房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)審計中應關注稅費問題

19中國注冊會計師2005年3月號 近年來，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的身價隨著房地產(chǎn)行業(yè) 的持續(xù)升溫而水漲船高。但是從房地產(chǎn)行業(yè)稅收專項大檢 查的情況看，房地產(chǎn)企業(yè)中稅收計算不準確、納稅范圍認 識不明確、人為調減稅基、偷繳少繳各項應交稅款的現(xiàn)象 極為嚴重。隨著土地使用權成本的巨增，房地產(chǎn)開發(fā)貸款 資金的緊縮，貨幣資金市場融資條件的日益苛刻，會有許 多房地產(chǎn)企業(yè)在稅款上打主意。本文擬分析房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)在日常會計核算及稅收繳納過程中存在的主要問題，供 有關方面進行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)專項審計時參考。 印花稅 印花稅是存在問題較多的一個稅種。在審查中，發(fā)現(xiàn)開 發(fā)企業(yè)偷逃印花稅款特別嚴重。主要表現(xiàn)在以下幾個方面: 稅基方面，最嚴重的是購銷合同的稅基。大部分購銷合 同幾乎均未納稅。比如企業(yè)的開發(fā)項目末期用于工程安裝 的電梯購買合同、日常辦公品購買合同

23中國注冊會計師2005年5月號 ■甘金秀 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)審計 應關注的幾個問題 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有規(guī)劃性強、投資額大、建設周期 長、開發(fā)經(jīng)營業(yè)務復雜的特點，與之相應的會計核算涉及 面廣，核算環(huán)節(jié)多，核算對象繁雜，客觀上為房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)調節(jié)利潤或偷逃稅金創(chuàng)造了條件，也加大了審計的難 度。筆者認為，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的審計，應關注以下幾 個方面的問題： 虛增無形資產(chǎn)和開發(fā)成本 2004年8月31日以前，土地交易未實際公開競價，房 地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大多利用政策空間，以“危房改造”或“開 發(fā)經(jīng)濟適用房”的名義取得土地，并先按實際支付的價款 記入“無形資產(chǎn)——土地使用權”，然后設法改變土地用途， 聘請評估機構對原取得土地按商業(yè)用地或商品住宅用地進 行評估，且一般要求高估，形成大額的土地評估增值。房 地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)評估價值進行賬務處理，虛增了無形資 產(chǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對該土地進行開發(fā)時，將

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入涉及多個稅種,主要包括企業(yè)所得稅、土地增值稅、營業(yè)稅等。某些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過少計收入、延緩計收入、收入不入賬等方式,試圖達到逃避繳納稅款目的。筆者結合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉稅審計實務經(jīng)歷,探討房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入涉稅審計中發(fā)現(xiàn)的問題。一、通過做假賬隱匿收入某些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在會計核算中存在著做假賬的現(xiàn)象,常見的手段是做\"兩本賬\

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)審計中的問題與建議 作者：賈華芳 【摘要】目前,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營業(yè)務核算存在虛增無形資產(chǎn)和開發(fā)成本;人為 調節(jié)經(jīng)營收入和經(jīng)營成本;漏繳規(guī)費;套取銀行信用,違規(guī)貸款;偷漏稅金等問題。 筆者針對上述問題,提出審計建議。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有規(guī)劃性強、投資額大、建設周期長、開發(fā)經(jīng)營業(yè)務復雜的特 點,與之相應的會計核算涉及面廣,核算環(huán)節(jié)多,核算對象繁雜,客觀上為房地產(chǎn) 開發(fā)企業(yè)調節(jié)利潤或偷漏稅金創(chuàng)造了條件,也加大了審計的難度。筆者認為,對房 地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在的不同問題,建議采用不同的審計重點與思路。 一、虛增無形資產(chǎn)和開發(fā)成本 2004年8月31日以前,土地交易未實際公開競價,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大多利用政策 空間,以“危房改造”或“開發(fā)經(jīng)濟適用房”的名義取得土地,并先按實際支付的 價款記入“無形資產(chǎn)-土地使用權”,然后設法改變土地用途,

