標(biāo)準(zhǔn)租私房

事情出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)是在2003年8月2日。這一天，中共中央政治局委員、北京市委書記劉淇和時(shí)任北京市代市長(zhǎng)的王岐山來到朝陽區(qū)和西城區(qū)對(duì)標(biāo)準(zhǔn)租私房問題進(jìn)行專題調(diào)研。劉淇指出，解決標(biāo)準(zhǔn)租私房這一歷史遺留問題要?jiǎng)?chuàng)新工作方法，充分運(yùn)用有關(guān)政策，實(shí)行責(zé)任制，認(rèn)真抓落實(shí)。北京市區(qū)政府、承租人單位要承擔(dān)責(zé)任，承租人也要承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)，單位、企業(yè)、個(gè)人要一同承擔(dān)，在維護(hù)原來工作基礎(chǔ)上，加快工作進(jìn)度。

劉敬忠說，從這以后，北京市解決標(biāo)準(zhǔn)租私房問題的步伐明顯加快了。

－－2003年9月，北京市召開推進(jìn)落實(shí)標(biāo)準(zhǔn)租私房工作會(huì)議，主管此項(xiàng)工作的副市長(zhǎng)劉敬民和北京市八個(gè)區(qū)區(qū)長(zhǎng)簽定了落實(shí)標(biāo)準(zhǔn)租私房騰退責(zé)任書。

－－2003年10月，北京市國土房管局與涉及的86個(gè)市屬單位陸續(xù)簽定了騰退責(zé)任書。

－－北京市各區(qū)從街道辦事處、基層房管所抽調(diào)工作人員，成立專設(shè)機(jī)構(gòu)入戶調(diào)查，負(fù)責(zé)落實(shí)承租人的搬出工作。

同時(shí)，北京市各相關(guān)工作部門先后出臺(tái)了《關(guān)于推進(jìn)本市標(biāo)準(zhǔn)租私房工作的通知》，《關(guān)于印發(fā)的通知》《關(guān)于補(bǔ)充意見的通知》《關(guān)于標(biāo)準(zhǔn)租私房承租人搬出安置工作程序及購房委托補(bǔ)貼發(fā)放辦法的通知》《關(guān)于做好危改拆遷和文保區(qū)標(biāo)準(zhǔn)租私房承租人搬出安置工作補(bǔ)充意見的通知》《關(guān)于做好2003年12月1日起標(biāo)準(zhǔn)租私房按照房屋租賃指導(dǎo)價(jià)提租及租金補(bǔ)貼發(fā)放工作有關(guān)工作有關(guān)問題的通知》《關(guān)于標(biāo)準(zhǔn)租私房承租人申請(qǐng)廉租住房租金補(bǔ)貼配租有關(guān)問題的通知》等7個(gè)相應(yīng)的政策文件，進(jìn)一步完善搬出安置工作的有關(guān)政策和具體操作辦法。

承租人是市屬企業(yè)職工怎么辦？是中央在京單位職工怎么辦？是外省市退休職工怎么辦？是區(qū)屬企業(yè)職工怎么辦？私房屬文保區(qū)怎么辦？列入拆遷范圍怎么辦？系列化的文件為各類標(biāo)準(zhǔn)租私房問題提出了多個(gè)具有針對(duì)性的解決方案。承租人單位、市區(qū)兩級(jí)政府共同擔(dān)起重?fù)?dān)，為承租人落實(shí)騰退補(bǔ)償資金，多方尋找房源。

為了妥善安置標(biāo)準(zhǔn)租私房承租人，北京市財(cái)政部門積極協(xié)調(diào)落實(shí)財(cái)政補(bǔ)貼還貸政策，保證了搬出安置工作的順利實(shí)施。到目前為止，北京市區(qū)兩級(jí)政府和各承租人單位已發(fā)放補(bǔ)償款10億多元。

