采用國家有關(guān)標準、規(guī)范、規(guī)程中的定義。 3.3采用以下術(shù)語和定義 顧客：指公司公司開發(fā)土地和商品房購買消費者、房屋租賃者以及相關(guān)的融資方。 產(chǎn)品：指公司所開發(fā)的建設用地、開發(fā)建設的商品房以及提供的相應的服務。 關(guān)鍵過程：指工序較為復雜，質(zhì)量易被動，對整個產(chǎn)品的質(zhì)量影響較大的過程。 房地產(chǎn)開發(fā)：指公司對擁有經(jīng)營權(quán)的土地、商品房，進行建設經(jīng)營的一系列行為過程。 物業(yè)管理：指物業(yè)公司依據(jù)與物業(yè)所有人簽訂的委托合同書，對其房屋等進行維護管理的有償服務行為。

5.管理承諾 5.1公司領導的重視和親自參與是質(zhì)量管理體系能否取得實效的關(guān)鍵，公司總經(jīng)理通過以下活動，以建立和實施質(zhì)量管理體系，并持續(xù)改進其有效性，同時為所做出的承諾提供證據(jù)： a)向全體員工灌輸滿足顧客要求、合同要求、法規(guī)要求的重要性； b)明確管理者代表，在手冊中發(fā)布任命令； c)主持制定公司的質(zhì)量方針和質(zhì)量目標，在手冊中以文件形式發(fā)布； d)主持組織進行管理評審，并不斷尋求改進質(zhì)量管理體系； e)為質(zhì)量管理提供必要而且充分的人力、設備、資金，保證質(zhì)量體系的有效運行。 f)根據(jù)顧客的要求和法律法規(guī)的規(guī)定，公司總經(jīng)理要針對每個開發(fā)項目，強調(diào)項目運作中的重點注意事項，并在項目的信息管理、運作過程的監(jiān)督、適用的法律法規(guī)、項目的論證以及人員配備等幾個方面，提供相應的資源配備。 5.2以顧客為關(guān)注焦點 公司的生存和發(fā)展依存于顧客，公司總經(jīng)理將堅持以不斷增

8測量、分析和改進 8.1總則 公司為確保質(zhì)量管理體系的符合性和持續(xù)改進質(zhì)量管理體系的有效性，采用適當?shù)姆椒òńy(tǒng)計技術(shù)，實施以下方面的監(jiān)視、測量、分析和改進過程： a)證實產(chǎn)品的符合性； b)確保質(zhì)量管理體系的符合性 c)持續(xù)改進質(zhì)量管理體系的有效性。 8.2監(jiān)視和測量 8.2.1顧客滿意 顧客滿意是公司建立和實施質(zhì)量管理體系的目標。 8.2.1.1顧客信息的主要內(nèi)容： a)有關(guān)產(chǎn)品及服務的顧客反映； b)顧客需求的變化 8.2.1.2信息收集的方法 a)接收顧客的意見和投訴； b)定期對顧客和市場（針對潛在顧客）進行走訪，采取調(diào)查問卷、顧客意見調(diào)查表、召開座談會、實施維修維護時的意見反饋等方式，征求顧客意見； c)利用參展會或促銷會，聽取并記錄顧客對公司產(chǎn)品和服務質(zhì)量的意見； 8.2.1.3顧客信息的處理 a)策劃