安徽省城市住宅區(qū)物業(yè)管理暫行辦法簡(jiǎn)介

第一章　總則

第一條　為加強(qiáng)城市住宅區(qū)物業(yè)管理，保障住宅區(qū)物業(yè)的合理使用，創(chuàng)造良好的居住環(huán)境，制定本辦法。

第二條　本辦法適用于本省城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)單位綜合開發(fā)、配套建設(shè)的住宅區(qū)。

本辦法所稱物業(yè)，是指住宅區(qū)內(nèi)各類房屋及其相配套的公用設(shè)施、設(shè)備和公共場(chǎng)地。

本辦法所稱業(yè)主，是指住宅區(qū)內(nèi)住宅房屋和非住宅房屋的所有權(quán)人。

第三條　住宅區(qū)物業(yè)管理實(shí)行業(yè)主自治與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)服務(wù)相結(jié)合的原則。

第四條　省建設(shè)行政主管部門主管本省城市住宅區(qū)物業(yè)管理工作，縣級(jí)以上城市人民政府房地產(chǎn)管理部門（以下稱物業(yè)管理主管部門）主管本地區(qū)城市住宅區(qū)物業(yè)管理工作。

市政、環(huán)衛(wèi)、規(guī)劃、交通、公安、工商、物價(jià)等行政主管部門和住宅區(qū)所在地街道辦事處根據(jù)各自職責(zé)，共同做好城市住宅區(qū)物業(yè)管理的監(jiān)督與指導(dǎo)工作。

第二章　業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)

第五條　住宅區(qū)交付使用后，入住率達(dá)到50%以上時(shí)，所在地物業(yè)管理主管部門應(yīng)會(huì)同住宅區(qū)所在地街道辦事處、房地產(chǎn)開發(fā)單位召開業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。

第六條 業(yè)主大會(huì)由本住宅區(qū)的業(yè)主組成。業(yè)主大會(huì)必須有持有過半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主出席方能舉行。

業(yè)主出席業(yè)主大會(huì)，實(shí)行住宅房屋一戶一投票權(quán)。非住宅房屋，每100平方米建筑面積有一投票權(quán)；100平方米以下有房屋所有權(quán)證的，每證有一投票權(quán)。

第七條　業(yè)主大會(huì)每年至少召開一次，由業(yè)主委員會(huì)按照本辦法規(guī)定負(fù)責(zé)召集。召集業(yè)主大會(huì)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)負(fù)責(zé)在會(huì)議召開7日前將會(huì)議審議的事項(xiàng)通知各業(yè)主。

經(jīng)持有10%以上投票權(quán)的業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)在接到該項(xiàng)提議后14日內(nèi)就其提議的事項(xiàng)召開業(yè)主大會(huì)。

第八條　業(yè)主大會(huì)行使下列職權(quán)：

（一）決定或者批準(zhǔn)住宅區(qū)內(nèi)關(guān)于業(yè)主利益的重大事項(xiàng)；

（二）批準(zhǔn)或者修改業(yè)主公約；

（三）選舉或者罷免業(yè)主委員會(huì)的組成人員；

（四）聽取和審查業(yè)主委員會(huì)的工作報(bào)告；

（五）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；

（六）改變或者撤銷業(yè)主委員會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定；

（七）批準(zhǔn)業(yè)主委員會(huì)的章程。

業(yè)主大會(huì)的決定，須經(jīng)出席會(huì)議的業(yè)主所持投票權(quán)的半數(shù)以上通過。

第九條　業(yè)主委員會(huì)由主任、副主任和委員組成。業(yè)主委員會(huì)主任、副主任和委員由業(yè)主大會(huì)在業(yè)主中選舉產(chǎn)生，其數(shù)額為單數(shù)，但最低不得少于5人。業(yè)主委員會(huì)每屆任期3年，其成員任期屆滿，可以連選連任。

第十條　業(yè)主委員會(huì)對(duì)業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)并報(bào)告工作，行使下列職權(quán)：

（一）召集和主持業(yè)主大會(huì)；

（二）制定業(yè)主委員會(huì)章程；

（三）審議決定住宅區(qū)房屋公共部位維護(hù)費(fèi)和公用設(shè)施專項(xiàng)費(fèi)的使用；

（四）采取招標(biāo)或者其他方式，聘請(qǐng)物業(yè)管理企業(yè)對(duì)住宅區(qū)物業(yè)進(jìn)行管理，并與其簽訂住宅區(qū)物業(yè)委托管理合同；

（五）審議物業(yè)管理企業(yè)制定的住宅區(qū)物業(yè)管理年度計(jì)劃和重大工程項(xiàng)目的維修計(jì)劃；

（六）監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)對(duì)住宅區(qū)物業(yè)的管理、養(yǎng)護(hù)和維修工作。

前款第二、三、四、五項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，必須經(jīng)業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn)。

第十一條　業(yè)主委員會(huì)會(huì)議由業(yè)主委員會(huì)主任根據(jù)工作需要召集，關(guān)應(yīng)在會(huì)議召開7日前將會(huì)議通知書及有關(guān)材料送達(dá)每位委員。

業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)由全體委員過半數(shù)以上出席方可舉行。業(yè)主委員會(huì)作出決定，采取少數(shù)服從多數(shù)原則。

第三章　業(yè)主公約

第十二條　本辦法所稱業(yè)主公約，是指由業(yè)主承諾，對(duì)全體業(yè)主具有約束力，有關(guān)業(yè)主使用、維護(hù)和管理住宅區(qū)物業(yè)等方面權(quán)利義務(wù)的行為守則。

第十三條　業(yè)主公約包括下列內(nèi)容：

（一）住宅區(qū)名稱、地區(qū)、面積及戶數(shù)；

（二）公共場(chǎng)所及公用設(shè)施狀況；

（三）業(yè)主大會(huì)的召集程序及決定住宅區(qū)重大事項(xiàng)的方式；

（四）業(yè)主使用其住宅房屋或者非住宅房屋以及住宅區(qū)內(nèi)公共場(chǎng)所、公用設(shè)施的權(quán)益；

（五）業(yè)主參與住宅區(qū)物業(yè)管理的權(quán)利；

（六）業(yè)主對(duì)業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督權(quán)；

（七）住宅區(qū)物業(yè)各項(xiàng)養(yǎng)護(hù)、維修和管理服務(wù)費(fèi)的交納；

（八）業(yè)主在住宅區(qū)內(nèi)應(yīng)遵守的行為準(zhǔn)則；

（九）違反業(yè)主公約的責(zé)任；

（十）其他有關(guān)事項(xiàng)。

業(yè)主公約的示范文本，由省建設(shè)行政主管部門統(tǒng)一制定。業(yè)主大會(huì)可以根據(jù)本住宅區(qū)的實(shí)際情況進(jìn)行修改、補(bǔ)充，并報(bào)所在地物業(yè)管理主管部門備案。

第十四條　業(yè)主公約經(jīng)業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn)后生效。已生效的業(yè)主公約對(duì)住宅區(qū)內(nèi)所有業(yè)主和非業(yè)主使用人具有約束力。

第四章　物業(yè)管理企業(yè)

第十五條　房地產(chǎn)開發(fā)單位應(yīng)當(dāng)在住宅區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立前自行或者委托物業(yè)管理企業(yè)對(duì)住宅區(qū)實(shí)施物業(yè)管理。

住宅區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)按照本辦法規(guī)定聘請(qǐng)物業(yè)管理企業(yè)對(duì)住宅區(qū)實(shí)施物業(yè)管理。

第十六條　業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的住宅區(qū)物業(yè)委托管理合同，應(yīng)報(bào)所在地物業(yè)管理主管部門備案。

住宅區(qū)物業(yè)委托管理合同的主要內(nèi)容包括：委托管理事項(xiàng)、管理標(biāo)準(zhǔn)、管理權(quán)限、管理期限、管理費(fèi)用、違約責(zé)任和爭(zhēng)議解決的方式等權(quán)利義務(wù)條款。

住宅區(qū)物業(yè)委托管理合同的示范文本，由省建設(shè)行政主管部門統(tǒng)一印制、發(fā)放。

第十七條　物業(yè)管理企業(yè)必須具備規(guī)定的資質(zhì)條件，持有物業(yè)管理資質(zhì)等級(jí)證書和營(yíng)業(yè)執(zhí)照，方可從事住宅區(qū)物業(yè)管理業(yè)務(wù)。

物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)及資質(zhì)管理辦法，由省建設(shè)行政主管部門制定。

第十八條　物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利：

（一）根據(jù)住宅區(qū)物業(yè)委托管理合同，對(duì)住宅區(qū)實(shí)施物業(yè)管理；

（二）根據(jù)住宅區(qū)物業(yè)委托管理合同和有關(guān)規(guī)定收取管理服務(wù)費(fèi)；

（三）有權(quán)制止違反住宅區(qū)物業(yè)管理規(guī)定的行為；

（四）要求業(yè)主委員會(huì)協(xié)助實(shí)施物業(yè)管理；

（五）開展多種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和有償服務(wù)。

第十九條　物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)：

（一）履行住宅區(qū)物業(yè)委托管理合同；

（二）制定住宅區(qū)物業(yè)管理年度計(jì)劃和重大工程項(xiàng)目維修計(jì)劃；

（三）接受業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主的監(jiān)督、檢查；

（四）發(fā)現(xiàn)違反法律、法規(guī)和規(guī)章的行為，應(yīng)及時(shí)制止并向有關(guān)行政主管部門報(bào)告；

（五）接受物業(yè)管理主管部門、其他有關(guān)行政主管部門及住宅區(qū)所在地街道辦事處的監(jiān)督、檢查和指導(dǎo)。

第五章　住宅區(qū)物業(yè)使用與維護(hù)

第二十條　住宅區(qū)綜合驗(yàn)收合格后，房地產(chǎn)開發(fā)單位應(yīng)向業(yè)主委員會(huì)辦理移交手續(xù)，并提供下列住宅區(qū)工程建設(shè)資料：

（一）住宅區(qū)規(guī)劃圖、竣工總平面圖；

（二）單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖；

（三）地下管網(wǎng)竣工圖；

（四）其他有關(guān)資料。

第二十一條　住宅區(qū)房屋的維修責(zé)任，按下列規(guī)定劃分：

（一）室內(nèi)部分，由業(yè)主負(fù)責(zé)維修；

（二）房屋的外墻面、樓梯、通道等房屋本體公共部位、公用設(shè)施，由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)養(yǎng)護(hù)、維修與更新，費(fèi)用從住宅區(qū)房屋公共部位維護(hù)費(fèi)中支出。