具體政策落實(shí)了，補(bǔ)償款發(fā)到手了，如何讓已經(jīng)搬出的承租戶，真正做到“居者有其屋”呢？北京市政府投資興建了朝陽區(qū)管莊常泰小區(qū)、平樂園小區(qū)、豐臺(tái)區(qū)馬家堡等三個(gè)小區(qū)，這些專為標(biāo)準(zhǔn)租私房承租人建設(shè)的新小區(qū)房?jī)r(jià)控制在每平方米3500元左右，比周邊的經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格還要低。同時(shí)，要求北京市所有經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目積極配合解決標(biāo)準(zhǔn)租私房工作，對(duì)標(biāo)準(zhǔn)租私房的購房人實(shí)現(xiàn)簡(jiǎn)化手續(xù)，優(yōu)先購買的政策。現(xiàn)在加上現(xiàn)房房源、經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目和二手房源，北京市政府為騰退私房的承租人準(zhǔn)備了共計(jì)4500套住房。

據(jù)介紹，截止到2004年2月底，北京市已經(jīng)累計(jì)搬出標(biāo)準(zhǔn)租私房承租人6586戶，占到總數(shù)13974戶的47%。徹底解決標(biāo)準(zhǔn)租私房問題已被列入北京市政府今年要辦的56件實(shí)事之列，剩余7398戶的搬出安置工作預(yù)計(jì)將在今年10月前全部完成。

劉敬忠說，標(biāo)準(zhǔn)租私房問題的徹底解決，充分體現(xiàn)出公民的私有財(cái)產(chǎn)權(quán)益得到保障，讓延續(xù)多年的歷史遺留問題得到妥善解決，有效地改善了舊城區(qū)內(nèi)部分居民的居住條件，也為北京歷史文化名城保護(hù)和危舊房改造打下了良好的基礎(chǔ)。

這些問題的解決，讓更多百姓實(shí)現(xiàn)了自己多年的安居夢(mèng)。去年年底已經(jīng)騰出標(biāo)準(zhǔn)租私房的李廣田大爺拿到了約20萬元的補(bǔ)償款，他打算再添點(diǎn)錢買一套經(jīng)濟(jì)適用房和孩子住在一起共享天倫之樂。而張樹芬大媽一心想著把自家的小院恢復(fù)成原來的樣子，盡力找回童年時(shí)點(diǎn)點(diǎn)滴滴的美好記憶。

標(biāo)準(zhǔn)租私房是指“文化大革命”前個(gè)人出租的私房，“文革”初期由政府房屋行政管理部門接管，“文革”后落實(shí)私房政策時(shí)帶戶發(fā)還產(chǎn)權(quán)，并且執(zhí)行北京市規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的城鎮(zhèn)私有出租房屋。標(biāo)準(zhǔn)租私房的承租人與產(chǎn)權(quán)人之間有的訂有私房租賃契約，有的并沒有訂立契約，但是在此長(zhǎng)期居住。然而，由于標(biāo)準(zhǔn)租私房的租金標(biāo)準(zhǔn)長(zhǎng)期以來僅僅是按略高于直管公房的租金標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，因此產(chǎn)權(quán)人要么無力修房，要么拒絕修房，承租人住在這些危房里十分不安全，而房主也覺得財(cái)產(chǎn)收益受到損害……

“文革”初期，北京市共接管私人房產(chǎn)51萬間。1978年開始落實(shí)私房政策試點(diǎn)，1983年落實(shí)私房政策工作全面展開，在產(chǎn)權(quán)人和承租人繼續(xù)維持房屋租賃關(guān)系，執(zhí)行政府規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)的前提下，帶戶發(fā)還了私人出租房。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前還有近3.9萬間，其中96%分布在東城、西城、崇文、宣武四城區(qū)，朝陽、海淀、豐臺(tái)和通州區(qū)也有少量分布。標(biāo)準(zhǔn)租私房承租戶的認(rèn)定，以北京市落實(shí)私房政策時(shí)各區(qū)房屋行政管理部門帶戶發(fā)還產(chǎn)權(quán)的清冊(cè)、歷次調(diào)租的清冊(cè)為依據(jù)。但產(chǎn)權(quán)人自愿將原自住房與直管公房或其他房屋使用權(quán)互換、并按政府規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)向其自住房屋的承租人收取租金的，不屬于解決的范圍。

