城中村規(guī)劃建設(shè)問題研究

城中村怎么辦，很多人想要從深圳——這個中國城中村最密集的城市找到答案。

深圳白石洲片區(qū)內(nèi)的風和公寓拆遷在即，租客們被要求在6月5日前搬離，一個階段的生活將作鳥獸散。

這具備蝴蝶效應(yīng)，白石洲舊改規(guī)劃（草案）在2017年中得到公示，目前正處于確權(quán)階段，此后談判補償方案、拆遷，這條深圳最知名的、握手樓密集的城中村將消逝在城市發(fā)展的浩瀚煙海中。

作為國內(nèi)最年輕的一線城市，深圳多元、開放，有著深刻的移民城市烙印，依然是“闖蕩”的最佳代名詞。一句口號在深圳廣泛流傳：來了就是深圳人。

高房價使新深圳人的生存空間受到擠迫，還好有城中村。雖難免臟亂，但生活成本低廉，能提供庇護直到深漂有能力搬出。如果說深圳是一座圓夢之城，城中村就是一個巨大的夢想孵化器。

而現(xiàn)實是深圳無地可用，城市化浪潮必須要侵入到城中村之中。如今白石洲舊改正按流程推進，拆遷不在眼前，但已不遙遠。

6月5日，深圳市發(fā)布《關(guān)于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見（征求意見稿）》，明確商品房和保障性住房的比例為4:6。但在城市保障房系統(tǒng)暫未能有效覆蓋流動人口的情況下，因白石洲拆遷而失去廉價住所的15萬租戶仍面臨將往何處去的問題。

到底是租戶的城中村，還是擁有物業(yè)處置決定權(quán)的村民的城中村；又或者，是為深圳帶來極低創(chuàng)新成本的城中村，還是阻礙深圳進一步城市化的城中村。關(guān)于“城中村到底是個什么問題”，在深圳的城市話語體系中已被探討多年。

而到了2017年年底，一場以城中村為主題的“深港城市／建筑雙城雙年展”，將這個話題推到了全國的語境中?！兜谝回斀?jīng)周刊》和新一線城市研究所的記者深入到了這場雙年展期間的深圳，以期能搞清楚的城中村問題的本質(zhì)。以下是當時的報道。

深圳城中村進化史

這個舉辦了7屆的城市與建筑展覽（以下簡稱本屆展覽為“深雙”）將主會場選在了深圳南山區(qū)的城中村南頭古城?！霸俨魂P(guān)注城中村就晚了?！鄙铍p總策展人劉曉都說。劉曉都的另一個身份是URBANUS都市實踐建筑事務(wù)所創(chuàng)建合伙人。作為建筑師，他和策展團隊想要通過這場為期4個月的展覽討論的是：深圳正在以城市更新的方式大規(guī)模、快節(jié)奏地拆除城中村，但除了拆掉，城中村還能有哪些可能性。

城中村的未來是什么樣的，這確實是一個吸引人的話題，尤其是對那些同樣在一線城市打拼，在居住條件不好的社區(qū)中生活過的人來說。更何況，幾乎和深雙開幕同步，北京因為一場大火開始大規(guī)模清理違章建筑，這個話題的討論范圍被進一步展開。

同樣是一線城市，北京和深圳對城中村的態(tài)度迥然不同——一邊是突發(fā)整改，一邊則在政府支持下舉辦展覽討論未來。這讓不少人以為，在讓城中村與城市和諧共存這件事情上，深圳也許已經(jīng)有了解決方案。

根據(jù)深雙官網(wǎng)提供的研究數(shù)據(jù)，深圳所有城中村的面積之和約占全市總面積的1／6，這座城市的2000多萬人口（深圳官方公布的2016年常住人口數(shù)為1190.84萬人）中約有900萬人住在城中村。如果按此數(shù)據(jù)計算，城中村以深圳16.7%的空間容納了深圳45%的人口。

并且這種容納是低成本的。在深圳最核心的地段，城中村一個單間的租金通常在1500元左右，對于很多初到深圳工作的年輕人來說，不算太難負擔。而如果拉到整個城市的視角，不少城市研究者則會將其賦予更大的意義——深圳擁有更低的創(chuàng)新成本。

但從深圳已經(jīng)取得的城市發(fā)展來說，城中村低廉的生活成本實際上是一種資源的錯配。甚至在這個中國最年輕的一線城市，伴隨著迅猛的城市化而來的城中村，也在當前變成了橫亙在深圳持續(xù)擴張、需要更集約高效地利用有限的土地空間資源上的一種阻礙。

白石洲是深圳最大的城中村之一。這個緊挨著世界之窗的城中村分布在深南大道的南北兩側(cè)，由5個自然村落組成，面積為0.6平方公里，其中居住了近4萬常住人口和13萬流動人口。白石洲在深圳名氣最大的，是村子里的“握手樓”，由于樓棟建造密集，分住兩棟樓的人可以通過窗戶握到手。