房地產(chǎn)審計注冊會計師應特別關注法律、稅務、資金運作、可持續(xù)經(jīng)營風險,以控制審計風險。

目前,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營業(yè)務核算存在虛增無形資產(chǎn)和開發(fā)成本;人為調節(jié)經(jīng)營收入和經(jīng)營成本;漏繳規(guī)費;套取銀行信用,違規(guī)貸款;偷漏稅金等問題。筆者針對上述問題,提出審計建議。

自上世紀80年代以來,隨著住房制度改革,我國房地產(chǎn)行業(yè)得到迅速的發(fā)展。本文擬分析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在日常稅收繳納過程中存在的主要問題,供有關方面進行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)專項審計時做參考。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“甲供材”的財稅處理 文章來源：待查文章作者：佚名發(fā)布時間：2010-12-23字體：[大中小] 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“甲供材”的財稅處理 一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“甲供材”的概念 所謂“甲供材料”建筑工程，是指由基本建設單位提供原材料，施工單位僅提供建筑勞務的工程。 因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“甲供材”建筑工程，是指由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下稱甲方）提供原材料，施工單 位（以下稱乙方）僅提供建筑勞務的工程?！凹坠┎摹碑a(chǎn)生的原因是甲方從材料質量和成本效益角度出發(fā)， 防止建筑乙方在材料上做文章，擔心不能確保建筑材料質量，影響住房和自身的聲譽。一般材料占商品房 建造成本的30％～40％。 對于甲供材的稅務處理，在稅法上是比較明確的。但對甲供材如何進行會計處理，一直沒有非常明確 的規(guī)定，這就帶來了開發(fā)票的問題，以及隨之而來的稅收問題。 二、“甲供材”的相關稅

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“甲供材”的賬務和稅務處理技巧及例解 一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“甲供材”的概念 所謂“甲供材料”建筑工程，是指由基本建設單位提供原材料，施工 單位僅提供建筑勞務的工程。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“甲供材”建筑 工程，是指由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下稱甲方）提供原材料，施工單位 （以下稱乙方）僅提供建筑勞務的工程?！凹坠┎摹碑a(chǎn)生的原因是甲 方從材料質量和成本效益角度出發(fā)，防止建筑乙方在材料上做文章， 擔心不能確保建筑材料質量，影響住房和自身的聲譽。一般材料占商 品房建造成本的30％～40％。 對于甲供材的稅務處理，在稅法上是比較明確的。但對甲供材如何進 行會計處理，一直沒有非常明確的規(guī)定，這就帶來了開發(fā)票的問題， 以及隨之而來的稅收問題。 二、“甲供材”的相關稅收政策規(guī)定 甲供材征稅主要是如何征收營業(yè)稅的問題?！吨腥A人民共和國營業(yè)稅 暫行條例實施細則》（財政部國家稅務總局第

上市籌集資金是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的趨勢,為了贏得更多的投資,房地產(chǎn)企業(yè)必須以股東價值最大化為管理目標。介紹了一種股東價值模型,從競爭優(yōu)勢缺口和競爭優(yōu)勢期間兩方面,來說明專業(yè)化經(jīng)營和品牌化戰(zhàn)略是房地產(chǎn)企業(yè)增加股東價值的必要手段。

房地產(chǎn)行業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)對于國民經(jīng)濟有很大的促進作用。稅收成本已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)繼建筑安裝成本、土地取得成本之后的第三大成本,所以對房地產(chǎn)企業(yè)進行稅收籌劃以降低其稅收負擔,進而增加企業(yè)利潤率對于房地產(chǎn)行業(yè)具有很大的意義。一、稅收籌劃的基本理論1.稅收契約理論契約理論是20世紀30年代以來形成的一種企業(yè)理論。契約理論認為企業(yè)是由投資人、所有人、經(jīng)歷金額貸款人之間訂立的一系列契約組

預售商品房收入的確認必須符合《企業(yè)會計；住則》第十四號之具體規(guī)定，同時還要考慮房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營的特殊性，故此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應在同時滿足簽訂房屋銷售合同、項目已竣工驗收合格、房款確定、成本可靠計量、完成交付等條件的最晚時點作為商品房預售收入的確認時點.

