事情出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)是在2003年8月2日。這一天,中共中央政治局委員、北京市委書(shū)記劉淇和時(shí)任北京市代市長(zhǎng)的王岐山來(lái)到朝陽(yáng)區(qū)和西城區(qū)對(duì)標(biāo)準(zhǔn)租私房問(wèn)題進(jìn)行專(zhuān)題調(diào)研。劉淇指出,解決標(biāo)準(zhǔn)租私房這一歷史遺留問(wèn)題要?jiǎng)?chuàng)新工作方法,充分運(yùn)用有關(guān)政策,實(shí)行責(zé)任制,認(rèn)真抓落實(shí)。北京市區(qū)政府、承租人單位要承擔(dān)責(zé)任,承租人也要承擔(dān)相應(yīng)義務(wù),單位、企業(yè)、個(gè)人要一同承擔(dān),在維護(hù)原來(lái)工作基礎(chǔ)上,加快工作進(jìn)度。
劉敬忠說(shuō),從這以后,北京市解決標(biāo)準(zhǔn)租私房問(wèn)題的步伐明顯加快了。
--2003年9月,北京市召開(kāi)推進(jìn)落實(shí)標(biāo)準(zhǔn)租私房工作會(huì)議,主管此項(xiàng)工作的副市長(zhǎng)劉敬民和北京市八個(gè)區(qū)區(qū)長(zhǎng)簽定了落實(shí)標(biāo)準(zhǔn)租私房騰退責(zé)任書(shū)。
--2003年10月,北京市國(guó)土房管局與涉及的86個(gè)市屬單位陸續(xù)簽定了騰退責(zé)任書(shū)。
--北京市各區(qū)從街道辦事處、基層房管所抽調(diào)工作人員,成立專(zhuān)設(shè)機(jī)構(gòu)入戶(hù)調(diào)查,負(fù)責(zé)落實(shí)承租人的搬出工作。
同時(shí),北京市各相關(guān)工作部門(mén)先后出臺(tái)了《關(guān)于推進(jìn)本市標(biāo)準(zhǔn)租私房工作的通知》,《關(guān)于印發(fā)的通知》《關(guān)于補(bǔ)充意見(jiàn)的通知》《關(guān)于標(biāo)準(zhǔn)租私房承租人搬出安置工作程序及購(gòu)房委托補(bǔ)貼發(fā)放辦法的通知》《關(guān)于做好危改拆遷和文保區(qū)標(biāo)準(zhǔn)租私房承租人搬出安置工作補(bǔ)充意見(jiàn)的通知》《關(guān)于做好2003年12月1日起標(biāo)準(zhǔn)租私房按照房屋租賃指導(dǎo)價(jià)提租及租金補(bǔ)貼發(fā)放工作有關(guān)工作有關(guān)問(wèn)題的通知》《關(guān)于標(biāo)準(zhǔn)租私房承租人申請(qǐng)廉租住房租金補(bǔ)貼配租有關(guān)問(wèn)題的通知》等7個(gè)相應(yīng)的政策文件,進(jìn)一步完善搬出安置工作的有關(guān)政策和具體操作辦法。
承租人是市屬企業(yè)職工怎么辦?是中央在京單位職工怎么辦?是外省市退休職工怎么辦?是區(qū)屬企業(yè)職工怎么辦?私房屬文保區(qū)怎么辦?列入拆遷范圍怎么辦?系列化的文件為各類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)租私房問(wèn)題提出了多個(gè)具有針對(duì)性的解決方案。承租人單位、市區(qū)兩級(jí)政府共同擔(dān)起重?fù)?dān),為承租人落實(shí)騰退補(bǔ)償資金,多方尋找房源。
為了妥善安置標(biāo)準(zhǔn)租私房承租人,北京市財(cái)政部門(mén)積極協(xié)調(diào)落實(shí)財(cái)政補(bǔ)貼還貸政策,保證了搬出安置工作的順利實(shí)施。到目前為止,北京市區(qū)兩級(jí)政府和各承租人單位已發(fā)放補(bǔ)償款10億多元。
在北京市,張樹(shù)芬所擁有的房產(chǎn)有另外一個(gè)名稱(chēng),叫標(biāo)準(zhǔn)租私房。北京市國(guó)土資源和房屋管理局工作人員于良介紹,在北京市,相當(dāng)多的承租人最初租住這些私房是在“文革”期間,有單位作為公房分配進(jìn)來(lái)的,也有個(gè)人換過(guò)來(lái)的。這些房產(chǎn)絕大多數(shù)是產(chǎn)權(quán)人的祖產(chǎn),年代久遠(yuǎn),破損嚴(yán)重,甚至90%屬于危舊房屋。但由于標(biāo)準(zhǔn)租私房的租金標(biāo)準(zhǔn)長(zhǎng)期以來(lái)僅僅是按略高于直管公房的租金標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行,因此產(chǎn)權(quán)人要么無(wú)力修房,要么拒絕修房,承租人住在這些危房里十分不安全,而房主也覺(jué)得財(cái)產(chǎn)收益受到損害。
