城中村的改造

李俊夫，湖南桃江縣人，1964年生，北京大學(xué)博士后。先后任職于廣東省人民政府辦公廳、廣東發(fā)展銀行、廣州市國(guó)土資源和房屋管理局和廣州市建設(shè)委員會(huì)。主要從事城市規(guī)劃、房地產(chǎn)、地籍、測(cè)繪等方面的管理工作，在城市管理、城中村改造、數(shù)字城市建設(shè)方面研究成果豐碩。

序一

序二

前言

第一部分 城中村的形成

緒言

第一章 城中村概述

第一節(jié) 城中村的概念

第二節(jié) 國(guó)內(nèi)外學(xué)者的相關(guān)研究與本書的視角

一、國(guó)外學(xué)者的相關(guān)研究

二、國(guó)內(nèi)學(xué)者的相關(guān)研究

三、本書的研究視角

第二章 城中村的分布與特征

第一節(jié) 我國(guó)城中村分布的概況和特點(diǎn)

一、社會(huì)形態(tài)

二、物質(zhì)形態(tài)

三、經(jīng)濟(jì)形態(tài)

四、精神形態(tài)

第二節(jié) 珠江三角洲的城中村

一、深圳

. 二、珠海

三、廣州

第三節(jié) 其他地區(qū)的城中村

一、北京

二、關(guān)州

三、石家莊

四、杭州

五、西安

第三章 城中村形成的原因與階段

第一節(jié) 城中村形成的原因

一、快速城市化過程中城市的迅速發(fā)展與擴(kuò)張

二、制度障礙與管理缺位

三、外來人口的涌人及其居住選擇

四、農(nóng)民素質(zhì)和利益驅(qū)動(dòng)

第二節(jié) 城中村形成的階段

一、20世紀(jì)80年代以前純粹的農(nóng)村聚落階段

二、20世紀(jì)80～90年代城一村過渡階段

三、20世紀(jì)90年代以后完全的城中村階段

第四章 改造——城中村發(fā)展的必由之路

第一節(jié) 城中村對(duì)城市發(fā)展的影響

一、積極作用

二、負(fù)面影響

第二節(jié) 城中村改造的必然性

一、城市土地高效利用的需要

二、加快城市化進(jìn)程的需要

三、城市社區(qū)建設(shè)發(fā)展的需要

四、城中村自身發(fā)展的需要

第三節(jié) 土地利用是城中村改造的有效切入點(diǎn)

一、城中村改造中的兩個(gè)難題

二、做好土地文章可以有效解決城中村改造的兩個(gè)難題

三、土地利用是城中村改造的落腳點(diǎn)

第二部分 廣州城中村

第五章 廣州市及其城中村概況

第一節(jié) 廣州市概況

一、社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況

二、城市建設(shè)速度迅猛

三、固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)建設(shè)穩(wěn)步增長(zhǎng)

第二節(jié) 廣州市城中村概況

一、廣州城中村的類型分布

二、廣州城中村的經(jīng)濟(jì)狀況

三、廣州城中村的社會(huì)狀況

四、廣州城中村的環(huán)境狀況

第六章 廣州市城中村土地利用空間特征

第一節(jié) 城中村土地利用空間特征

一、區(qū)位狀況

二、用地形態(tài)

三、城中村土地利用結(jié)構(gòu)變化

四、村經(jīng)營(yíng)性用地性質(zhì)手工藝區(qū)際分異

第二節(jié) 城中村土地利用空間特征成因分析

一、自然因素

二、區(qū)位因素

三、經(jīng)濟(jì)因素

四、制度因素

第三節(jié) 城中村土地利用空間特征的內(nèi)涵

第七章 廣州市城中村土地利用經(jīng)濟(jì)特征

第一節(jié) 城中村土地利用類型

一、征用土地

二、村集體土地

三、村民用地

第二節(jié) 村集體土地利用的經(jīng)濟(jì)特征

一、村集體土地自主經(jīng)營(yíng)

二、純土地出租經(jīng)營(yíng)

三、村集體物業(yè)出租經(jīng)營(yíng)