稅收是企業(yè)在經(jīng)營過程中按照一定的政策法規(guī)向政府繳納的一種費用,稅收具有強制性,但是企業(yè)在合理合法的經(jīng)營前提下,可以進行稅收籌劃,降低稅收的負擔。稅收籌劃是企業(yè)經(jīng)營的一項重要的活動,存在于一定的客觀前提條件下,首先對于政府的依法收取,是進行稅收籌劃的前提,如果一個地區(qū)的稅收不能以現(xiàn)行的稅法為主要依據(jù),而是以其他類似的不具有規(guī)范的指標來作為收取的依據(jù),那么稅收籌劃就失去了本身的意義,在企業(yè)進行稅收籌劃的時候,首先就要注意的就是這個問題。其次,作為一種法律法規(guī),稅法既具有穩(wěn)定性又具有靈活性的特征。要進行稅收的籌劃,就要時刻關注稅法的變動,根據(jù)稅法的調整來對企業(yè)的稅收籌劃制定相應的策略和方案。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“甲供材”的賬務和稅務處理技巧及例解 一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“甲供材”的概念所謂“甲供材料”建筑工程，是指由基本建設單位提供原 材料，施工單位僅提供建筑勞務的工程。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“甲供材”建筑工程，是指由 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下稱甲方）提供原材料，施工單位（以下稱乙方）僅提供建筑勞務的工 程?！凹坠┎摹碑a(chǎn)生的原因是甲方從材料質量和成本效益角度出發(fā)，防止建筑乙方在材料上做 文章，擔心不能確保建筑材料質量，影響住房和自身的聲譽。一般材料占商品房建造成本的 30％～40％。對于甲供材的稅務處理，在稅法上是比較明確的。但對甲供材如何進行會計處 理，一直沒有非常明確的規(guī)定，這就帶來了開發(fā)票的問題，以及隨之而來的稅收問題。二、 “甲供材”的相關稅收政策規(guī)定甲供材征稅主要是如何征收營業(yè)稅的問題。《中華人民共和國 營業(yè)稅暫行條例實施細則》（財政部國家稅

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內部控制 內部控制就是單位內部的管理控制系統(tǒng)，它的根本目的就是保護單位財產(chǎn)，檢查有關數(shù)據(jù)的正確性和可靠性，提高經(jīng)營效率，貫徹 既定的管理方針等。 房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)在我國是一個新興產(chǎn)業(yè)，經(jīng)過十幾年的發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)已成為我國國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，為我國城市建設和 經(jīng)濟發(fā)展發(fā)揮了應有的作用。 為了企業(yè)能夠健康發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須建立內部控制來提高經(jīng)營效率。為了使內部控制有效運行，就必須營造一個良好的控 制環(huán)境，建立一個周密的會計系統(tǒng)，按業(yè)務循環(huán)設計有效的內部控制程序。 一、控制環(huán)境的建立 有良好的控制環(huán)境，才能使內部控制有效運行?？刂骗h(huán)境指的是建立或實施某項政策發(fā)生影響的各種因素，主要反映單位管理者和 其他人員對控制的態(tài)度，認識和行動。具體包括，管理者的思想和經(jīng)營作風，單位組織結構，人事工作方針及實施措施，影響本單位業(yè) 務的各種外部關系等等。 1、管理者的思想和經(jīng)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質核準 （三級） 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)暫定資質核準辦事指南 一、辦理對象 以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名義依法在本區(qū)工商注冊并且在本區(qū)擁有房地產(chǎn)開發(fā)項目的具有企業(yè)法人資格 的經(jīng)濟實體 二、辦理條件 1.具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營范圍的營業(yè)執(zhí)照； 2.已辦理房地產(chǎn)開發(fā)項目建設用地規(guī)劃許可及建設用地批準等相關手續(xù)； 3.有職稱的建筑、結構、財務、房地產(chǎn)及有關經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于10人，其中具有中級 以上職稱的管理人員不少于5人，持有資格證書的專職會計人員不少于2人； 4.工程技術、經(jīng)營、財務等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱，統(tǒng)計業(yè)務負責人具有相應專業(yè) 初級以上職稱； 5.開發(fā)項目資本金不得低于項目投資的百分之三十，其中自有流動資金的比例不得低于項目總投資 的百分之二十； 6.具有完善的質量保證體系。 三、所需材料 序號