房屋及附屬設(shè)施影響市容或者可能危害毗鄰房屋安全及公共安全，按規(guī)定應(yīng)由業(yè)主修繕的，業(yè)主應(yīng)及時(shí)修繕；拒不修繕的，由業(yè)主委員會(huì)委托物業(yè)管理企業(yè)修繕，費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)。

第二十二條　住宅區(qū)的道路、路燈、溝渠、池、井、綠化地、娛樂場(chǎng)所，停車場(chǎng)、自行車房（棚）等公用設(shè)施，由物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一負(fù)責(zé)管理、養(yǎng)護(hù)、維修與更新，費(fèi)用從住宅區(qū)公用設(shè)施專項(xiàng)費(fèi)中支出。

第二十三條　住宅區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生、治安等公共服務(wù)項(xiàng)目，物業(yè)管理企業(yè)可以選聘清潔公司、保安公司等專營(yíng)公司承擔(dān)，費(fèi)用從住宅區(qū)管理服務(wù)費(fèi)中支出。

第二十四條　住宅區(qū)的水、電、煤氣、通訊等設(shè)施的養(yǎng)護(hù)和維修，由供水、供電、供氣及通訊等有關(guān)單位負(fù)責(zé)，費(fèi)用由養(yǎng)護(hù)、維修單位承擔(dān)。

第二十五條　住宅區(qū)內(nèi)禁止下列行為：

（一）擅自改變房屋的用途、結(jié)構(gòu)和外貌；

（二）占用樓梯、通道、屋面、平臺(tái)、道路、場(chǎng)地、停車場(chǎng)、自行車房（棚）等堆放雜物或者進(jìn)行違法建設(shè)；

（三）損壞、占用綠化地；

（四）亂倒垃圾、亂潑污水、亂扔雜物；

（五）堆放易燃、易爆、劇毒或者含有放射性物質(zhì)的物品；

（六）發(fā)出超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音；

（七）隨意停放自行車和機(jī)動(dòng)車輛；

（八）法律、法規(guī)和規(guī)章禁止的其他行為。

第六章　住宅區(qū)物業(yè)管理費(fèi)用及專用房屋

第二十六條　房地產(chǎn)開發(fā)單位在移交住宅區(qū)時(shí)，應(yīng)按住宅區(qū)建設(shè)總投資的0．6%－1%的比例，一次性向業(yè)主委員會(huì)劃撥住宅區(qū)公用設(shè)施專項(xiàng)費(fèi)，專項(xiàng)用于住宅區(qū)公用設(shè)施的養(yǎng)護(hù)、維修與更新。

住宅區(qū)公用設(shè)施專項(xiàng)費(fèi)由所在地物業(yè)管理主管部門設(shè)專帳管理，業(yè)主委員會(huì)向物業(yè)管理主管部門申請(qǐng)使用，具體管理辦法由所在地城市人民政府制定。

第二十七條　房地產(chǎn)開發(fā)單位移交住宅區(qū)時(shí)，應(yīng)按所在地城市人民政府有關(guān)規(guī)定向業(yè)主委員會(huì)提供住宅區(qū)物業(yè)管理用房，產(chǎn)權(quán)屬國(guó)家所有。

第二十八條　房地產(chǎn)開發(fā)單位移交住宅區(qū)時(shí)，應(yīng)按所在地城市人民政府有關(guān)規(guī)定以建造成本價(jià)向業(yè)主委員會(huì)提供商業(yè)用房，產(chǎn)權(quán)屬業(yè)主委員會(huì)。

本條第一款規(guī)定的商業(yè)用房的購置費(fèi)用從住宅區(qū)公用設(shè)施專項(xiàng)費(fèi)中墊支，并從商業(yè)用房的經(jīng)營(yíng)收入中回收。

本條第一款規(guī)定的商業(yè)用房和住宅區(qū)內(nèi)其他有經(jīng)濟(jì)收入的公用配套設(shè)施、設(shè)備和場(chǎng)地，由物業(yè)管理企業(yè)按物業(yè)委托管理合同經(jīng)營(yíng)。

第二十九條　本辦法發(fā)布前已交付使用的住宅區(qū)，未按本辦法規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)劃撥住宅區(qū)公用設(shè)施專項(xiàng)費(fèi)和提供商業(yè)用房的，原房地產(chǎn)開發(fā)單位應(yīng)給予經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償或者由所在地城市人民政府按有關(guān)規(guī)定予以解決。

第三十條　住宅區(qū)房屋公共部位維護(hù)費(fèi)由業(yè)主按所在地城市人民政府有關(guān)規(guī)定繳納，并由業(yè)主委員會(huì)以房屋本體為單位設(shè)立專帳管理，專項(xiàng)用于房屋本體公共部位、公用設(shè)施的養(yǎng)護(hù)、維修與更新，不提挪作他用，具體辦法由所在地城市人民政府制定。

第三十一條　住宅區(qū)管理服務(wù)費(fèi)由物業(yè)管理企業(yè)按月向業(yè)主或非業(yè)主使用人收取，具體標(biāo)準(zhǔn)由所在地物價(jià)部門會(huì)同物業(yè)管理主管部門根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)項(xiàng)目，以獨(dú)立住宅區(qū)為單位核定。

未經(jīng)所在地物價(jià)部門批準(zhǔn)，物業(yè)管理企業(yè)不得擅自擴(kuò)大住宅區(qū)管理服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)范圍和提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

第三十二條　住宅區(qū)各項(xiàng)物業(yè)管理費(fèi)的收支帳目，有關(guān)管理單位或者使用單位每6個(gè)月至少公布一次，接受業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督、檢查。

第七章　罰則

第三十三條　業(yè)主和非業(yè)主使用人違反本辦法，未按期交納住宅區(qū)各項(xiàng)物業(yè)管理費(fèi)的，物業(yè)管理主管部門或者物業(yè)管理企業(yè)可責(zé)令限期交納，并按規(guī)定加收滯納金；逾期未交納的，可申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

第三十四條　物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法或者物業(yè)委托管理合同規(guī)定，對(duì)住宅區(qū)物業(yè)管理、維修、養(yǎng)護(hù)不善，造成業(yè)主損失的，業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)有權(quán)責(zé)令賠償損失或者采取補(bǔ)救措施；情節(jié)嚴(yán)重的，由所在地物業(yè)管理主管部門處在1000元－10000元的罰款，并可按規(guī)定降低或者注銷其物業(yè)管理資質(zhì)。

第三十五條　違反本辦法第十七條規(guī)定，未取得物業(yè)管理資質(zhì)等級(jí)證書、擅自承攬物業(yè)管理業(yè)務(wù)的，由所在地物業(yè)管理主管部門責(zé)令限期改正；逾期未改正的，處以2000元－20000元的罰款，并責(zé)令停止對(duì)住宅區(qū)的物業(yè)管理。

第三十六條　違反本辦法第二十五條規(guī)定的，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)予以制止，要求限期恢復(fù)原狀或者采取補(bǔ)救措施；法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定給予處罰的，由有關(guān)部門按規(guī)定給予處罰。

第三十七條　房地產(chǎn)開發(fā)單位違反本辦法第二十六條規(guī)定的，由所在地物業(yè)管理主管部門責(zé)令限期履行，并從滯納之日起，按日加收應(yīng)撥付住宅區(qū)公用設(shè)施專項(xiàng)費(fèi)2‰的滯納金；逾期未履行的，可申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

第三十八條　物業(yè)管理主管部門或有關(guān)行政主管部門及其執(zhí)法人員，徇私舞弊、玩忽職守、濫用職權(quán)的，所在單位或者上級(jí)主管部門應(yīng)給予主要負(fù)責(zé)人和直接責(zé)任人行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第八章　附則

第三十九條　城市人民政府可根據(jù)本辦法規(guī)定，結(jié)合實(shí)際，制定實(shí)施細(xì)則。

第四十條　本辦法發(fā)布后新建的住宅區(qū)，必須按照本辦法規(guī)定實(shí)行物業(yè)管理；本辦法發(fā)布前已經(jīng)交付使用的住宅區(qū)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)本辦法規(guī)定在2年內(nèi)過渡為物業(yè)管理。

非住宅區(qū)以及國(guó)家機(jī)關(guān)、企業(yè)事業(yè)單位和社會(huì)團(tuán)體自建的住宅區(qū)的物業(yè)管理，參照本辦法執(zhí)行。

第四十一條　本辦法具體應(yīng)用中的問題，由省建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)解釋。

第四十二條　本辦法自發(fā)布之日起施行。

地方規(guī)章(類別)

第一章　總則

第一條　為了加強(qiáng)本市住宅區(qū)的物業(yè)管理，明確業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)，保障住宅區(qū)物業(yè)的合理使用，維護(hù)住宅區(qū)公共秩序，創(chuàng)造良好的生活環(huán)境，根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)和《安徽省城市住宅區(qū)物業(yè)管理暫行辦法》，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

第二條　本辦法適用于本市城市規(guī)劃區(qū)（含開發(fā)區(qū)）范圍內(nèi)住宅區(qū)的物業(yè)管理。

第三條　本辦法所稱物業(yè)，是指住宅區(qū)內(nèi)各類房屋及其相配套的公用設(shè)施、和公共場(chǎng)地。

本辦法所稱住宅區(qū)物業(yè)管理，是指對(duì)住宅區(qū)內(nèi)的房屋及其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目維護(hù)、修繕與整治。

本辦法所稱業(yè)主，是指住宅區(qū)內(nèi)住宅房屋和非住宅房屋的所有權(quán)人。

第四條　住宅區(qū)物業(yè)管理實(shí)行業(yè)主自治與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)服務(wù)相結(jié)合的原則。

第五條合肥市房地產(chǎn)管理局為本市住宅區(qū)物業(yè)管理的主管部門。合肥市物業(yè)管理辦公室（以下簡(jiǎn)稱市物業(yè)辦）具體負(fù)責(zé)本市住宅區(qū)物業(yè)管理工作。

市容、規(guī)劃、公安、工商、物價(jià)、園林、市政等部門和住宅區(qū)所在地街道辦事處根據(jù)各自職責(zé)，協(xié)同做好本市住宅區(qū)物業(yè)管理工作。

第二章　業(yè)主自治管理

第六條　住宅區(qū)交付使用后，入住率達(dá)50%以上時(shí)，市物業(yè)辦應(yīng)會(huì)同開發(fā)建設(shè)單位組織召開第一次業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。

