城市老舊住宅小區(qū)更新路徑與機(jī)制研究

城市更新首先要面對(duì)的是老舊小區(qū)更新和既有建筑物改造，這是民生提升工程、城市更新工程、經(jīng)濟(jì)推進(jìn)工程及房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型發(fā)展工程。據(jù)測(cè)算，老舊小區(qū)更新和既有建筑物改造將涉及全國(guó)大部分城市、幾萬億元的資金及數(shù)以億計(jì)的城市人口。

日前，在北京舉辦的老舊小區(qū)更新和既有建筑改造研究院成立暨經(jīng)濟(jì)新常態(tài)與城市更新研討會(huì)上，業(yè)內(nèi)專家各抒己見，深入交流、探討了更新改造中的政策配套等問題，有專家提出了將住房公積金用于既有建筑的電梯加裝改造的建議。

國(guó)家行政學(xué)院政府經(jīng)濟(jì)研究中心主任、老舊小區(qū)更新和既有建筑改造研究院院長(zhǎng)王健致介紹說，今年6月，國(guó)家行政學(xué)院政府經(jīng)濟(jì)研究中心完成《關(guān)于加快推進(jìn)老舊小區(qū)改造的建議》后呈報(bào)國(guó)務(wù)院，隨后，在李克強(qiáng)總理今年9月29日主持召開的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議的公報(bào)中提到：“海綿城市建設(shè)要與棚戶區(qū)、危房改造和老舊小區(qū)更新相結(jié)合。”這一表述意味著，推進(jìn)老舊小區(qū)更新，已從政策建議轉(zhuǎn)化為國(guó)家應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)下行壓力的對(duì)策。老舊小區(qū)更新和既有建筑改造研究院，是順應(yīng)穩(wěn)定中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)新對(duì)策而誕生的研究咨詢與服務(wù)機(jī)構(gòu)。

全國(guó)政協(xié)委員、國(guó)家行政學(xué)院周文彰副院長(zhǎng)表示，老舊小區(qū)更新和既有建筑物改造需要系統(tǒng)設(shè)計(jì)、整體推進(jìn)、分布實(shí)施。因此要研究的問題很多，需要配套的政策也很多，要吸收以往房屋建設(shè)和小區(qū)改造中留下的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)。

第十屆全國(guó)政協(xié)委員、原建設(shè)部副部長(zhǎng)宋春華認(rèn)為，下一步應(yīng)好好研究如何解決城市結(jié)構(gòu)性偏癱問題，比如老舊小區(qū)配套缺失、城市生命線系統(tǒng)老化、老舊小區(qū)建筑居住舒適度差及建筑能耗高、肌理被破壞等問題。他建議應(yīng)針對(duì)這些問題做好7項(xiàng)工作：第一要做房屋的重點(diǎn)調(diào)查和全面普查；第二要分析研究存在的問題和規(guī)律；第三要提出具有建設(shè)性的對(duì)策，并爭(zhēng)取上升為國(guó)家政策；第四要進(jìn)行制度設(shè)計(jì)，制度要相對(duì)穩(wěn)定、規(guī)范；第五要在制度的基礎(chǔ)上研究法規(guī)，推進(jìn)立法；第六要明確責(zé)任主體；第七要搞試點(diǎn)示范項(xiàng)目，取得經(jīng)驗(yàn)后推廣實(shí)施。

中國(guó)市政工程協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)、原建設(shè)部總工程師金德鈞表示，在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下，應(yīng)該集中精力，花十幾年甚至幾十年時(shí)間，嚴(yán)格按照現(xiàn)代化的標(biāo)準(zhǔn)，做好城市更新這一重大歷史性課題。老舊小區(qū)更新和既有建筑改造是城市更新的重要組成部分。目前，在城市建筑檔案不齊、產(chǎn)權(quán)多元化、管理體制和權(quán)屬關(guān)系不協(xié)調(diào)、政府資金和民間資產(chǎn)不統(tǒng)一、相應(yīng)政策法規(guī)和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)不落實(shí)的情況下，老舊小區(qū)更新和既有建筑改造面臨很大困難，但國(guó)家有要求，民眾有呼聲，市場(chǎng)有回應(yīng)，所以要從實(shí)際出發(fā)，對(duì)存在的問題及原因做深入研究，要明確老舊小區(qū)更新和既有建筑改造的對(duì)象和內(nèi)容，上下形成共識(shí)。

上海建筑學(xué)會(huì)理事長(zhǎng)、老舊小區(qū)更新和既有建筑改造研究院副院長(zhǎng)曹嘉明，圍繞“城市有機(jī)更新的理想價(jià)值和機(jī)遇”話題，展示了國(guó)內(nèi)典型城市更新案例，闡述了城市更新的價(jià)值及城市更新所帶來的包括技術(shù)、材料和人工等在內(nèi)的諸多機(jī)遇。