深圳城中村的握手樓形成的一線天是一種都市魔幻。

從深南大道拐入白石洲，寬闊的馬路一下子變得逼仄。村里的主干道兩側(cè)遍布餐飲店、便利店、菜肉鋪、理發(fā)店等小店鋪，它們提供了基本的生活服務(wù)。主干道之外是沒有規(guī)劃、曲曲折折、容易迷路的小巷子，最窄之處幾乎只容一人通行。方柱形的樓棟建筑像是豎立的集裝箱，見縫插針地擺在一起，高度多為七八層。像白石洲這樣的城中村的確很有生活氣息，別人此刻正在你的面前近距離地生活給你看，且一覽無余。

白石洲各處可見“您已進入治安電子監(jiān)控范圍”的告示牌。

在深圳，大部分城中村都像白石洲一樣，曾經(jīng)是以農(nóng)業(yè)或漁業(yè)為生的自然村落。改革開放加速了深圳的城市化速度，它們被現(xiàn)代化的城市建設(shè)包圍了起來，并因居住成本相對低廉開始成為外來人口租住的聚集地。

在出租收益的誘惑下，村子里的建筑從2層半為主的自住房起步，逐漸加高擴建，成為現(xiàn)在看到的七八層為主的聚落。而原本與兩三層的農(nóng)民房相匹配的村內(nèi)巷道，在更高的建筑陰影下顯得非常擁擠——期間村民還不斷向屋外拓展地基或是挑出外墻建造，加劇了道路的逼仄程度。伴隨著建筑與人口密度的增加，村內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施明顯不夠了，消防、衛(wèi)生、治安等問題也突顯了出來。

十幾年前的深圳，城市管理者中的主流觀點認為，城中村是城市的“毒瘤”，是“臟亂差”“黃賭毒”的聚居地。因此，基層政府對城中村的管理集中于對非法性交易、證照不全的非法商鋪、黑診所及違法建筑的整治。為改進城中村的面貌，政府部門還一度推行過“穿衣戴帽”街景改造工程。

在深圳，對于城中村的主流認知從“毒瘤”轉(zhuǎn)向了集約高效、便利和充滿生活氣息。

村子暴露的顯性問題可以治理，但決定了城中村命運的是深層次的土地產(chǎn)權(quán)歸屬和土地價值問題。

占據(jù)著城市中心區(qū)域的城中村，顯然算不上高效的土地利用方式?！俺侵写宓娜莘e率其實比常規(guī)的居住區(qū)高。但從政府運營城市的角度看，它在城中村周邊的區(qū)域投入了大量的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)配套，卻無法獲取被土地價值高地包圍的城中村所產(chǎn)生的土地增值收益?！敝袊鞘幸?guī)劃設(shè)計研究院深圳分院設(shè)計中心高級城市規(guī)劃師王婳說。

深圳是一個缺地的城市。全市所轄的1997平方公里土地目前已經(jīng)開發(fā)利用了47%，幾乎沒有可開發(fā)利用的土地了。根據(jù)2011年的一次土地利用統(tǒng)計數(shù)據(jù)，在規(guī)劃的約束下，到2020年，這里實際可新增的建設(shè)用地僅為42平方公里。

早在2005年，時任深圳市長的李鴻忠就在公開場合提出了深圳發(fā)展的“四個難以為繼”，除了能源和水資源、人口和勞動力，以及環(huán)境承載力，首當其沖的就是土地和空間。官方的總結(jié)是，深圳過去的城市建設(shè)主要著眼于增量土地，像城中村這樣的存量土地資源沒有納入城市建設(shè)的統(tǒng)一布局和開發(fā)。意識到這個問題后，深圳著手開始系統(tǒng)性的城市更新。2015年9月，深圳設(shè)立了城市更新局，統(tǒng)籌推進全市的城市更新工作，其中將城中村拆除再建，或者在原有基礎(chǔ)上做改造，是城市更新局的重要任務(wù)。

擁有房屋的村民更歡迎將自己的物權(quán)變現(xiàn)。相比于出租房屋的獲利，拆遷補償?shù)恼T惑明顯更大一些。這樣看來，對土地和房屋擁有話語權(quán)的兩方可以很容易達成共識。

可拆遷勢必讓真正在城中村里居住的租戶失去低廉的棲身地，這就使得深圳在“解決城中村”的話題上失去了絕對正義的立場——若將租戶去哪里的問題無限放大，談?wù)摲懂牽蛇h至城市的創(chuàng)新活力和發(fā)展基礎(chǔ)。

建筑師、人類學(xué)家、社工等開始介入到整件事情中來，他們想要代表城中村租戶的聲音，將關(guān)于城中村未來的討論提到社會議題的高度，甚至一些極端的態(tài)度將城中村應(yīng)該保留上升為了一種政治正確。深雙的角色更像是這些聲音的放大器，不過從目前來看，所有的討論都基于一個尚不成立的前提——如果城中村不會被拆除。