“明明自己都不夠住,還得把房租給別人,每月收來(lái)的房租連修房的錢(qián)都不夠。為了這些事,一起住了多年的鄰里之間還得鬧矛盾。”提起前幾年的情形,張樹(shù)芬大媽一臉的無(wú)奈,“當(dāng)初為了拿回自己的房子,我們也不知想了多少辦法。到處找相關(guān)部門(mén)反映,反復(fù)和承租人協(xié)商甚至對(duì)簿公堂,可問(wèn)題就是解決不了。”
75歲的李廣田在宣武區(qū)堂子街租別人私房住了24年。“一家人擠在20多平方米的小房子,還沒(méi)廚房?!弊鳛闃?biāo)準(zhǔn)租私房的承租人,李大爺也有一本難念的經(jīng),“我也想搬出去住,可自己實(shí)在是沒(méi)有那個(gè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力?!?
北京市推進(jìn)解決標(biāo)準(zhǔn)租私房工作督查小組辦公室負(fù)責(zé)人劉敬忠告訴記者,2003年初曾做過(guò)統(tǒng)計(jì),當(dāng)時(shí)北京的標(biāo)準(zhǔn)租私房有11860戶(hù),而其中10000多戶(hù)是許多矛盾交織在一起,很難解決按照原有辦法解決的“老大難”問(wèn)題。這些標(biāo)準(zhǔn)租私房承租人的處境可以用“三多一少”來(lái)概括:收入低的多,退休人員多,所在單位不景氣的多,現(xiàn)有住房面積少?!叭嘁簧佟钡默F(xiàn)實(shí)決定了,靠這些人自身的力量改變現(xiàn)狀,改善住房條件的可能性很小。
標(biāo)準(zhǔn)租私房是指“文化大革命”前個(gè)人出租的私房,“文革”初期由政府房屋行政管理部門(mén)接管,“文革”后落實(shí)私房政策時(shí)帶戶(hù)發(fā)還產(chǎn)權(quán),并且執(zhí)行北京市規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的城鎮(zhèn)私有出租房屋。標(biāo)準(zhǔn)租私房的承租人與產(chǎn)權(quán)人之間有的訂有私房租賃契約,有的并沒(méi)有訂立契約,但是在此長(zhǎng)期居住。然而,由于標(biāo)準(zhǔn)租私房的租金標(biāo)準(zhǔn)長(zhǎng)期以來(lái)僅僅是按略高于直管公房的租金標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行,因此產(chǎn)權(quán)人要么無(wú)力修房,要么拒絕修房,承租人住在這些危房里十分不安全,而房主也覺(jué)得財(cái)產(chǎn)收益受到損害……
“文革”初期,北京市共接管私人房產(chǎn)51萬(wàn)間。1978年開(kāi)始落實(shí)私房政策試點(diǎn),1983年落實(shí)私房政策工作全面展開(kāi),在產(chǎn)權(quán)人和承租人繼續(xù)維持房屋租賃關(guān)系,執(zhí)行政府規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)的前提下,帶戶(hù)發(fā)還了私人出租房。據(jù)統(tǒng)計(jì),目前還有近3.9萬(wàn)間,其中96%分布在東城、西城、崇文、宣武四城區(qū),朝陽(yáng)、海淀、豐臺(tái)和通州區(qū)也有少量分布。標(biāo)準(zhǔn)租私房承租戶(hù)的認(rèn)定,以北京市落實(shí)私房政策時(shí)各區(qū)房屋行政管理部門(mén)帶戶(hù)發(fā)還產(chǎn)權(quán)的清冊(cè)、歷次調(diào)租的清冊(cè)為依據(jù)。但產(chǎn)權(quán)人自愿將原自住房與直管公房或其他房屋使用權(quán)互換、并按政府規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)向其自住房屋的承租人收取租金的,不屬于解決的范圍。
