大夏建設(shè)（海南）有限公司

　　篳路藍(lán)縷，以啟山林，海南省一路發(fā)展幾許燦爛幾許波折。

4月13日，國(guó)家支持海南全島建設(shè)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)，支持海南逐步探索、穩(wěn)步推進(jìn)中國(guó)特色自由貿(mào)易港建設(shè)的消息傳出，因改革開(kāi)放而興旺的海南如今被國(guó)家和時(shí)代賦予新的使命。

游資對(duì)政策利好的消息敏感不過(guò)，但已無(wú)炒作的空間和可能。3月31日，海南出臺(tái)堪稱(chēng)全國(guó)最嚴(yán)的房地產(chǎn)調(diào)控政策，4月16日，政策再度窮追猛打。事前鋪墊，升級(jí)調(diào)控政策，事后圍堵，杜絕炒房及房?jī)r(jià)飆升的可能，海南此波操作謹(jǐn)慎，顯示了地方減少經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的依賴(lài)、調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的決心。

上車(chē)變難

海南建設(shè)自貿(mào)區(qū)自貿(mào)港的消息后傳出后，謝二可（化名）接到一個(gè)道歉電話。

謝二可在2016年10月，購(gòu)置了位于海南?？诘闹泻ｅ\。出手之前，詢(xún)問(wèn)了在深圳從事房地產(chǎn)業(yè)的朋友，結(jié)果遭到了朋友的強(qiáng)烈反對(duì)，理由是雖然謝二可是?？谌耍谏钲诠ぷ?，有錢(qián)應(yīng)該先在深圳上車(chē)。

如今朋友為此感到抱歉，因?yàn)椴铧c(diǎn)耽誤一樁如今看來(lái)正確無(wú)比的交易。利好消息的出臺(tái)，讓小市民的資產(chǎn)財(cái)富故事有了憑證，也讓市場(chǎng)人士對(duì)過(guò)往的觀點(diǎn)、判斷進(jìn)行修正。

謝二可對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，現(xiàn)在有點(diǎn)后悔?！拔屹I(mǎi)的房子是98平方米的三居室，9700元／平方米帶精裝，首付按照三成算，我準(zhǔn)備了30萬(wàn)，但簽約的時(shí)候發(fā)現(xiàn)首付給兩成就行了。現(xiàn)在回頭想想，應(yīng)該買(mǎi)個(gè)更大點(diǎn)的房子?！?

根據(jù)房天下數(shù)據(jù)，截至至今年3月底，中海錦城的價(jià)格已上升至16460元／平方米。房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)投資素來(lái)是一半眼光，一半運(yùn)氣。而上車(chē)越來(lái)越難，已經(jīng)成為有志于投資海南島的人士的共識(shí)。

首先是房?jī)r(jià)的普遍性上漲和庫(kù)存的快速去化。

土生土長(zhǎng)的海南人張遠(yuǎn)（化名），大學(xué)畢業(yè)后進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，為房企銷(xiāo)售樓盤(pán)。但張遠(yuǎn)本人并不是很看好當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)，他認(rèn)為，海南的房?jī)r(jià)已經(jīng)足夠高了，因此從沒(méi)有考慮過(guò)在當(dāng)?shù)刭I(mǎi)房做投資。

但出乎張遠(yuǎn)意料的是，自2016年底至今，他所在的房企開(kāi)發(fā)的新盤(pán)已經(jīng)翻番。張遠(yuǎn)告訴第一財(cái)經(jīng)，“2018年開(kāi)年以來(lái)，我們公司的項(xiàng)目部分每平方米已經(jīng)漲了兩三千元。”

據(jù)海南中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，截至2017年6月，海南全省的去化周期降低至11個(gè)月。而海南錦誠(chéng)旅游地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)王路對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示：“目前，海南全省的去化周期僅為10個(gè)月左右，個(gè)別縣市的庫(kù)存甚至只有5個(gè)月。”

耕耘海南市場(chǎng)多年、熟悉當(dāng)?shù)匦路渴袌?chǎng)的資深從業(yè)人士陳改革告訴第一財(cái)經(jīng)，海南最具代表性的城市三亞全市，包括限購(gòu)區(qū)和非限購(gòu)區(qū)，只有幾千套房源在售?！耙?yàn)橄迌r(jià)等原因，目前多個(gè)項(xiàng)目無(wú)法入市，市場(chǎng)無(wú)房可賣(mài)?！?