四、村集體土地經(jīng)營(yíng)特征形成的原因

第三節(jié) 村民自用土地經(jīng)營(yíng)特征

一、村民自用土地經(jīng)營(yíng)的概況

二、村民自建鋪面經(jīng)營(yíng)的特征

三、村民自建住宅經(jīng)營(yíng)的特征

四、村民自用土地經(jīng)營(yíng)特征形成的原因

第三部分城中村改造策略設(shè)計(jì)

第八章 城中村改造的理論基礎(chǔ)

第一節(jié) 地租理論

一、古典經(jīng)濟(jì)學(xué)地租理論

二、馬克思主義地租理論

三、新古典經(jīng)濟(jì)學(xué)地租理論

第二節(jié) 土地資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)

一、土地資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的基本內(nèi)涵

二、城市土地資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的一般內(nèi)容

第三節(jié) 城中村土地資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)

一、城中村土地資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的內(nèi)容

二、城中村土地資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)

第九章 城中村改造模式分析

第一節(jié) 三種改造形式

一、重建型

二、調(diào)整型

三、控制型

第二節(jié) 三種改造主體

一、政府

二、開發(fā)商

三、村集體

第三節(jié) 點(diǎn)評(píng)

第十章 土地資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與城中村改造——以廣州市為例

第一節(jié) 廣州市城中村改造的特殊性

一、數(shù)量多，規(guī)模大

二、密度普遍偏高

三、村民對(duì)改造存在抵觸心理

第二節(jié) 廣州市城中村改造的新模式

一、村集體主導(dǎo)

二、實(shí)施土地改制

三、開展土地資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)

四、完善政策保障

第三節(jié) 案例分析

一、文沖村情況概要

二、文沖村整體改造方案

三、整體改造方案經(jīng)濟(jì)分析

第十一章 如何防止新的城中村產(chǎn)生

第一節(jié) 實(shí)施城鄉(xiāng)一體化管理

第二節(jié) 解決外來人口居住問題

第三節(jié) 高起點(diǎn)編制城市規(guī)劃

一、用長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光編制規(guī)劃

二、建立監(jiān)督機(jī)制，用嚴(yán)格的態(tài)度實(shí)施規(guī)劃

第四節(jié) 健全城市土地供應(yīng)的管理機(jī)制

一、完善城市土地管理機(jī)制，運(yùn)用先進(jìn)技術(shù)進(jìn)行土地監(jiān)管

二、政府加強(qiáng)對(duì)土地的控制

第五節(jié) 重視村民的觀念改造和技能培訓(xùn)

主要參考文獻(xiàn)

附件一 中共廣州市委、廣州市人民政府關(guān)于加快村鎮(zhèn)建設(shè)步伐。推進(jìn)城市化進(jìn)程的若干意見

附件二 關(guān)于城中村改制工作的若干意見

附表

后記 2100433B

《城中村的改造》在總結(jié)國(guó)內(nèi)外相關(guān)理論、分析國(guó)內(nèi)各主要城市城中村現(xiàn)狀及改造思路的基礎(chǔ)上，側(cè)重從土地利用的角度分析了城中村形成機(jī)制，認(rèn)為城中村改造的前提是土地改制，并提出了城中村土地和房屋改制的具體政策構(gòu)架；闡述并運(yùn)用土地資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)理論，得出解決城中村改造資金問題的解決方案，提出“自下而上”以村為主體實(shí)施城中村改造的思路，并對(duì)廣州市一個(gè)城中村的改造進(jìn)行實(shí)證分析；在研究方法上充分運(yùn)用現(xiàn)代地籍技術(shù)和方法，對(duì)廣州城中村土地利用現(xiàn)狀資料進(jìn)行了大量的采集、整理和分析。

《城中村的改造》注重實(shí)踐性和可操作性，對(duì)于關(guān)注和參與城中村改造的城市建設(shè)管理部門、房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是城中村的村民和村干部具有一定的指導(dǎo)意義，對(duì)有關(guān)大專院校、科研院所的專業(yè)人員也具有一定的參考價(jià)值。