舊住宅區(qū)由住宅區(qū)所在地街道辦事處會(huì)同市物物業(yè)辦組織召開和第一次業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。

業(yè)主委員會(huì)代表住宅區(qū)全體業(yè)主依據(jù)法律、法規(guī)、規(guī)章及業(yè)主公約、業(yè)主委員會(huì)章程履行職責(zé)。一個(gè)住宅區(qū)成立一個(gè)業(yè)主委員會(huì)。

第七條　業(yè)主大會(huì)由全體業(yè)主組成。業(yè)主人數(shù)較多的住宅區(qū)，可按比例推選業(yè)主代表，組成業(yè)主代表大會(huì)。

業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)必須有所持投票權(quán)過半數(shù)以上的業(yè)主或者業(yè)主代表出席方能舉行。

業(yè)主投票權(quán)實(shí)行住宅房屋一戶一投票權(quán)；非住宅房屋每100m平方米建筑面積一投票權(quán)，100平方米以下有房屋所有權(quán)證的，每證一投票權(quán)。

第八條　業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)行使下列職權(quán)：

（一）決定或者批準(zhǔn)關(guān)于業(yè)主利益的重大事項(xiàng)；

（二）批準(zhǔn)或者修改業(yè)主公約；

（三）選舉或者罷免業(yè)主委員會(huì)的組成人員；

（四）批準(zhǔn)業(yè)主委員會(huì)章程；

（五）聽取和審查業(yè)主委員會(huì)的工作報(bào)告；

（六）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；

（七）改變或者撤銷業(yè)主委員會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定。

業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)的決定，須經(jīng)出席會(huì)議的業(yè)主或者業(yè)主代表所持投票權(quán)過半數(shù)以上通過。

第九條　業(yè)主委員會(huì)由主任、副主任和委員組成，其數(shù)額為單數(shù)，但最低不得少于5人。業(yè)主委員會(huì)每屆任期3年，其成員任期屆滿，可以連選連任。

第十條　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起15日內(nèi)，持下列文件向市物業(yè)辦辦理登記：

（一）成立業(yè)主委員會(huì)登記申請(qǐng)書；

（二）業(yè)主委員會(huì)委員名單；

（三）業(yè)主委員會(huì)章程。

市物業(yè)辦應(yīng)當(dāng)自受理登記申請(qǐng)之日起15日內(nèi)，完成登記工作；對(duì)不符合本辦法規(guī)定的不予登記。

第十一條　業(yè)主委員會(huì)對(duì)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)負(fù)責(zé)并報(bào)告工作，行使下列職權(quán)：

（一）召集、主持業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)；

（二）制定業(yè)主委員會(huì)章程；

（三）審議住宅區(qū)公用設(shè)施專項(xiàng)費(fèi)和房屋公共部位維護(hù)費(fèi)的使用方案；

（四）采取公開招標(biāo)方式聘請(qǐng)物業(yè)管理企業(yè)，并與其簽訂住宅區(qū)物業(yè)委托管理合同；

（五）審議物業(yè)管理企業(yè)制訂的住宅區(qū)物業(yè)管理年度計(jì)劃和重大工程項(xiàng)目的維修計(jì)劃；

（六）監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)對(duì)住宅區(qū)的物業(yè)管理、養(yǎng)護(hù)和維修工作；

（七）審議批準(zhǔn)住宅區(qū)物業(yè)管理各項(xiàng)具體規(guī)定。

前款第（二）、（三）、（五）項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，必須經(jīng)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)批準(zhǔn)。

第十二條　業(yè)主委員會(huì)會(huì)議由業(yè)主委員會(huì)主任根據(jù)工作需要召集，并應(yīng)在會(huì)議召開7日前將會(huì)議通知書及有關(guān)材料送達(dá)每位委員。

業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)由全體委員過半數(shù)以上出席方可舉行。業(yè)主委員會(huì)作出決定，實(shí)行少數(shù)服從多數(shù)的原則。

第十三條　業(yè)主公約對(duì)住宅區(qū)全體業(yè)主、使用人具有約束力。業(yè)主公約包括下列內(nèi)容：

（一）住宅區(qū)名稱、地址、面積及戶數(shù)；

（二）公共場(chǎng)所及公用設(shè)施狀況；

（三）業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)的召集程序及決定住宅區(qū)重大事項(xiàng)的方式；

（四）業(yè)主使用其房屋以及住宅區(qū)公共場(chǎng)所、公用設(shè)施的權(quán)益；

（五）業(yè)主參與住宅區(qū)物業(yè)管理的權(quán)利；

（六）業(yè)主對(duì)業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督權(quán)；

（七）住宅區(qū)物業(yè)養(yǎng)護(hù)、維修費(fèi)用和管理服務(wù)費(fèi)的交納；

（八）業(yè)主應(yīng)遵守的行為準(zhǔn)則；

（九）違反業(yè)主公約的責(zé)任；

（十）其他有關(guān)事項(xiàng)。

業(yè)主公約示范文本由市物業(yè)辦統(tǒng)一發(fā)放。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)可以根據(jù)本住宅區(qū)的實(shí)際情況進(jìn)行修改、補(bǔ)充，并報(bào)市物業(yè)辦備案。

第十四條　業(yè)主大會(huì)、業(yè)主代表大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定，對(duì)住宅區(qū)內(nèi)全體業(yè)主、使用人具有約束力。

業(yè)主公約、業(yè)主委員會(huì)章程和業(yè)主大會(huì)、業(yè)主代表大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定不得與法律、法規(guī)、規(guī)章相抵觸。否則，市物業(yè)辦有權(quán)予以糾正。

第十五條　業(yè)主、使用人違反業(yè)主公約，業(yè)主委員會(huì)或者相關(guān)的業(yè)主、使用人可以向人民法院提起民事訴訟。

第三章　物業(yè)管理企業(yè)

第十六條　業(yè)主委員會(huì)成立前，按下列規(guī)定實(shí)施物業(yè)管理：

（一）開發(fā)建設(shè)單位在房屋交付使用前自行對(duì)住宅區(qū)實(shí)行管理，管理費(fèi)由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。

（二）從房屋交付使用之日起到業(yè)主委員會(huì)成立前，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)委托物業(yè)管理企業(yè)對(duì)住宅區(qū)實(shí)行前期物業(yè)管理，并簽訂前其物業(yè)委托管理合同。

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)和業(yè)主簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同。

前期物業(yè)委托管理合同和前期物業(yè)管理服務(wù)合同自簽訂之日起20日內(nèi)報(bào)市物業(yè)辦備案。

第十七條　住宅區(qū)業(yè)主委員成立后，前期物業(yè)委托管理合同和前期物業(yè)管理服務(wù)的合同自行終止。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)按本辦法規(guī)定，在市物業(yè)辦組織下，采取公開招標(biāo)方式，聘請(qǐng)物業(yè)管理企業(yè)對(duì)住宅區(qū)實(shí)施物業(yè)管理。

第十八條　物業(yè)管理企業(yè)接受委托從事物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)簽訂物業(yè)委托管理合同。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在物業(yè)委托管理合同簽訂之日起20日內(nèi)，將物業(yè)委托管理合同報(bào)市物業(yè)辦備案。

物業(yè)委托管理合同應(yīng)當(dāng)載明下列主要內(nèi)容：

（一）業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)的名稱、依據(jù)；

（二）物業(yè)管理區(qū)域和管理項(xiàng)目；

（三）物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)；

（四）物業(yè)管理服務(wù)的費(fèi)用；

（五）物業(yè)管理服務(wù)的期限；

（六）違約責(zé)任；

（七）合同終止和解除的約定；

（八）爭(zhēng)議解決的方式；

（九）當(dāng)事人雙方約定的其他事項(xiàng)。

物業(yè)委托管理合同的示范文本由市物業(yè)辦統(tǒng)一發(fā)放。

第十九條　物業(yè)管理企業(yè)必須申請(qǐng)領(lǐng)取《物業(yè)管理資質(zhì)等級(jí)證書》，并持有《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》，方可從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)。

第二十條　物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)保持住宅區(qū)房屋和公用設(shè)施完好、環(huán)境整潔優(yōu)美、公共秩序良好，保障物業(yè)使用方便、安全，并按照下列要示實(shí)施物業(yè)管理：

（一）按照國(guó)家、省和本市規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范以及業(yè)主委員會(huì)審定的物業(yè)管理服務(wù)年度計(jì)劃，實(shí)施管理服務(wù)；

（二）在業(yè)主、使用人使用房屋前，將住宅區(qū)公用設(shè)施及房屋公共部位使用、維護(hù)的方法、要求、注意事項(xiàng)書面告知業(yè)主、使用人；

（三）對(duì)物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行經(jīng)常性的巡視、檢查，定對(duì)住宅區(qū)公用設(shè)施及房屋公共部位進(jìn)行養(yǎng)護(hù)；

（四）住宅區(qū)公用設(shè)施及房屋公共部位損壞時(shí)，應(yīng)立即采取保護(hù)措施，并按照物業(yè)委托管理合同的約定進(jìn)行維修；

（五）接到物業(yè)損壞報(bào)修時(shí)，限時(shí)進(jìn)行維修和處理；

（六）做好物業(yè)維修、更新及其費(fèi)用收支的各項(xiàng)記錄，妥善保管物業(yè)檔案資料和有關(guān)財(cái)務(wù)賬冊(cè)；

（七）每半年向業(yè)主委員會(huì)報(bào)送物業(yè)維修、更新費(fèi)用的收支帳目；

（八）定期聽取業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主、使用人的意見和建議；

（九）對(duì)違反本辦法或者業(yè)主公約的行為，應(yīng)當(dāng)立即勸阻、制止，并向業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)行政機(jī)關(guān)報(bào)告；

（十）按照物業(yè)委托管理合同約定，做好業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主、使用人委托的其他管理服務(wù)事項(xiàng)。

第二十一條　物業(yè)管理的權(quán)利：

（一）擬定住宅區(qū)各項(xiàng)具體管理規(guī)定；

（二）根據(jù)住宅區(qū)物業(yè)委托管理合同和有關(guān)規(guī)定對(duì)住宅區(qū)實(shí)施物業(yè)管理，收取管理服務(wù)費(fèi)；

（三）有權(quán)制止違反住宅區(qū)物業(yè)管理規(guī)定的行為；

（四）要求業(yè)主委員會(huì)協(xié)助實(shí)施物業(yè)管理；

（五）開展多種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和有償服務(wù)。

第二十二條　物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)委托管理合同終止或者解除之日起10日內(nèi)，向業(yè)主委員會(huì)辦理下列事項(xiàng)，并報(bào)市物業(yè)辦備案：

