標準租私房令人費解的“標準租私房”

在北京市，張樹芬所擁有的房產有另外一個名稱，叫標準租私房。北京市國土資源和房屋管理局工作人員于良介紹，在北京市，相當多的承租人最初租住這些私房是在“文革”期間，有單位作為公房分配進來的，也有個人換過來的。這些房產絕大多數(shù)是產權人的祖產，年代久遠，破損嚴重，甚至90%屬于危舊房屋。但由于標準租私房的租金標準長期以來僅僅是按略高于直管公房的租金標準執(zhí)行，因此產權人要么無力修房，要么拒絕修房，承租人住在這些危房里十分不安全，而房主也覺得財產收益受到損害。

“明明自己都不夠住，還得把房租給別人，每月收來的房租連修房的錢都不夠。為了這些事，一起住了多年的鄰里之間還得鬧矛盾。”提起前幾年的情形，張樹芬大媽一臉的無奈，“當初為了拿回自己的房子，我們也不知想了多少辦法。到處找相關部門反映，反復和承租人協(xié)商甚至對簿公堂，可問題就是解決不了。”

75歲的李廣田在宣武區(qū)堂子街租別人私房住了24年?！耙患胰藬D在20多平方米的小房子，還沒廚房?！弊鳛闃藴首馑椒康某凶馊?，李大爺也有一本難念的經，“我也想搬出去住，可自己實在是沒有那個經濟實力。”

北京市推進解決標準租私房工作督查小組辦公室負責人劉敬忠告訴記者，2003年初曾做過統(tǒng)計，當時北京的標準租私房有11860戶，而其中10000多戶是許多矛盾交織在一起，很難解決按照原有辦法解決的“老大難”問題。這些標準租私房承租人的處境可以用“三多一少”來概括：收入低的多，退休人員多，所在單位不景氣的多，現(xiàn)有住房面積少?！叭嘁簧佟钡默F(xiàn)實決定了，靠這些人自身的力量改變現(xiàn)狀，改善住房條件的可能性很小。

標準租私房是指“文化大革命”前個人出租的私房，“文革”初期由政府房屋行政管理部門接管，“文革”后落實私房政策時帶戶發(fā)還產權，并且執(zhí)行北京市規(guī)定租金標準的城鎮(zhèn)私有出租房屋。標準租私房的承租人與產權人之間有的訂有私房租賃契約，有的并沒有訂立契約，但是在此長期居住。然而，由于標準租私房的租金標準長期以來僅僅是按略高于直管公房的租金標準執(zhí)行，因此產權人要么無力修房，要么拒絕修房，承租人住在這些危房里十分不安全，而房主也覺得財產收益受到損害……

“文革”初期，北京市共接管私人房產51萬間。1978年開始落實私房政策試點，1983年落實私房政策工作全面展開，在產權人和承租人繼續(xù)維持房屋租賃關系，執(zhí)行政府規(guī)定的租金標準的前提下，帶戶發(fā)還了私人出租房。據(jù)統(tǒng)計，目前還有近3.9萬間，其中96%分布在東城、西城、崇文、宣武四城區(qū)，朝陽、海淀、豐臺和通州區(qū)也有少量分布。標準租私房承租戶的認定，以北京市落實私房政策時各區(qū)房屋行政管理部門帶戶發(fā)還產權的清冊、歷次調租的清冊為依據(jù)。但產權人自愿將原自住房與直管公房或其他房屋使用權互換、并按政府規(guī)定的租金標準向其自住房屋的承租人收取租金的，不屬于解決的范圍。

事情出現(xiàn)轉機是在2003年8月2日。這一天，中共中央政治局委員、北京市委書記劉淇和時任北京市代市長的王岐山來到朝陽區(qū)和西城區(qū)對標準租私房問題進行專題調研。劉淇指出，解決標準租私房這一歷史遺留問題要創(chuàng)新工作方法，充分運用有關政策，實行責任制，認真抓落實。北京市區(qū)政府、承租人單位要承擔責任，承租人也要承擔相應義務，單位、企業(yè)、個人要一同承擔，在維護原來工作基礎上，加快工作進度。

劉敬忠說，從這以后，北京市解決標準租私房問題的步伐明顯加快了。

－－2003年9月，北京市召開推進落實標準租私房工作會議，主管此項工作的副市長劉敬民和北京市八個區(qū)區(qū)長簽定了落實標準租私房騰退責任書。

－－2003年10月，北京市國土房管局與涉及的86個市屬單位陸續(xù)簽定了騰退責任書。

－－北京市各區(qū)從街道辦事處、基層房管所抽調工作人員，成立專設機構入戶調查，負責落實承租人的搬出工作。

同時，北京市各相關工作部門先后出臺了《關于推進本市標準租私房工作的通知》，《關于印發(fā)的通知》《關于補充意見的通知》《關于標準租私房承租人搬出安置工作程序及購房委托補貼發(fā)放辦法的通知》《關于做好危改拆遷和文保區(qū)標準租私房承租人搬出安置工作補充意見的通知》《關于做好2003年12月1日起標準租私房按照房屋租賃指導價提租及租金補貼發(fā)放工作有關工作有關問題的通知》《關于標準租私房承租人申請廉租住房租金補貼配租有關問題的通知》等7個相應的政策文件，進一步完善搬出安置工作的有關政策和具體操作辦法。

