房地產(chǎn)項目開發(fā)全程操作流程教材

房地產(chǎn)項目開發(fā)運作流程

協(xié)辦部門工作內(nèi)容主辦部門協(xié)辦部門 現(xiàn)狀圖落實地塊具體位置及周邊情況發(fā)展中心 規(guī)劃設(shè)計條件落實規(guī)劃條件，了解限制性條件發(fā)展中心 現(xiàn)場踏勘 對地塊現(xiàn)狀、地質(zhì)條件、是否有地 下埋藏物等影響開發(fā)的因素詳細(xì)了 解。 發(fā)展中心 了解周邊配套情況 了解地塊周遍的商業(yè)、教育、交通 等情況 發(fā)展中心 了解該區(qū)域未來規(guī)劃情況 了解地塊所屬區(qū)域的規(guī)劃，對以后 項目開發(fā)的影響和支撐。 發(fā)展中心 了解地塊的上市方式和土地 款 同土地所有方進(jìn)行接觸，了解土地 出讓方式和土地款，以及能否調(diào)整 。 發(fā)展中心 了解當(dāng)?shù)氐慕ò渤杀?、政?收費項目和具體情況 成本測算發(fā)展中心 了解當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場狀況產(chǎn)品形式、開發(fā)周期的安排發(fā)展中心 現(xiàn)狀圖（四至電子文件）發(fā)展中心 市場深度調(diào)研 銷售：參與市場調(diào)查，進(jìn)行地塊周邊及輻射范 圍內(nèi)的客戶分析、產(chǎn)品分析、市場競爭分析等 研發(fā)部：負(fù)責(zé)協(xié)助進(jìn)行區(qū)域市場調(diào)研 發(fā)展中心銷

房地產(chǎn)項目開發(fā)流程表——項目開發(fā)流程,我公司的開發(fā)流程，從獲取土地到入住全部流程的主要工作內(nèi)容及工作部門。

房地產(chǎn)項目開發(fā)流程詳解——本資料是知名房企編制的關(guān)于房地產(chǎn)項目開發(fā)流程詳解的資料，內(nèi)容豐富，講解詳細(xì)，主要包括：消防和人防專項審查，單體審查、建筑工程規(guī)劃許可證，管線綜合審查、排水許可證，總平面審查階段等。　　總平面審查階段：　　審總平面是...

順馳公司房地產(chǎn)項目開發(fā)流程——順馳公司房地產(chǎn)項目開發(fā)流程，以電子表格得形式對各個環(huán)節(jié)做了詳細(xì)陳列。

房地產(chǎn)項目開發(fā)流程——房地產(chǎn)項目的開發(fā)流程，excel形式，靈活易懂

協(xié)辦部門工作內(nèi)容主辦部門協(xié)辦部門 現(xiàn)狀圖落實地塊具體位置及周邊情況發(fā)展中心 規(guī)劃設(shè)計條件落實規(guī)劃條件，了解限制性條件發(fā)展中心 現(xiàn)場踏勘 對地塊現(xiàn)狀、地質(zhì)條件、是否有地 下埋藏物等影響開發(fā)的因素詳細(xì)了 解。 發(fā)展中心 了解周邊配套情況 了解地塊周遍的商業(yè)、教育、交通 等情況 發(fā)展中心 了解該區(qū)域未來規(guī)劃情況 了解地塊所屬區(qū)域的規(guī)劃，對以后 項目開發(fā)的影響和支撐。 發(fā)展中心 了解地塊的上市方式和土地 款 同土地所有方進(jìn)行接觸，了解土地 出讓方式和土地款，以及能否調(diào)整 。 發(fā)展中心 了解當(dāng)?shù)氐慕ò渤杀?、政?收費項目和具體情況 成本測算發(fā)展中心 了解當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場狀況產(chǎn)品形式、開發(fā)周期的安排發(fā)展中心 現(xiàn)狀圖（四至電子文件）發(fā)展中心 市場深度調(diào)研 銷售：參與市場調(diào)查，進(jìn)行地塊周邊及輻射范 圍內(nèi)的客戶分析、產(chǎn)品分析、市場競爭分析等 研發(fā)部：負(fù)責(zé)協(xié)助進(jìn)行區(qū)域市場調(diào)研 發(fā)展中心銷