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具體政策落實(shí)了,補(bǔ)償款發(fā)到手了,如何讓已經(jīng)搬出的承租戶(hù),真正做到“居者有其屋”呢?北京市政府投資興建了朝陽(yáng)區(qū)管莊常泰小區(qū)、平樂(lè)園小區(qū)、豐臺(tái)區(qū)馬家堡等三個(gè)小區(qū),這些專(zhuān)為標(biāo)準(zhǔn)租私房承租人建設(shè)的新小區(qū)房?jī)r(jià)控制在每平方米3500元左右,比周邊的經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格還要低。同時(shí),要求北京市所有經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目積極配合解決標(biāo)準(zhǔn)租私房工作,對(duì)標(biāo)準(zhǔn)租私房的購(gòu)房人實(shí)現(xiàn)簡(jiǎn)化手續(xù),優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的政策。現(xiàn)在加上現(xiàn)房房源、經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目和二手房源,北京市政府為騰退私房的承租人準(zhǔn)備了共計(jì)4500套住房。
據(jù)介紹,截止到2004年2月底,北京市已經(jīng)累計(jì)搬出標(biāo)準(zhǔn)租私房承租人6586戶(hù),占到總數(shù)13974戶(hù)的47%。徹底解決標(biāo)準(zhǔn)租私房問(wèn)題已被列入北京市政府今年要辦的56件實(shí)事之列,剩余7398戶(hù)的搬出安置工作預(yù)計(jì)將在今年10月前全部完成。
劉敬忠說(shuō),標(biāo)準(zhǔn)租私房問(wèn)題的徹底解決,充分體現(xiàn)出公民的私有財(cái)產(chǎn)權(quán)益得到保障,讓延續(xù)多年的歷史遺留問(wèn)題得到妥善解決,有效地改善了舊城區(qū)內(nèi)部分居民的居住條件,也為北京歷史文化名城保護(hù)和危舊房改造打下了良好的基礎(chǔ)。
這些問(wèn)題的解決,讓更多百姓實(shí)現(xiàn)了自己多年的安居夢(mèng)。去年年底已經(jīng)騰出標(biāo)準(zhǔn)租私房的李廣田大爺拿到了約20萬(wàn)元的補(bǔ)償款,他打算再添點(diǎn)錢(qián)買(mǎi)一套經(jīng)濟(jì)適用房和孩子住在一起共享天倫之樂(lè)。而張樹(shù)芬大媽一心想著把自家的小院恢復(fù)成原來(lái)的樣子,盡力找回童年時(shí)點(diǎn)點(diǎn)滴滴的美好記憶。
拆遷標(biāo)準(zhǔn)租私房時(shí),房屋承租人在拆遷范圍外沒(méi)有正式住房的,在搬出時(shí)確有困難的,拆遷人可以給予資助或者提供房屋臨時(shí)安置。但對(duì)承租人來(lái)說(shuō),不但需符合申請(qǐng)資助和安置的條件,證明自己無(wú)他處住房,而且所在單位及上級(jí)單位都無(wú)力按照規(guī)定解決的,拆遷人可按照規(guī)定給予適當(dāng)解決。
具體資助的標(biāo)準(zhǔn)是:拆遷人應(yīng)當(dāng)按照所承租標(biāo)準(zhǔn)租私房建筑面積的房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格扣除成新價(jià)后,對(duì)承租人給予資助,其資助的最低限標(biāo)準(zhǔn)為拆遷補(bǔ)償?shù)牡拖?,即按照?jīng)濟(jì)適用住房均價(jià)和規(guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算其拆遷補(bǔ)償價(jià)格。
其中經(jīng)濟(jì)適用住房的均價(jià)為:在城區(qū)和近郊區(qū)由市政府有關(guān)主管部門(mén)根據(jù)本市經(jīng)濟(jì)適用住房的市場(chǎng)供應(yīng)價(jià)格確定;遠(yuǎn)郊區(qū)、縣的經(jīng)濟(jì)適用住房均價(jià),由區(qū)、縣政府根據(jù)本地經(jīng)濟(jì)適用住房的市場(chǎng)供應(yīng)價(jià)格確定;而規(guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)是在2002年12月31日前,城、近郊區(qū)按照每戶(hù)30平方米計(jì)算;遠(yuǎn)郊區(qū)、縣由區(qū)、縣政府根據(jù)當(dāng)?shù)鼐用褡》克阶孕写_定。2100433B
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水利建設(shè)如何搞股分合作解難題位于湖北省孝義市司馬鄉(xiāng)西部的大城村,土地肥沃,交通便利,地理?xiàng)l件優(yōu)越,是省商品糧基地。全村現(xiàn)有270戶(hù),1388口人,534個(gè)勞力,耕地3000畝,1989年以前集體只有兩眼深井,可澆地210畝,水利設(shè)施嚴(yán)重不足,集體又因...