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目實施過程中會經(jīng)歷項目設計、項目建設、項目銷售三個重要階段,企業(yè)的開發(fā)成本主要產(chǎn)生于這三個階段,其中稅收是重要的成本之一。嚴格按照我國的稅法規(guī)定進行稅收籌劃,可以減輕企業(yè)稅負,對優(yōu)化企業(yè)財務管理具有重要價值,為企業(yè)進一步發(fā)展創(chuàng)造條件,

一、掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應納稅費的項目房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應納稅費主要有:1.以經(jīng)營收入為計稅依據(jù)的營業(yè)稅及相應城市維護建設稅、教育費附加;2.代收代繳的契稅;3.以房產(chǎn)租金收入為計稅依據(jù)的房產(chǎn)稅;4以利.潤為計稅依據(jù)的企業(yè)所得稅;5.以新

（一）收入不入賬。1．同時開發(fā)多個樓盤的開發(fā)企業(yè)，一般按樓盤成立項目部，有的項目部實行承包責任制，少數(shù)跨地區(qū)的項目部只向企業(yè)繳納占用資金利息、管理費、核實利潤等承包費用，收支不入企業(yè)財務大賬。2．沒有開發(fā)資質的經(jīng)營者，只有向有資質的開發(fā)企業(yè)繳納管理費，借用其資質，才能從事房地產(chǎn)開發(fā)（即掛靠經(jīng)營）。部分開發(fā)企業(yè)賬面只反映收取的管理費，不反映掛靠經(jīng)營的收支．情況。3．開發(fā)企業(yè)拆遷改造舊城區(qū)居民點時，對拆遷的房屋用一定的標準計算的拆遷補償費，并可以抵算安置房的房款，如被拆遷人購買新房的價格大于拆遷補償費，要繳納兩者的價差（即自籌資金）。

目前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營業(yè)務核算存在虛增無形資產(chǎn)和開發(fā)成本；人為調節(jié)經(jīng)營收入和經(jīng)營成本；漏繳規(guī)費；套取銀行信用．違規(guī)貸款；偷漏稅金等問題。筆者針對上述問題，提出審計建議：

我國明確規(guī)定有關的企業(yè)及個人具有繳稅的義務,一旦企業(yè)及個人發(fā)生逃稅漏稅的現(xiàn)象,國家將依據(jù)法律對這些企業(yè)及個人處以嚴厲的懲罰。針對土地增值稅,由于其相關的計稅依據(jù)認定復雜、計算方法復雜、扣除項目不明確,造成了具體需要繳納土地增值稅的多少相差很大；又由于計算方法及計稅依據(jù)稅務部門與企業(yè)之間各方看法不一,導致了企業(yè)可能需要繳納大筆的稅費。因此,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要重視土地增值稅相關的問題,通過事先做好相關的稅務統(tǒng)籌與規(guī)劃可有效避免此類尷尬問題的發(fā)生。

目前很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都反映其所承受的稅收負擔相當沉重,由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及到的稅種較多,這就使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理地利用稅收優(yōu)惠政策進行具體的稅收籌劃成為了可能。本文先明確了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃的涵義,再根據(jù)當前房地產(chǎn)市場的現(xiàn)實狀況,分別從房地產(chǎn)企業(yè)設立、開發(fā)規(guī)劃、股權轉讓和產(chǎn)品銷售等四個環(huán)節(jié)提出了相應的稅收籌劃的辦法。