就像你在北京看到的，輿論一陣熱鬧過后，“疏解非首都功能，清退低端產(chǎn)業(yè)”的大方向并沒有根本性的改變，在深圳依舊持續(xù)的城市化進程中，仍以拆遷為主的城市更新項目實施率從2012年的不到7%提到了2017年的29%。深圳城中村的主基調(diào)，依然是被“更好的空間”替代。

在接下來的3個有關(guān)深圳城中村的故事中，你能更清楚地看到這種空間形態(tài)在深圳的進化。關(guān)于它們最終的命運，至少，現(xiàn)在我們還不能說深圳有了一個好的解決方案。

PART1 原生的城中村

“深圳的地那么值錢，寸土寸金，種果樹在今天不實在?！鄙钲邶埲A區(qū)上圍村村股份董事長房鏡清對于村里的土地是該種果樹還是種房子算得很清楚。

從福田CBD出發(fā)，驅(qū)車向北行駛50分鐘才能到21公里以外的上圍村。上圍村是一個客家村落，有400多年的歷史，村中共有陳、房、廖等7個姓氏的族人。村子三面環(huán)山，地處偏僻，整個村子的外形像一條魚。為抵御外敵而建的客家老宅位于山坳之中，目前僅存50多棟，其中5棟為客家特色的炮樓。與老宅交錯分布的是上圍村村民在1980年代初期開始陸續(xù)新蓋的高樓，大多為四五層，最高的達8層。高度和外立面風格不一的每一棟樓都在展示著自己不同的建造年份。

在1980年代之前，老宅以外的“魚肚子”地區(qū)是一片水田。上圍村歷代靠農(nóng)業(yè)為生，副業(yè)以果樹種植為主?！吧蠂牟ぬ}、柿子在深圳是出名的?！狈跨R清說。而自1990年代起，村里的果樹慢慢無人打理。到了現(xiàn)在，上圍村建滿了房子，已經(jīng)沒有土地可以再做點別的什么了。

從種地轉(zhuǎn)換為“種房子”，這是對深圳的自然村落轉(zhuǎn)變?yōu)槌侵写遄钪苯拥母爬?。你現(xiàn)在依然能夠在上圍村看到這段不到40年的歷史留下的痕跡，這些痕跡是原生的，尚未受到更多外部力量的干預(yù)。

上圍村的位置曾屬“關(guān)外”——深圳在經(jīng)濟特區(qū)與非特區(qū)之間設(shè)立過管理線，線內(nèi)外俗稱關(guān)內(nèi)和關(guān)外，這一差異隨著2018年1月15日發(fā)布的《國務(wù)院關(guān)于同意撤銷深圳經(jīng)濟特區(qū)管理線的批復(fù)》成為歷史。改革開放初期，優(yōu)惠政策都向關(guān)內(nèi)傾斜，上圍村的發(fā)展比典型的關(guān)內(nèi)城中村要晚上十年。

房鏡清回憶，上圍村最早的一批樓房是在1984年、1985年建的，當時村里入駐有兩家企業(yè)，一家做手袋和背包，另一家做珠子、項鏈等飾品。直到1980年代末1990年代初，這里的“三來一補”工廠才慢慢多起來——相同的過程，關(guān)內(nèi)大約發(fā)生在1980年代初。外來的工廠需要生產(chǎn)空間，也帶來了外來人口，上圍村規(guī)模最大的工廠是1992年開辦的美奇扭蛋廠，隨廠而來的是幾百個工人，他們就近在村里租住。漸漸地，出租房屋的租金成了村民的主要收入。

“深圳的村莊是招商引資的基層單元。”深圳市蕾奧城市規(guī)劃設(shè)計咨詢有限公司董事長王富海的觀察是，早期港資、臺資的三來一補企業(yè)大都是勞動力密集型企業(yè)，在村莊里建廠房，能將成本控制在最低水平，也方便解決大量工人的住宿問題。這就促成了農(nóng)民自發(fā)地建更多更高的房子，以接納這些外來務(wù)工人員。在他看來，深圳村莊早期的城鎮(zhèn)化是由工業(yè)化帶動起來的。

1990年左右，上圍村推平了水田，每戶村民分配到了一兩塊宅基地，每塊宅基地的占地面積為120平方米。在房鏡清的印象中，村里對宅基地上的建筑面積沒有具體的要求，“大家都會在規(guī)定的用地紅線以內(nèi)建房子?！?/p>

特區(qū)內(nèi)，村莊的征地開發(fā)是從1980年代初開始的。隨著城市規(guī)模迅速擴張，大量農(nóng)地轉(zhuǎn)為城市建設(shè)用地。1982年，為滿足村民自建住房的需求，不少村莊統(tǒng)一在舊村附近建設(shè)新村，劃定了新村用地紅線。這一建設(shè)用地劃定標準為每戶用地面積150平方米，住房基底面積不得超過80平方米。