此外，海南還有全國(guó)最嚴(yán)格的調(diào)控政策。據(jù)3月31日海南省發(fā)布的《關(guān)于做好穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)工作的通知》，海南目前限購(gòu)五年、首付七成、限售五年，提高購(gòu)置門(mén)檻，鎖緊流動(dòng)性，盡可能壓縮海南房產(chǎn)的投資空間，使其回歸居住屬性。

海南省的思路是：島內(nèi)居民的基本住房需求由政府來(lái)保障、改善性需求由市場(chǎng)來(lái)調(diào)節(jié)、投資性需求靠制度來(lái)限制。

嚴(yán)防密堵

第一財(cái)經(jīng)采訪過(guò)程中，有接近海南省?？谑泄俜降南⑷耸繉?guó)家支持海南全島建設(shè)自貿(mào)區(qū)自貿(mào)港的消息形容為“超級(jí)紅利”。

一些消息顯示，海南的樓盤(pán)正在往上調(diào)價(jià)、捂盤(pán)惜售，購(gòu)房者連夜看房。

陳改革對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示：“漲價(jià)情況確實(shí)存在，但只是個(gè)別的行為。多數(shù)項(xiàng)目該去化的都已經(jīng)去化了，現(xiàn)在漲價(jià)的一般是中小開(kāi)發(fā)商單獨(dú)的項(xiàng)目剩下的尾盤(pán)。目前市場(chǎng)上正在漲價(jià)的項(xiàng)目，剛需盤(pán)漲1000元／平方米，高端項(xiàng)目漲價(jià)3000~5000元／平方米?！?

政府已經(jīng)出手了。4月16日，海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳發(fā)布相關(guān)通知要求，措辭嚴(yán)厲，相當(dāng)罕見(jiàn)。

海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳要求，各市縣政府要切實(shí)擔(dān)負(fù)起房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的主體責(zé)任，對(duì)落實(shí)調(diào)控目標(biāo)不力、量?jī)r(jià)仍上漲過(guò)快的市縣，將提請(qǐng)省政府進(jìn)行約談問(wèn)責(zé)。

再者，海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳要求各市縣房管（住建）部門(mén)對(duì)轄區(qū)內(nèi)所有房企和中介進(jìn)行約談，防止任何形式的宣傳炒作和哄抬房?jī)r(jià)行為；對(duì)違法違規(guī)的房企、中介及從業(yè)人員給予最嚴(yán)厲的處罰，直至清理出海南市場(chǎng)。

這即可解釋?zhuān)我源蟮?、?xiàng)目多的開(kāi)發(fā)商配合地方，不敢漲價(jià)，沒(méi)有人敢拿公司在區(qū)域的未來(lái)冒險(xiǎn)。

王路告訴記者，目前市場(chǎng)上幾乎沒(méi)有新增供應(yīng)，房?jī)r(jià)確實(shí)存在較大的上漲壓力。但政府已說(shuō)了重話，應(yīng)相信政府的行動(dòng)和決心。不排除目前個(gè)別調(diào)價(jià)的樓盤(pán)是一種營(yíng)銷(xiāo)手段。

為防萬(wàn)一，海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳還打算聯(lián)合省紀(jì)委派駐組對(duì)各市縣執(zhí)行“房八條”情況、房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)情況進(jìn)行不間斷督查和明察暗訪。而各市縣商品住宅銷(xiāo)售數(shù)據(jù)也要每日一報(bào)，由海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳要求匯總后上報(bào)海南省政府。

海南房地產(chǎn)史上有數(shù)個(gè)重要節(jié)點(diǎn)。

1993年，海南房地產(chǎn)泡沫爆破，當(dāng)?shù)貥鞘袕陌滋燹D(zhuǎn)向黑夜。此后，海南用了近十年時(shí)間來(lái)消化庫(kù)存、處理爛尾樓。