（一）清算賬目，對(duì)預(yù)收的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用按實(shí)結(jié)算，多收的部分予以移交

（二）移交全部物業(yè)檔案資料和有關(guān)的財(cái)務(wù)賬冊(cè)；

（三）移交有關(guān)房屋、場(chǎng)地和財(cái)物。

第四章　物業(yè)使用

第二十三條　業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)遵循有利于物業(yè)使用安全以及公平、合理的原則，正確處理供水、排水、通風(fēng)、通行、采光、維修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)等相鄰關(guān)系。

第二十四條　住宅區(qū)禁止下列行為：

（一）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)和破壞房屋外貌；

（二）占用、損壞住宅區(qū)公用設(shè)施及房屋公共部位；

（三）在天井、庭院、平臺(tái)、屋頂以及道路或者其他場(chǎng)地違法搭建建筑物、構(gòu)筑物；

（四）堆放易燃、易爆、劇毒或含有放射性物質(zhì)的物品；

（五）侵占綠地、毀壞綠化；

（六）亂設(shè)攤點(diǎn)；

（七）亂倒垃圾、雜物，亂潑污水；

（八）在建筑物、構(gòu)筑物上亂貼、亂涂、亂畫；

（九）不按規(guī)定停放自行車和機(jī)動(dòng)車輛；

（十）排放有毒、有害物質(zhì)或者發(fā)出超過標(biāo)準(zhǔn)的噪聲；

（十一）法律、法規(guī)禁止的其他行為；

第二十五條　業(yè)主可或者使用人裝飾、裝修房屋，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將裝飾、裝修房屋的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主或者使用人，并對(duì)裝飾、裝修活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。

第二十六條住宅不得改變使用性質(zhì)。因特殊情況需要改變使用性質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)符合城市規(guī)劃要求，按有關(guān)規(guī)定辦理手續(xù)，并報(bào)物業(yè)管理企業(yè)備案。

住宅區(qū)內(nèi)按規(guī)劃建設(shè)的公用設(shè)施不得改變使用性質(zhì)。

第二十七條　任何單位和個(gè)人不得擅自占用住宅區(qū)內(nèi)的道路、場(chǎng)地、綠地，因物業(yè)維修或者公共利益需要臨時(shí)占用的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)管理企業(yè)同意，并在約定的期限內(nèi)恢復(fù)原狀。

第二十八條　利用物業(yè)設(shè)置廣告等經(jīng)營(yíng)性設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、使用人和業(yè)主委員會(huì)的書面同意后，方可向有關(guān)行政管理部門辦理審批手續(xù)。

第二十九條　業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租房屋時(shí)，應(yīng)依法向市房地產(chǎn)管理部門辦理轉(zhuǎn)讓和租賃登記備案手續(xù)。

房屋轉(zhuǎn)讓合同或者房屋租賃合同自簽訂之日起10日內(nèi)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)將房屋轉(zhuǎn)讓或者出租的有關(guān)情況書面告知業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)。

第三十條　遷入住宅區(qū)的業(yè)主、使用人，必須憑《房屋所有權(quán)證》或者房屋租賃合同到物業(yè)管理企業(yè)填寫登記卡，簽訂業(yè)主公約，辦理入住手續(xù)。

新建住宅區(qū)，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)派員與物業(yè)管理企業(yè)聯(lián)合辦公，并在業(yè)主、使用人辦理有關(guān)物業(yè)管理手續(xù)后移交鑰匙。本辦法實(shí)施前未實(shí)行物業(yè)管理的住宅區(qū)，在實(shí)行物業(yè)管理后由業(yè)主、使用人到物業(yè)管理企業(yè)補(bǔ)辦登記簽約手續(xù)。

第五章　物業(yè)維護(hù)

第三十一條　住宅區(qū)經(jīng)綜合驗(yàn)收合格后，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)到市物業(yè)辦申報(bào)，向業(yè)主委員會(huì)辦理移交手續(xù)。開發(fā)建設(shè)單位向業(yè)主委員會(huì)辦理移交手續(xù)時(shí)，應(yīng)簽訂移交合同，并提供下列住宅區(qū)工程建設(shè)資料：

（一）住宅區(qū)規(guī)劃圖、竣工總平面圖；

（二）單位建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖；

（三）地下管網(wǎng)竣工圖；

（四）其他有關(guān)資料。

開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)無償向業(yè)主委員會(huì)提供住宅區(qū)內(nèi)按規(guī)劃建設(shè)的幼兒園、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、活動(dòng)中心、自行車庫、值班房、停車場(chǎng)（庫）等配套公用設(shè)施。

第三十二條　住宅區(qū)房屋的維修責(zé)任，按下列規(guī)定劃分：

（一）室內(nèi)自用部位、自用設(shè)備由業(yè)主負(fù)責(zé)維修；

（二）住宅區(qū)內(nèi)公用設(shè)施和房屋公共部位由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)維護(hù)、維修和更新。

房屋及附屬設(shè)施影響市容或者可能危害毗鄰房屋安全及公共安全，按規(guī)定應(yīng)當(dāng)由業(yè)主維修的，業(yè)主應(yīng)及時(shí)維修；拒不維修的由業(yè)主委員會(huì)委托物業(yè)管理企業(yè)維修，費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)。

第三十三條　住宅區(qū)市政道路及路燈、水、電、煤氣、通訊、有線電視的養(yǎng)護(hù)和維修，由市政、供水、供氣、通訊、有線電視等有關(guān)單位負(fù)責(zé)、費(fèi)用由養(yǎng)護(hù)維修單位承擔(dān)。

第三十四條　住宅區(qū)非市政道路及路燈、溝渠、池、井、綠地、娛樂場(chǎng)所、停車場(chǎng)、自行車庫（棚）等公用設(shè)施由物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一負(fù)責(zé)管理、養(yǎng)護(hù)、維修和更新。

第三十五條　物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)區(qū)內(nèi)的交通車輛管理，并接受公安交通部門的指導(dǎo)。進(jìn)入住宅區(qū)的車輛必須經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)同意，交按規(guī)定路線和地點(diǎn)行駛、停放。

第三十六條　住宅區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生、治安等公共服務(wù)項(xiàng)目，由物業(yè)管理企業(yè)或其選聘清潔公司、保安公司等專營(yíng)公司承擔(dān)，費(fèi)用從住宅區(qū)管理服務(wù)費(fèi)中支付。

第三十七條　住宅區(qū)的樹木、花草、綠地、園林小品、綠化設(shè)施、圍墻、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等的日常管理和維護(hù)，由物業(yè)管理企業(yè)在專門管理部門的指導(dǎo)下負(fù)責(zé)實(shí)施。

第三十八條　在住宅區(qū)內(nèi)集貿(mào)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者，必須服從物業(yè)管理企業(yè)的管理，按指定的場(chǎng)所擺攤設(shè)點(diǎn)。

第六章　物業(yè)管理費(fèi)用及專用房屋

第三十九條　開發(fā)建設(shè)單位在移交住宅區(qū)時(shí)，應(yīng)按住宅區(qū)建設(shè)總投的0.6%-1%的比例一次性繳納住宅區(qū)公用設(shè)施專項(xiàng)費(fèi)。

新建住宅區(qū)的開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)在領(lǐng)取建筑工程規(guī)劃許可證前，按照住宅區(qū)總建筑面積4元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)向市物業(yè)辦預(yù)繳公用設(shè)施專項(xiàng)費(fèi)。

1995年7月1日至本辦法實(shí)施前竣工的住宅區(qū)，由市物業(yè)辦會(huì)同開發(fā)建設(shè)單位對(duì)住宅區(qū)公用設(shè)施專項(xiàng)費(fèi)進(jìn)行測(cè)算后，下達(dá)住宅區(qū)公用設(shè)施專項(xiàng)費(fèi)繳款通知書，開發(fā)建設(shè)單位必須在繳納通知書規(guī)定的期限內(nèi)繳納。

第四十條　住宅區(qū)房屋公共部位維護(hù)費(fèi)，由業(yè)主出資建立，公共部位維護(hù)費(fèi)按下列渠道收取：

（一）開發(fā)建設(shè)單位在出售房屋時(shí)按建筑面積向購房者代收，具體標(biāo)準(zhǔn)為：?jiǎn)挝毁彿?0元/平方米，私人購房5元/平方米。開發(fā)建設(shè)單位售房時(shí)未按規(guī)定代收公共部位維護(hù)費(fèi)，則該部分費(fèi)用由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。

舊住宅區(qū)比照上述標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

（二）由業(yè)主按建筑面積0.05元/平方米.月標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主委員會(huì)繳納。

第四十一條　住宅區(qū)公用設(shè)施專項(xiàng)費(fèi)用市物業(yè)辦設(shè)專帳管理，業(yè)主委員會(huì)向市物業(yè)辦申請(qǐng)使用。住宅區(qū)公共設(shè)施專項(xiàng)費(fèi)專項(xiàng)用于住宅區(qū)公用設(shè)施的養(yǎng)護(hù)、維修與更新。

住宅區(qū)房屋公共部位維護(hù)費(fèi)用由業(yè)主委員會(huì)設(shè)立專帳管理，專項(xiàng)用于房屋本體公共部位、公用設(shè)施的養(yǎng)護(hù)、維修與更新，不得挪作他用。

第四十二條　住宅區(qū)管理服務(wù)費(fèi)由物業(yè)管理企業(yè)按月向業(yè)主或使用人收取。

物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)，應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及與管理服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，具體標(biāo)準(zhǔn)由市物價(jià)部門會(huì)同市物業(yè)辦根據(jù)物業(yè)管理提供的服務(wù)項(xiàng)目核定。

物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)主要用于住宅區(qū)公用設(shè)施和房屋公共部位中修及中修以下工程項(xiàng)目的日常維護(hù)、服務(wù)管理和業(yè)主委員會(huì)必要的辦公經(jīng)費(fèi)開支。

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)持物價(jià)部門的有效批文，并持《經(jīng)營(yíng)性服務(wù)收費(fèi)許可證》方可收費(fèi)，不得擅自擴(kuò)大住宅區(qū)管理服務(wù)費(fèi)民收費(fèi)范圍和提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