住房城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心研究員、老舊小區(qū)更新和既有建筑改造研究院常務(wù)副院長(zhǎng)趙路興，針對(duì)老舊小區(qū)更新改造調(diào)研中發(fā)現(xiàn)的“房屋基礎(chǔ)設(shè)施老化、環(huán)境差，地下管線老化混亂、上下水滴漏，各種電路事故頻發(fā)、功能不同管線無序疊加，小區(qū)道路破損嚴(yán)重、嚴(yán)重缺乏停車設(shè)施，綠化出現(xiàn)短板、缺乏統(tǒng)一建設(shè)管理，大部分老舊小區(qū)建筑結(jié)構(gòu)達(dá)不到現(xiàn)行的50%的節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)，小區(qū)缺乏市場(chǎng)化、專業(yè)化物業(yè)管理”等問題，建議老舊小區(qū)改造需要研究一系列配套政策，最主要的是資金配套政策。他同時(shí)建議，將住房公積金用于既有住宅建筑的電梯加裝改造。

據(jù)了解，老舊小區(qū)更新和既有建筑改造研究院，是由國(guó)家行政學(xué)院政府經(jīng)濟(jì)研究中心與中國(guó)老舊小區(qū)暨建筑改造產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟共同組建的專業(yè)研究和咨詢服務(wù)機(jī)構(gòu)，將以“存量房地產(chǎn)改造、培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，改善居民居住條件、提升居住環(huán)境，推進(jìn)城市產(chǎn)業(yè)與功能置換，民俗和社區(qū)文化的修復(fù)與傳承，優(yōu)化城市空間和更新城市布局”為重點(diǎn)方向，開展老舊小區(qū)更新改造的政策法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范、投融資體制、質(zhì)量安全、新材料及新工藝等問題的研究與咨詢。

甘肅省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于在城市老舊住宅小區(qū)電梯改造中做好便民服務(wù)的通知

為貫徹落實(shí)《甘肅省人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)2018年為民辦實(shí)事實(shí)施方案的通知》（甘政辦發(fā)〔2018〕50號(hào)）要求，保障2018年城市老舊住宅小區(qū)電梯改造任務(wù)的順利完成，按照簡(jiǎn)化、便民、高效的原則，結(jié)合我省“轉(zhuǎn)變作風(fēng)改善發(fā)展環(huán)境建設(shè)年”要求，現(xiàn)就推進(jìn)城市老舊住宅小區(qū)多層住宅樓增設(shè)電梯工作，提出以下便民服務(wù)和支持措施。 

一、建設(shè)工程規(guī)劃許可 

1、實(shí)行限時(shí)辦結(jié)。按照《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》規(guī)定，建設(shè)工程規(guī)劃許可實(shí)行屬地化管理，由所在地城市（縣）城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。既有住宅增設(shè)電梯規(guī)劃設(shè)計(jì)方案經(jīng)部門聯(lián)審?fù)ㄟ^且在公示期間無異議的，項(xiàng)目所在地城市（縣）城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)在公示期結(jié)束后3個(gè)工作日內(nèi)核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。 

2、簡(jiǎn)化申報(bào)要件。結(jié)合工作實(shí)際，將既有住宅增設(shè)電梯辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可申報(bào)要件簡(jiǎn)化為3項(xiàng)：關(guān)于辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可的申請(qǐng)報(bào)告（申請(qǐng)表）；對(duì)于加裝電梯部分超出該幢（小區(qū)）建設(shè)用地紅線范圍的，申請(qǐng)人應(yīng)取得相關(guān)土地使用權(quán)人的書面意見；部門聯(lián)審?fù)ㄟ^的既有住宅增設(shè)電梯設(shè)計(jì)方案。 

3、加強(qiáng)部門銜接。城市（縣）城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門要積極配合支持當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門開展現(xiàn)場(chǎng)踏勘、加裝電梯設(shè)計(jì)方案聯(lián)審等工作。 

二、施工圖審查 

全省城市老舊住宅小區(qū)增設(shè)電梯工程的施工圖設(shè)計(jì)審查工作，按現(xiàn)行建設(shè)工程施工圖審查程序從速從簡(jiǎn)辦理。 

1、建立綠色通道。各施工圖審查機(jī)構(gòu)應(yīng)建立增設(shè)電梯工程施工圖審查綠色通道，指派專人負(fù)責(zé)施工圖審查的咨詢、受理和技術(shù)審查服務(wù)，及時(shí)受理，并在2個(gè)工作日內(nèi)完成審查工作。各市州建設(shè)行政主管部門應(yīng)在審查數(shù)據(jù)上報(bào)的當(dāng)日辦結(jié)備案。 