在北京市，張樹芬所擁有的房產(chǎn)有另外一個(gè)名稱，叫標(biāo)準(zhǔn)租私房。北京市國土資源和房屋管理局工作人員于良介紹，在北京市，相當(dāng)多的承租人最初租住這些私房是在“文革”期間，有單位作為公房分配進(jìn)來的，也有個(gè)人換過來的。這些房產(chǎn)絕大多數(shù)是產(chǎn)權(quán)人的祖產(chǎn)，年代久遠(yuǎn)，破損嚴(yán)重，甚至90%屬于危舊房屋。但由于標(biāo)準(zhǔn)租私房的租金標(biāo)準(zhǔn)長(zhǎng)期以來僅僅是按略高于直管公房的租金標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，因此產(chǎn)權(quán)人要么無力修房，要么拒絕修房，承租人住在這些危房里十分不安全，而房主也覺得財(cái)產(chǎn)收益受到損害。

“明明自己都不夠住，還得把房租給別人，每月收來的房租連修房的錢都不夠。為了這些事，一起住了多年的鄰里之間還得鬧矛盾?！碧崞鹎皫啄甑那樾危瑥垬浞掖髬屢荒樀臒o奈，“當(dāng)初為了拿回自己的房子，我們也不知想了多少辦法。到處找相關(guān)部門反映，反復(fù)和承租人協(xié)商甚至對(duì)簿公堂，可問題就是解決不了?！?

75歲的李廣田在宣武區(qū)堂子街租別人私房住了24年。“一家人擠在20多平方米的小房子，還沒廚房?！弊鳛闃?biāo)準(zhǔn)租私房的承租人，李大爺也有一本難念的經(jīng)，“我也想搬出去住，可自己實(shí)在是沒有那個(gè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力。”

北京市推進(jìn)解決標(biāo)準(zhǔn)租私房工作督查小組辦公室負(fù)責(zé)人劉敬忠告訴記者，2003年初曾做過統(tǒng)計(jì)，當(dāng)時(shí)北京的標(biāo)準(zhǔn)租私房有11860戶，而其中10000多戶是許多矛盾交織在一起，很難解決按照原有辦法解決的“老大難”問題。這些標(biāo)準(zhǔn)租私房承租人的處境可以用“三多一少”來概括：收入低的多，退休人員多，所在單位不景氣的多，現(xiàn)有住房面積少?！叭嘁簧佟钡默F(xiàn)實(shí)決定了，靠這些人自身的力量改變現(xiàn)狀，改善住房條件的可能性很小。

拆遷標(biāo)準(zhǔn)租私房時(shí)，房屋承租人在拆遷范圍外沒有正式住房的，在搬出時(shí)確有困難的，拆遷人可以給予資助或者提供房屋臨時(shí)安置。但對(duì)承租人來說，不但需符合申請(qǐng)資助和安置的條件，證明自己無他處住房，而且所在單位及上級(jí)單位都無力按照規(guī)定解決的，拆遷人可按照規(guī)定給予適當(dāng)解決。

具體資助的標(biāo)準(zhǔn)是：拆遷人應(yīng)當(dāng)按照所承租標(biāo)準(zhǔn)租私房建筑面積的房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格扣除成新價(jià)后，對(duì)承租人給予資助，其資助的最低限標(biāo)準(zhǔn)為拆遷補(bǔ)償?shù)牡拖?，即按照?jīng)濟(jì)適用住房均價(jià)和規(guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算其拆遷補(bǔ)償價(jià)格。