2010年，海南國(guó)際旅游島的概念出臺(tái)，樓市得到利好。陳改革還記得，那時(shí)“一夜?jié)q了7000、8000元／平方米，因?yàn)闆](méi)有完善的樓市防范措施”。

俱往矣，今時(shí)不同往日。事前鋪墊，升級(jí)調(diào)控政策，事后圍堵，杜絕炒房及房?jī)r(jià)飆升的可能，海南此波炒作謹(jǐn)慎，讓人看到地方減少經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的依賴(lài)、配合更高層面的政策支持的最大決心。

房地產(chǎn)業(yè)角色再定位

但海南島上，房產(chǎn)的價(jià)格越來(lái)越貴也成為業(yè)內(nèi)共同判斷。

2010年之后，經(jīng)歷政策調(diào)控、宏觀經(jīng)濟(jì)走弱等影響，國(guó)際旅游島的概念被消化后，從2011年至2015年，海南樓市歷經(jīng)了5年的下調(diào)。

回暖已經(jīng)是2016年的事了。2016年2月，海南省發(fā)布《海南省人民政府關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的通知》，提出了“兩個(gè)暫?！比?kù)存措施，對(duì)商品住宅庫(kù)存消化期超過(guò)全省平均水平的市縣，暫停商品住宅用地出讓和規(guī)劃報(bào)建。

此后一年中，海南省又多次發(fā)布政策落實(shí)、深化“兩個(gè)暫?！?。并且，永久停止五指山、保亭、瓊中、白沙四個(gè)中部生態(tài)核心區(qū)市縣開(kāi)發(fā)新建外銷(xiāo)房地產(chǎn)項(xiàng)目。

庫(kù)存的下降已是毋庸置疑了，2015年12月海南全省的商品房庫(kù)存為45個(gè)月，到了2016年12月庫(kù)存只有23個(gè)月。

2018年1月，《海南省人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地宏觀調(diào)控提升土地效益的意見(jiàn)》被官方宣布，實(shí)行建設(shè)用地總量和強(qiáng)度雙控制度。宅地和新房項(xiàng)目雙收緊，海南樓市的供給側(cè)已無(wú)花樣文章可言。

而2016年，尤其是第四季度后，國(guó)內(nèi)一二線城市和部分環(huán)都市圈的三四線縣市遭到多輪樓市調(diào)控，部分游資進(jìn)入海南。

此外，棚改貨幣化安置也促進(jìn)海南樓市回暖。根據(jù)海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳數(shù)據(jù)，2017年全省棚戶區(qū)計(jì)劃開(kāi)工25108套，實(shí)際開(kāi)工25866套，開(kāi)工完成率為103%。

再加之，海南樓市正歷經(jīng)一場(chǎng)價(jià)值回歸，國(guó)際旅游島、自貿(mào)區(qū)自貿(mào)港所帶來(lái)的發(fā)展動(dòng)力、新一輪旅居和消費(fèi)需求將成為海南房產(chǎn)價(jià)值上漲的驅(qū)動(dòng)力。

第一財(cái)經(jīng)已報(bào)道過(guò)，今年年初，由于調(diào)控從嚴(yán)，一部分海南地產(chǎn)從業(yè)人士放棄本地市場(chǎng)，到云南和廣西尋找新的商機(jī)，為海南外溢需求服務(wù)。但同時(shí)，一些新的從業(yè)者正涌入，說(shuō)明市場(chǎng)的吸引力猶在。

根據(jù)海南省統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，今年第一季度，房地產(chǎn)業(yè)用工人數(shù)增速為13.5%。統(tǒng)計(jì)局表示，房地產(chǎn)業(yè)用工較快增長(zhǎng)主要得益于房地產(chǎn)推介、“候鳥(niǎo)”過(guò)冬和旅游購(gòu)房需求增加影響，其中房地產(chǎn)中介用工人數(shù)同比增長(zhǎng)33.6%。