2、簡(jiǎn)化報(bào)審材料。結(jié)合實(shí)際，將增設(shè)電梯項(xiàng)目設(shè)計(jì)施工圖報(bào)審材料簡(jiǎn)化為三項(xiàng)：建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附件；符合設(shè)計(jì)深度要求的全套施工圖紙及完整結(jié)構(gòu)計(jì)算書等設(shè)計(jì)文本；工程勘察報(bào)告。 

3、突出審查重點(diǎn)。增設(shè)電梯設(shè)計(jì)重點(diǎn)是保證結(jié)構(gòu)及運(yùn)行安全。施工圖審查時(shí)，在對(duì)原房屋的結(jié)構(gòu)形式及是否具備加裝電梯的條件進(jìn)行判定的基礎(chǔ)上，對(duì)電梯井道地基及基礎(chǔ)設(shè)計(jì)是否滿足承載力、電梯井道及其與原有建筑主體結(jié)構(gòu)的連接安全可靠性、新老建筑間沉降差控制、電梯及設(shè)備的選型、電氣設(shè)計(jì)等作為重點(diǎn)內(nèi)容進(jìn)行審查。 

加裝電梯的抗震設(shè)計(jì)按現(xiàn)行規(guī)范要求執(zhí)行。加裝電梯的合理使用年限應(yīng)不少于主體建筑的后續(xù)使用年限。 

4、進(jìn)行技術(shù)預(yù)審。施工圖審查機(jī)構(gòu)依據(jù)審查通過的加裝電梯設(shè)計(jì)方案進(jìn)行施工圖技術(shù)預(yù)審，領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證后，及時(shí)入網(wǎng)辦理施工圖審查及備案手續(xù)。 

三、施工許可證 

1、實(shí)行網(wǎng)上申報(bào)限時(shí)辦結(jié)。增設(shè)電梯工程施工許可實(shí)行屬地化管理，由項(xiàng)目所在地建設(shè)行政主管部門辦理并做好質(zhì)量安全監(jiān)督。按照“一窗辦一網(wǎng)辦簡(jiǎn)化辦馬上辦”的要求，實(shí)行網(wǎng)上“一站式”申請(qǐng)、受理、審核、發(fā)證，并在 3個(gè)工作日辦結(jié)。對(duì)不按要求辦理，拖延時(shí)間不盡快辦的，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，嚴(yán)肅處理。 

2、簡(jiǎn)化申報(bào)要件。結(jié)合實(shí)際，將增設(shè)電梯工程辦理施工許可證申報(bào)要件簡(jiǎn)化為五項(xiàng)：建筑工程施工許可證申請(qǐng)表、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工圖審查合格書、施工合同與監(jiān)理合同方案、質(zhì)量監(jiān)督及安全備案手續(xù)。 

四、領(lǐng)取住房公積金 

增設(shè)電梯的業(yè)主，可向公積金管理部門申請(qǐng)房屋所有權(quán)人及其配偶名下的住房公積金，用于支付增設(shè)電梯個(gè)人分?jǐn)偟馁M(fèi)用。增設(shè)電梯工程竣工驗(yàn)收后，業(yè)主憑竣工驗(yàn)收合格證明及公積金管理部門要求提供的其他必備材料，提取住房公積金，提取總額度不得超過增設(shè)電梯費(fèi)用扣除政府補(bǔ)貼后的個(gè)人分?jǐn)偨痤~。 

五、使用住宅專項(xiàng)維修資金 

住宅專項(xiàng)維修資金管理單位、銀行、物業(yè)公司、業(yè)主委員會(huì)等，應(yīng)當(dāng)按照方便快捷、公開透明、受益人和負(fù)擔(dān)人相一致的原則，支持業(yè)主使用住宅專項(xiàng)維修資金增設(shè)電梯，憑電梯竣工驗(yàn)收證明文件及相關(guān)資料，提取電梯費(fèi)用分?jǐn)側(cè)瞬糠只蛘呷繉ｍ?xiàng)維修資金。 

各部門應(yīng)按照省政府《2018年城市老舊住宅小區(qū)電梯改造工作實(shí)施方案》及市州制定的實(shí)施方案，扎實(shí)有效地做好本地的增設(shè)電梯工作。為規(guī)范開展工作和信息報(bào)送，我廳制定了部分樣表，供各地工作中參考使用（見附件），樣表中的個(gè)別內(nèi)容可依據(jù)市州實(shí)施方案調(diào)整。

甘肅省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳 

　　                                                                        2018年5月3日