第四十三條　政府視財(cái)政每年適當(dāng)安排一部分城市建設(shè)維護(hù)資金，用于補(bǔ)1995年7月1日前已交付使用的住宅區(qū)道路、排水、環(huán)衛(wèi)設(shè)施、綠化等公用設(shè)施的維修管理。該項(xiàng)費(fèi)用由市物業(yè)辦作為專項(xiàng)資金專戶存儲(chǔ)，統(tǒng)一使用。

第四十四條　開發(fā)建設(shè)單位移交住宅區(qū)時(shí)，應(yīng)按以下標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主委員會(huì)提供住宅區(qū)物業(yè)管理用房：

（一）房屋總建筑面積為2萬平方米以下的住宅區(qū)，應(yīng)提供70平方米建筑面積的物業(yè)管理用房。

（二）房屋總建筑面積為2萬平方米以上的住宅區(qū)，每增加1萬平方米建筑面積，物業(yè)管理用房增加10平方米建筑面積。

其中，業(yè)主委員會(huì)辦公用房為15平方米～25平方米建筑面積，其它的為物業(yè)管理企業(yè)辦公用房。

物業(yè)管理用房產(chǎn)權(quán)歸國(guó)家所有，由市物業(yè)辦負(fù)責(zé)權(quán)屬申報(bào)登記。

第四十五條　開發(fā)建設(shè)單位移交住宅區(qū)時(shí)，應(yīng)按住宅區(qū)房屋總建筑面積2‰-5‰的標(biāo)準(zhǔn)以建造成本價(jià)向業(yè)主委員會(huì)提供商業(yè)用房，產(chǎn)權(quán)屬業(yè)主委員會(huì)，費(fèi)用從住宅區(qū)公用設(shè)施專項(xiàng)費(fèi)中墊支，并從商業(yè)用房的經(jīng)營(yíng)收入中回收。

前款規(guī)定的商業(yè)用房和住宅區(qū)內(nèi)其它有經(jīng)濟(jì)收入的公用配套設(shè)施、設(shè)備和場(chǎng)地，由物業(yè)管理企業(yè)按物業(yè)委托管理合同經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)收入用于住宅區(qū)的日常管理和維護(hù)。

第四十六條　業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)將住宅區(qū)經(jīng)費(fèi)的收支情況定期公布，接受業(yè)主、使用人及有關(guān)部門的監(jiān)督。

第七章　法律責(zé)任

第四十七條　業(yè)主、使用人違反本辦法，未按期交納住宅區(qū)各項(xiàng)物業(yè)管理費(fèi)的，市物業(yè)管理主管部門或者物業(yè)管理企業(yè)可責(zé)令限期交納，并按日加收應(yīng)繳納費(fèi)用2‰的滯納金；逾期未交納的，可申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

第四十八條　物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法或者物業(yè)委托管理合同規(guī)定，對(duì)住宅區(qū)物業(yè)管理、維修、養(yǎng)護(hù)不善造成業(yè)主損失的，業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)有權(quán)責(zé)令其賠償或者采取補(bǔ)救措施；情節(jié)嚴(yán)重的，由市物業(yè)管理主管部門處以1000元-10000元的罰款，并按規(guī)定降低或者注銷其物業(yè)管理資質(zhì)。

第四十九條　違反本辦法第十九規(guī)定，未取得物業(yè)管理資質(zhì)證書，擅自承攬物業(yè)管理業(yè)務(wù)的，由市物業(yè)管理主管部門責(zé)令其限期改正；逾期未改正的，處以2000元-20000元的罰款，并責(zé)令其停止對(duì)住宅區(qū)的物業(yè)管理。

第五十條　違反本辦法第二十四、二十五、二十六條規(guī)定的，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)予以制止，要求限期恢復(fù)原狀或者采取原狀或者采取補(bǔ)救措施；法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定給予處罰的，由有關(guān)部門按規(guī)定給予處罰。

第五十一條　違反本辦法第三十九規(guī)定的，開發(fā)建設(shè)單位未按期繳納住宅區(qū)公用設(shè)施專項(xiàng)費(fèi)的，由市物業(yè)管理主管部門責(zé)令其限期履行，并按日加收應(yīng)繳納住宅區(qū)公用設(shè)施專項(xiàng)費(fèi)2‰的滯納金；逾期不履行的，可申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

第五十二條　違反本辦法第四十十條第四款規(guī)定的，由市物價(jià)部門按照相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定給予處罰。

第五十三條　當(dāng)事人對(duì)行政處罰決定不服的，可按照《中華人民共和國(guó)訴訟法》、《行政復(fù)議條例》的有關(guān)規(guī)定申請(qǐng)復(fù)議或提起訴訟。當(dāng)事人逾期不申請(qǐng)復(fù)議、不提起訴訟，又不履行處罰決定的，由作出處罰決定的機(jī)關(guān)依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

第五十四條　物業(yè)管理主管部門或者有關(guān)行政主管部門工作人員徇私舞弊、玩忽職守、濫用職權(quán)的，由其所在單位或者上級(jí)主管部門給予主要負(fù)責(zé)人和直接責(zé)任人行政處分，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第八章　附則

第五十五條　開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家、省、市規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)房屋的質(zhì)量責(zé)任和保修責(zé)任。

第五十六條　1995年7月1日到本辦法實(shí)施前已交付使用的住宅區(qū)，必須按照本辦法實(shí)行物業(yè)管理；1995年7月1日前已交付使用的舊住宅區(qū)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)本辦法逐步實(shí)行物業(yè)管理。

第五十七條　非住宅區(qū)，高層樓宇，政府機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位和社會(huì)團(tuán)體自建的住宅區(qū)均參照本辦法執(zhí)行。

單位住宅區(qū)由所屬單位會(huì)同物業(yè)辦組織召開第一次業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。

第五十八條　本辦法具體應(yīng)用中的問題由合肥市房地產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)解釋。

第五十九條　本辦法自1998年10月1日起施行。市政府1995年6月12日發(fā)布的《合肥市城市住宅小區(qū)管理辦法》同時(shí)廢止。

【發(fā)布文號(hào)】市政府令第79號(hào)

【】2000-04-30

【生效日期】2000-04-30

【失效日期】

【】

【文件來源】

準(zhǔn)南市人民政府令

(第79號(hào))

《淮南市實(shí)施〈安徽省城市住宅區(qū)物業(yè)管理暫行辦法〉細(xì)則》已經(jīng)2000年4月26日第12屆市人民政府第34次常務(wù)會(huì)議通過，現(xiàn)予發(fā)布施行。

市長(zhǎng) 楊復(fù)光

二000年四月三十日

淮南市實(shí)施《安徽省城市住宅區(qū)

物業(yè)管理暫行辦法》細(xì)則

第一條 為加強(qiáng)城市住宅區(qū)物業(yè)管理，維護(hù)業(yè)主、房屋使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《安徽省城市住宅區(qū)物業(yè)管理暫行辦法》，結(jié)合本市實(shí)際，制定本細(xì)則。

第二條 本市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)單位綜合開發(fā)、配套建設(shè)的住宅區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理，應(yīng)當(dāng)遵守《安徽省城市住宅區(qū)物業(yè)管理暫行辦法》和本細(xì)則。

第三條 市房地產(chǎn)行政部門是本市住宅區(qū)物業(yè)管理的行政主管部門。有關(guān)部門和住宅區(qū)所在街道辦事處應(yīng)當(dāng)根據(jù)各自職責(zé)，密切配合，共同做好住宅區(qū)的物業(yè)管理工作。

第四條 住宅區(qū)有住戶入住，入住率未達(dá)到50%時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)單位應(yīng)當(dāng)自行或委托物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)管理。委托物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)管理的，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂前期物業(yè)委托管理合同并報(bào)物業(yè)管理行政部門備案。

前期物業(yè)委托管理合同自業(yè)主委員會(huì)成立之日起終止。

第五條 房地產(chǎn)開發(fā)單位應(yīng)向物業(yè)管理企業(yè)提供住宅區(qū)基礎(chǔ)資料，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)妥善保管，并在結(jié)束住宅區(qū)前期物業(yè)管理時(shí)，將資料完整歸還給房地產(chǎn)開發(fā)單位。

第六條 前期物業(yè)管理發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，由房地產(chǎn)開發(fā)單位承擔(dān)或在簽訂房屋出售合同時(shí)約定。房地產(chǎn)開發(fā)單位不得在住戶辦理入住手續(xù)時(shí)，收取房屋出售合同約定以外的其他任何費(fèi)用。

第七條 房地產(chǎn)開發(fā)單位在出售房屋時(shí)，應(yīng)將下列文件做為合同附件：

(一)前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議;

(二)前期物業(yè)管理文本;

(三)住宅使用說明書;

(四)住宅質(zhì)量保證書;

(五)竣工驗(yàn)收合格證明。

第八條 新建住宅區(qū)入住率達(dá)到50%以上時(shí)，應(yīng)按照國(guó)家和省的有關(guān)規(guī)定召開業(yè)主大會(huì)，成立業(yè)主委員會(huì)，聘請(qǐng)物業(yè)管理企業(yè)對(duì)住宅區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理。

第九條 業(yè)主大會(huì)行使下列職權(quán)：

(一)決定或者批準(zhǔn)住宅區(qū)內(nèi)關(guān)于業(yè)主利益的重大事項(xiàng);

(二)批準(zhǔn)或者修改業(yè)主公約;

(三)選舉或者罷免業(yè)主委員會(huì)的組成人員;

(四)聽取和審查業(yè)主委員會(huì)的工作報(bào)告;

(五)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作;

(六)改變或者撤銷業(yè)主委員會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定;

(七)批準(zhǔn)業(yè)主委員會(huì)的章程。

第十條 業(yè)主委員會(huì)對(duì)業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)并報(bào)告工作，行使下列職權(quán)：

(一)召集和主持業(yè)主大會(huì);

(二)制定業(yè)主委員會(huì)章程;

(三)審議決定住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金的使用;

(四)采取招標(biāo)或者其他方式，聘請(qǐng)物業(yè)管理企業(yè)對(duì)住宅區(qū)物業(yè)進(jìn)行管理，并與其簽訂住宅區(qū)物業(yè)委托管理合同;

(五)審議物業(yè)管理企業(yè)制定的住宅區(qū)物業(yè)管理年度計(jì)劃和重大工程項(xiàng)目的維修計(jì)劃;

(六)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)對(duì)住宅區(qū)物業(yè)的管理、養(yǎng)護(hù)和維修工作。

前款第二、三、四項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，必須經(jīng)業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn)。

第十一條 對(duì)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理。物業(yè)管理企業(yè)到物業(yè)管理行政部門辦理資質(zhì)等級(jí)證書，到工商行政部門辦理注冊(cè)登記、領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后，方可從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