房地產(chǎn)項目開發(fā)流程全過程 第一章：項目決策階段 房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)董事會（企業(yè)主）批準(zhǔn)初步立項后，轉(zhuǎn)由企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展研究中心 （策劃部）進(jìn)行可行性研究。 1、可行性研究的內(nèi)容 可行性研究的根本目的是實現(xiàn)項目決策的科學(xué)化、民主化，減少或避免投資決策的 失誤，提高項目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)、社會和環(huán)境效益。 可行性研究的主要內(nèi)容有： (1)項目概況; (2)開發(fā)項目用地的現(xiàn)場調(diào)查及動遷安置; (3)市場分析和建設(shè)規(guī)模的確定; (4)規(guī)劃設(shè)計影響和環(huán)境保護(hù); (5)資源供給及資本運作方案; (6)環(huán)境影響和環(huán)境保護(hù); (7)項目開發(fā)模式、組織機構(gòu)、崗位需求、管理費用的研究; (8)開發(fā)建設(shè)節(jié)點計劃; (9)項目經(jīng)濟(jì)及社會效益分析; (10)結(jié)論及建議。 2、可行性研究成員知識組成：經(jīng)濟(jì)師、市場分析專家、房地產(chǎn)專家、建筑工程專 家、財會師及律師。 3、可行性研究的工作階段 1）投資機會研

房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)流程 一、土地手續(xù)： 1．土地出讓合同：通過出讓的方式取得土地使用權(quán)并 簽訂土地出讓合同。 2．土地用地勘測圖。 3．建設(shè)用地批準(zhǔn)書。 4．土地契稅、地稅完稅證明（財政局、地稅局） 5．土地登記申請，審核發(fā)土地使用權(quán)證。 二、規(guī)劃手續(xù)： 1．項目總平面規(guī)劃，規(guī)劃設(shè)計方案申報經(jīng)規(guī)劃委員會 通過后，發(fā)規(guī)劃批文，按規(guī)劃批文辦理建設(shè)用地規(guī)劃證。時 間需2-3周。 2．建設(shè)工程規(guī)劃許可，根據(jù)總平面圖規(guī)劃，進(jìn)行項目 建設(shè)工程單體初步設(shè)計，申報單體工程規(guī)劃許可。時間需2-3 周。 3．交納規(guī)劃技術(shù)服務(wù)費、配套費等，辦理城建檔案移 交合同。 三、項目發(fā)改委立項： 1．項目申請報告（工程咨詢院）。 2．項目規(guī)劃批文、總平面圖。 3．環(huán)境影響評價（環(huán)保局）。 4．抗震設(shè)防（地震局）。 5．無線電委員會等部門意見。 6．辦理完以上材料后報經(jīng)發(fā)改委審批后發(fā)立項批文。 四、工程施工手續(xù)：

房地產(chǎn)項目開發(fā)前期流程——房地產(chǎn)項目開發(fā)前期流程，五證一書辦理流程及手續(xù)，包括投資計劃、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、國有土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、銷售許可證、住宅準(zhǔn)許使用證、分戶土地證等辦理流程?！　∽?取得四證一計劃，具備銀行抵...