在劃定新村的同時，原來村民的住宅用地，也就是舊村的部分收歸國有。但由于當時深圳市政府無力支付征地補償費用，實際上征地始終沒有履行，這也為后來一段時間村民的突破用地紅線，大量建設(shè)私房留下了口子。

1986年，深圳出臺了《關(guān)于進一步加強深圳特區(qū)農(nóng)村規(guī)劃工作的通知》，定義了特區(qū)內(nèi)農(nóng)民私房合法與違章的界限：村民的私人建房原則上每棟不得超過3層，人均建筑面積在40平方米以內(nèi)；3人以下的住戶，建筑面積最多不能超過150平方米，3人以上的住戶，建筑面積最多不能超過240平方米。但這一文件的實際執(zhí)行情況也不理想。

村民突破用地面積紅線建私房的潮流也是在1992年之后才逐漸停止。這一年，深圳出臺特區(qū)內(nèi)城市化的政策，村民全部“農(nóng)轉(zhuǎn)非”成為市民，同時，村集體經(jīng)濟轉(zhuǎn)為村股份制經(jīng)濟，每個村建立了村股份公司，村民變股民，村集體物業(yè)變?yōu)楣煞?。村里的所有集體土地也轉(zhuǎn)為國有，越來越嚴格地受到政府用地規(guī)劃的限制。難以超出紅線建房之后，城中村開始往高度和用地紅線內(nèi)增加基層面積的方向上擴張。

11年后，上圍村當時所屬的寶安區(qū)與龍崗區(qū)在2003年也實施了城市化的政策，深圳成了無農(nóng)村城市。在上圍村，對于宅基地上的房屋所有權(quán)認證起初并不嚴格。據(jù)房鏡清的回憶，2003年時不管是否屬于違章建筑，都能按照房屋的實際面積辦下來“綠本”，即房地產(chǎn)權(quán)共有（用）證。

2002年，深圳市政府頒布了幾個地方法規(guī)，對關(guān)內(nèi)歷史遺留的違法私房做了界定——只要符合”一戶一棟“原則，總建筑面積未超過480平方米且樓層不超過4層的，直接確認產(chǎn)權(quán)，而超過480平方米的非法所建私房，只要符合一戶一棟原則，補交罰款后，政府也可以對其建筑確認產(chǎn)權(quán)。

但房鏡清記得，直到2007年，“一戶一棟”的相關(guān)執(zhí)行才嚴格起來——在此之前已辦出綠本的房屋都維持現(xiàn)狀。能增加的房屋面積只能從高度上找了，這使得上圍村里的房子在政策出臺到執(zhí)行的窗口期獲得了一次快速長高的機會。

現(xiàn)在，上圍村里的房子大多都不超過四五層，少數(shù)幾棟能達到8層。在這里也還能明顯地看到無規(guī)劃的每一寸土地都不浪費的搶建痕跡——一棟寬度不過兩米的房子在兩棟樓的夾縫中生長而出，屋內(nèi)不夠施展的樓梯也安置在了室外。2007年前后，在上圍村行政歸屬的樟坑徑社區(qū)外來人口有兩三萬人。

現(xiàn)在，這個社區(qū)的外來人口數(shù)量超過了6萬。和關(guān)內(nèi)的租客不同，樟坑徑的外來人口大多是家庭為主。容納這些人口的居住空間除了2007年至2009年期間搶建的房屋，還有之后改善條件逐漸新建和翻建的。這些房子建造的目的很明確，適合家庭租住的一室一廳是主流房型。

“有錢的人家先造房子，沒錢的就后造，越往后造得越高，以前沒錢的現(xiàn)在反而成了有錢人?！狈跨R清說。村子里對于財富的衡量標準，與房子的面積越來越成正比。村股份制度下的村集體物業(yè)也幾乎都用于出租，村民每年能獲得來自股份公司的分紅和生活費。在上圍村，每個股民的這筆收入為每年不到2萬元。

現(xiàn)在，上圍村相對低廉的租金能吸引附近的工業(yè)園、高新技術(shù)園、寫字樓以及稍遠一些的華為和富士康員工?！叭A為員工也會租在這里，有些都已經(jīng)住了好幾年了。他們乘公交車或者自己開車上下班，4公里的路程十來分鐘就到了。”按房鏡清的說法，上圍村一個單間每月500元的租價相對于離華為更近的坂田地區(qū)上千元的價格還是有吸引力的。

房鏡清并不擔心正在發(fā)生的產(chǎn)業(yè)升級會將工廠和企業(yè)帶離深圳，從而減少了上圍村收租的生意，“產(chǎn)業(yè)變少或者機器化了，但是商業(yè)和寫字樓變多了，人可能只會增加，不會減少。在深圳，不會有哪一塊地沒人住?！彼f。