其中經(jīng)濟(jì)適用住房的均價(jià)為：在城區(qū)和近郊區(qū)由市政府有關(guān)主管部門根據(jù)本市經(jīng)濟(jì)適用住房的市場(chǎng)供應(yīng)價(jià)格確定；遠(yuǎn)郊區(qū)、縣的經(jīng)濟(jì)適用住房均價(jià)，由區(qū)、縣政府根據(jù)本地經(jīng)濟(jì)適用住房的市場(chǎng)供應(yīng)價(jià)格確定；而規(guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)是在2002年12月31日前，城、近郊區(qū)按照每戶30平方米計(jì)算；遠(yuǎn)郊區(qū)、縣由區(qū)、縣政府根據(jù)當(dāng)?shù)鼐用褡》克阶孕写_定。2100433B

私房租賃，房屋租賃的一種。公民個(gè)人將自己所有的房屋出租給承租人使用并收取租金的行為。

私房租賃合同是與公房租賃合同行對(duì)應(yīng)的，是通常意義上的房屋租賃合同，是指出租人將其私有房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。

在實(shí)踐中，私房的分割占了離婚后房屋分割 的大頭，而且情況相當(dāng)復(fù)雜。主要可分為以下幾種類型：

(一)夫妻雙方婚后出資(包括貸款)取得房屋產(chǎn)權(quán)，離婚后房屋如何分割"para" label-module="para">

這是最簡(jiǎn)單，也是最好處理的一種情形。

首先，明確產(chǎn)權(quán)，不論房產(chǎn)證上是一方的名字，還是雙方的名字，均為共同財(cái)產(chǎn)。其次，明確產(chǎn)值，即房屋價(jià)值，按市場(chǎng)價(jià)計(jì)算，不按當(dāng)初購房合同金額計(jì)算。再次，分清權(quán)益部分和債務(wù)部分。如果涉及貸款，先要將貸款部分除去。比如，一套房子購買價(jià)是50萬元，首付15萬元，貸款35萬元，現(xiàn)值60萬元，未還貸款30萬元。夫妻可以分的部分就是，60萬元的現(xiàn)值減去30萬元貸款后的30萬元，每人可分得15萬元。也就是說，由取得房子的一方付給未得房一方15萬元，得房方單獨(dú)償還剩余的本金及利息。

(二)夫妻一方婚前付了全部房款，并取得了房產(chǎn)證，離婚時(shí)房屋如何分割"para" label-module="para">

既然是夫妻一方婚前付了全部房款，并取得了房產(chǎn)證，那么該房屋是婚前財(cái)產(chǎn)。因此，離婚時(shí)，另一方無權(quán)要求分割。最高人民法院關(guān)于《婚姻法》司法解釋(二)的規(guī)定也是如此的。

(三)夫妻一方婚前通過按揭貸款購房，取得了房產(chǎn)證，婚后夫妻共同還貸的房屋，離婚后如何分割"para" label-module="para">

雖然房屋是一方婚前購得，但婚后房屋增值部分以及共同償還貸款的部分，除夫妻雙方另有約定外，應(yīng)當(dāng)視為共同財(cái)產(chǎn)。需要說明的是，共同還貸部分，不論是由一方用個(gè)人工資還貸，還是用雙方工資還貸，均應(yīng)認(rèn)定為夫妻共有財(cái)產(chǎn)。當(dāng)然，如果一方確能證實(shí)，其還貸資金來源于個(gè)人婚前財(cái)產(chǎn)，那么該部分不應(yīng)認(rèn)定為夫妻共有財(cái)產(chǎn)。

(四)夫妻一方婚前付了部分房款，但婚后才取得房產(chǎn)證的，婚后雙方共同還貸的房屋，離婚后如何分割"para" label-module="para">

該問題實(shí)際上就是，房產(chǎn)證的取得與房屋產(chǎn)權(quán)歸屬有無關(guān)系的問題。筆者認(rèn)為，房產(chǎn)證雖然是物權(quán)憑證，是證明房屋權(quán)屬關(guān)系的法定憑證，但并不是意味著婚后取得房產(chǎn)證的房屋就應(yīng)當(dāng)是婚后財(cái)產(chǎn)，還是要將財(cái)產(chǎn)來源細(xì)分為婚前婚后兩部分進(jìn)行分割。畢竟，財(cái)產(chǎn)權(quán)益在婚前簽訂購房合同后就已經(jīng)取得，房產(chǎn)證是婚前訂立的購房合同及付款行為的結(jié)果而已。