第十二條 物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利：

(一)根據(jù)住宅區(qū)物業(yè)委托管理合同，對(duì)住宅區(qū)實(shí)施物業(yè)管理：

(二)根據(jù)住宅區(qū)物業(yè)委托管理合同和有關(guān)規(guī)定收取管理服務(wù)費(fèi);

(三)有權(quán)制止違反住宅區(qū)物業(yè)管理規(guī)定的行為;

(四)要求業(yè)主委員會(huì)協(xié)助實(shí)施物業(yè)管理;

(五)開展多種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和有償服務(wù)。

第十三條 物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)：

(一)履行住宅區(qū)物業(yè)委托管理合同;

(二)制定住宅區(qū)物業(yè)管理年度計(jì)劃和重大工程項(xiàng)目維修計(jì)劃;

(三)接受業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主的監(jiān)督、檢查：

(四)發(fā)現(xiàn)違反法律、法規(guī)、規(guī)章的行為，應(yīng)及時(shí)制止并向有關(guān)行政部門報(bào)告;

(五)接受物業(yè)管理行政部門、其他有關(guān)行政部門及住宅區(qū)所在地街道辦事處的監(jiān)督、檢查和指導(dǎo)。

第十四條 業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)委托管理合同，應(yīng)報(bào)物業(yè)管理行政部門備案。

物業(yè)委托管理合同的主要內(nèi)容包括：管理事項(xiàng)、管理標(biāo)準(zhǔn)、管理權(quán)限、管理期限、管理費(fèi)用、變更或解除合同的條件及程序、違約責(zé)任和爭(zhēng)議的解決方式等權(quán)利義務(wù)條款。

物業(yè)委托管理合同示范文本，由物業(yè)管理行政部門印制。

第十五條 住宅區(qū)竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)單位應(yīng)首先向供電、供水、供氣、通訊等部門辦理移交手續(xù)，經(jīng)物業(yè)管理行政部門牽頭進(jìn)行綜合驗(yàn)收合格后，房地產(chǎn)開發(fā)單位方可向業(yè)主委員會(huì)辦理移交手續(xù)。

第十六條 住宅區(qū)房屋的維修責(zé)任，按下列規(guī)定劃分：

(一)室內(nèi)部分，由業(yè)主負(fù)責(zé)維修;

(二)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，由責(zé)任人負(fù)責(zé)維修。責(zé)任不清或應(yīng)當(dāng)由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)維修的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修。

房屋及附屬設(shè)施影響市容，或者可能危害毗鄰房屋安全及公共安全，按規(guī)定應(yīng)由業(yè)主修繕的，業(yè)主應(yīng)及時(shí)修繕;拒不修繕的;由業(yè)主委員會(huì)委托物業(yè)管理企業(yè)修繕，費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)。

第十七條 住宅區(qū)的水、電、燃?xì)狻⑼ㄓ嵉仍O(shè)施的養(yǎng)護(hù)和維修，由供水、供電、供氣及通訊等有關(guān)單位負(fù)責(zé)，因養(yǎng)護(hù)和維護(hù)需要破路或損壞住宅區(qū)內(nèi)設(shè)施的，應(yīng)及時(shí)恢復(fù)原狀或承擔(dān)有關(guān)費(fèi)用;業(yè)主無法使用時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)聯(lián)系有關(guān)單位進(jìn)行維修。

第十八條 在住宅區(qū)內(nèi)進(jìn)行房屋裝飾和修繕時(shí)，不得破壞墻體結(jié)構(gòu)，不得妨礙毗鄰房屋的正常使用，并應(yīng)及時(shí)清運(yùn)建筑垃圾。拒不清運(yùn)建筑垃圾的，由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)清運(yùn)，費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)。

第十九條 共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金的籌集、劃撥、管理、使用辦法，按照建設(shè)部、財(cái)政部聯(lián)合發(fā)布的《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》和省政府辦公廳《關(guān)于征收住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金問題的批復(fù)》執(zhí)行。

第二十條 住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收取、使用和管理的具體辦法，按照《淮南市城市住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)辦法》的規(guī)定執(zhí)行。

第二十一條 房地產(chǎn)開發(fā)單位移交住宅區(qū)時(shí)，應(yīng)向業(yè)主委員會(huì)按總建筑面積3%。的比例無償提供管理用房，按總建筑面積1%的比例以建造的成本價(jià)提供商業(yè)用房。

第二十二條 本細(xì)則第二十一條規(guī)定的管理用房產(chǎn)權(quán)屬國(guó)家所有，由物業(yè)管理行政部門按市人民政府的直管公房(國(guó)家產(chǎn))予以登記，辦理產(chǎn)權(quán)證書;商業(yè)用房產(chǎn)權(quán)屬業(yè)主委員會(huì)所有。

屬業(yè)主委員會(huì)所有的商業(yè)用房及其他有經(jīng)濟(jì)收益的設(shè)施、場(chǎng)地，可以由物業(yè)管理企業(yè)按物業(yè)委托管理合同的約定經(jīng)營(yíng)，其土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)按規(guī)定以有償使用方式獲得。

第二十三條 在住宅區(qū)內(nèi)，擅自搭建房屋、破壞房屋墻體結(jié)構(gòu)的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以制止，由建設(shè)行政部門依法處罰;違反市容和環(huán)境衛(wèi)生有關(guān)規(guī)定的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以制止，由市容行政部門依法處罰;違反物業(yè)管理有關(guān)規(guī)定的，由物業(yè)管理行政部門依法處罰。

第二十四條 本細(xì)則發(fā)布前已經(jīng)交付使用的住宅區(qū)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)本細(xì)則規(guī)定逐步過渡為物業(yè)管理。其管理用房和商業(yè)用房由原房地產(chǎn)開發(fā)單位按標(biāo)準(zhǔn)提供或補(bǔ)足;無法提供或補(bǔ)足的，應(yīng)繳納相應(yīng)的費(fèi)用。

第二十五條 非住宅區(qū)以及國(guó)家機(jī)關(guān)、企業(yè)、事業(yè)單位和社會(huì)團(tuán)體自建的住宅區(qū)的物業(yè)管理，參照本細(xì)則執(zhí)行。

第二十六條 本細(xì)則具體應(yīng)用中的問題由市物業(yè)管理行政部門負(fù)責(zé)解釋。

第二十七條 本細(xì)則自公布之日起施行。

第一章　總則

第一條　為規(guī)范本市住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)行為，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)管理企業(yè)合法權(quán)益，為居民提供舒適、整潔、方便、安全的居住環(huán)境，根據(jù)國(guó)家和省有關(guān)物業(yè)管理規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

第二條　本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)城市住宅區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)。

城市新建住宅區(qū)和房屋建筑面積在二萬平方米以上且共用設(shè)施配套齊全的城市原有住宅區(qū)，應(yīng)當(dāng)實(shí)行物業(yè)管理。

第三條　市建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)本市住宅區(qū)物業(yè)管理綜合協(xié)調(diào)和監(jiān)督指導(dǎo)工作。

市、縣（市）、賈汪區(qū)房產(chǎn)行政管理部門主管本行政區(qū)域內(nèi)城市住宅區(qū)物業(yè)管理工作，其主要職責(zé)是：

（一）貫徹實(shí)施物業(yè)管理法律、法規(guī)、規(guī)章和方針、政策，制定物業(yè)管理有關(guān)措施；

（二）參與住宅區(qū)驗(yàn)收，指導(dǎo)、監(jiān)督物業(yè)接管和業(yè)主委員會(huì)組建工作；

（三）審批物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)；

（四）培訓(xùn)專職物業(yè)管理人員；

（五）監(jiān)督、檢查物業(yè)管理企業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)；

（六）負(fù)責(zé)住宅區(qū)物業(yè)管理考評(píng)工作；

（七）負(fù)責(zé)住宅區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金（以下簡(jiǎn)稱維修基金）籌集和使用監(jiān)督工作；

（八）受理物業(yè)管理投訴案件；

（九）查處物業(yè)管理違法行為。

有關(guān)管理部門，按照各自職責(zé)做好住宅區(qū)物業(yè)管理工作。

區(qū)人民政府街道辦事處應(yīng)當(dāng)協(xié)助有關(guān)管理部門對(duì)本轄區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理工作進(jìn)行監(jiān)督、指導(dǎo)和協(xié)調(diào)。

第四條　物業(yè)管理實(shí)行業(yè)主自治管理與委托物業(yè)管理企業(yè)相結(jié)合的原則。

第五條　物業(yè)管理企業(yè)按照國(guó)家、省和市有關(guān)規(guī)定享受第三產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策。

第二章　業(yè)主自治管理

第六條　每個(gè)住宅區(qū)成立一個(gè)業(yè)主委員會(huì)，代表全體業(yè)主對(duì)物業(yè)實(shí)施自治管理。

業(yè)主委員會(huì)成員由業(yè)主和物業(yè)使用人代表參加的業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)選舉產(chǎn)生，每屆任期三年。根據(jù)住宅區(qū)范圍大小，業(yè)主委員會(huì)由五至十五人組成，組成人員為單數(shù)，設(shè)主任一名，副主任二名，委員若干名。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉之日起十五日內(nèi)，將章程和委員會(huì)名單報(bào)物業(yè)管理行政部門備案。

第七條　住宅區(qū)入住率達(dá)到百分之六十以上時(shí)，物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)組織住宅區(qū)開發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主和物業(yè)使用人代表，召開第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。

業(yè)主委員會(huì)每季度召開一次全體會(huì)議，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)主任提議或由三分之一以上委員建議，可隨時(shí)召開全體會(huì)議。涉及住宅區(qū)管理重大事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會(huì)三分之二委員表決通過。

業(yè)主委員會(huì)每年至少召開一次業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)，經(jīng)百分之十五以上業(yè)主或者業(yè)主代表提議，可隨時(shí)召開大會(huì)。

第八條　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：

（一）執(zhí)行有關(guān)物業(yè)管理法律、法規(guī)、規(guī)章和政策；

（二）擬定業(yè)主委員會(huì)章程；

（三）通過招標(biāo)、招聘等形式確定一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)管理住宅區(qū)物業(yè)，依法與其訂立、變更、解除物業(yè)管理委托合同；

（四）審議物業(yè)管理企業(yè)年度管理計(jì)劃和物業(yè)管理重大措施；

（五）審核物業(yè)管理企業(yè)使用維修基金申請(qǐng)；

（六）決定物業(yè)管理企業(yè)有關(guān)物業(yè)管理重大事項(xiàng)；

（七）根據(jù)業(yè)主、物業(yè)使用人意見和要求，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督；