承租人是市屬企業(yè)職工怎么辦？是中央在京單位職工怎么辦？是外省市退休職工怎么辦？是區(qū)屬企業(yè)職工怎么辦？私房屬文保區(qū)怎么辦？列入拆遷范圍怎么辦？系列化的文件為各類標準租私房問題提出了多個具有針對性的解決方案。承租人單位、市區(qū)兩級政府共同擔起重擔，為承租人落實騰退補償資金，多方尋找房源。

為了妥善安置標準租私房承租人，北京市財政部門積極協(xié)調落實財政補貼還貸政策，保證了搬出安置工作的順利實施。到目前為止，北京市區(qū)兩級政府和各承租人單位已發(fā)放補償款10億多元。

具體政策落實了，補償款發(fā)到手了，如何讓已經搬出的承租戶，真正做到“居者有其屋”呢？北京市政府投資興建了朝陽區(qū)管莊常泰小區(qū)、平樂園小區(qū)、豐臺區(qū)馬家堡等三個小區(qū)，這些專為標準租私房承租人建設的新小區(qū)房價控制在每平方米3500元左右，比周邊的經濟適用房價格還要低。同時，要求北京市所有經濟適用房項目積極配合解決標準租私房工作，對標準租私房的購房人實現(xiàn)簡化手續(xù)，優(yōu)先購買的政策?，F(xiàn)在加上現(xiàn)房房源、經濟適用房項目和二手房源，北京市政府為騰退私房的承租人準備了共計4500套住房。

據(jù)介紹，截止到2004年2月底，北京市已經累計搬出標準租私房承租人6586戶，占到總數(shù)13974戶的47%。徹底解決標準租私房問題已被列入北京市政府今年要辦的56件實事之列，剩余7398戶的搬出安置工作預計將在今年10月前全部完成。

劉敬忠說，標準租私房問題的徹底解決，充分體現(xiàn)出公民的私有財產權益得到保障，讓延續(xù)多年的歷史遺留問題得到妥善解決，有效地改善了舊城區(qū)內部分居民的居住條件，也為北京歷史文化名城保護和危舊房改造打下了良好的基礎。

這些問題的解決，讓更多百姓實現(xiàn)了自己多年的安居夢。去年年底已經騰出標準租私房的李廣田大爺拿到了約20萬元的補償款，他打算再添點錢買一套經濟適用房和孩子住在一起共享天倫之樂。而張樹芬大媽一心想著把自家的小院恢復成原來的樣子，盡力找回童年時點點滴滴的美好記憶。

拆遷標準租私房時，房屋承租人在拆遷范圍外沒有正式住房的，在搬出時確有困難的，拆遷人可以給予資助或者提供房屋臨時安置。但對承租人來說，不但需符合申請資助和安置的條件，證明自己無他處住房，而且所在單位及上級單位都無力按照規(guī)定解決的，拆遷人可按照規(guī)定給予適當解決。

具體資助的標準是：拆遷人應當按照所承租標準租私房建筑面積的房地產市場評估價格扣除成新價后，對承租人給予資助，其資助的最低限標準為拆遷補償?shù)牡拖?，即按照經濟適用住房均價和規(guī)定面積標準計算其拆遷補償價格。

其中經濟適用住房的均價為：在城區(qū)和近郊區(qū)由市政府有關主管部門根據(jù)本市經濟適用住房的市場供應價格確定；遠郊區(qū)、縣的經濟適用住房均價，由區(qū)、縣政府根據(jù)本地經濟適用住房的市場供應價格確定；而規(guī)定面積標準是在2002年12月31日前，城、近郊區(qū)按照每戶30平方米計算；遠郊區(qū)、縣由區(qū)、縣政府根據(jù)當?shù)鼐用褡》克阶孕写_定。2100433B

私房租賃，房屋租賃的一種。公民個人將自己所有的房屋出租給承租人使用并收取租金的行為。

私房租賃合同是與公房租賃合同行對應的，是通常意義上的房屋租賃合同，是指出租人將其私有房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。

在實踐中，私房的分割占了離婚后房屋分割 的大頭，而且情況相當復雜。主要可分為以下幾種類型：

(一)夫妻雙方婚后出資(包括貸款)取得房屋產權，離婚后房屋如何分割"para" label-module="para">

這是最簡單，也是最好處理的一種情形。

首先，明確產權，不論房產證上是一方的名字，還是雙方的名字，均為共同財產。其次，明確產值，即房屋價值，按市場價計算，不按當初購房合同金額計算。再次，分清權益部分和債務部分。如果涉及貸款，先要將貸款部分除去。比如，一套房子購買價是50萬元，首付15萬元，貸款35萬元，現(xiàn)值60萬元，未還貸款30萬元。夫妻可以分的部分就是，60萬元的現(xiàn)值減去30萬元貸款后的30萬元，每人可分得15萬元。也就是說，由取得房子的一方付給未得房一方15萬元，得房方單獨償還剩余的本金及利息。