PART2 城中村的士紳化

虛歲70歲的文武在深雙開幕的第7天來到了青年建筑師吳鳴的“南頭會客廳”，他想將自己同樣在南頭古村的祖屋也改造成類似這樣的空間，最好能租出去開餐廳。

南頭的工廠被改造成了咖啡館和展間，自己也成為了深雙展品。

他看上的南頭會客廳位于南頭古村朝陽北街1號，是深雙的一個改造展示項目。改造前這里曾是一間能容納兩張麻將桌的麻將房。經(jīng)過吳鳴的改造，一樓的空間增加了兩個窗洞以改善房間的采光和通風，木柵欄替換了原先門口的卷閘門，室內(nèi)刷了白墻后，鋪上了一種仿水泥紋理的地板貼。軟裝的部分，吳鳴找來了網(wǎng)易嚴選做贊助商——是的，就是那種以原木色為主的桌椅、床以及其他家具。

深雙展品。

從當下一線城市年輕人的審美來看，這是對城中村內(nèi)建筑一次很好的空間優(yōu)化。不少村民像文武一樣來詢問吳鳴是否能幫自家做類似的改造，在南頭尋找住處的年輕人也誤以為這里是對外出租的青年公寓。

文武和家人在南頭有一間祖屋，村中南北向的主街中山南街上的一家燒餅鋪是祖屋臨街的入口。從燒餅鋪進入，還有更大的空間——三間聯(lián)排瓦房，以及一個廢棄的花園。僅有一層的瓦屋在周邊三四層高的民宅的包圍下，顯得有些不合群。此前，文武沒有將祖屋拆除建更高的樓房，也一直沒有下決心裝修，裝修麻煩以及出租的租金不能滿足他的預(yù)期是主要原因，所以祖屋便長期閑置了下來。

他重新打起祖屋的主意，是2017年年初。彼時深雙開展在即，深業(yè)集團下屬公司深業(yè)置地投資發(fā)展（深圳）有限公司作為南山區(qū)政府的代建方開始在南頭收老宅做改造，租約一簽就是6年或8年。這家開發(fā)商的副總經(jīng)理葉子君告訴《第一財經(jīng)周刊》，在南頭租老宅改造，一方面是深雙的場地要求，另一方面，深業(yè)希望在展后持續(xù)介入南頭古城的運營，提前實施的改造案例能增加村民和股份公司的信心。

令文武動心的是深業(yè)給他看的北京老街上改造的網(wǎng)紅餐廳。做過裝修工的他很快開始自己規(guī)劃了祖屋的改造方案，當然更直接的動力是，租做餐廳的收益比作為居住空間出租要高太多。在這個思路下，文武還考慮把自己擁有的南頭古城內(nèi)的另一棟3層樓房改建，出租給私人會所。

近半年的時間里，文武重新在從小熟悉的南頭古城里到處逛，參觀各種村屋的改建方案。書店、餐廳、長租公寓，哪一家的改造可以借鑒，他已經(jīng)心中有譜，還和不少經(jīng)營改建項目的二房東交上了朋友。

改造后的南頭古城的報德廣場與城中村建筑風格迥異。

這也是深雙在2016年年底宣布要在南頭舉辦后，這個被保護起來的城中村發(fā)生的一系列變化——在2002年被認定為廣東省文物保護單位之后，這里未來很長一段時間內(nèi)不會拆遷，空間的更新都將以改造的方式展開。

葉子君也發(fā)現(xiàn)，深雙讓南頭的村民業(yè)主打開了新的思路，在出租房以外，找到了其他的可能性。在深業(yè)集團的研究規(guī)劃里，南頭古城未來將以本土原創(chuàng)為主題，可以成為一個集合創(chuàng)意設(shè)計和特色商業(yè)等元素的設(shè)計小鎮(zhèn)。他認為，從產(chǎn)業(yè)角度介入運營會是讓古城健康長遠發(fā)展的一個方向。

南頭發(fā)生在最近這一年之內(nèi)的所有空間變化，不可避免地都朝著一個方向：當代城市審美。在深雙進駐之前，南頭沿街的鋪面都是菜店、小餐館、日雜店、五金店，雙年展期間，村子的業(yè)態(tài)發(fā)生了變化，一下子多出了3家書店，書店門口的收銀臺邊擺著暢銷書《乖，摸摸頭》，服務(wù)的對象從村里的居住者轉(zhuǎn)向了隨著深雙而進入南頭的“游客”。

深雙開幕后，南頭一下子多了３家書店。

這些都是這個村子在短時間內(nèi)遭遇的劇烈的士紳化。我們在《最上海的街區(qū)面臨整改，發(fā)生了什么？》中曾提到過士紳化（Gentrification）的概念，這是一種通過富裕居民的涌入來改造破敗的城市社區(qū)的過程。而士紳化通常的結(jié)果是，原先聚集的低收入人群因租金上漲被迫搬遷。

不過士紳化多數(shù)情況下并非一種有組織的過程。在南頭，除了深雙的主辦方以及被它吸引而來的建筑師、地產(chǎn)開發(fā)商，士紳化的參與者也有像文武那樣沖著提高租金收入而來的村民或者二房東。