房地產(chǎn)項目開發(fā)流程——本文力圖為讀者呈現(xiàn)出清晰、簡明的房地產(chǎn)開發(fā)項目流程，為初學(xué)者提供參考～～

現(xiàn)狀圖 規(guī)劃設(shè)計條件 現(xiàn)場踏勘 了解周邊配套情況 了解該區(qū)域未來規(guī)劃情況 了解地塊的上市方式和土地款 了解當(dāng)?shù)氐慕ò渤杀?、政府收費項目和具 體情況 了解當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場狀況 可行性研究報告 項目招商報告（前期階段） 明確合作伙伴、尋找合作方式（招商階 段） 引資（商業(yè)計劃書） 土地信息收 集 土地初判 土地深判 尋找合作資 金 節(jié)點主要階段 房 主要工作內(nèi)容 主辦部門工作內(nèi)容 段 投方案標(biāo) 投經(jīng)濟(jì)標(biāo) 拍賣 掛牌 土地出讓合同 出讓金、交易費交費證明 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 原地上物土地證登報聲明（原有土地證作 廢） 土地補償費（原戶主需交納的土地使用 費） 土地出讓合同 核定用地圖、核定用地相關(guān)圖、規(guī)劃地界 坐標(biāo)圖 交費證明 1：500現(xiàn)狀地形圖3份（反樓座） 詳規(guī) 土地出讓合同 交費證明 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 地籍圖4份（薄膜圖） 土地登記申請書 引資（商業(yè)計劃書） 合作實施（實施階段）

協(xié)辦部門工作內(nèi)容主辦部門協(xié)辦部門 現(xiàn)狀圖落實地塊具體位置及周邊情況發(fā)展中心 規(guī)劃設(shè)計條件落實規(guī)劃條件，了解限制性條件發(fā)展中心 現(xiàn)場踏勘 對地塊現(xiàn)狀、地質(zhì)條件、是否有地 下埋藏物等影響開發(fā)的因素詳細(xì)了 解。 發(fā)展中心 了解周邊配套情況 了解地塊周遍的商業(yè)、教育、交通 等情況 發(fā)展中心 了解該區(qū)域未來規(guī)劃情況 了解地塊所屬區(qū)域的規(guī)劃，對以后 項目開發(fā)的影響和支撐。 發(fā)展中心 了解地塊的上市方式和土地 款 同土地所有方進(jìn)行接觸，了解土地 出讓方式和土地款，以及能否調(diào)整 。 發(fā)展中心 了解當(dāng)?shù)氐慕ò渤杀?、政?收費項目和具體情況 成本測算發(fā)展中心 了解當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場狀況產(chǎn)品形式、開發(fā)周期的安排發(fā)展中心 現(xiàn)狀圖（四至電子文件）發(fā)展中心 市場深度調(diào)研 銷售：參與市場調(diào)查，進(jìn)行地塊周邊及輻射范 圍內(nèi)的客戶分析、產(chǎn)品分析、市場競爭分析等 研發(fā)部：負(fù)責(zé)協(xié)助進(jìn)行區(qū)域市場調(diào)研 發(fā)展中心銷

房地產(chǎn)項目開發(fā)流程 選址研究，尋找合作伙伴，簽訂合作意向，協(xié)議及合同書 ↓ 向規(guī)劃管理部門申領(lǐng)規(guī)劃要點，以獲取規(guī)劃要點通知書，編制項 目建議書 ↓ 向計委申報立項報告 ↓ 計委函至規(guī)劃局 ↓ 規(guī)劃局會簽返計委 ↓ 計委下文同意立項并要求可行研究，此文經(jīng)建委開發(fā)辦會簽 ↓ 運用“房地產(chǎn)市場信息評估系統(tǒng)”“房地產(chǎn)投資專家系統(tǒng)”進(jìn) 行項目投資的詳細(xì)可研測算，編制可研報告 計委、建委、首規(guī)委及各專業(yè)局審查可研報告 ↓ 對可研批復(fù)，兩委會簽，即下達(dá)規(guī)劃設(shè)計任務(wù)；運用“營銷策 劃展示設(shè)計系統(tǒng)”進(jìn)行融

分項 主辦 部門 完成 時間 主辦 崗位 完成 時間 協(xié)辦 部門 完成 時間 現(xiàn)狀圖 落實地塊具體位置及 周邊情況 拓展部 土地 規(guī)劃設(shè)計條 件 落實規(guī)劃條件，了解 限制性條件 拓展部 收集現(xiàn)場踏勘 對地塊現(xiàn)狀、地質(zhì)條 件、是否有地下埋藏 物等影響開發(fā)的因素 詳細(xì)了解。 拓展部 信息 了解周邊配 套情況 了解地塊周遍的商業(yè) 、教育、交通等情況 拓展部 了解該區(qū)域 未來規(guī)劃情 況 了解地塊所屬區(qū)域的 規(guī)劃，對以后項目開 發(fā)的影響和支撐。 拓展部 了解地塊的 上市方式和 土地款 同土地所有方進(jìn)行接 觸，了解土地出讓方 式和土地款，以及能 否調(diào)整。 拓展部 土地 了解當(dāng)?shù)氐?建安成本、 政府收費項 目和具體情 況 成本測算拓展部總工辦 初判 了解當(dāng)?shù)氐?房地產(chǎn)市場 狀況 產(chǎn)品形式、市場價格 、市場格局、發(fā)展趨 勢及前景、開發(fā)周期 的安排 拓展部 是否需要組 織專題會議 以及會議參 加部門