《城中村的改造》在總結(jié)國(guó)內(nèi)外相關(guān)理論、分析國(guó)內(nèi)各主要城市城中村現(xiàn)狀及改造思路的基礎(chǔ)上，側(cè)重從土地利用的角度分析了城中村形成機(jī)制，認(rèn)為城中村改造的前提是土地改制，并提出了城中村土地和房屋改制的具體政策構(gòu)架；闡述并運(yùn)用土地資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)理論，得出解決城中村改造資金問題的解決方案，提出“自下而上”以村為主體實(shí)施城中村改造的思路，并對(duì)廣州市一個(gè)城中村的改造進(jìn)行實(shí)證分析；在研究方法上充分運(yùn)用現(xiàn)代地籍技術(shù)和方法，對(duì)廣州城中村土地利用現(xiàn)狀資料進(jìn)行了大量的采集、整理和分析。

《城中村的改造》注重實(shí)踐性和可操作性，對(duì)于關(guān)注和參與城中村改造的城市建設(shè)管理部門、房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是城中村的村民和村干部具有一定的指導(dǎo)意義，對(duì)有關(guān)大專院校、科研院所的專業(yè)人員也具有一定的參考價(jià)值。

城中村改造應(yīng)當(dāng)充分調(diào)動(dòng)各方面的積極性，以改善城中村綜合環(huán)境，完備城市公共服務(wù)功能，構(gòu)建和諧社區(qū)為目的，堅(jiān)持政府主導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作、利民益民、科學(xué)規(guī)劃、綜合改造的原則，依法保護(hù)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的合法權(quán)益，積極穩(wěn)妥地推進(jìn)。

城中村改造方案，應(yīng)當(dāng)根據(jù)城中村改造專項(xiàng)規(guī)劃和區(qū)域城市功能的要求，以及城中村改造綜合用地專項(xiàng)規(guī)劃指標(biāo)，統(tǒng)籌考慮村民安置、環(huán)境風(fēng)貌和經(jīng)濟(jì)發(fā)展等因素，充分聽取村民意見，由區(qū)城中村改造辦公室組織編制。 2100433B

（一）)各地城中村改造相關(guān)法律都規(guī)定城中村改造需要制定城中村改造方案，改造方案主要包括村莊現(xiàn)狀、社區(qū)居委會(huì)設(shè)立、清產(chǎn)核資、拆遷安置、用地規(guī)劃和建設(shè)設(shè)計(jì)以及經(jīng)濟(jì)效益分析等內(nèi)容。而房地產(chǎn)開發(fā)是由開發(fā)商獲得土地后依法辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證以及施工許可證，然后依照獲批的規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)行自主開發(fā)建設(shè)的行為，其設(shè)計(jì)規(guī)劃內(nèi)容不會(huì)涉及到改造村莊、設(shè)立居委會(huì)等方面。

(二) 城中村改造的一項(xiàng)主要工作就是將集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地，而房地產(chǎn)開發(fā)一般是指房地產(chǎn)開發(fā)商獲得土地使用權(quán)后的建設(shè)行為，不需要再對(duì)土地所有權(quán)性質(zhì)進(jìn)行變更。

(三) 城中村改造還涉及村委會(huì)轉(zhuǎn)為居委會(huì)、村民戶口轉(zhuǎn)為居民戶口、集體經(jīng)濟(jì)組織轉(zhuǎn)為股份有限公司或有限責(zé)任公司等問題，轉(zhuǎn)制工作是城中村改造的重要內(nèi)容。而房地產(chǎn)開發(fā)不會(huì)涉及上述內(nèi)容。

城中村改造是一項(xiàng)具有積極意義的社會(huì)工程和民生工程，是中國(guó)城市化進(jìn)程和探索解決城鄉(xiāng)二元體制既存問題的一種途徑，與一般的房地產(chǎn)開發(fā)在性質(zhì)上有著本質(zhì)區(qū)別，因此也導(dǎo)致城中村改造在內(nèi)容和流程上都與房地產(chǎn)開發(fā)不同。