謝二可在2016年10月?tīng)?zhēng)取到的兩成首付已成絕唱。政策要求首付七成，而實(shí)際市場(chǎng)中，第一財(cái)經(jīng)多方采訪發(fā)現(xiàn)，不乏要求購(gòu)房者全款的項(xiàng)目，甚至出現(xiàn)茶水費(fèi)。而根據(jù)不同的項(xiàng)目類(lèi)別和定位高低，茶水費(fèi)有5萬(wàn)、10萬(wàn)，甚至高達(dá)百萬(wàn)。

如果海南市場(chǎng)政策繼續(xù)收緊，或?qū)⒁髶u號(hào)。目前，杭州、西安等城市已出臺(tái)公證搖號(hào)買(mǎi)賣(mài)新房的政策。

海南省省長(zhǎng)沈曉明說(shuō)，海南要有壯士斷腕的決心，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。海南建設(shè)自貿(mào)區(qū)自貿(mào)港的歷史正待寫(xiě)下，產(chǎn)業(yè)重塑，房地產(chǎn)業(yè)的角色被重新定位，正逐步變成現(xiàn)實(shí)。

●推進(jìn)國(guó)家新型城鎮(zhèn)化綜合試點(diǎn)，全區(qū)城鎮(zhèn)化率逾56.6%

●治理交通擁堵、環(huán)境臟亂、城市內(nèi)澇、管線雜亂“城市病”

●把城中村、城市危房、老舊住宅區(qū)等納入城鎮(zhèn)棚改范圍

實(shí)施保障性安居工程7.05萬(wàn)套(戶)、改造農(nóng)村危窯危房3萬(wàn)戶、改造老舊住宅小區(qū)500萬(wàn)平方米……記者2月1日從寧夏住建廳獲悉，我區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)系統(tǒng)今年將以加快推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化為主線，深化規(guī)劃引領(lǐng)、提質(zhì)擴(kuò)容、城鄉(xiāng)安居、美麗鄉(xiāng)村、綠色建筑、質(zhì)量安全“六大工程”。

據(jù)悉，我區(qū)今年將完成寧夏城鎮(zhèn)體系、太中銀-銀寧鹽城鎮(zhèn)發(fā)展軸等規(guī)劃編制，全面開(kāi)展城市設(shè)計(jì)。加快實(shí)施“一主三副、兩帶兩軸”400個(gè)城鎮(zhèn)化項(xiàng)目，積極推進(jìn)固原市、平羅縣、寧東鎮(zhèn)國(guó)家新型城鎮(zhèn)化綜合試點(diǎn)，全區(qū)城鎮(zhèn)化率達(dá)到56.6%以上。

今年，我區(qū)將采取有力措施治理交通擁堵、環(huán)境臟亂、城市內(nèi)澇、管線雜亂等“城市病”，積極推進(jìn)地下綜合管廊建設(shè)，實(shí)施一批海綿型建筑、小區(qū)、公園、綠地和道路、廣場(chǎng)雨水收集利用等海綿城市示范項(xiàng)目。加快綜合交通、步行及自行車(chē)慢道改造建設(shè)，新增泊車(chē)位5萬(wàn)個(gè)。積極推動(dòng)下沉式綠地、街頭小微公園、立體式綠化等示范項(xiàng)目建設(shè)，開(kāi)展城市黑臭水體治理，開(kāi)工建設(shè)城市污水處理廠8座、改造提標(biāo)12座，建成6個(gè)市民休閑森林公園。

我區(qū)將著力提高住房保障水平，把符合棚改條件的城中村、城市危房、老舊住宅區(qū)、國(guó)家重點(diǎn)鎮(zhèn)等房屋和相關(guān)配套基礎(chǔ)設(shè)施納入改造范圍，實(shí)施保障性安居工程7.05萬(wàn)套(戶)，新增城鎮(zhèn)低收入家庭租賃補(bǔ)貼3650戶，基本建成3萬(wàn)套(戶)，幫助19萬(wàn)住房困難群眾圓住房夢(mèng)。