房地產(chǎn)項目開發(fā)流程 第1頁共29頁 房地產(chǎn)項目開發(fā)業(yè)務(wù)流程 一、獲取土地準(zhǔn)備工作 1、從媒體（網(wǎng)絡(luò)、報紙等）搜集篩選適合公司開發(fā)的地塊的 轉(zhuǎn)讓信息； 2、現(xiàn)場踏勘對地塊現(xiàn)狀、地貌地質(zhì)條件、地下埋藏物、影響 開發(fā)的因素詳細(xì)了解；充分搜集目標(biāo)地塊的相關(guān)信息，位 置、產(chǎn)權(quán)、地上建筑物及拆遷方案、商業(yè)教育道路交通等 市政配套設(shè)施； 3、了解地塊所在區(qū)域未來發(fā)展規(guī)劃、對項目的影響和支撐， 規(guī)劃設(shè)計條件； 4、了解當(dāng)?shù)氐姆渴袪顩r、周邊業(yè)態(tài)分布及擬建項目狀況，組 織進(jìn)行市場深度調(diào)研，進(jìn)行地塊周邊及輻射范圍內(nèi)的客戶 分析、產(chǎn)品分析、市場競爭分析等（包括對以往及周邊項 目成交客戶和產(chǎn)品進(jìn)行分析），最終確定項目定位（對本 項目的目標(biāo)客戶、產(chǎn)品提出可行的策略建議）； 5、進(jìn)行項目開發(fā)的方案設(shè)計和經(jīng)濟(jì)測算，了解項目開發(fā)成 本，了解當(dāng)?shù)亟ò渤杀?、政府收費項目和具體情況，針對 多個方案進(jìn)行成

房地產(chǎn)項目開發(fā)流程 一、辦理選址征求意見函 報建部門：發(fā)改委；取得文件：選址征求意見函的復(fù)函 預(yù)計時間：1個工作日；不收費 需提交資料： （1）建設(shè)單位的報批函 （2）項目可行性報告 （3）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證明 二、辦理建設(shè)項目選址規(guī)劃意見書 報建部門：規(guī)劃局用地科；取得文件：項目選址規(guī)劃意見書；預(yù)計時 間：3個工作日 需提交資料： （1）建設(shè)項目選址申請1份 （2）項目選址征求意見函 （3）建設(shè)項目選址意見書申報表1份 （4）建設(shè)項目位置示意圖2份，比例尺1:20000 （5）用地現(xiàn)狀圖2份，藍(lán)圖，1:500或1:1000的濰坊市統(tǒng)一坐標(biāo)和 高程的地形圖。 （6）土地使用權(quán)屬證明材料 辦理此手續(xù)不收費，需3個工作日。 三、辦理規(guī)劃設(shè)計條件審批 報建部門：規(guī)劃局；取得文件：規(guī)劃設(shè)計條件及紅線圖 預(yù)計時間：3個工作日 需提交資料： （1）規(guī)劃設(shè)計條件申請表