類似的過程在深圳的其他城中村里也已經(jīng)發(fā)生過無數(shù)次，只是戲劇化的程度沒有2017年的南頭來得那么劇烈。

從南頭古城向東南走3公里，緊挨著深圳大學(xué)、騰訊和軟件園的是桂廟新村。不像其他城中村，桂廟新村與周邊小區(qū)的界限感沒有那么明顯。這里樓棟間規(guī)劃合理，巷子較寬闊，主路還有雙車道和簡易隔離帶的設(shè)計。但你仍能從標志性的牌坊、大榕樹和祠堂識別出它的城中村屬性。

這個村子里現(xiàn)在總共有1.03萬人，其中深圳大學(xué)的學(xué)生超過4000人。桂廟新村被稱為深圳最小清新的城中村，墻體的外立面涂著彩色面漆，就連窨井蓋也在深圳大學(xué)學(xué)生的改造下有了涂鴉。“大專學(xué)歷在這里算是低的?！倍繓|李姐說，桂廟新村四至五成的租客有大學(xué)學(xué)歷。當然，它的房租也是偏高的，每月2200元的價錢只能租到單間，一室一廳大約要3000元至3200元，兩居室的價格則可能超過4000元。

深雙會場墻上的涂鴉：發(fā)展+傳統(tǒng)=平衡。

李姐自己也上了深圳大學(xué)成人自考班，作為二房東的她會不定期出門去青旅體驗，獲取更多的經(jīng)驗。作為桂廟新村最早開始裝修出租屋的二房東，李姐會給出租屋刷上有顏色的面漆——這是她從青旅帶回來的?！八Τ杀静桓?，但刷過墻的房子更好租，每個月的租金至少能高出50元?！?/p>

村里還有一條“小清新街”，街兩旁的店鋪大多是奶茶鋪、甜品店或首飾屋，店外統(tǒng)一配有木質(zhì)的桌椅和棕色的遮陽棚。桂廟有足夠的消費人群——深圳大學(xué)的學(xué)生、軟件園的員工，能發(fā)現(xiàn)需求就能找到創(chuàng)業(yè)的機會?！霸谶@里只要好好干，肯定能找到商機?！崩罱愕囊粋€朋友就針對住在村里的大學(xué)生，開了一家二手書鋪。

被城市包圍的村子只要繼續(xù)存在，就一定會受到城市帶來的輻射和影響。不強制加入外來的力量，城中村里的士紳化會是個自然發(fā)生的過程。而如果管理方有心投入，或者協(xié)調(diào)引入外部資源，這個過程則會加速。

2017年10月，福田區(qū)玉田社區(qū)與萬村簽訂了物業(yè)托管協(xié)議，將物業(yè)統(tǒng)一出租給萬村。萬村，是萬科旗下的深圳市萬村發(fā)展有限公司，負責關(guān)于深圳城中村的單獨業(yè)務(wù)板塊，其口號是：給我一個村，還你一座城。

從政策層面來看，在城中村經(jīng)營長租公寓是政府鼓勵的方向。2017年8月，深圳市出臺了一個《住房租賃試點工作方案》，提出要在2020年前，通過收購、租賃、改建等方式收儲不低于100萬套（間）村民自建房或村集體自有物業(yè)，統(tǒng)一租賃經(jīng)營、規(guī)范管理。與此相應(yīng)的，深圳這幾年也在探索拆除重建以外的城市更新的可能性。

下一步，萬村會把玉田村的房子改造成單身公寓，目標租客是在周邊工作但還租住在關(guān)外的年輕人。至于將來萬村項目在這里會收取的租金，根據(jù)媒體此前的報道，將按照市場化原則定價，一般會比原業(yè)主之前收取的租金提高10%左右——目前玉田村一室一廳的月租金大約是2000元。

“社區(qū)領(lǐng)導(dǎo)希望萬村能夠幫助社區(qū)吸引更多的創(chuàng)新型人才?！鄙鐓^(qū)黨群服務(wù)中心主任謝潔翎這樣說。雖然目前玉田村周邊能稱得上就業(yè)集中地的只有華強中低端電子市場，還沒有相關(guān)的創(chuàng)業(yè)產(chǎn)業(yè)。

PART3 消失的城中村

2017年12月26日，羅湖區(qū)湖貝村的村民終于盼來了和開發(fā)商華潤置地的拆遷簽約。實際上早在1992年，距離當時的深圳最高樓國貿(mào)大廈不到700米的湖貝村就已被列入羅湖區(qū)政府的改造范圍。直到2012年，華潤置地才最終被確定為湖貝村的更新開發(fā)實施主體。在此期間，關(guān)于加快湖貝片區(qū)改造的建議不斷被提出。