(二)夫妻一方婚前付了全部房款，并取得了房產證，離婚時房屋如何分割"para" label-module="para">

既然是夫妻一方婚前付了全部房款，并取得了房產證，那么該房屋是婚前財產。因此，離婚時，另一方無權要求分割。最高人民法院關于《婚姻法》司法解釋(二)的規(guī)定也是如此的。

(三)夫妻一方婚前通過按揭貸款購房，取得了房產證，婚后夫妻共同還貸的房屋，離婚后如何分割"para" label-module="para">

雖然房屋是一方婚前購得，但婚后房屋增值部分以及共同償還貸款的部分，除夫妻雙方另有約定外，應當視為共同財產。需要說明的是，共同還貸部分，不論是由一方用個人工資還貸，還是用雙方工資還貸，均應認定為夫妻共有財產。當然，如果一方確能證實，其還貸資金來源于個人婚前財產，那么該部分不應認定為夫妻共有財產。

(四)夫妻一方婚前付了部分房款，但婚后才取得房產證的，婚后雙方共同還貸的房屋，離婚后如何分割"para" label-module="para">

該問題實際上就是，房產證的取得與房屋產權歸屬有無關系的問題。筆者認為，房產證雖然是物權憑證，是證明房屋權屬關系的法定憑證，但并不是意味著婚后取得房產證的房屋就應當是婚后財產，還是要將財產來源細分為婚前婚后兩部分進行分割。畢竟，財產權益在婚前簽訂購房合同后就已經取得，房產證是婚前訂立的購房合同及付款行為的結果而已。

(五)夫妻一方婚前付了部分房款，婚后共同還貸，或一方用個人財產還貸但房屋升值，離婚時，尚未取得房產證的房屋如何分割"para" label-module="para">

根據(jù)最高人民法院關于《婚姻法》司法解釋(二)的規(guī)定，離婚時，雙方對尚未取得所有權或者尚未完全取得所有權的房屋有爭議且協(xié)商不了的，人民法院不宜判決房屋的所有權歸屬，應當根據(jù)實際情況判決由當事人使用。待取得房屋產權證后，再由任何一方另行向法院起訴。另外，最高院民一庭有關解釋明確，法院不宜判決房屋所有權歸屬的范圍包括：(1)購買福利性政策房屋;(2)購買商品房;(3)購買經濟適用房。購買以上三種房屋，在離婚時，尚未取得房產證的，法院不宜就該房所有權直接判決。

(六)父母參與出資購買的房屋，子女離婚后，房屋如何分割"para" label-module="para">

最高人民法院關于《婚姻法》司法解釋(二)第二十二條規(guī)定，(1)父母在雙方結婚前的出資，視為對自己子女的贈與，另有約定除外;(2)父母在雙方結婚后的出資，視為對夫妻雙方的贈與，另有約定除外。

在實踐中，還有一種情況：在離婚時，一方突然提出，買房子的錢是向父母借的，不是父母贈與的，并拿出借據(jù)證實。對此，法院一般的做法是，首先看另一方的態(tài)度，如果另一方不承認，法院一般不對該債權債務是否成立進行實質性審查，因為債權人不能作為第三人參加訴訟。因此，法院在這類案件中，在對房屋進行分割的同時，會告訴主張是借錢的一方可以另案起訴。

(七)房產證上有第三人的名字，離婚后房屋如何分割"para" label-module="para">

比如，房產證上除了有夫妻雙方的名字外，還有子女的名字，或有父母的名字。對此，法院一般不會將主動追加第三人，而是采取如下措施：(1)根據(jù)當事人的申請，對房屋部分的財產分割不予審理，由當事人另案起訴;(2)根據(jù)當事人的申請，將案件中止審理，告訴當事人另行提起析產之訴，后根據(jù)析產的判決結果，對夫妻共有部分的房屋進行分割。

(八)婚前雙方出資購房，但婚前取得的房產證上只有一方的名字，離婚后房屋如何分割"para" label-module="para">

在實踐中這樣的情況主要是，男女戀愛期間感情覺得不錯，婚前商議買房子。后雙方共同出資，出于各種原因，購房合同及房產證上只寫了一方的名字，另一方沒有寫進去。兩人結婚后因感情破裂決定離婚，此時，一方不承認另一方購房時出過資，認為房屋屬于婚前個人財產，不作分割。在不能證實自己有出資且不是贈與給另一方的前提下，一方的權益法院是無力保護的。也就是說，即使一方真出了錢，但不能證明出資行為，法院也無法判決另一方給予適當補償。