我區(qū)將積極推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫(kù)存，加大宏觀調(diào)控力度，鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)向旅游地產(chǎn)、文化地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、創(chuàng)業(yè)地產(chǎn)和房屋租賃、二手房市場(chǎng)等組合開(kāi)發(fā)方式轉(zhuǎn)變，進(jìn)一步提高棚改貨幣化安置比例，提升商品住房供給品質(zhì)，拉動(dòng)市場(chǎng)梯次消費(fèi)。

　為貫徹落實(shí)國(guó)家和海南自貿(mào)港個(gè)人誠(chéng)信體系建設(shè)相關(guān)政策要求，由省發(fā)展改革委牽頭指導(dǎo)，省大數(shù)據(jù)管理局負(fù)責(zé)建設(shè)的省“金椰分”平臺(tái)近日已經(jīng)在海南的交通出行、醫(yī)療、貸款、政務(wù)服務(wù)、消費(fèi)5大領(lǐng)域上線應(yīng)用。

　　這5大場(chǎng)景包括和交通銀行合作的“信用+出行”“信用+貸款”“信用+醫(yī)療”場(chǎng)景，和省稅務(wù)局合作的“信易服”場(chǎng)景，以及和中國(guó)移動(dòng)合作的“信易購(gòu)”場(chǎng)景等。

　　“金椰分”平臺(tái)以公共信用信息為基礎(chǔ)，支持“優(yōu)降簡(jiǎn)免便惠”等多種應(yīng)用場(chǎng)景，將為海南自貿(mào)港信用良好個(gè)人帶來(lái)實(shí)實(shí)在在的服務(wù)便利。

　　群眾通過(guò)“海易辦”APP、金椰分微信小程序等服務(wù)端授權(quán)認(rèn)證后進(jìn)行分值查詢(xún)、場(chǎng)景使用。

　　根據(jù)“金椰分”不同分值，年滿18周歲的海南居民辦貸款可享受提高額度、辦事政務(wù)可享受綠色通道、出行還有機(jī)會(huì)領(lǐng)取免費(fèi)電子車(chē)票等。

　　據(jù)悉，“金椰分”是以海南居民公共信用信息為主，市場(chǎng)信用信息為補(bǔ)充的個(gè)人誠(chéng)信積分，通過(guò)相應(yīng)規(guī)則累積計(jì)算而成，用于綜合反映個(gè)人誠(chéng)信狀況。達(dá)到一定信用分?jǐn)?shù)的群眾在相關(guān)領(lǐng)域可以享受優(yōu)惠和便利服務(wù)。

　　“金椰分”平臺(tái)設(shè)計(jì)有36個(gè)信用指標(biāo)模型，遵循“個(gè)人自愿、客觀公正、標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一、正向激勵(lì)、動(dòng)態(tài)管理” 的原則，預(yù)歸集1.3億條信用數(shù)據(jù)信息，可支撐全省年滿18周歲，且具有完全民事行為能力的常住居民的個(gè)人誠(chéng)信積分查詢(xún)及應(yīng)用。

　　省大數(shù)據(jù)管理局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“金椰分”整合市場(chǎng)信用信息和其他的個(gè)人信用信息，建設(shè)全省統(tǒng)一管理的個(gè)人誠(chéng)信積分應(yīng)用平臺(tái)，將助力海南自貿(mào)港社會(huì)信用體系建設(shè)，提升信用惠民獲得感。未來(lái)，海南將持續(xù)推進(jìn)“金椰分”模型迭代優(yōu)化，在衣食住行等各個(gè)領(lǐng)域不斷拓展“信用+”應(yīng)用場(chǎng)景，實(shí)現(xiàn)更廣泛的信用惠民。

　　下一步，省大數(shù)據(jù)管理局還將探索積分跨省協(xié)同互認(rèn)，使海南居民和省外居民在跨省旅游、購(gòu)物、居住、生活等方面可通過(guò)本省信用積分共享異地信用福利，為進(jìn)一步深化更大范圍和更寬領(lǐng)域的城市信用分互認(rèn)提供海南經(jīng)驗(yàn)，加快推動(dòng)社會(huì)信用體系建設(shè)再上新臺(tái)階。