（八）主持制定業(yè)主公約，提交業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)審議通過，并督促業(yè)主和物業(yè)使用人遵守業(yè)主公約和有關(guān)規(guī)定；

（九）召集業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)，報(bào)告物業(yè)管理工作情況；

（十）協(xié)助物業(yè)管理行政主管部門、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主代表大會(huì)和業(yè)主、物業(yè)使用人監(jiān)督。

第九條　業(yè)主大會(huì)由住宅區(qū)全體業(yè)主組成；業(yè)主較多的，按比例推選業(yè)主代表，組成業(yè)主代表大會(huì)。

業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)，應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)業(yè)主或者業(yè)主代表出席，作出的決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)半數(shù)以上業(yè)主或者業(yè)主代表通過。

第十條　業(yè)主大會(huì)和業(yè)主代表大會(huì)行使下列職權(quán)：

（一）選舉、罷免業(yè)主委員會(huì)成員；

（二）審議、通過業(yè)主委員會(huì)章程；

（三）審查批準(zhǔn)業(yè)主公約；

（四）聽取和審議物業(yè)管理工作報(bào)告。

（五）改變、撤銷業(yè)主委員會(huì)不適當(dāng)決定。

第十一條　業(yè)主公約是有關(guān)物業(yè)使用、維修和其他管理服務(wù)活動(dòng)的行為規(guī)范，對(duì)全體業(yè)主具有約束力。

業(yè)主公約自業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)審議通過之日起生效。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自業(yè)主公約生效之日起十五日內(nèi)，將業(yè)主公約報(bào)物業(yè)管理行政主管部門備案。

第三章　物業(yè)管理服務(wù)

第十二條　實(shí)行物業(yè)管理的住宅區(qū)，由物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行專業(yè)化統(tǒng)一管理和綜合服務(wù)。

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

（一）有規(guī)范的名稱、組織機(jī)構(gòu)和固定辦公場(chǎng)所；

（二）有與管理規(guī)模相適應(yīng)的專業(yè)技術(shù)人員；

（三）有符合規(guī)定數(shù)額的注冊(cè)資金；

（四）有物業(yè)管理服務(wù)制度、措施。

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理行政主管部門申領(lǐng)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書；未領(lǐng)取物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的，不得從事物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

第十三條　物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利：

（一）根據(jù)有關(guān)物業(yè)管理法律、法規(guī)、規(guī)章和政策，集合住宅實(shí)際，制定住宅區(qū)物業(yè)管理具體實(shí)施辦法；

（二）依據(jù)物業(yè)管理委托合同和物業(yè)管理收費(fèi)規(guī)定收取物業(yè)管理費(fèi)用；

（三）制止違反住宅區(qū)物業(yè)管理規(guī)定行為；

（四）選聘專營(yíng)單位承擔(dān)專項(xiàng)管理業(yè)務(wù)工作；

（五）要求業(yè)主委員會(huì)協(xié)助管理，建議有關(guān)行政管理部門對(duì)不聽勸阻且違反本方法規(guī)定行為予以行政處罰；

（六）按照企業(yè)經(jīng)營(yíng)范圍實(shí)行一業(yè)多營(yíng)，以其收益補(bǔ)充物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)；

（七）法律、法規(guī)、規(guī)章賦予的其他權(quán)利。

物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)：

（一）履行物業(yè)管理委托合同；

（二）接受業(yè)主委員會(huì)、全體業(yè)主和物業(yè)使用人及有關(guān)部門監(jiān)督；

（三）重大管理事項(xiàng)報(bào)請(qǐng)業(yè)主委員會(huì)審議通過；

（四）向業(yè)主委員會(huì)報(bào)告物業(yè)管理工作；

（五）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他義務(wù)。

第十四條　物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)簽訂物業(yè)管理委托合同。

物業(yè)管理委托合同應(yīng)當(dāng)載明下列內(nèi)容：

（一）雙方當(dāng)事人名稱、地址；

（二）物業(yè)管理區(qū)域范圍；

（三）物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目和內(nèi)容；

（四）物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和要求；

（五）物業(yè)管理服務(wù)權(quán)限；

（六）物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用及支付方法；

（七）物業(yè)管理服務(wù)期限；

（八）合同中止和解除條件；

（九）違約責(zé)任；

（十）當(dāng)事人認(rèn)為需要約定的其他事項(xiàng)。

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)管理委托合同簽訂之日起十五日內(nèi)，將物業(yè)管理委托合同報(bào)物業(yè)管理行政主管部門備案。

第十五條　物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定進(jìn)行物業(yè)管理：

（一）符合國(guó)家、省、市物業(yè)管理技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范要求；

（二）在住宅房屋使用前，將住宅共用部位、公用設(shè)施設(shè)備使用、維修方法、要求、注意事項(xiàng)書面告知物業(yè)使用人；

（三）定期對(duì)住宅區(qū)進(jìn)行全面巡視、檢查；

（四）定期對(duì)住宅共用部位、公用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，發(fā)現(xiàn)物業(yè)損壞或者接到包修時(shí)，按照規(guī)定時(shí)間進(jìn)行維護(hù)、更新；

（五）接受業(yè)主和物業(yè)使用人委托，辦理房屋開門開窗、搭建臨時(shí)建筑物規(guī)劃報(bào)批手續(xù)。

第十六條　住宅區(qū)房屋、設(shè)施設(shè)備管理及其維修，綠化管理，環(huán)境衛(wèi)生管理，治安管理應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家、省、市的規(guī)定，接受有關(guān)部門監(jiān)督檢查。

第十七條　物業(yè)管理委托合同期滿，或者接受委托的物業(yè)管理企業(yè)未達(dá)到物業(yè)管理委托合同規(guī)定的管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)或者有其他違約行為的，業(yè)主委員會(huì)可以解除或者中止委托合同，但應(yīng)提前一個(gè)月通知物業(yè)管理企業(yè)。

第十八條　物業(yè)管理企業(yè)可以接受供水、供電、供氣等有關(guān)專業(yè)部門委托，開展代收費(fèi)用和定期維修養(yǎng)護(hù)等代辦業(yè)務(wù)。

第十九條　物業(yè)管理企業(yè)可以為業(yè)主和物業(yè)使用人提供下列特約服務(wù)：

（一）代管房屋、代購（送）物品、代送（接）兒童、代護(hù)（送）病人、代雇（兼）保姆、代訂報(bào)刊、代送郵件等；

（二）修理車輛、水電設(shè)備、家用電器等；

（三）上門洗滌衣物、清掃室內(nèi)衛(wèi)生、粉刷、單項(xiàng)裝修等；

（四）業(yè)主或物業(yè)使用人預(yù)約其他服務(wù)項(xiàng)目。

第四章 物業(yè)的使用和維護(hù)

第二十條 住宅區(qū)建設(shè)規(guī)劃應(yīng)當(dāng)包括物業(yè)管理內(nèi)容。物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)參加住宅區(qū)竣工綜合驗(yàn)收，簽署物業(yè)管理驗(yàn)收意見。

第二十一條 住宅區(qū)竣工綜合驗(yàn)收后，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理行政主管部門監(jiān)督下，向住宅區(qū)業(yè)主委員會(huì)或者其委托的物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)和下列資料：

（一）住宅區(qū)竣工總平面圖；

（二）單集體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備安裝竣工圖；

（三）住宅區(qū)公建配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖；

（四）有關(guān)設(shè)施、設(shè)備安裝、使用和維修技術(shù)資料；

（五）住宅區(qū)物業(yè)管理必需的其他資料。

第二十二條 開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按規(guī)劃要求，建設(shè)物業(yè)管理用房，并在住宅區(qū)整體移交時(shí)，將物業(yè)管理用房移交給住宅區(qū)業(yè)主委員會(huì)，尚未成立業(yè)主委員會(huì)的，移交給物業(yè)管理行政主管部門。物業(yè)管理用房產(chǎn)權(quán)屬住宅區(qū)全體業(yè)主共有，由物業(yè)管理企業(yè)使用，任何單位和個(gè)人不得擅自轉(zhuǎn)讓物業(yè)管理用房或者改變物業(yè)管理用房使用性質(zhì)。

第二十三條 住宅區(qū)內(nèi)禁止下列行為：

（一）改變房屋承重結(jié)構(gòu)部位的；

（二）擅自改裝、拆除房屋附屬設(shè)施和改變房屋用途、外貌的；

（三）占用公共樓梯、扶欄、走道、地下室、自行車房（棚）、停車場(chǎng)等共用部位達(dá)四小時(shí)以上的；

（四）在天井、庭院、屋面、平臺(tái)、道路及其他場(chǎng)地搭建永久性建筑物、構(gòu)筑物的；

（五）亂貼、亂畫、亂掛的；

（六）損壞綠地、花卉樹木、雕塑、小品設(shè)施、改變使用性質(zhì)的；

（七）不在指定地點(diǎn)停放機(jī)動(dòng)車和非機(jī)動(dòng)車的；

（八）堆放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品的；

（九）排放有毒、有害物質(zhì)或者發(fā)出超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)噪聲的；

（十）開辦污染環(huán)境生產(chǎn)、加工企業(yè)的；

（十一）生活垃圾未按袋裝化要求在規(guī)定時(shí)間、地點(diǎn)、方式投放的；

（十二）亂扔瓜果皮核、紙屑的；

（十三）飼養(yǎng)禽畜的；

（十四）利用房屋從事危害公共利益或者侵害他人正當(dāng)權(quán)益活動(dòng)的。

第二十四條 業(yè)主和物業(yè)使用人裝修房屋應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)，遵守房屋裝修及房屋安全管理有關(guān)規(guī)定。

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋裝修活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)違反房屋裝修及房屋安全管理規(guī)定行為，應(yīng)當(dāng)勸阻、制止，并督促改正；對(duì)拒不改正的，及時(shí)報(bào)告給業(yè)主委員會(huì)，并提請(qǐng)有關(guān)行政管理部門依法處理。

第二十五條 占用、挖掘道路、場(chǎng)地的單位和個(gè)人，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂協(xié)議，向市政管理部門辦理審批手續(xù)，并在規(guī)定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。

第二十六條 利用物業(yè)設(shè)置廣告，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)、物業(yè)使用人同意并簽訂協(xié)議后，向有關(guān)行政管理部門辦理審批手續(xù)。

第二十七條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租住宅時(shí)，應(yīng)當(dāng)將業(yè)主公約作為住宅轉(zhuǎn)讓合同或者租賃合同的附件。