私人物業(yè)簽約儀式之前，湖貝村里到處貼著簽約標語。

“盼了20多年了?！焙惔骞煞莨径麻L張齊心代表全村發(fā)言時如此感慨。在簽約啟動儀式所在的金色羅湖賓館45樓，類似的話也被反復(fù)提及。

最新版本的湖貝城市更新規(guī)劃中，拆除24萬平方米的舊有建筑，再增加一些土地后，未來占地面積達到40萬平方米的湖貝片區(qū)將是一個集合產(chǎn)業(yè)辦公、商務(wù)、商業(yè)、居住、文化旅游等功能的大型現(xiàn)代綜合商業(yè)區(qū)。

湖貝最早在1466年就由張氏先人立村，村落的選址就在市集深圳墟附近。湖貝古村即現(xiàn)在的湖貝南坊，后因湖貝村人口不斷增長，村中族人向外擴建，使湖貝舊村擴大了近3倍，形成了現(xiàn)在東、南、西、北四坊的地理邊界。

不過，今天居住在湖貝舊村的已不再是張氏后人。1981年，當時的湖貝村民委員會為了滿足村民自建住房的需求，在距舊村一街之隔的4萬平方米地塊上建立了湖貝新村。村民陸續(xù)在新村建起了260棟6層以上的小洋樓。

村民搬離舊村后，居住于此的均為外來租客，他們大多在與湖貝相鄰的東門市場做生意。其中在南坊聚居的租戶大多是做水產(chǎn)生意的潮汕人。從形態(tài)上來看，南坊依舊保持了嶺南廣府地區(qū)村落由三縱巷、八橫巷構(gòu)成的巷式排屋格局，而東、西、北坊大多已被拆建成密集的城中村握手樓。

在湖貝，1980年代初為改善居住條件而建的2層半或是3層高的房子，隨著涌入深圳、落腳城中村的外來人口越來越多，經(jīng)歷了多次改建甚至拆后重建。

最初，湖貝村里的房子大多和張齊心家一樣，2層半高，一共6個房間。大約在1984年前后，張齊心家開始有了第一個租戶。租客增多之后，家里就在樓梯口做了一個卷閘門作為隔離，租客住在1樓，全家人居住于2樓。

1980年代后期，湖貝用以自住的大戶型建筑被拆除，取而代之的是每一層有兩套兩室一廳、高四五層的樓房。到了1997年前后，又是一輪拆建，村里新建的樓房都能蓋到七八層，里邊大多由適宜出租的一室一廳套房構(gòu)成。

此后，湖貝村不再有能建房子的空地，且因政府的管控日趨嚴格，拆后重建也變得難以實施。湖貝村的格局基本就延續(xù)到了今天——密集的樓棟之間僅保留了單人通行的距離，當有自行車或者電瓶車通過時，人必須貼墻而立以做避讓。握手樓之外，是無數(shù)小攤販形成的市場。

張齊心現(xiàn)在在湖貝東坊的房子高5層半，建筑面積共計600平方米。依據(jù)華潤置地的被搬遷房屋補償標準，他能夠以1：1的比例獲得同等面積的回遷住宅或回遷公寓，當然他也可以選擇每平方米2.5萬元的補償款。

村里未拆建過的老宅面積相對就小得多，賠償標準也以基地面積計算，是其2.5倍。張偉榮在南坊的兩層老宅基底面積是26.27平方米，按老宅的補償標準可以獲得的賠償面積為65.68平方米。他選擇了一套兩房兩廳建筑面積為59平方米的回遷公寓以及差額面積的補償款。

拆賠比是村民、村股份和開發(fā)商談判協(xié)調(diào)的結(jié)果。最初華潤認為湖貝村老宅的補償標準按照基底面積的2倍計算就已合理，但面積丈量完成之后，有村民提出這樣算忽略了老宅的閣樓面積，因而要求補償提至1：2.33。作為村股份公司的董事長，張齊心在談判過程中更像是中間角色，他向華潤提出，為避免再次花費人力財力重新丈量，不如直接用1：2.5作為老宅的拆賠比。

在與開發(fā)商的談判中，村股份代表了村民們的利益。1992年與特區(qū)內(nèi)城市化同步建立的股份公司，承擔了與過去的村委會類似的職責，兼具發(fā)展集體經(jīng)濟和組織村民自治兩大職能。一年一度的祭祖和盆菜宴、在每年12月15日的村敬老節(jié)給老人發(fā)利是、設(shè)立獎學(xué)金、給股東買醫(yī)?！@些都是湖貝村村股份這個大家長要做的事情。

村股份與開發(fā)商經(jīng)過談判和博弈確定了利益的分配，但一批第三方人士覺得所有關(guān)于湖貝村未來的決定中，租戶的利益沒有得到任何保障。楊阡就在其中，“租戶是拆遷過程中受擾動最大的群體，但是他們沒有獲得任何合理的補償，他們的利益被一部分人無償侵占了，這是不公平的?！?/p>

基于此，楊阡發(fā)起組織了“湖貝120城市公共計劃”行動，試圖搶救湖貝。他們提出的另一個理由是，湖貝南坊是深圳中心城區(qū)內(nèi)保存較好、范圍最大的清代古村落，也算得上是深圳地名及其歷史的起源地。