(五)夫妻一方婚前付了部分房款，婚后共同還貸，或一方用個(gè)人財(cái)產(chǎn)還貸但房屋升值，離婚時(shí)，尚未取得房產(chǎn)證的房屋如何分割"para" label-module="para">

根據(jù)最高人民法院關(guān)于《婚姻法》司法解釋(二)的規(guī)定，離婚時(shí)，雙方對(duì)尚未取得所有權(quán)或者尚未完全取得所有權(quán)的房屋有爭(zhēng)議且協(xié)商不了的，人民法院不宜判決房屋的所有權(quán)歸屬，應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況判決由當(dāng)事人使用。待取得房屋產(chǎn)權(quán)證后，再由任何一方另行向法院起訴。另外，最高院民一庭有關(guān)解釋明確，法院不宜判決房屋所有權(quán)歸屬的范圍包括：(1)購買福利性政策房屋;(2)購買商品房;(3)購買經(jīng)濟(jì)適用房。購買以上三種房屋，在離婚時(shí)，尚未取得房產(chǎn)證的，法院不宜就該房所有權(quán)直接判決。

(六)父母參與出資購買的房屋，子女離婚后，房屋如何分割"para" label-module="para">

最高人民法院關(guān)于《婚姻法》司法解釋(二)第二十二條規(guī)定，(1)父母在雙方結(jié)婚前的出資，視為對(duì)自己子女的贈(zèng)與，另有約定除外;(2)父母在雙方結(jié)婚后的出資，視為對(duì)夫妻雙方的贈(zèng)與，另有約定除外。

在實(shí)踐中，還有一種情況：在離婚時(shí)，一方突然提出，買房子的錢是向父母借的，不是父母贈(zèng)與的，并拿出借據(jù)證實(shí)。對(duì)此，法院一般的做法是，首先看另一方的態(tài)度，如果另一方不承認(rèn)，法院一般不對(duì)該債權(quán)債務(wù)是否成立進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查，因?yàn)閭鶛?quán)人不能作為第三人參加訴訟。因此，法院在這類案件中，在對(duì)房屋進(jìn)行分割的同時(shí)，會(huì)告訴主張是借錢的一方可以另案起訴。

(七)房產(chǎn)證上有第三人的名字，離婚后房屋如何分割"para" label-module="para">

比如，房產(chǎn)證上除了有夫妻雙方的名字外，還有子女的名字，或有父母的名字。對(duì)此，法院一般不會(huì)將主動(dòng)追加第三人，而是采取如下措施：(1)根據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng)，對(duì)房屋部分的財(cái)產(chǎn)分割不予審理，由當(dāng)事人另案起訴;(2)根據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng)，將案件中止審理，告訴當(dāng)事人另行提起析產(chǎn)之訴，后根據(jù)析產(chǎn)的判決結(jié)果，對(duì)夫妻共有部分的房屋進(jìn)行分割。

(八)婚前雙方出資購房，但婚前取得的房產(chǎn)證上只有一方的名字，離婚后房屋如何分割"para" label-module="para">

在實(shí)踐中這樣的情況主要是，男女戀愛期間感情覺得不錯(cuò)，婚前商議買房子。后雙方共同出資，出于各種原因，購房合同及房產(chǎn)證上只寫了一方的名字，另一方?jīng)]有寫進(jìn)去。兩人結(jié)婚后因感情破裂決定離婚，此時(shí)，一方不承認(rèn)另一方購房時(shí)出過資，認(rèn)為房屋屬于婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)，不作分割。在不能證實(shí)自己有出資且不是贈(zèng)與給另一方的前提下，一方的權(quán)益法院是無力保護(hù)的。也就是說，即使一方真出了錢，但不能證明出資行為，法院也無法判決另一方給予適當(dāng)補(bǔ)償。