現(xiàn)狀圖 規(guī)劃設(shè)計條件 現(xiàn)場踏勘 了解周邊配套情況 了解該區(qū)域未來規(guī)劃情況 了解地塊的上市方式和土地款 了解當(dāng)?shù)氐慕ò渤杀?、政府收費項目和具 體情況 了解當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場狀況 可行性研究報告 項目招商報告（前期階段） 明確合作伙伴、尋找合作方式（招商階 段） 引資（商業(yè)計劃書） 土地信息收 集 土地初判 土地深判 尋找合作資 金 節(jié)點主要階段 房 主要工作內(nèi)容 主辦部門工作內(nèi)容 段 投方案標(biāo) 投經(jīng)濟(jì)標(biāo) 拍賣 掛牌 土地出讓合同 出讓金、交易費交費證明 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 原地上物土地證登報聲明（原有土地證作 廢） 土地補償費（原戶主需交納的土地使用 費） 土地出讓合同 核定用地圖、核定用地相關(guān)圖、規(guī)劃地界 坐標(biāo)圖 交費證明 1：500現(xiàn)狀地形圖3份（反樓座） 詳規(guī) 土地出讓合同 交費證明 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 地籍圖4份（薄膜圖） 土地登記申請書 引資（商業(yè)計劃書） 合作實施（實施階段）

房地產(chǎn)項目開發(fā)主要操作流程圖——房地產(chǎn)項目開發(fā)主要操作流程圖

1 2010房地產(chǎn) 開發(fā)流程 2 房地產(chǎn)開發(fā)流程 目錄 第一章：項目決策階段 第二章：前期準(zhǔn)備階段 一、獲取土地使用權(quán) 二、征地拆遷，申辦并取得《房屋拆遷許可證》 三、規(guī)劃設(shè)計 四、建設(shè)項目報建登記，申請招標(biāo)，辦理招標(biāo)投標(biāo)手續(xù)，確定勘察 五、申辦《施工許可證》 六、招標(biāo) 第三章：工程建設(shè)階段 1、施工用水 電及通訊線路接通，保證施工需要 2、施工場地平整，達(dá)到施工條件 3、施工通道疏通，滿足施工運輸條件 4、施工圖紙及施工資料準(zhǔn)備 5、施工材料和施工設(shè)備的準(zhǔn)備 6、臨時用地或臨時占道手續(xù)辦理 7、施工許可批文及辦理開工手續(xù) 8、確定水準(zhǔn)點與座標(biāo)控制點，進(jìn)行現(xiàn)場交驗 9、組織圖紙會審、設(shè)計交底 3 10、編制工程進(jìn)度計劃 11、設(shè)計、施工、監(jiān)理單位的協(xié)調(diào) 第四章：項目銷售階段 一、申辦《銷售許可證》 二、商品房銷售及按揭辦理 一、申請竣工驗收，取得《建筑工程竣工驗收備案證》

一個房地產(chǎn)項目開發(fā)的整個流程大體上包括10個階段。 （一）開發(fā)商提出開發(fā)設(shè)想是整個房地產(chǎn)項目開發(fā)的起點。 在市場經(jīng)濟(jì)體制條件下，開發(fā)設(shè)想是房地產(chǎn)開發(fā)商最關(guān)鍵的一項工作，從這項工作起， 整個房地產(chǎn)項目開發(fā)就進(jìn)入了狀態(tài)。開發(fā)設(shè)想是否準(zhǔn)確地反映了市場的需要，將決定未來整 個房地產(chǎn)項目開發(fā)的成敗。這需要房地產(chǎn)開發(fā)商認(rèn)真研究房地產(chǎn)市場的變化趨勢，確定不同 地段的發(fā)展前景，把握不同項目的市場需求狀況。 （二）可行性研究是房地產(chǎn)項目開發(fā)的第二步，也是非常關(guān)鍵的一步。 開發(fā)商提出了設(shè)想，但這種設(shè)想究竟有沒有真正的市場前景，需要進(jìn)行可行性研究?？?行性研究是房地產(chǎn)項目開發(fā)不可缺少的一個階段。政府是否批準(zhǔn)此項目立項，銀行是否同意 給予資金支持都需要參考可行性研究的結(jié)果。進(jìn)行可行性研究，就可能有兩種結(jié)果：一是可 行性研究表明這個設(shè)想不可行，那么即使開發(fā)

房地產(chǎn)項目開發(fā)流程全過程——從開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、管理的程序上講，房地產(chǎn)開發(fā)一般可分為五個階段，即可行性研究和項目決策階段、建設(shè)前期準(zhǔn)備階段、建設(shè)階段、銷售階段和交付使用階段......　　　　31頁近2萬字。