在楊阡給深圳市規(guī)劃和國土資源委員會、建筑與環(huán)境藝術(shù)專業(yè)委員會提交的保護意見書中，他將湖貝對于深圳的意義拔到了一個新的高度：“村落空間承載的深圳歷史”“獨特的街道肌理形成的市井生活”“在此居住創(chuàng)業(yè)的外來移民需要找到認同感”。在這個大帽子之下，他和“湖貝120”想要盡可能趕在湖貝拆遷前保存有歷史價值的湖貝南坊和其他一些公共空間。

楊阡本人身兼深圳大學(xué)建筑系的客座教授、深圳市胖鳥藝術(shù)劇團的藝術(shù)總監(jiān)以及蛇口社區(qū)基金會的理事等多重身份。大部分參與“湖貝120”的是和楊阡一樣從事文化藝術(shù)、社會研究或建筑的人士。

沖突是不可避免的。在楊阡的經(jīng)歷中“你有什么資格談保護”是經(jīng)常被反問而無法回答的問題。張齊心曾經(jīng)明確反對過像楊阡這樣想要保留湖貝的專家和第三方，“房東才有話語權(quán)。我自己的房子，輪不到你們說話?！痹谙敕ǜ鼘嶋H的村民眼中，第三方提出的保護古村、保留城市記憶實在是太過浪漫。但保留湖貝的討論確實減慢了落實拆遷的步伐。

經(jīng)過漫長的博弈和拉鋸之后，2017年2月，湖貝改造最終的方案上增加了1.035萬平方米的古村保護面積。

這使得湖貝的改造規(guī)劃又一次推翻重來。像湖貝這樣的村子，幾乎所有的現(xiàn)有建筑面積都會得到至少同等面積的拆遷補償，也就是說開發(fā)商在重新建造時需要規(guī)劃超過原有建筑面積的建筑——這意味著，按照現(xiàn)代建筑的規(guī)劃原則，重建后的這塊土地上必然要長出不少超高層建筑。在整個片區(qū)里保留一片低密度的古村落，超高層的高度也就要隨之增加。從目前華潤與湖貝村股份的溝通結(jié)果看，一座至少600米高的湖貝塔已明確列在計劃之中——甚至一度有傳言說它將建至830米，超過當前的全球最高建筑哈爾法塔。

至于1萬多平方米的古村落，目前的方案是將它們與公園綠化等公共設(shè)施融合在一起。

“在城中村的拆遷中，政府、開發(fā)商和業(yè)主這三個直接的利益相關(guān)主體都希望城中村能被拆除。但現(xiàn)在一個新趨勢是，利益不相關(guān)的第三方的聲量越來越大?！蓖鯆O說。從城市規(guī)劃師的角度看，盡管居住空間對開發(fā)商來說最有利可圖，也不能一味地增加面積和高度，“居住高了，相應(yīng)的公共服務(wù)配套也要增加，比如學(xué)校，它們只能占用更大的土地面積來實現(xiàn)，這就是漫長的動態(tài)平衡的過程了?！彼f。

無論如何，拆除重建的更新方式是最有可操作性的增加城市公共服務(wù)的配套的方法。從政府的行動來看，拆除重建也仍然是深圳城市更新的主流。

湖貝村整體簽約之后，有3個多月的時間留給村民和租客騰空房屋，這里將清出5萬人口。50歲的湖貝路環(huán)衛(wèi)工人吳清搬到了深南東路對面的向西村，單間1100元的租金讓她覺得有點貴——之前在湖貝，她和丈夫與另一對夫妻合住的兩室一廳才1600元。從湖貝出來的更多人會往更遠的地方搬，但從現(xiàn)在他們的意愿看，還沒有人會離開深圳。

在湖貝之前，大沖、崗廈、蔡屋圍等深圳城中村也采取了同樣的拆除重建的更新方式，建起了高層住宅。新一代出生在這些社區(qū)里的深圳人也許都不會知道它們曾經(jīng)以城中村的形態(tài)存在過，唯有被原地保留的祠堂能讓人們對過去的歷史有些許了解。

湖貝村拆遷簽約啟動儀式的最后環(huán)節(jié)是張齊心和華潤代表等6人插入金鑰匙，臺下的村民紛紛站起身舉起手機拍照留念。隨后簽約開始，張偉榮簽完一式七份的合同，共按下28個紅手印。

幾個月后，除了被圈出的南坊保護區(qū)域，湖貝舊村和它相伴為生的東門市場都將被挖掘機推掉?！翱倳幸粋€結(jié)束點，這段歷史該結(jié)束了?！睂堼R心來說，這不影響他和整個湖貝村的張姓后代，永遠記得自己的故鄉(xiāng)是深圳湖貝。

（應(yīng)采訪對象要求，文中文武、吳清為化名。）

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陳淑貞

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