業(yè)主應(yīng)當(dāng)在簽訂住宅轉(zhuǎn)讓合同或者租賃合同之日起十日內(nèi)，將轉(zhuǎn)讓或者出租住宅有關(guān)情況書面告知業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)。

第二十八條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理委托合同終止或者解除后一個(gè)月內(nèi)，向業(yè)主委員會(huì)辦理下列事項(xiàng)，并向物業(yè)管理行政主管部門備案：

（一）清算物業(yè)管理收費(fèi)，多收部分予以退還；

（二）移交工程建設(shè)技術(shù)資料和帳冊(cè)等物業(yè)檔案材料；

（三）移交物業(yè)管理用房和其他財(cái)物。

第二十九條 物業(yè)維護(hù)責(zé)任，按下列規(guī)定劃分：

（一）房物自用部位（不包括住宅承重結(jié)構(gòu)部位）和自用設(shè)備，由業(yè)主和物業(yè)使用人負(fù)責(zé)維護(hù)；

（二）住宅共用部位和共用設(shè)施設(shè)備，由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)定期維護(hù)，費(fèi)用從維修基金中支付，不足部分由共用物業(yè)業(yè)主和使用人分擔(dān)；

（三）給排水、供電、供氣等管線設(shè)施，由有關(guān)專業(yè)部門負(fù)責(zé)維護(hù)。有關(guān)專業(yè)部門委托物業(yè)管理企業(yè)維護(hù)的，由接受委托的物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)維護(hù)，費(fèi)用從其委托費(fèi)用中列支；

（四）住宅在開發(fā)建設(shè)單位保修期內(nèi)的，由住宅開發(fā)建設(shè)單位委托的物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)維護(hù)，費(fèi)用從委托費(fèi)用中列支。

第三十條 住宅區(qū)開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在業(yè)主委員會(huì)成立之前自行或者招聘物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)管理。除應(yīng)有業(yè)主支付的保潔、保安費(fèi)用和自用部位、自用設(shè)備維護(hù)費(fèi)用外，其他物業(yè)管理費(fèi)用也應(yīng)有開司法建設(shè)單位承擔(dān)。

第五章 物業(yè)管理收費(fèi)和維修基金

第三十一條 物業(yè)管理收費(fèi)，包括公共服務(wù)費(fèi)和代收代辦費(fèi)、特約服務(wù)費(fèi)，應(yīng)當(dāng)區(qū)別服務(wù)性質(zhì)，依法實(shí)行政府定價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。

物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)辦法應(yīng)當(dāng)在收費(fèi)地點(diǎn)公布。具體收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)、管理辦法，按照物價(jià)、房產(chǎn)行政主管部門規(guī)定執(zhí)行。

第三十二條 物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)用途為：

（一）物業(yè)管理企業(yè)人員工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)；

（二）綠化管理費(fèi)；

（三）清潔衛(wèi)生費(fèi)；

（四）保安費(fèi)；

（五）辦公費(fèi)；

（六）物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費(fèi)；

（七）物業(yè)管理法定稅費(fèi)。

第三十三條 物業(yè)管理企業(yè)接受供水、供電、供氣等有關(guān)專業(yè)部門委托，開展代收和代辦業(yè)務(wù)的，按照有關(guān)規(guī)定收取代收代辦服務(wù)費(fèi)，使用物業(yè)管理專用發(fā)票。

第三十四條 業(yè)主和物業(yè)使用人需求的特約服務(wù)費(fèi)，由業(yè)主、物業(yè)使用人與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定，報(bào)物價(jià)行政主管部門備案。

第三十五條 購買、銷售商品住房（包括經(jīng)濟(jì)適用住房）和公有住房應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定繳納、提取維修基金：

（一）購買商品住房者，按購房款的百分之二點(diǎn)五比例向售房單位繳交維修基金；

（二）購買公有住房者，按購房款的百分之二比例向售房單位繳交維修基金；

（三）出售公有住房的單位按照一定比例從售房款中提取維修基金，其中七層以下公有住房（含七層）不低于售房款百分之二十，七層以上公有住房（含七層）不低于售房款百分之三十。

出售商品住房和公有住房單位收取的維修基金，屬全體業(yè)主共同所有，不計(jì)入住宅銷售收入；銷售公有住房單位從售房款中提取的維修基金，屬售房單位所有。維修基金由物業(yè)管理行政主管部門代管，實(shí)行財(cái)政專戶儲(chǔ)存管理，具體管理辦法由市財(cái)政部門會(huì)同物業(yè)管理行政主管部門制定，報(bào)市人民政府批準(zhǔn)后實(shí)施。

第三十六條 維修基金屬專項(xiàng)基金，利息凈收益專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造。維修基金閑置時(shí)，可用于購買國(guó)債或者用于法律、法規(guī)規(guī)定的范圍，嚴(yán)禁挪作他用。

第三十七條 維修基金的使用由物業(yè)管理企業(yè)提出使用計(jì)劃，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)審核同意，物業(yè)管理行政主管部門批準(zhǔn)后，由財(cái)政部門撥付。

維修基金不足使用時(shí)，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意，物業(yè)管理行政主管部門批準(zhǔn)，經(jīng)業(yè)主和物業(yè)使用人占有住宅建筑面積比例向其籌集。具體辦法由市人民政府制定。

第三十八條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時(shí)，結(jié)余維修基金不予退還，隨房屋所有權(quán)同時(shí)過戶。

因房屋拆遷或者其他原因造成維修住房滅失的，應(yīng)當(dāng)將維修基金帳面余額按業(yè)主個(gè)人繳交比例退還給業(yè)主。

第六章 獎(jiǎng)懲

第三十九條 住宅區(qū)物業(yè)管理納入城市管理目標(biāo)考核責(zé)任制，對(duì)成績(jī)突出的物業(yè)管理單位，由物業(yè)管理行政主管部門提請(qǐng)同級(jí)人民政府予以表彰獎(jiǎng)勵(lì)。

第四十條 物業(yè)管理企業(yè)對(duì)有下列行為之一的當(dāng)事人，有權(quán)予以限期改正；造成損失的，責(zé)成其賠償；應(yīng)當(dāng)給予行政處罰的，提請(qǐng)有關(guān)行政主管部門處罰：

（一）實(shí)施本辦法第二十三條規(guī)定的禁止行為；

（二）業(yè)主和物業(yè)使用人裝修房屋前未向物業(yè)管理企業(yè)報(bào)告的；

（三）占用、挖掘道路、場(chǎng)地的單位和個(gè)人未與物業(yè)管理企業(yè)簽訂協(xié)議的；

（四）利用物業(yè)設(shè)置廣告未征得業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)、物業(yè)使用人同意的。

第四十一條 物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法，有下列行為之一的，業(yè)主和物業(yè)使用人有權(quán)向業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理行政主管部門投訴；業(yè)主委員會(huì)有權(quán)予以制止并要求其限期改正，情節(jié)嚴(yán)重的有權(quán)解除物業(yè)管理合同；造成損失的，物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令其賠償損失，處以五千元以下罰款：

（一）修繕、更新房屋承重結(jié)構(gòu)部位、住宅共用部位和共用設(shè)施設(shè)備不及時(shí)的；

（二）管理制度不健全的，管理混亂，使住宅區(qū)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備遭受損失的；

（三）擅自改變物業(yè)管理用房使用性質(zhì)的；

（四）不履行物業(yè)管理委托合同規(guī)定義務(wù)的。

第四十二條 物業(yè)管理企業(yè)未按本辦法規(guī)定申領(lǐng)物業(yè)管理資質(zhì)證書的，由物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期補(bǔ)辦資質(zhì)審批手續(xù)；逾期不補(bǔ)辦的，由業(yè)管理行政主管部門給予警告，并處以三萬元以下罰款。

第四十三條 公有住房售房單位未按照本辦法規(guī)定足額提取維修基金的，財(cái)政部門和物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)成其限期補(bǔ)提維修基金本息；逾期仍未足額提取的，處以應(yīng)提未提數(shù)額每日萬分之三的罰款。

第四十四條 使用和代管維修基金的單位，挪用維修基金的，由財(cái)政部門和物業(yè)管理行政主管部門追回等額維修基金，并處以三萬元以下罰款。

第四十五條 物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法規(guī)定，擅自設(shè)立收費(fèi)項(xiàng)目、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者所提供服務(wù)價(jià)不符的，由價(jià)行政主管部門按照國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定給予處罰。

第七章 附則

第四十六條 高檔公寓、別墅區(qū)、商住區(qū)、寫字樓、綜合樓、工業(yè)區(qū)廠房的物業(yè)管理，參照本辦法執(zhí)行。

第四十七條 本辦法下列用語的含義是：

（一）物業(yè)，是指已建成投入使用的住宅區(qū)內(nèi)各類房屋和公用設(shè)施設(shè)備、附屬場(chǎng)地；

（二）物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)管理委托合同的約定對(duì)物業(yè)所進(jìn)行的養(yǎng)護(hù)、維修管理和為業(yè)主、物業(yè)使用人提供的服務(wù)；

（三）業(yè)主，是指住宅區(qū)房屋所有權(quán)人；

（四）物業(yè)使用人，是指物業(yè)的承租人和實(shí)際使用物業(yè)的其他人；

（五）共用設(shè)施設(shè)備，是指住宅區(qū)或單幢住宅內(nèi)，由業(yè)主和使用失共同使用的上下水管道貌岸然、落水管、水箱、加壓泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性車場(chǎng)車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等；

（六）共用部位，是指一套住宅主體承重結(jié)構(gòu)部位、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等部位；

（七）自用部位，是指一套住宅內(nèi)部，由住宅業(yè)主自用的臥室、客廳、廚房、衛(wèi)生間、陽臺(tái)、天井、庭院以及室內(nèi)墻面等部位；

（八）自用設(shè)備，是指一套住宅內(nèi)部，由住宅業(yè)主自用的門窗、衛(wèi)生潔具以及通向總管的供水、排水、燃?xì)夤艿馈㈦娋€等設(shè)備；

（九）住宅承重結(jié)構(gòu)部位，是指住宅的基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、梁、柱、樓板、屋頂?shù)取?

第四十八條 本辦法由市房產(chǎn)行政管理部門負(fù)責(zé)解釋。

第四十九條 本辦法自公布之日起施行。

本辦法施行前本市有關(guān)物業(yè)管理的規(guī)定，凡與本辦法抵觸的，按本辦法執(zhí)行。