私房租賃,房屋租賃的一種。公民個(gè)人將自己所有的房屋出租給承租人使用并收取租金的行為。
私房租賃合同是與公房租賃合同行對(duì)應(yīng)的,是通常意義上的房屋租賃合同,是指出租人將其私有房屋出租給承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行為。
在實(shí)踐中,私房的分割占了離婚后房屋分割 的大頭,而且情況相當(dāng)復(fù)雜。主要可分為以下幾種類(lèi)型:
(一)夫妻雙方婚后出資(包括貸款)取得房屋產(chǎn)權(quán),離婚后房屋如何分割"para" label-module="para">
這是最簡(jiǎn)單,也是最好處理的一種情形。
首先,明確產(chǎn)權(quán),不論房產(chǎn)證上是一方的名字,還是雙方的名字,均為共同財(cái)產(chǎn)。其次,明確產(chǎn)值,即房屋價(jià)值,按市場(chǎng)價(jià)計(jì)算,不按當(dāng)初購(gòu)房合同金額計(jì)算。再次,分清權(quán)益部分和債務(wù)部分。如果涉及貸款,先要將貸款部分除去。比如,一套房子購(gòu)買(mǎi)價(jià)是50萬(wàn)元,首付15萬(wàn)元,貸款35萬(wàn)元,現(xiàn)值60萬(wàn)元,未還貸款30萬(wàn)元。夫妻可以分的部分就是,60萬(wàn)元的現(xiàn)值減去30萬(wàn)元貸款后的30萬(wàn)元,每人可分得15萬(wàn)元。也就是說(shuō),由取得房子的一方付給未得房一方15萬(wàn)元,得房方單獨(dú)償還剩余的本金及利息。
(二)夫妻一方婚前付了全部房款,并取得了房產(chǎn)證,離婚時(shí)房屋如何分割"para" label-module="para">
既然是夫妻一方婚前付了全部房款,并取得了房產(chǎn)證,那么該房屋是婚前財(cái)產(chǎn)。因此,離婚時(shí),另一方無(wú)權(quán)要求分割。最高人民法院關(guān)于《婚姻法》司法解釋(二)的規(guī)定也是如此的。
(三)夫妻一方婚前通過(guò)按揭貸款購(gòu)房,取得了房產(chǎn)證,婚后夫妻共同還貸的房屋,離婚后如何分割"para" label-module="para">
雖然房屋是一方婚前購(gòu)得,但婚后房屋增值部分以及共同償還貸款的部分,除夫妻雙方另有約定外,應(yīng)當(dāng)視為共同財(cái)產(chǎn)。需要說(shuō)明的是,共同還貸部分,不論是由一方用個(gè)人工資還貸,還是用雙方工資還貸,均應(yīng)認(rèn)定為夫妻共有財(cái)產(chǎn)。當(dāng)然,如果一方確能證實(shí),其還貸資金來(lái)源于個(gè)人婚前財(cái)產(chǎn),那么該部分不應(yīng)認(rèn)定為夫妻共有財(cái)產(chǎn)。
(四)夫妻一方婚前付了部分房款,但婚后才取得房產(chǎn)證的,婚后雙方共同還貸的房屋,離婚后如何分割"para" label-module="para">
該問(wèn)題實(shí)際上就是,房產(chǎn)證的取得與房屋產(chǎn)權(quán)歸屬有無(wú)關(guān)系的問(wèn)題。筆者認(rèn)為,房產(chǎn)證雖然是物權(quán)憑證,是證明房屋權(quán)屬關(guān)系的法定憑證,但并不是意味著婚后取得房產(chǎn)證的房屋就應(yīng)當(dāng)是婚后財(cái)產(chǎn),還是要將財(cái)產(chǎn)來(lái)源細(xì)分為婚前婚后兩部分進(jìn)行分割。畢竟,財(cái)產(chǎn)權(quán)益在婚前簽訂購(gòu)房合同后就已經(jīng)取得,房產(chǎn)證是婚前訂立的購(gòu)房合同及付款行為的結(jié)果而已。
(五)夫妻一方婚前付了部分房款,婚后共同還貸,或一方用個(gè)人財(cái)產(chǎn)還貸但房屋升值,離婚時(shí),尚未取得房產(chǎn)證的房屋如何分割"para" label-module="para">
