百姓的貼身法律顧問·房產買賣、消費者權益篇

公共法律服務體系建設實踐研究叢書是一套關于老百姓日常生活中常見法律問題的解答讀物，是問答型的通俗法律知識普及類圖書。本叢書采用一問一答的體例，采集了數(shù)百個典型的法律問題，結合法律條文與司法實踐進行解答，通俗易懂，貼近老百姓的生活需要。本書是關于房產買賣與消費者權益保護這兩類大問題的問答。 2100433B

百姓的貼身法律顧問·房產買賣、消費者權益篇

叢書：公共法律服務體系建設實踐叢書

售價：￥19.88元

書號：ISBN978-7-307-20480-5

版次：1-1

頁數(shù)：214

千字數(shù)：170

開本：32

裝幀方式：平裝

作者：謝定彪、王博 主編

責任編輯：張欣

出版社：武漢大學出版社

出版時間：2018-09-01

印刷時間：2018-09-01

這本《細解百姓旺家裝修·客廳（裝修篇）》特色包括：·旺家知識：160多個圖文并茂的吉它貼士·豐官田案例：2000多個設計新穎的家居案例·材料注釋：2000多個直觀詳細的材料標注。

一、買賣的對象是房產的所有權

在民商事法律理論中，買賣是一種極為廣泛和較為重要的民事法律行為，是當事人約定一方轉移財產所有權于他方，他方支付價款的行為。出讓財產所有權的人稱為出賣人，依約支付價款并取得約定之物的所有權的人稱為買受人。

我國《合同法》第一百三十條規(guī)定：“買賣合同是出賣人轉移標的物所有權于買受人，買受人支付價款的合同”。

房產買賣就是房產所有權人將房屋所有權及其與之相關的土地使用權轉移給買受人，買受人依約支付房產價金的行為。

需要在此申明的是房產交易市場包括買賣、租賃、抵押、信托等交易行為，租賃是處分其使用權的行為，抵押是一種擔保物權的設定行為，信托是讓渡處分權而保留受益支配權的行為。

區(qū)分這幾種行為在法律上的概念是很重要的。在房地產交易市場上，有人就魚目混珠將使用權轉讓混同于買賣，俗稱“買使用權的房屋”，極易引起法律上的“重大誤解”而影響交易安全。切記買賣的標的物是“所有權”，是包含占有、使用、受益、處分在內的所有權，而不是租賃關系中的不包含處分權的承租權。

二、出賣人須有處分權

《合同法》第一百三十二條規(guī)定：“出賣的標的物應當屬于出賣人所有，或者出賣人有權處分。

在房產這個特定的買賣中，與種類物買賣不同，特定物具有唯一性，而可替代性有限，種類物則不具備唯一性而具備替代性，特定物的主人往往具有唯一性，這是物權的一物一權主義原則決定的。雖然房產這個特定物的主人們之間可能存在共有關系，但所有權只能有一個。作為買方來說，只能對房產的主人及其代理人談買賣房產的事宜，如果買方所簽買賣合同的對方不是買方所買房產的所有權人或其代理人，那么這個合同將可能是一個無效的合同，還可能是侵犯房產所有權人權益的行為。

出賣人須有處分權，包括以下幾種情況：

一種是出賣人本身就是房產所有權人，并且其所有權并沒有受到如優(yōu)先購買權、共有權、抵押權等對處分權的限制；

第二種是出賣人是待售房產的實際權利人，但這個房產因為沒有或尚不具備初始登記的條件，根據(jù)相關法律法規(guī)的規(guī)定，取得了預售的合法許可，也可以作為有權處分的出賣人，主要指正在開發(fā)樓盤或未竣工樓盤的房地產開發(fā)商；

第三種是前兩種出賣人所委托授權的代理人或行紀人。

聘請法律顧問合同是律師事務所接受聘請方的委托，指派律師擔任聘請方的法律顧問，經雙方一致同意所達成的書面協(xié)議，它利于維護聘請單位的合法權益。

由五部分組成：一、標題。二、事由、法律依據(jù)和協(xié)議過程。三、工作范圍。寫明法律顧問的責任（提供意見、參加決策、簽訂合同、起草審查文書、既負責又拒辦、參加訴訟調解等）；辦公制度和辦公時間；交納顧問處的勞動報酬和公差費用報銷情況；有效期限。四、結論。寫明合同不得變更和廢止，如有情況需再行協(xié)議，以及合同份數(shù)散發(fā)規(guī)定。五、尾部。雙方代表簽名，電話號碼，注明年月日。 2100433B