根據(jù)最高人民法院關(guān)于《婚姻法》司法解釋(二)的規(guī)定,離婚時(shí),雙方對(duì)尚未取得所有權(quán)或者尚未完全取得所有權(quán)的房屋有爭(zhēng)議且協(xié)商不了的,人民法院不宜判決房屋的所有權(quán)歸屬,應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況判決由當(dāng)事人使用。待取得房屋產(chǎn)權(quán)證后,再由任何一方另行向法院起訴。另外,最高院民一庭有關(guān)解釋明確,法院不宜判決房屋所有權(quán)歸屬的范圍包括:(1)購(gòu)買(mǎi)福利性政策房屋;(2)購(gòu)買(mǎi)商品房;(3)購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房。購(gòu)買(mǎi)以上三種房屋,在離婚時(shí),尚未取得房產(chǎn)證的,法院不宜就該房所有權(quán)直接判決。
(六)父母參與出資購(gòu)買(mǎi)的房屋,子女離婚后,房屋如何分割"para" label-module="para">
最高人民法院關(guān)于《婚姻法》司法解釋(二)第二十二條規(guī)定,(1)父母在雙方結(jié)婚前的出資,視為對(duì)自己子女的贈(zèng)與,另有約定除外;(2)父母在雙方結(jié)婚后的出資,視為對(duì)夫妻雙方的贈(zèng)與,另有約定除外。
在實(shí)踐中,還有一種情況:在離婚時(shí),一方突然提出,買(mǎi)房子的錢(qián)是向父母借的,不是父母贈(zèng)與的,并拿出借據(jù)證實(shí)。對(duì)此,法院一般的做法是,首先看另一方的態(tài)度,如果另一方不承認(rèn),法院一般不對(duì)該債權(quán)債務(wù)是否成立進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查,因?yàn)閭鶛?quán)人不能作為第三人參加訴訟。因此,法院在這類(lèi)案件中,在對(duì)房屋進(jìn)行分割的同時(shí),會(huì)告訴主張是借錢(qián)的一方可以另案起訴。
(七)房產(chǎn)證上有第三人的名字,離婚后房屋如何分割"para" label-module="para">
比如,房產(chǎn)證上除了有夫妻雙方的名字外,還有子女的名字,或有父母的名字。對(duì)此,法院一般不會(huì)將主動(dòng)追加第三人,而是采取如下措施:(1)根據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng),對(duì)房屋部分的財(cái)產(chǎn)分割不予審理,由當(dāng)事人另案起訴;(2)根據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng),將案件中止審理,告訴當(dāng)事人另行提起析產(chǎn)之訴,后根據(jù)析產(chǎn)的判決結(jié)果,對(duì)夫妻共有部分的房屋進(jìn)行分割。
(八)婚前雙方出資購(gòu)房,但婚前取得的房產(chǎn)證上只有一方的名字,離婚后房屋如何分割"para" label-module="para">
在實(shí)踐中這樣的情況主要是,男女戀愛(ài)期間感情覺(jué)得不錯(cuò),婚前商議買(mǎi)房子。后雙方共同出資,出于各種原因,購(gòu)房合同及房產(chǎn)證上只寫(xiě)了一方的名字,另一方?jīng)]有寫(xiě)進(jìn)去。兩人結(jié)婚后因感情破裂決定離婚,此時(shí),一方不承認(rèn)另一方購(gòu)房時(shí)出過(guò)資,認(rèn)為房屋屬于婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn),不作分割。在不能證實(shí)自己有出資且不是贈(zèng)與給另一方的前提下,一方的權(quán)益法院是無(wú)力保護(hù)的。也就是說(shuō),即使一方真出了錢(qián),但不能證明出資行為,法院也無(wú)法判決另一方給予適當(dāng)補(bǔ)償。